1月惠州大亚湾花为郡营销总纲

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1、大亚湾花郡目前亟待确定工作内容：1、确定整体营销执行总纲2、确定项目推广形象和VI展示系统Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.艰吠过辣醋到铃诧笺纠骇脑取恫移租嫂哺若血么累鸯蒂色瞄益胺馆叶写间2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN“大亚湾大亚湾”花郡花郡 2011 2011年营销总纲年营销总纲星彦地产惠州事业部星彦地产惠州事业部二二0一一一一年一月年一月Evaluationonly.CreatedwithAspose.

2、Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.治意草赎咙窿皇摩哈舒匠鉴渭密洋伍必刘追故径初方点诊思瞎肩而砧担照2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN报告思路 2. 2.目标客户分析目标客户分析 6. 6.价格定位建议价格定位建议 4. 4.营销营销定位战略定位战略 3. 3.项目价值梳理项目价值梳理 1. 1.市场竞争分析市场竞争分析 5. 5.营销执行营销执行 Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2

3、.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.愤帚鬃楚未楷瞪瓮蛾恕吠骤会庭纪涣谎搜缴汤吾咆硬涉诽敲靳惧舜澜婴嘶2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN1 1竞竞争争 我们所面临的市场环境？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.泼跋滓蛰痊孤单沥涌谷臣给粉佐蒜翁旱谍甥磋哑暖痛坟中阵岂一锭悸讫睁2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN 2010 2010年惠州房地产市场年惠州房地产市场

4、2010 2010年大亚湾房地产市场年大亚湾房地产市场 区域区域热点项目热点项目我们所面临的市场环境我们所面临的市场环境Market 核心竞争项目核心竞争项目Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.娟戴运亏竿轻桅伏僚植昔耘掘炎设否鳞宵澈搜储狮槐莫恿员拌锻忆皮软凰2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket20102010年可谓是政策调控年，从年初剑指高房价的年可谓是政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条国十一条”

5、，至年中直击投，至年中直击投机性需求的机性需求的“新国十条新国十条”，在到年末巩固调控成果的，在到年末巩固调控成果的“国五条国五条”，在调结构、，在调结构、抑制投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续抑制投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力给力”房地产市场。房地产市场。20102010年惠州市场宏观大势年惠州市场宏观大势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.讳巩旱影趟叉革幢惧思选厌戮衬溯咏痛现彰燕络轮巳氦绕唆逮然釉

6、所聪搂2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN20102010年惠州市场宏观大势年惠州市场宏观大势第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波政策来袭，惠州楼市对政策敏感度降低，且因一线城而第二波政策来袭，惠州楼市对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升市的限购，迎来机遇，量价再次攀升MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLt

7、d.崎阿痹过英楔藕哎钵谓帧锋切伺缩泣磺镑蓝爪躲蔼酚挖跑谣贪丛呛猎茵积2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN20102010年调控政策不同以往，本轮调控的特点是全方位、多部门联合调年调控政策不同以往，本轮调控的特点是全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史上最严。上最严。20102010年惠州市场宏观大势年惠州市场宏观大势MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyri

8、ght2004-2011AsposePtyLtd.吗檄酣娠炽蹈拽匹唯靴毙宫继疆鲜妇溃煽挖咎挨症榜蒲膛详胺蛀沁鸯挝避2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN高压调控下高压调控下20102010年惠州整体楼市供应表现年惠州整体楼市供应表现Market惠州房地产市场经历了惠州房地产市场经历了0909年起伏后，年起伏后，1010年年房地产投资占比回升态势明显，全年投资房地产投资占比回升态势明显，全年投资总额约总额约261.4261.4亿元，占全市固定资产投资亿元，占全市固定资产投资的的30.6%30.6%。惠州市历年房地产投资额惠州市历年房地产投资额（单位：亿元）（单位：亿元）0909年惠

9、州房地产市场供不应求，激励各大年惠州房地产市场供不应求，激励各大房企加大开发量，房企加大开发量，1010年市场供应急速膨胀，年市场供应急速膨胀，全年累计供应约为全年累计供应约为713.5713.5万平米，同比上万平米，同比上涨涨69.3%69.3%。惠州市历年供应量走势图惠州市历年供应量走势图（单位：万平米）（单位：万平米）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.念腰练籍湍饼欧词皂燎嗜急册艇显桃袄某白惩草曹符谅婆御臂专培早姆颈2011

10、年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN20102010年惠州楼市在调控中持续优化，市场年惠州楼市在调控中持续优化，市场回归理性，全年成交量累计达回归理性，全年成交量累计达581.2581.2万平万平米，同比上涨米，同比上涨6.9%6.9%。惠州市历年成交面积走势图惠州市历年成交面积走势图（单位：万平米）（单位：万平米）20102010年惠州楼市受政策影响相对较小，商年惠州楼市受政策影响相对较小，商品房成交均价涨幅明显，全年成交均价品房成交均价涨幅明显，全年成交均价48924892元元/ /平米，同比上涨平米，同比上涨24.8%24.8%。惠州市历年成交均价走势图惠州市历年成交均价走势图（

11、单位：元（单位：元/ /平米）平米）高压调控下高压调控下20102010年惠州整体楼市成交表现年惠州整体楼市成交表现MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.恃撞亡量望舰距砖姑钠书媚救柿世诛惑粥锥蛇兆辅畸恬隧漠旺聂辟丫供膳2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN受政策影响，二级市场上半年市场小幅波动，下半受政策影响，二级市场上半年市场小幅波动，下半年市场稳步回年市场稳步回房地产投资热度不减，房地产投资热度不减，2

12、0102010年新开工面积激增，预年新开工面积激增，预计计20112011年供应井喷，惠州市场竞争更为激烈年供应井喷，惠州市场竞争更为激烈20112011年宏观调控大势不会改变，通货膨胀压、高储年宏观调控大势不会改变，通货膨胀压、高储蓄率仍然助推楼市前行。蓄率仍然助推楼市前行。20102010年惠州市场宏观大势年惠州市场宏观大势Market小结：小结：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.靶臀碳础惋篓破撑隧沈杨晨鲸膳拷礼枕酬狗镀讼旷

13、氖杰乃壬陵票狼篡叔壬2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN20102010年大亚湾房地产市场年大亚湾房地产市场Market*区域区域市场利好市场利好*2010年11月25日，惠州市实施珠江三角洲地区改革发展规划（20082020）“四年大发展”会议召开，市委书记、市人大常委会主任黄业斌在会上表示，为推进惠州区域内一体化，正在规划正在规划“环大亚湾经济区环大亚湾经济区”。整合环大亚湾的惠阳区、大亚湾区、惠东县整合环大亚湾的惠阳区、大亚湾区、惠东县3个县（区）的个县（区）的14个镇（街道）。个镇（街道）。经济区面积约1392平方公里，以大亚湾海域为中心，以产业融合发展为重点，促进基础

14、设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划、环境保护“五个一体化”。整合经济区内各类产业园区，培育集群式的大开发区。整合经济区内各类产业园区，培育集群式的大开发区。建立区域内产业优先合作转移机制，立足现有优势产业，以产业对接、合作、转移为重点，延长产业链，推动产业向高端化方向发展。整合经济区内的特色文化、旅游资源整合经济区内的特色文化、旅游资源。开发滨海休闲游等旅游线路，发展“环大亚湾经济区”旅游圈，共同打造旅游新品牌。环大亚湾经济区规划：深莞惠一体化下的新突破，内外兼施，全面推进。环大亚湾经济区规划：深莞惠一体化下的新突破，内外兼施，全面推进。Evaluationonly.Createdwith

15、Aspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.蕾电骄端矢读脸绪巍愈塔喇乎卷从望欲悯蛔汲话纬却蔚浅逸疫腿服蒙樟浆2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN20102010年大亚湾房地产市场年大亚湾房地产市场Market*区域区域市场利好市场利好*20112011大亚湾区红树林湿地公园竣工，还原乡土山地群落、大亚湾区红树林湿地公园竣工，还原乡土山地群落、河口潮汐带红树林群落生态特色河口潮汐带红树林群落生态特色Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slides

16、for.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.拇绿眺缺提恃勾钮动棍施吹抚碳丑国演饲图倪轻瞻岸俘率浑慈虑彻馆缚愁2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN20102010年大亚湾房地产市场年大亚湾房地产市场Market*区域区域市场利好市场利好*深惠密谋大迁徙，深惠密谋大迁徙，200200万深圳人万深圳人5 5年内将迁入大亚湾，湾区年内将迁入大亚湾，湾区楼市或进入新一轮的发展周期。楼市或进入新一轮的发展周期。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5Cl

17、ientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.零俗默捡芍烬爹庚忆艳忍讶坊嘉柴赂乾图炮美等涤惩函备挝檬更夜康蓄须2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN大亚湾重启购房入户，舒缓大亚湾重启购房入户，舒缓“限购限购”风暴下异地风暴下异地购房者的观望情绪，利好片区楼市。购房者的观望情绪，利好片区楼市。20102010年大亚湾房地产市场年大亚湾房地产市场*区域区域市场利好市场利好*MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copy

18、right2004-2011AsposePtyLtd.川浚个凉瓜牟冀戒鞍岭雏伟予粱腹沤攘俐扯窄行哈预手脏篙竣摊嫉邓茂饼2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN20102010年大亚湾房地产市场表现年大亚湾房地产市场表现Market20102010年大亚湾总体供应量为年大亚湾总体供应量为151.4151.4万平米，万平米，同比上涨同比上涨3 3倍，成交总量倍，成交总量80.680.6万平米，同万平米，同比增加比增加7%7%，供求比为，供求比为1.61.6。大亚湾区历年供应成交走势图大亚湾区历年供应成交走势图（单位：万平米）（单位：万平米）20102010年大亚湾商品房成交均价为年大亚

19、湾商品房成交均价为47484748元元/ /平米，同比上涨平米，同比上涨21.1%21.1%。大亚湾区历年成交均价走势图大亚湾区历年成交均价走势图（单位：元（单位：元/ /平米）平米）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.值屈勇入附自惕跪瘩驹掺再珊黍聪蔬鹿扁锣酥鼻扩爆琳赘桔闲炸箭劫绥随2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN年代年代20052005年年20062006年年20082008年年20092009年年20102

20、010年年备注备注深圳深圳常住人口（万人）常住人口（万人）/ / /846846/ /11341134深圳商报深圳商报房地产年度供应房地产年度供应年度供应大约年度供应大约10001000万平米（存量万平米（存量+ +新增）新增）1000/1134=0.881000/1134=0.88大亚湾大亚湾常住人口（万人）常住人口（万人）121213.313.3/ / /2020惠州大亚湾经济技术开发惠州大亚湾经济技术开发区国民经济和社会发展第区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要十一个五年规划纲要房地产年度供应房地产年度供应0909年后预计将不少于年后预计将不少于180180万平米（存量万平米（存量+

21、 +新增）新增）180/20=9180/20=9a.a.深圳年度人均住宅供应面积：深圳年度人均住宅供应面积：10001000万万/1134/1134万万=0.88=0.88（平米（平米/ /人）；人）；b.b.大亚湾年度人均住宅供应面积：大亚湾年度人均住宅供应面积：180180万万/20/20万万=9=9（平米（平米/ /人）；人）；c.c.大亚湾年度人均住宅供应面积是深圳年度人均住宅供应面积的大亚湾年度人均住宅供应面积是深圳年度人均住宅供应面积的10.210.2倍倍. .大亚湾房地产市场发展现状大亚湾房地产市场发展现状现状现状1 1：大亚湾区域年度人均住宅供应面积大幅度超过深圳，典型外销市场

22、。：大亚湾区域年度人均住宅供应面积大幅度超过深圳，典型外销市场。MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.煽刺驮廊峨幂骂蒲勋语担饮晋刻京蛹歪零胞焉吟隆凹任漓沃荫芹庐甸儿钵2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN大亚湾房地产市场发展现状大亚湾房地产市场发展现状Market现状现状2：区域市场成交客户以深圳非成熟、非理性投资客为主，购买时比较冲动。：区域市场成交客户以深圳非成熟、非理性投资客为主，购买时比较冲动。项目

23、项目成交客户比例成交客户比例美岸栖庭深圳客户70%，本地客20%，其他10%君汇上城深圳客户75%，工厂团购客户20%，其他5%公园道1号深圳客户85，西区工业园10%，其他5%灿邦国际深圳客户90% ，香港客户5%，本地及其他5%德洲城深圳客户90%，本地5%，其他5%珠江东岸深圳客户占75，15%是在本地办厂的外商， 10%是本地其他客户； 太阳湾是深圳客户80% ；20%是在本地及周边客户从表中看出，目前大亚湾区域在售产从表中看出，目前大亚湾区域在售产品的客户来源深圳客户占据了绝对比品的客户来源深圳客户占据了绝对比重，当地工业企业中高层管理人员消重，当地工业企业中高层管理人员消化了小部分

24、比重：化了小部分比重：深圳客户：深圳客户：85%85%以上以上本地客户：本地客户：10%10%以内以内其他：其他：5%5%左右左右其中，深圳客户构成中，其中，深圳客户构成中，15%15%左右为自住客，该部分客户主要来自深圳大工业区，主要选择德左右为自住客，该部分客户主要来自深圳大工业区，主要选择德洲城、五月花等紧邻深圳，交通便利的项目；洲城、五月花等紧邻深圳，交通便利的项目；10%10%左右为养老客户；左右为养老客户；10%10%左右为深圳有车无房客左右为深圳有车无房客户，该类客户心态为：考虑在户，该类客户心态为：考虑在3 3年左右的时间大亚湾的交通、生活配套将会成熟，此时再来居年左右的时间大

25、亚湾的交通、生活配套将会成熟，此时再来居住；住；65%65%以上客户为深圳非成熟投资客，看重大亚湾未来产业发展带来的升值，未（较少）考以上客户为深圳非成熟投资客，看重大亚湾未来产业发展带来的升值，未（较少）考虑投资变现问题虑投资变现问题。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.猿躁狂捏惶状乞证仅痹骄馏愁候薛忽遗错匡痴俭慌颐藏藩练右拓韦苏禽钡2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN大亚湾房地产市场发展现状大亚湾房地产市场发展

26、现状Market现状现状3 3： 区域市场内生需求不足导致已售房源空置率高，直接影响客户的区域市场内生需求不足导致已售房源空置率高，直接影响客户的成交心理，蕴藏大的市场风险。成交心理，蕴藏大的市场风险。近2-3年销售的项目当前的空置率较高，除西区项目有工业区从业人员居住外，多数空置率在70%以上，其中中心区项目新天名城由于周边生活配套不足，新天名城由于周边生活配套不足，距离工作地点较远，整体入住率不足距离工作地点较远，整体入住率不足2020户户；区域市政、购物、休闲、养老配套不足是导致空置率高位的核心因素之一；过高的空置率可能导致未来深圳投资客户的部分撤离。Evaluationonly.Cre

27、atedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.阀颈萎恃形顾哎颁芜叔桑袄恃怖涤诌穴缝绑靴瘤燎换沏丙哮挚前菠母晨竞2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN大亚湾房地产市场发展现状大亚湾房地产市场发展现状现状现状4 4：几乎完全依靠深圳外销来支撑该区域的房地产市场销售，：几乎完全依靠深圳外销来支撑该区域的房地产市场销售，其市场走势与深圳具有高度的正相关关系。其市场走势与深圳具有高度的正相关关系。主要客户来源为深圳，因此区域市场与深圳市场呈现正相关关系，同时区域市场作为外

28、主要客户来源为深圳，因此区域市场与深圳市场呈现正相关关系，同时区域市场作为外销市场，处于国家宏观严控漩涡下的深圳楼市具有很大的不可控性。对大亚湾楼市不确销市场，处于国家宏观严控漩涡下的深圳楼市具有很大的不可控性。对大亚湾楼市不确定性走势影响巨大。定性走势影响巨大。MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.淖渗页挑眼诲琴材樟槐韦诵模吸咀肢暖逾受绎呼沉瘪剖篆肩辈奈蝇令羚殴2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMar

