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1、新思益机构 北北 京京 新新 思思 益益 地地 产产 机机 构构 B E I J I N G Xin Si YI C O，L T D集思广益集思广益 诚信创新诚信创新新思益机构 沧州竞品大盘项目营销市场调研报告北京新思益地产机构北京新思益地产机构2011.22011.2新思益机构 市场调研说明市场调研说明市场调研目的：市场调研目的：针对沧州市区在售大盘增多且多为代理公司操作的现状，新政调控下大盘面临项目加快销售回款的需要，本次调研重点分析项目案场及营销推广重点分析项目案场及营销推广，对相关项目营销操作手法进行初步梳理。市场调研内容：市场调研内容：沧州市重点大盘营销推广重点调研对象：重点调研对象
2、：新华区区域竞争项目及运河区重点大盘项目新华区区域竞争项目及运河区重点大盘项目市场调研时间：市场调研时间：2011年2月20日2月21日调研负责单位：调研负责单位：北京新思益房地产经纪有限公司新思益机构市场总体分析市场总体分析重点大盘及区域竞品项目分析重点大盘及区域竞品项目分析本项目营销策略性建议本项目营销策略性建议沧州城市解读沧州城市解读新思益机构政策解读引导下政策解读引导下三年大变样三年大变样“一主两辅多颗星一主两辅多颗星”以城区改造为主，以沧州新区和黄骅新城建设为辅，周边县城如同星星般交相辉映，是沧州市三年大变样整体规划的美好蓝图。城市承载能力提升城市承载能力提升城市绿化面积提高城市绿化
3、面积提高全面推进城市基础设施建设，路网、电力管网、供热管网、供水管网、排水管网、燃气管网及消防栓等城市重要基础工程系统。近两年来，沧州市新增和改建绿化面积164万平方米，人均公园绿地面积由去年的4.88平方米增至5.47平方米。运河景观带建设运河景观带建设南北贯穿的京杭大运河，将建设成“城市生态走廊和市民生活娱乐休闲空间”。未来的运河区域从北至南依次为郊野公园、居住和产业区、休闲居住区、商业文化服务区和主题公园生态居住区。新思益机构城市解读城市解读p沧州市域总面积1.4万平方公里，下辖两个区，四个县级市和五个省级开发区，2010年市统计局公开数据：沧州市区人口68万；p东临渤海，水产资源丰富，
4、拥有129.7公里的海岸线和年吞吐量超过8000万吨的黄骅港。新思益机构城市解读城市解读p沧州位于河北省东南部沧州位于河北省东南部，东临渤海，西连石家庄，南接山东，北通天津和北京，处于北京三小时处于北京三小时交通圈内交通圈内；p随着京沪高铁、沧京高速通车，随着京沪高铁、沧京高速通车，将真正将真正融入京津一小时经济圈融入京津一小时经济圈。京沪高铁于2011年运行，到北京只需50分钟，到天津只需30分钟。p沧州市距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。p地处京津冀城镇群及河北省“一线两厢”的南厢地区，发展潜力发展潜力巨大巨大。p沧州市外向型经济发展迅速，已与世界上100多个国家和地
5、区建立了经贸关系，150多种工业产品打入国际市场。新思益机构p中国特大跨世纪工程黄骅港黄骅港，距日本九州港900海里，距韩国仁川港480海里，是一个多功能、现代化、综合性的国际港口。工程全部建成运营后，将成为集煤炭、原油、成品油、杂货、化工、客运、集装箱为一体的北方综合性枢纽大港。p沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。p京杭大运河南北贯穿市区，北接天津、北京，南通杭州、苏州；p京沪铁路、朔黄铁路和京沪高速公路、石黄高速公路在沧州交汇。京九铁路、朔黄铁路在肃宁县交汇。p多条高速公路、铁路贯穿市区，加上黄骅港建设，沧州成
