广告策划PPT恒天国际城项目国际影城方案

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1、第一部分第一部分 西安恒天国际城项目方案西安恒天国际城项目方案项目简介项目简介 恒天国际城恒天国际城位于西安市玉祥门外潘家村，项目地处环城西路与大庆路黄金交汇处，东邻西安古城墙环城西路，北沿大庆路，西接劳动路，项目相拥护城河及环城公园，相依千年城墙，东衔临地铁1号线玉祥门站口，相望大庆路街心公园和天朗国际。项目周遍历史恢弘，人文荟翠，独享古今，该项目是陕西恒天置业有限公司在西安既曼城国际项目后开发和运营的第二个大项目，该项目集中体现了恒天置业“建设老百姓买的起的房子”的开发理念，打造西安丝路名人道城市景观社区。项目总规划建筑面积约72万平方米，整体按照三横一纵、四大功能和五个中心规划，集合了高

2、品质文化人居、情景商业、SOHO居家办公、休闲娱乐等功能。是千年城墙根下目前规模最大的复合型地产项目，是西安国际化大都市建设的重要组成部分之一；是老百姓感受千年古城根、体验现代丝路文化的人文地产项目。是西安市近1300万人的后三年城市新贵共同的聚集地！项目位置项目位置本案本案金逸国际电影城的带动作用项目总规划建筑面积约72万平方米，整体按照三横一纵、四大功能和五个中心规划，集合了高品质文化人居、情景商业、SOHO居家办公、休闲娱乐等功能。是千年城墙根下目前规模最大的复合型地产项目，是西安国际化大都市建设的重要组成部分之一；金逸国际电影城的入驻，丰富了项目的内涵、客源多元化的需求，提升项目的整体

3、消费。此外，结合项目内餐饮娱乐等配套设施，双倍提升整体人气和商气，将顾客滞留广场的时间延长至4小时以上,增加了购物、餐饮的机会,间接增加了项目的整体营业收入。定期举办的“新片推介会”“明星见面会”等大型活动为项目带来大量的消费人流；利用各媒体的资源定期举行推广宣传攻势，市内各媒体大量的广告宣传及新闻炒作，使本影城及本项目在较短时间内拥有较高的知名度。广州嘉裕集团雄厚的综合实力和经营管理经验，双方强强联手，组成战略联盟，达致互赢的局面。金逸国际电影城平面方案金逸国际电影城平面方案影院过道影院过道影院大堂影院大堂影院大堂影院大堂影院过道影院过道影院过道影院过道影院大堂影院大堂影厅影厅影厅过道影厅过

4、道影院大堂影院大堂 影影 厅厅金逸国际电影城实景图金逸国际电影城实景图金逸国际电影城实景图金逸国际电影城实景图第二部分第二部分 金逸国际电影城的营销推广及经营理念金逸国际电影城的营销推广及经营理念金逸国际电影城的营销推广金逸国际电影城的营销推广 在影城的经营中，我们以影片、影星、影城为资源，以文化营销、事件营销、节日营销、品在影城的经营中，我们以影片、影星、影城为资源，以文化营销、事件营销、节日营销、品牌营销、整合营销为手段，以社区电影、校园电影、科普电影为延展，发挥硬件优势、软件口碑牌营销、整合营销为手段，以社区电影、校园电影、科普电影为延展，发挥硬件优势、软件口碑，使电影产品与观众需求对接

5、，并迅速转化为电影消费成果：，使电影产品与观众需求对接，并迅速转化为电影消费成果： 品牌营销品牌营销-推出超豪华五星级影城的现代经营理念，宣传推广金逸品牌，建立起团体市场客户资建立起团体市场客户资源源，使金逸国际电影城成为城市文化的鲜明标记和市民文化生活的精神家园城市文化的鲜明标记和市民文化生活的精神家园。整合营销整合营销-通过与高端的知名品牌合作，与本项目形成良好的互动形成良好的互动, ,互相转化优质客源与会员，互相转化优质客源与会员，增加再次消费力增加再次消费力。金逸国际电影城的营销推广金逸国际电影城的营销推广 文化营销金逸与电影文化文化营销金逸与电影文化在影片即将上映与正在上映期间，通过

