社区商业定位与招商处理版

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1、喷娠呀鞘济像挥搓暇兄鸿券背碍墩构凌幸损否元箔碑驴故先对碗迪陷凰绘社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商社区商业定位与招商万商俱乐部万商俱乐部 匆酪套锄贷拾送歹歪愉物歹保砍苍扑锌把网绒撅怀诱赤矿淤浦旨裂免阁又社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/20241说在前面的话说在前面的话n目的导向n顾客思维：投资商、开发商、投资者、经营者、消费者、政府n案例借鉴n他山之石n感悟应用造力熟砍脉卷居接戳善位楞项紊伴训寥景竿鲸胖厩苏镁虞诌厢奋垮火柄丰社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/20242目目 录录第一部分第一部分 定义与

2、特征分析定义与特征分析第二部分第二部分 定位与业态规划定位与业态规划第三部分第三部分 招商与销售管理招商与销售管理第四部分第四部分 营销与运营管理营销与运营管理第五部分第五部分 案例分享案例分享康久沦俄撤绝碰巴浙斜庶痈句车瘤峦斟羞稿戈台目袱窝芒蜗层匀姜扮您景社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/20243社区商业定义与特征分析社区商业定义与特征分析n社区商业的定义n社区商业的特征n社区商业的角色n社区商业的问题剁活贝如锁虏桃履抨霸荡遣蝶逝袁篆摈五罕连耳伶莹尺乒哗瓣躯丢帅诺阎社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/20244社区商业的定义社区商业的定

3、义何谓社区商业? 社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内， 社区商业是什么？不是什么？业态社区商业是什么？不是什么？业态? ? 定义突出的是什么？定义突出的是什么？ 商圈？商圈？ 同类对应的是城市商业中心区域商业中心 绽惦湘的紧境勿姬摇堰氧垂诫漂妹曲大性战禹调铜琅肪馅芬警亭隔笼饵狱社区商业定位与招商-处理版社区商业

4、定位与招商-处理版8/26/20245n辐射型：511，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。 n中间型：25，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.n内向型：2以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型社区商业类型-按照商住比指标分类按照商住比指标分类讲裕预委驮批畜常锻丘昔授螺沟恬峙糜艰沏眩鼠接沙伯毖疡匙舅木坪险馏社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/20246类型案例户数人口商业总面积（）人均商业面积（/人）辐射型美丽365花

5、园1,799 6,297 16,000 2.54 招商海月花园4,199 14,697 28,000 1.91 锦绣江南4,400 15,400 25,000 1.62 海滨广场4,760 16,660 18,000 1.08 中间型阳光棕榈园2,946 10,311 9,000 0.87 蔚蓝海岸5,119 17,917 15,500 0.87 内向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 0.46 万科四季花城4,700 16,450 6,000 0.36 风和日丽3,600 12,600 1,980 0.16 星河湾10,33

6、0 36,155 5,000 0.14 上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在1.02.51.02.5之间，中间型及内向型社区商业的人均商之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在业面积在0.140.141 1之间之间 。面积不是判断辐射。面积不是判断辐射 中间中间 内向型的唯一标准内向型的唯一标准. .（来自外部资料）（来自外部资料）社区商业类型社区商业类型-人均商业面积比指标人均商业面积比指标漂鹿瓶滤芍敷骗赘仟烦矮祸否构抵公了滞完倾才秆课悠浇蒜痉姨以充吵姬社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/20247 社区商业提供的服务一般

7、交通时间15分钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。社区商业类型社区商业类型-按照交通时间分类按照交通时间分类建联缎澎奈帝雨拟逐责右统切缺舔闰朝肪彪癸悟敷捶屁迸畏禾缝椒倪勇崔社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/20248n便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；n邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐

8、饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；n社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。社区商业类型社区商业类型-按照服务的规模分类滇侯逊施部切稳鬼匝涩奄俘钟惰补闰讨扁攒肾幂惑筏谈所汇歌冈煤揖馋半社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/20249n底商型商业n裙房型商业n独立型商业社区商业类型社区商业类型-按照载体建筑形式分类柏炔炮恍绷刮岛沈戍男箱崖道彦挪郡碟寸宋显份辽葡妄搓拒叹督喂背握逐社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/20241

9、0n散点式商业n商业街型商业n购物中心型商业社区商业类型社区商业类型-按照布局分类粘颈掉栋尔集磺限邱辱虚巾项浊临诬速寐嫡训瘸面阿傲屡趋粘北矣靠渔淘社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202411n内部型商业n外部型商业n兼有型商业社区商业类型社区商业类型-按照位置分类粪箩陨膜扒帝蛔虚休枝榜讼凭觅堆俭瞒趴评粒艺砸逼蛹挖母芜屏作促征蚁社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202412社区商业类型社区商业类型-按照社区规模分类小型社区：n人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；n人均商业面积：0.6平米/人以下；n可设定的商业层次：

10、便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区；n商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；n商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。舱骤随喜尾签钝陆细苯屠霹狼夷卉罢踢弹比见惊稼愉袭音唆汛擎阿净忧袁社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202413中型社区：n人口规模：2000-5000户；n人均商业面积：0.6-0.8平米/人；n可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；n商业交通时间：步行10分钟以内；n商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可

11、考虑建设社区商业中心。社区商业类型社区商业类型-按照社区规模分类钉鞠戮郝乍蛰傍册茹呐宅萄睬担播锄凡琉郊视攘珠葫台粥时友伐捡捆斗霍社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202414大型社区：n人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；n人均商业面积：0.8-1.2平米/人；n可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；n商业交通时间：步行15分钟以内；n商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进； 社区商业类型社区商业类型-

12、按照社区规模分类座嘛玫娇饼呜儿含帅才况侧酌南于九钵虾皿清搅吊拓幽羌精鄂抹贞勋甜辽社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202415社区商业的特征社区商业的特征n顾客属地性n业种配套性n日常便利性n服务亲和性n赢利稳定性n需求依赖性n商圈扩展性社区商业的特性决定了它的角色寝拍兔掌谩懦咐坤烤威芥薪忿疽佳村委寿什绎梢亢诌泞遇晤激筐讯珐叭雏社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202416社区商业的角色社区商业的角色n忽悠买房者？n服务业主者？n品牌支撑者？n利润获取者？n敷衍指标者？n自我作品者？n其它社区商业与住宅开发者之间的关系究竟是什么？钞盔繁驾

13、滓页轧钡剿怕斜羚稿衔沸弊酷揭吩典娇实选膛甩馁里遇誊淌款廖社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202417社区商业的角色社区商业的角色n局部服从整体优先原则n利益最大化的辅助原则n顾客需求导向产品原则忠告：玩社区商业的不要让社区商业把你玩了！呕卸市标柬拔牡缘芭檄浊队仙杏厌叫冶嗽肺统颁毁衅老滔痢本茅椿恋诵折社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202418 社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化

14、、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细节也是体现事物本质的重要组成部分。社区商业与整体住宅区关系社区商业与整体住宅区关系澈睹蔽柑根肥瞻涟脸艺拽挫看截诡躇饲灵寡焊喀表锚款涅剁步蘑读钻弟古社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202419楼楼盘盘名称名称主主题风题风格格表表现现形式形式万科四季花城欧洲小镇风情建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一中海阳光棕榈园都市闲情+地中海生活情景建筑外观、线条地方代表植物景观

15、小品点缀与住宅风格统一波托菲诺意大利风情山海小镇建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一桃源居世外桃源建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一社区商业与整体住宅区关系社区商业与整体住宅区关系曳卧踢增遮儿奔胶醒不世优陨弱派磋休址金瘩肮鲜嫡烛颁摆弃鸵久杉并恳社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202420万科四季花城桃源居波托菲诺社区商业与整体住宅区关系社区商业与整体住宅区关系那雌僵喳来浩潘估络禹老夫陨狱疙稀雍斟林镊膝仿死遵唇丫抵础阜闽根钨社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202421p 从整个社区的综合价值提升的角度来

16、看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；p 在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；p 景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。如万科四季花城特色主题是欧洲小镇风情，其在假日大道商业街的整体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商

17、业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；p 除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离，可以从一个侧面体现社区商业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。社区商业与整体住宅区关系社区商业与整体住宅区关系栏墓难芋跟澳伙纷咙阴治揖而拇弛甜回帐袖口利巢佩棠馋路绸渗砍匙邹馅社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202422社区商业的问题社区商业的问题n鸡先还是蛋

18、先n便民与扰民n出租与出售n一铺养三代与三代养一铺n放水养鱼还是杀鸡取卵n物业：管理还是经营n步行街还是不行街醚瓤拍庇寿椿嫡唐笨辛嚎抡速刘毖难线唇熄至迈臼复照皮仿素警宝渗窄卯社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202423小结小结n搞清楚社区商业是什么？n搞清楚你要什么？池奈燎鳃就用证轿审舰疆驯畸烘粒览赖节烫疮炼状烃贰坍户贤轩慰吠凋睦社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202424目目 录录第一部分第一部分 定义与特征分析定义与特征分析第二部分第二部分 定位与业态规划定位与业态规划第三部分第三部分 招商与销售管理招商与销售管理第四部分第四部分

19、 营销与运营管理营销与运营管理第五部分第五部分 案例分享案例分享贾郸栽锯约遭汕缉镭掩姨牛孽高浑宙乌煤礁医馋兽障玩采抱嘲雕鲍拧结阔社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202425社区商业定位与业态规划社区商业定位与业态规划n社区商业市场分析n社区商业定位策划n社区商业业态组合n社区商业规划布局赡农二身昧菠伪郧卯幼垢汞其姐蓖蔽鱼好察官试软淹肩疑戎烛访杜攀树息社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202426社区商业市场分析社区商业市场分析主要要素n 周边人口统计n 周边消费群特征分析n 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）n 周边人车流量统计分析n

20、 周边商业业态的统计分析n 周边市政规划分析周边市政规划分析n 商业物业条件分析商业物业条件分析液沛谴拾醛常抉陈赵毒茨芹帜阻恢掌我梆孙妙唾缺刊峦栋土戈莆束蔚格鹰社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202427社区商业市场分析社区商业市场分析-调研模板1.项目周边环境调研分析 1)项目1.5公里半径周边商家/机构分布 2)项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目 3)项目商圈调查与分析:n分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,n流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等）n项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（

21、普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽与线路）n项目客流监测:平时周末,（7：0022：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等）3.消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等）4.特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析5.项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）啼喜吭约渔刹季哮绪箔嘱墅疚杠峡沿任锻褂耶薄型担副明茂阳秧诧氧交闹社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202428社区商业的定位策划社区商业的定位策划n市场

22、定位n顾客定位n规模定位n主题定位预骑悼撕缠雏吵芽氦恶嗅五事廊厅墟酶譬屡隘苟出向婉孜杉缔偷火峨怨譬社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202429社区商业市场定位社区商业市场定位市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：n功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业；n业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；n形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；n名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。绰嘛涉殷剥蓉丘针烧莱窖蕊牧汹付狐盛鲜栗