6、为重要交通枢纽沧州成为重要交通枢纽城市之一城市之一。新思益机构城市发展战略城市发展战略p沧州主城区以“一轴、两心、三带、四片”划分城市结构和城市功能。p一轴：东西向发展主轴；p两心：两个市级公共中心；p三带：迎宾大道、运河、东部生态绿化带三条南北向的生态景观带；p四片：由三条景观带将城市划分为西部新区、运河西区、运河东区和经济技术开发区四个城市片区。新思益机构1、沧州是河北省经济和农业的主要命脉，是国家重点化工城之一。2、辖有华北、大港国家两大石油企业，石油资源丰富；是全国四大产盐基地之一，拥有129.7公里海岸线，海洋捕捞、海水养殖已具规模。3、各种丰富的资源和港口经济的发展吸引了大量的外来
7、人口，推动了房产消费的不断发展。4、地理环境有较大优势，东临渤海，北靠京津，与国内山东半岛和辽东半岛、国外日本九州港和韩国仁川港隔海相望。5、市区道路宽平，交通顺畅，居民有方言，性格爽直，总人口较多。6、气候干燥、雨水少，城市东部污染严重些。新思益机构沧州市房地产市场概况沧州市房地产市场概况新思益机构 沧州房产关键词沧州房产关键词1.供应量大，主流大盘众多；2.主要道路仍有大量待拆迁改造的平房和老楼，潜在供应充足；3.市区西部楼盘在数量、价格、品质上高于东部；4.城市经济高速发展，人们购买力在不断增加；5.园林式设计在一些大盘中得到体现，逐渐成为项目新卖点；6.产品以高层、小高层为主，外立面以
8、现代简约为主，少量欧式建筑、中式风格；7.城市道路较宽，出行方便，产品的地域差距开始缩减；8.高中低档产品并存，可以满足不同需求；9.楼市调控政策下，观望者增加。新思益机构u沧州市房地产市场呈现供需两旺供需两旺居民购房欲望日益高涨，从需求类型分析，以自住和改善住房需求为主，这说明市场信心和市民的消费欲望正在逐步增强；u价格持价格持续上上涨房价整体呈上涨趋势，市中心住宅5000元/，周边区域4500元/ ，开发区3500元/ 。u区域供区域供应量不均衡量不均衡市区居民对生活品质的高要求，乡镇人口的城市化需求，外来人口的不断增加带来的住房需求，导致住房需求量与日俱增，由此带动市里住宅供应量的增加，
9、其中运河区供运河区供应量最大量最大，其次是新华区、开发区，全市在售和预售项目高达20多个，总体来看，市区西部楼盘不仅从数量上、价格上均高于东部；市区西部楼盘不仅从数量上、价格上均高于东部； u三年大三年大变样将将带来更大的供来更大的供应量量 推行“三年大变样、推进城镇化”，随着拆迁改造工作的不断推进，房屋供应量将不断增加，项目之间将更激烈的竞争；u各开各开发商在商在竞争中共存，争中共存，产品逐步多品逐步多样化，人性化化，人性化 开发商都开始考虑人们的生活质量，产品由单纯的营房式建筑逐步发展为注重园林设计、科技含量、整体风格、产品创新、后期物业管理等房子的衍生概念，从而使住宅产品更加人性化，形成
10、差异化竞争，园林式设计更贴近人们的意愿，更受到购买人群的欢迎；整体市场高中低档产品并存，特征明显，形成以高层、小高层为主，多层为辅，夹杂少量别墅的城市建筑形式；u贷款款购房日益增多房日益增多高档楼盘一次性付款比例较高，中低档楼盘消费者贷款购房比例逐步提升。由此看出，受房价上涨因素的影响，一则沧州市普通居民的购买力在不断下降；二则消费观念逐步转化。新思益机构 沧州部分在售项目新思益机构总 结 随着供应量放大，目前沧州市房地产市场进入新一轮的产品竞争层面，和前几年单个项目拉动不同的是，本阶段竞争是多个项目共同托动板块的过程，也是消费群体细分的过程。 在售楼盘利用自身地段、配套、产品、服务等多方面的
