海辰名居项目可行性分析报告

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1、1本报告严格保密深圳市众厦地产顾问有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司2本报告严格保密用心用心 创造价值创造价值 Bring about value.Be diligent. 3本报告严格保密海辰项目投资可行性研究报告2024/8/26版权声明：本项目是深圳市众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4本报告严格保密目目 录录第一部分第一部分 致客户函致客户函第二部分第二部分 基本结论基本结论第三部分第三部分 区域经济与房地产市场区域经济与房地产市场第四部分第四部分 项目解析项目解析第五部分第五部分 项

2、目定位项目定位第六部分第六部分 项目财务分析项目财务分析第七部分第七部分 众厦建议众厦建议5本报告严格保密第一部分第一部分致客户函致客户函深圳市海辰地产发展有限公司：深圳市海辰地产发展有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司深圳市众厦地产顾问有限公司对贵公司委托的深圳市龙岗区布吉镇酱油厂地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标及可销售面积指标等依据贵司提供的有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。目前地块已经平整完毕，不涉及拆迁安置问题。我们的方案是基于目前深圳市房地产市场情况，目前深圳市房地产市场情况，结合十多年来

3、我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，市场情况与政策环境发生变化，测算的结果也会相应变化。希望通过我们的努力，为贵合作社提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市众厦地产顾问有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司2007年04月12日联系人：王德林 联系电话：135375680166本报告严格保密第二部分第二部分基本结论基本结论布吉房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的布吉房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的萎缩，推动市场价格进一步上涨；萎缩，推动市场价格进一步上涨；区域价值研究区域价值研究项目地段优越，处于布吉新城市中心，核心商圈内，交通便捷，生项目地段优越

4、，处于布吉新城市中心，核心商圈内，交通便捷，生活配套齐全，典型的地铁物业，未来利于项目树立高端市场形象；活配套齐全，典型的地铁物业，未来利于项目树立高端市场形象；项目资源挖掘项目资源挖掘在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造“新城市中央新城市中央地铁生活馆地铁生活馆”为整体项目的定位，以吸引本地和罗为整体项目的定位，以吸引本地和罗湖高级白领人士为主；湖高级白领人士为主；项目市场定位项目市场定位通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资6.7亿元，销售收入亿元，销售收入10.37亿

5、（按照假设销售率），投资净利润率为亿（按照假设销售率），投资净利润率为29.44，动态投资，动态投资回收期为回收期为1.8年，项目属于行业较高盈利水平项目。年，项目属于行业较高盈利水平项目。投资价值评估投资价值评估7本报告严格保密区域经济与房地产市场区域经济与房地产市场第三部分第三部分区域产业发展特征区域产业发展特征区域功能规划分析区域功能规划分析区域城市建设发展利好区域城市建设发展利好区域房地产发展阶段分析区域房地产发展阶段分析区域房地产市场供求分析区域房地产市场供求分析区域房地产市场总结区域房地产市场总结8本报告严格保密布吉城市化发展特征：正在经历从传统工业布吉城市化发展特征：正在经历从传

6、统工业化向新型工业化转型阶段化向新型工业化转型阶段发展阶段发展阶段：19921997产业规模化推动特征：特征：以三资企业为以三资企业为主的制造业的规模主的制造业的规模化经济化经济 发展阶段发展阶段：1998年以后外源经济内源化特征：特征：以以IT IT产业为主产业为主的新型工业化阶段的新型工业化阶段 “布吉模式布吉模式” 以新型工业化以新型工业化带动城市化实现了三个转变：带动城市化实现了三个转变：实现了由低附加值向高附加值产业的转变 实现了以外资企业为主向民营与外资并重的转变实现了以工业化带动农村向城市化的转变布吉镇三次产业结构的比例由1978年的84.8：15：0.2，到1988年的25.1

7、：74.2：0.7，再到1998年的0.6：78.6：20.8，二十年间农业比重大幅下降，工业比重明显上升，实现了区域的工业化。2003年布吉镇三次产业结构的比例进一步优化，已达到0.12：69.76：30.12，农业只占到0.12%，工业比重也开始下降，服务业比重显著上升，城市化特征进一步显现。发展阶段发展阶段：19781992简单加工推动的工业化特征：特征：以吸收粗放式、以吸收粗放式、劳动密集型的简单加劳动密集型的简单加工工业为主工工业为主 “布吉模式布吉模式”“传统模式传统模式”基本特征基本特征借助电子化交易平台，以企业化运作为基础的超市型运营模式圈了一片地、搭了一片棚子、吸引商贩自由交

