《河北省石家庄市场调研报告118页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河北省石家庄市场调研报告118页（118页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、调研目的调研目的1石家庄市场调研现状石家庄市场调研现状2调研成果分析调研成果分析3怀来周边市场现状怀来周边市场现状4怀来市场定位及产品业态分析怀来市场定位及产品业态分析5招商策略及市场拓展招商策略及市场拓展6目录目录调研目的研目的调研目的调研目的一二 三四通过对石家庄市场调研，充分了解怀来周边小商品市场分布情况，为怀来项目做好准确定位.通过此次调研，对比分析市场形成的原因和过程，分析怀来市场的市场商机和风险分析市场特点，对经营模式、租金等进行深入研究，同时考察小商品市场的商户特征及渠道供应，对怀来未来市场情况进行预估及客户分析分析总结怀来面对的问题和机遇，如何规避风险，迎接挑战石家庄市石家庄市
2、场调研研石家庄概况石家庄概况拥有四条高速（京石、石太、石黄、石安） 和四条国道（107、207、 307、308） 以及2条省道、42条县道在市域纵横交错，公路通车总里程 6379公里。铁路运输石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四 条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。主要担负着京广、石德、石太三条干线的旅客输送、货物到发中转任务及列车编解、运行组织工作，日均发送旅客列车108列，日均输送旅客5万人现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区， 常住人口977.41万，其中市区面积455.8平方公里,人口242.78
3、万。 公路交通公路交通公路交通公路交通 铁铁路交通路交通路交通路交通 行政划分行政划分行政划分行政划分全部财政收入完成488.9亿元，其中地方一般预算收入完成221亿元， 社会消费品零售总额完成1640亿元，增长18%。全民创业成效明显，民营经济持续健康发展。 地方地方财政政石家庄商圈图石家庄商圈图新华集贸商圈南三条商圈石家庄目前存在两个专业批发市场，南三条批发市场和位于火车站商圈的新华集贸服装批发市场。市场调查分析目录市场调查分析目录（一）南三条商圈（一）南三条商圈1、新中江文化城2、太和文化礼品城3、现代床品百货城4、尚隆皮具城5、华北箱包城6、江信针织城7、金正玩具城8、太和日化城9、新
4、源发市场10、花中城五金电器城11、冀兴商城（二）新华集贸商圈（二）新华集贸商圈1、福兴阁服装城2、太和电子商城3、金亿城南三条商圈专业市场面积（ ）首层平均租金（月/平米）业态新中江文化城250006-7书画、古玩、字画太和文化礼品城4000010-13文具、礼品、办公器材现代床品百货城450007-10床上用品、家纺尚隆皮具城220006.5皮革、皮具华北箱包城3200010-13箱包、皮带、皮包江信针织城180008-10针织、内衣、袜子金正玩具城360005玩具、儿童用品太和日化城400008洗头水、化妆品、日化类新源发市场8000010-12服装花中五金城220008-9五金电器、小
5、家电冀兴商城3000033000（销售）家纺中华食品城300005食品中华鞋城300004各种鞋类合计450000大径街中 山 东 路中江古玩城现代小商品城乐汇城华北箱包城茂源大厦太和日化市场新源发小商品特色市场太和文化礼品城东方文化商城太和文化礼品城南三条金正商贸城南三条玩具市场胜利南街南三条超级批发市场金茂皮具城南三条鞋类市场花中城五金电器城中华鞋城南三条五金城昆仑胜阳门项目地南三条市场分布图建国食品批发城正 东 路向 阳 路阜 康 路圆 明 路租金分布以大径街临街最高，其他区域租金由高到低依次为正东街以东、正东街以西、向阳路以东，向阳路以西基本没有门面。区域租金（元/）大径街临街1803
6、00正东路以东150280正东路以西120250向阳路以西80120南三条市场分布南三条市场分布市场现状市场现状“南有北义乌，北有南三条南有北义乌，北有南三条”之称的南三条市场地处石家庄市中心商业繁华区。诞生于1979年的南三条市场，前身只是一个“天桥市场”， 1989年在天桥市场的基础上，通过政府投资、商户集资等方式，开发了拥有2200个摊位，基础设施较为完善的南三条小商品批发大厅；90年代初通过整合市场范围内企事业单位的厂房和场地，实现了由单一经营场所到若干个专业市场的发展。1998年开始历时五年的升级改造，他们引资18亿元，对市场进行了从布局到道路等方面的整体改造。使南三条市场完成了由简
7、易、低档的大棚式集贸市场向配套设施齐全、服务功能完备、经营环境优美的现代化大型市场的飞跃。目前，市场占地800亩，营业面积约45万平方米，拥有太和文化礼品城、太和日化城、新源发小商品特色市场、建国食品城、东方文化商品市场、华北箱包城等13座大型专业商城，经营商户达1.2万户，从业人员3万余人，经营品种72000种，日客流量20万人次，2010年南三条年交易额364.8亿元 ，新华集贸397亿元。 成为北方地区最大的小商品集散中心。新中江文化城新中江文化城面积：总建筑面积2.5万平方米。地下一层，地上五层。经营业态：中江文化城以经营中高端珠宝、玉器、书画等文化礼品为主南三条市场文化产业已初具规模
8、，文化产品年成交额45亿元，从业人员8000多人。目前，南三条市场内的太和文化礼品城、东方文化市场、金茂图书城、中江文化城4座特色商城，已成为该市场文化产业发展的龙头和支柱。新中江文化城新中江文化城经营业经营业态态户数户数 租金租金（元（元/天）天）经营模式经营模式客户客户来源来源进货渠进货渠道道中央中央空调空调层高层高 负一层红木家具25户4-5零售为主山东、内蒙、山西、及河北周边福建有4米一层茶艺珠宝30户6-7零售为主福建、云南4米二层漆器、珠宝41户4-5零售为主义乌、云南4米三层家居39户3-4零售为主义乌4米四层家居、文房28户2-3零售为主义乌4米五层字画40户1.5-2零售为主
