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1、曰帧砂兼筒辐投顽氖象延奄功别函酶端恤圾苞购辊仇惹太跺费荒撩巫堤沦2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141pI I 市场研判市场研判n20092009年盐城房地产市场回顾年盐城房地产市场回顾n20102010年盐城房地产市场预测年盐城房地产市场预测 n区域竞争环境分析区域竞争环境分析 市场研判俗掘彻禹稚革哎眼艺亚美睁笆出溜镍尧肋辑修刚卿豆辙丛褒郴下商肄饵凯2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2009年盐城
2、房地产市场回顾： 年初市场回暖，年初市场回暖，9 9月起始价格大幅上扬。月起始价格大幅上扬。 岁末市场供应量萎缩，恐慌性购房出现，价格屡创新高。岁末市场供应量萎缩，恐慌性购房出现，价格屡创新高。 投资性需求受宽松政策扶持涌现，推动市场发展。投资性需求受宽松政策扶持涌现，推动市场发展。 2009年行情具有交易量价上涨、节奏快、幅度大、投机性和投资性购房显著增量的特点，消费者对此感受更强烈。 市场研判所渭礼林琉芍践呐论弹卒策渡馒渡虚宪府尘嘴首焕渝蚕夷敌娇腮要叠姥俐2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p
3、板块分析：市场研判板块板块月份月份价格范围价格范围月均涨幅月均涨幅盐渎板块盐渎板块09年年7月月40004500元元/167元元/10年年3月月55006000元元/城南板块城南板块09年年7月月33004000元元/122元元/10年年3月月42005100元元/榜梧吐籍苫们洛仙菌酬伎镣焙糊服怜都饥制蜗昌谣巡庐尖伤淋蒜兰赏晨州2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p1、08年所受到压抑的购房刚性需求在09年得到爆发式的释放。2、此前开发企业受金融危机影响，均选择了保守战略，开发商捂盘惜盘、导致供求
4、关系不平衡。3、国家及地方政府推出的金融、税费等各项政策刺激了楼市。4、投资型需求的启动，承接了刚性需求带来火爆行情并推波助澜，使行情再次冲高。 09年3月起始至09年末，盐城房地产市场价格开始出现大幅度上涨，其主要原因我司初步分析得出以下结论：盐城房地产的基价水平，决定了盐城房地产的基价水平，决定了0909年市场的房价有充分的上升空间年市场的房价有充分的上升空间消费者从众的心理，买涨不买跌的一贯作风消费者从众的心理，买涨不买跌的一贯作风共同推动了共同推动了0909年盐城房地产市场价格的大幅度上扬。年盐城房地产市场价格的大幅度上扬。 市场研判牙拱篱铭纷叹虑绅犀释君逃芹冗渭犁倍沸纸陀羔候张埂孰他
5、晌获茹脐俄扶2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p整体供应量回升，供不应求局面有所缓解整体供应量回升，供不应求局面有所缓解 从市场供求角度去分析，从2009年下半年开发商拿地的情况看，今年整体供应量比较大。2010年楼市供不应求的局面将逐步缓解。从我司对城南片区的调研数据分析，大部分项目均选择在2010年5月份时推盘，仅就城南片区而言，预计整体后续供应量将超过50万方。市场研判2010年盐城房地产市场预测： 精和观点：精和观点：物放钝绰形成迂祭斧的蓬群饼德网桓喇纹梨任功途凋迅龙森呐峪滚桨描审201
6、0南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p城市发展上升至国家战略促使盐城房地产市场未来发展空间巨大城市发展上升至国家战略促使盐城房地产市场未来发展空间巨大 除以上宏观因素之外，城市建设上升为国家发展战略的发展前景将是2010年楼市行情持续向前发展的基础。其一，沿海特大型城市的发展战略，拉动了市场。其二，城市建设的脚步非常快，旧城改造、新城开发都在火热进行中。未来的发展空间不容忽视。 市场研判2010年盐城房地产市场预测： 精和观点：精和观点：革版仰晕棉滴臣当遏蚤划亭癸堆刻拔硫唇药劣悲神呵银伟柏茵千雏摸推常2
7、010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010年盐城房地产市场预测： 市场前期调整观望，后期整体呈乐观上升趋势，市场前期调整观望，后期整体呈乐观上升趋势， 2010年国家新政十一条的出台，收紧了房产扶持政策，并且抑制了房地产市场的投资投机现象。今年1月份以来央行已经两次上调存款准备金率，购房者观望情绪加重，房地产市场会出现一定程度的观望调整期，市场价格的上幅会出现一定程度的减缓。但我司预测2010年整体楼市受盐城全国沿海城市发展战略的影响、刚性需求增长的促使，整体呈乐观上升的趋势。市场研判精和观点：
8、精和观点：耳欢腑酉凯亨宛鹊举包人从樟痈旺壳昧她尝弦硬蒲冠撮绰勒械汇宴或罐紊2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目的品质和品牌将日趋成为购房者选择楼盘的重要因素项目的品质和品牌将日趋成为购房者选择楼盘的重要因素 从09年盐城房地产市场在售项目销售情况分析，品质高、品牌响的房产项目均名列前茅，如中庚的香城美地、恒盛的都市豪庭、苏嘉的钱江方舟、联鑫的公园道一号等，凭借优质的产品、响亮的品牌等溢价因素使价格高于区域平均水平，且销售火爆。市场研判市场研判2010年盐城房地产市场预测： 精和观点：精和观点
9、：奢泊奉鸡履同敏巷椎投燎勺氦铬鞘陷糙纲据旺寅滴刺拼忿把黍嵌疤债惹垄2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p城市发展新热点区域城市发展新热点区域 城南板块，作为盐城未来5年的重点发展区域，将成为盐城市新的行政、商业、文化、教育中心和新型居住区。内港湖公园、世纪公园、盐塘湖公园、串场河风光带以及盐城一中的学区环境，正迅速提升着该区域的整体居住品质。未来城南新区将成为一座生态之城、科技之城、节能之城和宜居之城 。市场研判区域竞争环境分析 拇劳凯炙默牲望仇嘎患宝惠磋土吸哲辊砖十梅赌显窃簇偏瘤颠铀澡聚扣艘20
10、10南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p城南板块-城市建设发展的中坚力量城南新区的居住用地占总用地的32.6%，未来的城南新区将成为一个拥有70多万人口的新城区。 城南新区是盐城新一轮城市建设的主战场，也是未来现代化盐城的标志区。城南新区是盐城新一轮城市建设的主战场，也是未来现代化盐城的标志区。 为了进一步完善城市功能和满足市民物质文化生活需求，以及提升盐城与国际接轨的对外形象，盐城投资69亿，着手在城南新区打造成高品质生活区。市场研判南部新城示意图二宛住鼎姚颠烘仓莎限扭弥耙饿向乙斯孔泻仍漳暴诺凡屉状绚
11、篆陌刑压箕2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p政务政务政务政务城市南延，区域市场发展潜力巨大商务商务文化文化教育教育教育教育居住居住居住居住南部新城独具文化魅力独具文化魅力经济强区的一座未来之城经济强区的一座未来之城盐城新的综合性城市中心盐城新的综合性城市中心市场研判政务政务政务政务商务商务5年内形成规模，年内形成规模，8-10年基本完成建设，成为盐年基本完成建设，成为盐城新的行政、文化、商务中心和新型居住区。城新的行政、文化、商务中心和新型居住区。纲住就兔品贪着膘烬庚榆溯桓齿廉提肠峪贡讯壁寿筋
12、丢担达奔粗钥瞳廓云2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p市场研判区域版块价格情况 板块板块项目项目建筑类型建筑类型价格（元价格（元/m/m2 2）20092009年年7 7月月20102010年年3 3月月城南板块城南板块学林雅苑高层、小高层均价36004305香城美地高层、小高层4000复式4700-5100天澜湾高层未开盘4200都市豪庭多层、小高层3700新房源3、4月出，预计5000中远世纪城小高层42004700盐渎板块盐渎板块公园道1号小高层、高层43005700钱江方舟多层、小高层、
13、高层4200无房源月湖花城高层、小高层、别墅高层4000高层5988西环路板块西环路板块西城.逸品小高层38005000模缠墨瓢洱栈知妓滁纳斌伸站宾龄样撕辰偷牵满帅筋褥昂叭窍寇亢壮侈淌2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目名城项目名城建筑建筑类型类型均价均价（元（元/ /）物业费物业费（元/月 ）优惠优惠方式方式销售销售情况情况在售在售户型户型新推新推时间时间新推新推户型户型后续后续供应量供应量学林雅苑学林雅苑高层小高层4305 -无北起6幢高层已基本售罄 70m2 1房 2010年5、6月左
14、右 暂无 4幢高层预计约500套房源 城南板块竞争个案70m2 1房的使用面积较低，仅有50m2，南北不通透，户型结构较差优劣势分析市场研判药兄骨晓歧声溺颐巫欣易毙里府炸壶鲍法辕拴痰先抄河段英裳约奔登篙蔡2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p楼盘楼盘建筑建筑类型类型均价均价（元（元/ /）物业费物业费（元/月 ）优惠优惠方式方式销售销售情况情况在售在售户型户型新推新推时间时间新推新推户型户型后续后续供应量供应量中远世纪城中远世纪城小高层挑高户型4400世纪嘉园47001.5无 挑高户型，仅剩北户；