29、ket大亚湾房地产市场发展现状大亚湾房地产市场发展现状现状现状5 5：品牌发展商云集，竞争持续激烈。：品牌发展商云集，竞争持续激烈。区域项目名称发展商建筑体量套数现状中心北区DADA草地光耀24.6万2480在售澳头波西塔诺1、2期皇庭18万602在建中心北区皇庭别墅项目皇庭/未开工澳头合生滨海新城合生160万6919在建西区太阳湾东部42.5万896在售西区珠江东岸珠江106万1000在售西区卓越项目卓越250万/在建西区龙光项目龙光500万/在建2010年，大亚湾批准预售面积达到年，大亚湾批准预售面积达到151万平米，预计万平米，预计2011年推盘量达到年推盘量达到180万平米左右。万平米

30、左右。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.时肥堂探锰镇致棉戮状淮陈汕幸福啃卷损谁挖俐褐狠庞申经尉咨愁辖撇此2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN大亚湾房地产市场发展现状大亚湾房地产市场发展现状Market大亚湾市场大亚湾市场启示：启示： 大亚湾房地产市场处于大亚湾房地产市场处于飞速发展过程中飞速发展过程中, , 区域规区域规划、配套建设等利好进一步刺激房地产市场发展。划、配套建设等利好进一步刺激房地产市场发展。未来市

31、场竞争激烈，如何未来市场竞争激烈，如何抢占有效客户资源抢占有效客户资源是解是解决该项目营销的核心问题；决该项目营销的核心问题；重点把握重点把握冲动、非理性深圳投资客冲动、非理性深圳投资客户，尤其是公户，尤其是公寓投资类产品；寓投资类产品；品质好、形象高、价格平品质好、形象高、价格平，才能保证快速出货。，才能保证快速出货。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.踩沫受挚敲匣昭楚雍尤屎庭训务缴捕禹娘蹬摇啸排你淖挽兰秽想怂妓椰桩2011年1

32、月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN新天名城新际首座中兴佳苑华富花园华彩花园中联灿邦听涛雅苑峰景湾东方新天地海日大厦滨海星城德丰雅苑公园道1号观山悦美岸栖庭熊猫国际阳光时代惠丰城菩提园太阳湾花城湾君汇上城爱顿第三季珠江东岸德州城五月花海立方仁和卫城海韵华庭大江新都会隆基蓝海湾波西塔诺卓越项目澳城项目金汇项目合生滨海新城龙光项目蓝湾星宸DADA的草地玉玺山星河半岛翠堤尚园天喜东方千禧嘉园秋谷康城新园华府启航新时代东方银座大爱城海湾首府丽郡四洲蜜方阳光海天花园花郡花郡区域热点项目区域热点项目项目竞争关系项目竞争关系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesf

33、or.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.颊凯肮蚁荔融搪努瘫涤拌盏颁垛城滇财产侥仆征尤膊部圆外咨翟砂醇嘲俐2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN区域热点项目区域热点项目 灿邦国际灿邦国际Market项目综述：项目综述：u占地：占地：43000 43000 ，建面：，建面：247605 247605 ；u总套数：总套数：21002100，车位：，车位：14401440（1.46/11.46/1）；）；u定位：定位：“深圳东岸深圳东岸CBDCBD国际都市综合体国际都市综合体”。u三期开发，一期两栋为三期开

34、发，一期两栋为1919层及层及3030层的公寓，层的公寓，产品以产品以30.8730.8772.6872.68平米的小户型为主。平米的小户型为主。u项目内部配有五星酒店公寓，商务会所，项目内部配有五星酒店公寓，商务会所，休闲娱乐，组团内下沉式商业广场，写字楼。休闲娱乐，组团内下沉式商业广场，写字楼。灿邦国际灿邦国际2 2栋栋（在售）（在售）户型户型单身公寓单身公寓一房一房两房两房合计合计面积面积323247-5247-5267-7067-70套数套数36361081087272216216百分比百分比17%17%50%50%33%33%100%100%Evaluationonly.Create

35、dwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.枉瓶蛔侠绒签友额娠萧适速寡蒋夯娟聂虱社崩咳忱姚诗凹晒恳浇跟抽很晨2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket区域热点项目区域热点项目 灿邦国际灿邦国际67-7067-70平米，赠送平米，赠送1515平米，使用率平米，使用率100%100%47.247.2平米，赠送平米，赠送5.475.47平米平米多功能房设计多功能房设计赠送赠送阳光房阳光房Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slides

36、for.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.豁渠癣孵惺梅久统训蝶色魁琶葬使抽借宝锣湖存六豹竹隔豫毛吮蕾廖葱乖2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN区域热点项目区域热点项目 DADA的草的草地地Market项目综述：项目综述：u占地：占地：5855558555，建面：，建面：246186246186u风格：现代简约；风格：现代简约；u定位：定位：深圳东，深圳东，2424万平米艺术居住计万平米艺术居住计划区；划区；u户数：户数：24802480，车位：，车位：17471747（1.42/11.42/1）u

37、规划理念：围绕规划理念：围绕“艺术的、交流的、艺术的、交流的、健康的健康的”三大关键人文元素，充分展现三大关键人文元素，充分展现光耀地产光耀地产“建设建设 梦想梦想 家园家园” 的的企业文化追求；企业文化追求；u主力户型：主力户型：51 一房、一房、75 两房、两房、90 三房、三房、97 四房四房u亚热带风情园林，总绿化面积超过亚热带风情园林，总绿化面积超过1010万平米；万平米；u用材方面引进用材方面引进“新风系统新风系统” ，将室外新鲜空气源源不断送进室内。，将室外新鲜空气源源不断送进室内。u配套包括：多功能会所、开放式商业街、社区小剧场、室内赛道恒温泳池、户外泳池、户配套包括：多功能会

38、所、开放式商业街、社区小剧场、室内赛道恒温泳池、户外泳池、户外自助烧烤场、外自助烧烤场、8 8个羽毛球场、个羽毛球场、2 2个篮球场、个篮球场、1 1个足球场、个足球场、2 2个网球场、北师大幼儿园个网球场、北师大幼儿园Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.惧载监贪寨阴侍账昆码饯坏丑审龟迂孽平仿庞剁忱宏您漱拨笔咐拎氖别瞻2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket区域热点项目区域热点项目 DADA的草的草地地98

39、98平米平米N+1N+1房房5151平米平米N+1N+1房房房间全赠送房间全赠送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.汗胯虞害镍蓉争旨踞阜田屁硕已血每轩楚犁并汀弄汹佬痰猜赦辽探厕湘钙2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN区域热点项目区域热点项目 四洲蜜方四洲蜜方Market四洲蜜方四洲蜜方户型户型一房一房两房两房三房三房合计合计面积面积34-4234-4265-7865-78103-125103-125套数套数4624

40、6237237228828811221122百分比百分比41%41%34%34%25%25%100%100%项目综述：项目综述：u占地：占地：1342213422u建面：建面：8526585265u主题主题：为爱筑家：为爱筑家u总户数：总户数：11221122户；户；u楼栋：楼栋：4 4栋栋21-2621-26层层u主要渠道：二三级联动、派单；主要渠道：二三级联动、派单；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.两牺饮盂却勉凰酣崖宪碑爽

41、幂华饲埂挟恃哑社际腿稿倒秉讶兆炯容牡遂盏2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket区域热点项目区域热点项目 四洲蜜方四洲蜜方户型点评：户户型点评：户型中规中矩，有转角凸窗设计，双阳台，型中规中矩，有转角凸窗设计，双阳台，两房及一房户型，景观阳台均偏小两房及一房户型，景观阳台均偏小Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.治援乡谷胎假篮澡模层祈驳厦猿由惭难龄瑶禄颓挑鸿永嚏剔投砂泪救绚幕2011年1月惠州大亚湾花为郡2

42、011年营销总纲gN区域热点项目区域热点项目 蓝湾半岛蓝湾半岛Market蓝湾半岛蓝湾半岛户型户型二房二房三房三房四房四房合计合计面积面积82-9282-92118-123118-123103-125103-125套数套数304304180180180180664664百分比百分比44%44%28%28%28%28%100%100%项目综述：项目综述：u占地：占地：1000010000u建面：建面：9010790107u定位：滨海中心定位：滨海中心 名校领地名校领地u总户数：总户数：664664户；户；u楼栋：楼栋：5 5栋栋19-3019-30层层u特色：学位房，周边学校集中，特色：学位房，

43、周边学校集中，空中花园、底层商业，周边成熟空中花园、底层商业，周边成熟u主要渠道：二三级联动、派单、主要渠道：二三级联动、派单、图购，本地客户购买较多图购，本地客户购买较多Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.阻初汛昭崎职潮症米茂倘匣踊划丧菱由蕴数难谐雏和卜土蘸泼普绊霸噪友2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket区域热点项目区域热点项目 蓝湾半岛蓝湾半岛户户型型点评：点评：中规中矩，创新较少，无太多赠送空中规

44、中矩，创新较少，无太多赠送空间，干湿分区合理，总体无太多亮点间，干湿分区合理，总体无太多亮点Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.胶贿合较阐揭巾鼻弗篮窗笛伊榴助洽贾牲非侄笆坟堡勾馅今口腊甸哮蚕奴2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN区域热点项目区域热点项目 蓝湾星宸蓝湾星宸Market蓝湾星宸蓝湾星宸户型户型一房一房两房两房三房三房合计合计面积面积43-5043-5071-8371-83103-120103-120套数

45、套数128128512512128128768768百分比百分比17%17%67%67%17%17%100%100%项目综述：项目综述：u占地：占地：1000010000u建面：建面：7001870018u风格：现代简约风格；风格：现代简约风格；u分期：分期：3 3期开发；期开发；u户数：户数：768768，车位，车位193193（4/14/1）u楼层：楼层：4 4栋栋3333层；层；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.究歌乏疙巢

46、哼衷妙捶猜涉舍短讶趣沸渊光刑卞恳铣芥坟稽许腊蜜擞卿鸽弗2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket区域热点项目区域热点项目 蓝湾星宸蓝湾星宸8383平米两房，平米两房，功能分区不功能分区不合理合理7171平米两房，平米两房，功能分区相对功能分区相对合理，但私密合理，但私密性较弱性较弱干湿动静分区相混干湿动静分区相混5050平米一房平米一房43-4843-48平米一房平米一房弧形弧形阳台阳台Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011Aspose

47、PtyLtd.拌昔茧拜咐知稚救环弟姑虫琴盎揖馁煎纷谆幌职权概使繁咙手熊恕笺襄硝2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN区域热点项目区域热点项目 三远大爱城三远大爱城Market项目综述：项目综述：u占地：占地：150000150000，建面：，建面：650000650000u分期：分期：3 3期开发；期开发；u定位：定位：东深圳东深圳 65 65万生活公园万生活公园；u户数：户数：56005600户，一期户，一期806806（含商业）（含商业）u楼层：一期楼层：一期5 5栋栋3232层层u特色：特色：110000110000园林，园林，1212班幼儿园，班幼儿园，300003000

48、0商业商业u主要渠道：深圳展场、二三级联动、派单、主要渠道：深圳展场、二三级联动、派单、剑客炒作剑客炒作户型户型一房一房两房两房三房三房合计合计面积区间面积区间65-7565-7588-10488-104122122套数套数3603603603606060780780百分比百分比46%46%46%46%8%8%100%100%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.崖隙归笼州失巍糯真瘁佑甄哉育子谭裤吼巧鼻退啊隅余陋违嫂凹溃监铀酌201

49、1年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket区域热点项目区域热点项目 三远大爱城三远大爱城n+1户型，空中花园设计户型，空中花园设计入户花园、空中花园、双卫设计入户花园、空中花园、双卫设计104104平米平米2+12+1房房6767平米平米1+11+1房房Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.帐甩歪刃题杖涅冶硕孽限燃他林绰偶论菜差躁煤进蒂瓮懂综诈腔雅倦氦柯2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN区域热点项目

50、区域热点项目 太阳湾太阳湾Market项目综述：项目综述：u占地：占地：163912163912，建面：，建面：424733424733u分期：分期：4 4期开发；期开发；u定位：定位：美式简约风格的综合体大盘美式简约风格的综合体大盘；u一期套数：一期套数：896896，车位，车位846846（1.06/11.06/1）u规划：联排别墅、花园洋房、高层住宅、公规划：联排别墅、花园洋房、高层住宅、公寓。社区天际线起伏有序、完美衔接，户户有寓。社区天际线起伏有序、完美衔接，户户有景、处处皆景，最大限度拥有山景、水景，并景、处处皆景，最大限度拥有山景、水景，并以栋距、高差拉开楼与楼之间的距离，拉近人

51、以栋距、高差拉开楼与楼之间的距离，拉近人与自然的距离与自然的距离 。户型户型一房一房两房两房三房三房四房四房复式复式别墅别墅合计合计面积区间面积区间424271-8171-81139-140139-140166-169166-169214-255214-255383383套数套数24024032325050505086862222480480百分比百分比50%50%7%7%10%10%10%10%8%8%5%5%100%100%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-

52、2011AsposePtyLtd.遁挣仪瘩煎坑监旦符魁倔灸标冗颅盘育蜗黍氰杯酱甩织够腔善缀恢药鲜腊2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket区域热点项目区域热点项目 太阳湾太阳湾81平米两房功能分区不合理平米两房功能分区不合理客厅卧室未进行彻底分区，私密性不强客厅卧室未进行彻底分区，私密性不强户型点评：一般化产品，无明显亮点户型点评：一般化产品，无明显亮点Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.根煽暂量据侄女他刑

53、帘欧邢滋辅淄重筒扮垒贺押轧凌萎遇豢岸甥疮饺谅津2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN区域热点项目统计一览表区域热点项目统计一览表Market项目名称项目名称占地占地建面建面套数套数位置位置主力户型主力户型价格价格入市时间入市时间销售状况销售状况灿邦国际灿邦国际430002476052100中心区32-70单房-两房62002010年4月1栋100%，2栋销售40%DADADADA草地草地585552461862480中心区51-97一房到四房54002010年5月8号楼销售30%蓝湾星宸蓝湾星宸1000070018768中心区43-120一房到三房47002010年1月一期售罄，

54、二期销售20%丽郡丽郡1750085981826中心区49-108二三房48002010年11月销售15%四洲蜜方四洲蜜方13422852651122中心区34-125一到三房48002010年10月销售率40%蓝湾半岛蓝湾半岛1000090107664中心区82-125二到四房47002010年11月销售率70%中兴佳苑中兴佳苑1071464673564中心区51-133一房到四房48002010年4月销售率50%德洲城德洲城1846226300005050西区78-129二三房55002010年8月三期销售40%三远大爱城三远大爱城1500006500005600西区66-125二三房55

55、002010年11月首批销售60%太阳湾太阳湾163912424733896西区86-160二房到四房55002010年4月二期销售率80%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.拭牧跌瓢革胶碱捕艇珐皋切皮晒硷段榨建呵柞粳床勇杉传嗣斗散稀汐患涯2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN区域项目分析小结区域项目分析小结Market区域内竞争项目产品类同性较为严重，项目未来面临的竞争较区域内竞争项目产品类同性较为严重，项目未来面

56、临的竞争较为激烈；为激烈；区域内价格水平区域内价格水平毛坯价格毛坯价格4700-55004700-5500元元/ /平，带精装平，带精装62006200元元/ /平；平；整体销售情况良好，推售速度较为平稳，整体销售情况良好，推售速度较为平稳，平均月均平均月均3030套左右套左右；项目除面对中心区在售、在建项目的竞争外，还面对着大亚湾项目除面对中心区在售、在建项目的竞争外，还面对着大亚湾西区在建、在售项目的竞争；西区在建、在售项目的竞争；就中心区而言，就中心区而言，灿邦国际与灿邦国际与DADADADA草地草地分别以国际都市综合体及分别以国际都市综合体及深圳东深圳东2424万艺术居住计划区进行定位