11、综合优势抢夺客户，房地产市场呈现极度繁荣的景象，人们的购买期望和成交率也呈现逐步上升的趋势。新思益机构重点大盘及区域竞品项目分析重点大盘及区域竞品项目分析新思益机构运河区项目运河区项目（迎宾大道以东，清池大道以西）运河区是环渤海经济区内重要的交通枢纽，是沧州市的经济、政治、文化中心和主要学府区。沧州市委、市人大、市政府、市政协、军分区及80%的市直机关，大化集团、发电厂、东塑集团等大中型企业，华北商厦、渤海大厦、沧州商城、顺城商厦等90的流通商贸中心，花园宾馆、洋帆大酒店、天然居饭店、金豪大饭店等餐饮服务实体，河北工专、河北医科大学沧州分校等大中专院校，沧州报社、电台、电视台、人民公园、烈士陵
12、园等重点教育文化通讯设施均座落在辖区内。新思益机构地理位置地理位置 新华西路北侧、永安大道西侧开发商开发商河北宏宇策划代理策划代理北京华睿创辉联系方式联系方式5255555/777777占地面积占地面积13.3333万平方米总建面总建面 40万平方米销售均价销售均价4400元/平米容积率容积率2绿化率绿化率40%主要卖点主要卖点定位沧州高端公寓典范，新华西路新地标。项目配套项目配套1栋国际商务楼、容纳全球风情的时尚商业街现场表现现场表现1.到访日无客户，只有1名销售，称正在装修的现场售楼处有9名销售；2.着工装，介绍比较专业；3.楼书有两折页、单页，资料比较杂，不系统；营销表现营销表现1.户外
13、广告、高炮、楼顶广告等较多，遍布市区；2.该项目定位首席高端社区，应该制作整体楼书；3.有项目推广网站，但前期推广费用过高，对后期投入和营销成本形成压力。宏宇城宏宇城新思益机构3000平米会所，40%绿化园林，写字楼、商业街等配套打造舒适度、高品质的地标性社区。销售状态：正在预售，按交款比例优惠：首付3成优惠30元/平米，首付5成优惠50元/平米，全款优惠100元/平米。目前主要推售临近经四路的C区，2年半后交房。新思益机构地理位置地理位置 永安大道与开元大道之间的五七新村原址策划代理策划代理北京金诚信联系方式联系方式2155577/66占地面积占地面积18万平方米总建面总建面 60万万平方米
14、销售均价销售均价4100元/平米容积率容积率2.99绿化率绿化率35%主要卖点主要卖点欧式巴洛克社区，万泰品牌地产项目配套项目配套幼儿园、商业、写字楼；南湖小学、十三中、十四中师专、水专、医专；中医院；生活配套少。现场表现现场表现1.到访日3组客户，案场布置很好，营销气氛好；2.8名销售，着灰色工装，接待流程完善，讲解热情，经过统一说辞系统培训；3.四折页和户型单页等色彩单调，与项目风格不符。营销表现营销表现1.新华西路和经二街西南角户外广告，成功拦截西向客户；公交车体广告。2.开发商实力雄厚。万泰丽景万泰丽景新思益机构万泰丽景定位本地少有的欧式巴洛克建筑，尖顶设计很有特色，销售宣称有“星河湾
15、”的影子。但由于建筑楼层过高，绿化率偏低，密度过大而影响整体品质。新思益机构运河区板块分析运河区板块分析p运河区属于沧州市政规划的城市发展方向，是沧州市政治经济和文化中心。p此地区商业分布比较密集，包括华北商厦、渤海大厦、沧州商城、顺城商厦等90%的流通商贸中心。p此地区楼盘开发量比较大，上市销售的楼盘多，价格比其他区域高。p90-130平米左右的户型为畅销户型，超过150平米的户型销售缓慢。p销售态势很好，住改善型客户为主。p楼盘以高层、小高层为主，价格在3500-6000元/平方米。p运河区板块属于长期看好型板块。新思益机构新华区项目新华区项目（清池大道以东，长芦大道以西）新华区位于市区东