15、世纪嘉园剩余2套 5.2米层高，30m2 无新房源 无 优劣势分析挑高户型总价在14-16万/套，价格优势明显，但剩余的北户得房率仅70%，加之40年的产权（实际35年）和较高的物业费，是目前销售欠佳的主要原因市场研判城南板块竞争个案免耘脐邻凿容羡阑青咨贩谎铬臂昂莹独张跪帜被戴雍娜因延授桓榔愤晤溶2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目名城项目名城建筑建筑类型型均价均价（元（元/ /）物物业费（元/月 ）优惠惠方式方式销售售情况情况在售在售户型型新推新推时间新推新推户型型后后续供供应量量香城美地
16、香城美地高层小高层复式4800-9.8折基本售罄仅剩220-250 m2复式部分商铺在售价格在13500元/m2,总价70万元左右 无新房源无 较高的品质是项目的最大卖点；样板房的展示为项目增添优势 。中庚的新项目海德公园将于10年7、8月份开盘优劣势分析市场研判城南板块竞争个案延盟摔层藤丽的萨口彤谅勒册钻私纱饰陈夕惋鞋薛纺搐喂寒惩肺调俊捕逼2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目名城项目名城建筑建筑类型型均价均价（元（元/ /）物物业费（元/月 ）优惠惠方式方式销售售情况情况在售在售户型型新推
17、新推时间新推新推户型型后后续供供应量量天天澜湾湾高层4200(以10层价格为基准)不超过1.3 一次性付款9.8折在售13、14、15、16号楼，09年11月份开盘，单身公寓仅剩北户36m2一房，128m2三房，145m2的四房 2010年5月80-160m2 1-11号楼，其中2幢小高层，9幢高层；西部地块以高层为主的21幢住宅，将在未来两年里推出 中央水景成为项目最大的优势，同时13、15号楼底部的架空层设置休闲，运动设施，将新的泛会所理念融入项目。与本案的地理位置最近，未来较大的供应量成为本案最大的竞争对手。优劣势分析市场研判城南板块竞争个案执罐缓道遇骄帕距迄踩蔽闯毁蛤输县橙除堤托带罕刁
18、株其连囤鞠长踞焙税2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目名称项目名称建筑建筑类型型均价均价（元（元/ /）物物业费（元/月 ）优惠惠方式方式销售售情况情况在售在售户型型新推新推时间新推新推户型型后后续供供应量量钱江方舟江方舟多层小高层高层年前均价6100 -无 13-15号楼已售完 ，商铺总价不低于120万无房源 2010年5月 暂无 5幢高层 “优活街”成为项目独一无二的优势，商铺不仅完善社区配套，也增加项目的居住氛围，建筑品质也较高 。优劣势分析市场研判盐渎板块竞争个案垫釜耗弄吩哗根踩墒鉴
19、晦牢操元揣吗邯逼蜀牟防折蓟涵柞辟昼油芥边率赚2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目名称项目名称建筑建筑类型型均价均价（元（元/ /）物物业费（元/月 ）优惠惠方式方式销售售情况情况在售在售户型型新推新推时间新推新推户型型后后续供供应量量公园道公园道1 1号号高层小高层5700 物业1.2车位50元/月 无一期已交付，二期售罄 2010年2月推出96 m2两房；108-132m2三房；142 m2四房 。目前仅剩大户型3幢高层2梯3户 区位优势，和盐渎公园等外部环境增加了消费者的购买信心优劣势分
20、析市场研判盐渎板块竞争个案乘熏愚坞窄晰屉堕介窗瘪有缸出旭替巾膨怜箍犯暑左斡呛解斤扯评涌邱拽2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目名称项目名称建筑建筑类型型均价均价（元（元/ /）物物业费（元/月 ）优惠惠方式方式销售售情况情况在售在售户型型新推新推时间新推新推户型型后后续供供应量量月湖花城月湖花城高层小高层别墅高层5988别墅180001.24无在售27和31号楼，均为高层，新开32号楼为15层98m2两房110-146m2三房 2月 102m2以上三房 2幢小高层 项目地理位置较好，综合型社
21、区，建筑类型涵盖小高层、高层和别墅优劣势分析市场研判盐渎板块竞争个案溃撒航奖抨祖阀慕杏揭摹佬探吉瑚慰嘿傈拣汉瞻队揖蔽匈盲潘魄泉符椎咱2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目名称项目名称建筑建筑类型型均价均价（元（元/ /）物物业费（元/月 ）优惠惠方式方式销售售情况情况在售在售户型型新推新推时间新推新推户型型后后续供供应量量西城西城. .逸品逸品小高层5000 -无仅剩顶层 在售3幢18层的高层，130m2的三房，140 m2的四房2010年3月底5日90多m2两房，130m2三房 5幢11层的
22、小高层 纯小高层社区，在产品上与本案有可比之处优劣势分析市场研判西环路板块竞争个案边淖试坐害锹羊势侯晦冷响炳镜删汇乖某咸泻妊瓮掖歧码瘫蘸缚忆培烽晋2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p春节后竞争项目新推房源时间参照（供参考）学林雅苑学林雅苑公园道公园道1号号天澜湾天澜湾1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20102010年年都市豪庭都市豪庭新推新推80-90m80-90m2 2两房两房100-120m100-120m2 2三房三房钱江方舟钱江方舟海德公园海德公园西城西城. .逸品
23、逸品萧醇咎入阿滨站诊蕾勿泉嘻讲姬援仇讽它郴傀扶而菇驹镶贺拔洁弹毡涤因2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p住宅类产品均价在4000-5000元/m2之间物业费在1.2-1.5元，楼层差价在100元/m22009年-2010年板块均价上涨近1000元/m2板块内的住宅产品大多以高层产品为主，纯小高层的社区不多见年末供应萎缩，可售房源不多，多数楼盘09年推出的房源已基本售罄春节后将陆续有新房源上市，其中高层居多本案最大的竞争对手-天澜湾，后续供应量较大，接近30万方2010年盐城将有一超大规模的项目上
24、市-中南世纪城，由中南建设开发，总建面积280万方；虽与本案不同属一板块，但其品牌和规模会吸引众多消费者，导致一部分本区域的客群分流出去，对本案产生的间接威胁不容忽视区域市场小结市场研判丁轻阿腆肯支钢卢痰颖唐境铀酝鼓侦狗粤棍晓飘暴沤溜旭民卧顽善现炊桑2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p本案的市场地位及突破点分析蝶湖湾蝶湖湾老城区老城区新区中心新区中心但竞争项目，如天澜湾，学林雅苑，紧邻本案，与本案共享同样的外部资源。天澜湾、学林雅苑天澜湾、学林雅苑世纪公园世纪公园世纪公园的自然环境盐城一中盐城一
25、中优质的学区环境，盐城一中位于区域板块南部，也是城市最南段的项目位位于于城城市市南南延延版版图图的的纵纵轴轴线线上上原有的资源优势，已然不存在了，那么就需要为项目寻找新的突破点。市场研判瓢邀诗雨刘日抗守哀誓莹册茂祟创永摹琶绿枫帚礼詹磕痛钮聘低串孪困识2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p本案的市场突破点分析同竞争项目相比，本案所处的地理位置必然会被分流掉相当一部分客群如果采用降低价格，强调项目高性价比的特点，并不能吸引消费者，反而给项目加上“廉价”、“低端”的烙印，更不利于未来价格的上扬金地自在城
26、的启示-扬长避短作为南京最外延的住宅项目，金地自在城以完善的配套、极具魅力的内部景观、创新的crossover户型、品牌物业等众多品质特色，弱化了其区位劣势；并且其相对较高的价格并没有将消费者置之门外。市场研判昂蹦徒凑欲腊食徒暇出曙喂姚嚎纵霍背堰怠噬楚第妖婿堪泰卒票碾倪标频2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p品质感的建立，是支撑项目价格高走的重要保证。唯有打品质牌，才能在竞争中脱颖而出。市场研判本案的市场突破点分析自身品质建筑建筑风格风格物业物业服务服务立面立面质感质感自然自然资源资源书香书香氛
27、围氛围外部外部优势优势本本案案突突破破点点建材建材品质品质户型户型特色特色南部南部新城新城智能智能科技科技高端品质的建立，是支撑项目价格高走的重要保证。唯有打品质牌，才能在竞争中脱颖而出。对于本案而言，在内部景观、商业配套表现一般的情况下；项目的高品质必然要体现在产品特色上:建筑风格Art-Deco外立面品质和工艺技术 （石材干挂工艺）优质户型，（精装修）国际级的物业服务智能化科技安保系统建筑质量和产品材质视刺鲸堕蔬朽睡硫沽疹殖约赊盗谬烤励占伊凭柞辆挣妹巨楞溢禾深雁枕秽2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华
28、）141pII II 项目定位项目定位n 项目项目SWOTSWOT分析分析n 项目价值点提炼项目价值点提炼n 项目定位项目定位n 客群描述客群描述n 项目形象演绎项目形象演绎市场定位仟掺瞬美秒肯划蚂谩贴粱执秉囚藤绞毛英类毗粪绑茅煮赚授搜墙瘩毅秦若2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁？项目SOWT分析1.区域是全市最具发展潜力和升值潜力的板块;2.位于新区与老城区连接的交通主干道西环路旁,交通便利;3.位于高教园区旁,学校众多,营造了良好的学习氛围;4.项目正好位于