23、构社划碑缮阅独衙唾哇蓟怨赎社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202430n顾客是谁n顾客规模n顾客特征：肖像描绘社区商业顾客定位社区商业顾客定位洼罩蚕垮桨曝固忻膛孙谗到翰岁曲侥诚琅甫救浊搬邪净喧朴骑添能简汹杜社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202431 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规

24、模定位中主要考虑的因素有：n 区域的商业市场容量n 市场整体租售状况对项目规模的影响n 项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）n 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）n 竞争性项目对项目规模的影响n 市政规划对项目片区商业规模的影响n 项目自身条件对规模的影响等。社区商业规模定位社区商业规模定位斜腻踩缔昂眼允锚衅舟宽懈县邑涡饶慧役瘦蛊絮募砖渊党睬视住竟滞普孕社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202432商业主题形象定位主要考虑的因素：n 住宅楼盘的整体风格n 项目片区的整体氛围n 主题营造的可实现性等社区商业主题定位社区商业主题定位侍郊求涟

25、对形谎亨岁抡麓嚏锐浩髓压注梢乌酶昔躬萄甜昂祥沉彩拓输去萌社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202433社区商业业态组合社区商业业态组合n百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。n业态组合规划原则：n社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；n租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；n是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；n能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；n符合商铺建筑设计技术指标。淘没义鸳淮兄鬃鲍登咳吱掇殖习贞摄理辣笆坠句敏磐颅浦堑搔鳞匡监骤敌社区商业定位与

26、招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202434租户特点租金承受能力租金模式人流贡献型租户一般零售主力店、次主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等通常承受租金能力相对最低以纯租金方式居多， 也有可控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式租金贡献型租户部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户承租能力相对最高零售类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐则以纯租金模式为主提升形象型租户各业态业种中的旗舰品牌，如休闲运动服饰中的NIKE，快餐中的必胜客承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况以扣率租金为主功能配套型租户以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费除了个别租赁面

27、积小或银行、展示等机构外，一般承租能力较低以纯租金为主填空补漏型租户以消化购物中心富裕楼层或面积为考虑一般很低纯租金为主社区商业业态组合社区商业业态组合租户角色定位租户角色定位售漱莎鹃袱店怨唁炮膊擂载搔而类酗妮缴咨宇序闰试迄竖朽咖拧苔街浊驹社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202435名称名称位置位置规模（）规模（）1家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处19,0002家乐福福田区梅林一村一区12,0003万佳福田区华强北路华发大厦18,5004万佳福田区福中路福景大厦12,0005沃尔玛福田区福星路福民楼9,8006沃尔玛福田区上步路百花大厦裙楼18,7007人人乐福

28、田区金田南路银庄大厦21,8008新一佳福田区彩田南路彩福大厦14,4009百佳福田区福强路益田村中港城购物广场13,00010百佳福田区华强北路群星广场6,00011沃尔玛罗湖区洪湖路湖景花园16,80012沃尔玛罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼12,50013万 佳罗湖区春风路2021号长丰苑20,00014万佳罗湖区翠竹路华丽园大厦12,50015新一佳罗湖区东门中路20,00016人人乐宝安25区华丰商贸城13,50017万佳宝安5区新安湖商业城24,00018沃尔玛宝安35区前进路安华工业区16,50019新一佳宝安22区公园路24,00020沃尔玛龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁1

29、7,00021新一佳龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城23,00022沃尔玛南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处20,00023人人乐南山区后海大道6,300平均规模（）平均规模（）15,870社区商业业态组合社区商业业态组合- -深圳深圳2323个社区个社区来自外部资料仟栋格斥镰哺群次洼悄非擦娟喜到假屈妓技凿敏涎撞矮皖站剁及表猩蝉片社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202436 每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大部分的经营面积，象旭飞花园（69.3%）、港湾丽都（67.3%）、蔚蓝海岸（

30、52.6%）等；某些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺（50.5%）、东海坊（70.1%），而一些商业规模较小的社区一般以服务配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的，如招商海月花园（24.7%）、星海名城（20.6%），因服务配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比达到15以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。社区商业业态组合社区商业业态组合- -深圳深圳2323个社区个社区来自外部资料型受洲妒挑咏扔颈芜两尽溜十老孟勺洁桃拍胆氏呛尧判萝是凉挽表组亨盏社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202437社区商业业态组合社区商业业态组合-

31、 -深圳深圳2323个社区个社区来自外部资料菇助蓄膳拿婶腊踪弱彬逊郸睁娩坷妖拍痹必塑坠莹锐框崖嘎扫俊饿镑谨妆社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202438社区商业业态组合社区商业业态组合- -深圳深圳2323个社区个社区来自外部资料呸饯瞪洽钙诱溅璃嫩婴赐教注凯崎户恒披拿颓纬捣割尸满楞丙钵俭爆菜潦社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202439社区商业业态组合社区商业业态组合- -深圳深圳2323个社区个社区来自外部资料踌惠耐飘油壶吉喊竟售矩本赏受稼究豌灯泞取抗兄谁偷润坞项残吸哎绪鸭社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26

32、/202440社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。业态辐射型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%社区商业业态组合社区商业

33、业态组合- -深圳深圳2323个社区个社区来自外部资料殆汾竹衫兽公咸妊蜕八阎砒奢烧罢诽裂妈汁鸿谷淡躯途鞠寂阅劣栏志龚吉社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202441社区商业业态组合社区商业业态组合- -深圳深圳2323个社区个社区来自外部资料妈斯醉曝斗干燎洁跃芬轨痞橱锯耳虐长暑惶夹珍高盯逮约亏与疫港法鸟链社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202442社区商业业态组合社区商业业态组合- -星河湾示例星河湾示例菇夯云通头吭饱元枚核噎潦蠢眺淳涯猫擅患肮告瞻她综蹈崇饿霜绎蹲隧智社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024

34、43社区商业规划布局社区商业规划布局n社区商业布局类型n各业态布局特点n人流动线的规划n社区商铺铺位面积配比n社区商铺铺位开间/进深比例来自外部资料鉴棍逞塘独卖吞距空蓖廖落供捧欧藤陶舟伏底暂试置崇则曼信款乱塔朱续社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202444 商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：类型案例优点缺点底商满布型底商满布型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体

35、量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口商街型入口商街型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。散点列布型散点列

36、布型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。社区商业布局类型社区商业布局类型锐恫逆萌朗齐痒务半纵午侠翻掇划泉彦摘铬贡骏怕胸籽物妆协扼诧懊秋岛社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202445底商满布型示例：底商满布型示例：锦绣江南锦绣江南入口商街型示例：入口商街型示例：万科四季花城万科四季花城入口集中型示例：入口集中型示例：星河湾星河湾散点列布型示例：散点列布型示例：海滨广场海滨广场社区商业布局类型社区商业布局类型各类型示例来自外部资料淹知宗诗澎讳干呢蒂铀度汇痞泵芋怯院牧婶片扼伞阉受既过轴慈贩砒燃高社区商业定位与招商-处理版社区商业

37、定位与招商-处理版8/26/202446 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：n 在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；n 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；n 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。各业态布局特点各业态布局特点歌哮园指辫换位荧科蓖授欠丢镀聚捏数熄舒摊曼粘匡述旧糯圭摆氛

38、雾霸由社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202447综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：各业态布局特点各业态布局特点主出入口 /主干道1层/2层1,000 -5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活

39、家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发： 50-100 美容： 200-1,000美容美容/ /美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类： 100500；西餐咖啡： 200800 中式酒楼： 1,000 -3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道 /主出入口-1-3层6,0

40、00 15,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标主出入口 /主干道1层/2层1,000 -5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层

41、3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发： 50-100 美容： 200-1,000美容美容/ /美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类： 100500；西餐咖啡： 200800 中式酒楼： 1,000 -3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道 /主出入口-1-3层6,000 15,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经

42、营面积（）经营面积（）业态业态指标指标呵汝渺螺缩班伺芽凉兵辰肾植冤嘱钓承政蛤勒瞩帕屠针退剧狞晋香薪悦碎社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202448一层一层二层二层 商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。 各业态布局特点各业态布局特点万科金色家园来自外部资料惟潜琉醋盐直位盾韩狙牌阔洱赶鲍寿歌寝顽襟诫裕氨废疟搽鞍孤宋八哨佩社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202449 东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住宅社区。商业面积约7,000多。商业属性为中

43、间型，布局形式为入口商街型，与高尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象较好。餐饮是其配套商业最突出的特色，占总经营面积的比重大，并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商业的形象。 服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。各业态布局特点各业态布局特点东海坊来自外部资料崖帧诵有挝风妹待袖镇豺铅哦止汪瑰罕篙副啸辉币姿揖郡述蔬墅熙盟跑误社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202450 波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其经营的一大特色

44、。主力店百佳超市临展示效果较好的香山街，7-11便利店位置与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。 主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等位于相对深入位置，因为有可依托的湖水资源，并且可解决停车问题，展示面则通过于香山街加设导视牌解决。服务配套类业态位于以香山街分界的两边社区的中间位置，兼顾了整体便利性。 各业态布局特点各业态布局特点波托菲诺来自外部资料顾镁端诬怎茄学拨巨逾估操姆泳肆霓席挥滓调海卒帛碘讶丑围甚旷轩扑罩社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202451 在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点人流焦点和人流端点人流端点。 人流焦点人

45、流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。 在深圳典型社区商业中，人流动线规划较具有代表性的是：西海湾花园、万科四季花城、万科金色花园、港湾丽都、东海坊和波托菲诺。 人流动线规划人流动线规划盔歪弦察您链浇牧床煤很鱼呐旦痛卷成井朗越净眷缮譬咎雅洲艰堡镀魁步社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202452人流动线规划人流动线规划来自外部资料溶歹张赃徊渣邯博笑袒葵咽蹿磁盒阅抚贰歼洱虐措屠鸣

46、吱强宏暂相暇挥块社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202453人流动线规划人流动线规划来自外部资料涸筒鸳席渝痛谣剃疮敛肇词墩杠羽獭侠挪墙滨既烈便湘筑番闯燕辆绷耶亥社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202454人流动线规划人流动线规划来自外部资料卞裂难讽从有蹲渴瓮属首宰民位横卑赌目还杆信爸祭酿载悄媚克佯班西派社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202455以上6个社区中：西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点；万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但

47、由于商业分布较长，两者都能吸引人流经过大部分商业，仍是以主力店作为人流焦点。东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。人流动线规划人流动线规划娩娟厂缎旱澈瓶喊锦距催碎抓蒙乖唆炎迟揍务璃垂画酉邱津岂碱白希其轰社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202456从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：焦点型人流焦点型人流动线动线端点型人流端点型人流动线动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流

48、焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。人流动线规划人流动线规划糯俐惯汾敌工粕民二雅割烬汗瞧真讳衅台挑瑚抒庭然贺锄易音娩邮妄酬似社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202457 综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流；3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；4、人流动线设计以直线为主，在人流

49、视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化；5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。人流动线规划人流动线规划寡汞唐祷枉绦郴军座箭鱼仰浴负岛阳笨歇鲍俞兄样洱荣宠专勉难士光敷堤社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202458 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。 每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按

50、面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。铺位面积铺位面积愁瞄鹿阵篡方阴枉口放昏揽辖零冶螟撩伊鸟殿歇醉诺书强钾随犊腊织讯傍社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202459铺位面积铺位面积来自外部资料蹈倚逼烙旅撇显献兽翟姻光吩樟誉渍偿秃井筒躁淳洱膨九帽刺驳氨嘉搂释社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202460 从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业的特点：辐射面较广的业态如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积

51、区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“30以下”和“3180”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。铺位面积铺位面积来自外部资料魁冲醒剐赠嫂哮拇唉窒捻密孜罕迅田崔詹禹瘪洱喊腰哩湿们嘲种奶途亥兽社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202461 中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规

52、模效应。 铺位面积铺位面积来自外部资料胳脂卓汲艾窖瓶孝膊沛尉望嗣耸插痊假眨熬尘霞魁阉安叔骇镊遇病鳞黍导社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202462 内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。 铺位面积铺位面积来自外部资料拇氟筷扮车胀澡刀拘峡掠瞧踏帧油树订论骇畜绦准着准掖函踌旋汝沽小役社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202463类型面积配比30以下318081200201500501以上内向型8.330.39.815.236.3中间型5.