9、自制3.5米总计203户新中江文化城新中江文化城新中江文化城新中江文化城新中江文化城小结新中江文化城小结新中江文化城新中江文化城现状1、 属于南三条市场商街黄金位置，目前因经营业态较高端且开业时间不长，客流较少。2、经营状况堪忧，除少数业主由于铺位位置较好或经营方式准确能保证小有盈利其余均在亏本经营。商户基本在养商阶段。优点位置优越，购物环境较好，设施先进，经营档次较高。缺点1、2011年9月开业，开业时间较短，处于养商期。2、业态层次较高，需求量少。另与内部其他商业业态相差较大。3、内部经营管理混乱，没有统一租金管理模式，价格参差不齐，漫天要价，造成经营者成本增高。分析、借鉴 业态的定位一定
10、要准，要符合市场需求，楼层的业态分区分。总建筑面积：约23000平米占地:13.46亩投资:1.2亿楼层：4层 1-2层为文具批发兼零售，3-4 层为工艺品及礼品。4层主要以假花生意为主临街商铺主要以文具为主铺位：472个层：125/2层/1333层/119 4层/95摊位面积：100-300平米租金：门面租金300元/月/平米，首层到四层租金：100-300元/月/平米太和文化礼品城太和文化礼品城太和文化礼品城太和文化礼品城经营业态经营业态户数户数租金租金（元（元/天）天）经营模式经营模式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调层高层高 一层文具批发零售125户10-13批发零售华北
11、区域张家口/山东/内蒙/山西福建/广东有3.5米二层文具批发零售133户8-9零售为主福建/广东3.5米三层漆器、珠宝、工艺品119户6-7零售为主福建/广东 3.5米四层家居95户3-4零售为主福建/广东3.5米合计472户太和文化礼品城太和文化礼品城三层平面图示意三层平面图示意太和文化礼品城太和文化礼品城太和文化礼品城小结太和文化礼品城小结太和文化礼品城太和文化礼品城现状经营现状佳，日客流量大。优点1、采取品类齐全、层次分明的经营体系 。2、内部设计合理，硬件设施完善。3、商品辐射范围广，如河北、山西、陕西、内蒙、河南、山东、京津等。4、采用“市场式经营、商城化管理”的新型经营模式，建立了
12、华北礼品网，导入了电子商务，使太和文化礼品城不仅成为物流中心，同时也成为行业信息中心 缺点1、商场进出口少，内部设施设备老化，没有改进。2、商场前主路面宽狭窄，交通极其阻塞。分析、借鉴1、经营品牌要层次分明。2、可考虑采用“市场式经营、商城化管理”的新型经营模式。现代床品百货城现代床品百货城始建于1999年。老纺织厂厂房改造，经营环境较差。面积：总建筑面积27000平方米,主楼五层。目前经营到2层，以上被拆除。地下一层，地上二层局部三层。经营业态：负一层及一层经营家纺、二层小商品，局部三层家纺2004年升级改造后，以床品经营为龙头、百货经营为主茶叶经营为辅的批发零售为一体的综合经营形式，其中：
13、床品百货一枝独秀，不仅成为南三条、而且成为华北地区最大的批零基地。现代床品百货城现代床品百货城经营业经营业态态户数户数租金（元租金（元/天）天）经营模经营模式式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调层高层高 负一层家纺178户2-4 (刚开业一个月)批发为主华北、东北、内蒙古、山西江苏、浙江、上海（厂家直接发货）有风扇4米一层家纺167户7-10批发为主江苏、浙江、上海（厂家直接发货）4米二层小商品300户2-3批发为主义乌4米三层家纺13户3-4批发为主江苏、浙江、上海（厂家直接发货）4米总结658户现代床品百货城现代床品百货城现代床品百货城小结现代床品百货城小结现代床品百货城现代
14、床品百货城现状地下一层经营家纺一个月左右，主要批发为主经营现状较好。一层经营家纺，生意火爆，一铺难求。二层小商品百货环境由于老旧纺织厂改造较为恶劣，但无空铺出租。优点1、家纺批发及零售进货成本较低。2、该商品市场需求量大，批发零售集中。周边大小商场多，销路广。3、负一层刚开始营业故租金定价较低。4、二层租金的价格受硬件条件影响。缺点1、有棉纺织老旧厂房改造，结构使用方面受到诸多限制2、发生过火灾，只是目前硬件方面脏乱差，影响经营舒适度。分析、借鉴家纺的市场需求量逐步增加，我项目可预留较多面积做家纺销售。尚隆皮具城尚隆皮具城箱包皮具城 ：营业面积21824平方米，总体结构四层。以经营皮具为主，拥
15、有万里马、花花公子、梦特娇、华伦天奴、老人头、袋鼠、鳄鱼、圣大保罗、金狐狸、宾奴、双苹果、威豹等国际国内知名品牌。尚隆皮具城尚隆皮具城尚隆皮具城尚隆皮具城经营业态经营业态户数户数 租金租金（元（元/天）天）经营模经营模式式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调层高层高 一层皮具箱包986.5批发为主华北地区各大商场广州、香港、白沟小部分有4米二层皮具箱包955批发为主4米三层皮具箱包671.7批发为主4米四层仓库1.24米260尚隆皮具城小结尚隆皮具城小结尚隆皮具城尚隆皮具城现状主要为各知名品牌的华北区或河北区域总代理，包括花花公子、金利来、鳄鱼、老人头等等，还有一些像鲨鱼、摩斯卡等
16、新生产品并趋势良好的品牌代理，经营一般。优点经营业主为各知名品牌的华北区或河北区域总代理，往全国各地分销。进行硬件改造，安装中央空调，使层高不到两米，使用起来十分不便，故三楼租金受到影响。缺点1、体量较小，结构不合理，对比华北箱包城无任何优势及差异化2、商场由于开始开业时硬件标准没有考虑清楚，目前改造新加中央空调，造成目前三楼层层高低于2米，环境压抑且租金水平也受到大的影响。分析、借鉴目前这些箱包总代理与周边县市合作模式多为加盟，需要的硬件条件是购物中心或者精品店面。租赁模式大多联营倒扣或租金都可以接受。但如一些特殊品牌，例如摩斯卡由厂家直接定价，故仅能接受租金的运作模式。华北箱包城华北箱包城