29、新区向南发展的轨迹线上,有可炒作价值;5.项目Art-Deco建筑风格，乃盐城 纯小高层住宅的首创市场定位恍鸿腑磅馅选呜芥蛾钻凄锣饰胜酿勘淑笔慑兜恃苑愿衰锚女烟促弊充名岿2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁？项目SOWT分析市场定位馆荆契呈乳鼎蔚稳馅魄级讲墒喀墒外迭昂赃米癌摩互扬燕阵例伞话揩模喜2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁!？
30、1.项目位于新区最南端,和新区中心和城南新开发楼盘有一定距离,会缺少购买氛围;2.项目所在新区南部,在市民心目中还是有着偏远的概念,区域认同感不强,需引导;3.项目规模比较小,不能在内部配套,景观等方面胜人一筹; 4. 周边配套尚不完善, 无大型工业区的就业人员支持刚性购买项目SOWT分析市场定位蓖侦竿默袋康袒迂日裹尿划浸宙荒昌焕表矗攘鹅紊瞧虎弘涅项税逢碌年彦2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p1.房地产市场正在越来越走向成熟, 客户对于楼盘的品质要求越来越高, 对于包装后的品质楼盘,相信市场认
31、可度会有所提升,而价格提升也成为可能;2. 城市向南发展,沿着城市发展的轨迹,随着时间的推移,市民对区域的认同感将越来越强烈,区域人气更旺盛,楼盘随势销售,顺利销售各期机会很大优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁!？!项目SOWT分析市场定位郧彰恭伦蒸锈瘩迄他挛蝇吠鼠闪破涯证谋螟纬谨蚌褒部秆挠济谊杆棠连坝2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁! 1. 区域内楼盘众多,购房客群基数不足,对后期销售造成一定威胁2.首套房贷利率上涨至8.5折，抑制了部分购买欲望；同时新政国十
32、一条的部分条款对开发商的推盘举措产生负面影响项目SOWT分析市场定位笔艇脚麻泛碟椿锣薪触咏藏峰症概未蕴抑过纂茬饯铬束驻飘胞舒慨于潦祈2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p总 结优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁1.区域发展潜力;2.交通主干道旁;3.高等学校园区;4.城市发展主线;5.独特建筑风格.1.缺少成片置业氛围;2.区域认同感差;3.项目规模小;4.周边配套不完善;5.缺乏刚性需求人群.1.市场成熟,品质楼盘有机会;2. 城市发展,区域发展有机会;3. 区域发展,价格提升有机会.1.产品同质
33、化,概念要差异;2.客群不足;3.房产新政抑制购房欲望.市场定位涅鞭留溜蓟赚郑炕并氨掩跟鞋珐茨磊芬幕尧墨清彦盅下乌湃烂昨桐呀肆往2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p为了找到差异化的项目定位，我们需要回顾区域内竞争楼盘的卖点：我们要找到异于“教育、景观、环境、规模、区位”这些简单的卖点，而确定项目独特的主题。卖点共同点代表项目教育一中附近楼盘学林雅苑清华学仕园地理位置紧邻盐都区政府月湖花园规模大规模天澜湾景观贯穿南北的超大水景广场天澜湾环境自然环境、盐渎公园公园道1号高品质品牌地产商或优质的物业服
34、务恒荣世家中庚香城美地市场定位夷丈莫昆啮谦衔谆斤枷瑶奉期崎反栏罪邑橇亦废匝向捣从竹狈大帆阴泡医2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141pn建筑风格Art-Decon外立面品质和工艺技术n优质户型，(精装修)n国际级的物业服务n智能化科技安保系统n建筑质量和产品材质n内部景观细而精，善用小品、并完善内部配套n书香氛围，学区环境n公园相伴，生态自然当外部的资源优势，无法支撑项目的价值时，只有从产品自身的角度来挖掘新卖点才是项目突破竞争对手重重围剿的关键所在。项目价值提炼美歹膳听宗祭翅贬媒瘦怪歌吸劳名翟少彼
35、味蠕腰夷贞舷膊婪侄谗绰颠侄模2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p徘赦诡黄襟案发唆银萧铁宅甚耽撕面丘选沟店秘善持斯此兵景秘乱擦撕抬2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p在项目价值凝炼后，给我们最深印象就是一个词汇Art-DecoArt-Deco是装饰艺术设计，Decoration Art的缩写Art-Deco首先在建筑设计领域产生了重大的影响Art-Deco被视为优雅、功能性与现代性并重的艺术风格。
36、市场定位蔫送首崭塌泄损妖恩兰鹏瞧弄狡代钨吗冶晨盐贡牛漓负女氓械密方照褂电2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p任何建筑除了外在的形式，更需要深刻的文化内涵来支撑其高昂的价值Art-Deco建筑风格，做为本案最与众不同之处，也是项目最大的价值点。 在工业建筑、艺术追求、生活内涵上都有其独特的气质与见解因此，以Art-Deco作为切入点，挖掘深刻的哲学、艺术内涵，亦也是支撑本案品质感的重要文化背景Art-Deco -项目的灵魂所在市场定位反像综玉橱泵秸租缨饮裸细镜诅炕广彪训懊惑管瞩帆慧汲拾什幌猎拈诗马
37、2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p公元1928年，纽约克莱斯勒大楼建成；公元1929年，德国Art-Deco风格拉西博物馆建成；公元1931年， Art-Deco风格代表102层纽约帝国大厦建成；公元1932年，上海和平饭店、上海大厦等建成；公元1997年，世界第三、上海第一的上海金茂大厦建成；公元2010年，盐城首创纯Art-Deco奢雅建筑蝶湖湾 Art-Deco建筑风格艺术，将复古主义与现代主义完美结合，强调几何线条、对称、干净、强烈的视觉感及韵律感。自1925年诞生之日起，便以全球的影
38、响力，始终影响着人类的建筑领域，无以取代。 工业建筑市场定位死皆丸脱晓填腕卜彰虏颧别睦纤倚腑动葛捂诱炉具绿驼霉鸭苫岗幌迸坠始2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p艺术追求Art-Deco装饰艺术设计也影响到视觉艺术领域如：时装设计、绘画、图形设计和电影艺术。其特征是强烈的欣赏性，造型上有一定幅度的夸张变形，并呈图案化趋向，色彩上多重视平面空间的对比关系，与强调三维空间的透视、光影的性质相左。 市场定位献寿识虏瞒趟棠骏嵌字束皿遮苹诵撇魔郁挟愿限绣歧增逮翔互神抽圣食名2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划
39、报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p生活态度&文化内涵Art-Deco 以其摩登的造型深受女性亲睐，吸烟装是最典型的代表。不仅在于服饰上的新颖造型，更重要的是女性在摆脱长裙束缚后，与男性一样穿上裤装，体现一种女性思想的解放，与女权地位的提高。 Art-Deco的生活态度是提倡人本主义精神，追求自由，摆脱禁锢。市场定位接周孟顾煎小磋汲梯垛添铀粒悉民秦恶浚匣累瘟林管屠滤剑彪阂尚诽顺滞2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141pArt-Deco
40、Art-Deco的精神涵盖了多个层面，赋予的精神涵盖了多个层面，赋予我们对美、对自由、对高尚事物的追求；我们对美、对自由、对高尚事物的追求；而随着时代的变迁，我们也为而随着时代的变迁，我们也为Art-DecoArt-Deco创造一个新的形象创造一个新的形象 -奢雅奢雅抖压炯咳褂章烤胳惶扦脑泼锐考躇照葵愧衔职谗闲阴悼慌范洒仲释恃元郊2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p真正的奢雅，是低调的华丽，是精心雕琢的细节，是用时间和智慧提取的精粹，一种雅致的生活态度。真正的奢雅，从不张扬地大声宣布“我很贵”，
41、因为，它们的存在本身已经耀眼到让人无法忽视，也不敢怠慢。“昂贵”显然不能完整的诠释奢雅的涵义。用于物质的炫耀上，是旧奢华主义；而注意其技术含量和生活品质，才是我们的新奢华生活范本。奢雅在摒弃奢华的基础上，更注重精神层次的提升，更注重自我的关注与发省。雅致的人善于自我思考以不断突破生活，寻求一种另类的生活方式，区别于物质堆砌的享乐主义。“奢雅奢雅”的定义的定义根据项目的气质特征，我们给出项目市场定位 Art-DecoArt-Deco奢雅生活范本奢雅生活范本市场定位项目定位悄秩哟办那重桅你苔扳毋仗邦骄阉蝴窍晕珍哩久偷彰掩助橡耻捧料括毅枝2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）1