6、影片场景真实再现影城、影影片人物再现、影片剧情渲染等片人物再现、影片剧情渲染等，让影迷一进入金逸国际电影城，就到达娱乐现场，感受到浓烈的电影文化与氛围。通过明星见面会与影迷见面会明星见面会与影迷见面会，增加时尚娱乐氛围，让电影、明星、导演、影迷形成良好的互动，打造超五星级影城的经营特色。 力求打造城市首个影迷俱乐部影迷俱乐部，定期举办会员联谊活动，并提供家庭聚会、生日party、商务论坛等各种包场服务，给影迷一个交流互动的平台，巩固会员对影城的忠诚度巩固会员对影城的忠诚度，建立金逸影城自身的品牌优势。明星见面会 明星见面会、新片推介会明星见面会 金逸影视集团经营理念金逸影视集团经营理念展现电影

7、魅力，传播电影文化展现电影魅力，传播电影文化金逸影视本着“展现电影魅力，传播电影文化”的理念，求实、敬业、创优、奉献，深入致力于电影行业以及影院终端的投资建设，以影视文化产业为开端，以国际尖端的高起点，打造具有金逸特色的国际化电影城与中国的商业主流院线。创建独特的管理模式创建独特的管理模式金逸影视充分借鉴了华纳的先进管理华纳的先进管理经验经验，结合自身在影院的管理实践，加以融合、创造，制定了一系列的经营管理的行政制度、营运服务制度以及营销制行政制度、营运服务制度以及营销制度度。以制度的规范化、管理的标准化，形成金逸国际电影城的独特的管理模式。 品牌管理品牌管理金逸影视建立了以“金逸国际电影城金

8、逸国际电影城”为核心的电影品牌体系，坚持“统一品牌、统一经营、统一管理统一品牌、统一经营、统一管理”。金逸影视集团经营理念金逸影视集团经营理念金逸国际电影城在2009年已拥有拥有1919家独立投资连锁国际影城家独立投资连锁国际影城（已开业且并不包括加盟影院），分别位于广州、北京、天津、厦门、福州、武汉、苏州、深圳、重庆等城市。现已成功签约的影城约超30多家（不包括加盟影院），分别位于上海、沈阳、济南、南京、杭州、西安等，金逸品牌的国际电影城在全国已拥有完整的战略布局和成熟的运营，管理经验全国已拥有完整的战略布局和成熟的运营，管理经验。预计预计09年全年票房可达年全年票房可达3亿元。亿元。第三部

9、分第三部分 金逸影视集团简介金逸影视集团简介金逸影视集团简介 金逸影视集团，是广州嘉裕集团的控股公司之一，专门从事豪华影院投资建设的投资公司。 2004年，金逸影视在广州与美国时代华纳率先建造首家多厅超豪华的影院“华纳金逸国际电影城”，为广州观众带来前所未有的视听新享受。现在金逸影视集团以先进的设计理念、人性化的服务及国际连锁影院成功的管理模式，投入数亿元在中国十多个城市建设最豪华的国际影城。20082008年年4 4月，由广州金逸影视投资集团与广东珠江电影院线成立的广州金逸珠江电影月，由广州金逸影视投资集团与广东珠江电影院线成立的广州金逸珠江电影院线于正式挂牌运营。院线于正式挂牌运营。 目前

10、，金逸影视集团已构建了全国连锁影城的品牌战略目标体系，相继在武汉、北京、天津、福州、厦门、无锡、嘉兴、重庆、中山、深圳等十多个城市开设了十几家豪华多厅影城。 集团计划在未来五年内，在国内一、二级城市建造的符合国际先进技术标准的电影城将达到150家，保持五星级影院数量国内前列。金逸目标金逸目标构建全国连锁影城的品牌战略2010年确保50个国际影院、400块屏幕全面启动运营力争成为中国最大的电影院投资商和运营商之一备注： 黄点表示已签约的金逸国际电影城所在城市 黑点表示已开业的金逸国际电影城所在城市金逸影视集团简介 广州金逸影视集团属下部分影城介绍金逸影视集团简介序号序号项目名称项目名称城市城市影

11、厅影厅座位数座位数状态状态1北京新中关村北京7868已开业2美美奥城百货天津81591已开业3济南奥特大观济南81200已开业4销品茂大厦武汉102227已开业5福州城市广场福州71546已开业6厦门明发广场厦门71668已开业7厦门名汇广场4682已开业8财富广场无锡71761已开业9江南MALL嘉兴51018已开业10长寿百年广场重庆5908已开业11怡景中心城深圳71081已开业12大信新都会中山6965已开业13小榄新都会广场6895已开业14怡福国际湛江5596已开业15苏州文化宫苏州8947已开业16肇兴星湖国际广场肇兴71300已开业17东莞厚街富民商业街东莞6831已开业18维