17、总建筑面积：约25000平米楼层：4层 1-3层为箱包批发兼零售，4层为库房。临街商铺主要以经营口杯为主，部分经营箱包生意。铺位：223个（4层为库房）层：119/2层59/3层/45摊位面积：100-300平米租金：门面租金300元/月/平米华北箱包城华北箱包城经营业态经营业态户数户数租金（元租金（元/天）天）经营模式经营模式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调 层高层高 一层口杯/皮具/皮包119户10-13批发/零售 华北区域张家口/承德/山东/山西广东/福建有4米二层皮包/皮具59户6-8批发/零售 广东/福建4米三层皮包/皮具453-3.5批发/零售 广东/福建4米四层库
18、房1-2零售为主 库房4米华北箱包城华北箱包城华北箱包城小结华北箱包城小结华北箱包城华北箱包城现状经营状况好。商城总建筑面积2万余平方米，入住商户达200余家，日客流量近3万人次。优点1、体量大，专业化强。2、品牌层次分明，中低高档品牌布局合理。3、内部配套设施完善，购物环境干净舒适。备注：大厦共有6部扶梯，4部消防梯，6部客梯，南北6个出口缺点一层业态规划较乱分析借鉴1、业态布局及品牌档次的布局要合理。2、内部配套设施完善，购物环境干净舒适，能吸引更多人流。江信针织城江信针织城江信针织城位于南三条市场的中心位置，与新源发商贸城隔街相望，与新华集贸市场仅一街之隔。主楼地上四层，地下一层，建筑面
19、积约18000平方米。作为专业的针织商品批发商城，江信针织城依托南三条和新华集贸两大商圈，以其独特的批发性市场特色以及南三条市场中超值的性价比吸引着南来北往的各色商户。商城100出租率，全面吸纳南三条、新华集贸两大商圈每天数十万人次客流量江信针织城江信针织城经营业经营业态态户数户数租金租金（元（元/天）天）经营模经营模式式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调层高层高 负一层针织品707-8批发河北及周边自己生产、河南、南方有3.5米一层针织748-10批发3.5米二层针织品697-8批发3.5米三层内衣533批发3.5米总计266江信针织城江信针织城江信针织城小结江信针织城小结江信
20、针织城江信针织城现状经营状况一般，本商场由于对面更大体量且购物环境良好的新源发开业，受到冲击很大。优点1、江信针织城面向华南、华北主要以批发为主，商家采取薄利多销，以 量换价的经营方式。2、货源一般为产地型，一部分商户有自家厂房，直接从厂家发货，自主 生产，省下仓储费用，同样也压低成本，解决就业。缺点1、体量较小。2、购物环境较差，硬件设施不完善，内部管理不到位。分析、借鉴1、加强商业内部经营管理，营造良好购物环境。完善各种设备设施。2、采取低价销售，薄利多销、以量换价的经营方式。总建面总建面: :楼层楼层:地上4层,地下层；1-3层为玩具批发；4层为库房；地下一层为百货。设施设备设施设备：有
21、风扇;6个扶梯 ，10个货梯，主通道2.5米，层高3.5米。每层设有公厕。市场批发主要以华北地区华北地区为主。租金租金：2层为4元/月/平米 3层为3.5元/月/平米金正玩具城金正玩具城经营业经营业态态户数户数租金租金（元（元/天）天）经营模经营模式式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调层高层高 负一层百货1232.5批发零售华北华北地区地区广东、义乌、北京无3.5米一层玩具2065批发零售3.5米二层玩具2154批发零售3.5米三层玩具1783.5批发零售3.5米四层库房3.5米总计722金正玩具城金正玩具城金正玩具城金正玩具城金正玩具城小结金正玩具城小结金正玩具城金正玩具城现状
22、 1、主营玩具的批发和零售，因楼体较早，购物环境较差，无中央空调设计。 2、商城内有中庭挑空，浪费空间较大，有扶梯设计。优点专业度高，汇集上万种商品，依据商家特点，设计成精品屋的形式。有风扇;6个扶梯 ，10个货梯，主通道2.5米，层高3.5米。每层设有公厕。缺点1、缺乏品牌商进入，装修陈旧。购物环境差。2、地下一层为日用百货，未与商城有机的结合。3、商城未建立电子平台，不方便商户与供应商的联系。分析 借鉴1、专业化程度高，产品以江浙为主。2、依据商户特点，进行了楼层布局，布局合理。太和日化城总建面:约 2万平米自2000年1月8日开业以来，锐意发展，人气鼎盛，目前已形成一层主营化妆品、品牌家
23、居；二层为塑料、竹木、清洁及不锈钢等家用百货专业市场；三层为玻璃、陶瓷、口杯、紫砂、水晶等家庭、酒店用品特色市场；商城汇集知名厂家、办事处、总代理、经销商千余家，高、中、低档商品五万余种，辐射三北，年交易额26亿元人民币，已成为华北地区最大的日化、塑料、陶瓷、口杯、不锈钢等家用百货专业批发市场，更是北方地区最大的超市、商场、酒店、企事业单位日用品配货基地。市场批发主要以华北华北地区为主。年交易额26亿元人民币。日客流3万。太和日化城太和日化城经营业态经营业态户户数数租金租金（元（元/天）天）经营经营模式模式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调层高层高 一层化妆品、品牌家居2058批
24、发零售河北周边、山东、内蒙山西广东、福建有3.5米二层塑料、竹木、清洁及不锈钢等家用百货1646批发零售3.5米三层玻璃、陶瓷、口杯、紫砂、水晶等家庭、酒店用品925批发零售3.5米总计461太和日化城太和日化城太和日化城太和日化城太和日化城小结太和日化城小结太和日化城太和日化城现状经营状况佳，人气鼎盛。集各种商品五万余种，辐射三北，年交易额26亿元人民币 。优点1.集经营、展示、办公、仓储、住宿、信息服务为一体。2.商城规划先进，设施完备，经营购物环境舒适优雅。3.宽带入户，协助商家开展电子商务。4.定期出版“太和资讯”专刊，进行行业信息交流。5.中央空调；6个扶梯 ，4个消防梯，6个客梯；
25、南北六个出口，东西三个出口；南北各有主通道一个；主通道2.5米，层高3.5米；每层设有公厕。 缺点1.商场内部布局较凌乱，配套设施老化。2.商场前主路面宽狭窄，交通阻塞严重。3.商场未设电子平台。分析、借鉴可考虑宽带入户，协助商家开展电子商务。新源发市场经营定位新源发市场经营定位及及业种分布业种分布：该市场面积约4万，具有25000种商品，以批发为主，零售兼营。一至三层为商业，四层为仓库，五楼为办公、物业管理、商务、公寓等一楼一楼：针织品（主营中高档内衣、文胸、袜子、童装、帽子）二楼二楼：饰品、小百货（头饰、胸针、银饰、日用小百货）三楼：三楼：名品内衣展示广场与餐饮休闲配套等新源发市场各楼层铺