16、半部，地处南北交通要冲，京沪铁路、朔黄铁路境内十字交叉，104、307国道通贯四极，火车站、汽车站均座落于辖区内，东连沧盐、沧黄，西接沧石、沧保公路，形成四通八达的交通网络。全区总面积88.5平方公里，人口22万人，辖5个街道办事处和一个乡。全区以化工、精铸、建材为龙头工业经济，辖区内座落着沧州炼油厂、沧州市化工实业集团、原化工部十三化建公司、沧州化肥厂等省部级化工龙头企业。新思益机构地理位置地理位置 千童大道与黄河路交口南行开发商开发商沧州中宇策划代理策划代理石家庄汇丰行联系方式联系方式3158816、3158818占地面积占地面积30万平方米总建面总建面 60万平方米销售均价销售均价360
17、0元/平米容积率容积率2绿化率绿化率50%主要卖点主要卖点100米楼间距，120000平方米专属公园，项目配套项目配套社区特色商业街；三中、六中；县医院；东安商厦现场表现现场表现到访日无客户；5名销售、便装，人员仪表、素质一般；现场包装良好。营销表现营销表现1.楼书四折页提炼了卖点、规划图等，信息齐全；2.户外广告一处（黄河路道桥处），识别性差；3.推广费用偏少，与大盘不符，对销售进度影响；4.由于售楼处位置不佳，与项目有一定距离，虽有电瓶车看房，但基本被世纪城压着卖，客户流失较多。御宇御宇 国际城国际城新思益机构地理位置地理位置 千童大道与黄河路交口南行开发商开发商沧州建投联系方式联系方式7
18、620666/888占地面积占地面积20万平方米总建面总建面 60万平方米销售均价销售均价3600元/平米容积率容积率2.2绿化率绿化率42%主要卖点主要卖点黄金地段，实力开发，沧县政治文卫商业中心项目配套项目配套学校：九中、三中、二幼、沧县中学；购物：国富中心、物华市场、红客隆超市；政府机构：县政府、县房管局、县电力局医疗：县医院、第二医院东院区现场表现现场表现1.到访日现场4组客户，卖场氛围好；2.接待制度完善，销售着黑色工装，讲解热情专业；3.案场选址及布置很好，销售道具齐全；4.预售：100平米以下10万，100平米以上15万。营销表现营销表现1.物华商贸东侧户外有效拦截东去客户；2.
19、罕见专业楼书设计，有效提高项目品质；3.营销是新华区最专业的。东方世纪城东方世纪城新思益机构地理位置地理位置 千童大道铁路俱乐部北开发商开发商华兴置业策划代理策划代理石家庄鼎杰机构联系方式联系方式7606666/3081111占地面积占地面积66660平方米总建面总建面 16万平方米销售均价销售均价3900元/平米容积率容积率2.4绿化率绿化率46%主要卖点主要卖点欧式意大利建筑项目配套项目配套项目山体会所，附近配套较少现场表现现场表现1.到访日无客户；3名销售、便装，人员仪表、素质一般；工作积极状态良好，介绍比较专业。2.现场包装良好，销售道具不太齐全。3.楼书为三折页，户型图展示较多，但缺
20、乏项目整体卖点提炼，无户型图单页。营销表现营销表现1.楼书有待优化，未见户外广告；2.户型先天设计问题多，主要有进深过长、户型大长条、厨房在阳台等，需抗性说辞。东领伯爵东领伯爵华兴太阳城华兴太阳城新思益机构地理位置地理位置 解放东路晨曦花园对过开发商开发商沧州众和策划代理策划代理石家庄汇丰行联系方式联系方式7606666/3081111占地面积占地面积55500平方米总建面总建面 16.6万平方米销售均价销售均价3900元/平米容积率容积率2.86绿化率绿化率41%主要卖点主要卖点周边配套相对完善项目配套项目配套实验小学、铁路小学、三中、晨曦幼儿园；沧州银行、工商银行、；物华商贸。现场表现现场