57、，是未来本项目在区域内万艺术居住计划区进行定位，是未来本项目在区域内的的直接竞争对手直接竞争对手；市场竞争中取胜市场竞争中取胜，要在要在产品创新、提升项目品质产品创新、提升项目品质等方面来等方面来项目项目增强竞争力的有效路径；增强竞争力的有效路径；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.署己命志掣酮排瘸坷洞惦姐揽桓若师绘膜蹦协的祸迷缕抠帖递贵内野虽瞬2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目名称项目名称DADA的草地的草

58、地灿邦国际灿邦国际四洲蜜方四洲蜜方蓝湾星辰蓝湾星辰蓝湾半岛蓝湾半岛项目规模100万25万8.5万7.8万9万形象定位100万平米艺术居住区计划深圳东岸CBD国际都市综合体为爱筑家湾区豪宅滨海中心名校领地主力产品51，1+1房75，2+1房47-52，1房67-70，2+1房34-48，1房68-78，2房71-83，2房82-92，2房118-123，3房单价总价范围540028-55万6200（精装）20-45万480015-60万470020-55万470038-58万营销渠道深圳推广为主，线上线下并重，投入大线下社区巡展线上网络炒作网络营销派单三级联动派单二三级联动派单二三级联动关键动作

59、三级联动+实景配套展示保利物业社区巡展注重品质实景形象展示销售情况8号楼，30%1栋，100%2栋，40%40%1期，100%2期，20%70%区域核重点竞争分析一览区域核重点竞争分析一览 Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.臼乌酶式怎缅冯眉熬豹半揣枢问皋清陪菩宇吠帚灸绊睛丑恳庚凑解朱玫澈2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN区域直接竞争分析区域直接竞争分析Market2011年区域内重点竞争对手年区域内重点竞争对手

60、DADADADA的草地的草地：推出艺术居住区的概念，成为推出艺术居住区的概念，成为20102010年深惠地产热点项目。年深惠地产热点项目。灿邦国际灿邦国际：大亚湾中心区都市综合体，大亚湾中心区都市综合体，20102010年沿海高速开通后首批组团年沿海高速开通后首批组团200200余套余套2 2小时售罄，区域内热点项目。小时售罄，区域内热点项目。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.青徐又盯扭查娜格音尧垛哲能湃能寥霜碱瓦念零廓铺京馈茧

61、裔磅筒桓辨悯2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN区域核直接竞争分析区域核直接竞争分析 DADA的草地的草地Market开发定位：开发定位：深圳东、深圳东、24万平米艺术居万平米艺术居住区住区DADA草地竞争分析要点草地竞争分析要点:1、香港、澳大利亚著名设计师，打造、香港、澳大利亚著名设计师，打造艺术居住艺术居住概念概念；2、弱化项目区位周边环境空白不利因素，、弱化项目区位周边环境空白不利因素，强化强化内部配套优势内部配套优势（土地成本低，（土地成本低，100万规模社区，万规模社区，前期敢于投入配套）；前期敢于投入配套）；3、赠送面积大，实用率最高可达赠送面积大，实用率最高可达

62、125%；4、营销预算高，超营销预算高，超10%；深圳推广力度大；深圳推广力度大；5、二、三级市场联动二、三级市场联动成功，运作已成熟；成功，运作已成熟；6、现场展示硬件、软件水平好，、现场展示硬件、软件水平好，实景营销实景营销比较比较到位。到位。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.寝城磁挡郡铺猴播荷把嫁掐橙吃抗毋敢镊钧注噎李凑弱捶鬃听蛆唱结甲鞋2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarketDADADADA的草地

63、的草地花郡花郡形象定位： 24万平米艺术居住区计划卖点诉求：区域：大亚湾中心边缘区域：配套：内部配套齐全园林：品质园林 自然不让人文建筑：现代艺术建筑美学产品：赠送多，最高使用率达110%品牌：光耀地产营销：投入大，范围广形象定位：？卖点诉求：区域：中心区配套：周边配套齐全园林:？建筑：现代建筑风格产品：公寓精装修、赠送多品牌：花样年集团营销区域核直接竞争分析区域核直接竞争分析 DADA的草地的草地Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLt

64、d.厚虹蒋思痢刹瑰友媳镰喊状罩泻山碳郊聘俭汽柒躲狡堂疙迎颠血窑需角十2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket区域重点竞争分析区域重点竞争分析 灿邦国灿邦国际际“深圳东岸深圳东岸CBD国际都市综合体国际都市综合体”灿邦国际竞争要点分析灿邦国际竞争要点分析:1、大亚湾、大亚湾CBD的核心位置的核心位置，向客户重点展示未来，向客户重点展示未来规划前景和物业的升值潜力；规划前景和物业的升值潜力；2、定位于、定位于都市综合体物业都市综合体物业，主打投资概念；，主打投资概念；3、规划亮点主要体现、规划亮点主要体现下沉式中心商业广场、架空下沉式中心商业广场、架空园林等；园林等；4、户

65、型主要以、户型主要以50平米为主，全部带精装销售平米为主，全部带精装销售；5、10月份推出第月份推出第2栋，带精装均价栋，带精装均价6200元，销售元，销售受阻，销售率仅受阻，销售率仅30%左右，与第左右，与第1栋推出栋推出100%销销售形成鲜明对比。售形成鲜明对比。6、2011年推出年推出2期期4栋，直接竞争栋，直接竞争Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.涣淫钝各韧亲缀矣宜岔雷哆了亢岔券雹馈盆焚塞倪澈簇逗贼攫弯烦娩锅译2011年

66、1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket区域核心竞争分析区域核心竞争分析灿邦国际灿邦国际花郡花郡形象定位：深圳东CBD国际都市综合体卖点诉求：区域：大亚湾CBD中心区：配套：园林：一期基本无建筑规划：综合体产品：一般，品质感不好品牌：来自厦门开发商，灿邦地产营销：开发进度慢，营销脱节形象定位：？卖点诉求：区域：中心区边缘配套：园林:夏威夷热带风情园林建筑：现代建筑风格产品：公寓精装修、赠送面积多品牌：花样年集团营销：开发营销一体化Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyri

67、ght2004-2011AsposePtyLtd.讶琵因砖核杆参票眷挫枣胁会辛和踞村朽同碳红甚珊抒染旧啸荧嚷吮厕验2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarket区域核重点竞争分析区域核重点竞争分析 竞争分析启示：竞争分析启示： 一个好的宣传概念一个好的宣传概念很重要，花郡必须逾越DADA,虽然难度很大； DADA的规模、配套、户型赠送难以超越，但是我们的花样年品牌、花样年品牌、产品品质、销售服务产品品质、销售服务也可以让他们难以超越； 很重要的一点花郡的地段明显优越地段明显优越于于于于DADADADADADADADA的草地的草地的草地的草地，我们可以从大亚湾城市、项目地段发展

68、前景优势重点宣传； 借助大亚湾现有的区域内的熊猫金海岸、东升渔村、清泉寺、三门熊猫金海岸、东升渔村、清泉寺、三门岛岛等配套资源，营造滨海度假生活体验，弥补项目内部配套不足；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.逞娇术炼愁奴出泞蔼旺带姚雁材劣冠竹鞋绽蹭耶浸年扳朽耳贼拾驶铭学显2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN2 2客客户户 我们的客户是谁？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slide

69、sfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.趋捣慈翅病颤求纽寺歧考栓奋罗要屿届蕾申桥韧喻锈顷蜕何氓都恭蓖杖漾2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN 客户深度访谈（分类型）客户深度访谈（分类型） 客户特征总结客户特征总结 目标客户解析目标客户解析 目标客户定位目标客户定位我们我们客户是谁？客户是谁？CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposeP

70、tyLtd.春汝蛮厉尾钓块合册匀哑冀色局同敛声性察茧傲叹庸运显拦那翠挚读邱份2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN陈女士（一期业主）：年龄：年龄：42岁左右；购买单位：购买单位：德洲城商铺+3栋10层某单位基本情况：基本情况：陈女士当天（德洲城2期开盘）与其表姐和另外三位朋友一起到现场参加活动，因项目有老带新优惠，打算介绍其表姐和朋友购买。置业状况：置业状况：目前居住在布吉，已投资多处房产；工作情况：工作情况：未知，经常约其朋友打麻将；购房用途：购房用途：长线投资长线投资购房时间：购房时间：09年3月购买商铺、9月购买住宅；购房原因：购房原因：朋友介绍来看房，每次看房房价均有上涨

71、，每次看房房价均有上涨，认为项目有升值潜力；认为项目有升值潜力；认可周边的发展前景。客户语录：客户语录：周边大量的空地待开发，今后升值空间巨大；卓越卓越那么大的集团都要在旁边建造一个星河国际，星河国际，这里一定会发展起来；有闲钱还是可以买的。非理性投资客非理性投资客成交客户深度访谈成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.望核咒拦粳老塔烂各尾瘫识穴晴牲腐锭气咨猫窗优棕丙躁颠楚照护若颠绕2011年1月惠州大

72、亚湾花为郡2011年营销总纲gNX先生：德洲城一期业主：年龄：年龄：31岁（已婚）；基本情况：基本情况：活动当天（德洲城2期开盘）老业主可以参加活动，过来看看；购买单位：购买单位：两房两房；目前居住状况：目前居住状况：梅林租房（有车）梅林租房（有车）；工作状况：工作状况：宝安金威啤酒厂旁上班；置业用途：置业用途：度假度假；购房理由：购房理由：认为房产迟早会升值迟早会升值，大亚湾房价便房价便宜，放在这里也没所谓宜，放在这里也没所谓；以后每周过来一到两天周过来一到两天度假，自己有车，看海方便度假，自己有车，看海方便；客户语录：客户语录：房价迟早会涨起来的；总价低，放在这里没所谓；一周过来两天度假放

73、松放松；德洲城还有几期要开发，大社区升值潜力还是比较大大社区升值潜力还是比较大。时尚型客户，双城生活实践者时尚型客户，双城生活实践者成交客户深度访谈成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.院桔劳捐玲灿患勾臂羊言脖础甥沿账葡缅磺派滥古郧骸先蜒宴坡矾们亚责2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN刘女士及其儿子、儿媳：购买单位：购买单位：1111栋栋12011201（三房）（三房）年龄：年龄：48

74、岁左右；基本情况：基本情况：湖北人，当天与儿子、儿媳第二次来看房，其儿其儿子子2626岁，儿媳岁，儿媳2525岁，去年刚结婚岁，去年刚结婚；目前居住状况：目前居住状况：坂田租房坂田租房；目前工作状况：目前工作状况：坂田某家私厂（老板为亲戚）；购房用途：购房用途：自住：目前该家私厂已在坑梓大工业区建厂，准该家私厂已在坑梓大工业区建厂，准备备20122012年将工厂从坂田搬到坑梓年将工厂从坂田搬到坑梓；购买户型：购买户型：刘女士原打算购置两房单位，因其儿子考虑到今原打算购置两房单位，因其儿子考虑到今后双方父母都有可能前来居住，最终决定购买了三房单位后双方父母都有可能前来居住，最终决定购买了三房单位

75、。成交原因：成交原因：房价可以接受房价可以接受（卖老家的房子，交首期）；当天折扣起到了逼定作用；今后的工作与生活比较方便；客户语录：管他呢，反正是自己住客户语录：管他呢，反正是自己住。刚需，同城生活实践者刚需，同城生活实践者成交客户深度访谈成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.挖诅醒攒城绿监广蛙度紊软宅怒原恰僚删廖坊拇寥哗毖噪舜剐尘装意祖铁2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN陈阿姨：年

76、龄：年龄：6060岁左右；岁左右；基本情况：基本情况：上海人，现在和女儿住在一起，喜欢复式单位喜欢复式单位。清水样板房开放时到现场办了卡，当天带4岁大外孙女一起过来；原本打算退卡，最终因喜欢复式而成交原本打算退卡，最终因喜欢复式而成交。去年曾看过听涛雅苑，但由于听说涛雅苑听说涛雅苑复式单位上层层高太低而没有购买复式单位上层层高太低而没有购买；购买单位：购买单位：海立方，海立方，4949改改8282平米单位平米单位；目前居住状况：目前居住状况：与女儿住在一起（罗湖）与女儿住在一起（罗湖）；工作状况：工作状况：退休、有高额退休金退休、有高额退休金；置业用途：置业用途：度假；购房理由：购房理由：喜欢

77、复式，价钱不高喜欢复式，价钱不高，当天又有最大优惠，给女儿电话后女儿支持购买；客户语录：客户语录：我是被他们硬拉过来的，本来是要退卡的，后来女儿支持买，就买了我是被他们硬拉过来的，本来是要退卡的，后来女儿支持买，就买了。就是喜欢复式的，这辈子就想买个复式的住一下；房子价钱不高，自己层次比较高，有很高的退休金，这点钱不算啥。每年偶尔来住上一个月，半个月，18层还可以看海；养老度假型客户、感性养老度假型客户、感性成交客户深度访谈成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.

78、Copyright2004-2011AsposePtyLtd.惺谤冰桓留栽撞鸟尝宫屡矽焕几上讳孟瑞博命娜温窃茧漱赛瀑蒙帅摄龋生2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN王先生及其老婆：购买单位：购买单位：海立方海立方4949改改8282平米单位平米单位年龄：年龄：王先生26岁；基本情况：基本情况：江西人，当天与老婆一起坐阳光时代的看楼车看阳光时代，看阳光时代，后来看到这边有开盘活动，就顺道过来看看顺道过来看看；居住状况：居住状况：东门中自购自购6060多平米两房单位多平米两房单位；工作状况：工作状况：先生做电子类电子类业务，女士做贸易贸易；购房用途：购房用途：投资投资：成交原因：成交

79、原因：看到对面华南建材市场华南建材市场，相信以后发展起来租房需求比较大，项目有很大的升值空升值空间间，相信既然那么多发展商都在这里开发房地产发展商都在这里开发房地产，这里将来一定会发展起来的；客户语录：客户语录：（男）前两年前两年肯定是租不出去租不出去的，但是将来将来一定会升值升值的；（女）之前炒股被套炒股被套过，但是房子就算再怎么贬值，至少还是一套房子房子就算再怎么贬值，至少还是一套房子，大不了先不卖；缺乏投资经验缺乏投资经验成交客户深度访谈成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfi

80、le5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.浅残沁晓殴龋惹剧耙芹涌遏妆二麻酵享纹庙服岗良资泻挑拴痢补氨那碾盆2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN艾女士：年龄：年龄：40岁左右；置业用途：置业用途：投资、度假投资、度假；区域来源：区域来源：南山南山；工作状况：工作状况：正式职业为南山某酒店做酒店销售，由于经常接触老外，兼职为老外介绍一些大陆的电子产品或土特产；置业状况：置业状况：已有数套房，喜欢淘已有数套房，喜欢淘便宜的房子便宜的房子，例如沙井的集资房等；购房理由：购房理由：认为与周边与周边项目相比有升值空间相比有升值空间；客户语录：客户语录

81、：中午看了新际首座，样板房卖6600元/平米的装修，周边项目都卖周边项目都卖40004000多多，这里3000多一定有升值空间；我就想，总价不高总价不高，才20来万，涨个2万、3万的就转手，真不行就放在这里不行就放在这里度假呗度假呗；本来没下定决心没下定决心买，原来接待我的那个销售员看搞不定我搞不定我，找了一个小靓仔，很能讲很能讲，又是沿海高速，又是大亚湾未来发展什么的，就下了定了；其他：其他：该客户也担心周边的开发量过大，却没有什么人居住，等待升值的时间会比较长等待升值的时间会比较长。感性感性成交客户深度访谈成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.Createdwith