8、易收租的运营模式精髓精髓借助先进的企业化、电子化运营模式，在主动提升产业链、客户价值链的过程中，提升、体现自身的价值借助场地资源，简单分享产业链、客户的利益9本报告严格保密布吉作为罗湖的后花园地理位置优越布吉作为罗湖的后花园地理位置优越,且承载着且承载着区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位布吉离香港新界仅8公里，距国际大海港盐田港20公里，距深圳宝安国际机场35公里是联系粤东、闽、赣 的咽喉地带,地理位置得天独厚.根据深圳市城市总体规划（1996-2010）（送审稿）布吉规划建设成为毗邻深圳特区中心区，以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境

9、优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。 3030分钟分钟1 1小时小时1 1小时小时10本报告严格保密09年开通的地铁年开通的地铁3号线将大大提升本项目的地号线将大大提升本项目的地段价值，本项目面市时正值地铁开通前期。段价值，本项目面市时正值地铁开通前期。定于2005年底动工，预计2009年竣工，建设工期为4年，总投资达100亿元人民币三号线连接市中心和布吉、横岗、龙岗中心城，有利于构建深圳市“一市多城，众星捧月”的现代化城市体系，并有利于进一步扩张深圳市中心区的辐射功能，同时为特区外布吉、横岗、龙岗新城三个沿线卫星城提供交通保障，有力地促进3个卫星城的发展 众

10、厦模型众厦模型项项目目所所处阶段处阶段轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响）轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响） 众厦经验：众厦经验：轨道交通对物业价值通常会发生以下影响项目价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长跳跃性增长轨道交通对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素轨道交通对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素11本报告严格保密深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交通状况通状况,同时更有利于本项目整体价值的提升同时更有利于本项目整体价值的提升深惠路深圳段改建工程南起布吉联检站，北至惠州市与深圳市交界处，沿线经过

11、龙岗区的布吉街道、横岗街道、龙城街道、龙岗街道、坪地街道。 改造后的深惠公路将设计成双向8快车道、2慢车道，整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分隔带和中央分隔带 深惠公路全线将设计建造布龙立交、丹竹头立交、李朗大道立交、荷坳立交、排盐立交、横坪立交、双龙立交等7座互通式立交，16座大、中桥梁。四条复合通道的建设，将改变布吉及其周边的交通布局，使龙岗、宝安与特区三地的人流和物流得到合理的组织，从根本上改善布吉的交通状况 12本报告严格保密项目所在地木棉湾村的改造将有助于提升项项目所在地木棉湾村的改造将有助于提升项目在区域的档次和形象目在区域的档次和形象项目所在地木棉湾村已列入200

12、6年深圳市重点改造区域,改造进程已进入实施阶段规划中明确指出：完成轨道3号线及沿线轨道站、布吉铁路客站、深惠公路改造等设施工程。将铁路西侧的旧村逐步改造成商业区，启动木棉湾旧工业区改造，以城市公园的标准整治布吉公园。龙岗轨道龙岗轨道3 3号线沿线节点地区号线沿线节点地区深圳市近期建设规划（深圳市近期建设规划（2006-20102006-2010）重点改造区域规划指引图）重点改造区域规划指引图项目周边木棉湾村现状居住条件较差,“握手楼”现象严重,建筑工程质量，环境卫生条件相对较差13本报告严格保密城市化水平城市化水平10% 20%30%70%城市化加速期城市化加速期城市化后期城市化后期奠定了国家

13、城乡结构与产业结构的基本轮廓城市化初期城市化初期城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高城市化水平放缓城市化水平放缓城市化速度城市化曲线城市化水平为4060%时，城市化速度最快城市化特征城市化特征城市化曲线城市化曲线城市化水平与房地城市化水平与房地产市场发展产市场发展房地产房地产稳定发展稳定发展房地产快速发展房地产快速发展房地产房地产市场起步市场起步布吉进入城市化发展加速期，房地产市场步布吉进入城市化发展加速期，房地产市场步入快速发展阶段入快速发展阶段目前布吉城市化率目前布吉城市化率为为6767处于城市化发展处于城市化发展速度最快的阶段速度最快的阶段14本报

14、告严格保密经过多年的发展，布吉楼市出现四大热点板经过多年的发展，布吉楼市出现四大热点板块，本项目位于块，本项目位于深惠路北片区板块深惠路北片区板块布吉板块近年来推出的楼盘很多，是关内居民向关外购房的重要选择。周边按照半宽划分可以分成：石芽岭生态片区，布吉中心区，罗岗求水山片区、深惠路北片区四个典型居住区。罗岗罗岗- -求水山片区求水山片区石芽岭生态片区石芽岭生态片区布吉中心区布吉中心区海辰时代海辰时代深惠路北片区深惠路北片区15本报告严格保密罗岗罗岗求水山片区为工业区改造后形成的住宅区，片区求水山片区为工业区改造后形成的住宅区，片区形象档次较差，但地段和交通优势明显，均价水平较高形象档次较差，