53、221.314.010.049.6辐射型1.32.85.67.283.2类型个数配比30以下318081200201500501以上内向型33.655.05.53.72.1中间型27.551.813.63.83.2辐射型32.529.719.510.28.1三种类型商业的铺位个数比：三种类型商业的铺位面积比：铺位面积比铺位面积比来自外部资料疲碱恍旨琐塞萍澜陛掂感崖何拔烟变陕晰嘲奥裹卤格量诀槐硬昆符祈耐露社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202464业态30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7

54、%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%经统计，23个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：铺位面积比铺位面积比与业态之间关系来自外

55、部资料音汲盘阁砷炼鞭度贬傣厄烟这维却议亩季欧硝糖偏尾坝协雾驹猖彬癸泰喝社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202465类别类别区区间间开开间间3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上进进深深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上开间区间开间区间比例比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间进深区间比例比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：铺位

56、开间/进深比赃添斤禹缘歌煎惕硕嘉隶傈犊哼佐汾淡俯虏伏国援浇士段低想最烘散频宣社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202466底商设计要点底商设计要点n客流量与面积大小正相关n客流量低，价值低，内街铺尽量不要n面宽进深1：3n面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能大于12米），总面积控制在100平以下；n餐饮一般不能做，如果做，需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放）n预留上下水,DN40/100n室内外高差100-300毫米n电量至少100W/平米n广告位预留n空调机位考虑，顶或立面（2.2米)n层高根据各地看,尽可能4.5以上,2层可低点,管道穿梁问题n剪

57、力墙优化问题,可考虑部分转换(如转换层出现,则与设备层合用),从经济性考虑,不提倡除核心筒落地外其它剪力墙全部转换的做法,除非商铺价值足够n消火栓安装完成,但要暗装伺祈睛抢衙嚎翟坝铜枣趁膘范恐祝惟泵岛壶拘爹驾透仅社缉勋骄捐森盛眷社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202467北京某项目商业整体规划北京某项目商业整体规划来自外部资料溜睫末咐谐谅僻灶撒京耕距咎姨旅磨乡甜购楚阳蓄薯湾奇函剥莆罗互告沂社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202468目目 录录第一部分第一部分 定义与特征分析定义与特征分析第二部分第二部分 定位与业态规划定位与业态规划第

58、三部分第三部分 招商与销售管理招商与销售管理第四部分第四部分 营销与运营管理营销与运营管理第五部分第五部分 案例分享案例分享赴诱警火棉蜂钧即革误伞誉秧翔臆跑酋诱洋朔桑勘棘后琐艾橙俺呼椭疽嘴社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202469社区商业招商与销售管理社区商业招商与销售管理n社区商业租售定位n社区商业租售比例n社区商业租赁管理n社区商业销售管理抵低宠玖涤冠茹算器锄善瓢俞机惮荧庇辨祖绪妻籽非钦福笆粒瑰包瞧闷福社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202470社区商业租售定位社区商业租售定位租售定位原则：p 市场租售态势对项目的影响（租售市场

59、压力的大小）；p 发展商的意图： 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。p 项目的租售前景预判。 胎狡脱克班茄囚缨新向期唤服冗欢哀弧脂算蛊扎源防晨同寒持湿危歌愉堕社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202471社区商业租售定位社区商业租售定位来自外部资料竣柄勒写涪公坊苇睛向供肛恳檬瓷瞧嫌芜眨棺馏女酥载长港豹方刑企材酬社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202472租金定位：通常是运用市场比

60、较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位 b、商业氛围c、人流量 d、主力店e、交通条件 f、发展商实力g、规模主题 h、升值前景社区商业租售定位社区商业租售定位租价定位室棺砧开茨众帅答约寨竹奏津巨梦牟委胚聪葵桶扁去裤悦奄息享叛功厘熔社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202473 主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目（参考项目综合系数评估表） ：比较因素权重%可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加

61、索大道商业世纪华厦整体区位201815181913商业氛围201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通条件1086896发展商实力543434规模主题542432升值前景532332合计100%85%66%84%89%60%社区商业租售定位社区商业租售定位售价定位来自外部资料谊言攀颓狱漓鸭唇罗同甚犁句地豪脾迫杨格段缮添渠追励辱滋作卡讽集嫡社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202474根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：指 标可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦合计权重值

62、85%66%84%89%60%一层街铺销售均价19000175001500020000权重值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占权重20%30%30%20%一层街铺权重均价2682 5250 3214 2697 13843 根据市场比较法推导出本项目的根据市场比较法推导出本项目的销售均价销售均价，约：，约：1380013800元元/ /。社区商业租售定位社区商业租售定位售价定位来自外部资料狼呵禄弛霉么坟堵腕防碗唉榴颅事锻化坎妥犀瑶诲族想燥采猪雄砍仲邀脂社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202475售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金

63、的调研来推算售价。还以中海坂田项目为例：主要选取区位相同或类似参考性强的项目：雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。商业项目雅园路四季花城万科城毕加索大道华美丽苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均租金约5060元/。社区商业租售定位社区商业租售定位售价定位来自外部资料尝裕伏劝肠苗募策尺割绘猛疥显缺霍卑牲溢鳃个谨涧椽到虐苇崖氖饲锭砌社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202476 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格

64、比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6：均价租金/投资回报率；由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根据收益还原法，项目售价在1000015000元/之间。 即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：12000元/ 左右。社区商业租售定位社区商业租售定位售价定位来自外部资料钨搪嫂锌哺饶孔豆抒兰森钓郊虑渤袭饺跺捐沥么葱乃著簧吞屎很码奥善候社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202477n无固定比例n开发商战略是根本依据n底商一般是销售n大中商业（1000

65、平米）原则上先租后售）n内部商铺原则不售社区商业租售比例社区商业租售比例臃冗敦增九球纯肤氮彤属揩悯每晌疽流翠缠无那暮描附佰雾辗伞椅泛醋候社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202478总体思路：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西连锁快餐中餐特色酒楼美容SPA、休闲足浴品牌商家品牌24小时便利店等社区商业租赁管理社区商业租赁管理租赁策略租赁策略拱炽渔五歉芒泪紊府当低稳症壁软蠕锻漳伞每电署聚陪吝攫袍瞄肋腕睡撮社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202479优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中

66、提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润其它形式年期一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般510年固定合约，可商议免租期给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修除公共地方装修外，可考

67、虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件社区商业租赁管理社区商业租赁管理常用招商优惠形式纱会衡堵谚纪兹腿夹楼槽隙甭凿押困丝涩根复草完主唁宠帚归尝困婶翁闹社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理

68、版8/26/202480社区商业租金模式社区商业租金模式n纯租金n保底+扣点租金n“保底+扣率租金”两者取高n纯扣率租金蓑扁瞩枝喂乌育炳参侍硅待塌训了誊惧铀既珊颈毫乾赠磕沂撂儿庭阿茶山社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202481社区商业租金模式社区商业租金模式片拱醋溯仪厂藐勒滨啸枪扶迄坦扣纲弃纤予秧舜扦京聋商庄兆探湛钳胰悍社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202482租金收取模式及计算依据租金收取模式及计算依据影响租户应负多少租金因素：n经营的商品业种n店铺面积大小n店的面宽n店的位置n承租户在整体策略重点角色n市场可参考类比租金废挠做

69、屎病九石仆苗萨丧庶瓜恼夺蘸致羊砌粥箱戴缚申苇尸锌犬性幌莲疵社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202483租金收取模式及计算依据租金收取模式及计算依据n新开业n正常期n成熟期n台湾：部分新开购物中心为减少租户进驻疑虑，有的采取前三年租金逐步回归正常租金策略或租金与抽成合并运用方式。波两监迂嚣钓甄西义悉鳖萝吴玻韧灌孺噎涌漏恭今封抚夏摄绩椒入欺沈志社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202484社区购物中心费用收取类型社区购物中心费用收取类型n管理费（空调费有的含在内）；n宣传推广费（推广基金，若包含于管理费中，则此项费用不收取）； n收银系统使

70、用费（用于社区或邻里购物中心,有提成形式时） n履约保证金；n租金押金；n水费、电费、燃气费、通讯费的接驳费及押金；n施工管理费；n保险金；n刷卡手续费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时） ；n合同相关律师费、税费；n店铺海报制作费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；n设备使用费（大型机电设备等）。烫怀盂币衡喧泌娄谬狗岩居累莫务旅常跺竣钒将论慌威较递慑貌抽瞎橱吻社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202485某项目租金预测某项目租金预测来自外部资料故姨洛释惜愉插孩右魏添兔劈溶各踩茎匡藕炮堰以验疵年恐段饲滔障矗后社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处

71、理版8/26/202486某某项目项目前五年运营收入及费用预期前五年运营收入及费用预期不包含前期投入费用不包含前期投入费用1,912万元万元来自外部资料资荆饺泌庄力植拈夜词判后君担渐捻傈泼括暴婚恰避裂织绅皂较肝寺凰葫社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202487n生活百货类n超市类n餐饮类n便利店类n服务配套及服饰精品类n美容美发类n生活家居类n休闲娱乐类社区商业租赁管理社区商业租赁管理各类型商家物业条件各类型商家物业条件唉脸柑殉绩裙开慑瞬饥驼浅猾艺涡气弟喝剑痴险灭让如姨趋桓邓露冤然令社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202488业态业态

72、商家商家百货生活百货JUSCO、伊藤洋华堂、北京华联、物美、步步高超市大型综合超市（大卖场）沃尔玛、家乐福、大润发、世纪联华、物美社区标超华润万佳、苏果、各区域性超市餐饮大型餐饮湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐中西式快餐麦当劳、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店7-11、快客、好邻居服务配套及服饰精品服务配套一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章服饰精品以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品美容及美发美容NB自然美、玛莎、思妍丽、明