26、位新源发市场各楼层铺位及及经营户经营户：新源发市场一层有大小商户210户，二层有大小商户360户，三层有大型展示式商位 72家。新源发市场内部环境新源发市场内部环境1.商场式批发市场；2.采用现代市场格局，中庭采光，通道宽敞整洁、环境舒适幽雅；3.市场设有四部客货电梯，八部自动扶梯；新源发市场新源发市场租金：租金：1层为10-12元/月/平米 2层为8-10元/月/平米 3层为6-7元/月/平米新源发市场新源发市场新源发市场新源发市场经营业经营业态态户数户数租金租金（元（元/天）天）经营模经营模式式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调层高层高 一层针织品21010-12批发零售 河
27、南、义乌、自己生产河南、南方、本地生产义乌有4米二层饰品、小商品3608-10批发零售4米三层名品内衣726-7批发零售4米四层仓库批发零售4米总计642新源发市场新源发市场新源发市场小结新源发市场小结新源发市场新源发市场现状采用商场式批发模式，购物环境较好，商城内有中庭挑空设计，1-3层为内衣批发市场，4层主要以展示店为主优点1、由于中庭挑空，提升了商城的市场形象；2、每层均根据产品档次，对货柜进行了设计，一层设有服务台，1 层为隔断卖场，2层为精品屋设计，3层为品牌商提供了展览展示中心，4层作为办公及库房，使用空间合理，有序。缺点1、本商城因位置位于南三条的正东路，路面较窄，交通拥挤；2、
28、商城未建立电子平台，不方便商户与供应商的联系。分析、借鉴1、根据商品的档次，对货品进行分别不同楼层摆放2、可引进品牌，对产品设立专门展示厅进行展示及洽商。花中城五金建材市场花中城五金建材市场花中城五金电器城花中城五金电器城 于2002年11 月8日正式开业，建筑面积24000多平方米， 共有商户700余家，经营品种2万余种，市场年成交额2.5亿元以上，知名品牌千余种。整个商城称得上商品经销，仓储货运、商务办公为一体的综合性五金电器集散中心。花中城五金建材市场花中城五金建材市场经营业经营业态态户数户数 租金租金（元（元/ /天）天）经营模经营模式式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调
29、层高层高 负一层小家电1653-4批发为主华北、东北、内蒙古、山西义乌、浙江、温州无4米一层不锈钢、锁具、五金1738-9批发为主义乌、浙江、温州4米二层各品牌小家电3006-7批发为主义乌、浙江、温州4米三层燃气具及配件983-4批发为主义乌、浙江、温州4米总计736花中城五金电器城小结花中城五金电器城小结花中城五金电器城花中城五金电器城现状商城开业五年来，商铺出租率始终保持100%，市场经营秩序良好，经营商品质量不断提高，成交额逐月攀升优点1、98%入驻商户为五金小家电的精英，从业十余年。2、经营商户经营的产品均属正规厂家出品。3、经营商户均为各大商场超市的供货商，售后服务与商场、超市 同
30、样保证。4、 绝对的批发价格零售。 缺点购物环境较差、主副通道较小、无中央空调。分析、借鉴专业化程度高，售后服务好冀兴商城冀兴商城项目地处南三条最里侧，东临大经街，总占地面积24亩，总建筑面积100,000。项目包括精品商铺、高端配套商业、高档写字楼等主流业态，商业面积30000平米。集靓丽家纺、精品家饰、品牌针织于一体，批零兼营。目前，项目正在招商中。冀兴商城冀兴商城 目前招商模式是带租约销售，年8%回报率。其中：一层至三层售价31000-33000元/平米。产权面积：25-35平米产权年限：40年。目前一二层已经售罄，正在装修，其余楼层正在招商。冀兴商城冀兴商城冀兴商城小结冀兴商城小结冀兴
31、商城冀兴商城现状1.项目刚开始营业，目前处于招商状态，目前仅有两层营业。三层以上都在装修优点1.专业化程度高，大多以精品店形式出现2.商场装修较好，有中庭、大堂，动线合理3.临近物流配送中心，便于配送缺点1.刚开始招商，目前还未完全开业2.处于南三条商圈最内侧，位置较偏分析借鉴1.根据楼层层数不同，租金回报率不同，达到快速销售的目的。2.合理的动线布局，中庭和大堂的设立新华集贸商圈市场现状市场现状简介：石家庄新华集贸中心市场位于河北省会石家庄市中心，东临火车站和石家庄解放纪念碑；南临长途汽车站和繁华的商业街中山路；北与金融一条街新华路相接。新华集贸中心是石家庄结合旧城改造纳入城市建设总体规划的
32、第一专业批发市场。是得天独厚的经商宝地。新华集贸中心市场由19个分市场组成，占地面积27.64万平方米，经营面积18万平方米，经营摊位15000余个，有经营者30000余人。整个市场以服装为主，还有布匹、电子、鞋帽、日用百货、床上用品、音像制品、副食餐饮等八大行业，5000多个花色品种。福兴阁服装城福兴阁服装城福兴阁位于新华区民族路9号，由石家庄福明房地产开发有限公司投资近两亿元人民币兴建，商城占地18亩，总建筑面积38000平方米，1-4层及地下拥有1000余户面积不同的商铺，是目前省城较繁华，最具有商业价值的现代化大型服装批发零售市场。福兴阁服装城福兴阁服装城经营业态经营业态户数户数 租金
33、租金（元（元/天）天）经营模式经营模式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调 层高层高 一层时尚男女装327户12-13批发/零售 华北区域张家口/承德/山东/山西广东/福建有5米二层潮流服饰398户 9-10批发/零售 广东/福建5米三层精品屋449户8-9批发/零售 广东/福建5米四层精品展厅97户7-8零售为主 广东5米总计1271福兴阁服装城福兴阁服装城福兴阁服装城小结福兴阁服装城小结福兴阁服装城福兴阁服装城现状经营状况较好，客流较多。优点1、购物环境优越、层高柱距合理，购物感受舒适。硬件的升级改造让福兴阁在新华贸商圈占有了大部分零售客流。2、业态规划合理，由下及上层次分布清