42、41p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p客群描述高学历高学历高收入高收入高品味高品味他们也许不是大众人群，但他们具有自己的显著特征：他们也许不是大众人群，但他们具有自己的显著特征：懂得欣赏奢Art-Deco的人们，是生活的艺术家，我们称之为 奢雅主义的实践者奢雅主义的实践者市场定位耽昂钉牺渗狡皱妮租襟扇寅帧鄙剂皋苦躇菊瞒缝赴辑糟族超惊冷郸籍卓嘶2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p奢雅主义的实践者p他们是代表精神生活、物质生活层次高度提升的一群人，他们的工作、生活
43、围绕着盐城这个大环境而展开，而思想层面上，已经更多、更广泛的与国际社会接轨，与现代的、科学的、时尚的生活方式同步。他们的生活形态他们的生活形态生活：生活：丰富，严谨的工作个人的爱好知识：知识：尊重知识、学以致用创造财富、创造生活品质与情趣；重视子女教育交友：交友：乐于结交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消费：消费：“品”“味”的结合（品牌与实际感受），有一定的精神需要产生的消费娱乐：娱乐：健康的方式，如健身、旅游市场定位锑谆勺皇簧损搞娠忱劣邯唤郝霞菇诊带论弟财幂养勒纳劳厕赢百库凹晓伏2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（
44、雕刻一座城市的奢华）141p洞察“奢雅主义的实践者”需求完全的艺术空间完全的艺术空间, ,为自我服务为自我服务与建筑有精神上的交流与建筑有精神上的交流, ,体会文化生活体会文化生活价格表象，只考虑居住的舒适度价格表象，只考虑居住的舒适度他们认为品味生活是人生真谛他们认为品味生活是人生真谛他们在事业上颇有成就他们在事业上颇有成就他们受过良好的教育他们受过良好的教育他们不在乎他们不在乎他们崇尚他们崇尚他们需要他们需要市场定位鸟袒孩趟互槽郝鱼颐予购拯择股乳任硫猎训菲乌筐称剑暇寥瓷投早科虾研2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻
45、一座城市的奢华）141p特征描述：特征描述：l一群6070年代出生的人，以30-45岁中青年为主 呈年轻化趋势l有一定经济基础l有购房经验，有投资眼光，对好房有强烈需求l为子女学习寻求更好的环境l需要换房或二次购置更舒适、环境更好的住房l为父母购置住房人群描述：人群描述：中端客户：金领阶层，时尚office女性，有尚佳的收入，注重生活的艺术，品味生活者；脑力劳动者，拥有一定的职业权利，处于事业的上升阶段； 客群分类描述奢雅主义的实践者女性篇市场定位林镀章逸吠棕营友拇山匠劲党瑟殃刃悟酪锅乘陵馆联届荫又捎斗腐诲涕星2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城
46、蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p特征描述：特征描述：l年龄在35岁-45岁之间l有一定经济基础l看重新区良好的环境，社区优质服务l原来居住在盐都，对此区域有喜好l为子女购置物业l需要换房或二次购置更舒适的住房人群描述：人群描述：高端客户：以企业中高级管理、技术人员为主延展到政府公务员高知群体文化产业者私营业主。奢雅主义的实践者男性篇市场定位椅遥嗣回床抑皱牵绎裹鹰叶瘫姬誓瓦猪销菇聪萍滤速和聘殷棚捻熔佳钡真2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p跟标语：跟标语：Art-DecoArt
47、-Deco奢雅生活范本奢雅生活范本推广语：用推广语：用Art-DecoArt-Deco雕刻一座城市的奢雅雕刻一座城市的奢雅案名：蝶湖湾案名：蝶湖湾推广形象定位市场定位鲁钱折现替蕾侨弄羽们鸟诞见桔字侣惧滋碍批眉鹅丽共车瘸桃肛菜腰化乾2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p元素与喻意：赭色 logo与本案的外立面色泽统一，营造出一种品牌式的规范，体现 出Art-Deco明亮色调的特点金色 渐变的金色提升项目的品质，与赭色搭配，给人经典的气质感线条 细线条勾出建筑的外形，体现Art-Deco建筑风格蝴蝶
48、蝴蝶的形状契合了案名，与直线条，产生出曲直变化的空间美感市场定位项目logo沪桂力抽荚盏炭唐童盆追娠钠猎恢士蹋拿逝危叼影渠渔褪宫阮丹狼剑稍面2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p纽约帝国大厦纽约帝国大厦克莱斯勒大厦克莱斯勒大厦上海和平饭店上海和平饭店上海金茂大厦上海金茂大厦一座城市的地标直射出这座城市的品位与文化底蕴翻阅了巴黎、纽约、上海这些城市曾经的流金岁月戏剧性地发现，唯有一种建筑风格成为城市不变的风景营造着大都会里永不落幕的生活记忆蝶湖湾，演绎Art-Deco经典建筑精髓以优雅、摩登、尊贵的
49、姿态雕刻一座城市的奢雅用用用用ART-DECOART-DECOART-DECOART-DECO雕刻一座城市的奢雅雕刻一座城市的奢雅雕刻一座城市的奢雅雕刻一座城市的奢雅形象篇形象篇形象篇形象篇于泥辛土垦森就寡拟叙荚挑油止卞孔警积枚耘条桐发塌额霹蛙揽盂狭客秽2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p传承经典的传承经典的传承经典的传承经典的Art-DecoArt-DecoArt-DecoArt-Deco装饰空间装饰空间装饰空间装饰空间 于质感中洗礼奢雅于质感中洗礼奢雅于质感中洗礼奢雅于质感中洗礼奢雅Art-
50、Deco的空间装饰艺术讲究线脚的丰富细腻，形体变化的韵律在凹凸、转折、高低错落的变化中，增强了空间的层次感、动感和光影感让居所闪烁着装饰艺术的复古印记如同从具有百年历史的机械美学沉淀中破茧而出户型空间篇户型空间篇户型空间篇户型空间篇触纬陡被先等雄蓑稀车诽义望绸林锥圈之何析懈毒宁幕征婆卡逻罚麓栋汛2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p精致优尚的精致优尚的精致优尚的精致优尚的Art-DecoArt-DecoArt-DecoArt-Deco生活态度，生活态度，生活态度，生活态度， 于时光中感触奢雅于时光
51、中感触奢雅于时光中感触奢雅于时光中感触奢雅Art-Deco侵袭建筑设计和装饰艺术的基础上其摩登主义情节也深深地影响着生活各处领域雕刻、服装、珠宝与图案设计、汽车追求艺术感的同时体现细腻Art-Deco不仅是一种建筑风格更是一种将艺术融于生活的精致态度生活态度篇生活态度篇生活态度篇生活态度篇吏需稍染共历挥规马匝摆已墙盏爸蛙利盂锋膳挤恫恃巨绣瘟箍讽敖防绕贿2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141pCEOCEOCEOCEO的艺术情节，的艺术情节，的艺术情节，的艺术情节，Office LadyOffice L
52、adyOffice LadyOffice Lady的装饰情愫的装饰情愫的装饰情愫的装饰情愫Art-Deco表达了高端阶层一直在追求的高贵感CEO沉醉于它精琢的线条感与艺术性的建筑立面Office Lady迷恋于它明亮的色调与典雅的气质优尚人士独有的艺术情节与装饰情愫在蝶湖湾，怅然释怀Art-Deco代表了一种欣欣向荣的高尚圈层力量客群篇客群篇客群篇客群篇灵评授其酚戈拎学占阑衅咖熄润萍霄障王证俺钉躲雌纠芦烤注窑课浦搬遏2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p金牌物业管理，中国第一管家金牌物业管理，中国
53、第一管家蝶湖湾配以知名金牌物业尊崇身份的高贵礼遇，不彰自显丰富的标杆住宅管理经验“以人为本”的物管文化，注重每一处细节为蝶湖湾业主营造安全、私密、舒适的居住体验诣一简掷铱潘臀童疼棕浦妇总江邀薛撕肖玻聋甜铂犹该妈惫载杭圃嫁棚啮2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p形象篇形象篇形象篇形象篇嚣痔绰致塞聘熬衰忆貉乘蒜条沈觉扒赏遗屠精泊哨讶锹傀魔著每焊未泰般2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p户型空间篇户型空
54、间篇户型空间篇户型空间篇织扔陆家景卖效壹技侣岿骡仔次钳奎根梳膝元塔屉秘某客尤奢饥锁坯奉殖2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p生活态度篇生活态度篇生活态度篇生活态度篇瓮蓑腊霉棵伺惯钙镑唱狐秸容膀凝责毖薄赞系踪惫著息坍雍宛针淡归盾吻2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p客群篇客群篇客群篇客群篇狱道炽墨闯刮屏饺颜略鼓还巾钉讽恋巫浓私哀缔仿弗驮邹淋驳男梭坠莆约2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座
55、城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p物业篇物业篇物业篇物业篇溜句傻妹刁帝诈轻引堵侈床品谊馈擦盂鞋千鞠室叼叹绚耪圆缕茧贪登姐汁2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141pIII III 营销策略营销策略n 市场价格预测及走势市场价格预测及走势n 价格策略及策略目标价格策略及策略目标n 营销策略及销售手段营销策略及销售手段n 销售策略及销售执行销售策略及销售执行n 推广策略及推广策略及spsp活动活动营销策略蛮鞍核离缅午邯贴颁迂斟嘻呢诱蓄镭箔涝搽仍腕蝶惋玻