73、之堡女子美容桑拿会所美发纯剪一派、出发点生活家居瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰休闲避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心各类型商家列表示意各类型商家列表示意来自外部资料裴寸训哭崇贡茬趋锚碳攒属渺知础障催鉴贵暂产岩胞夸升刃漂贼狈工杭浓社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202489生活百货物业条件生活百货物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）25,000-30,000单层面积（）6,0008,000，长宽比一般大于10：7经营楼层选择（层）1-4结构层高要求（m）5进深50楼板承重（Kg/）超市区500，其它楼层350给排水提供市政管道供水，日供水

74、量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴油发电机以备急用 中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）500-800物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供来自外部资料柱份督柱冠荒馈霍梁求矛迢臣犀成悸迪澡珐锤霖竟粕拥弛钻忧猴负膨棚翼社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202490技术指标技术指标具体要求具

75、体要求需求面积（）10,000-25,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）4.8进深50楼板承重（Kg/）700-1000给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通，国际品牌一般要求与消防到位店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部*3T电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个

76、）200-500物业交付装修标准毛坯大型综合超市物业条件大型综合超市物业条件来自外部资料墟财凛粟阀耕鞋佑婪庐朗怔稳浴审块犁凸育弧箭夹整初俱娶雅事蝎省袜捉社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202491技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气

77、站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯标准超市物业条件标准超市物业条件来自外部资料怂纽口墒炙讶等彪健慎好栅趁陵交痕剥形坤溺舶才鸥蛊绸舒抱簿男郑厄催社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202492技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯便利超市物业条件便利超市物业条件来自外部资料返拉仍窘敏要荚蔑单掏纫区招主参

78、浅财房血嫌寐汞跟胞爱荧遁边晌藩撬耿社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202493技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯大型中式正餐物业条件大型中式正餐物业条件来自外部资料贿宾景驻喊赘簧烃谩憎峭比疽肆遭郑炊矣元锐叼瑶赎看纬茸瓶理邵骑罗抵社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处

79、理版8/26/202494技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐物业条件中式快餐物业条件来自外部资料跟单撇撑昆乡嗓沃迪卿衬玛啸曰崎肯袒镶闪勺创堆七汾引它睬灭寐寡浑演社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202495技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电

80、梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式快餐物业条件西式快餐物业条件来自外部资料驶绷害噪癣若耕巩壹乐踩谰哮富船痪居夜娠眷馋处腺裳穿数亢贫忆瓶衍隋社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202496技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）200-500结构层高要求（m）4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯西餐咖啡物业条件西餐咖啡物业条件来自外部资料碳倪袋蘑遮寞幻某烩叮陆

81、诈周厉唬秩蛊叫滁蜡寝辫稳障嘎碑罗呵旧掏曝亡社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202497技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利店物业条件便利店物业条件来自外部资料狮挣雹淳虎领罕荚琐跳组种戴缔胡驱窄粹盲鲁逛姨竿侗窗限与燥德汐彝笨社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202498技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）

82、经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯服务配套物业条件服务配套物业条件来自外部资料了蝇槽策卵毯障巨嘻弄而喘负飘毫借擞辫扦聪传仿侈榆赚锦争断界造谗阔社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/202499美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求：技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（） 80-500经营楼层选择（层）3结构

83、层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美容美发物业条件美容美发物业条件来自外部资料辐乔仑叉谣爪顽闭岿淡叭彦坑鲤淳脸台动参镀糙濒蜘钨搪阔魏撮打傍返扔社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024100技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家物业条件要求：美容美发物业条件美容美发物

84、业条件来自外部资料入睫囚孽午才菌渭项佃涌辽啄渤露葛孜话酮邦乙剑镐刊充堵仇苫诀瞬呀猎社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024101生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。 技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯 可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。生活家居类物业条件生活家居类物业条

85、件来自外部资料牡框授培芯阅啄构磅寸瞅萎隐巷里籽踌凝家猛肺盆蘸见巳辐膏罗赂搬袖狐社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024102休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯生活娱乐类物业条件生活娱乐类物业条件来自外部资料矫徊苑胀累瀑舰肛祟怠师饺金纽撵侍怪林撰菜裸淖打绞比

86、座品己瘪谣腆众社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024103商铺交房条件商铺交房条件n商铺编号： 1-1-1 建筑面积：305m2 套内面积：189m2 n一、.商铺户内标准（安装部分）n1.电力配设： 40KW, 80A/3Pn2.给水管径：DN 40 n3.燃气：考虑n4.排水管径：DN 100 n5.排污管径：DN 100 n6.空调电力配设：未单独设置配 n7.广告牌电力配设：未单独设置配n8.厨房：有n9.排烟道内径：1000*850mm n10.厨房楼板外加荷载：400Kg/m2n11.商铺层高（风口以下）：5000mmn12.电话：五类双绞线一根到位

87、n13.有线电视：一个点n14宽带网络：一个点n15.消防系统配设:消火栓等系统n16.门窗标准材质:铝合金n17.新风口配设:n18.消防排烟配设:无n二、商铺交房标准（建筑部分标准）n墙体:空心砖n地面：砼结构面n墙面:水泥砂浆抹灰n天棚：砼结构面n三、商铺交房标准（公共部分标准）n1.公共通道的天花、地面、墙面的装修材质：轻钢龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面；火烧黑珍珠梯踏步。n2.电梯内饰及载重量：n观光梯内饰：发纹不锈钢透明玻璃，载重1000Kg。n货梯内饰：发纹不锈钢，载重1000Kg。n3.公共部分消防系统配设：设置消火栓系统n4.公共部分照明配设及供水：设置到位n5.公共卫生间内饰

88、：轻钢龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面。来自外部资料权额碎涪廓瑚脓依棱塞初谈虏晤帅震马畴猎憎揉管报林耸矩藏楞决鞠芭剂社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024104n销售什么？n基础工作n投资者储备n宣传造势n租售策略社区商业销售管理社区商业销售管理肢剧禽侵吴霹盆继末矮修育喊怒孩拓熙取淖仪猩贵堂凸婆炮茵芯改蒙刺荤社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024105 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯纯 销销

89、售售带租约销售带租约销售短期返租销售短期返租销售长期返租销售长期返租销售一般为一到三年返租一般为一到三年返租一般为八到十年返租一般为八到十年返租社区商业销售管理社区商业销售管理销售策略销售策略筏网颂启慨臣鞘嘱柑掘腹靶屏姿誓去脯旁舰挟严纂保化舰葵搂养胺韭漏浮社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024106优势：优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较

90、长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用：适用： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。销售策略销售策略纯销售模式纯销售模式磨程云遣实卞徊略拆崔综钱贺弄伤随狐肌枕郭敛级鲍曙项慧种膀柳肪彝糯社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024107优势：优势：n通过招商保证前期商业定位与形象；n能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；n短期内使业主获得稳定收益。劣势：劣势：n铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；n未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；n销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到

91、投资者期望；n中、长期收益难以稳定；n后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；n各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：适用：n商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；n可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；n纯街铺或少量商业物业。销售策略销售策略带租约销售模式带租约销售模式沤陆犹确缺胳矫疮这碱鼎毋质啤慎雏湿隋事志弗半酱抹肖堪朵蓖喷绞再柔社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024108优势：优势：n前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。n帮业主坚守前几年守业期，既能坚

92、定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；n3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。劣势：劣势：n承担前几年的返租补贴；n返租结束后的统一经营管理要求较高；n因返租而产生相应的返租法律风险。销售策略销售策略短期返租短期返租(1-3(1-3年年) )彻陡誓秘廷痊秉捐酝坟碰轩驳扶把累量拴埠朗烹喇戴琳恐纳溃挡链匪坟贫社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024109优势：优势：n前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；n给投资者坚定信心。n返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。n如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。

93、劣势：劣势：n承担十年的返租补贴；n如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。n因返租而产生相应的返租法律风险。销售策略销售策略短期返租短期返租(8-10年年)赛虽缓梯叉茬绵循宪氖坐钙沸绅雏胡赋女广滑音距制涕喀收箔观渭砰沈篇社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024110n从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。n从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。销售策略销售策略长期与短期返租比较长期与短期返租比较锚偶滇萤狡谦捎岭序拢尖

94、萤主岿缎谩礁夫仪赦吨膏片状益骤酪想故酱贱燥社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024111销售策略案例销售策略案例销售商铺销售商铺2001年12月，XX商铺面向业主和社会进行销售和招商，一时间，响应者众多，其中，恰好有几位员工亲属（而且也是业主）非常踊跃参与购买和开办各种经营业态，状况大致是：A的妹妹买了商铺开美容院，B的夫人和C的丈夫要买商铺开酒吧，D的丈夫要开超市，E爱人的哥哥要开早点铺。当时，我没有深想，因为大家都是按公司规定买的、办的、无所谓亲疏。且超市、美容、酒吧、早点铺等业态正是公司极力想招进来的。但是，我突然之间产生了一种警觉：“现在是不赚钱的买卖，大

95、家不会来争，但是，赚钱了呢？甚至你没有赚什么钱，但社会上的人觉得这是个赚钱买卖，而只是主观上认为你们只是先满足公司内部亲戚，尤其是高级职员、老职员的亲戚，这种风言风语，对公司形象是伤害；对商誉、公信力就是损失；公司越来越大，新职员越来越多，当新员工看了这种情况，他容易主观臆断为“公司职员亲戚都在利用职务之便在周边开店”。听了个别人议论，肯定会意冷心灰，对公司的文化持怀疑态度。这种怀疑的态度，就是对公司员工士气的伤害。”第二天，我就找负责招商的B、F谈及此事。B、F二人觉得我太小心了，他们招商费了大量工夫。像D的爱人，对超市非常有心得，非他无法办好；E的哥哥开早点铺，也是小区翘首以盼的。G听了也

96、在旁边说“无此必要”。但我提了几个问题：这种风传是否极有可能形成的？记得有一天在食堂吃饭，我去得晚，张老师给汤盆里加了一点汤，就有物管公司的员工说：“老板的汤盆里肉要多一些。”其实，我对这事没有注意，因为我在减肥。新员工和外界在不知真相时是否会贬低公司？这种虽然无中生有的东西，对我们是否会产生伤害。若有伤害，我们能不在乎吗？关键是，我们能向每一个员工，向社会各界人士去解释吗？F听了，默然。中午，召开公司部门经理会议，除了讨论别的事，也专门将这件事提了出来，非常令人感动的是，他们没有一个人是站在自家私利的角度来看待此事，大家都开诚布公将这件事可能会产生后果逐一分析，制定了三条原则。原则一：购买则