21、表现1.到访日无客户，销售5人，着便装，工作状态一般，是唯一问认知途径的、介绍相对专业。2.楼书为单页或复印页，户型图展示较多，但缺乏整体卖点提炼；3.售楼处位置较为隐蔽，销售资料制作简单。营销表现营销表现户外广告1块，清池东路和黄河路交口西北侧；天一商贸电子显示屏广告。众和凤凰城众和凤凰城新思益机构地理位置地理位置 解放东路与长芦大道交汇处，白酒厂路南开发商开发商沧州凯德联系方式联系方式3518000/3511000占地面积占地面积22万平方米总建面总建面 70万平方米销售均价销售均价3600元/平米容积率容积率1.86绿化率绿化率35%主要卖点主要卖点交通便捷，距离火车站仅20分钟车程，距
22、离规划中的沧州城东客运站仅50米项目配套项目配套学校：石油三中、九中、县职中学、车站小学、铁路小学、商场：物华市场、国富市场、彩龙国际商贸中心幼稚园：小赵庄乡、广信银行：工商、农行、邮政、建行医院：县医院、小赵庄卫生院现场表现现场表现1.到访日3组客户，5名销售，着便装，销售人员专业性、规范性、说辞有待培训；2.户型单页，销售道具不齐全；3.由于以前代理公司撤场，售楼处内外需重新包装布置；百合世嘉百合世嘉新思益机构百合世嘉营销表现及建议：1.户外（同济路与千童大街东北口），户外（长芦大道至开发区三角带东北角）；2.卖点：“建给多数人的房子”符合项目定位，也可调整为更有亲情的“多数人的幸福家、理
23、想家”；3.案名：二期可以调整，如“凯德锦绣东城”，或提炼更具吸引力卖点推广语，如“家在、情在百合世嘉”；新思益机构百合世嘉营销表现及建议：4.销控：部分楼配备一部电梯，影响高层销售，可通过提高低层价格以促销高层；5.行销：该区域客户主要是工薪阶层、生意人、县乡进城的，可以根据前期客户来源有针对性进行下县下乡或定点巡展。新思益机构新华区板块分析新华区板块分析新华区属于沧州市的老城区，人员比较密集，购买能力比较强。主要以第一次置业为主。北部为工业区范围，以化工行业为多，没有很大的建筑空间；以向南部发展为宜。区域内有铁路客运站及铁路沿线，交通、贸易很便利。作为中心城区，新华区的城市可建设用地非常有
24、限。产品开发品质近年来大大提高，但后续乏力，市场亟待高品质楼盘接力。产品规划涵盖多层、小高层和高层，其中大部分以高层、小高层为主，土地利用率进一步加大。新思益机构开发区开发区（长芦大道以东）沧州经济开发区创建于1992年7月，坐落于沧州市区的东南部，是经河北省人民政府批准成立的省级开发区省级开发区。总面积23平方公里，规划面积6平方公里，是沧州市重点发展的新型工业区。开发区，东距黄骅港90公里，石（石家庄）港（黄骅港）公路穿区而过，京（北京）沪（上海）铁路傍区而行。由此出发，到达首都北京仅需二小时车程，到达天津机场和黄骅大港，也均只需一小时车程，交通运输十分便利。现阶段该板块的开发项目较少，项