15、但地段和交通优势明显，均价水平较高开发项目开发项目开发规模开发规模户型面积；配比户型面积；配比均价（元均价（元/m/m2 2）销售情况销售情况客户来源客户来源核心卖点核心卖点可园六期可园六期占地面积：30000建筑面积：110000容积率：3.55绿化率：40两房：70-79三房：85-123两房三房为主，少量四房住宅：9000总户数：900销售率：60罗湖客户为主，福田、布吉、香港客户也较多大社区、配套成熟、山景、公园中旅中旅8080后后街街占地面积：5911建筑面积：44322容积率：7.49一房：34-42两房：53-67住宅：6200商铺：总户数：579销售率：100罗湖、布吉年轻白领

16、，部分投资客周边商业配套成熟、总价较低，品牌物管信义假日名城信义假日名城5 5期期占地面积：23285建筑面积：72815容积率：3.05绿化率：45%两房：67-71三房88-100四房：120两房、三房为主住宅：8700商铺：租金100以上总户数：580销售率：剩余少量，六期将推出布吉本地、关内其它区域客户复合型社区。交通便捷，配套完善，环境优越（山景），特色风情园林东方盛世一期东方盛世一期占地面积：43881建筑面积：87786容积率：3.4绿化率：45%两房：65-72 三房：90-115两房三房为主，少量一房和四房 7600总户数：289销售率：100%开盘当天即售磬 罗湖白领、布吉

17、和关内投资客户为主最靠近布吉关口，户型赠送面积，深惠路改造及地铁三号线建设16本报告严格保密深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善，以品深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善，以品牌开发商开发的大盘居多，社区居住氛围较浓牌开发商开发的大盘居多，社区居住氛围较浓开发项目开发项目开发规模开发规模户型面积；配比户型面积；配比均价（元均价（元/m/m2 2）销售情况销售情况客户来源客户来源核心卖点核心卖点桂芳园八期桂芳园八期占地面积：26718建筑面积：77125容积率：3.36单身公寓两房：68-72三房：94.5-97两房、三房为主，少量四房住宅：6500商铺：售：1.2-3万租：110-160总

18、户数：903销售率：100罗湖、福田自住，少量布吉本地和香港人大社区，大配套，品牌开发商，物管，交通便利，私密性较好左庭右院左庭右院占地面积：53830建筑面积：109283容积率：1.58绿化率：50两房：74-79三房112-119四房：238两房、三房为主住宅：7000商铺：1.3万总户数： 783销售率：100布吉本地、罗湖福田自住地铁沿线物业；岭南风格园林和户型设计紧凑实用；送装修；怡康家园怡康家园占地面积：9592建筑面积：74605容积率：6.6绿化率：30一房：37-40两房：37-53 三房：65-82 四房：94两房、三房为主 6500总户数：938销售率：100关内客户超

19、过50%建筑风格较具时代感，交通便利康桥康桥紫郡紫郡占地面积：33700建筑面积：89729容积率：2.46绿化率：50%两房：67-69三房：94-99 6000总户数：896销售率：一批已售80%以上，二批未开盘罗湖、福田客户，布吉本地自住高绿化率，赠送面积，性价比高 17本报告严格保密3号地铁线建设、深惠路改造等利好，品牌企业开发项目市场认知度号地铁线建设、深惠路改造等利好，品牌企业开发项目市场认知度提升，吸引大量关内高端人群选择布吉置业，片区市场前景广阔提升，吸引大量关内高端人群选择布吉置业，片区市场前景广阔结论一：结论一：随着国家宏观调控的不断加强，随着国家宏观调控的不断加强，200

20、82009年区域房地产市场年区域房地产市场发展应进入缓冲期，但由于特区内的土地资源稀缺，这将在一定发展应进入缓冲期，但由于特区内的土地资源稀缺，这将在一定程度上缓解供求不平衡的市场状态。程度上缓解供求不平衡的市场状态。结论二：结论二：结论三：结论三：随着郊区城市化进程的加速，关外房地产得到极大的发展。同时随着郊区城市化进程的加速，关外房地产得到极大的发展。同时随着关外交通、居住环境的不断改善，越来越多在关内工作的人随着关外交通、居住环境的不断改善，越来越多在关内工作的人士选择在关外购置物业居住。士选择在关外购置物业居住。目前客户主体为布吉本地以及罗湖、福田的自住客户为主，少目前客户主体为布吉本

21、地以及罗湖、福田的自住客户为主，少量作为第二居所和投资，但随着量作为第二居所和投资，但随着09年地铁年地铁3号线的开通、深惠路号线的开通、深惠路的改造以及城中村改造的完成必将带动该区域土地价值的提升，的改造以及城中村改造的完成必将带动该区域土地价值的提升，投资自住比例均将有所上升。投资自住比例均将有所上升。片区内可园、桂芳园、片区内可园、桂芳园、80后街等品牌开发商开发的高品质楼盘极后街等品牌开发商开发的高品质楼盘极大的提升了片区的形象，促进了片区配套的成熟，为新楼盘的开大的提升了片区的形象，促进了片区配套的成熟，为新楼盘的开发奠定基础。发奠定基础。结论四：结论四：18本报告严格保密第四部分第