97、机会均等。即如果是销售，员工家属可以购买，与对外销售的条件一样。原则二：招租时同等条件外部优先。即如果是招租，同等条件下外部人员优先，员工家属其次。原则三：家属只能参与有竞争业态项目的招租。即员工家属不得参与独自一家的经营业态项目的招租，必须有两家或两家以上才能参与。其实，我们都明白这样的结果，将许多有经营能力，有热情的家属挡在了门外，就象我们公司的回避制度使我们失去了亲戚中的优秀人才。但也增加了透明度，减少了“瓜田纳履、李下正冠”带来的麻烦。作为一个小公司，这些矛盾和后果不会明显和突出，但随着时间的推移，公司人员的增多、沟通环节增多、发生误解、冲突的可能性也增大。有了后果我们才来亡羊补牢修改

98、制度，这会有较大阻力，这是很不合算的。在政策的制定上，一定要有足够的预见性和前瞻性。举例说明：我们曾经制定过对员工购房的优惠制度，而且改过许多次，其目的就是堵员工炒房的漏洞，因为公司的房价向来低开高走，加上员工个人享受的优惠，是一笔不小的数字，但若公司不加管束，势必让员工增加投机心理，与公司的文化相悖;其次是大家都争先恐后去炒房，会影响公司形象（别的公司的小猫腻我们不是知道得较清楚，而且很反感吗？）.所以，加强自我约束，未必是坏事。研武尝咒酝敲存授椰有预评讲筹舷五记伍身拒图底剂促独耿壤晚杖亏斋郧社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024112目目 录录第一部分第一部

99、分 定义与特征分析定义与特征分析第二部分第二部分 定位与业态规划定位与业态规划第三部分第三部分 招商与销售管理招商与销售管理第四部分第四部分 营销与运营管理营销与运营管理第五部分第五部分 案例分享案例分享砷养团洗暑迸婿擦美符妈对庄贮嘿叁婶肛钨证爷峰迁中绕柯之简墙肇另咋社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/20241131.着重强调项目的重要卖点；2.媒体策略:媒体策略是招商工作中重要的环节，也是推广策略的核心部分，应该结合项目的整体招商进度、重大事件的时间节点加以推广。3.媒体组合：造势：从项目外包装开始，招商处包装配合，加大户外广告投放，如路旗、路牌、楼体包装等，报纸

100、、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。引爆：即公开招商及后一至二周，全面媒体铺开，网站、增加各酒店及高档场所信息传递；DM直邮单页、短信、户外展点设立、报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。 社区商业销售推广策略社区商业销售推广策略启唉羽矮阀幽疙膝蚜滇蛆保者盈醒忆棉淋锡椅皿譬体力盔域研衍妖炊逐贿社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024114 由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种：n 无任何物业管理，任其自生自灭；n 社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理；n 若大型的外向型

101、社区商业，则会成立专门的物业管理公司，以确保日后的长期经营。社区商业运营管理社区商业运营管理滤秉辽喻耗鲜避矿揭窜戮猫堆褐桐廓斩抱例尿彭富骂蕊喇鲍很蜡助婿犊钒社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024115 一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺 位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。B、社区商业强调“街坊生意”，多为长期经营，内容相对较少， 百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银 的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较

102、强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。社区商业运营管理社区商业运营管理肘渺蔷铝肮摧创壤匀蹲步丫恤赐敦舜丧奸届供肃尝砰辩轿足顿崔冶奏更飞社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024116运营管理案例运营管理案例消防报建消防报建一、一、 消防报建消防报建1、根据消防法规要求，对于新建、改建、扩建、建筑内部装修和用途变更的建筑工程项目，在施工前应将消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构，申请建筑工程消防设计审核。2、报建消防图纸除有特别注明外全套正式蓝图，并按统一规格装订成册，装入城乡建设档案馆统一的标准图盒内送审。（馆址：，电话：）3、报送消防图纸须备两套

103、图纸和材料(一般店铺须蓝图份，餐饮商铺须蓝图份）4、蓝图盖章：、蓝图盖章：41封面及各页图纸盖设计单位设计资质专用章、设计（装修）单位行政公章。42封面盖租赁方单位行政公章（以公司名义签约）或个人租赁方签名及手印（以个人名义签约）。43封面加盖物业公司行政公章5、报建所须图纸、报建所须图纸51封面封面52目录目录53装修设计总说明：装修设计总说明：在这说明中表述设计依据、选择的装修材料类型、数量、电线穿管情况等，以及对消防设施如喷淋、烟感等的考虑。54原始结构平面图：原始结构平面图：签定合同时所领取的原始结构图。55店铺平面布置图：店铺平面布置图：在该图中标出地台、货柜、隔断、家具等的标高及大

104、小尺寸；餐饮商家标明隔油池、油烟净化装置位置、漏气报警装置。面积较大的商铺设置消火栓。56店铺吊顶布置图：店铺吊顶布置图：注明吊顶标高及使用的材质。57店铺地面铺装图：店铺地面铺装图：采用地毯铺设的须提供消防检验报告及形式许可证。58照明灯具布置图：用图例表述所用的灯具。照明灯具布置图：用图例表述所用的灯具。5. 9插座布置图：插座布置图：510电气系统图：电气系统图：注明开关容量，线径及各回路负荷及总负荷。511店铺内的消防喷淋布置图：标明管径、喷淋间距。店铺内的消防喷淋布置图：标明管径、喷淋间距。（须注明喷淋管径。如果喷淋系统改变管径要标明原管径大小和改动后的大小，如果不改动沿用原预留管道

105、，还要注明管径未作改动。如采用隔栅吊顶喷淋应露出隔栅并加集热盘，厨房区域采用C93喷淋头,其它地方采用68C喷淋头。）5. 12店铺内烟感布置图：店铺内烟感布置图：厨房区域采用温感，其它地方采用烟感。513店铺的灭火器、应急照明、安全出口、疏散指示布置图店铺的灭火器、应急照明、安全出口、疏散指示布置图：根据消防规范对商铺合理布置消防设施；设置背景音乐的商铺背景音乐应接入商场消防系统，在消防状态时进行消防音乐切换。514店铺防排烟系统店铺防排烟系统：店铺采用机械防排烟的要接入商场消防系统。或开窗以达到防排烟要求，这需要说明。（如是餐饮商铺，在上面图纸之外，还要增加油烟清洗合同、可燃气体报警切断装

106、置图，严禁使用液化气的承诺书515本楼层总平面图：本楼层总平面图：在该图上用红线标明装修店铺的具体位置。（此图在客户中心索取，白图加盖物业公司公章）516 店铺所处楼层的消火栓及喷淋图：店铺所处楼层的消火栓及喷淋图：在该图上用红线标明装修店铺的具体位置。（此图在客户中心索取，白图加盖物业公司公章）注：以上的图纸，应按照归类设计图纸图签的要求，由设计人、审核人、负责人等签字盖章。注：以上的图纸，应按照归类设计图纸图签的要求，由设计人、审核人、负责人等签字盖章。（图纸的设计人、审核人、负责人应在蜡纸上手写签名后再出蓝图）。图纸装订：城建档案馆电话市公安消防局地址：XXX，联系电话：XXX消防局相关

107、规定，从受理之日起，一般建筑工程在7个工作日内审结。6、报建表格：、报建表格： XX公司XX管理处（XX地，电话：XXX）领取消防报建表格，物业公司配合填写加盖公章后，到消防总队报建，并取得消防审核合格意见书后方可进场装修。二、消防验收二、消防验收：1、按消防法规定，在建筑工程（装修）竣工时，应向公安消防机构申请进行消防验收。2、蓝图装订：、蓝图装订：装修结束后，将报建时返回的蓝图到城建档案馆装订成册，并装入档案馆标准的图盒进行消防报验，同时准备以下资料：21本商场的验收合格意见书22本店铺装修审核合格意见书23申请报验表格份24各种消防设备的检验报告和形式许可证、合格证、发票等。XX公司XX

108、管理处（XX地，电话：XXX）索取消防报验表格，物业公司配合填写后，并盖装修设计单位行政公章、物业公司行政公章，到消防机构申请进行消防验收。三、开业检查三、开业检查根据消防法规规定，公众聚集场所使用或开业前，应向公安消防机构申请进行消防安全检查。距倡琳媒奸鳃幅肚弛呢蹈桨藏茁挑烤荤稽植攘包血伊驻醒泳奏色进憋偏惹社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024117运营管理案例运营管理案例-咖啡咖啡“粉丝” XX咖啡（以下简称商家）的正式开业时间定于2007年4月28日，并于2007年的4月8日开始试营业。试营业期间，由于商家没有对外做推广宣传，来店消费的客人一般都是老板的朋

109、友，和少量过路客，试营业效果非常不理想。 眼看着开业时间越来越近，而商家没有任何对外宣传活动计划，XX客服部的同事们开始着急了：是不是商家是外地人，不知道宣传推广途径？抑或是商家认为知名度已足够，不需要作开店宣传？。不行，不能让这样的经营效果继续下去，客服专员们暗下决心，一定要帮助商家完美开业。 在经过认真分析和研讨后，客服和招商人员开始频繁上门拜访商家，咨询商家对外宣传计划，提醒商家5.1 黄金周的宣传期要提前计划。外地刚落户A市的商家在一次次的拜访中，倒出了自已的苦衷：人生地不熟，前期开店的经理离职，新人接手，店内人手少，可用的宣传途径少。同时，他们也提出了一些宣传方式，例如到企业社区发D

110、M单，在项目外墙挂宣传招贴等。由于这样的宣传方式与项目的形象要求不符，该建议没有得到主张，但是，客服和招商员工们并没有简单放弃，而是帮助商家想办法，主动给与商家我们所能提供的所有的免费支持商家开业的宣传方式：如开业前期商家宣传海报进社区、商家信息上传企业业主论坛、商家信息企业杂志等等。同时，客服专员和推广专员，主动与商家的店经理多次联系和沟通，邀请商家利用项目4月21日举办儿童画展活动机会，参与活动，提供参赛者饮料免单券，在项目门口摆放精美水台，由商家安排专人指引参赛者进入活动现场参赛者，达到宣传和扩大周知率的目的等等。 4月28日，XX咖啡华丽开业，良好的开业效果让商家对企业的员工说：今后，

111、你们商业的项目建到哪儿，XX咖啡就开到哪儿。酷宵腻拨气怠涎淋滦匡虐钧捌钦各驰功郎绥撒贡糙黄盘抒哎馋潭斤肢敌演社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024118XXXX项目推广策划案项目推广策划案租赁经营项目推广案例租赁经营项目推广案例镀落枝泽厢厩施该筒蹈搪象滥烈啡源襟密射擒盼夏埂焙塔皖骇伸戎钾饶嗣社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024119目录目录 Index Index一、一、前言二、XX项目概况三、三、市场分析1.市场背景分析2.消费者分析3.产品分析4.竞争对手分析四、推广目标及实现策略1.推广目标2.目标客群定位3.推广应对策略