12、家思广场广州7792已开业19嘉裕太阳城61100已开业20百信广场81400已开业 广州广州金逸国际金逸国际电电影城影城位于广州珠江新城，作为广州首家国际电影城，它带给广州观众全新的电影消费模式，是广州电影消闲文化的一次全面升级。 顶级设施影城的建筑面积达建筑面积达35003500平方米，拥有平方米，拥有7 7个豪华个豪华电影厅，总座位数接近电影厅，总座位数接近800800个个，完全按照国际影院建设最高标准建造，影城按照国际影院的现代风格，装修豪华，气派大方，拥有可与星级酒店媲美的高大宽阔而豪华的大堂，先进高效的售票系统，残疾人专用无障碍通道，宽大舒适的沙发式座椅，处处都体现着金逸影院的艺术

13、、人文设计和服务的国际理念。 超炫视听影城采用国际最先进的音响设备和影视系统，采用国际最先进的音响设备和影视系统，为电影消费者带来真正顶级的视听享受为电影消费者带来真正顶级的视听享受。置身于影厅中，全方位立体声音波无处不在，超大的整壁式清晰银幕，让观众享受到逼真而震撼的视听效果，感受非同一般的梦幻体验。广州广州金逸国际金逸国际电电影城影城大堂大堂金逸影视集团简介无锡金逸国际影城无锡金逸国际影城福州金逸国际影城福州金逸国际影城嘉兴金逸国际影城嘉兴金逸国际影城金逸影视集团简介广州金逸国际电影城在广州金逸国际电影城在0404年年1010月月1 1日推出全国首间贵宾俱乐部日推出全国首间贵宾俱乐部，集购

14、票、集购票、候影、餐饮、娱乐于一体，打造专属于会员的候影、餐饮、娱乐于一体，打造专属于会员的VIPVIP天地天地，让会员体验到非同一般的尊贵享受，从此会员购票将免去排队的烦扰。此外俱乐部在饮食、休闲、娱乐及包场服务上别具一格，从贵宾的角度出发，为贵宾量身定做。贵宾俱乐部不仅有爆米花、可乐，还将设有各种特色的咖啡、冻饮、红酒及鸡尾酒，除此之外还有一系列美味的小食给贵宾品尝，午餐和晚餐时段还会推出精美快捷的行政套餐给到贵宾，这与广州消费节奏同步，节省了观影与饮食的时间。在休闲方面，贵宾俱乐部设有休闲贵宾俱乐部设有休闲区、上网区、娱乐区区、上网区、娱乐区，贵宾在等待电影开映之前可以免费享用娱乐或休闲

15、设施，不仅如此，在贵宾俱乐部的包场服务更为全面，在场地的布置上引入“一条龙”服务，根据顾客的具体要求，影城将提出具体方案供顾客参考，并列出方案的具体预算。贵宾休闲区贵宾休闲区贵宾休闲区贵宾休闲区贵宾俱乐部广州金逸影城贵宾俱乐部是中国首家以五星级标准打造的，精美以五星级标准打造的，精美的装修、高品质的服务质量的装修、高品质的服务质量完全迎合观众的需求。同时，贵宾俱乐部的服务在细节上凸现贵宾的与众不同，贵宾只要持有会员卡便可免费进入贵宾俱乐部，通过接待员的带领去会员购票通道购买或换领电影票，持有金卡或钻石卡的贵宾只需要提供金卡或钻石卡给到服务员并告知想观看的电影场次，服务员便会代替贵宾到购票处购买

16、本场次最佳位置的电影票。消费过程中，所有贵宾在座位上根据餐牌选择好自己所需的饮料、食品，只需要将会员卡交给服务员代理去收银台刷卡即可，服务员刷卡后会把小票及会员卡送还给贵宾，并把制作好的饮料、食品送给贵宾。豪华舒适的环境包装，别具一格的细节彰显，举手投足间无不显现尊贵，在广州金逸国际电影城贵宾俱乐部，首次将电影的享受在广州金逸国际电影城贵宾俱乐部，首次将电影的享受诠释出经典诠释出经典。在贵宾俱乐部举行的明星访谈在贵宾俱乐部举行的明星见面会贵宾俱乐部特色经营本影城除影院放影功能外增加了多种潮流元素如下：利用影院内VIP放影厅举办各项Party（生日会，公司聚会、专业会议等）更有电影主题餐厅、影视

