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1、www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网开发商：江苏万诚置业有限公司2006-2-17万诚万诚锦绣华庭营销推广方案锦绣华庭营销推广方案www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网目录【壹】：市场及前期推广小结【贰】：项目总体营销策划【叁】：现阶段性推广策略【肆】：营销推广计划【伍】：销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网总体战略思想1234超越泗
2、洪现有开发模式的社区综合开发模式,所建设的全新产品体验经济时代的“情境地产”的营销模式；项目所要创造的是一泗洪当地具有代表性的高品质的居住社区情境。守正出奇的营销策略，创新是项目生存和发展的源动力，适度超前是房地产项目开发所要把握的关键战略思想营造卖点向创造买点的转变。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网【壹】：市场及前期推广小结www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网市场及前期推广小结项目简介 一期锦虹苑二期嘉华苑三、四组团范围www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网定义产品当地唯一性别墅社区低密度 大面积绿化景观先进物业强调配
3、套服务综合社区优势避免兵营排布组团围合方式复合社区整体均好性高尚 私家花园 整个产品在泗洪房地产市场属于革命性的市场及前期推广小结www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网与其它项目对比分析 项目卖点规模主力面积主力房型主力总价东盛城市花园产品最小116 m2紧凑型三房16-20奥体新村地段小130、110 m2舒适型/紧凑型三房18-22苏源阳光花城规划、产品中等109-115 m2紧凑型三房15-18锦绣华庭产品较大学府文苑学区、价格最大110左右m2紧凑型三房15-20市场及前期推广小结www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网项目分析 n项目作为目前
4、市场唯一的别墅楼盘，缺乏市场参照，但就项目而言，2005年3月至今销售比较成功，但单价与公寓相比，没有拉开档次；n由于泗洪楼市尚处于初级阶段，对项目许多购房者而言，甚至没有经历过购买公寓的阶段，因此对别墅生活的认知还很模糊，总价35-55万元/户的区间，远高于一般公寓，也成为提升项目形象和档次的障碍点。市场及前期推广小结www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网【贰】：项目总体营销策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网项目总体营销策划n销售目标销售目标 销售期内三、四期11万平方米销售任务总体推广目标n品牌目标品牌目标 泗洪房地产市场领跑者n战略目标
5、战略目标 使本项目成为泗洪地区住宅标 尺； 塑造江苏万诚在泗洪乃至宿迁地区知名房产品牌； 将江苏万诚置业整体品牌提升到一个新的层面，进而扩大在整个江苏省的影响。推广目标销售目标品牌目标战略目标www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网营销思路整合营销先做品牌再做产品先卖版块再卖楼盘先立万诚再卖住宅置入休闲生活概念体验式销售方法暴力营销强力手段品牌推广以及展示客户会分阶段下乡行销项目总体营销策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网项目总体营销策划客源分析三大市场基础型客源成长型客源创造型客源基础型客源主要是老客户的带动以及形象整改后希望而且有能力购买别墅
6、的客源；成长型客源是新城规划与工业园区北移附带来的客户，以及因为对产品比较希望能够住高档社区的客户；创造型客源通过广告而来的全市性客源。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网推广战术选择 不同的阶段，根据其不同的阶段性传播目标，其应用的传播战术也会有所有同，以下，则我公司对整体传播战术配合上的一个基本思考： 传播战术传播战术运用阶段运用阶段运用目的运用目的广告宣传贯穿于项目始终建立起项目的品牌知名度，并予以维持。事件行销主要用于项目入市及阶段性的高峰在推广之初用以迅速建立起项目的知名度，在推广的不同阶段中，制造社会热点，制造购房倾向。促销活动主要配合每个阶段的销售高峰与市