82、Aspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.援轨甥撼劫篮芋砸旷恢彻彪蜗揪茧萌侧匡埂辱认勿顷刊糊壁狞溯词碑曲佑2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN万先生：年龄：年龄：38岁；基本情况：基本情况：江西人，短线投资客短线投资客，认为钱只有流动才能升钱只有流动才能升值，在深圳已投资多套房产，关注政策对市场的影响值，在深圳已投资多套房产，关注政策对市场的影响；购买单位：购买单位：多次到惠阳-大亚湾看房，因担心区域发展，迟迟未出手；目前居住状况：目前居住状况：坂田；工作状况：工作状况：

83、华强北做电子生意华强北做电子生意；置业用途：置业用途：度假、投资度假、投资；未购房理由：未购房理由：认为周边项目太多，从业人员太少，购房后周边项目太多，从业人员太少，购房后无法随时出手，影响其资金周转和升值无法随时出手，影响其资金周转和升值；客户语录：客户语录：如果是这么便宜的房子在海边还不错在海边还不错，到时候可以度假，德洲城距离海边太远，度假的话不方便，投资的话回报太慢而且不一定有保障。投资大亚湾的流动性弱投资大亚湾的流动性弱和自用（度假）功能弱和自用（度假）功能弱是导致此类客户流失的是导致此类客户流失的主要原因。主要原因。未成交客户访谈未成交客户访谈CustomerEvaluationo

84、nly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.逮复莽荒貉肇牟更吹本昔元版挽滞哆堑唾潜食梯浸报钓龚泵宰蔚唱告轿岭2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN陈先生：年龄：年龄：56岁；置业用途：置业用途：自住、投资自住、投资；基本情况：基本情况：江苏人江苏人，自己在福建泉州与朋友合伙做布匹生意，儿子在深圳一客儿子在深圳一客户公司做服装生意户公司做服装生意，自己不经常来深圳。家里在虎门有两套房家里在虎门有两套房，准备卖掉，在深圳置业，收到传单说大亚湾距离深圳

85、30分钟，价格也便宜，就去看看价格也便宜，就去看看；目前居住状况：目前居住状况：老婆与儿子住在京基百纳朋友家里，自己过来深圳时与老婆儿子住在一起；未购房理由：未购房理由：8：30从世界之窗上车，由于看楼车绕到到坂田、布吉等地接客户，到项目现场时已经是接近12：30，感觉路太远感觉路太远；客户语录：客户语录：房子是不错，社区也挺好，就是住起来不方便；周边也没有人，升值一定很慢房子是不错，社区也挺好，就是住起来不方便；周边也没有人，升值一定很慢。可挖掘的未来养老型客户可挖掘的未来养老型客户未成交客户访谈未成交客户访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.

86、Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.交缀纶窥起痊碰橱穷企领微裂奈主业冈淑绸论栓笑洲时盎笛栽皆狞养初棕2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN客户特征：l整体层次不高，属于富裕阶层而非有钱人富裕阶层而非有钱人；l年龄以中青年居多中青年居多，成交客户性别以女性居多女性居多，现从事行业广泛行业广泛；l心理特征方面感性大于理性感性大于理性；区域认识：l多数客户对区域的认识停留在大亚湾派单人员的宣传上，依赖于现场销售员的讲解和看房途中对周边工厂、待开发土地的粗浅了解，整体不清晰整体不清晰；l成

87、交客户在深莞惠一体化、沿海高速通车等政策配套利好信息的刺激下相信区域未来相信区域未来的发展前景光明的发展前景光明；l投资客成交分析：l区域房价与深圳房价的洼地效应房价的洼地效应；l区域产业发展使得投资客对区域未来的发展空间充满想象；l自用客户成交分析：l经济实力较弱，房价洼地效应房价洼地效应，对两地的距离和公共交通的要求较高；深莞惠一体化深莞惠一体化、深惠一卡通、一单通等工作的落实促进了这部分客户的成交；客户特征总结客户特征总结CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyri

88、ght2004-2011AsposePtyLtd.啄印豪焰均访走标牙箩下歼藩公坝烹巢持梧葬虑尔军祈咋宠良役扯携充皖2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNl客户以45岁以下的中青年为主要年龄构成，45岁以上的（未来养老度假型）客户为辅助客户；l客户的收入状况：50%左右的客户有车，价位在15万左右；在深圳有房居住，月收入稳定，手头上有8-12万左右的闲余资金，付首期缴税费后月收入可稳定支付月供款；由于本地客由于本地客户仅占户仅占5%5%左左右，属于偶右，属于偶得型客户，得型客户，因此本次定因此本次定位不做细分位不做细分目标客户解析目标客户解析CustomerEvaluationon

89、ly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.琅弘韧北狸姑咐坏徘氟凌眷教靡诣擎死琵涕杆宾睫参犁兆柔砰巨蓖炉淄驾2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNl客户从事行业广泛，主要是生产类企业基层管理人员、贸易、物流、酒店、服装类企业白领、小生意人士以及离退休型的养老客户；l频繁出现在深圳房地产投资市场的金融、保险、证金融、保险、证券类专业从业人员券类专业从业人员不作为本项目的目标客户群体。目标客户解析目标客户解析CustomerEvaluationonly

90、.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.废蓑暇蔫稿杂冷婉卞腔钓个拄侄讥掠肉轮显舟柴蚂绎咕唾垂樱幕魂怎炯怜2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN深圳客户主要来源于罗湖、福田、龙岗、南山四个区域，随着南坪快速（快速干线无过路费）未来的建设开通，坪山新区大工业区是本项目挖掘自住客户的主要区域；目标客户解析目标客户解析CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile

91、5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.慌珍喊蚕锡富疗爆瘦勉詹勺繁弧搔宏谰耐砸仓炮明卸音碗广湘俯土抹应忆2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN本项目置业客户的心态模拟：本项目置业客户的心态模拟：通货膨胀严重，投资房产可以保值增值；深莞惠一体化，交通等配套改善为深惠同城生活提供了可能性；12家世界500强企业、石化新城、汽车产业城等巨大的产业规划，投资大亚湾未来升值有保障；大片待开发空地，区域未来突破性发展的后劲十足；买房就买中心区，CBD中心区规划配套成熟，未来繁华，确保投资实现保值增值；目标客户定位目标客户定位项目目标客户为深圳地区非理性、

92、非成熟投资客户和度假养老客户项目目标客户为深圳地区非理性、非成熟投资客户和度假养老客户CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.淌椰又脯区防啼消计吼姓纵瓷椭包宋烷该炬鞍乾打企浚圃挝希园虏八衍篡2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN目标客户目标客户定位定位CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.

93、Copyright2004-2011AsposePtyLtd.光区那茸揩横连炊扁八复虽窑员陶贱靶闰惶寞詹尺味屠碴蜡蛇坤最餐纳茵2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN3 3价价值值 价值=价格，我们的价值在哪里？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.预掩头垫擦寡漳要病茵峪桌迭协扒裸追笋舰谤今箕损暇骄贵凤魁蔽妈馈瓦2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析十大价值点构筑花郡价值体

94、系 城市发展价值城市发展价值 中心区中心区价值价值 世界级世界级港区港区价值价值 交通价值交通价值 景观价值景观价值 规划规划价值价值 产品产品价值价值Value system 世界级世界级石化产业区石化产业区价值价值 品牌品牌价值价值 物管物管价值价值宏观价值宏观价值中观价值中观价值微观价值微观价值价价值值体体系系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.佑尼刷违左模伞式费厢吨虐意序品趴窜朝僵染瞥痈济剑邪契袱每奥瑶隔苗2011年1月惠

95、州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN荷兰鹿特丹荷兰鹿特丹新加坡裕廊新加坡裕廊美国休斯敦美国休斯敦中国大亚湾中国大亚湾宏观价值宏观价值 城市发展参考城市发展参考项目价值体系分析项目价值体系分析Value systemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.献娄粳昏佬幅刚裕端牢筏底褪诀蜒阉初尔呐杜啦芥橱冲矽捶恳淑馏谨温挣2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN宏观价值宏观价值 城市发展参考城市发展参考荷兰鹿特丹荷兰鹿特丹 鹿特

96、丹(Rotterdam)位于荷兰西南部莱茵河口地区，距北海28公里， 是世界最大的港口和荷兰第二大城市是世界最大的港口和荷兰第二大城市。 鹿特丹逐渐发展成为世界第一大港鹿特丹逐渐发展成为世界第一大港，它的最高吞吐量曾达3.1亿吨(73年)，91年达2.9亿吨，连续29年名列世界前茅。鹿特丹港港区面积约100平方公里，码头岸线长约38公里，拥有世界最大的集装箱码头，全年进港停泊的远洋轮达3万多艘。鹿特丹化工园有欧洲最大的炼油基地和世界欧洲最大的炼油基地和世界第三大炼油中心第三大炼油中心，shell（壳牌）、（壳牌）、BP、ESSO、海湾石油、海湾石油等世界跨国石油垄断公司在此建炼油基地夜景鹿特丹

97、港项目价值体系分析项目价值体系分析Value systemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.舒揖岿拈护场似渺拒扼镭舱骨跑哺丧菏擦查巾览致赁堡恳片伐猫始昌吏蹋2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN宏观价值宏观价值城市发展参考城市发展参考美国休斯敦美国休斯敦项目价值体系分析项目价值体系分析Value system美国第四大城市美国第四大城市1993年，休斯敦港成为全美总吞吐量第二大港。1994年则成为第一大进口港和第四

98、大出口港，是世界第七大港世界第七大港。休斯敦是美国能源和石化工业中心美国能源和石化工业中心。这一地区集中了5000多家与能源相关的公司全球全球500强企业中有强企业中有22家总部在该市家总部在该市，全美油气上市公司前200强中，有45家总部设在这里。该地区初级石化产品生产能力占全国的45%。全美26%的乙烯和66%的环氧树脂都产自这一地区。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.郡透蒋妥剂搂摄醋鞠河搜掖筑书塘酪洒智噪潭晓叙侨聋废洒杀襟

99、酚祭名饮2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN宏观价值宏观价值城市发展参考城市发展参考新加坡裕廊新加坡裕廊裕廊化工裕廊飞禽公园位于新加坡岛西南滨海区域，面积60平方公里此地区原本为荒芜之地，大部分地貌是沼泽和丘陵，但是具有建设现代化工业区的良好自然地理条件。水深12米的优良天然深水港优良天然深水港临近新加坡至马来西亚的铁路和公路主干线新加坡裕廊石化工业基地占地面积约40平方公里，裕廊岛拥有得天独厚的海运条得天独厚的海运条件件,造就了新加坡石化工业在亚洲甚至世新加坡石化工业在亚洲甚至世界不可替代的地位界不可替代的地位。项目价值体系分析项目价值体系分析Value systemEval

100、uationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.征龄毋手希吴獭纫沏谴屯铀千该妹晚瘩赃奏竿啸第垒繁臻祥窟雇炳滇媒成2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system城市发展参考启示：城市发展参考启示：休斯敦、裕廊、鹿特丹均有休斯敦、裕廊、鹿特丹均有2个共同特点：个共同特点： 海运优势明显，世界级深海港口海运优势明显，世界级深海港口 石化产业发达石化产业发达营销推广中需进行深化这三个城市的特征。营

101、销推广中需进行深化这三个城市的特征。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基丘殆棚默苦交冰鹰龄驱了壬绳且紫帚轿怖昌跟汗赫寸殖鲜衣壹默膏颊糊2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN*宏观宏观 城市城市发展发展价值价值*项目价值体系分析项目价值体系分析关键词：关键词：23.6KM2国家级经济技术开发区国家级经济技术开发区 毗邻深港邻深港，西接深圳，距香港陆路60公里，海路47公里国家一类天然深海港口一类天然深海港口，李嘉诚投

102、资 1212家世界家世界500500强汇集强汇集，全球资本的世界级产业区发展中与在大深圳圈内无缝链接城市Value systemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.砍浴匝知游迭嘶严娟迸受川甸迭痕催汰椰铝唇吠板砸射牧扇勋抽愁耶峻押2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*宏观宏观 世界级世界级石化产业区石化产业区价值价值*石化产业园与荷兰鹿特丹、新加坡裕廊相媲美的世

103、与荷兰鹿特丹、新加坡裕廊相媲美的世界级石油化工基地，界级石油化工基地， 20122012年产值将会年产值将会达到达到30003000亿亿，成为世界先进水平的特大，成为世界先进水平的特大型滨海石化产业基地。型滨海石化产业基地。比亚迪大亚湾石化区将由现在的大亚湾石化区将由现在的27.827.8平方公里扩展平方公里扩展至至6565平方公里平方公里。在今后。在今后5 5年中，整个园区将年中，整个园区将形成形成22002200万吨炼油和万吨炼油和220220万吨乙烯的产能规万吨乙烯的产能规模，这些都标志着大模，这些都标志着大亚湾已经迈入向世界级亚湾已经迈入向世界级石化基地发展的轨道。石化基地发展的轨道。

104、 Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.摇步比扔诗贞春枚象安吮系打惶昧泄慢坷寺龄孰拈楷誉腿鲤咕解格钒串笨2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNValue system项目价值体系分析项目价值体系分析*宏观宏观 世界级港区世界级港区价值价值*李嘉诚与惠州合作开发惠州港石化城项目投产的前一天，李嘉诚成功收购惠州港的签约日期（2006年3月30日），在收购收购惠州港后的第5天，在地处惠州港（澳头港湾处）拿下一块近20万平方米

105、的商住用地，规划建别墅作为港区居住配套。惠州港距离澳头镇2.5公里。和记黄埔在全世界个国家拥有个港口，遍布欧洲、非洲、美洲、亚洲，和记黄埔在全世界个国家拥有个港口，遍布欧洲、非洲、美洲、亚洲，是全球最大的港口经营企业之一。惠州引入和记黄埔，可以使惠州物流与国际物是全球最大的港口经营企业之一。惠州引入和记黄埔，可以使惠州物流与国际物流接轨，流接轨，使惠州港变成惠州市联系外部世界的物流接点。使惠州港变成惠州市联系外部世界的物流接点。 李嘉诚投资大亚湾李嘉诚投资大亚湾Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0

106、.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.挫陛嫂岿钡售剪谆舜墒潍彭兹经立竭牛抑水庞狞肮介饰倒奖铱轧旱沙透茫2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system可以预判大亚湾城市未来发展方向将会是：可以预判大亚湾城市未来发展方向将会是：就是类似休斯敦、裕廊、鹿特丹这类世界级大都市，就是类似休斯敦、裕廊、鹿特丹这类世界级大都市， 世界级滨海港口城市世界级滨海港口城市 世界级石化产业城市世界级石化产业城市黄业斌：以大石化带动大港口，黄业斌：以大石化带动大港口，以大港口服务大石化，实现我市以大港口服务大石化，实现我市石化

107、产业和港口物流产业互相促石化产业和港口物流产业互相促进、协调发展，全力以赴加快世进、协调发展，全力以赴加快世界级石油化工产业基地和惠州港界级石油化工产业基地和惠州港建设。建设。20102010年年9 9月考察荷兰鹿特丹月考察荷兰鹿特丹 Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.刁梯照诱咨蜜瘫阀俭迸陀授窑佐磁蔬嘶雌盐星级缕叶强寨旧膨嘿釜霄蛆霖2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析*中观中观 中

108、心区中心区价价值值*Value system大亚湾中心大亚湾中心CBD区域区域：临近大亚湾临近大亚湾管委会，往东为大亚湾东区石化产管委会，往东为大亚湾东区石化产业园区。业园区。红树林湿地公园（已建成）虎头山公园公园（在建）体育文化中心（已投入使用）行政中心（在建）总部经济服务中心中央公园（在建）愚人码头2期（在建）项目所处大亚湾中心区东、北部，大亚湾中心区未来规划以项目所处大亚湾中心区东、北部，大亚湾中心区未来规划以行政、金融、商务、居住行政、金融、商务、居住为为发发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区是完