17、主题酒吧、音像书店等等，消费者除可享受好莱坞式的影院体验外，更可在充满电影文化的主题餐厅享用电影文化及美食大餐，更可在电视情节的主题酒吧亲身感受异国文化的神韵。 第四部分第四部分 各地金逸影院介绍各地金逸影院介绍武汉金逸国际影城 武汉金逸国际电影城坐落于武汉市商业坐标中心销品茂五楼。武汉金逸影城开业第一年便稳居武汉第二位，进入全国影院排名前15名。 航母级影城、颠覆传统建筑面积6800平方米，设有10个豪华放映厅，总座位数超过2200个，是目前全国规模最大的多功能厅五星级影城。 国际影城设计理念空间宏大，各影厅净空超过10米，银幕宽达18米全国罕见，观影效果一流。 世界影音的顶尖技术影城的影音

18、设施代表了当今世界电影顶极的放映技术和理念，给观众带来无与伦比的视听享受与超乎想象的震撼效果。 无锡金逸国际影城 无锡金逸国际电影城坐落于无锡市中桥商业坐标中心太湖半岛国际广场五楼，它的开放给无锡观众带来电影视觉和听觉的全新感受。 无锡金逸影城共有7个豪华放映厅，总座位数超过1700座。每个厅都设有可随意调节扶手的“情侣座”设计，扶手处都设有杯托，使每位观众在欣赏影片的同时又得到舒适的享受。宽大舒适的人体工程座椅，1.2米的排距使您倍感舒适，45度角梯级无遮挡视觉设计，观影效果一流。 影城的影音设施代表了当今世界电影顶级的放映技术和理念，完全按照国际THX标准建造。顶级影院专用音箱，国际一流的

19、建声标准。中山金逸国际电影城 中山金逸国际电影城，位于中山首个超大型SHOPPING-MALL大信新都汇商业广场5楼，影城沿袭了金逸国际影院独特的电影文化，以顶尖科技的影片放映技术、高端的环声系统及优质的客户服务，满足中高档消费人群的要求。影城VIP厅配备了国外进口的品牌沙发，进入贵宾厅的观众将享受到五星级酒店式的服务，我们为客人备有披肩、热毛巾，专人服务至客人痤位，更为贵宾观众送上免费的冷热饮料及影城美食，同时在1.8米宽的电动沙发上，让您在头等舱里切身体验金逸影城带给您非一般的超值观影感受。 嘉兴金逸国际影城位于嘉兴集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务于一体的 “一站式超级购物乐园 ”-江南摩尔

20、西区 4 楼，影城建筑面积约4100平方米。作为嘉兴首家超豪华国际影城，金逸“时尚电影文化”的理念带给嘉兴观众全新的电影消费模式，为嘉兴影迷提供一个绝好的电影娱乐环境。 时尚引领潮流，尊贵体现身份，金逸将五星级酒店细微、舒适的人性化服务理念及观影 DIY概念引入旗下每一座影城。大厅内数块超大整壁式清晰银幕滚动播放最新影片花絮、震撼的视听感在此便可令您感受电影带来超乎想像的效果。 嘉兴金逸国际电影城 2006年岁末，在中关村地区盛大开业的北京金逸国际影城，再次展示了金逸影视集团的豪华力作。 影城的影音设施代表了当今世界电影顶级的放映技术和理念，墙对墙整壁式银幕、可变光圈镜头、进口数字解码器、国际

21、顶级功放、顶级影院专用音箱，国际一流的建声标准，将给您带来无与伦比的视听享受与超乎想象的震撼效果。数码放映技术，音响设备采用最先进全套高保真音响还原系统，符合国际标准，这一系列高端的影音设施使电影爱好者享受超大银幕视觉，及完美无瑕的逼真影音。 影厅内的过道及每个阶梯处镶嵌有淡绿色阶梯灯，座位旁标识清楚的座位号，使您的观影更为轻松愉快。提供更为人性化的服务，并不惜巨资从英国进口的主银幕，使观影效果一流。北 京 金 逸 国 际 电 影 城 影城建筑面积7000平方米，设有8个一流的专业放映厅，约1600座。整个影城由国际著名设计师倾心设计，完全按照国际标准建设。影城大堂格调时尚、高雅，优美动听的电

