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1、贵通集团成都国际总部经济区住宅组团定位沟通逆市下的突围无论何时何地，好产品总是不缺少买家无论如何变化，经济效益是第一位的选择在激烈的竞争中，找到一个合适的支点，撬动整个市场盈利客群定位档次定位产品定位形象定位沟通内容区位项目位于九江、东升之间的蛟龙工业港交汇处东升片区航空港片区金花片区成都主城区贵通集团项目九江片区蛟龙工业港武侯新城片区观点：双流属性观点：双流属性 成都属性，蛟龙属性成都属性，蛟龙属性 东升属性东升属性项目背景地段项目临市政公园、工业港和大片待开发用地双楠大道蛟龙工业港片区市政公园成都国际总部经济区商业组团住宅组团人居都市阳光九江镇大渡村双九路成环路观点：有自然资源，可依赖蛟龙
2、工业港配套观点：有自然资源，可依赖蛟龙工业港配套项目背景市场项目周边小产权项目众多，离东升客户的心理距离远观点：机会与风险并存，扭转客户心理需要时间观点：机会与风险并存，扭转客户心理需要时间东升片区贵通集团项目九江片区蛟龙工业港项目背景项目背景竞争项目周边竞争项目较多，产品线丰富，价格偏低观点：我项目住宅组团的规模、配套等没有绝对优势观点：我项目住宅组团的规模、配套等没有绝对优势东升片区贵通集团项目九江片区蛟龙工业港锦绣楠郡人居都市阳光东立国际花城国奥村富豪新岸远大林语城项目背景附：竞争项目列表（在售项目）项目名称人居都市阳光一期锦绣楠郡新岸东立国际花城项目区位双楠大道与白衣上街交汇蛟龙工业港
3、双流园区白衣上街东升镇一杆旗北段周边配套紧临运动公园、国际网球赛事中心、谢菲联国际足球主题公园、蛟龙工业港运动公园、国际网球赛事中心、谢菲联国际足球主题公园、蛟龙工业港双流中学，棠湖实验中学、最世界、足球俱乐部、国际网球赛事中心、湿地公园紧临运动公园、国际网球赛事中心、谢菲联国际足球主题公园、蛟龙工业港经济指标总占地330亩，一期建面35万，容积率3.18，总户数2200，商业配比2.5%，车位配比85%项目总用地60亩，总建筑面积16万平米，总户数1481户，容积率4，绿化率30%，由6栋18层电梯公寓半围合组成占地110亩，总建面17万，容积率1.76，绿地率43%，建筑密度29.15%，
4、共计1042户，车位比1:0.95占地241亩，建筑面积80万，容积率为3.73,绿化率为34.50%产品形态11-18层电梯18层电梯多层、叠拼、小高层电梯14层小高层建筑风格德式简约的都市主义现代风格西班牙风格新现代主义园林景观40000社区缓坡绿地园林设计采用水景、树阵、景观大道、健身休闲广场150和220景观大道，800景观游泳池中庭广场、组团绿化小区配套5000中央泳池水景、9000商业街临街1万平米商业裙楼网球场篮球场、游泳池、全民健身场所会所，网球场，羽毛球场，游泳池，健身场，幼儿园，老年活动场，底商项目定位8500亩亚洲最大城市公园旁国际新城首席大作投资3亿打造的蛟龙工业港首席
5、大盘高尚住宅社区，蛟龙工业港地标性建筑。新城中央、公园旁，洋房特区双流第一生态大盘开发企业人居置业，代表项目：天府名居、天府欣苑、东苑、南苑蛟龙投资发展有限公司成都双流富豪实业有限责任公司成都东立置业有限公司现余户型120-14560以下和80-13080-170多层、140-230叠拼、70-105小高层70-122当前售价406636955642（多层）4065项目背景附：竞争项目列表（未售项目）项目名称国奥村远大林语城人居都市阳光二期项目区位航都大街99号双楠大道中段双楠大道与白衣上街交汇经济指标东区占地102亩，西区占地199亩，地上建面约41万，容积率1.8用地面积224317,总建
6、筑面积631710；容积率2.37，一期别墅0.8；建筑密度:29.12%，绿地率:30.4%尚未公布产品形态电梯花园洋房、联排、11F/14F电梯联排别墅、叠拼洋房，电梯高层大型商业、洋房小区配套10000平米的超大奥运主题高端会馆、伊顿品牌幼儿园独立会所商业综合体，商务中心项目定位国宅级别墅社区都市生态住区国际新城首席大作开发企业成都国奥置业有限公司成都远大蜀阳房地产人居置业附项目SWOT分析项目背景优势（S）交通优势：项目位于双楠大道、双九路及成环路交汇处，可便捷到达成都、双流主城区；未来地铁3号线环城路站点位于项目附近，可与大成都片区连接成为地铁交通体系环境优势：项目西侧为未来规划的大
7、型市政公园，具备打造公园地产的先天优势品牌优势：贵通公司在双流片区享有良好的地产开发口碑，御苑枫景、星河湾的标杆品质为本项目奠定了良好的本地购买基础劣势（W）规划劣势：当前地块周边规划的行政设施还未呈现，居家环境氛围较弱心理劣势：项目地块隶属于九江镇蛟龙工业港片区，该片区除具有较多的工业设施、企业外，还保有较大体量的小产权项目，在感官上使得项目区位整体品质较低规模劣势：项目住宅组团用地规模有限，难以打造大型高尚住区客源劣势：项目所在区位的本地客源（九江镇客源）数量和购买能力都难以满足项目销售要求；同时外来客户会受到金花片区、东升片区的项目截流，造成项目客源分散附项目SWOT分析项目背景机遇（O