34、晰。缺点客户舒适度欠缺，没有休息区分析、借鉴1、业态规划要合理，层次分布要清晰。2、内部硬件设施要完善，创造好的购物环境。太和电子商城太和电子商城太和电子城是河北太和集团下属的龙头企业，位于全国著名的石家庄市新华商贸中心金桥北大街6号，总建筑面积达10万平方米，由超大型电子卖场和5A级电子智能大厦组成，集经营、展示、办公、交易、餐饮、住宿、信息服务为一体。其中太和电子城3万平米，是以经营IT、数码、通讯产品为主的专业大卖场，汇集国内外电子厂家的代理商、经销商2000余家，年交易额一百亿元人民币。经营业态经营业态户数户数租（元租（元/天）天）经营模式经营模式客户客户来源来源进货渠道进货渠道空空调
35、调 层层高高 负一层二手手机及维修、电脑桌椅20018-20批发/零售 华北区域张家口/承德/山东/山西深圳/广州/香港4一层数码小家电14324批发/零售 深圳/广州/香港有4二层小数码、小家电395 2022批发/零售 深圳/广州/香港4三层DIY、电脑配件40418-20批发/零售 深圳/广州/香港4四层电脑办公设备 耗材40714-16批发/零售深圳/广州/香港4五层手机及维修3288-10批发/零售 深圳/广州/香港4六层精品手机市场、动漫电玩城806-8批发/零售 深圳/广州/香港4总计1957太和电子商城太和电子商城太和电子商城太和电子商城太和电子商城电子商务平台太和电子商城电子
36、商务平台http:/ 萃国内知名品牌数百家，并与联想、戴尔、三星、华硕、东芝、宏碁等三 十多家国际知名IT厂商结成战略合作伙伴2、在石家庄中心200范围内无类似体量且品种齐全的电子批发市场，辐射范 围较广，除石家庄周边县区还有邢台邯郸、衡水、阳泉3、健全的电子商务平台缺点经营体量较小，不能满足华北地区的需求，让大部分客流流入北京。分析借鉴建立健全的电子商务平台，有助于商户和客户的互动，同时节约成本。金亿城金亿城金亿城服装广场于 2006年3月25日正式营业，2006年9月24日二期项目封顶。整体竣工后的金亿城服装广场营业面积将达4.3万平米，可同时容纳1300多家商户入驻经营；写字间面积1.5
37、万平米，地下停车场1.2万平米，库房8千多平方米；市场内环境优雅，配套设施齐全，拥有16部扶梯、7部直梯、374部室内中央空调；此外，还设有一个装修豪华、音响设施齐备、面积达500平米的多功能会议大厅，以及可容纳数百人同时用餐的餐厅一个。总投资2.1亿元，占地面积12997.7平方米。整体项目由商业裙楼和金亿城商务大厦组成，商业大裙楼为地上六层，地下一层，商务大厦为地上5层至17层；地下二层为大型停车场， 金亿城金亿城经营业经营业态态户数户数租金租金经营模经营模式式客户客户来源来源进货渠道进货渠道中央中央空调空调层高层高柱距柱距一层男女服装95户10-12批发为主华北、东北、内蒙古、山西广州、
38、福建、北京有4米二层男女服装98户8-10批发为主广州、福建、北京4米三层精品女装60户7-8批发为主广州、福建、北京4米四层品牌女装58户5-6批发为主广州、福建、北京4米五层品牌男装65户5批发为主广州、福建、北京4米六层羽绒服空置4米金亿城金亿城金亿城小结金亿城小结金亿城金亿城现状经营状态良好，客流较大。优点1、地理位置优越、购物环境好。2、金亿城整体项目是迎合国内服装批发市场最新发展模式的集商业、 写字楼、公寓于一身的综合建筑。3、服装专业化程度高，货品齐全。 缺点业态布局不合理，导致六楼后期停业更换业态。分析借鉴 商业前期的业态布局很重要，合理的各楼层业态布局促进商场更健康持续的发展
39、。调研成果分析研成果分析针织、家纺占有比重26%、文化礼品占有比重17%、皮具箱包13%、日化用品11%、玩具10%、电子用品8%、饰品8%、五金7%。其中针织家纺占比最大、其次是文化礼品、其次是皮具箱包。占比后三位的是饰品、五金和电子用品。1 1、优势（、优势（ShrengthShrength） 1）地理位置优越，商圈人气兴旺。南三条市场地处石家庄市核心商 业区域，且是北方最大的小商品批发市场，商业发达，地理位置 优越，交通便利。 2）地段商品集中，升值空间大。由于南三条位于石家庄市商业集中 的区域，周边乐汇成等商业设施的开业，对本市场起到了有利的 支撑。 3）专业化程度较高，形成了地区良好
40、市场口碑，已经形成了固定客 源和进货渠道。 4）人流量大，每日15万以上的客流。 5）其中针织、家纺26%、文化礼品17%、皮具箱包13%、 日化用品11%、玩具10%、电子用品8%、饰品8%、五金7%。 6）物流货运发达，紧邻汽车货运站，对批发市场形成了完善的配套 服务。 7）先进的电子商务平台为商户与渠道供应商直至消费终端，搭建了 有利的商务平台。 8）灵活的租金方式及优雅的购物环境保证了品牌商的进入。提升了 市场形象和品位石家庄南三条市场石家庄南三条市场SWOT分析分析 2 2、劣势（、劣势（WeaknessWeakness） 1）由于项目地处商业中心,人、车流动量比较大, 没有地下停车
41、场 严重制约了市场的发展空间。 2）由于市场建立较早，部分商城改造较难，没有空调及电梯，严 重影响了市场品牌化的建立。 3）市场设立较早，对户外形象没有统一，影响了市场品牌形象。 4）缺乏市场规划，业态重置率较高。 5）因市场较大，人流集中，无大型餐饮，客户无法停留。 6）地下空间由于没有连体成片开发，造成空间的浪费。 7）缺乏大型仓储基地。基本以商城顶层作为仓储库房使用，存储 空间有限，费用较高。 8）由于缺乏产地型自营加工，属于外来中转集散，可持续发展受到制约石家庄南三条市场石家庄南三条市场SWOT分析分析3 3、机会（、机会（opportunityopportunity） 1）随着市场知
42、名度的不断建立，商户需要更多地发展平台；吸引石 家庄附近的区域市场商户成为分销商。 2）市场的不断发展，将成为华北区域的最大的批发集散地。将对华 北、张家口、内蒙等城市的小商品市场提供有力的货源保证。 3）市场不断强大，将吸引更多地品牌进入，极大促进石家庄周边市 场经济，提供有利的机会，成为更多商品的疏散地及生产加工 地。 4）交通的便捷及物流，为周边区域市场的小商品提供了有利的价格 优势。 5）电子商务平台的建立，将更有利于周边区域市场的采购，为周边 小商品市场提供更多发展空间。 石家庄南三条市场石家庄南三条市场SWOT分析分析4 4、威胁、威胁 (threat)(threat) 1）随着石