22、影音乐、精美的海报、绚丽变换的灯光，这一切都让你仿佛置身于电影艺术殿堂。踏着柔软的蔚蓝色地毯，走过幽雅、时尚的影城过道，穿身于经典电影海报中，繁星点缀苍穹式的灯光，都为您一一衬托出高贵与梦幻。步入影厅，内部装饰以红色为主，铺就柔软的羊毛地毯。影厅内每个阶梯处皆镶嵌有阶梯灯。 数码放映技术，音响设备采用最先进全套高保真音响还原系统，符合国际标准，这一系列高端的影音设施使电影爱好者享受超大银幕视觉，及完美无瑕的逼真影音，更让您体会到国际一流影城的魅力。天 津 金 逸 国 际 电 影 城 福州金逸国际电影城，位于福州市宝龙城市广场5楼。影城总建筑面积5400多平方米，设有7个一流的专业影厅，2个豪华

23、VIP厅，共可容纳观众接近1600位 。 福州金逸国际电影城的影音设施代表了当今世界电影顶级的放映技术和理念，完全按照国际标准建造。影厅采用进口墙对墙整壁式清晰银幕、进口可变光圈镜头、进口数字解码器、及顶级影院专用音箱使各厅的视听效果达到国际一流标准，声音更逼真，更具身临其境的现场感。 福 州 金 逸 国 际 电 影 城第五部分第五部分 嘉裕集团简介嘉裕集团简介购购 物物 中心中心电电 影影 院院酒酒 店店房地产房地产 嘉裕集团是以房地产发展为龙头，拥有房地产、酒店、影视文化、大型商城四大行业集团的跨区域、跨行业的投资经营管理集团。广州嘉裕集团简介 嘉裕集团在广州CBD区的珠江新城地产项目中：

24、住宅土地拥有量位于前列，土地的建筑规模达100万平方米，目前该区域市场售价已超过25000元/平方米。此外，嘉裕集团在武汉、宁波等五星级酒店项目；重庆、成都拥有过千亩的土地储备。广州嘉裕集团简介广州嘉裕集团简介重庆项目的总体规划图嘉裕地产所获荣誉嘉裕地产所获荣誉连续多年被评为纳税A级企业连续多年被评为守合同重信用企业2006年度中国广州最具竞争力房地产企业20强 2006年度中国广州最具诚信度房地产企业20强连续两年被评为广东地产资信20强广州嘉裕集团简介嘉裕希尔顿阳光公寓 嘉裕礼顿阳光国际公寓 嘉裕君钥国际公馆广州嘉裕集团简介广州嘉裕集团简介嘉裕嘉裕君钥国际公馆全新样板房效君钥国际公馆全新样

25、板房效果果广州嘉裕集团简介嘉裕嘉裕君钥国际公馆全新样板房效君钥国际公馆全新样板房效果果嘉逸国际酒店 嘉逸皇冠酒店 嘉逸豪庭酒店 苏州东方国际酒店 嘉兴礼顿商务酒店 苏州礼顿商务酒店 广州嘉裕集团简介 嘉逸酒店管理集团已开业酒店嘉逸酒店管理集团已开业酒店（2家五星，家五星，5家四星家四星 共共7间）间）广州礼顿阳光酒店 嘉逸酒店管理集团在建中酒店嘉逸酒店管理集团在建中酒店广州嘉逸白金五星酒店 武汉嘉逸五星酒店 成都礼顿酒店-装修中成都嘉逸世纪五星酒店 宁波嘉逸五星酒店 广州嘉裕集团简介嘉逸国际酒店嘉逸国际酒店（） 嘉逸豪庭酒店嘉逸豪庭酒店（） 嘉逸皇冠酒店嘉逸皇冠酒店（）嘉兴礼顿商务酒店嘉兴礼顿

26、商务酒店广州嘉裕集团简介礼顿礼顿阳光酒店阳光酒店 （广州）（） 嘉逸白金五星酒店嘉逸白金五星酒店武汉嘉逸五星级酒店武汉嘉逸五星级酒店广州嘉裕集团简介广州嘉裕集团简介武武汉汉嘉嘉逸逸五五星星级级酒酒店店广州嘉裕集团简介武汉嘉逸五星级酒店武汉嘉逸五星级酒店宁波嘉裕五星级酒店宁波嘉裕五星级酒店广州嘉裕集团简介广州嘉裕集团简介宁宁波波嘉嘉裕裕五五星星级级酒酒店店1、裕景轩2、裕景轩3、铜雀会4、金慧眼网吧自有的餐饮娱乐品牌自有的餐饮娱乐品牌广州嘉裕集团简介嘉裕集团大型集中式商贸产业嘉裕集团大型集中式商贸产业嘉裕集团大力发展集团属下的集中式大型商贸产业，在这一领域已经耕耘多年，目前旗下拥有面积七万平方米