7、场淡季配合广告宣传与事件行销，通过促销策略刺激购房行为。现场包装贯穿于项目始终配合事件行销与广告宣传，维持品牌形象，营造卖场氛围，辅助销售工作的全面开展，制造销售。项目总体营销策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网差异化行销 有形产品差别化：建筑设计、环境设计、配套设施与周边物业明显拉开档次，万诚锦绣华庭别墅产品在泗洪当地独树一帜服务差别化：规范的售前、售中售后服务，丰富的社区活动，社区文化等等形象差别化：专业化产品开发模式的导入，使万诚锦绣华庭的营建完全可以给当地居民一种高尚社区的形象(对于目标市场的社会中层来说，迎合了其对社会地位的认可需求)，这对于江苏万诚置业有
8、限公司是一个树立品牌的好机会。项目总体营销策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网推广推广节奏节奏锁定开盘锁定开盘3/53/264月月/164/183/274/15客户积累客户积累形象调整重塑形象调整重塑5 5月月3 3月月4 4月月4/184/18开盘开盘节奏与计划安排节奏与计划安排强销强销4月月/196/31销售销售节奏节奏案场调整DS行销房展会产品推介会、开盘强销，老客户联谊重要重要事件事件现场整改；销售中心调整；形象行政中心北移单位重点突击房展会客户活动产品推介会、开盘www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网锦绣华庭生命周期的营销策略投入期成
9、长期成熟期衰退期产品确保产品的基本消费利益增加服务、延伸利益扩大用途有计划地消化剩余单位促销宣传形象介绍产品突出交付价值诉求社区文化渠道现场登记老业主推介+公司员工推介现场销售DS销售现场销售下乡直销集团购买现场销售直销价格价格竞争价格渗透价格提升降价或一口价项目总体营销策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网项目总体营销策划【叁】：现阶段性推广策略www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网现阶段性推广策略推广手段 1234针对现场的工程质量整改老客户四管齐下活动对于组团的老客户，必须要有足够的重视，他们的口碑对项目成功至关重要现场形象树立通过寻找形象
10、代言人，来为我们的项目树立一个标杆，代言人主要是针对别墅客群的泗洪当地有影响的人开展展会，产品推荐会，等各种形式来找到所定我们的客源，同时结合以前的行销开展活动www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网战术计划 现阶段性推广策略手段一：现场产品整改【目标】 通过对工程质量的调整，让老客户形成口碑，以老客户来带动基础客群。【手段】n景观整改，特别是绿化问题必须解决n物业公司进驻，形成别墅的居住氛围n前期产生问题纠纷客户的解决www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网战术计划 现阶段性推广策略手段二：个性化产品包装【目标】通过个性鲜明的锦绣华庭产品包装，快速吸引
11、目标客户的注意力。【手段】售 楼 书：专业的售楼资料。考虑到当地实际情况，建议制作 简易楼书。宣传海报：售楼普及资料。优势在于费用低、可大量发放、传播范围广泛。建议内容简洁。手 袋：本身作为流动媒体宣传，并可装楼书等资料用。展 板：售楼处悬挂资料，全面宣传公司及楼宇的信息。礼 品：闪烁的“锦绣华庭”胸牌、鼠标垫、手机套等功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网【目标】工地和销售中心作为买家最为切身关注的地方及繁华地带行人最为注目的形象，是宣传的最经济和有效的媒体，这里的形象如何，不仅直
12、接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。战术计划 【手段】工地路牌：表明小区的名称和位置，直接与工程形象相关联。工地围板：明确发展商和地产建造的专业性。主楼横幅：占领高空信息，发布项目名称和售楼信息。工地气氛：利用司旗和气球等宣传物品，吸引注意力、营造人气。销售中心：主要是形象方面与各类销售道具的调整手段三：工地及销售中心形象美化现阶段性推广策略www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网手段四：广告报纸报纸当地报纸阅读习惯较少，且没有十分有影响力的报纸，报纸广告在泗洪效果不是很好，建议一般情况下不做报纸广告，在开盘等重要时间段在宿迁日报（泗洪版）发布告知性广告，提升企
13、业、项目品牌知名度。户外户外1、户外广告牌 ：在泗洪户外广告是最强势的媒体，千人成本最低、形象最好、美誉度最高、收益率最大，有冲击力是广告发布首选媒体；2、路牌 ：作用次于户外大牌，考虑到万诚置业在当地项目较多，建议多做。战术计划 现阶段性推广策略www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网战术计划 手段四：广告电视电视 1、流动字幕：不受频道限制、时效性极强是泗洪房地产广告必选媒体，可以签订长期协议，一年之内保证发布多少条。2、电视广告：虽然是现今主流媒体，但是泗洪电视台节目暂时不成气候，加之电视广告片制作成本高，所以短期内不建议公司投放电视广告宣传片； 活动活动 1、展会：