109、善城市功能的重点地区。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.咎涸龄薄舒烦饶囤瞪脉邹胸博避谬粘涉舅憨浑架瞳泽点矢傍砒秽舍美饲裴2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN*中观中观 交通价值交通价值*2条高速公路、条高速公路、1条高速铁条高速铁路路项目价值体系分析项目价值体系分析Value system石化大道石化大道深汕高速深汕高速大大亚亚湾湾大大道道深厦高铁（在建）深厦高铁（在建）进进港港路路1、深汕高速淡水出口花郡（10

110、分钟）2、沿海高速澳头出口花郡（5分钟）3、深厦高铁淡水南站花郡（5分钟）深圳花郡（30-40分钟）沿海高速沿海高速Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.监辑赢派粱捧剩瑶谆抬喳隘赦答痘茄筒落戌簇育利鲜辈辈俄傈苛石貌贬寒2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN*中观中观 交通价值交通价值*轻轨轻轨3号号线线项目价值体系分析项目价值体系分析Value system惠州轻轨惠州轻轨3号线距离本项目地块近，步行号线距离本项目地块

111、近，步行3-5分钟内，接驳深圳轻轨分钟内，接驳深圳轻轨3号线延号线延长线和惠州轻轨长线和惠州轻轨1号线。号线。大亚湾规划轻轨站有大亚湾规划轻轨站有5个，每个，每个间隔个间隔2.12公里。（规划局）公里。（规划局）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.庭闸嘘惑盛峻妆镰禾崩迹鲤朗陶瞧须酸逢慧宏帽唤哥繁硅踪甭茹嫂让叉还2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system从中观预判，大

112、亚湾区域及项目所处片区融入深圳趋势：从中观预判，大亚湾区域及项目所处片区融入深圳趋势： 大亚湾融入深惠都市圈内，实现深惠同城；大亚湾融入深惠都市圈内，实现深惠同城； 大亚湾都市大亚湾都市CBD中心区位，优享城市配套，中心区位，优享城市配套，交通便利。交通便利。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.巷帐碴诡槽诚掣哇罗柞狈殿币锋琐衙象龋划函赵觉翔柠景流障圃双烙认蛋2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN红红树树林林公公园园中

113、央公园中央公园虎头山公园虎头山公园海景海景山景山景湿地湿地项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*微观微观 景观资源景观资源价值价值*往石化城往石化城污水处理厂污水处理厂Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.香檀慑娇筐蔽臃焙暗坑脉兰鸡疾体剖莱穿本架熏弄篓侍伯排促挑蝗幼喇沁2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*微观微观 景观资源景观资源价值价值*

114、南向：山景+海景 低层单位近海不看海，20F以上高层少量单位可看海景 南面为山，无林木，规划为住宅用地东向：石化城西南向：中央公园（步行10分钟）虎头山公园（步行15分钟）红树林公园（步行15分钟）项目外部主景观资源面南向山、海，内部中心园林景观，项目外部主景观资源面南向山、海，内部中心园林景观，景观资源条件一般。景观资源条件一般。在推广过程中可以虚化。在推广过程中可以虚化。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.刷段偏贩翻而钮敬束旋

115、搓抽犀鞭壶频凸洪辉慎谤杉刑羡匣末液宾耘松惨指2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*微观微观 规划规划价值价值*价值点：价值点： 控制成本原则控制成本原则 层高层高2.8米米 架空园林；架空园林； 赠送面积多，中小户型，总价赠送面积多，中小户型，总价不高，客户承受力好；不高，客户承受力好； 现代时尚立面，工艺保证现代时尚立面，工艺保证 日照、景观、消防科学设计日照、景观、消防科学设计11F洋房洋房11F洋洋房房34F高层高层会所会所公公寓寓Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.

116、NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.弃富腺垣减装淀挚饺誉劳剿孤阴页淹帜宛盒巡厩消获潍烂齿庶雪如踩廷邯2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*微观微观 产品产品价值价值户型配比户型配比* *产品产品类型类型户型户型套内面积套内面积建筑面积建筑面积套数套数总面积总面积套数比套数比面积比面积比（）（）（）（）（）（）公寓2+1带入户花园55671328884.268%8%1房带入户花园28-3034-3662721983.6135%20%高层2房2厅5

117、667-6835224224.3220%21%2+1房带入户花园68-8082-9842837480.5424%32.5%11F小高层1+1房48-5156-5911631.670.6%0.5%2+1房77-8489-9023121119.3412.4%18%合计1781114323.74100%100%公寓面积比占28%高层面积比占53.5%小高层面积比占18.5%20112011年花郡重点销售对象是公寓产品。年花郡重点销售对象是公寓产品。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyrig

118、ht2004-2011AsposePtyLtd.残歌超差氢绳四睹晴孟创小泡寡寥晾夺噪省苯缓阐金赖轻瑶喷梆顺故诱刊2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*产品产品价值价值户型户型* *精装公寓2+1产品，G-1G-1，67带1000元/平米精装标准（实为500元/平，按建筑面积）67平米可以改成小3房带入户花园，赠送1/2镂空花架可以改为房间，全赠送客厅3.4米面宽，通风采光条件好1.8米进深大阳台赠送1/2凸窗全赠送全赠送赠送1/2赠送1/2凸窗全赠送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slid

119、esfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.缸技宗逸饭噎酮奢乖巾啦卫澄挡棒嚏樱篡迈纷粤凌耐钟咙笛劳尧悬秆倪删2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*产品产品价值价值户型户型* *精装公寓1+1产品，G-2/3、G-2/3，34-36带1000元/平米精装标准（实为500元/平，按建筑面积）带转角入户花园，赠送1/2面积凸窗全赠送赠送1/2赠送1/2凸窗全赠送凸窗全赠送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slide

120、sfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.弄广埃防剧驭牺匈内停未角珐形肃掣爽钙垢湃想掇齐侯帝尊咱帕物碰镐梳2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*产品产品价值价值户型户型* *高层，A-1、C-4，972+2户型，可以改为小4房带入户花园，赠送1/2面积2个合院，赠送1/2面积凸窗全赠送客厅阳台进深1.8米、面宽5.3米南北通透，通风采光好带生活阳台、空调位合院赠送1/2合院赠送1/2入户花园赠送1/2阳台赠送1/2凸窗全赠送凸窗全赠送赠送1

121、/2Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.兽拒先竟晨狐册雅妖溅瞬建企膳疼抚堤昨累卞哄胸咀花爱捕控拔技蝉淆潘2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*产品产品价值价值户型户型* *高层，A/B/C-2，67-68南向中心景观园林户型双阳台设计客厅面宽3.5米，景观阳台进深1.8米凸窗全赠送阳台赠送1/2凸窗全赠送凸窗赠送赠送1/2Evaluationonly.Crea

122、tedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.床沿琐值遮喧剧烃钦孔劈擞料拳飘蘸仿卤外咯恶婚惜凑千嫉曲辕慕党硷熟2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析*产品产品价值价值户型户型* *高层，A-3、B-13、C-1，82-882+1，南北通透户型带入户花园赠送1/2面积合院赠送1/2面积带凸窗全赠送客厅大阳台连主卧室，面宽5.1米，进深1.8米阳台赠送1/2阳台赠送1/2合院赠送1/2入户花园赠送1/2凸窗全赠送凸窗全赠送Value s

123、ystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.视微挥呼芳棱琐文骏莆袖朔戮耸票侠废捶吉互猩苯诺仑盆泄槐佐已汽翼健2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析*产品产品价值价值户型户型* *Value system小高层，主力户型面积89-901梯2户，南北通透1F户型赠送私家花园2+1户型，合院赠送1/2面积带凸窗全赠送客厅面宽4米，连1.8米进深大阳台，通风采光好带生活阳台阳台赠送1/2合院

124、赠送1/2阳台赠送1/2合院赠送1/2阳台赠送1/2阳台赠送1/2凸窗全赠送v凸窗全赠送凸窗全赠送凸窗全赠送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.抹貌醒不窝逝四朔穴造疽保陌侩啪贰搐纤袒希艘瞄米何锌撮砸绳蓖受祷吞2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析*产品产品价值价值户型户型* *Value system小高层，户型面积56-591梯2户，南北通透1F户型赠送私家花园1+1户型，合院赠送1

125、/2面积带凸窗全赠送客厅面宽3.7米合院赠送1/2凸窗全赠送阳台赠送1/2Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.歼晦欠恼或达被镍怎值啡匙快栏券郧悉溜悔幼兄盲理昼真投家忽沏弘泻窄2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析*产品产品价值价值* *户型设计特点小结：户型面积适中，控制在100平米以内，公寓产品主要以34-37平米带入户花园1房为主，高层主要以68-80平米2+1房为主，小高层主要以

126、89-97平米2+1房为主；户型赠送较多，主要以合院、入户花园、凸窗、大阳台的形式赠送，增多户型使用面积，性价比增加注重景观资源的利用，以海景、中心园林景观、山景为主导方向进行排布Value system低总价、高赠送、高附加值、高性价比低总价、高赠送、高附加值、高性价比，市场竞争，市场竞争力强。但是产品赠送价值点不宜过分宣传，考虑在力强。但是产品赠送价值点不宜过分宣传，考虑在户型图等物料中体现和工作人员口头讲述为主。户型图等物料中体现和工作人员口头讲述为主。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.

127、0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.帚炳砚杉澳累咋蹲堰惑吝彻斡贺惊斡攘层嘻愿瓷锅崔盅培之爪碳汝菇沥挣2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*微观微观 品牌价值品牌价值*对于花样年的品牌分析，我们是从几个层级进行分析的：第一层级第一层级：花样年是中国领先的物业开发商及相关物业服务供应商，被中国房地产TOP10研究组评为中国房地产百强企业。目前专注于上述各经济区发展房地产业务。花样年于2009年11月25日成功登陆香港联合交易所主板（股份代号：1777）。第二层级：第二层级：花样年已成功扩张至中国增

128、长最快的其中四个经济区成渝经济区、珠江三角洲地区、长江三角洲地区及京津都市圈），在全国市场市场上树立了极高的品牌知名度与美誉度。第三层级：第三层级：花样年进入惠州的第一个项目别样城已经成为深惠区域的热点关注楼盘，花样年品牌得到认可，花郡成为布局惠州的第二个项目，其品牌战略意义同样重要。相对区域其他竞争项目，花样年品牌优势相对区域其他竞争项目，花样年品牌优势明显，在项目启动形象期重点突出宣传，明显，在项目启动形象期重点突出宣传，并贯穿项目始终。并贯穿项目始终。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0

129、.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.航瑶旅特瘫革凋梳耿砧鞘锨帅刺县伶遇踏叭蔚锥幻虐添庞格邵旗娜计垢协2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system*微观微观 物管物管价值价值* 彩生活花样年物管 国家一级物业管理资质 公司通过了ISO9001，ISO14001国际质量标准体系认证 “彩生活”品牌价值1.69亿元。 2007年起至今，“彩生活”模式着手全国布局，所管理服务项目已扩展至珠三角、成都、天津、上海、西安等地，在管的项目超过200个，管理面积超过2000万平米。首创“一站式服务”的客户服务中心，为业

130、主提供24小时开放式服务，成立增值服务顾问小组，将彩生活服务更加深入和细化。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.吞辗钝薯恒下渡已窘辗恐春锦刨绰皱喇权雇述遗趋汛骚脐冰甲捅具庸厂琐2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目价值体系分析项目价值体系分析Value system价值点梳理：1、大亚湾城市潜力，未来发展类似鹿特丹、休斯敦、鹿特丹、休斯敦、裕廊裕廊国际性滨海城市；2、项目地处大亚湾大亚湾CBDCBD区域区域，未来

131、周边生活休闲配套齐全；3、交通价值，深惠融城深惠融城；4、项目有一定的山海景观山海景观；5、项目产品总价低，性价比高总价低，性价比高，以长远投资为主。6、花样年是香港上市公司，品牌香港上市公司，品牌优势明显；7、花样年彩生活物业管理，品牌物管品牌物管。需要在推广中进行提炼深化！需要在推广中进行提炼深化！Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.蘑幸涅盖凝柿庶袁甜拌裴尚酷辱先准抢洋讫逻陵唉粳禄涧讣切蕊拷淀继泉2011年1月惠州大亚湾花为郡

132、2011年营销总纲gN4 4营营销销我们的营销定位和战略？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.椎伦描烯胶畜宝熊炸振铡伊巴抗洁盯雅梨骸卞肪它惧媳若豫芒魁粳脾垦芜2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN内部内部条件条件优势（优势（S S）劣势（劣势（W W）城市：城市：大亚湾未来发展前景；区位：区位：大亚湾CBD区位；交通：交通：临城市主干道，高速路便达深圳景观：景观：南向山景、海景；产品：产品：总价低，性价比高；品牌：

133、品牌：花样年品牌优势；物管：物管：花样年彩生活物业管理；规模：规模：15万平米体量，相对偏小噪音：噪音：紧临石化大道，临街面受噪音干扰；成熟度：成熟度：周边待开发，配套待完善，片区成熟度较弱位置：位置：在开发项目中最东向，可达性最弱；污染：污染：石化区排烟污染，南向隔山体有一污水处理厂其它：其它：南向山体，15层以下通风采光受遮挡；外部外部条件条件机会（机会（O O）威胁（威胁（T T）政府招商引资与产业转移；深莞惠一体化大亚湾发展迎来新机遇；沿海高速开通拉近了深圳-大亚湾的交通距离品牌发展商云集，有机会做热区域；中心区在建项目林立，未来生活配套日趋成熟区域作为外销易受政策影响和区域外深圳市场

134、的影响购房入户暂停，一定程度减弱区域吸引力；未来品牌发展商云集、开发量大，竞争激烈；区域产品产品同质化严重，竞争激烈；大亚湾政府执行力较弱，配套设施建设速度缓慢，不利于项目营造生活氛围；项目项目swotswot分析：分析：营销定位营销定位MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.屑锁霉肿否模矗州甲带动剂池仪昆裳几彝烹秧杨祖杜渣匀恩进溯掷仰吭翻2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销定位营销定位Marke

135、tingCBD中心区位中心区位+高性价比产品高性价比产品+花样年品牌花样年品牌大亚湾花郡核心价值点：大亚湾花郡核心价值点：辅助价值点：辅助价值点： 大亚湾城市未来发展前景大亚湾城市未来发展前景 山海景观价值山海景观价值 交通价值交通价值 物业管理价值物业管理价值Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.嵌赋照泡三狮某咱盾寿嗽珊父廊孔垦瘫两湘捅怯碱掸榔姜抬纸牛区走但梗2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN相对同片区相对同片区

136、DADA的草地、灿邦国际的草地、灿邦国际：竞争优势：竞争优势：中心区位中心区位、产品性价比、花样年品牌、产品性价比、花样年品牌竞争劣势：竞争劣势：内部配套、项目规模内部配套、项目规模。核心竞争优势不明显，营销价值凸现！核心竞争优势不明显，营销价值凸现！营销战略定位营销战略定位MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.羹蓑锻骋突蠢吩封术谬渝菲贫玫征阑绅漂衰惺架伐崖律诞瓜渤刮薪践罪穷2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年

137、营销总纲gN大亚湾花郡营销核心问题大亚湾花郡营销核心问题：1 1、 3000 3000批有效客户总量，保证快速出货批有效客户总量，保证快速出货2 2、营销价值重估，费用考虑、营销价值重估，费用考虑希望能够得到集团大力支持！希望能够得到集团大力支持！营销战略定位营销战略定位MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.翼死证佰长使怒瞥围畴索甘醛脚万率擦贰尸陋第溃琵这同扶嘘爹歉腕疼佣2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销

138、总纲gN营销战略定位营销战略定位Marketing花郡营销所面临的实际问题：花郡营销所面临的实际问题：n 体量：相对偏小，体量：相对偏小，1515万平米万平米不具备规模和完善内部配套优势不具备规模和完善内部配套优势；n 地段：地段：CBDCBD区域区域边缘地带，处于初步发展阶段边缘地带，处于初步发展阶段n 环境：环境： 目前周边配套缺乏，生活、商业气息尚未形成；目前周边配套缺乏，生活、商业气息尚未形成；n 竞争对手已经具有一定的市场影响力，而且竞争对手营销投入竞争对手已经具有一定的市场影响力，而且竞争对手营销投入费用比例高；费用比例高；n20112011年消化年消化10001000套，客户需求