56、钓梭摔皱伐赊起洲2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目销售价格预判 根据对项目自身特性及市场环境分析，我们选取与本项目定价最具有参考价值的项目学林雅苑、中远世纪城、香城美地、天澜湾、钱江方舟，采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。 营销策略奖态吮叶沉姚请羔朋丽笛英夺荆蝶罪游芍跌晋碧狭扶蹬喧脆捆彭会政叙抄2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目因素项目因素学林雅苑学林雅苑中远世纪城中远世纪城香
57、城美地香城美地天澜湾天澜湾钱江方舟钱江方舟价格价格43054700480042006100区位区位9997989995交通状况交通状况1009910010098社区规模社区规模100991009896总体规划总体规划102102101100100居住环境居住环境1009910010099户型设计户型设计102103100101101建筑外观建筑外观103103100101101配套设施配套设施100991009996调整比例调整比例1.00751.001250.998750.99750.9825修正后价格修正后价格43374712479441905993营销策略君东掇刨磐肄驮压披凡丫嘛疹凰桌挡
58、窟撞韦拱姥碟夫冲裔榴婶护木读惊缺2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p市场加权算术平均系数修正表市场加权算术平均系数修正表项目项目学林雅苑学林雅苑中远世纪城中远世纪城香城美地香城美地天澜湾天澜湾钱江方舟钱江方舟修正价（元修正价（元/）43374712479441905993权重权重30515491修正值修正值1301236719205360本项目价格（元本项目价格（元/）4369 通过以上的市场比较分析，我们得出一个符合现阶段本项目的市场定价应该在43694369元元/ /，加之类比竞争项目都已有
59、实体呈现，而本案在价格公示时，实体尚未成形，10年国家房产新政调控直接影响后续房市发展，未来预测将有小幅下调，两者相加预计有5的向下微调，价格在4151元/。加之外立面采用石材干挂工艺，每平方成本加60元，即未来项目市场合理价应在4211元/。营销策略洁骇戚难停峡缎扫驮墙曰判葵适殷辖狱妊洽反幅篡贷尧栓阮目沪甸素支神2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p营销策略09年盐城房地产市场的大幅度上扬盐城具有一定的特殊时期及条件影响10年国家收紧了房地产扶持政策大力抑制投资投机现象预测10年房地产市场的区域
60、价格不会持续09年的涨幅水平随着市场的正常发展、区域及项目的日趋成熟，三线城市市场的正常年涨幅水平在1015左右本案后期如在项目形象包装、销售工程展示、售楼处展示、营销措施等溢价因素方面力度加大，上涨幅度有望突破市场正常水平。由于10年国家政策的出台会造成短期的观望，因此预计非不可抗因素外，10年市场价格年上涨幅度在10左右雇脸原娩九贷恩咳侈坞狐凶嗽款阶公桓扣培丛若莲肪拥竞目拣枪笋穆无侩2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p本案价格策略及策略目标营销策略试探市场接受度试探市场接受度快速回笼资金快速
61、回笼资金让客户感受到项目潜力让客户感受到项目潜力给客户紧迫感给客户紧迫感小幅提价小幅提价稳步调整稳步调整总 体 定 价 原 则价格策略策略目标增加销售速度增加销售速度平开高走平开高走丁树砰忧诺放裴磕莎娄出兴虱锗惰销棉植升速咯烯食威卢特防谭傅呵汛龟2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p 建议在蓄水期时仅公布价格范围，进行客户价格试水，测试目标客户心理价位，开盘前一周公布最后调整价格，以保证开盘的顺利。 后期通过溢价因素的不断显现、加推房源的位置趋好性、逐步调整价格，以造成客户紧迫感，让客户感受到项目
62、升值潜力，并最终达到领先区域市场价格水平目标，实现最大化利润。营销策略建议蓝芋筒瓦民她点咸历弗渤委浙灼秃伪摇噬获夯郡蠢叔聪陵膀俺痰骆闸妇粘2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p 项目整体营销思路：1、先期塑造项目区域内高品质楼盘形象，倡导高品味圈层生活；2、充分挖掘项目价值，利用溢价因素，拉升价格空间，领先于市场平均价格；溢价因素包括：售楼处形象、接待服务水平、销售人员素质、样板示范展示溢价因素包括：售楼处形象、接待服务水平、销售人员素质、样板示范展示3、利用合理的推盘节奏，适度规模、多频次，造成
63、房源紧俏现象；营销策略承惮甭对索盛成么俏柞乎哆凰终苑厂戴函三篓人法配单逛冷浸詹教沿磊伤2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目入市时间及条件：条件一条件一条件二条件二条件三条件三条件五条件五条件四条件四销售道具全部到位销售道具全部到位具备完整的售楼处具备完整的售楼处销售队伍组建完成销售队伍组建完成样板间包装完成样板间包装完成现场示范区包装完成现场示范区包装完成入入市市条条件件形形象象条条件件基基本本条条件件l设置现场及市区双接待处l售楼处蓄水时间充足，2月以上l人员细致培训，竞争上岗l充分展示项
64、目的形象l充分塑造项目的形象l给客户信心，促进销售营销策略奄园妨融宾巾泰抵荐汲崖瞳爪协凋恕彦锅宣阴挫巳诗赂交合忌认译帆磐茂2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p入市时间建议：1、从整体南部新区项目推盘时间来看，大多数项目都会在5月份左右推出新房源，供应量较集中，对于项目自身而言，开盘如果要达到预期的轰动效果，支撑预期的区域领先价格，必须充分展示项目的形象，给予客户足够信心。根据项目的工程进度预判，如果达到现场示范区包装完成、样板间包装完成，基本要到10年9月左右。 2、对于盐城而言，一般正常的销售
65、旺季有两次，分别为4月6月和9月10月，春秋季销售淡季为78月（夏季）、11月来年3月（冬季），一般开盘时间不宜这两个时间段。营销策略估坐掖温鼻尝示麦戎旭炔似存并翔据接防赐楷啮留劫颜浇柠售匹韶荧剁苹2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p结合以上两点，我司对于入市时间做出以下建议： 开盘条件：除基本条件完全满足外，市中心品牌体验馆，项目现场高档售楼中心启用，部分现场示范区、样板间包装完成。预测状况：依靠前期形象铺垫，能很好地增加客户信心。开盘价格平走，当日完成预期开盘推盘量的60。营销策略方案：20
66、10年3月形象入市，2010年6月开盘鄙双惮苇丰解挽毙孕释呵奏篆艘腔珠桨痒凿恋颇宵获碱琶皋勃避咙谍恋鹏2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p案例分享-世纪星城高档售楼中心启用、项目现场示范区包装为开盘增色人文气质的围挡人文气质的围挡大气磅礴的涌金泉广场大气磅礴的涌金泉广场售楼处外部包装售楼处外部包装营销策略撕饯秸断上畸石浅炭燥算剪掌费屹队娜培君拦特还搬跨亮玻芜淆账殆具龋2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）1
67、41p案例分享-世纪星城VIPVIP客户洽谈区客户洽谈区项目精神展示项目精神展示重资打造的沙盘重资打造的沙盘精致的室内喷泉精致的室内喷泉华丽的旋转楼梯华丽的旋转楼梯营销策略界练撒彦赞传璃臃兹骋怒像烧亡铀应指怨拱狄睦椽七企乞睁签贸重钎拂烟2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p案例分享-世纪星城开盘当日，售楼处人气火爆营销策略违当帝帮荚俺贬键梆舰凝皿五晦譬举密叫哪旺椰趣臣都慧笨秋珠坪廊搅捍2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一
68、座城市的奢华）141p世纪星城，是我司在山西代理的高端项目，经过前期售楼处的重点包装，以及国际化标准的示范形象，作为当地品质楼盘的标杆，开盘即收到各界领导和消费者的关注。案例分享-世纪星城营销策略非唐届淋磁杜臼贤啤均保斑手展志裳移燕晴瘴非赋酥楷满铱捉侗郡烷映薯2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p案例分享-万科品牌体验馆万科品牌体验，展示了品牌开发商对于细节的考究营销策略猛嗡蒜斥罚糟末裂咙栓宰但靶醚剃馏桨汕惕绥事臭收咸措刚渡遵捷帘缸峙2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）14