14、展示大厅建成后，明年我们将有条件组织各种形式的展会。展会的特点是成本低、目标明确、效果明显。2、抽奖：抽奖是比较常见的促销方式，为广大购房户熟知和接受。影响大、效果好。3、文艺演出：文艺演出规模大、影响大、参与人数多但是组织困难、费用高，建议适当时候（如房展会后）举办。4、公益赞助：公益赞助通常不直接产生效益，但社会影响力较大，有助于树立良好的公司形象，进而产生间接效益。现阶段性推广策略www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网手段五：促销1、价格促销：在特定时期内，通过价格杠杆的调节，实现短期内销售目标。2、礼品派送：产品投入期使用，制造人气；同时结合“锦绣华庭”现阶段进行
15、的促销活动，派送礼品。3、购房赠送：价值xxx元的家电；固定金额的装修套餐；局部定制化装修（如实木地板、整体浴室、高档橱柜；）结合销售控制（边涨价边赠送）、节日促销实施。4、抽奖：一年期物业管理费、多媒体电脑、笔记本电脑。常年举行，阶段性抽出各奖项。战术计划 现阶段性推广策略www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网阶段战术实施 2月3月4月5月营销推广计划1.全面树立万诚品牌2.主要以户外广告牌为主要攻击手段3.可做部分电视字幕广告1.着手准备项目开盘2.考虑与政府部门共同组织公关活动（希望工程）1、4月18日项目盛大开盘2、准备告知性开盘广告（宿迁日报泗洪版）集中发动攻势
16、销售道具1.户外大牌的更换2.现场售楼处步置1.简易楼书的设计2.家居配置图3.模型制作销售执行计划1、继续执行现阶段的促销计划（价格促销与人员直销）2。、销售人员培训（销售技巧与银行培训）1.预售合同样本完成2.大型售楼处完成集中进行一次全县大面积促销时间计划现阶段性推广策略www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网【肆】：营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网核心产品泗洪第一个大型高档别墅社区 第一高尚休闲生活版图 做大做足，极尽表现，强势推行标志性地位主要任务广告策略与表现缘起营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中
17、国地产商域网看中本项目升值潜力的投资客私营企业业主个体工商业者政府机关的高级工作人员中高层管理人员此项目被征地的当地农民居住在泗洪本地的较富裕阶层二次购屋者职业职业分析分析广告策略与表现营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 认可乐成地区的住宅对其未来的发展潜力充满期待价值价值取向取向注重环境优美、格调高尚交通便利的生活环境切合自己身份品位，欲求在生活方式上更为出色对生活质感有较高的要求追求舒适与品质的双重性追求品位，崇尚身份地位有与他人比较的心理广告策略与表现超越基本居住要求,典型改善型需求营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商
18、域网高总价，高格调，高品貌，注定了住户的高地位。200m2-300m2的阔绰空间，独立、双立，给予的都是生活舒适最大化。身份地位生态环境空间尺度在这里，名流进进出出在这里，游走绿色视界在这里，成就大户风范产品利益点广告策略与表现营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网社区内多功能会所、邻里中心，亲子乐园促进邻里沟通多渠道。商业娱乐休闲场所让住户除休憩外足可享受生活的寸寸美好时光。社交交流升值潜力配套设施在这里，喜迎高朋满座在这里，坐享远大钱景在这里，生活优游自在广告策略与表现行政中心北移，确立锦绣华庭地位升值无限前景当前。产品利益点营销推广计划www.tuany
19、uan.tv 中国地产商域网中国地产商域网会所的硬件配套与优质服务管理的软性配套构筑住户私有特权生活。泗洪当地首创的别墅社区，贵乎稀有,一墅难求。专属服务私家庭园稀有尊贵在这里，私享星级礼遇在这里，居家纯粹独立在这里，珍品贵乎稀有私家庭园，私密空间，私有领地，给予住户纯粹的独立生活主张。广告策略与表现产品利益点营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网广告总精神坐享泗洪首席 生活别墅大郡泗洪首创别墅特区广告策略与表现营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网形象代言人营销推广计划费用在万以内我们所处的时代是一个视觉时代，人们更喜欢用感