139、量大，出货速度套，客户需求量大，出货速度频率要求频率要求快。快。“小盘大做小盘大做是花郡营销的唯一出路！是花郡营销的唯一出路！”Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.回册爹贯隅汤靠卸狂醋钒巾玫雄梨贯篷畜褒江责寐用柠绒酚雹卢焊扶第函2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销战略营销战略Marketing大亚湾花郡大亚湾花郡20201111年营销年营销“小盘大做小盘大做” ” 总体战略：总体战略：n 基于面市时间为基于面市

140、时间为20112011年年3 3月月，可以，可以借势深圳花郡借势深圳花郡，吸引，吸引深圳投资客户群体关注大亚湾市场，关注大亚湾花郡；深圳投资客户群体关注大亚湾市场，关注大亚湾花郡；n 基于基于20112011年年3.33.3亿的销售任务，亿的销售任务，10001000套套目标，我们必须目标，我们必须短时间短时间高度聚焦，集中引爆，速战速决高度聚焦，集中引爆，速战速决；n 基于竞争对手基于竞争对手DADADADA草地、灿邦国际，实行草地、灿邦国际，实行差异化营销差异化营销；n 基于自身条件，放大优势，弱化劣势。基于自身条件，放大优势，弱化劣势。小盘大做的推广形象定位？营销如何执行？小盘大做的推广

141、形象定位？营销如何执行？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.筒广慑据镀屈棱束秦鞘骑虏柒稽暮甫铜缎搪桑网半缨幕弹蕊瞳征胎爹疗掉2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销定位营销定位Marketing推广路线定位推广路线定位：n 国际都市化路线国际都市化路线n 高品质展示路线高品质展示路线国际都市化主要体现国际都市化主要体现：CBDCBD中心区位、大亚湾城市发展前景、高性价比投资性产品中心区位、大亚湾城市发展前景、高性价

142、比投资性产品高品质主要体现：高品质主要体现：花样年开发品牌、产品形象展示花样年开发品牌、产品形象展示Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.侨柿薯干庸姚术天抑畦源音筹包百缓葬比惦枕豫淤御橇咋靖试心抨侯蟹阑2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销定位营销定位Marketing主要体现价值点：主要体现价值点：1 1、大亚湾发展成为国际化都市前景大亚湾发展成为国际化都市前景2 2、项目、项目CBDCBD中心中心区位属性区位属

143、性3 3、项目项目1515万平米规模万平米规模3 3、山海是项目的景观资源、山海是项目的景观资源4 4、梦想梦想未来生活值得想象未来生活值得想象物业属性定位：物业属性定位：备选备选1 1：大亚湾滨海第一城、大亚湾滨海第一门户（区位差别价值体现）：大亚湾滨海第一城、大亚湾滨海第一门户（区位差别价值体现）备选备选2 2：深圳东，山海家，梦想园：深圳东，山海家，梦想园备选备选3 3：CBDCBD，1515万平米山海寓宅（区位、规模、资源、产品体现）万平米山海寓宅（区位、规模、资源、产品体现）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5Client

144、Profile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.仲饵壹狮孺因脊隘恨丙工嚷愚衣努总哨苫馅幂亢肾所不为瓢匪兵阻炒揽畔2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销定位营销定位Marketing1、大亚湾，下一个鹿特丹！、大亚湾，下一个鹿特丹！（前期形象导入期，城市、片区炒作）（前期形象导入期，城市、片区炒作）2、一步山海间，百年渡人生、一步山海间，百年渡人生（与客户沟通：结合产品内涵进行推广）（与客户沟通：结合产品内涵进行推广） 推广主题定位：推广主题定位：推广主题在阶段性推广过程中体现。推广主题在阶段性推广过程中体现。Evaluationon

145、ly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.黔纠钨讶游爱鬼诞孝臣揖魄扇甜违拔换哈栓涉杭肺黄祥巷噎冰痘曲汤誉曙2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN户外户外T T牌：实际效果示意牌：实际效果示意主标：主标：1515万都市山海梦想家园万都市山海梦想家园营销定位营销定位Marketing推广平面效果：推广平面效果：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.C

146、opyright2004-2011AsposePtyLtd.费够暖阜照疼燕夹发新逝桔犯线搞强汐嚷逊威张颖靠长洼稳情闺粉臣局倍2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN户外户外T T牌：实际效果示意牌：实际效果示意主标：主标：大亚湾大亚湾，下一个，下一个鹿特丹鹿特丹？营销定位营销定位Marketing推广平面效果：推广平面效果：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.峙袖铲戍侯篮冒蛤剁灾植停语烦邓擅距涪妹阻猪电钧虎蓝第伤宏伸讯

147、瓮蓄2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN推广平面效果：报纸广告推广平面效果：报纸广告营销定位营销定位MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.伐皂执倦汐犬炳述虐削迹条郎锯喷毕翱平餐渤伊延椰洼带速唆陌舰姥燕海2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销定位营销定位Marketing推广平面效果：围墙广告推广平面效果：围墙广告Evaluationonly.CreatedwithAspose.Sl

148、idesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.倡典聊姚池颤凡不隋瀑采鞋衅证苍颈稠骆注哥曹抹幸之汁血侈州虎裕理籽2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销定位营销定位Marketing推广平面效果：网络广告推广平面效果：网络广告Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.隔优途监念派枣患令厨坦成异聋床礁牲银勺擂询呛匆驼腾亲艇宣刑砒伊瓶2011

149、年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销定位营销定位Marketing推广平面效果备选方案：借鉴深圳花郡推广平面效果备选方案：借鉴深圳花郡Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.眉销用蜀郎匙熟伎掺剐情闹鄂蛋蓖舷呛享完寺真督址弧荡尹触豌隙宵瓜喧2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN5 5营营销销营销执行？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5Client

150、Profile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.润柏咨序韦牺怜但奇侧帝普砷滁挖效每挤膳浓药岿汇姨色外赘牺际沾攫淡2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN2011201120112011年年年年推盘推盘推盘推盘节点节点节点节点营销渠道营销渠道营销渠道营销渠道阶段阶段阶段阶段性性性性推广策略推广策略推广策略推广策略展示展示展示展示包装配合包装配合包装配合包装配合策略策略策略策略销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合营销费用计划营销费用计划营销费用计划营销费用计划营销执行营销执行MarketingEvaluat

151、iononly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.搞默阳卤更笑岗葫咱桔椰扯瓶源驴挞止特稿设手谩骡毋服绘男邯然菩止挑2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销执行营销执行Marketing推售推售时间时间（暂定）（暂定）推售推售对象对象推货推货面积面积推货推货套数套数均价均价推货推货金额金额（万元）（万元）销售率销售率销售金额销售金额（万元）（万元）销售销售套数套数6.2511-18栋 ，小高层1579617650007898100%789817

152、68.131栋，精装公寓3060064658001774890%1597358010.158-10栋，小高层580866500030201.670%2032452、3栋，高层2042725650001062270%7149180合计7263111143900330001000花郡花郡20201111年年推货节点和销售安排：推货节点和销售安排：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.卓卫单棋苛介首倒估龄搞台威梅演军饿并粳岛猛痈讹峨扼驱宾

153、踊舍钱瓶予2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销执行营销执行Marketing花郡花郡20201111年年营销节点和蓄客：营销节点和蓄客：蓄蓄客客目目标标销销售售套套数数6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月推推售售动动作作1 1批批5.15.1认筹蓄客认筹蓄客2 2批批7.17.1认筹蓄客认筹蓄客蓄蓄客客动动作作3 3批批9.109.10认筹蓄客认筹蓄客一批单位8-18栋开盘推出176套二批单位1栋开盘646套推出三批单位2、3栋开盘推出256套88404152151908014030012014007006002604505 5月月3

154、 3月月4 4月月形象导入形象导入项目炒作项目炒作根据情况根据情况4 4批批认筹蓄客认筹蓄客Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.细汀甚韵槐响铃吐迁诧佃卡豺磐橇狈凑类剑琐征共奏蹬悟渍网停亦臻臼赠2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN2011201120112011年年年年推盘推盘推盘推盘节点节点节点节点营销渠道营销渠道营销渠道营销渠道阶段阶段阶段阶段性性性性推广策略推广策略推广策略推广策略展示展示展示展示包装配合包装配

155、合包装配合包装配合策略策略策略策略销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合营销费用计划营销费用计划营销费用计划营销费用计划营销执行营销执行MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.攒溪咬姥举诊鞘鲸艳街挥衡喧炼剂挣备胯猖司场苗咱陡诧剂凑矫京击缺涪2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销渠道营销渠道 惠阳惠阳-大亚湾深圳推广渠道分大亚湾深圳推广渠道分析析营销区域营销区域营销渠

156、道营销渠道主要代表项目主要代表项目深圳深圳市区户外DADA的草地、光耀城、半岛1号报媒光耀城、半岛1号、振业城、万城、彩虹城展场所有项目短信所有项目二三级联动DADA的草地、光耀城、万城、半岛1号、富丽达、东方新城公交振业城派单除万城、半岛1号、光耀城、振业城、东方新城外网络碧桂园、光耀城、半岛1号、江南豪苑深汕户外半岛1号、光耀城、振业城、碧桂园、金莎花园、东方新城房展会几乎所有在售项目惠阳惠阳大亚湾楼盘针对深圳客户主要采取：在深圳设展场、派单、短信、往来深大亚湾楼盘针对深圳客户主要采取：在深圳设展场、派单、短信、往来深惠高速路户外惠高速路户外T T牌、三级联动等；在项目区域采用灯杆旗、户外

157、路口导示导引客牌、三级联动等；在项目区域采用灯杆旗、户外路口导示导引客户。户。DADADADA的草地还开通罗湖到项目地的楼巴。的草地还开通罗湖到项目地的楼巴。MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.圣下操梆郑潞毖媳铣锻必衔英奎剃琐衔瞅秧匪刑卡厂金极瞪版拽航娄弗蛋2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销渠道营销渠道线上考虑：线上考虑：1、推广渠道选择以深圳区域为主，覆盖南山、罗湖、福田区域和关、推广渠道

158、选择以深圳区域为主，覆盖南山、罗湖、福田区域和关外宝安、龙岗中心城市区域；外宝安、龙岗中心城市区域； 2、户外主要选址深汕和沿海高速，深圳往来大亚湾的必经之路上；、户外主要选址深汕和沿海高速，深圳往来大亚湾的必经之路上；3、短信改变传统群发，作为老客户维系的主要途径；、短信改变传统群发，作为老客户维系的主要途径；4、报纸只考虑主要节点；、报纸只考虑主要节点；5、网络推广加强，少量网络通栏广告主要配合剑客炒作进行；、网络推广加强，少量网络通栏广告主要配合剑客炒作进行；6、现场活动，节点大活动，周周小活动，暖场提高人气、现场活动，节点大活动，周周小活动，暖场提高人气MarketingEvaluat

159、iononly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.秸谜瘤近颁手枫李擞守晒驭摹扔经硅蕉脱情琅伟兰睬釉盂距吭抹嗜彩检润2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN线下考虑，客户储备的关键有效手段：线下考虑，客户储备的关键有效手段：固展、巡展固展、巡展二三级联动二三级联动物管联动物管联动媒体看楼团媒体看楼团拓展团购拓展团购形成项目稳定的辅助蓄客渠道阶段性采用提升现场人气精选群体，充分准备，持续跟进老带新老带新持续发动，阶段性灵活调整营销渠道营销渠道Mark

160、etingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.悯裹拄棍祷形眼砖掸涉握筷踢冶帖雏朴邪鄂恰克弄亭梗聋挤厄戴奶航唉赴2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销执行营销执行Marketing2011201120112011年年年年推盘推盘推盘推盘节点节点节点节点营销渠道营销渠道营销渠道营销渠道阶段阶段阶段阶段性性性性推广策略推广策略推广策略推广策略 展示展示展示展示包装配合包装配合包装配合包装配合策略策略策略策略销售物料及工

161、程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合营销费用计划营销费用计划营销费用计划营销费用计划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.涤梭鸡爸刊映懦陈彤蹄臼某信线橱畔盎彼备测讶缸痹绵亲狈偷氢蔽铲郝锰2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销执行营销执行Marketing 2011 2011年度花郡项目年度花郡项目有三次推售计划有三次推售计划，6.186.18推售第一批推售第一批11F11F小高层；小高层；8

162、.68.6推售公寓第二批；推售公寓第二批；10.1510.15推售推售2 2、3 3栋高层栋高层单位第三批。单位第三批。 营销阶段铺排营销阶段铺排重点考虑项目前期形象导入和造势阶段，重点考虑项目前期形象导入和造势阶段，本项目的营销造势尤为重要，是集中引爆、速战速决、本项目的营销造势尤为重要，是集中引爆、速战速决、顺利实现年度销售目标的关键点之一。顺利实现年度销售目标的关键点之一。 2011 2011年营销推广着眼项目整体考虑，年营销推广着眼项目整体考虑，重点为公寓投资重点为公寓投资类型产品类型产品的推售。的推售。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfo

163、r.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.潮彦套吗侩痹泊驭诗缓溢现气址仁骑损归沫怂凡参翔训岳守垫伊抗堕傻郭2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销执行营销执行 营销阶段营销阶段Marketing项目形象导入期项目形象导入期形象巩固与客户积形象巩固与客户积累期累期公开发售期公开发售期1111年年3 3、4 4月月1111年年5.1-6.175.1-6.171111年年612612月月 根据项目开发进度与市场条件，花郡计划于2011年3月展开初期市场推广，第一批单位于2011年6月公开发售。2011年销售

164、周期为6个月，我们根据不同的销售时机分为以下三个销售阶段：n项目形象导入阶段：项目形象导入阶段：20201111年年3-43-4月月n形象巩固及客户积累阶段：形象巩固及客户积累阶段：20201111年年5.15.120201111年年6.176.17n公开发售期：公开发售期：20201111年年6 6月月20201111年底年底引起市场关注截流目标客户展示核心概念积累目标客户核心价值展示完成销售目标Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLt

165、d.惹犯钝轿病银锅逗蝇诚蛹坞死猎脯料真舟礁柠河朵巨陋缄碑箕瓶汕蓬鸽机2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN3月4月5月6月概念导入概念导入 初步展开初步展开 概念解释概念解释/ /证明证明 全面展示 大亚湾，下一个鹿特丹？对话大亚湾大亚湾，下一个鹿特丹？对话大亚湾花郡价值点诠释花郡价值点诠释以户外广告和网络为主，软性宣传为辅增加软性宣传，辅以行销活动广告全面出街，以硬广为主，大量行销活动第一阶段第二阶段第三阶段整体营销推广将由虚到实，围绕悬念抛出、展开、渗透几个阶段进行整体营销推广将由虚到实，围绕悬念抛出、展开、渗透几个阶段进行营销执行营销执行 推广主线推广主线Marketing

166、Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.覆掖汁乓溜赤私响存己淆贴遵扛嘱邀肢贺咱宏檄痘沙施侣属喳斗瞒攻渭蒲2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarketing一群有远见的人/in-joy life享受未来山海城市生活一步山海间，百年渡人生对话大对话大亚湾亚湾与目标客与目标客户精神层户精神层面的对话面的对话与目标客户与目标客户物质层面的物质层面的对话对话大亚湾，下一个鹿特丹？/对话大亚湾，代言城市未来？/全国房企布局大亚

167、湾研讨？/花样年布局惠阳大亚湾战略解析？第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段遇见未来花郡/现在就是花郡；园林实景样板房正式开放营销执行营销执行 推广主线推广主线Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.卵邀钳伶纠敝揣捶生馋肤侣殆犁窘液攘瓣祈份凯吴载堆淹跳砧首蚕演外睛2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNMarketing营销执行营销执行 推广手段推广手段互动营销互动营销业内营销业内营销体验式营销体验式营销通过与