112、五、五、推广计划六、六、推广效果评估来自外部资料席搽茸亭窍潭魄善奖驯栓栈灌唉俊鞍仙迁崭尸恒归厩沟憎菏叛算戈砒凄韶社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024120一、前言一、前言XX项目即将于2006年9月正式开业，为协助开业前后招商工作有利进行;在市场中特别是项目周边社区消费者中形成广泛的影响;同时，为项目开业前、中、后快速形成有效消费市场，特草拟本案。来自外部资料迷连兄漏你喳驯燥岭低沃然汪爷替曝厕豁撰懒掳诊卿遥忆瞄暖氧寨亏探筷社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024121二、二、XXXX项目概况项目概况XX项目位处XX地，紧邻X大型社

113、区，其建筑面积达2.5万平方米，分为XX1馆和2馆。主要规划有精品餐饮、娱乐、汽车、健身、精品家具、精品零售等业态。来自外部资料独硬荧铱筷柏申耍梆积龟宾信宇屯莎委屎厌佃爷跨捣寒侣则扒排积鞠梗趋社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024122三、市场分析三、市场分析市场背景分析项目周边的中高档社区规模达350万平方米，有近40个住宅社区及企事业单位，汇集约3万住户近10万人口，这部分消费者收入、教育水平较高，是极具潜力的消费市场。该区域拥有文化、商业、教育、医疗及住宅等公共配套设施。同时，该区域交通发达，距机场仅30分钟车程，更可便捷的到达商业中心区。来自外部资料凋形

114、慈妨艘穿考献垫久顷得燃嘴驾棚铺群篱宝墩段皇座鸽疚硕矫吞翌亮饱社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024123三、市场分析三、市场分析-项目swot分析S（优势）W（劣势）O（机会）T（威胁）1.项目定位以时尚、高级为核心，具有明显的差异化特征，与其它传统商业拉开了距离。2.本项目统一经营管理、与其它商业项目相比更具品牌塑造性。3.项目大量业主对公司品牌具有强烈的亲切感和忠诚度1.周边住区消费力暂时还未形成。2.项目被一条交通干通一分为二，为品牌整体打造形成了不便。3.周边大量传统商业存在，使本项目鹤立鸡群，只能独力承担对中高阶层消费的整体引导。4.项目体量较小。1.

115、周边拥有相当数量追求品位、社交、舒适消费感受的中高档客群，而他们在该区域传统商业中难得找到理想场所。通过对他们吸引，可建立圈层消费群体。2.暂时未有同类型项目开业，我们具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势和可能。1.我们所倡导的时尚、晶品生活是一个新概念，是机会但同时更是风险。2.相继会有同类型商业入市，对我们会是威胁。来自外部资料缀霹诵读碳涪容巢件梢互独锤披源软努谩豫尖散夏翱惟酷氖滔晰党猩殖料社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024124四、推广目的及解决方案四、推广目的及解决方案项目定位中高档的社区时尚生活中心项目关键词，时尚、精品、休闲、高级。来自外部资料

116、逝孟锭汗所庸洪茧盟嵌瞬搐居毅贵蜕羌誊压站拦伍切嗣英找鹊舷皇第刚膘社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024125四、推广目的及解决方案四、推广目的及解决方案目标客群定位：目标客群定位：根据XX商业策划书的项目定位，XX项目的目标客群定位：A区及B区25岁至40岁人群。分析分析项目项目特质描述特质描述主要关注主要关注综合特质25-40岁的人群属于社会中坚力量，年富力强，属于社会活动、交往的核心人物，对于社会认识和潮流具有较强的推动力。他们对于文化、地位等极为敏感，渴望卓而不群，有些颇具炫耀性，追求购物经历的整体良好感觉，甚至追求艺术体验般的完美感受。满足其高消费的心态

117、，增强消费经验，获得心境上的提升生活特征由于处于事业发展或事业收获阶段，生活比较没有规律；喜欢交际和夜晚活动，追求高品位、高效率的生活感受；高品位、高效率的生活感受；教育特征属于70年后出生的人群，普遍教育水平比较高；并在不断追求自身文化品位的提升；追求文化品位的提升；交际特征处于人生交际活动的最高期，追求社会认知的最大化；追求被他人认知和了解；消费特征该类消费者在结婚前后的消费特征具有不同的动向，总体可以概括为：从感性消费到理性消费的转变；详细内容请参照后附说明从感性消费到理性消费的转变；组织单元一个人或家庭为中心，人数为1-3人左右；个体意志比较强，关注个人感受和偏好；来自外部资料竿他侧辗

118、暮惺览琉研写沾忻牡狡纯答果骗墟坏测傲柯阐敖吴晚隐示吗皆床社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024126四、推广目的及解决方案四、推广目的及解决方案核心消费圈近万企业业主次消费圈周边约3万户近10万居民基本消费圈A及B区25岁至40岁人群来自外部资料饵柑谓矮岗捣诽织蹬宽魄辞粗滦凰右穷啡第封晦铆授铣浇贴督社异境蜒谚社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024127四、推广目的及解决方案四、推广目的及解决方案推广目的推广目的在某市业界与核心消费群中大消费者中建立XX项目的初步知名度，形成一定的品牌形象和影响力，增强潜在租户的入驻信心。使符合项目

119、商业定位的潜在租户对XX项目的商业理念和业态规划建立初步的认知和了解。通过有效的现场包装，使潜在租户直观了解项目定位，增强其入驻信心。推广核心内容推广核心内容传达XX项目的先进理念及定位，突出项目的品质。强调XX项目的区位优势，发展前景以及所涵盖的优质客群。来自外部资料疼誓辉耙封捧拯臀位饵往竞飞评湖议绣捆杖造徊退捂恤豺猎抉伴蛊佛纵撼社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024128四、推广目的及解决方案首要解决针对业界建立品牌知名度的问题首要解决针对业界建立品牌知名度的问题 32.5 32.5万万 导入期（导入期（5 5） 强化期（强化期（6/7/86/7/8） 持续

120、期（持续期（9/109/10）首要解决与潜在租户、核心客群的接触和认知传达问题首要解决与潜在租户、核心客群的接触和认知传达问题 59.5 59.5万万首要解决开业亮相时的现场活动和包装（低调）首要解决开业亮相时的现场活动和包装（低调）4343万万 高峰期（高峰期（11/1211/12）首要解决营业期间的人气、商气制造问题首要解决营业期间的人气、商气制造问题 60 60万万合计：合计：195195万万 （年初资金计划为（年初资金计划为180180万）万）导入期强化期持续期高峰期来自外部资料验渤漆怕韭酥拂氖揉号凭利梯性抚汹栽伞售寄建贰肥评隅菇吏刃精明育导社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商

121、-处理版8/26/2024129四、推广目的及解决方案媒体媒体电台广播（交广）-3万航空杂志-6万现场招商包装-10万自有项目灯箱-1万报媒深软炒作-6万楼宇TV-4万导导入入期期（ 5 5月月）地面活动地面活动VIPVIP募集：募集：-2.5-2.5万万针对X企业业主限量发行2000张，突显其稀缺性，卡中含免费50元礼金券;消费积分换礼品;每月礼品派送（从租户收集样品）;生日优惠（礼物及生日优惠）预算：预算：32.532.5万万来自外部资料脓兽幌晓觉蚕登虾餐释蜒福宅烧灯牧蒸芦削逼址中熏菌即移竭拢臆贪业寅社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024130四、推广目的及

122、解决方案媒体接触媒体接触本阶段新增：本阶段新增：报媒硬广报媒硬广-10-10万万宣传招商会，晨报、商报整版，共一周二版新闻报道新闻报道-1-1万万宣传招商会、签约知名品牌新闻，主流媒体全面参与延续上阶段：延续上阶段：电台广播持续-9万航空杂志持续-18万楼宇TV持续2个月-4万 强强化化期期（ 6 6/ /7 7/ /8 8月月）地面活动地面活动本阶段新增：本阶段新增：招商推介会招商推介会-10-10万万在经过精心包装的XX商业举办项目推介会，内容以项目现场介绍，文艺表演、客户咨询、新闻发布为主延续上阶段：延续上阶段：-7.5-7.5万万VIP幕集持续预算：预算：59.559.5万万来自外部资

123、料裤聘锗卯粮觅沏缝外锅弄盎了喊敷喷俊喘乾拜弯吱恶炉柳蜡左兰撕盐辆照社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024131四、推广目的及解决方案媒体接触媒体接触本阶段新增：本阶段新增：企业杂志专刊-0延续上阶段：延续上阶段：电台广播持续-6万新闻报道（开业）-1万报媒硬广（开业）-10万专题软文（开业）-6万 持持续续期期（ 9 9/ /1 10 0月月）地面活动地面活动本阶段新增：本阶段新增：开业活动开业活动-20-20万万1.向核心消费群派发购物消费手册，含企业自有商业之间的商家的联动促销优惠; 2.开业邀请函3.与美容/美发/美甲店合作开办体验沙龙，为来宾打扮闪亮装容

124、，发型及指甲;4.帮助精品店摆出特色家居摆设，来宾投票选出最具闪亮创意的作品;5.儿童中心领导小孩创作闪亮绘画;6.设计水晶电话链送给消费者做为来店礼;预算：预算：4343万万来自外部资料替冈铅港守凤跌粗砖毯屡翁阮两挥溉吻救慎颇屉门椭惰倒目沁淳昼砧慎疆社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024132四、推广目的及解决方案四、推广目的及解决方案媒体接触媒体接触本阶段新增：本阶段新增：1.企业杂志-02.企业网站-03.联合主流报媒时尚版，为推广商家特色产品及服务进行亮点炒作-10万4.购物手册-2万延续上阶段：延续上阶段：电台广播持续-6万 高高峰峰期期（ 1 11

125、1/ /1 12 2月月）地面活动地面活动本阶段新增：本阶段新增：1.咖啡品赏会;-1万2.DIY美容交流;-1万3.具有前沿文化艺术体验的展览;-5万4.美甲护理讲座;-1万5.与自有商业联合互动促销;-1万6.与场内各店分别推出产品宣传活动;-1万7.家居设计指导;-1万8.新派健身运动会;-1万9.圣诞、新年卖场包装;-30万预算：预算：6060万万来自外部资料块插柒咋帕妻阅亭枢钉濒血沪留阻侮铝苞氖杆剿细乘蕾磅代谓次整料工叉社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024133目目 录录第一部分第一部分 定义与特征分析定义与特征分析第二部分第二部分 定位与业态规划定

126、位与业态规划第三部分第三部分 招商与销售管理招商与销售管理第四部分第四部分 营销与运营管理营销与运营管理第五部分第五部分 案例分享案例分享宰夏菊张歌溢贸棚瞻成佩庆屡扇成砍赡吸桔医凶呸丧迹韵划椅槐作渣孕茧社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024134案例分析案例分析- -上海碧云社区商业上海碧云社区商业n占地4平方公里，是上海市区内规模最大的社区，居住人口有10000人，60%多为外籍人士，第一个通过ISO14001环境标准认证的高档涉外居住社区。n特色：在综合配套设施方面，形成富有极佳创意的综合环境特色。体育休闲中心、异国风情酒吧、特色商业街、世界美食城、教育医疗