20、官去触摸外在世界。人们似乎更相信直觉，从电视、录像、影碟、现场表演和图片等等中积累英雄的概念，谁的出现率高，谁的形象更清晰，谁更有型有款，谁就更有机会成为今天的偶像。一个成功的广告代言人形象是由两方面决定的，一是必须要有一个非常好的创意，二是必须要有优质的产品来做代言人的后盾，代言人的使命是使宣传的产品能够迅速被大众认同，大众最终关心的还是产品。 我们所选取的代言人必须是在当地有影响，而且对我们的已购和待购客户都有足够影响力的泗洪当地名人（如双沟酒厂原厂长），甚至就是我们的已购业主www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网强势蓄水阶段（2006/3/62006/3/27）23
21、41强势蓄水【sp活动】现阶段的促销活动延续、售楼大厅落成大典，同时重要的是房展会和产品说明会是活动重点。【引导旗】在本案周围所有街道和镇中心布置引导旗，在强力造势之外，广泛吸引来人。【户外】户外大牌、路牌等，企业形象与项目整体形象；现场包装：售楼处包装更换【下乡行销】针对本案所指的特定消费者直接工作到各个乡镇，把产品信息直接传达给消费者，扩大产品知名度并促成来人成交。营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网户外引导稿NO.1城市休闲生活新版图乐清市发展重镇，展望乐成前景大地间的上乘建筑乐清市首席别墅大郡即将上演户外引导稿NO.2 通过户外设计吸引受众视线配合电
22、视字幕广告 举办泗洪首届房交会锁定潜在客户媒体组合营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网产品力广告拟订纯正品质锦绣华庭选址都市选择别墅前景可观别墅大郡做人上人坐锦绣梦购物休闲时尚华庭有眼光的人，天天住在风景里欧式原味别墅，纯正品质表里一致有天有地有花园，才是属于自己的真别墅高尚邻里文化锦绣 自游自在自主锦绣 观山赏景美丽锦绣 家大业大华庭风范媒体组合 以户外为主，保持更换频次； 举办SP活动； 电视媒体投放； 泗洪首届房展会开展定期锦绣华庭横幅下乡活动，与直销一同展开 营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网蓄水 泗洪房展会（3
23、月2527日）展会主题：整合前期蓄水资源，以项目公开为突破口，与泗洪有线电视台联系，共同举办泗洪首届春季房展会。展会目标：联合几家大型开发商，以电视台牵头，并利用万诚品牌优势，集中旗下多个项目，为红火的泗洪楼市再添一把柴。推广形式：与电视台联系（具体方案暂定）营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网阶段主题：整合前期蓄水资源，以项目公开为突破口，迅速完成销售目标阶段目标：集中火力、强势启动、引爆销售推广形式：报纸开盘预告、大型开盘典礼开盘强销阶段（2006/3/282006/5/10）营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网媒体内
24、容：开盘广告宿迁日报（泗洪版）万诚锦绣华庭盛大开盘典礼活动群体：政府领导、社会名流、蓄水客户活动流程：剪彩象征性签约仪式现场狮舞表演金牌业主抽奖助兴节目：狮舞表演：邀请当地舞狮队进行1小时左右狮舞采青表演金牌业主抽奖：在前往现场的业主中抽去金牌业主一名，提供特殊的奖品1枚刻有“万诚锦绣华庭”的金块和价值10000元的锦绣华庭买房折扣。报纸广告：开盘稿锦绣华庭 开园盛事万诚锦绣华庭，高尚生态大郡盛大公开强销 开盘计划营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网仍以户外为主力媒体报纸、电视、直投、SP多点出击强销 （2006/5/102006/6/30） 广告主题 从产
25、品力的诉求逐渐转向与工程进度的结合，宣传项目的整体工程形象，建立客户对楼盘的信心。结合产品一期交房和实景的相继落成，对整个社区产品力和眼见为实的真实场景进行推广，侧重物业管理品牌的引入，树立高品质生活景象。广告语媒体组合真材实景别墅珍品高品质生活看齐锦绣华庭优质生活管家，礼遇高尚住家营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网媒介预算表媒体时间组合费用销售道具3月6日4月10日楼书、户型册、VI、宣传单页等5万户外大牌暂定17块5万路牌4块5万现场包装工地、售楼处内包装2万活动活动类10万报纸广告4月11日6月31日宿迁日报（泗洪版）3万电视电视字幕广告10万开盘活
26、动活动费用及表演，奖品等10万总预算费用总预算费用四十万（400000）营销推广计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网【伍】：销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网销售周期2006年4月2007年3月销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网销售均价 联排别墅：平方 共计套 平均单价1500元/平米 多层公寓：平方 共计套 平均单价1300元/平米 小高层公寓：平方 共计套 平均单价1350元/平米总销面积：11万平米总销金额：1.54亿元销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网工作安