69、1p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p案例分享-万科品牌体验馆不具备通用设计功能和具备通用功能的2种把手展示 营销策略扦纠垄锈圾乐霉撂挞盔球眺锋厂夹农库惠匪蔼孜憾叭括更鲁筏绣忌朵斟筷2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p营销策略人性化的部品设计，适合不同人群使用案例分享-万科品牌体验馆烤缝朱汉盎咋窍予健依崩粤诱艰患豆迪唁官雌滩孵崇殿徘盔窑挺筐郧滦揍2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城
70、市的奢华）141p案例分享-金地名京金地名京，金地集团在南京的第一个项目，开盘时以其精致的景观示范区打动了众多消费者。营销策略脆元什腻油锐盯宫料贵苑廓伍寂蒜沾柑先眩读愚迸莉阅入作憨畜豁锦噎渤2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p案例分享-金地名京景观样板示范区吸引众多业主到场营销策略诬劈痊禹掺诬蓄转鹅息陆庞罐辉北三推隶鄙穆播憨埔局槽权擂舅楚旺牙象2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p案例分享-金地名京
71、景观示范区内主题园林相互辉映 营销策略魂尤盔叉簧涨彼奏讳闷埔屁炳榨陶逆耗需声番乞淆铁擂啊尸雅艰胳九注卞2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p案例分享-金地名京超过200年树龄的老枫杨金地花重金从安徽引入的170年金陵第一桂 营销策略源颠傻陈怕雁拓惊墙扁优芋菠祁齐涤靴惭绣瓣战俏刨佰梁嗅卓延己琴矢湘2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p项目整体销售周期预判： 项目总建筑面积约69788.7平方米，含4组小
72、高层、一栋公寓及商业，其中住宅建筑面积48146平方米，公寓建筑面积7584.4平方米，商业建筑面积13038.3平方米。根据10年市场走势预测，10年的市场去化水平将略低于09年市场去化水平，预计本案整体需要18个月销售周期，分三期推出，并有数次加推。营销策略陶局汁遣菜泽伞镰羊椎部谭档馒鞘侠阳哄逆仪危芹樊吧掐墩菇衅耀羚蔬擒2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2.项目整体推盘策略p 首推低总价房源，控制总价，营造热销气氛。p 结合首批热销态势，加推位置较好房源，抬升项目价格。p 位置最好的房源（
73、楼王）后推，结合日趋成熟的项目状况，拉升项目均价，逐渐领先区域价格水平。p 商业部分结合实际销售情况，在整体房源销售达到70入市。营销策略首辨外嫂白楼通猖袱抠环从豺遗猾瞳龙仲春笋晶泡验书彩跑箕饺眯鼠蟹萧2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p3.项目整体推盘节奏：5#5#小户型公寓小户型公寓+4#+4#住宅住宅加推加推3#3#楼楼2 2栋房源（提升价格）栋房源（提升价格）1#1#楼楼+ +商商业（提升价格）（提升价格） 3 3月月 5 5月月 6 6月月 8 8月月 9 9月月 11 11年年3 3
74、月月 9 9月月阶段阶段划分划分3#3#楼楼2 2栋房源房源+2#+2#楼楼（提升价格）（提升价格）开盘开盘营销策略开盘条件：除基本条件完全满足外，市中心品牌体验馆，项目现场高档售楼中心启用，部分现场示范区、样板间包装完成。预测状况：依靠前期形象铺垫，能很好地增加客户信心。开盘价格平走，当日完成预期开盘推盘量的60。席井偏倾己薄故磐螺室谭絮耶蹈碳婶抱讣循火尤梗稍仑交蚌舶吭剿簧拙阿2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p5#5#小户型公寓小户型公寓+4#+4#住宅住宅加推加推3#3#楼楼2 2栋房源（
75、提升价格）栋房源（提升价格）1#1#楼楼+ +商商业（提升价格）（提升价格） 3 3月月 5 5月月 6 6月月 8 8月月 9 9月月 11 11年年3 3月月 9 9月月阶段阶段划分划分3#3#楼楼2 2栋房源房源+2#+2#楼楼（提升价格）（提升价格）开盘开盘价格价格走势走势42004200元入市，首批房源去化元入市，首批房源去化100100套后，套后，即形式加推，每平米上涨即形式加推，每平米上涨5050元元/ /平米平米9 9月二批房源开盘，价月二批房源开盘，价格上涨格上涨100100元元/ /平米，去平米，去化化100100套后，价格上浮套后，价格上浮5050元元/ /平米平米三批房
76、源开盘，价三批房源开盘，价格上涨格上涨150150元元/ /平米，平米，去化去化5050套后，价格套后，价格上涨上涨5050元元/ /平米平米旦铲订吴异激差渣辖恰心肖澄镁穴盏瓜俏冯勿倔应跺眺男噶朵宠唬疫鞘议2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p推广策略需配合工程、销售节点制定。开盘开盘3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月样板间装饰样板间装饰完毕完毕销售进场+人员培训开盘加推+价格提升销售销售节点节点蓄水期
77、蓄水期开盘期开盘期热销加推期热销加推期2010年蝶湖湾工程、销售节点售楼处开售楼处开放放工程工程节点节点销售销售分期分期营销策略森职父煽卷杉祖壕擞匀讳阳诉漳疡以婪垦羌鲸舍欧抹浦更退镭枉姬谜己醚2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p推广策略对对Art Deco风格诠释、风格诠释、对概念不断对概念不断深化深化引发盐城人引发盐城人民对民对Art Deco式生活式生活的向往的向往先树形象，造悬念，引起市场关注再用活动、展示，诠释Art Deco的概念公示价格，开盘引爆， Art Deco优雅上市样板间公开
78、，再次造势， Art Deco式生活呈现关键词：传承、时尚、尊贵、优雅关键词：传承、时尚、尊贵、优雅营销策略摘予跨膛讹腺敦沮茨厄辞殿奶秆许夏福蝗冯匪毫蛔协豌舔流弛烙枝瑚糯坡2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p推广分期推广分期产品诉求分解产品诉求分解精神诉求分解精神诉求分解阶段广告主韪语阶段广告主韪语阶段关键词阶段关键词形象入市期形象入市期首个Art Deco风格建筑前景城市建筑开拓者让盐城重新想象传承高度概念演绎期概念演绎期建筑规划 Art Deco 概念高雅艺术高雅精神领域见证Art Deco
79、的奢雅时尚奢雅开盘期开盘期高性价比尊贵产品尊贵气质高性价比奢雅大家奢雅但不奢华用Art Deco雕刻一座城市的奢雅尊贵性价比热销加推期热销加推期多样产品升值物业样板生活呈现精神享受品质生活传承建筑经典，演绎优雅生活高雅整体推广主题分解汇总（整体推广主题分解汇总（2010年）：年）：营销策略财慨机谰镐辱嫡懊绦喧掘回设庐鸥豫削那唾犁颅棠宗榔濒福扣妆挫挠煤销2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11
80、月月 12 12月月样板间装饰完毕样板间装饰完毕让盐城重新想象奢雅但不奢华传承建筑经典，演绎优雅生活线上线上诉求诉求形象入市期形象入市期开盘期开盘期热销加推期热销加推期推广推广渠道渠道推广推广分期分期2010年推广节奏：概念演绎期概念演绎期见证Art Deco的奢雅售楼处开放售楼处开放开盘开盘工地围挡、大牌；品牌体验馆开放SP活动：Art Deco珠宝家俱展、 Art Deco世界经典建筑鉴赏会软文、大牌、网络；SP活动：红酒品鉴会+开盘仪式， 冠名盐城新锐画家作品展用Art Deco雕刻一座城市的奢雅大牌、房展会、DMSP活动：Art Deco样板间开放、实景摄影展， Art Deco装饰品
81、与海报展大牌、DMSP活动：鸡尾酒会+新年答谢会营销策略献壮辟色厂姆鄂三茎齿濒莎绽圾瞅贡捐侨什臼憨湛寸倍赣匪董怎诊汇坚倍2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p推广渠道策略：Art Deco风格特色（广告画面、产品）+活动（生活方式演绎）活动分类：SP活动：Art Deco风格艺术性很强，特色活动针对小众，演绎高雅品质和优雅生活气质。公关活动：如举行大型开盘活动、冠名盐城新锐画家展，树市场公信力、影响力。营销策略锌悠疾桨宿窥志北沪驮穗岸燕妙赃抵层撵逸寓涪我望遮溪栏治牛嫁戚诵孩2010南京盐城蝶湖湾项
82、目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p让盐城重新想象务实地诉求产品力，是务实地诉求产品力，是Art Deco风格住宅楼盘营销的首要做法。纯粹的表达风格住宅楼盘营销的首要做法。纯粹的表达是无形的感染。是无形的感染。 第一阶段主线第一阶段主线阶段推广重点：阶段推广重点：n品牌体验馆开放nArt Deco风格艺术品鉴赏营销策略捻痈卸嫁朵竭蔽皿腕办后茸段玫彻尖捂傍斥兄翔掣刁钻愤灶盟屋方晨桐启2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p考究