43、家庄商业市场的逐步完善，附近正定小商品市场的逐 步建立，将对石家庄南三条市场造成威胁； 2）由于商业设施的落后，购物环境无法得到改善，将极大限制 品牌商户的进入。 3）由于缺乏仓储库房，物流成本的增加将对市场的价格构成冲 击。石家庄南三条市场石家庄南三条市场SWOTSWOT分析分析怀来周来周边市市场现状状怀来周边小商品市场怀来周边小商品市场怀来怀来大红门大红门木樨园木樨园动物园动物园保定裕保定裕华小商华小商品品南三条南三条新华集新华集贸贸宣化宣化张家口张家口1、北京地区批发市场是据怀来项目、北京地区批发市场是据怀来项目 最近的批发市场最近的批发市场 。2、怀来以北、怀来以北 成规模的批发市场有
44、宣成规模的批发市场有宣 化、张家口化、张家口3、石家庄保定距怀来较远，但也存、石家庄保定距怀来较远，但也存在一定的辐射关系。在一定的辐射关系。u怀来作为北京西北方向出京重要要道之一，目前京张高速、京新高速、110国道、宝平、康祁等国道省道纵横 怀来县域。u连接涿鹿、宣化、张家口等主要县镇，具有重要的地理优势。u目前县内具有长途汽车客运站，主要以张家口、赤城、北京、东花园为主要客流，辅以周边其他区县 。逐鹿逐鹿宣化宣化赤城赤城官厅官厅桑园桑园下花园下花园鸡鸣鸡鸣驿驿距怀来距离36公里43公里77公里20公里20公里25公里20公里人口33万1729万1.2万2.7万7万0.9财政4.741490
45、.030.07主要商业建材步行街吉龙小商品、吉龙精品无专业市场无专业市场无专业市场无专业市场无专业市场售价租金0.9-2.3元/天/平米吉龙7-9元/天/平精品4-5元/天/平米1.9-2.7天/平米/天无可参考租金无可参考租金1.5元/天/平米无可参考租金怀来周边县区市场一览表怀来周边县区市场一览表 优势Strength SWOT分析 威胁 Threat 机会 Opportunities 劣势 Weaknessesl中心地段，容积率与建筑使用方便中心地段，容积率与建筑使用方便性与舒适性存在矛盾。（目前南性与舒适性存在矛盾。（目前南三条所有建筑最高仅做到五层，三条所有建筑最高仅做到五层，且顶层
46、基本为库房）。且顶层基本为库房）。l购物中心与专业市场之间必然存在购物中心与专业市场之间必然存在一些冲突。一些冲突。l怀来城区区人口怀来城区区人口13万，且属县域万，且属县域经济状况。无类似项目作为我司经济状况。无类似项目作为我司参考。参考。l怀来本地处于专业市场商业空白，内部存在需求，但供给量不怀来本地处于专业市场商业空白，内部存在需求，但供给量不够。够。l怀来以北地区无成规模专业市场。怀来以北地区无成规模专业市场。l怀来经济处于强有力的增长势头。怀来经济处于强有力的增长势头。l张家口武城街桥西大市场及宣化张家口武城街桥西大市场及宣化吉龙小商品批发和吉龙精品批发吉龙小商品批发和吉龙精品批发会
47、截流我项目部分客流。会截流我项目部分客流。l怀来紧邻北京，自古就有塞北通衢之称怀来紧邻北京，自古就有塞北通衢之称,是其北部地区包括张家口、是其北部地区包括张家口、内蒙古部分地区入京必经之路。内蒙古部分地区入京必经之路。l项目处于怀来县最中心地段，客流旺盛，交通便利、距高速仅五分项目处于怀来县最中心地段，客流旺盛，交通便利、距高速仅五分钟车程。钟车程。l境内铁路境内铁路150多公里，有多公里，有12个站点，是全国最多的县份之一。沙城个站点，是全国最多的县份之一。沙城火车站是丰沙、京包、大秦、沙蔚四条电汽化铁路的枢纽，为全国火车站是丰沙、京包、大秦、沙蔚四条电汽化铁路的枢纽，为全国二等区段站。京张
48、高速、京新高速、二等区段站。京张高速、京新高速、110国道、宝平、康祁等国道、国道、宝平、康祁等国道、省道纵横交错，公路通车里程省道纵横交错，公路通车里程650公里。公里。南三条南三条万悦万悦对比结论对比结论所在城市石家庄怀来一个是县级，一个市级。建筑面积45万5万交通状况发达发展中具备专业市场开发条件人口状况1016万35万城市经济状况488亿（财政）16亿经营业态全业态全业态若做单一业态需更大体量，且产业链达不到预期效果，兼顾各方面状况，考虑全业态经营模式批发加零售批发加零售发挥地缘优势经营方式华北或河北总代二级代理或加盟一级代理商只进驻省会及以上城市辐射范围内蒙、山东、山西、河北、辽宁、
49、甘肃等涿鹿、赤城、下花园、张家口、宣化、集宁石家庄地处华北腹地，且交通发展早，具备做大型专业市场条件消费者性质商场、县市级代理商个体经营户所处地域及建筑规模、经营业态决定消费者性质石家庄和怀来专业市场对比分析未来专业市场主要竞争来自于北京、南三条。且两个竞争对手均做全业未来专业市场主要竞争来自于北京、南三条。且两个竞争对手均做全业态，我司项目要想市场占有一定份额，需在业态定位、及商品组合上采态，我司项目要想市场占有一定份额，需在业态定位、及商品组合上采取避重就轻策略且考虑怀来以北地区人们的真正需求。取避重就轻策略且考虑怀来以北地区人们的真正需求。招商，盈利模式：巨额投资，以优惠的政策吸引商家入
50、住，捆绑盈利，控制业态招招 商商 策策 略略租金租金头年免5个月租金，第二年免12个月租金对正常营业，按时交水电费、管理费用和租金的商户，租金将给予一定优惠招商招商现在的商家介绍一个新商家进驻， 将给予免除一年物管费的奖励 其他费用其他费用建立市场平台，为商户提供良好的购销渠道，发布最新商户动态营销营销利用项目优势，强化对区域市场的辐射力，吸引周边市场商户投资，建立二级市场特殊政策特殊政策对优秀商户及品牌商，年交易额达到一定数额的，可给予1年全部免租方式方式出售出售出租出租比例28%72%本地客户本地客户周边客户周边客户70%30%租金（元租金（元/ /月月. .平米）平米）售价（元售价（元/
51、 /平米）平米）30-84 15000-18000盈利模式租、售面向客户租售价格盈利模式：采用3+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退万悦广场八大成功因素万悦广场八大成功因素u 完善的售后服务u市场空白u规模化u业态规划合理u政府支持u 顶级国际建筑设计u 上下游资源充分整合u区位优势万悦万悦广场广场怀来市来市场定位及定位及产品品分析分析 A楼 B楼 C楼京西北地区批京西北地区批京西北地区批京西北地区批发发兼零售全兼零售全兼零售全兼零售全业态业态小小小小商品集散地商品集散地商品集散地商品集散地定位定位定位定位服服服服务务范范范范围围经营经营模式模式模式模式业态组业态组合合合合产产