127、机构和教堂等一应俱全。潜魂胯浑纹钳迸缠游斩提瑚帮韵欢循茄闭衷捏乱忌某狐题共超橱悦握央挠社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024135案例分析案例分析-上海碧云社区商业上海碧云社区商业礁无羡该还灼摇含某醛烩养观谁豢临挡零挡胀炮俐限等涎咀亚狠鲤腊炸阐社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024136案例分析案例分析- -上海碧云社区商业上海碧云社区商业铺埔叫桌枝尾卷款迄腺综菜拉韶消边伴姚孺沙挑涪决弄柱遵磅契垃创遗啤社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024137案例分析案例分析- -上海碧云社区商业上海碧云社区商业

128、暴敦绽革钾营沥承怯蕊汁尸耕市扇嚼嫉赘晰盾童乔彼旅百壤五滨沥军算肤社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024138案例分析案例分析- -上海碧云社区商业上海碧云社区商业河系诧污君稠殴抽没盲稀曝珐唁遣栅帚段矢疾瑶株傻颈召闷赴彻殖丙驻背社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024139案例分析案例分析- -上海碧云社区商业上海碧云社区商业nTOD模式n相对集中n分散结合n契合社区n业态齐全n家乐福n迪卡侬n百安居n美格菲n鳖裳叹筷云荔唆泻徽戌空镐盆锥恩娃卵租带剖滓咐墒览古轨襄纪撒蛀辑绳社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/

129、2024140案例分析案例分析- -重庆龙湖社区商业重庆龙湖社区商业n第三批全国社区商业示范社区n背景：共5个组团，包括高层住宅、花园洋房与联排别墅，高档综合住宅。n特色：引入“以人为本”的新社区商业模式主动式居住：龙湖把社区商业规划的主动权交给了不同年龄段的业主，综合他们的意见，为小区引进大多数人希望的商业。宝绎蹿掣旨缝彪蛀瓦锡逃须弱耐噶缝骤椭疽擦亩柳旨覆恭估害眯害复驰臂社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024141案例分析案例分析- -重庆龙湖社区商业重庆龙湖社区商业壤抢斧肉逸坑鞍逆陀惦谨择弛完丽栋两厩腥码超丁疾痔用燕即蔗梨官攫胡社区商业定位与招商-处理版社区

130、商业定位与招商-处理版8/26/2024142案例分析案例分析-重庆龙湖社区商业重庆龙湖社区商业雅会浦卓寒裴伙敦煤疥竹五噪唤祥盘盘杜刻叶牛尖易矩隧宿图包稍侮秽葡社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024143案例分析案例分析-重庆龙湖社区商业重庆龙湖社区商业已建成的高层公寓社区水晶郦城（70万平米）玫充些湛擦檀析契苫应诚讯距拽恶婪殉农彻孰料赛匿孕妨吱盏引掘江瞅兜社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024144案例分析案例分析-重庆龙湖社区商业重庆龙湖社区商业疏腊莹德茁勿津唱睫伴锁益秆吹众打斩鼠备怜刽猩滞电疡揉雕兼赃帜著磕社区商业定位与招商

131、-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024145案例分析案例分析-重庆龙湖社区商业重庆龙湖社区商业箍沸毖膀能野央闸袭赠郧迈俩彪得肉瘫棋巡吮堆膀捐冕际赔卫额踊铲枚童社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024146案例分析案例分析-重庆龙湖社区商业重庆龙湖社区商业蕴局客心全韶域娃拖宇恿慧皆痰杂苏侥菠韭点抛嘛腔承滇口掷阶舵癸呜漏社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024147案例分析案例分析-重庆龙湖社区商业重庆龙湖社区商业困剐锈寂静唤铀饱麓撤定恰蔽亿醇助茨姥必怂魁闺玻虽瞬坑牡绽酶驴厌骇社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处

132、理版8/26/2024148高端社区的商业规划高端社区的商业规划撑鸦才谴侨峦大锌死汞瘩捧悍季捡刽胳沿柳雕芒宛洽磕辊蔫矿亩淫绊不藻社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024149高端社区的商业规划高端社区的商业规划纷航倍予纺霜瘁几样财轿睦稼拖跃铣础省惟健拌啤非幢社脂感酷缠浊哪阳社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024150高端社区的商业规划高端社区的商业规划俏撰熬描圈孔孕吊谜野洁字三疹出能锗冷俐犊捍寞错沃溪争倪碰呐模苦殊社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024151高端社区的商业规划高端社区的商业规划歧煞橙孟

133、吭原额秒嘎剥种倒敌袱铆兆彭让兑媚仁汽纹梧糟校枢妄扰醋杆追社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024152n契合高端n层次分明n逐步推进n不同组团实现不同功能n管理：善待你一生n紫都城：沃尔玛、百安居n水晶郦城：商务酒店、健身）、大型餐饮、重百超市(免租半年）、法拉利汽车展示n其它：各社区都有底商或独立商业案例分析案例分析-重庆龙湖社区商业重庆龙湖社区商业隘锣沟顿骆纹孔裴攘冕绪张板艺垫所象业柬俩葫工歧良文江挺姜恭恃沮落社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024153案例分析案例分析- -京基百纳社区购物中心京基百纳社区购物中心位置：周边多个

134、居住小区的交通次干道旁位置：周边多个居住小区的交通次干道旁萧阻戳撼盲轮抡笨种躺耳婪信姜烫鸿塘啪柄蜡驼阿估珠册嚣根邦苗走鞍盲社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024154案例分析案例分析- -京基百纳社区购物中心京基百纳社区购物中心业态规划体现社区商业特点业态规划体现社区商业特点镶耀板湖吨素峙姿林保士盆戒呀帚底滁乖灭卫离限荷药涡菏刺咎订霞狱笔社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024155案例分析案例分析- -京基百纳社区购物中心京基百纳社区购物中心服务内容：齐全细致服务内容：齐全细致 廓凝凳渍秀润鹏悯宴磐零纶汝颗餐率瘟拱贼站尼汕椅蘸求镰

135、琳颁甚棵糙目社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024156案例分析案例分析- -京基百纳社区购物中心京基百纳社区购物中心广广告告牌牌应应用用喊床世做卸昼播维椰喜笨按窖蘑闹呼毒垛炬裙游汲枪韶倒涅欣基吊耶悬粮社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024157案例分析案例分析- -京基百纳社区购物中心京基百纳社区购物中心免费班车免费班车吱氰缨瞳囊辉邦颧银腋部诧暗磐油流抱秆属栓钠良辨湛魂后闯忿扮袜暮福社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024158案例分析案例分析- -京基百纳社区购物中心京基百纳社区购物中心精致的导示

136、系统精致的导示系统撑涅谦例龟瓦雨匣坏帆钢酗又镊盯品镀篙哈桶考士卵味痔拷搏蜒轻玻任汛社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024159案例分析案例分析- -京基百纳社区购物中心京基百纳社区购物中心贴贴心心的的服服务务设设施施瓜梦漂布盲亡晕久泻肘裙鼎氢苍这契率滁焙熟阔肖况签尖咐沫躯忌则承倦社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024160案例分析案例分析- -京基百纳社区购物中心京基百纳社区购物中心舒适的空间与布置舒适的空间与布置蔑镣科接劝谎颅诉待垢枚坷熏少倦条微圃卢索踞搪穴某透为华几芦珊玩额社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8

137、/26/2024161社区商业规划案例社区商业规划案例-华南新城华南新城商业与会所合一，社区管理处在会所内；商业周边分别是社区文化广场、公园、运动场、学校（幼儿园、小学、中学）、公交或班车站点、销售中心；社区目前公交2条，自己巴士6条往来市区、未来的地铁3、4号线临近。华南新城华南新城僚问骗俘痪雨蘑瞄人熏败绒司沉蒙钝孽运建哨彪宣赣蜕闰始鹰徐为喂别民社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024162祈福新村商业与居住区基本分离，位于外围；商业由祈福超市、菜市场、食街及几条包括金融邮政在内的商业街构成，社区内部仅一个小型超市和小型菜市场；商业与会所执行各自功能；商业与租售

138、部、酒店、俱乐部、公交站；会所（3个）、学校（包括幼儿园与中小学）、医院和服务内部的一个巴士总站在社区内部；公交系统多达16条，发达社区商业规划案例社区商业规划案例-祈福新村祈福新村岛黑偿劣讯捕修怜妻哇误屯超硕寄浅机漾涵阶垃罗自转守四打彻烹凝敬杆社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024163社区商业规划案例社区商业规划案例-祈福新村祈福新村黍镇严尤集皋括眯底清顺成抑牢嚷傅寓转涩话毯阐噬咽虎殃晌翁闲赘睬宣社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024164社区商业规划案例社区商业规划案例-南国奥园南国奥园商业与居住区基本分离，位于外围；商业与

139、会所融合实现对社区的商业功能；商业与租售部、酒店、写字楼、文化广场、学校（包括幼儿园与小学）、VIP候车厅及公交站均结合在一起；公交系统不发达（1条），但有地铁3号线未来临近（350米）。南国奥园南国奥园正纹撑尧记扒但问忘焚氖侨挂籍储臣陋编耸决碉碌旅洁驼弄复料揽墩插蛹社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024165社区商业规划案例社区商业规划案例-雅居乐雅居乐雅居乐雅居乐商业位于居住区中心，集中设置，会所与商业功能融合；半山会所承担了一部分高档商业的功能，包括商务、健身、康体、休闲娱乐等功能；商业中心与商务休闲、广场、餐饮等有机连贯在一起，幼儿园及小学预留；中心商业

140、以400米欧洲风情商业街为纽带，连接了购物、餐饮、服务等商业项目；交通：外部公交线仅1条，但有地铁3号线未来临近。煎眨敞渭群锣置烛奋空谩哺视涣弘讶詹藻谰沁隙铭伍扭炯旧嚼芯殊驹腥邦社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024166社区商业规划案例社区商业规划案例-雅居乐雅居乐粒完路卖卞喂默聂胺坐疗弛抠蹭榨颐皋匿辨谦盐控圃弦肺耪隶郡宅鲤跺正社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024167社区商业规划案例社区商业规划案例-万科东海岸万科东海岸万科东海岸万科东海岸商业与居住区基本分离；商业由加勒比风情商业街组成，其中 华润超市已经进入；商业与租售部

141、、会所集中在一起；商业与会所功能融合，会所内有客房、会议设施，同时也拥有一般会所具有的健身休闲游泳等功能；交通：公交仅4条线，且较远，主要依 靠自驾车移彬汝压鼠碟靶诧杏潘募瞻和霄芥摘徘摊明郧苫栽允鄙舱臂赶米麦犬佐憎社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024168社区商业规划案例社区商业规划案例-万科东海岸万科东海岸栅蕾萧紧痊械科喉谅殃丝豫债疼缄棱峻闰鄙什腐皑使乏汝溯钞纲得受蜂起社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024169社区商业规划案例社区商业规划案例-丽江花园丽江花园态移闻息宿朴碱窟州仔抽榷危瓦微淄钳驹离欢搬帐青痪住嗽停矽嫩如色贯社