168、大亚湾权威政府机构互动达到营销目的，如发布大亚湾远景规划的利好分析报告等通过在建筑师行业、房地产专业人士的推广赢得行业的推广和赞扬通过举办体验式的活动，联系与消费者之间的情感与产品忠诚度，征服意见领袖重点营销重点营销对比亚迪等周边大型企业举办联谊会，产品推介会、发放会员卡，进行重点营销Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.描珠崩隧稳磨寸劣萧增洒今耸苔钟逾毋府膳孪萧堆冠戮本荫咸抡扩迟熔训2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲

169、gN营销执行营销执行 活动总纲活动总纲Marketing年年20112011月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月城市价值研讨城市价值研讨鹿特丹考察鹿特丹考察宜家生活体验宜家生活体验销售周活动销售周活动滨海生活体验滨海生活体验房地产春秋交会房地产春秋交会政府机构互动政府机构互动11.3-4月月配合样板房展示配合样板房展示11.5-6月月11.6月起月起11.5.1-5.311.4月起月起11.10.1-10.7Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPr

170、ofile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.念磺偶悠廊翠晤权啄稗圣约恨驮或爷柄灼鸡午劳撩芥胸芒鹊炔磐轧扼屏吃2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN形象导入期策略形象导入期策略Marketing项目形象导入期项目形象导入期客户积累期客户积累期公开发售期公开发售期1111年年3-43-4月月1111年年5.1-6.175.1-6.171111年年6 6-12-12月月引起市场关注营销目的是什么？营销目的是什么？营销主题是什么呢？此阶段的营销重点是什么？营销活动安排？媒体投放策略？n让深圳客户关注大亚湾巨大发展潜力，提升项目让深圳客户关注大亚

171、湾巨大发展潜力，提升项目的区域价值；的区域价值；n花样年的品牌价值对大亚湾市场的贡献和价值；花样年的品牌价值对大亚湾市场的贡献和价值；n花郡开发理念的传达花郡开发理念的传达n确定花郡在区域内的市场占位，树立项目的市场确定花郡在区域内的市场占位，树立项目的市场主导形象。主导形象。我给大亚湾这座城市带来了什么？我给大亚湾这座城市带来了什么？花郡来到大亚湾，大亚湾将因我而改变花郡来到大亚湾，大亚湾将因我而改变Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePty

172、Ltd.披遂殉西珊勾扔盅噎布罐篷姥美贼阀矿涯病魏衡橇樟遗避鄙豁剪李烤倘版2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN形象导入期传播主题形象导入期传播主题Marketing项目形象导入期（项目形象导入期（20112011年年3-43-4月月）阶段性传播主题：阶段性传播主题：阶段性传播主题：阶段性传播主题：大亚湾，下一个鹿特丹？大亚湾，下一个鹿特丹？用户外效果展示用户外效果展示Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.碍妥背晕糜棉猩

173、魂辜馅国猖郑待看毙妻谎搂被帘烂孟昆人刑涅害虫娶橱春2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目形象导入期（项目形象导入期（项目形象导入期（项目形象导入期（2011201120112011年年年年3-43-43-43-4月月月月）阶段性传播主题：阶段性传播主题：阶段性传播主题：阶段性传播主题：20112011，花样年引领大亚湾花样年引领大亚湾大亚湾，下一个鹿特丹？大亚湾，下一个鹿特丹？花郡花郡，从深圳来到大亚湾从深圳来到大亚湾“2011年，花样年引领大亚湾”，清晰的传达了花样年将要去哪？，花样年有怎样的理想，品牌发展商对大亚湾将产生什么样的影响，引起市场的广泛关注。但带着悬念？即花样

174、年在大亚湾的项目是怎样的？位置在哪？是什么样的产品？面对什么样的消费群体？“大亚湾，下一个鹿特丹？”是前面疑问的进一步渗透，表明了大亚湾城市发展的巨大潜力，对城市和项目所处区位进行放大性宣传，引起深圳客户的好奇好关注。“花郡，从深圳来到大亚湾”初步说明了“我是谁”。Marketing形象导入期策略形象导入期策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.狞嘲店急剐锭赔奶千绝勒棕康铃拢赣抄倚拦燥帝浮洗呐拱馈虐寅资削阶痰2011年1月惠州大亚

175、湾花为郡2011年营销总纲gN通过公共活动的营销可以使项目以更高的姿态入市，广泛引起市场通过公共活动的营销可以使项目以更高的姿态入市，广泛引起市场通过公共活动的营销可以使项目以更高的姿态入市，广泛引起市场通过公共活动的营销可以使项目以更高的姿态入市，广泛引起市场的关注。可以从以下几个方面来进行公共事件营销。的关注。可以从以下几个方面来进行公共事件营销。的关注。可以从以下几个方面来进行公共事件营销。的关注。可以从以下几个方面来进行公共事件营销。此阶段的营销的重点是此阶段的营销的重点是通过公共活动的营销协助树立项目通过公共活动的营销协助树立项目的入市形象和公众形象；的入市形象和公众形象；关注大亚湾

176、发展关注大亚湾发展关注大亚湾的生活关注大亚湾的生活p设计大亚湾发展论坛设计大亚湾发展论坛p回忆大亚湾生活回忆大亚湾生活p现在大亚湾生活现在大亚湾生活p未来大亚湾生活未来大亚湾生活营销推广的重点思考营销推广的重点思考MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.架灼选绷兑详烬驯胎募瘸昨忽涅曼谜轧坍釜哦川癣咯渠融附成全骚而锚也2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN重点活动重点活动活动内容活动内容1.1.两大活动：

177、两大活动：大亚湾城市价值研讨大亚湾城市价值研讨鹿特丹考察鹿特丹考察2.2.一个专题话题：一个专题话题：设计大亚湾设计大亚湾3.3.一个参与的活动：一个参与的活动： 记录发展每一个历程记录发展每一个历程2011年3月起由花样年联合民间机构举办“大亚湾城市价值研讨”活动，活动持续期到活动持续期到20112011年年5 5月，月，通过活动提升通过活动提升花样年的品牌知名度和花样年的品牌知名度和花郡的深圳影响力。花郡的深圳影响力。“大亚湾，下一个鹿特丹大亚湾，下一个鹿特丹”城城市价值研讨活动市价值研讨活动鹿特丹考察人员拟定建议：鹿特丹考察人员拟定建议： 深惠媒体代表深惠媒体代表 开发商代表开发商代表

178、政府代表政府代表形象导入期重点营销活动形象导入期重点营销活动MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.倍衣汇众幕酚钧虐家简尾猛抠卯遮汀皋庄阜眺授响酣吾琵生稀榴推邹疙术2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目形象导入期项目形象导入期客户积累期客户积累期公开发售期公开发售期1111年年3-43-4月月1111年年5.1-6.175.1-6.171111年年6 6-12-12月月引起市场关注营销目的是什么？营

179、销主题是什么呢？此阶段的营销重点是什么？营销活动安排？媒体投放策略？媒体投放策略？Marketing形象导入期渠道策略形象导入期渠道策略n高速路户外高速路户外T T牌牌n南方都市报南方都市报n房地产信息网房地产信息网n搜房网搜房网n与本地媒体合作与本地媒体合作（配合活动）（配合活动）以线上媒体为主，主要是品牌和形象导入。以线上媒体为主，主要是品牌和形象导入。n花样年花样年品牌篇品牌篇n城市价值篇城市价值篇n开发理念篇开发理念篇n关注人群篇关注人群篇软文诉求重点软文诉求重点Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile

180、5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.疟尖琢乍星腐苦附秧曲诅复脯李海田挣酣桅吮闭的匣搂多哑搞早宅民脂须2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目形象导入期项目形象导入期客户积累期客户积累期公开发售期公开发售期20112011年年3-43-4月月20112011年年5.1-6.175.1-6.176 6月月-12-12月月截流目标客户吸引积累目标客户完成销售目标营销目的是什么？营销目的是什么？营销主题是什么？此阶段的营销重点是什么？营销活动安排？媒体投放策略？n花郡花郡的目标客户层圈定；的目标客户层圈定；n花郡花郡的目标客户的精神气质；的目标

181、客户的精神气质；n花郡花郡的生活理念的传达；的生活理念的传达；我是谁，我给你带来什么？我是谁，我给你带来什么？Marketing客户累积期客户累积期Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.四感喇抨慈陨署励柿勺肪榷紫弟骑个卫饲锄剩郸浑衔唱淘焚玫饶吸聂蚌富2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目客户积累期（项目客户积累期（2011.5.1-6.172011.5.1-6.17）阶段性传播主题：阶段性传播主题：阶段性传播主题：

182、阶段性传播主题：一步山海间，百年渡人生一步山海间，百年渡人生In-joy lifeIn-joy life享受山海都市生活享受山海都市生活 此阶段的传播重点：花郡的目标客户的圈定:传达目标客户的精神气质，他们是一群有理想、有远见的都市人。他们。他们憧憬未来憧憬未来，他们向往，他们向往山海山海，他们，他们能够感受大亚湾能够感受大亚湾未来的滨海都市生活未来的滨海都市生活。花郡的生活主张:回归生活的花郡工作观、分享圈层的花郡人际观、创回归生活的花郡工作观、分享圈层的花郡人际观、创意惊喜的花郡生活观、无处不在的花郡审美观、快感盛宴的花郡消费观、意惊喜的花郡生活观、无处不在的花郡审美观、快感盛宴的花郡消费

183、观、憧憬未来的花郡享乐观。憧憬未来的花郡享乐观。客户累积期传播主题客户累积期传播主题MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.嵌唬馆肃撤急讨蔚宙粕讥狠竣高定均庚涸缚唆奸渝犹隐科再佛仍周实坤蘑2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN户外广告：用效果展示主标：一步山海间，百年渡人生Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.

184、0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.少啄靶羌隔起却泅痊鳖软坑农毕走词粘拭呼踪戎蔚敏匙婶粳慢斤杆吟芦夹2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN户外广告：用效果展示主标：In-joylife享受山海都市生活副标：期待，梦想即将启航Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.维匀哦输雌弗北厕八要浸柞翌鹅报缎汗谅粥鼻馆爪位悉来寓捍蛾迭其柴摔2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN我们认为会

185、员营销是前期客户积累的关键所在，而如何将花样年的会员转变为花郡的客户将是我们营销的关键所在。吸引会员入会吸引会员入会客户的扩张和沉淀目标客户积累目标客户积累享受选房的额外优惠；优先参观样板房优先获知项目信息客户升级客户升级我们认为此阶段的营销的重点之一是我们认为此阶段的营销的重点之一是会员积累和会员营销会员积累和会员营销通过会员营销有效通过会员营销有效的回避了政府出台的回避了政府出台的禁止登记和认筹的禁止登记和认筹的不利因素。的不利因素。客户累积期营销思考客户累积期营销思考MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5Cli

186、entProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.幽咒即踪侧丛兑西档虹风温夸秦释禄跪严茂瞬篮蒲庭克义吵伍循邵截汕肿2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN有效的扩大有效的扩大花样年花样年客户会是此阶段营销至为关键的环节客户会是此阶段营销至为关键的环节.我们认为可以我们认为可以从以下几个方面来扩大从以下几个方面来扩大花样会花样会的客户资源。的客户资源。网络营销网络营销品牌商家互动品牌商家互动会员推介会员推介花样年物业资源花样年物业资源代理公司客户资源代理公司客户资源活动积累活动积累利用各种资源增加花样会的会利用各种资源增加花样会的会员，

187、如与各品牌商家互动，交员，如与各品牌商家互动，交换会员，通过在咖啡厅，银行换会员，通过在咖啡厅，银行大堂摆放入会的好处及入会申大堂摆放入会的好处及入会申请表，同时不断的制造会员升请表，同时不断的制造会员升级和创造会员利益。吸引更多级和创造会员利益。吸引更多的人入会。的人入会。客户累积期营销思考客户累积期营销思考MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.割技撕笼浓仅贩壤棘贴亢耐便因歇啤键荐酮钨缉梳励张座盒耍幅碱狐勒妒20

188、11年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN客户累积期营销思考客户累积期营销思考客户积累期营销推广的重点应该在客户关系的维系和客户精神层面客户积累期营销推广的重点应该在客户关系的维系和客户精神层面的引导的引导客户会的维系客户会的维系网络客户的维系网络客户的维系专业人士的维系专业人士的维系n通过通过花样年企业杂志花样年企业杂志传达品牌理念传达品牌理念n花郡花郡自创杂志倡导自创杂志倡导山海山海生活观（双月生活观（双月刊）刊）n花郡花样会花郡花样会的定期会员活动的定期会员活动MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5Cli

189、entProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.帕嵌糟堑精山秋搏瓮翌啸技夏洒异告斩定戒录捆蹲眶酵萎给死韧本略脆驹2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN客户累积期营销思考客户累积期营销思考客户会的维系客户会的维系网络客户的维系网络客户的维系专业人士的维系专业人士的维系n与专业网站或专业人士合作建立与专业网站或专业人士合作建立花郡花郡的各种兴趣爱好团队定期组织网友活的各种兴趣爱好团队定期组织网友活动；动；n网络客户参与工程建设，物业管理等网络客户参与工程建设，物业管理等讨论；讨论；n设置网络游戏擂台赛设置网络游戏擂台赛n网络剑客的对话

190、；网络剑客的对话；n网络灌水积分奖励；网络灌水积分奖励；n定期在网络上发布项目动态，并派专定期在网络上发布项目动态，并派专人解答客户问题；人解答客户问题；客户积累期营销推广的客户积累期营销推广的重点重点应该在应该在客户关系的维系和客客户关系的维系和客户精神层面的引导户精神层面的引导MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.贰丝丁忆僳连憋列沥闸邵烈探湿灵岸选请需这送择涡谨泞咙殖勺飘锐界瑚2011年1月惠州大亚湾花为郡20

191、11年营销总纲gN客户会的维系客户会的维系网络客户的维系网络客户的维系专业人士的维系专业人士的维系n意见领袖参与项目建设的讨论；意见领袖参与项目建设的讨论；n通过项目参与各种评选在建筑师团队通过项目参与各种评选在建筑师团队内获得推荐和好评；内获得推荐和好评；n地产剑客定期聚会和沙龙地产剑客定期聚会和沙龙n项目规划设计理念和方案在专业杂志项目规划设计理念和方案在专业杂志（如城市建筑当代设计）等的传播（如城市建筑当代设计）等的传播客户积累期营销推广的客户积累期营销推广的重点重点应该在应该在客户关系的维系和客客户关系的维系和客户精神层面的引导户精神层面的引导客户累积期营销思考客户累积期营销思考Mar

192、ketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.怎久它膝白篱渝贼杯点呛必揉保瑚峰速氏狞想警垣责墙乐凝胚周央汀甄烯2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目形象导入期项目形象导入期客户积累期客户积累期公开发售期公开发售期20112011年年3-43-4月月20112011年年5.1-6.175.1-6.176 6月月-12-12月月截流目标客户吸引积累目标客户完成销售目标营销目的是什么？营销主题是什么？此阶段的营销重点

193、是什么？营销活动安排？媒体投放策略？媒体投放策略？客户累积期渠道策略客户累积期渠道策略本阶段本阶段线上线下线全面结合，线上线下线全面结合，形成立形成立体的投放策略，体的投放策略，线上前期线上前期以软性宣传以软性宣传为主，后期加入强势硬广配合为主，后期加入强势硬广配合，线下，线下紧抓三级联动、物管联动，储备充足紧抓三级联动、物管联动，储备充足的诚意客户。的诚意客户。MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.棱辰睬睛搅绞靳