8、）区域机遇：随着人居都市阳光、国奥村、林语城等大型项目的逐渐推出，将整体提升该区域的居住品质配套机遇：项目周边逐渐呈现出的大型娱乐、购物设施和已呈现的运动配套设施，在未来会逐步改善该区域的生活成熟度威胁（T）政策威胁：随着国家各项抑制房产发展的政策出台，在项目开发面世阶段整体市场的走势难以预估价格威胁：贵通公司品牌的高端性和项目自身优异条件，如果要争取更大的经济效益，定价可能相对偏高，将面临区域内低价楼盘的冲击竞争威胁：区域内多个大型项目的陆续推出，必将分流客源客群定位客源现状蛟龙片区对东升和成都主城区客户吸引力偏弱39%26%19%7%9%锦绣楠郡客源分析九江、蛟龙 双流、东升 金花 成都
9、其他22%33%17%21%7%人居都市阳光客源分析九江、蛟龙 双流、东升 金花 成都 其他观点：双楠大道是一道坎，需要努力的引导东升客户跨过观点：双楠大道是一道坎，需要努力的引导东升客户跨过客群定位客源预判九江、蛟龙、东升、金花为主，少量主城区东升片区航空港片区金花片区成都主城区贵通集团项目九江片区蛟龙工业港武侯新城片区观点：留住九江、蛟龙优质客户，吸引东升潜力客户是关键观点：留住九江、蛟龙优质客户，吸引东升潜力客户是关键客群定位35%25%25%10%5%目标客群参考比例双流、东升 九江、蛟龙 成都 金花 其他建议建议：客群定位为东：客群定位为东升、九江及成都主升、九江及成都主城区客户城区
10、客户档次定位价格高价远大林语城中价人居都市阳光富豪新岸我项目国奥村低价东立国际花城锦绣楠郡档次定位低质中质高质品质建议建议：档次定位为：档次定位为“高质中价高质中价”，努力向，努力向“高质高价高质高价”提升提升产品定位定位原则抗市场风险能力强发挥地块资源价值取得可观经济效益产品定位逆市下的畅销产品刚需型项目赠送型项目性价比项目顺市下的畅销产品资源型项目高品质项目刚需型项目赠送型项目性价比项目年份项目名称成交面积(平方米)成交套数(套)成交均价（元/平方米）成交户均面积（平方米）成交户均总价(元)双流区域07年世纪城28940019064781152725928城南名著1100151021405
11、1108436514和贵久居福9551696541469941042008年翰林上岛1240611600499878387560圣菲TOWN城87481958373791341278南阳锦城5122851536809936605309年南湖国际社区45357040284732113532796圣菲TOWN城2829573327372885317087香楠湖1531971363329311237016710年1-4月圣菲TOWN城1035661276476481386645南湖国际社区14674611135673132747954楠香山954511094476487415700成都五城区07年富
12、丽花城2576323073442084370573浅水半岛25372824645129103528105锦江城市花园191941243040797932221308年锦江城市花园1365622252452861274582富丽碧蔓汀1675932119639079505384中海国际社区174245177858689857503309年锦江城市花园2317343694458063287319华润二十四城2534022672710095673376蓝光凯丽香江231869259051379045988310年1-4月蓝光花满庭80041977618482506627瑞升望江橡树林85034907
13、814094763148金科一城55685711573478449117观点：刚需型产品和性价比产品具有较高的抗风险能力观点：刚需型产品和性价比产品具有较高的抗风险能力产品定位附：2008年逆市下的畅销项目列表项目名称翰林上岛圣菲TOWN城南阳锦城锦江城市花园富丽碧蔓汀中海国际社区二期均价（元/）499837373680452863905868该年主力面积区间（）68-8971-8976-11450-8062-11079-89户均面积（）789199617998户型配比1房39%7%2房53%45%52%61%53%58%3房47%55%48%47%35%产品定位户型配比遵守70/90政策，1