22、四部分项目解析项目解析地块四至地块四至项目项目SWOTSWOT分析分析项目发展战略选择项目发展战略选择19本报告严格保密项目北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁项目北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁三号线汇福花园站，地理位置极其优越三号线汇福花园站，地理位置极其优越项目紧靠布吉沃尔玛，位于即将建成的地铁3号线汇福花园站，距离布吉关口15分钟车程。20本报告严格保密项目地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而项目地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场北北类别名称类别名称总总 量量总用地面积总用地面积 （）13709容积率容积率5

23、.3总建筑面积总建筑面积 （）72659其中：住宅其中：住宅48118 商业商业23841 配套建筑配套建筑700覆盖率覆盖率 48绿地率绿地率20 规划停车位规划停车位462怡芬花园南侧西侧盈翠家园永隆汽车行大芬沃尔玛21本报告严格保密SWOTSWOT分析分析优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeakWeak1）临近地铁站，属于地铁物业；2）毗邻布吉沃尔玛，商业旺地，生活配套齐全，商业氛围好；3）靠近深惠路，改造后通达性好；4）地块方正，平整度好，利于建筑排布1）靠近深惠路，有噪音影响；2）西面大部分被永隆行汽车服务商行挡住临街面，商业昭示性差；机会机会 Opportuni

24、tyOpportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势1）临近地铁3号线出口（09年通车）2）深惠路改造（双向8车道）3）木棉湾村改造（06年列入政府旧城改造实施阶段）4）片区供应量的减少，为项目提供机遇1)利用地铁站物业优势，高调演绎区位投资价值；2)制造鲜明的形象个性特征；3)通过鲜明的营销手段市场造势；4)充分利用优势条件,打造顶级精品公寓,抢占市场先机；强化项目地段价值，消除消费者的心理障碍；通过产品形象打造，高品质物业管理等手段，打造布吉新城市高档地铁社区威胁威胁 ThreatenThreaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势

25、，避免威胁减小劣势，避免威胁1）国家宏观市场调控对房地产 市场的影响2）深圳市政府制定具体措施平抑房价，加大对房地产市场调控力度1)充分发挥项目地段价值,打造新城中央顶级公寓物业,提前占领市场;2)通过出色的形象塑造,凸现项目形象，提升项目核心竞争力；3)借助地段和产品优势，从形象上引爆楼市4)客户市场细分；5)高端形象提升项目竞争力；1)营销方式创新，转化威胁；2)充分包装产品的核心价值；3)通过高端形象支撑项目价格，提升项目的竞争力；地段价值地段价值形象突破形象突破营销创新营销创新22本报告严格保密第五部分第五部分项目定位项目定位项目整体定位项目整体定位项目形象定位项目形象定位项目客户定位

26、项目客户定位项目产品定位项目产品定位23本报告严格保密新城中央新城中央地铁生活馆地铁生活馆本项目整体定位本项目整体定位24本报告严格保密形象定位及推广主题语形象定位及推广主题语新城市中心优尚生活区新城市中心优尚生活区25本报告严格保密推荐案名（推广名）推荐案名（推广名）海辰海辰 巴黎时代巴黎时代海海辰辰时时代代Haichen TIMES备选案名备选案名海辰名居海辰名居26本报告严格保密目标客户群描述目标客户群描述通过对布吉房地产市场分析和城市化发展趋势分析得出本项目的目标客户群：以一次置业（投资以一次置业（投资+自住）为主要目的的中青年客户，以本自住）为主要目的的中青年客户，以本地居民和罗湖高

27、级白领为主地居民和罗湖高级白领为主游离客户游离客户重要客户重要客户目标客户目标客户目标客户目标客户：布吉本地常住人口，罗湖白领，首次置业为主；投资客户重要客户重要客户：福田、南山等地白领游离客户游离客户：珠三角及香港投资客户客户定位客户定位27本报告严格保密住宅定位住宅定位-新城市，中央地铁生活馆新城市，中央地铁生活馆住宅户型面积及配比建议住宅户型面积及配比建议 以二房和小三房为主力户型，大三房和四房为辅占30% 户型类型面积范围（）面积比例二房一厅50-6030二房二厅65-7520小三房80-9020大三房110-13020四房二厅135-15010产品定位产品定位项目项目 户型配比表户型