52、品性品性品性品性质质客户群及消费群分析客户来源客户来源一、批发客户来源石家庄南三条、新华集贸市场、保定裕华小商品市场。1、以上三市场商户均有多年小商品批发零售经验，切对小商品批发行业洞察力敏捷，有优质的货源渠道及销路。2、一些品牌的一级代理仅作省会及以上城市，我们可以引进到二级代理或加盟商进驻。二、零售客户来源宣化吉龙小商品、张家口武城街小商品市场、张家口婚纱针织市场、怀来大市场、怀来街边商业、涿鹿、下花园、官厅、赤城批发及零售商户。1、无论从地域交通以及离批发地的距离方面都具有突出优势，零售商户没有理由舍近取远去选择张家口、宣化而不考虑怀来。2、张家口及宣化至怀来公路交通一个小时以内，具备异
53、地开店条件。3、我项目零售客户来源30%应来源于怀来周边如张家口、宣化、逐鹿等。另70%源于怀来本地。下花园下花园鸡鸣鸡鸣驿乡驿乡涿涿鹿鹿官官厅厅桑桑园园怀怀来来赤赤城城25公里公里18公公里里23公公里里77公里公里20公里公里36公里公里延延庆庆57公里公里消费者来源消费者来源批发客群怀来涿鹿张家口宣化延庆赤城下花园官厅鸡鸣驿怀来本地及周边村落批发消费群来源批发消费群来源地区张家口宣化延庆赤城下花园官厅逐鹿鸡鸣驿怀来及周边桑园总计人口9017292971.2330.9352.7244.81、张家口、赤城及内蒙古部分、张家口、赤城及内蒙古部分地区的商户批发进货渠道主要地区的商户批发进货渠道主
54、要是北京、石家庄，路程较远且是北京、石家庄，路程较远且成本较高。成本较高。2、怀来周边商户批发进货渠道、怀来周边商户批发进货渠道主要是张家口、宣化，部分回主要是张家口、宣化，部分回到北京及石家庄。而张家口宣到北京及石家庄。而张家口宣化小商品市场规模不具规模，化小商品市场规模不具规模，商品品类欠缺，严格上不具备商品品类欠缺，严格上不具备批发条件。批发条件。3、我项目建立能保证怀来周边、我项目建立能保证怀来周边的消费者前来批发，同时利用的消费者前来批发，同时利用地域交通优势和商业规模及商地域交通优势和商业规模及商品齐全优势，亦会截流张家口、品齐全优势，亦会截流张家口、宣化、赤城及内蒙古部分商户宣化
55、、赤城及内蒙古部分商户。怀来涿鹿下花园官厅鸡鸣驿怀来本地及周边乡镇村落零售消费群来源零售消费群来源地区逐鹿下花园官厅鸡鸣驿怀来及周边桑园总结人口（万）3371.20.9352.779.8消费者来源消费者来源零售消费群1、逐鹿、下花园、官厅、桑、逐鹿、下花园、官厅、桑园、鸡鸣驿等地区，均无综合园、鸡鸣驿等地区，均无综合批发类商业。批发类商业。2、现有商业业态与消费者实、现有商业业态与消费者实际需求所产生的矛盾日益激烈。际需求所产生的矛盾日益激烈。3、怀来小商品市场建立，无、怀来小商品市场建立，无疑给怀来周边百姓带来福音，疑给怀来周边百姓带来福音，能够进行一站式生活用品和必能够进行一站式生活用品和
56、必需品的采购。需品的采购。业态定位分析八大主题手机数码家电百货箱包皮具服装鞋帽婚庆用品美食广场针织家纺童装童玩专业市场业态规划示意专业市场业态规划示意业态规划总则业态规划总则总体原体原则：本项目专业市场要以快速回笼资金为本，在此前提下我们 建议将地下一层和首层以产权销售模式进行销售，以售价 16500元/平米来实现成本回笼，26层以自持运营收取租 金形式进行租赁，待市场成熟及火爆后另行销售。沙城大市场：沙城大市场：为自发形成市场，主要以民房改造为主，经营档次较低，业态混乱，档次为低端产品为主，经营业态以服装、鞋帽、五金家电、儿童用品、劳保用品为主。手机专卖（燕都广场）：手机专卖（燕都广场）：该
57、市场主要经营数码电子产品，进货渠道主要是北京中关村和石家庄太和电子城，产品更新较慢，品牌较少，且多为杂牌。家电专卖（小家电一条街）家电专卖（小家电一条街）：该市场以经营小家电为主，经营档次低，品牌杂乱。龙潭市场龙潭市场：该市场以经营品牌服装为主，经营档次较高，经营业态主要以品牌服装，婚纱摄影为主。备注：目前怀来专业市场有建材市场、农产品批发市场，因与本项目商业业备注：目前怀来专业市场有建材市场、农产品批发市场，因与本项目商业业 态不符合，所以未在图示中显示。态不符合，所以未在图示中显示。怀来专业市场分析怀来专业市场分析定位建议一解析定位建议一解析一、将一、将1 1层定位于手机数定位于手机数码、
58、小家、小家电市市场：主要考虑到其产品更新速度较快、销售利润较高、可承受较高市场售价及租金、对摊位铺面需求面积较大（销售摊位面积基本在3060平米之间），以及持有资金雄厚的前提下确定其楼层分布，二、将二、将1 1层定位于箱包皮具、家定位于箱包皮具、家纺市市场：主要考虑到箱包皮具、家纺经营方式以批发为主，所需要摊位铺面面积也较大，业主具有较强的资金实力来购买商铺。三、三、2 2层5 5层：6层婚庆用品、美食广场、库房、办公区5层服装鞋帽、童装、童鞋、儿童玩具4层服装、鞋帽3层小商品、饰品2层针织、日化之所以如此定位，是因为其产品业态多数为可满足人常需求的产品，但其业态对租金、面积需求较低且明感，一
59、次性要其购买存在风险，所以我们将其定位于自持租赁经营，通过几年的养商，待市场成熟及火爆后另行销售。对其摊位铺面建议控制在815平米即可，租金根据楼层而定。市场面积配比图市场面积配比图C楼B160701F66902F66903F66604F66605F66606F6660总建筑面积46090怀来专业批发广场建议初步将本案定型为全业态综合批发市场商业业态定位建议一F1箱包皮具、家纺F2针织、日化F3小商品、饰品F4服装、鞋帽F5服装鞋帽、童装、童鞋、儿童玩具F6婚庆用品、美食广场、库房、办公区B1 手机数码、小家电万悦专业批发广场建议万悦专业批发广场建议业业态态定定位位B1B1手机数码、小家电F1
60、F1箱包皮具、家纺F2F2针织、日化F3F3小商品、饰品F4F4服装、鞋帽F5F5服装鞋帽、童装、童鞋、儿童玩具F6F6婚庆用品、美食广场、库房、办公区目标客户本地常驻人口及周边村镇人口B1B1手机数码、小家电1、手机、数码、小家电产品作为电子产品，其淘汰与更新速度远高于其它类型产品，使其市场具有较大的利润空间及发展前景，同时怀来现阶段电子产品市场具有较好市场氛围，但其市场占有率及、业态种类相对其未来发展来说还是存在一定程度的不足，还有拥有一定拓展空间。2、由于手机家电产品自身价值教高，同时业主也具备雄厚的资金储备，有能力购买本项目的商铺。F1F1箱包皮具、家纺1、综观国内知名小商品批发市场，