14、00平米以下：100平米以上=70%：30%二房：三房=50%：50%100平米以下小三房：100平米以上大三房=20%：30%建议：刚需型产品为主力，预留部分资源型产品建议：刚需型产品为主力，预留部分资源型产品产品定位户型设计大面积赠送（入户花园、空中花园、可变空间、挑高阳台等）受限后仍可利用的“偷面积”手段：凸窗改造结构板/雨篷改造大面积花架改造2.1米高外挑阳光房透空阳台（阳台不直接与房间连接）建议：凸窗和结构板建议：凸窗和结构板/ /雨篷改造可利用，雨篷改造可利用，后三种方法有报建风险后三种方法有报建风险产品定位刚需户型推荐（3+2+3）123号号套型套型套内套内建面建面1、33*2*
15、2789022*2*16981优点：通透性好优点：通透性好/ /观景面宽观景面宽/ /利于拼接利于拼接产品定位刚需户型推荐（3+3+3+3）号号套型套型套内套内建面建面1、43*2*279892、33*2*281911234优点：经济性好优点：经济性好/ /通透性好通透性好/ /观景面宽观景面宽/ /利于拼接利于拼接产品定位刚需户型推荐（2+2+2+3）号号套型套型套内套内建面建面12.5*2*176902、32.5*2*1758843*2*174871234优点：优点：2.52.5房设计房设计/ /工作空间设计工作空间设计/ /利于拼接利于拼接产品定位刚需户型推荐（2+2+2+2）号号套型套
16、型套内套内建面建面1、42*2*168802、32*2*164751234优点：观景面宽优点：观景面宽/ /通透性好通透性好产品定位刚需户型推荐（2+2+2）号号套型套型套内套内建面建面12*2*1738622*2*1698132*2*17285123优点：观景面宽优点：观景面宽/ /通透性好通透性好/ /利于拼接利于拼接产品定位地块价值价值位置资源居住一级地块西侧市政公园中庭花园居住二级地块内部中庭花园总部花园居住三级地块北侧地块东侧未知商业地块西侧地块之间道路公园观点：地块资源价值突出，均好性较强，但有未知因素观点：地块资源价值突出，均好性较强，但有未知因素商业组团125亩市政公园双楠大道
17、70亩住宅组团140亩住宅组团2产品定位户型分布价值户型资源居住一级3+3+2市政公园中庭花园居住二级3+3+3+32+2+2中庭花园总部花园居住三级2+2+2+22+2+2+3未知观点：户型分布须与地块价值紧密结合观点：户型分布须与地块价值紧密结合商业组团125亩市政公园70亩住宅组团140亩住宅组团22+2+2+23+3+23+3+3+33+3+3+32+2+2+32+2+2+32+2+2+22+2+22+2+23+3+22+2+2产品定位布局示意（纯刚需方向）出入口产品定位经济指标用地面积110亩住宅容积率2.83住宅建筑密度23.6%住宅建筑面积20.8万3房：2房=55%：45%产品
18、定位产品组合可将公园一侧3+2+3住宅调整为板式大3房，变为舒居产品可在公园一侧住宅下设2层底商，实现更大利润可在公园一侧设置低密产品（不推荐，因整体收益会降低）形象定位案名思路：延续贵通集团“御苑”品牌，主打环境贵通御苑春晓贵通御苑林溪贵通御苑大树人家形象定位：森林公园住区备选：新双楠大树人家都市低碳社区都市鲜氧住区案名示意贵通御苑春晓新双楠森林里的家盈利分析假定条件地价150万元/亩售价4500元/暂不考虑商业在以上条件下，项目总投资约9.2亿元，销售总收入约10.8亿元，项目税前利润约1.6亿元，毛利润率约17.3%预算内容开发产品（单位指标：元/）预算总额（万元）产品形态商品房高层 地
19、下车库开发建筑面积（）20790757486265393一、变动成本建安工程土建装饰1500180041534水电安装200304331弱电5001040设备1202003645配电箱1520427建安小计1885205050975基础工程管道工程3380强电工程1515398弱电工程2253变压设备3030796市政工程2020531绿化工程5001040煤气工程200416基础设施小计140703313前期工程地勘、设计3030796三通一平80166其他50104前期工程小计43301066土建成本小计2068215055355二、固定成本土地成本794016500报建120120318
20、5营销费(销售收入*3%)135753238管理费用(销售收入*3%)135753238财务费用(销售收入*3%)135753238税金(销售收入*6%)2701506476不可预见费3030796小计161952536670三、投资总额单方投资(元/)3687267592025总投资7664715378四、销售收入销售单价（元/）45002500107930总销售收入（万元）9355814372五、税前利润单位利润(元/)813-17515905税前利润总额16911-1006六、企业所得税单位所得税203-443976所得税总额4228-252七、税后净利润单位净利润(元/)610-17511928净利润总额12683-1006后续工作市场补充调研产品深化调整营销策略制定财务可行性分析谢谢交流时间