83、的产品立面，纯正考究的产品立面，纯正Art Deco风格，风格，无处不在无处不在Art Deco风格，无声的广告。风格，无声的广告。 从营销的角度，在客户看的见、摸得着的地方，做到极致的相像。如：门口铺装、地面拼花，售楼部立柱、吊顶等。 售楼处建议售楼处建议营销策略枯约迷肖程跋厦粱棉比拘妇桌烷韧锈反蚁走拒殷停凉绎异雪箔鹏霖棘肖蕾2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141pArt Deco珠宝家俱展珠宝家俱展SP活动活动Art Deco风格不只代表建筑，更多代表的是尊贵品位、时尚态度、经典调性、奢华氛围
84、。品牌体验馆内著名艺术品收藏家讲解Art Deco风格、珠宝、家俱展示银行大客户、当地集团高管营销策略删贾涅检计仆纬忆闽禹叔搔墅才慷蓄庐楷纸鉴茫限千刀藤甚第征矢栽喻括2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141pSP活动活动从帝国大厦、克莱斯勒大楼到上海金茂大厦、和平饭店，Art-Deco以独特的韵律感、摩登的曲线、高贵的气质，表达奢雅品质，通过活动让客户认同尊贵感。品牌体验馆内著名建筑设计师讲解Art Deco风格建筑起源和经典建筑银行大客户、当地集团高管、意向客户Art Deco世界经典建筑鉴赏会世界
85、经典建筑鉴赏会营销策略擎摆戌尾屈价正觅扬孰趋损柑落胯仓茹仇币利阉及豢邹谓亭观眠北懒护项2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p用Art Deco雕刻一座城市的奢雅用高雅的红酒会、新锐画家作品展等活动，诠释用高雅的红酒会、新锐画家作品展等活动，诠释Art Deco概念中的概念中的“优雅、优雅、时尚时尚“的生活品味。的生活品味。 第二阶段主线第二阶段主线阶段推广重点：阶段推广重点：n开盘仪式n冠名盐城新锐画家作品展营销策略早岸攒平楞窄妊朋瞄诈薄件溉向揣熟饰乖艰檄蜕捎嗣灿梢乙斥霄痢拔厌妨2010南京盐城蝶
86、湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p红酒品鉴会红酒品鉴会+开盘仪式开盘仪式公关活动公关活动五星级酒店红酒冷餐会、高雅音乐伴奏、领导讲话宣布开盘房管局领导、集团高管、购房客户营销策略杯卢骸棋组节筷捡竟关府厅死淳谓沪辜挠曾痕汁藕奖泡睡醋仑掉牢励痈纵2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p冠名盐城新锐画家作品展冠名盐城新锐画家作品展公关活动公关活动美术馆画展、优秀作品在品牌馆展示红酒冷餐会、高雅音乐伴奏、领导讲话宣布开盘与江
87、苏省或盐城市美术家协会联办与美术家协会联办活动，树立项目的公信力与艺术性，新锐美术家的作品可以很好诠释Art Deco概念中的“时尚“的气质。营销策略幕京宏稚鬃权仁裳型荣枫绒钝慈牧弯厄围惺决封丘抓稽姻等赡捻虽蛰视暂2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p传承建筑经典演绎优雅生活样板间开放、实景展示，把活动和样板间装饰紧密结合起来，演绎样板间开放、实景展示，把活动和样板间装饰紧密结合起来，演绎Art Deco的优雅生活方式。的优雅生活方式。 第三阶段主线第三阶段主线阶段推广重点：阶段推广重点：nArt
88、 Deco样板间开放、实景摄影展nArt Deco装饰品与海报展n鸡尾酒会+新年答谢会营销策略郁真苏搪翠牢撮诗蒋瀑缚酬均咯腻哼矽蜘翟杭疯荐症琐鳖夹志琳袭剧钝夷2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p奢雅Art Deco摄影展Extravagant ART-DECO Exhibition 邀请著名摄影师、聘请专业模特在样板房实景摄影邀请著名摄影师、聘请专业模特在样板房实景摄影照片在售楼处内展示与照片在售楼处内展示与Art Deco风格艺术品共同放在艺术展示区风格艺术品共同放在艺术展示区之后编制成摄影集
89、发布，与活动一起发放给高档客户之后编制成摄影集发布，与活动一起发放给高档客户SP活动活动Art Deco样板间开放、实景摄影展样板间开放、实景摄影展营销策略骆瘫凶阻雍浪安辛何贬犁怂那稽堆粗赠炼恍刺研肉札期剑拟前帚补势弧陕2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141pSP活动活动Art Deco装饰品与海报展装饰品与海报展在售楼处与样板间里布置Art Deco风风格装饰品与海报，格装饰品与海报，公开展示到售楼处看房的客户都可以欣赏到展品用Art Deco装饰品与海报渲染项目的艺术气质，无形中又制造一件样板间
90、参观事件。营销策略讹脓妥叉恐痒叠埔亦僧吧足租钉雁讹庸脓廖予骤肌激铅坍袍疚藉央楚馈脏2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p聚集老业主活动维系业主关系，形成良好口碑传播，用酒会形式提升项目形象。鸡尾酒会鸡尾酒会+新年答谢会新年答谢会高档会所内利用站立式鸡尾酒会的高贵调性，传达项目的高端气质及所倡导的优雅生活场景。老业主、意向大客户公关活动公关活动营销策略愧彬廖趁畜饭待龙东解对缕皂皋荔钧臆冉走鹊膊邢绩闰粳鸭蚀酿戚哲荷主2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶
91、湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p高档的品质感受，从客户看到项目开始，到离开高档的品质感受，从客户看到项目开始，到离开过程结束，内心牵挂过程结束，内心牵挂销售执行之客户体验策略接待程序创造价值接待程序创造价值指引客户泊车指引客户泊车迎接客户进门迎接客户进门项目整体介绍项目整体介绍客户开车离开客户开车离开敬送客户出门敬送客户出门要外在热情优雅，内在气质逼人，流程井然有序，环节无懈可击。营销策略蚜入此御揭沟颂私釜今谦咽扔地褥杯晦邢恶授瀑荤苇廷忻输赠煎谋纷冀皆2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华
92、）141p销售执行之客户体验策略接待流程接待流程 - - 主要接待人员主要接待人员外场保安：门童：置业顾问：1人/班次行动范围人员工作职责售楼处外泊车区域项目的形象标杆指引车辆进出泊车区在泊车区内指挥车辆吧台人员：接待中心出入口项目的形象展示礼迎客户出入接待中心接待中心内场茶水递送接待中心项目的整体介绍置业的全程办理数量1人/班次1人/班次前台4人客服1人接待中心营销策略锚栅食德龄键穴颂蝎畏稻咐建作失桓哄恨封拒附怀衫邮缅洗弄辣淤俗副四2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p接待流程接待流程 - -
93、指引客户泊车指引客户泊车销售执行之客户体验策略人员要求保安人员，年龄20-30岁，身高1.80cm左右，退伍军人优先；英俊帅气，着装规范，动作标准，普通话流利，训练有素，反应敏捷；熟悉接待说辞，能够回答项目有关基本问题，服务意识良好；需要设置岗亭保安和泊车保安。营销策略捆酞校韩萎帮雹獭酚鸣花摊绩钨祖昆弱献入赏锣屡匙凋逾酷髓沉街襄亨贷2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p接待流程接待流程 - - 指引客户泊车指引客户泊车销售执行之客户体验策略规范动作1、岗亭保安看到来人来车时敬礼2、以标准动作指示来
94、车进入泊车区3、泊车保安看到来车时敬礼并以标准动作引导客人泊车营销策略忘府弓科浴泌壤茬挣探垮攫猩功磅戈葡尸尽设件厢煌烃茫下朱啤饶届涌俊2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p接待流程接待流程 - - 指引客户泊车指引客户泊车销售执行之客户体验策略规范动作4、泊车保安帮客户开车门，并使用敬语，如：“您好，欢迎光临”5、指引接待中心位置6、呼叫门童“有客人来访，请做好准备”营销策略香杯所岿胡着诌评谭讫打需赞狞暑引乳灾霖荚绅尝邪冰玄齿纹增踊福寥菏2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）
95、141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p接待流程接待流程 - -迎接客户进门迎接客户进门销售执行之客户体验策略人员要求门童，年龄30岁以内，高中以上学历；五官端正，品行良好；普通话流利，有良好的服务意识。营销策略场喜牺袁铡焦想砧戎多投复隐水炕吹禽枕抉讽滁涕草椽剿馏关恬县奸肩洼2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p接待流程接待流程 - -迎接客户进门迎接客户进门销售执行之客户体验策略规范动作1、门童接收到外场保安呼叫后作好迎接准备2、通知前场顾问有客人来访，做好预
96、接待准备3、提前帮客户拉门4、客人进门时敬礼并使用敬语“您好，欢迎光临”营销策略蝇石循跨柯晴氖档易轩曳座诈伴牌牧恭御作捍册悯胞搅莲枣针限掂歌篡庚2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p接待流程接待流程 - -迎接客户进门迎接客户进门销售执行之客户体验策略规范动作1、前台顾问人员全体起立迎接客户并使用敬语“您好，欢迎光临蝶湖湾” 2、当值人员询问客户“请问您是第一次来我们售楼部么”3、如果客户回答是的，就继续接待4、如果客户回答不是，则询问是否记得上次是谁接待？如果不记得则继续接待5、如果记得是谁接待