27、排2006.12006.3 人员招聘，进场，培训2006.42006.5 第一波房源推出，去化率达到20%2006.52006.7 第二波房源推出，去化率达到40%2006.72006.10 第三波房源推出，去化率达到75%2006.102007.2 第四波房源推出，去化率达到95%销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网推案节奏www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网项项 目目数数 量量分分 工工备备 注注销售总监1销售策划工作的总负责案场经理1负责销售计划的制定、各工作人员的安排、广告宣传等 策划负责项目的各项策划销售主管 1负责销售人员的培
28、训、人员分工的安排销售代表 负责一线销售 行政 日常销售行政工作 人员配备销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第一轮：内部认购及开盘 时段：06/306/5套数：约200套普通公寓注：在内部认购和开盘阶段，必须提供各种类型的房源，避免冷场。但也不能和盘推出，尤其要保留足够的好户型。 推盘序列销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第二轮：主题强销 时段：06/506/7套数：约100 套普通公寓注：中盘阶段最为关键，也最为困难，许多楼盘开局都很成功，但后劲不足，对整个销售带来影响。因此，在6月开始的第二轮主题强销中，必须推出最好的户型
29、，抢占市场，以期热销不断。推盘序列销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第三轮：平衡销售期 时段：06/706/9套数：约50 套普通公寓/约20套别墅注：调整思路,为旺季的到来进行必要的蓄水,并进行别墅部分的内部认购.推盘序列销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第四轮：主题强销 时段：06/906/11套数：约100 套普通公寓/约50套别墅注： 11月，推出最后的保留好户型和别墅项目用旺市带动别墅项目的去化.推盘序列销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第五轮：冲刺抢购 时段：06/1107/3套数
30、：约50套普通公寓/约50套别墅注：11月，为尾盘期做准备，顺利完成向尾盘期的过度,从而完成冲刺.推盘序列销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网销售策略体验式销售 售楼处体验中心 样板房体验 别墅生活体验电子化销售全程服务销售，客服为主 样板房客服 多语种服务 售后服务 多媒体 无纸化销售 售后电子化管理销售计划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网感谢您倾听我们的想法www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网内容简介：内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600
31、GB，海量二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWGwww.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！上门！货到付款！由于篇幅所限
32、，以下仅列出由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新的年更新的部分资料部分资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！抽取若干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆： www.tuanyuan.tv 联系QQ：1323556639www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网2010年沿海赛洛城华北地区市场营销部汇报报告-62页 pdf2010年武汉万科城二期营销推广计划-39页 ppt同致行2010年长沙市庄园双河湾项目营销策划报告-133页 ppt尚美佳2010年南昌滨江一号整合推广构想-115页
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