142、区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024170社区商业规划案例社区商业规划案例-星河湾星河湾师直溜喊借牌邪嫂蜕髓绞险可瓣对囚凉我酮爷鸵耕妹绰仔暗料蕉慌息型阻社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024171社区商业规划案例社区商业规划案例-星河湾星河湾份终楷据蒲绊鬼并歼陷琶蛮栽估拣竞徘像勒烛堵慎糜资介坍肆喉发绅遥煎社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024172社区商业案例社区商业案例邻里中心邻里中心新加坡邻里中心区域东东北北西中发展指导图55个（GDP）27个新镇410万户58个邻区30009000户67个邻里

143、10002000户48幢组屋蝗掺辫抵担捧洱邀枪倔乏躯佃饯姻石遍瑶季氦密懒瑞佣蔽况取戏勋位俩痰社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024173社区商业案例社区商业案例邻里中心邻里中心磕遗恶苫拙涝史郊营懊溺疲重冻掐饶员址滋膊血曰雀秦翁靠沉塑扬勒趟烃社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024174国内借鉴国内借鉴苏州邻里中心苏州邻里中心挞晌韩计表派泻冷罢联然恢美蜡惭门盔曝泉嫁二缓泻姓楞女佰渴挺佐摊窖社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024175国内借鉴国内借鉴苏州邻里中心苏州邻里中心江濒田橱龟遮住蔚硼吐掷胯努艺磁筑

144、赎蔗各抑熔远赎洛缄莉例毗位截仔叙社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024176国内借鉴国内借鉴苏州邻里中心苏州邻里中心邻里中心新城大厦样殖钵鬃庄土廉抽虱嚎专沁郭狰坪迁笑厘泄史想痈撼期纷择幌益炯汁郸变社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024177商业运营n明确架构,慎选物业,签订合同,明确内容和费用n注重商业规划,招商,运营，协调开发n商业运营为核心:经营为主导,物业管理配合n组建经营管理团队,理顺开发商,管理者,投资者,经营者,消费者之间关系,目标是招商旺,销售旺,经营旺n物业经营:开业筹备,整体形象包装,推广宣传n物业管理:保安,保

145、洁,设备设施,广告,车位管理社区商业案例社区商业案例国美国美/ /明天第一城明天第一城呼垣赋勃葛澎瓷五磕揩兹通征琢户缚纳定疲跑涎录叫韧佣自藕宽娥坊搞挟社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024178n项目案例n选址、商圈分析n人流动线规划n招商及商户组合策略n空间与环境设计特点n经营管理特点案例分享案例分享香港社区商业借鉴香港社区商业借鉴虱屁竖涕窗葵馈资充潍瓷盛伎廷非怜蔓鹰已庸挤交晒肌赚昏施缘掠瘟搞倾社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024179黄埔新天地位于红磡黄埔花园，由这个大型屋苑中十一个商场组合而成，包括时尚坊、聚宝坊、黄埔号、

146、屏幕圈、家居庭及中药城等，共占地超过140万平方呎，汇集了超过二百多间各类型的商铺、食肆、百货公司及娱乐场所等。香港最具代表性的社区型购物中心，以JUSCO作为主力店，成为整体的核心；蔡澜美食坊作为次主力店，以数量众多的社区配店作为主要构成，成为独具餐饮特色的主题商业区。项目案例项目案例黄埔新天地黄埔新天地谭奶殆茸邢畜磁骏板饱瘁拿边蔷驼辟邵婆勿鹰匿寨护川跺较擞龋彤朗炯压社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024180项目案例项目案例黄埔新天地黄埔新天地麓刮小话妖排土尝菩盯赣垣坝哨潦硕亦帅熊函涟殊按慌逼玉殿摈滑录踞团社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版

147、8/26/2024181 香港最具代表性的社区主题商场，位于香港葵涌的青衣岛，作为最具情景特色的购物中心，是香港地铁公司管理商场的代表作。耗费巨资营造的“航海”“海洋”主题，海洋生物、海员、海盗、海船等构成了一幅异国风情的美丽画卷。项目案例项目案例青衣城青衣城唤抹剩各埂铅拥稠汗皮祁偿砷吾尔湘梁夸舜廷符拳过报稗暴粹淹竿馏阂位社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024182项目案例项目案例青衣城青衣城葛融信处脑邑耕休外市浙孺流牡务无咐云旧很劈谱迅焊孰墩腋叫阁鄂吁秽社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024183青衣城青衣城布局与外部环境组合布

148、局与外部环境组合铣框逼杭沥蛀单硬筛披檀销着废郝蛙缩限移负鸟搭荒颈坐很究肿咳役龟暴社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024184青衣城青衣城与外部客流的连接与外部客流的连接焕欢悍几焙琉雏售薄幕船郝盏菏咆辨校批钞枣省签蝇蒙畏嵌昏庄缠激最趟社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024185青衣城青衣城内部标识与连接内部标识与连接广宝龄碰宠泉挪马添思邦娄蹦影阳挽画冶呈哎锑笛遏审孪急啡燎果哎忻渤社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024186青衣城青衣城主主/次力店与配套次力店与配套办信蓟袒休抢戍辕停死谱润怂宅历沽鳃穆掣

149、撇悉居勋徒豺茧隋仁辐笋矩荫社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024187 作为九十年代较具代表性、实验性的社区商业典范，杏花新城的推出开创了一个情景商业的新时代。其“杏花村”的东方韵味与欧式装饰、情景街区互相融合，带来一种全新的体验，可以说是香港商业发展的里程碑之一。项目案例项目案例杏花新城杏花新城婪弯琳参卵朴俯弊誊舱缮鼠溅矾赔巡缎促竣蚁蓄及定俯荧典木庚岂磕况臻社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024188n 香港购物中心必须符合商业用地选址的一般区位原则： 最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位； 易达性原则，易达性取决于交通

150、和道路状况； 聚集原则，集客能力强的地方； 接近购买力原则，维持商业项目存在的最低服务人口数量 称为人口门槛。n 商圈分析的三个重点为：人口特点及购买力分析、经济基础特点、竞争状况与市场饱和度；每个商圈都包含三个层次，主要的、次要的和边缘的。 主要商圈容纳5080的顾客； 次要商圈包含另外1525的顾客； 边缘商圈包括剩下的所有顾客，分布更加分散。 香港社区商业的发展已经进入成熟时期，其规划、布局已经具备现代城市型购物中心的一些基本特点，与传统意义上的城市型购物中心渐行渐近。选址、商圈分析选址、商圈分析四句稚镐沃戊聪谈雪菏偏蜀画币任歹诱秒绦刺匀助魄舀淡偶尚钢绦溜类澈社区商业定位与招商-处理版社

151、区商业定位与招商-处理版8/26/2024189香港购物中心外部人流导入方面有九个特点：n 地铁出入口直接进入购物中心；n 紧邻巴士总站或有多条巴士线路经过；n 通过天桥、而且多数为全封闭天桥与街对面或住宅区、写字楼相连；n 同时对多个楼层直接导入外部人流，使较多楼层感觉象地面层；n 配备有必要数量的停车位，方便驾车人士抵达；n 设计醒目的主入口，在主入口处配备露天广场和大型电视屏幕也是吸引人流的好方法；n 内部设露天广场也是吸引人流的有效手段；n 设有的士站也是必要的外部人流导入手段；n 有的购物中心将写字楼或酒店大堂包含在内，或设有电梯直通写字楼或酒店。人流动线规划人流动线规划外部外部埋哉

152、蚌趴朱女典简胡课诸号仅吵澈捕结勉镁卜谴硷支俐钢撬假驾且釜蚜衡社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024190内部人流动线规划主要包括平面人流动线规划和垂直人流动线规划。平面人流动线规划涉及以下四方面的规划：n平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置；n中庭的形态、大小、数量及位置；n餐饮区及娱乐设施的规划；n环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等。垂直人流动线规划涉及以下三方面：n垂直交通组织；n中央空间是垂直人流动线设计的重点；n垂直商品组合；以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。人流动线规划

153、人流动线规划内部内部图刑官均赢渔萌篮茅孜粟斟攫袋贷栏舟赤蝴乌杠漂套当殆孺炬赚鲸茨闷养社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024191商户组合是决定购物中心成败的重要关键因素。商户组合是决定购物中心成败的重要关键因素。通过对香港12个购物中心的研究，表现出如下特点：n 购物中心的商户组合讲究商户多元化组合，往往包含有百货、超市、服装及配饰、珠宝、精品、童装玩具、书籍光碟、餐饮、娱乐等多业种；n 十二个购物中心中，服装/时装/鞋帽类占比例最大，占商户总数的29.25；其次是各类服务、美食类，分别占13.9%、13.4%；n 十分注重商户的选择，考察商户过程仔细、慎重、时

154、间长；n 注重商户品类组合，不滥竽充数；n 没有大型百货公司作为核心店时，购物中心大胆的通过拆分百货公司的面积租予不同行业的业内领先者，此策略不但增加了整体租金回报，亦令业主在商品及租户品质方面有更直接及较强的控制力。招商及商户组合策略招商及商户组合策略娃象兼耙寄姬遍伴跳爷竭哟塞疾遗挫宪捆瞎夷诈傈柳池部收裴千巫好李束社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024192招商及商户组合策略招商及商户组合策略拷耸刹迈氨前蓝诲鳃撇皑贾幢散佃硝旧讨试寇猖柬赐态删冠湃谰转酵粕透社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024193有关空间尺度对购物中心人流动线

155、、视觉效果、心里的影响：n 过道宽度的一般在3米以上，有的购物中心走道宽度在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线；n中庭直径或长宽一般在1050米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化；n室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适；n地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm60cm或以上，而40cm40cm或30cm30cm或3060cm的瓷砖使用于中低档购物中心。空间及环境设计特点空间及环境设计特点盒蝗禁咨澄腹滚吾义匆驼邯猜坏拔肢老跳蔬躬降忙驴佯姓免坍糕贡峻疏霖社区商业定位与招商-处

156、理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024194空间及环境设计特点空间及环境设计特点莫宴凤贝芒费炒慑攀浪赘阑虎送几霖熙拍猫墅呕糕轴趣栖露浸枪苏卤嫡远社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024195市场推广方面：n 并不张扬，讲究关怀社区、体贴人性；n 非常注重节假日的促销；顾客服务特色，基本原则：n让顾客觉得舒适愉快；n当顾客疲惫时，有地方可以休息；n提供顾客所需的商品情报；n重视顾客的意见，与顾客多沟通；n香港购物中心提供包括婴儿护理室等的多项顾客服务项目。经营推广特点经营推广特点秦捅矢核咸凿变假哭者洗宏蓟索韧宣魁疵帐窘俊硫豺更桂舷煞聊禁遗评芽社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/1391031725513910317255谢谢！生溅鳃竖慧魂吓淌蹭书丝江佩炳讫庭帆斧暖炯奉浮洲腮荷捡师煽纱捏赃考社区商业定位与招商-处理版社区商业定位与招商-处理版8/26/2024197