61、箱包皮具、家纺，历来都是其高利润、高附加值产品。2、箱包皮具、家纺经营者拥有雄厚的资金，其产品对店铺的需求面积较大，同时需要一定程度的展示空间。3、本项目一层无论从哪个角度都可满足其需求，同时也可以帮助我们实现资金快速回笼。F2F2针织、日化1、针织、日化类产品为日常消费类产品，一方面满足区域内人群消费，同时也可覆盖怀来周边乡村以及其他地区消费人群。2、针织、日化类产品在怀来现阶段正处于市场匮乏阶段，在弥补市场空白的前提下，可提升其目的性消费，拉动商业市场整体繁荣。F3F3小商品、饰品1、小商品、饰品具有较强的时尚感，倍受年轻一族关注，具有较好的市场发展空间。另外其业态设置在3层可有效的拉动消
62、费人群。2、另外，其经营成本较低，利润较高，购买力较强，从而可支撑其三层租金。F4F4外贸服装1、外贸服装同样时尚感强，倍受年轻一族青睐，可有效的拉动消费人群。F5F5童装、童鞋、儿童玩具1、其业态经营品种丰富、时尚感较强，区域内年轻群体乐于追捧购买，对本项目整体形象具有较高的提升，同时也可带动高层商业。2、童装、童鞋、儿童玩具主要面对区域内儿童其为目的性购买，一方面可以吸引非目的性人群前来购买，另一方面可实现商业市场整体繁荣。F6F6婚庆用品、美食广场、库房、办公区1、美食广场、库房主要面对客户是以销售者及经营者为主建议初步将本案定型为专业批发市场专业批发市场+ +手机通讯办公用品手机通讯办
63、公用品市场市场商业业态定位建议二F1 箱包皮具F2 家纺、针织F3 家纺、针织F4 外贸服装F5 礼品、饰品F6 美食广场、库房、办公区B1 日化万悦专业批发市场万悦专业批发市场+ +手机通讯办公用品市手机通讯办公用品市场建议场建议业态定位B1B1日化（牙膏、洗面奶、沐浴乳、香皂、洗手液、洗发水、洗衣粉等等 ）F1F1箱包皮具F2F2家纺、针织F3F3家纺、针织F4F4外贸服装F5F5礼品、饰品F6F6美食广场、库房、办公区专业批发广场专业批发广场手机通讯办公用品市场手机通讯办公用品市场商业业态定位建议二F1 品牌机、笔记本、二手电脑广场F2 散件DIY广场、动漫电玩城手机地带F4 通讯及通讯
64、配件广场F5 办公设备、耗材F6 文化办公用品B1 数码相机 小家电 家电广场万悦专业批发市场万悦专业批发市场+ +手机通讯办公用品手机通讯办公用品市场建议市场建议业态定位B1B1 数码相机 小家电 家电广场F1F1品牌机、笔记本、二手电脑广场F2F2散件DIY广场、动漫电玩城手机地带F3F3 通讯及通讯配件广场F4F4 通讯及通讯配件广场F5F5 办公设备、耗材F6F6 文化办公用品手手机机通通讯讯办办公公用用品品F3 通讯及通讯配件广场一、一、4万平米专业批发市场：万平米专业批发市场：1、主要考虑到专业批发市场中的箱包皮具、家纺等产品,可通过大宗批发覆盖怀来周边地区。2、怀来距离北京很近又
65、是通往内蒙的必经路线，本项目可作为批发中转地实现二次批发。3、而其它批发产品业态丰富，批发+零售可满足怀来周边区县如赤城、涿鹿、下花园、官厅、鸡鸣驿、怀来本地及周边乡镇村落、等地居住人群的日常生活需求。二、将二、将9000平米手机通讯、办公用品市场：平米手机通讯、办公用品市场：1、手机通讯、办公用品市场其为专业性较强的市场，对以怀来周边市场具有较强的拉动作用。2、而手机通讯市场在怀来具有较好市场氛围，并有一定市场占有率，但其规模相对较小，未来市场还具有较大的发展空间及前景。3、同时办公用品市场在怀来现阶段处于市场空白，未来具有较大的发展空间。4、另外手机通讯市场其淘汰与更新速度远高于其它类型产
66、品，倍受年轻人群关注其市场发展潜力巨大。定位建议二解析定位建议二解析招商策略和市招商策略和市场拓展拓展招商策略a)对租赁市场的客户给予一定的优惠，鼓励客户租赁，优先购买b)实行市场化的统一管理，统一运营，实行业态分区域管理c)通过网络，建立市场电子平台系统，实现网上招商，将供应商与商户快速连接d)利用拆迁优势，对原商户鼓励招商，吸引老客户带领新客户e)加大对区域周边市场的宣传，营造市场氛围，树立项目品牌形象，鼓励投资者购买商铺f)完善售后服务，包括后期物流配送体系、投诉体系，提供各种带租服务g)联合政府，开展区域经济发展招商会等形式，扩大项目影响h)联合政府优先为商户现场办公一条龙服务，为商户
67、提供绿色通道i)对大品牌及大客户提供优先服务，设立大客户洽谈区等吸引大客户进入 招商形式招商形式招商流程Diagram 渠道拓展电话直销电话直销 市场拜访报纸广告、网络 户外形象/会展主要客源拓展渠道主要客源拓展渠道u媒体媒体 通过张家口日报、晚报、 张家口电视台等形式，努力营造商业热销 氛围，制造热销 场面；u户外户外 通过户外广告牌等形式，让客户一进入沙城高速口，即可看到项目 形象广告；u项目围挡项目围挡 拆迁完毕后，通过项目工地围挡包装，在怀来县城，树立项目高端形象；u活动活动 通过开展招商会、会展等形式，吸引客商到怀来投资，辅以优惠政 策及高租金回报达到快速出货的目的。u商业拓展商业拓
68、展 通过业务员上门拜访，对石家庄南三条、保定裕华、张家口武城街、宣化吉龙市场等 进行客户挖掘，收集客户资料；u电话直销：电话直销：业务员电话拜访，对客户进行电话营销租金及销售测算销售空租20%合计租金 （2年）层数-11层数23456售价(元/平米)1500018000租金(元/天)2.82.521.51单层面积（平米） 60706690单层面积（平米）66906660666066606660收益（万元）9105 12042 摊位建筑面积1515151515合计21147 摊位（个）444444 444 444 444 年限22222820 729 583 438 292 2862 2290 总计23437 备注：租赁小商品商场摊位1年，可免租5个月；租赁小商品商场摊位2年，可免租12个月；第四年摊位根据市场运营情况而定，租金涨浮控制在8%-15%销售租金测算表