25、目销售价格相对较低，存在很高的开发和可塑空间。新思益机构地理位置地理位置 开发区渤海路18号开发商开发商沧州金岛联系方式联系方式3092988、3097988销售均价销售均价3200元/平米容积率容积率0.88绿化率绿化率45%项目配套项目配套华文中学、渤海学院、朝阳中学；农行、建行、开发区邮局；好日子超市现场表现现场表现1.到访日无客户，2名销售，由于现房尾盘，已无相关资料；2.项目位置风水不好，现房主卧有柱、客厅有横梁，影响居住设计使用和风水；3.到处仍是施工残留，入住不多，又属开发区，小区安全感差。营销表现营销表现1.开发区道旗，道路指示牌；2.开发前期周期较长，已入住园林做的较差，不符
26、合花园洋房的感觉，后期产品需重新定位，否则很难支撑；3.由于交通不便，应该考虑在市区设立分部销售。逸城逸城浅水湾浅水湾名悦公馆名悦公馆新思益机构开发区板块分析开发区板块分析此区域经济发展迅速，企业众多，发展态势良好，逐步打造沧州市医药行业基地、生物技术产业基地、信息产业基地、机械制造行业基地、轻工行业基地、商贸服务及物流产业基地等六大基地。此区域楼盘相应较少，需求与供应比例不平衡。产品开发品质需要提高。产品规划涵盖多层、小高层和高层。其中大部分以多层为主，小高层和高层为辅。从客源分布来看，主要还是来自于开发区板块的区域客户，外区域购房比重并不高。从购买动机来看，近几年开发区有许多对居住环境有很
27、高要求的人群，购买新房客户比较多。人们对开发区这几年的发展评价很高，环境不错，此区域房价有很高的升值空间。 新思益机构市场概况分析结论市场概况分析结论新思益机构总结总结1、总体上可以看出沧州市经济发展态势很好，地产项目较多，现在处于供需两旺的时候，整体销售情况良好。2、沧州各地块项目有其独特的特点，运河区：发展迅速，项目多，价格高；新华区：运河区：发展迅速，项目多，价格高；新华区：经济中心，配套齐全，设施完备；开发区：环境好，潜力大，暂时价格较低经济中心，配套齐全，设施完备；开发区：环境好，潜力大，暂时价格较低。3、项目户型以90-130平米的两室两厅、三室两厅的户型销售情况良好，深受沧州客户
28、的欢迎。4、产品价格运河区在5000元/平方米、新华区在4000元/平方米、开发区在3500元/平方米的价格较为适中。5、在小区配套上，绿化程度、小区商业配套、物业服务水准为人们购买产品的首推考虑的外部配套条件；在地块选择上，小区周边的商业、教育配套与交通状况应占较重地位。6、大牌开发商的连锁效应表现明显，在客户中产生的影响较大。新思益机构当地市场营销方面有几个明显特点：1.项目专业代理程度高，接近北京等一线城市，主要代理公司来自北京、石家庄、天津；2.销售人员一般留客时间短，缺乏沟通语言或意识，或由于当地性格爽快原因；3.推广以户外、围挡、高炮等为主，便于告知，诉求方法不多；4.产品品质及营
29、销服务逐渐注重细节化、人性化，但仍有待提高；5.销售仍以坐销为主，缺少行销、下乡推广等手法。新思益机构由于时间安排紧凑，本次市调只是针对相应楼盘进行初步营销调查，其中难免不足，愿意共同探讨。我们将继续深入市调并完善以下部分：大盘营销手法对比分析大盘营销手法对比分析 （待续）（待续）本项目营销策略性建议（待续）本项目营销策略性建议（待续）新思益机构专业专一专业专一 实战实效实战实效 北京新思益机构将尽最大努力提供专业一流服务；北京新思益机构将尽最大努力提供专业一流服务； 与贵公司一起，携手把项目做好、做精、做出品牌与贵公司一起，携手把项目做好、做精、做出品牌! !电 话：（010）51398916 13910029231 地 址：北京市朝阳区建国路98号B-12B01 邮 箱： QQ:411240087北京新思益机构北京新思益机构整合资源整合资源 愉悦服务愉悦服务 Empowered by Profession Empowered by Profession