28、配比表28本报告严格保密商业定位商业定位-新城中央，时尚生活地带新城中央，时尚生活地带商业业态：与沃尔玛形成业态互补，以集中和街铺相结合的形态。商业业种：业种选择以生活百货、餐饮、娱乐休闲等为主。商业定位商业定位29本报告严格保密第六部分第六部分项目财务分析项目财务分析开发建设进度安排开发建设进度安排投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措销售收入测定销售收入测定财务与敏感性分析财务与敏感性分析可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议30本报告严格保密项目时间进度计划项目开工时间为项目时间进度计划项目开工时间为2007年第四季度，年第四季度，竣工时间为竣工时间为2008年第四季度，年第四季度，20

29、09年第二季度销售完毕年第二季度销售完毕 6销售10 2竣工验收9 3公建配套工程8 3红线内外工程7 3室内外装修工程6 4设备安装工程5 9主体结构工程4 6基础及地下室工程3前期工程2 6土地获取1121086421210864212108642009 2008 2007 进度安排（按双月计）持续时间(月)工程量 项目名称序号项目总体进度横道图项目总体进度横道图31本报告严格保密经济测算前提经济测算前提现状规模及建设物业面积配比现状规模及建设物业面积配比经济测算前提一经济测算前提一 项目地块规模与指标经济测算前提二经济测算前提二 物业类型及规模项 目数量单位备注用地面积13709平方米根

30、据查丈报告建筑容积率5.3总建筑面积88129平方米项 目数量单位备注住宅面积48118平方米商业面积23841车库面积16170平方米地下二层，共462个车位项目地块经济技术指标项目地块经济技术指标项目物业类型及面积表项目物业类型及面积表32本报告严格保密根据市场比较法，本项目根据市场比较法，本项目20082008年底入市，住宅年底入市，住宅部分可实现价格部分可实现价格1000010000元元/ /. .项目项目价格（元价格（元/米米2）权重权重参考价格参考价格怡康家园700040%2800信和爱琴居750040%3000桂芳园820020%1640海辰时代1007440项目溢价部分：项目溢

31、价部分：市场自然增长率每年按市场自然增长率每年按1010；海辰及众厦；海辰及众厦的品牌溢价按的品牌溢价按1010； 0909年项目入市均价年项目入市均价85568556110110 （1+101+10）2 2 =11388=11388元元/ /住宅部分市场比较价格住宅部分市场比较价格经济测算前提三经济测算前提三 物业市场价格比较目前周边项目市场成交价格得出：项目市场基准价格项目市场基准价格为为 7440 7440 X X 115% = 8556 115% = 8556元元/ /l一般而言，同区域同品质的新楼价格高出二手楼价格1220%；l本区域的临街商铺租金约为160元/米2；本项目商业部分均

32、价为： 3000030000元元/ /米米2 2 。33本报告严格保密经济测算前提经济测算前提物业市场价格及销售率假定物业市场价格及销售率假定经济测算前提四经济测算前提四 销售率假设项 目销售价格(元/米2)销售率备注住宅部分 1000095设定项目6个月销售期商业部分一楼3500090二楼3000080三楼2500070p 项目拟入市时间为项目拟入市时间为20082008年第四季度，项目销售周期为年第四季度，项目销售周期为6 6个月，完成住宅个月，完成住宅9595和商业整体和商业整体8080的销售率。的销售率。34本报告严格保密根据测算，项目的总投资约为根据测算，项目的总投资约为6.76.7

33、亿元，自有资亿元，自有资金金2.42.4亿亿项目总投资估算表项目总投资估算表项目建设进度项目建设进度项目计划于2007年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计2008底推出市场，2009年初完成销售，2009年底竣工，其开发建设期为2年。序号序号项项 目目单方成本单方成本（元（元/ /米米2 2）面积总量面积总量( (米米2 2) )概算金额（万元）概算金额（万元）1土地成本306488129270002前期工程费用1538812913443建安工程费 总额 27165 地下工程部分4200161706791 住宅部分25004811812030 商业部分3500238418344开发成本5

34、55094不可预见费 23和的25705管理费用13和的316656财务费用54297销售费用销售收入3.53589合计6676466764注：依照2007年3月18日央行最新公布的3年以内商业贷款利率，利率水平每年为6.57。35本报告严格保密项目前期由银行贷款及企业自有资金启动，从项目前期由银行贷款及企业自有资金启动，从2008年第四季度，销售收入弥补部分投资款年第四季度，销售收入弥补部分投资款序序 号号项目项目合计合计建建 设设 经经 营营 期期20072007年年20082008年年20092009年年一一二二三三四四一一二二三三四四一一二二1投资总额66764270001344420

35、06828420042005396819753991.1建设投资1.1.1土地成本27000270001.1.2前期工程134413441.1.3建安工程2716538813881388138813881388138811.1.4不可预见费570818181818181841.1.5管理费用16652382382382382382382371.1.6销售费用35891196119611971.2贷款利息54292628 2801 2资金筹措6676427000134442006828420042005396819753992.1自有资金24000262894442002632819753992