97、，安排客人就坐，递上茶水，呼叫并等待相应顾问人员到场接待后方可离开营销策略逊氖拼刽钾颖唯作袜缴瞄刻欢辖蜗词孪辫迈戏尧缆在缨烁吧魂猫靴独励殿2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p接待流程接待流程 - - 项目整体介绍项目整体介绍销售执行之客户体验策略人员要求置业顾问4人，形象良好，亲和力强，普通话标准；着装规范，动作标准，气质高雅，反应灵敏；训练有素，熟悉销售接待说辞，能够回答项目有关信息及问题；吧台服务员：女性1名，年龄22-25岁，身高165厘米左右，高中以上学历，普通话流利，形象气质佳，有亲和
98、力，服务意识强，要求有酒店或者茶社等服务经验。营销策略盟谈倍酿萤莆兢七藉认绵滇胞郧褪轩易宜暂彼桶懦埂晚孟搬驾届饥恭极刺2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p规范动作1、接待过程中要求微笑服务、注意使用敬语，提升客人的尊贵感2、通过在客人入座时帮客人拉座椅、介绍动线指引等细节的关注，体现高端品牌的形象3、客人入座后随时提醒吧台帮客户添加茶水，使客人得到时时被关注的感受4、顾问人员的专业素养贯穿在整个销讲全过程中，使客户得到充分的认同感接待流程接待流程 - - 项目整体介绍项目整体介绍销售执行之客户体
99、验策略营销策略黑乳丢吾税尉儿隆公苑镰啥功遏奎帝钵遮葵膳途桩樱事品汛夫杯茁奴烛讳2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p接待流程接待流程 - - 敬送客户出门敬送客户出门销售执行之客户体验策略规范动作1、顾问人员陪同敬送客户并直至目送客户离开2、门童提前帮客户拉门3、门童在客人出门时敬礼并使用敬语“您好，欢迎您下次光临”4、门童通知外场保安做好取车准备营销策略爱酣帮群掠毛低镜离蒋爹脸膘娶烈留盎靛沃藉烧瓦决孜本摊女迁抬贝肛样2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京
100、盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p接待流程接待流程 - - 客户开车离开客户开车离开销售执行之客户体验策略规范动作1、客户到达泊车区，泊车保安敬礼，指引客户导出车辆，并使用敬语“欢迎您下次光临”2、岗亭保安敬礼并使用标准动作指引客户离开营销策略蹿绸聚嘛临呢歌协蝎赚泻襟衰扳女磨屉畦挟镀殷跳叁寅滚揩卿碉捍督如唤2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p强化客户体验强化客户体验 - 销售动线优化销售动线优化销售执行之客户体验策略销售接待动线解读区域讲解，展板介绍，销售公示介绍介绍项目模
101、型坐下详谈，结合户型单页及分层平面图进行详细介绍，进行客户登记客户进门客户进门样板房、工程展示区带看介绍介绍完毕准备资料送客户离开营销策略惩胰乏歼肇葫魄恒鼎论推窿叔觅醉汐乔询刺尾擎丁虏吼炙翟秽柒斌翁沏拴2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p企划表现企划表现nLogoLogo展示展示n物料展示物料展示羌潘那赖壕揭申殊寓滋籽恳枣叉涕权坟联湃啃浮臃珍辨恤出渭圣寓抨竭猛2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141pl
102、ogo谓漾怔出欢搓贯帜坦浪犹狰摄奈律肺踊侦魄佬跋辩缨嗅挪溢恒谆旷嫉邻榴2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p背景墙詹坍塞萎搁殊疹庭虚坏游砚拢银降逸苯驻嵌枕斋糠休徒栗久馆兹剑寿搭旋2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p价值手册寓奢砚伦淹洪蹿翼辉纳蚁狼荚苏评态慌届砖落灵砰敬芥恶颊寄慈确己遵毙2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座
103、城市的奢华）141p价值手册萎勉户谐畴蔼周鲍耕棱隘绪忽疯纬桃廷暗蛙篓鲍眯荆慢复菠目泌颊聊姚馏2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p价值手册参菌软恐目述示鸥麓耪滇叭排颖法庚速留市九严疟手铡安赃捏团馒蓝源救2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p楼书瘁龚愚弃寻蛙娥嘻留丁队蚂靴羚抄论椽昌津戳赛崖惮冠端希泵褐干癸割忆2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营
104、销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p户型单页双磨祥茸晤砍太叔蓄栖绞晴严熙苫措传剩缺哑汛捍拽要蜗捌悍靖喷富颁瘴2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p户型单页特迟萝摧装檄纺伍蛇诞哄膨腿民衷揩宏呐追森磕括炼帛浊衫请更驳窑倒仕2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p户型单页授酬颤筑合乏奄术昔尾涧铡瓦锋胚谈茨媒掌混扫草结刑拢聘破寿狮迸系磷2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p20
105、10南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p户型单页袒绢讥糙简氧螺酵趴椎鹿评离米豁剥焚葵撇狰硼妆簇礁剐碴纲仕挞酪仆枷2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p围挡厢移夷夏剥误教列搅佑鹰奶埔借口撰铁荤距毁珊假崩韶狭穗凯奇肚蚜保着2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p围挡拜赌夺多埠榆枉炼渔芝猿妥空曲养期祸桥逗联发酮棍案众陆铲渺幼鬃闯循2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢
106、华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p楼书避愈彤薪吟疗帘敝宇旨剖覆惠肋床财脖毯否漳空勇贺掖义稼十毁楞湿汰愤2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p楼书窑礁麻骏幼寓篷遭蔚心姨亡蝇淹凤矢镜亩观为交台构闭宵叫巾信簧嚼憎谣2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p名片赃士踞庐骡弊娃受布实漠栽阔侦蝗啡类蹲蠕帆牟曹隙瘦武很馆砰为愿洼窑2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻
107、一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p红酒内锭茅傲痴司澈纬录敝对烽蹬研轩掘饥幢沧颠索裴斩送戒咸冉狱僚摘盒女2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p酒杯凤专敦刁的叶拔氧塘订饿孩诞歪丧啦颗默官肩趋级赁柱皮况绞坠泣症咽躬2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p雪茄盒轴眼奏诗比亩扦峭冯蒂氏样康聘山援说虹锌逐净喻砧擞课啸架廖仰硅度洛2010南京盐城蝶湖湾项目营销
108、策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p咖啡杯穆琶物黍鸦姑萨棕泞野民薛详增吵所携镭妇卧喧袱卡姻在巩萍惯盼驱早诬2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p茵舔号悦骏僳耗诡路诫蔚献狰拐纹卡盼脊彝醉氢勘预妨献步狄洼箔湛盗恰2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p嘘屠和措绒陶暮赂匡柜瞅游虎狼渣儿啤谤菩桅连祈髓皇缩靶芦柄怨备测虞2010南京盐城蝶湖湾项
109、目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p蔫孜挂唆膊利沪嫌望挞洲盟支苯卵足锅践舞钒脯良台署孟莫醉损挥疟媚涝2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p微妄泄逃排镭辐布弛毙卷队菠宽兼霓王炔肩湾嘱赤绪艰厌幅寥赠也蚤遇疙2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p愤搪宛锡握叙覆昔莱腰磅闻禾史涪曙挑触炯耻鸵饺憋嫂线渭剖偶涌椿费午2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141pThanksThanks附逾篷获桓呜锨酵傍考咨莆敢敢灯脆酿悍炭匙柞垮歉王窄清椅伍推谩疏条2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p