27、以上的大型购物中心两家维家思广场和嘉裕太阳城广场，在大都市CBD中心及经济增长点树立起繁华的商业地标。在不久的将来，嘉裕集团会陆续开发5-8个大型的购物中心，成为嘉裕集团产业链上的一大亮点。 （一）维家思广场维家思广场是嘉裕集团发展道路上的第二个里程碑。集团投入巨资的维家思广场，雄踞广州中央商务区珠江新城黄金要地，拥有天河北与珠江新城两大商务区对接之便利，交通四通八达。维家思广场占地面积5.5万平方米，建筑面积万平方米，配有过千个车位的大型停车场及3000平方米的室内展览广场，广场内跨度达50多米，高70多米的中空玻璃中庭堪称广州市最大的室内中庭，成为永不落幕的展示平台。维家思广场引进欧美家居

28、潮流概念，以高品位、时尚化、五星级的购物环境及先进的管理模式，汇聚了国内外多个最具品牌的家具产家。维家思除了众多的家具品牌外还有装饰设计公司、建材超市、金逸影院和饮食业。在2006年1月被羊城晚报评为“2005年度十大最具影响力家居建材商城”。定位一站式，组合消费，服务细化是维家思的特色。维家思引领家居潮流，创新性地将家居购物、饮食、娱乐融为一体，让消费者在选购心水家具的同时，可以品尝到回味无穷的美食、在星级网吧尽情娱乐、看一场精彩电影。 维 家 思 广 场 （二）嘉裕太阳城广场嘉裕太阳城广场位于广州市白云区广州大道北同和镇，是集团继珠江新城维家思广场后，投入数亿元的另一个大型商业城。 太阳城

29、占地2.5万平方米，建筑面积达6.5万平方米。地面三层，地下二层，其中负二为停车场，负一为百货超市业态，同时也是该区域单体面积最大、功能配套最完善、购物环境最好的现代化购物中心。在2007年1月，嘉裕太阳城被广东省连锁经营协会、广东新快报社评为“广东商业十年盛典20062007 最具投资价值商用物业”。嘉裕太阳城广场作为广州市白云区第一个超大型的Shopping MALL，将改变区域商业传统的运营模式，一个崭新的MALL时代宣告到来。它集购物、美食、娱乐、休闲于一体, 目前以广东吉之岛百货、金逸国际电影城、苏宁、棒约翰、麦当劳等多家知名商户和连锁餐饮为龙头吸引人流，带动众多品牌商铺的联动经营，

30、共同把“嘉裕太阳城广场”打造成白云区的标志性购物场所，成为白云区的商业龙头。 嘉裕太阳城购物广场外观效果图嘉裕太阳城购物广场室内效果图金逸国际电影城装修效果图金逸国际电影城装修效果图金逸国际电影城装修效果图金逸国际电影城装修效果图 我司我司本着诚信为本、共谋发展的原则，利用自身雄厚的实力、连锁品本着诚信为本、共谋发展的原则，利用自身雄厚的实力、连锁品牌的号召力以及丰富的管理经验，真诚的希望牌的号召力以及丰富的管理经验，真诚的希望在本项目内建造一个最具时在本项目内建造一个最具时尚、新颖的精品尚、新颖的精品国际电影城国际电影城。 祝：祝： 合作成功！合作成功！如何进行房地产市场分析学习内容 理论部

31、分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标

32、实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼

33、、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求

34、分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项

35、目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布

36、局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环

37、境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房

38、地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指

39、标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.45

40、0.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格

41、尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每

42、一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STO

43、W内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价

44、值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定

45、不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说

46、话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地

47、产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的

48、结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市

49、场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一

50、般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市

51、场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析

52、1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDP

53、GDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增增幅幅25%适度投资利于拉动

54、经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能

55、够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额

56、/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交

57、情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、

58、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素

59、环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、

60、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手

61、资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习