36、.2银行贷款4000027000134442004200 32562.3销售收入再投入27642764投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表36本报告严格保密由投资变化曲线可以看出，初期项目开发投由投资变化曲线可以看出，初期项目开发投资较大，风险较高，而建设期资金流动平稳资较大，风险较高，而建设期资金流动平稳投资资金需求曲线投资资金需求曲线37本报告严格保密项目总投资项目总投资6.7亿元，其中包括土地取得费用亿元，其中包括土地取得费用共计共计2.7亿元，自有资金为亿元，自有资金为2.4亿元亿元序号序号项项 目目资金（万元）资金（万元）比比 例例1自有资金2400035.9%2银行贷款4000

37、059.9%3销售收入再投资27644.2%4总投资66764100%项目资金来源表项目资金来源表38本报告严格保密根据项目规划指标及前述项目与市场分析，根据项目规划指标及前述项目与市场分析，预计项目销售收入为预计项目销售收入为1010. .3737亿元亿元项目项目描述描述销售单价销售单价（元（元/ /米米2 2）面积面积（米（米2 2）销售率销售率总额总额（万元）（万元）普通住宅毛坯交付 10000481189545712 裙楼商业一层3500079479025034 二层3000079478019073 三层2500079477013908 车库地下二层16170总体收入103726商业部

38、分：商业部分：商业售价按照3万元/米2的价格，整体销售；销售总额：销售总额：住宅按照95的销售率，商业按照80销售率，项目能够实现总收益10.37亿元项目销售收入测算表项目销售收入测算表项目销售税金及附加按销售额的5.1，合计5290万元39本报告严格保密项目总销售收入为项目总销售收入为10.37亿，利润总额亿，利润总额3.4亿元，亿元，税后利润总额税后利润总额1.97亿，投资净利润率为亿，投资净利润率为29.44序序 号号项项 目目计算公式计算公式金额（万元）金额（万元）（1）销售收入103726（2）开发成本55509（3）销售费用3589（4）销售税金及附加5290（5）财务费用5429

39、（6）利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)33909（7）增值率61%（8）增值税10788 （9）所得额(6)-(8)23121 （10）所得税所得额153468 （11）净利润(9)-(11)19653 （12）投资利润率利润总额/总投资50.79%（13）投资净利润率净利润总额/总投资29.44%项目利润核算表项目利润核算表40本报告严格保密项目累计净现金流量为项目累计净现金流量为1165511655万元，财务内部万元，财务内部收益率为收益率为2626，动态投资回收期，动态投资回收期1.81.8年年项目内部收益率为26；动态投资回收期为1.8年；序号项目建设经营期121现金流入

40、01037261.1销售收入01037262现金流出2.1建设投资47772189922.2土地增值税010788 2.3销售税金及附加052902.4所得税03468 3净现金流-47772651884累计净现金流-47772174165折现净现金流-44233 558886累计折现净现金流-44233 11655 项目全部投资现金流量表项目全部投资现金流量表 单位：万元单位：万元41本报告严格保密按照假设销售率，盈亏平衡住宅均价为按照假设销售率，盈亏平衡住宅均价为6500元元/米米2 ，按照市场情况，项目风险较低，投资价值很大。按照市场情况，项目风险较低，投资价值很大。项目盈亏平衡点（临界

41、点）如下：项目盈亏平衡点（临界点）如下：在本项目开发成本等其他条件不变的情况下，由静态测算知，当住宅销售率达70.5时，项目可保本。另一方面，假定本项目开发成本及销售率等条件不变，项目住宅的保本销售价格为6486元/。在本项目开发成本及销售价格、销售率等其他条件不变的情况，由静态测算知，当商业销售率达47.4时，项目可保本。另一方面，假定本项目开发成本及销售率不变等条件不变，项目商业保本销售价格为1.7万元/。住宅部分住宅部分商业部分商业部分注：计算中保持项目商业与住宅部分价格比例为3：1。42本报告严格保密项目销售价格和建安成本分别变动对项目内部收益率项目销售价格和建安成本分别变动对项目内部

42、收益率会产生较大影响，但销售收入的变动幅度的影响更大会产生较大影响，但销售收入的变动幅度的影响更大43本报告严格保密项目具备较好的社会效益项目具备较好的社会效益项目在实现经济价值的同时，对于环境和社会具有较大正面影响，具备一定的社会效益：1.1.改善区域环境改善区域环境, , 充分发掘区域价值充分发掘区域价值2.2.创造就业机会创造就业机会项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。3.3.增加财政税收增加财政税收本项目的建设预计将为国家创造销售税费、所得税等相关税利19546万元。44本报告严格保密可行性研究结论

43、及建议可行性研究结论及建议项目建设手续正在办理之中项目建设手续正在办理之中 本项目属房地产开发项目，开发建设手续正在办理中。项目建设后续资金有保证项目建设后续资金有保证 项目建设资金来源于银行建设贷款、自筹资金及项目销售回款。项目具有良好的社会效益项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区 域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目具有较好的市场盈利水平项目具有较好的市场盈利水平 项目税后利润率为29.44，动态投资回收期1.79年，属于行业正常水平。45本报告严格保密项目面临三大风险，通过适当措施积极应对项目面临三大风险，通过适当措施积极应对可减少风险对项目可能造成的不利

44、影响可减少风险对项目可能造成的不利影响作好项目前期的市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，作好项目前期的市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，注重项目整体营销策划；合理安排融资计划，保证资金充注重项目整体营销策划；合理安排融资计划，保证资金充足。足。近年房地产市场宏观调控力度加大，市场存在不确定因素，近年房地产市场宏观调控力度加大，市场存在不确定因素，后市有整体市场风险，必须借助营销等手段进行适当处理后市有整体市场风险，必须借助营销等手段进行适当处理和规避。和规避。项目除自有资金和销售回款外，近项目除自有资金和销售回款外，近60%60%的资金来源于银行的资金来源于银行贷款，银行融资的取得是项目

45、顺利开展的重要因素。贷款，银行融资的取得是项目顺利开展的重要因素。房屋供应面积套型的限制，政策性用房的加快推进，土地房屋供应面积套型的限制，政策性用房的加快推进，土地增值税的清算开展，深圳闲置土地清查等一系列地产市场增值税的清算开展，深圳闲置土地清查等一系列地产市场宏观调整政策得到逐步落实，诸多因素对项目影响较大。宏观调整政策得到逐步落实，诸多因素对项目影响较大。市场风险市场风险资金筹措资金筹措风险风险政策风险政策风险防范建议防范建议46本报告严格保密众厦建议众厦建议p住宅部分客户放大到整个深圳，以城市住宅为基本定位住宅部分客户放大到整个深圳，以城市住宅为基本定位p商业以打造区域商业为基本方向

46、，扩大项目影响范围。商业以打造区域商业为基本方向，扩大项目影响范围。项目总投资项目总投资6.76.7亿，销售收入亿，销售收入10.3710.37亿，税前总利润亿，税前总利润3.43.4亿，亿，净投资利润率净投资利润率29.4429.44。p商业部分与沃尔玛形成互动，挖掘商业价值最大化；商业部分与沃尔玛形成互动，挖掘商业价值最大化；p充分利用地铁站的优势，主打地铁物业，放大项目价值充分利用地铁站的优势，主打地铁物业，放大项目价值第七部分第七部分较高投资价值较高投资价值较高开发价值较高开发价值开发模式建议开发模式建议47本报告严格保密汇报结束汇报结束 Thanks!众厦地产顾问（深圳）有限公司众厦

47、地产顾问（深圳）有限公司48本报告严格保密低面背景简约商务风PPT模板201549本报告严格保密LOGO所涉及提供的PPT模板、PPT图片、PPT图表等PPT素材大多来自PPT设计大师（PPT原创作者个人）授权发布作品、PPT设计公司免费作品、互联网免费共享资源精选以及部分原创作品，分享给PPT爱好者交流学习之用，我们并未授权您将这些PPT模板、素材、图片用于任何商业及其他用途，如果要使用请联系原作者并征求作者同意。50本报告严格保密51本报告严格保密5152本报告严格保密522011年年15月份各类事故对比月份各类事故对比月份月份安全、环保事故安全、环保事故生产事故生产事故未遂事故未遂事故事

48、故总数事故总数 事故总损失（元）事故总损失（元）一月一月3 32 21 16 63902839028二月二月3 32 21 16 671007100三月三月1 14 47 712121059010590四月四月2 21 16 69 941284128五月五月4 44 4111119193020030200合计合计13131313262652529104691046分析说明：分析说明：1.1月TZB酯化岗位员工在分层提取时，未关闭通往排污池的排污阀，导致500L料液跑掉，直接经济损失30000元，占总损失77%。2.3月份TZB员工白班交接班不到位，导致在回收车间的回收酒精操作一晚无人管，致玻璃

49、冷凝器次日破裂，冰盐损失16公分，乙醇损失500kg，直接经济损失6000元，占总损失85%。3.5月份回收车间员工烧伤（6222元）、仓储员工手压伤（3448元）、SBA车间员工脑部受伤（7330元），PLA跑料（5000元）、回收车间跑冰盐（5000元）、中试车间跑冰盐（5000元）。4.4.因员工操作马虎、工作不负责，造成的生产事故有因员工操作马虎、工作不负责，造成的生产事故有1212起，直接损失起，直接损失6520065200元，占总损失元，占总损失72%72%。53本报告严格保密532011年国内事故摘录年国内事故摘录1、 2011年5月28日晚上9点31分，位于淄博市桓台县唐山镇境

50、内的山东宝源化工股份有限公司一车间发生爆燃事故，造成2人死亡，8人受伤。 2、2011年5月12日1时40分，位于山西运城市盐湖区龙居乡二十里店村的山西三维丰海化工有限公司发生火灾并伴随小规模的爆炸。3、2011年5月10日13时许，位于广州市黄埔区的中石化广州分公司203号汽油罐灌顶呼吸阀着火爆炸。据介绍，爆炸事故是由气泄漏发生闪燃所致，导致7名施工人员受伤，其中3人伤势严重。4、2011年5月2日中午12时52分，位于浙江省衢州市的巨化集团北二道的锦纶厂发生火灾，熊熊的火光借着风势蹿到空中达数十米之高。衢州消防支队接到报警后，立即调集市区三个消防中队以及巨化集团专职消防队共13辆消防车10

51、0多名官兵展开灭火战斗。5、2011年4月13日22时12分，黑龙江省大庆市让胡路区喇嘛甸镇富鑫化工厂非法生产偶氮二异丁腈过程中发生爆炸燃烧。现场作业人员共计14人，9人当场死亡（6男3女）。6、2011年4月12日凌晨5时47分，位于榆林锦界工业园区的神木化学工业公司一期20万吨甲醇装置因一处管线开裂，氢气泄露，引发闪爆并起火，事故未造成人员伤亡。54本报告严格保密542011年国内事故摘录年国内事故摘录7、 2011年4月1日晚上20时35分，位于缙云县东渡镇的浙江宏威车业有限公司一车 间发生一起爆炸事故，造成现场作业工人3人当场死亡，3人受伤。其中2名伤者 经医院抢救无效死亡，1人仍在救

52、治中。8、 2011年3月31日下午17时，位于武汉市东西湖区京港澳高速往港澳方向1147公 里处，一辆装载危险化学品的货车在等待加油时突发大火并爆炸，经过近一个半 小时的奋力扑救， 消防官兵成功将大火扑灭并保住了邻近的加油站。9、 2011年3月17日12时40分，榆林市一化工厂工人在调试设备时，产生的电弧引 发大火。事故造成1人当场死亡，4人不同程度烧伤。10、2011年3月15日下午1时20分左右，位于嘉兴工业园区东区的东方化工厂发生火 灾事故，经市、区两级消防部门全力扑救，火势于当天下午2时20分被扑灭。该 起火灾未造成人员伤亡。 11、2011年2月27日11时，307国道汾阳仁岩村

53、附近的一家汽修厂门口，一辆正在焊 接的油罐车突然发生爆炸，事故造成一人当场死亡，两人受重伤。55本报告严格保密552011年国内事故摘录年国内事故摘录12、2011年1月13日上午11时许，江苏盐城大丰港工业园区的一家化工企业发生爆炸 并引发火灾。经消防官兵2个多小时的奋战，大火最终被扑灭。 13、2011年1月12日17时，裕华区槐北路一在建楼盘的25楼腾起滚滚浓烟，起火原因 是焊工操作不慎将焊花溅到水泥保温层引起的。14、2011年1月2日中午12时，邢台市开发区富强路一家板厂的锅炉发生爆炸，据传事 故造成两人重伤两人轻伤。事故原因一方面是锅炉质量有问题，验收部门走过 场，另一方面是员工操

54、作 不当，司炉工没有相应执照。15、2010年12月30日上午10时10分，云南昆明一家生物化学制品厂发生爆炸。截至目 前，事故已经造成5人遇难，另有8人受伤。56本报告严格保密56启示启示 事故是最大的浪费。事故是最大的浪费。 事故是可以预防的。事故是可以预防的。 学习、分析各类事故发生的原因是有必学习、分析各类事故发生的原因是有必 要的要的。 57本报告严格保密57安全生产事故案例分析安全生产事故案例分析EHS部部 龚海琴龚海琴 2011-6-13 58本报告严格保密58操作注意事项操作注意事项工作中：工作中：遵守有关安全管理、安全操作规程。使用劳动保护用品和装备（如防毒口罩、防护眼镜、耐

55、酸手套、通风设施等）。专心工作，严禁睡岗和阅读与工作无关的书、报、杂志等。严禁野蛮操作。按工艺要求逐步操作。检查和确认曾经出现过错误操作步骤和发生过事故的同类设备。向上级领导汇报不安全状况和行为。应注意生产区域中的各类警示标牌。在使用设备前，最好对所使用的设备进行一次试运行，以确认其性能良好。59本报告严格保密59结束语结束语对待事故应有的正确态度是：对待事故应有的正确态度是：第一，第一，坚持持“安全第一，安全第一，预防防为主主”的方的方针。第二，要有事故第二，要有事故预案，并建立健全事故案，并建立健全事故应急救援体系。急救援体系。第第三三，对已已发生生的的事事故故，要要按按照照“四四不不放放过”的的原原则，严肃调查处理。理。