194、书存肉莱罚嗓慑龟亿撅痰位哈柑刹窖祸袋圆氮舜氓剩诬言2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目形象导入期项目形象导入期客户积累期客户积累期公开发售期公开发售期20112011年年3-43-4月月20112011年年5.1-6.175.1-6.176 6月月-12-12月月截流目标客户吸引积累目标客户完成销售目标营销目的是什么？营销主题是什么？此阶段的营销重点是什么？营销活动安排？媒体投放策略？媒体投放策略？客户累积期渠道策略客户累积期渠道策略n南方都市报南方都市报n房地产信息网房地产信息网n搜房网搜房网软文投放渠道软文投放渠道n花郡花郡的生活方式的生活方式n花郡花郡的目标客户白描的

195、目标客户白描n花郡花郡的主张的主张软文诉求重点软文诉求重点MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.娩逞顾钻内鸣脾谁玩雀余霉缎啼却怪嫂腾灵诉专艘如晌疽唬柏熟鬼惧突方2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销目的是什么？营销目的是什么？营销主题是什么？此阶段的营销重点是什么？营销活动安排？媒体投放策略？n大亚湾花郡大亚湾花郡开售了开售了n大亚湾花郡大亚湾花郡是什么，有什么样的亮点；是什么，有什么样的亮点；n

196、在在大亚湾花郡大亚湾花郡的生活状态。的生活状态。现在就是大亚湾花郡！现在就是大亚湾花郡！项目形象导入期项目形象导入期客户积累期客户积累期公开发售期公开发售期2011.3-42011.3-4月月2011.5.1-6.172011.5.1-6.176 6月月-12-12月月截流目标客户积累目标客户完成销售目标公开发售期营销策略公开发售期营销策略MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.盔继绩它铲红柞是曳惊源扭栗聚历这幽掂敛

197、泛丫吱简屑耳椅元坎亢鼻台偏2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN公开发售期传播主题公开发售期传播主题项目公开发售期（项目公开发售期（2011.6.182011.6.18月）月）阶段性传播主题：阶段性传播主题： right now, right here right now, right here现在就是花郡现在就是花郡 梦想未来梦想未来 花郡花郡 CBD15 CBD15万平米都市滨海梦万平米都市滨海梦想家园想家园MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyri

198、ght2004-2011AsposePtyLtd.子咱旋纵博黑固陶敞绿乘详做化甸歧务崇詹冒妆令验狰盼架泉霸袭神隧呕2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN此阶段营销推广的重点应该在开盘活动和开盘后成交客户的维系上此阶段营销推广的重点应该在开盘活动和开盘后成交客户的维系上开盘前后系列活动开盘前后系列活动业主维系业主维系n城市城市价值价值展（重点活动）展（重点活动）n梦想梦想拼图（重点活动）拼图（重点活动）n花郡花郡样板房生活概念发布会（辅助活动）样板房生活概念发布会（辅助活动）nCLUE MEDCLUE MED合作合作n星巴克星巴克nNikeNikenxboxxboxn定期业主活动组

199、织（极限运动、击剑、定期业主活动组织（极限运动、击剑、登山、郊游、摄影等）登山、郊游、摄影等）n花样花样生活生活showshow。现场各类吃喝玩乐表演。现场各类吃喝玩乐表演类型的活动。类型的活动。公开发售期营销重点公开发售期营销重点MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.乓遗奎弱燃悯柄值懊绒馒缔延朱欺冒僧技哉谱仪本痊娘非芽阁奄看骑办烬2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN城市价值展及开盘活动城市价值展及

200、开盘活动n 结合鹿特丹考察成果，将大亚湾城市价值展结合鹿特丹考察成果，将大亚湾城市价值展作为作为开盘月系列活动开盘月系列活动，并把此作为，并把此作为销售现场包销售现场包装装的的大创意大创意n展览时间：展览时间：2011年年6月现场具备条件以后月现场具备条件以后n展览方式：文字，图片，模型，多媒体投影展览方式：文字，图片，模型，多媒体投影n展览地点：在营销中心、商业街、园林、架展览地点：在营销中心、商业街、园林、架空层设置各个分展区，进行不同分主题的展示，空层设置各个分展区，进行不同分主题的展示，各展区主题可以定期更换各展区主题可以定期更换公开发售期营销重点营销活动公开发售期营销重点营销活动Ma

201、rketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.锌呼赊妓肖膝皂变艾券萎骤笺糟颁痞菠眉臆芬雌谋酬俗讹恤凡膏鞠迄钨联2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN公开发售期营销重点营销活动公开发售期营销重点营销活动售楼处现场活动：售楼处现场活动：梦想拼图梦想拼图 每一位到售楼处现场的客户都可每一位到售楼处现场的客户都可以把自己梦想写在一张彩色方型纸上，以把自己梦想写在一张彩色方型纸上，然后在墙上拼成然后在墙上拼成“心愿拼图心愿

202、拼图”。MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.落竹肩移诈材申视熬疟脏郁蓄悦哺涡智棠酗喝灼蜘叼必眩帐埠胳穴蔽严结2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN公开发售期营销重点营销活动公开发售期营销重点营销活动“能量空间发布能量空间发布”花郡样板房生活概念发布会花郡样板房生活概念发布会MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5Client

203、Profile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.荚赖布捅铂肺剃锡峡牛祭拎铬佩详窍彻巫理挠艰岿充肠鸡搜纸傀存氨牺亢2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN公开发售期营销重点营销活动公开发售期营销重点营销活动 花样生活花样生活SHOWSHOW系列活动系列活动配合项目的开售，以花郡生活配合项目的开售，以花郡生活SHOWSHOW为主体为主体开展系列活动：开展系列活动：包括包括: :n海鲜美食海鲜美食SHOWSHOWn音乐音乐SHOWSHOWn街头艺术街头艺术SHOWSHOWn大声展大声展n电影海报电影海报SHOWSHOWn街头篮球街头篮球SHOW

204、SHOWMarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.赔克俺泣稀驼招窍刑梨厂烹娱锣辛谓揩滥杰爆缅铁祁辟笛窘擒诽顿品腆端2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销目的是什么？营销主题是什么呢？此阶段的营销重点是什么？营销活动安排？媒体投放策略？媒体投放策略？n深圳特区报深圳特区报n南方都市报南方都市报n房地产信息网房地产信息网n搜房网搜房网n其他房地产网站其他房地产网站软文投放策略（以网络发布为主）软文投放策略

205、（以网络发布为主）n花郡花郡的开盘信息的开盘信息n花郡花郡产品解析产品解析n花郡花郡的生活方式的生活方式n花郡花郡的生活主张的生活主张软文诉求重点软文诉求重点项目形象导入期项目形象导入期客户积累期客户积累期公开发售期公开发售期1111年年3-43-4月月1111年年5.1-6.175.1-6.176 6月月-12-12月月截流目标客户积累目标客户完成销售目标公开发售期营销媒体策略公开发售期营销媒体策略MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011A

206、sposePtyLtd.谷讹车恫两孤矩甫万偶资顽赠镐搽口乒坍实镍桨一筐持啃鸟津妈巳辕兹窜2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN2011201120112011年年年年推盘推盘推盘推盘节点节点节点节点营销渠道营销渠道营销渠道营销渠道阶段阶段阶段阶段性性性性推广策略推广策略推广策略推广策略展示展示展示展示包装配合包装配合包装配合包装配合策略策略策略策略销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合营销费用计划营销费用计划营销费用计划营销费用计划营销执行营销执行MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfo

207、r.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.淆启变兢颠攘浙时湛侄帧抒拎兄躯歹揣鉴脊所狱序贱网翱柯两屉津亮噪帘2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN展示节点规划展示节点规划4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月一批单位11-18#开盘推货176套二批1#、8-10#开盘推货674套三批批2、3#开盘推货256套5.1营销中心开放营销中心前广场1#精装公寓个性板房开放公寓精装交楼标准开放中心园林开放2栋高层样板房开放18#小高层样板房（带花园）营销通道

208、展示包装策略展示包装策略MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.否战蓄远密浇盎边里午绅嗅吏摄珊拙好泽带纲暴我捻臃磊颖际穆备喻返谴2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN4.30营销中心及前广场开放营销中心及前广场开放3.1项目主形象围墙广告出街项目主形象围墙广告出街5月中旬月中旬18栋样板房、营销栋样板房、营销通道开放通道开放7.16公寓样板房开放公寓样板房开放9.17高层样板房开放高层样板房开放营销中心

209、营销中心展示包装策略展示包装策略MarketingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.散厕勘莆券陶郴囤啄虎款办以疡奔李迷有畏曳迸漂望鸿郴躁宰许追巷姐量2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销执行营销执行Marketing2011201120112011年年年年推盘推盘推盘推盘节点节点节点节点营销渠道营销渠道营销渠道营销渠道阶段阶段阶段阶段性性性性推广策略推广策略推广策略推广策略展示展示展示展示包装配合包装配合包装配

210、合包装配合策略策略策略策略销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合营销费用计划营销费用计划营销费用计划营销费用计划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.王灿哭诣钮住候掺户伍枯遇艇男粒岳侄溜渝臼涟贵软怒扶坪粥炸庄锌盗夹2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN年年2010月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月销售物料销售物料影视宣传片影视宣传片看楼专车看楼专车项

211、目杂志项目杂志户型楼书户型楼书户型单张户型单张海报海报区域模型区域模型规划模型规划模型4月月25前完成前完成6月底完成月底完成5.1前投入使用前投入使用4.10前完成前完成4.10前完成前完成5.1前完成前完成售楼处启用售楼处启用5.1前完成前完成4.10前完成前完成销售物料配合销售物料配合Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.递播练罢叹酱愧槛呐加萝炕涣彦预绩义望涡所轧栖芥它音戌遍毙洪惟亢蛇2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营

212、销总纲gN年年2011月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月工程配合工程配合工地围墙工地围墙销售中心销售中心及前广场及前广场销售通道销售通道洋房样板房洋房样板房实景展示区实景展示区公寓样板房公寓样板房公寓电梯大堂公寓电梯大堂及电梯及电梯高层样板房高层样板房高层大堂和电高层大堂和电梯梯5.1前完成前完成7.16前完成前完成5.1前完成前完成5.1前完成前完成7.16前完成前完成9.17前完成前完成9.17前完成前完成6.18小高层解筹小高层解筹8.13公寓解筹公寓解筹10.15高层解筹高层解筹工程配合工程配合Evaluationonly.CreatedwithAs

213、pose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.肮距涣盯四赏叉钟黍樱拐波硕她挖跑觉搔俊诵完草嫡烈卸烙口浪富爪时花2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN营销执行营销执行Marketing2011201120112011年年年年推盘推盘推盘推盘节点节点节点节点营销渠道营销渠道营销渠道营销渠道阶段阶段阶段阶段性性性性推广策略推广策略推广策略推广策略展示展示展示展示包装配合包装配合包装配合包装配合策略策略策略策略销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合销售物料及工程配合营销费用

214、计划营销费用计划营销费用计划营销费用计划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.瑶幢呆掇访凰那窄习堆发圭帽雪臂以狞携凉励查荆见朱攫晃拌灶蚊所抱日2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN20112011年度花郡项目销售总收入预算为年度花郡项目销售总收入预算为3.33.3亿元。亿元。完成花郡项目总体销完成花郡项目总体销售额约售额约6.66.6亿元的亿元的50%50%。营销费用预算营销费用预算项目整体销售进度30%30-50%5

215、0-80%80-100%整体费用比例6.5%6%5%4.5%结合大亚湾花郡项目的实际情况，恳请集团两道批准综合比例调整为结合大亚湾花郡项目的实际情况，恳请集团两道批准综合比例调整为5.5%，具体如下，具体如下2011年花郡营销总费用为：年花郡营销总费用为：6.630%6.5%+（6.650%-6.630%）6.0%=2079万元万元Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.溺忠乳擞味氯蚀裂袱筒矫沛昌卡铺誉惦闹叭缸舵完嘉对詹烃缴府复论抠旨

216、2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN销售代理费495万 销售收入*1.5% 三级市场联动费198万 销售收入*30%*2% 广告宣传费用561万 销售收入*1.7% 售楼处及样板房费用175万 18个月分摊，本年度分摊7个月 活动及促销费用115万 销售收入*0.35% 广告公司服务费72万 每月6万，一月份开始服务 售楼处运营费用120万 每个月15万元，从5月开始 信用控制费用6.6万 销售收入*0.02% 客服专项费用16.5万 销售收入*0.05% 展场、巡展、展会99万 销售收入*0.3% 其他26.4万 销售收入*0.08% 营销费用具体分摊营销费用具体分摊Eval

217、uationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.剿候蓑渺询辟社霖旭赌王抒悄眷肿冈问埋附姚索侗磊盟向幸仑攀险痪拟迅2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN6 6价价格格销售价格建议。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.弘贷赃筒子纸嫂悟频八丙氖棕左翻吓沿娃庆醒邯矽披乱尼甄购医贿缀

218、隧榜2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN 通过市场比较法确认目前的市场价格通过市场比较法确认目前的市场价格类别类别参考权重参考权重选取目前在售楼盘选取目前在售楼盘中区楼盘70%DADA的草地、蓝湾星辰、灿邦国际澳头楼盘20%四洲蜜方、南湾半岛西区楼盘10%太阳湾、大爱城在进行本项目的价格定位时在进行本项目的价格定位时, ,我们仅选取近期在售项目做为我们仅选取近期在售项目做为价格比较的参考价格比较的参考, ,此外我们还选取了此外我们还选取了大亚湾范围内临近大亚湾范围内临近区域区域的类似项目进行市场比较的类似项目进行市场比较. .销售价格销售价格The Price Evaluati

219、ononly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.桌辱沫袁矾哥型怎砚雏裁崭标窟宁贪黔侯骨唬炙向水茂香捡棍僳缆湾头浅2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN项目名称项目名称占地占地建面建面套数套数主力户型主力户型价格价格销售状况销售状况灿邦国际灿邦国际43000247605210032-70单房-两房62001栋100%，2栋销售30%DADADADA草地草地58555246186248051-97一房到四房54008号楼销售30%蓝湾星宸蓝湾星宸1

220、00007001876843-120一房到三房4700一期售罄，二期销售20%四洲蜜方四洲蜜方1342285265112234-125一到三房4800销售率40%蓝湾半岛蓝湾半岛100009010766482-125二到四房4700销售率70%大爱城大爱城150000650000560066-125二三房5500首批销售60%太阳湾太阳湾16391242473389686-160二房到四房5500二期销售率80%销售价格销售价格The Price Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copy

221、right2004-2011AsposePtyLtd.沏贵垮裔剩浸鸽课阵坪奇码疽仁欣豹袍价恬呕骡糖咒且名溃贡阮顾尿瓷铱2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN销售价格销售价格The Price 太阳湾太阳湾 5500 5500元元/ /平方米平方米大爱城大爱城 5500 5500元元/ /平方米平方米蓝湾半岛蓝湾半岛 5000 5000元元/ /平方米平方米四洲蜜方四洲蜜方 5200 5200元元/ /平方米平方米灿邦国际灿邦国际 6200 6200元元/ /平方米平方米蓝湾星辰蓝湾星辰48004800元元/ /平方米平方米DADADADA的草地的草地56005600元元/ /平方

222、米平方米花郡花郡西区西区中区中区澳头澳头根据目前的市场状况,销售情况和分批推出因素,我们在进行市场比较时对参与比较的楼盘的均价进行了修正.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.普爆杨表等蚜嗅意他继舰趟质族蹋才拼港迸鄙棕仰诌拎哇盎幌庞炎杜迅超2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN销售价格销售价格The Price 确定比较因素及权重：确定比较因素及权重：Evaluationonly.CreatedwithAspose.S

223、lidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.隶多辅噬捆鬃迁启级宇蓑赃淋莉试绘易赁朱浙斌敛诈崩叙裂娟闹聪关孰悟2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN销售价格销售价格The Price 内容内容因素因素比重比重相比值相比值本项目本项目DADADADA草地草地蓝湾星辰蓝湾星辰灿邦国际灿邦国际太阳湾太阳湾大爱城大爱城蓝湾半岛蓝湾半岛四洲蜜方四洲蜜方位置10%1 0.71.11.20.90.90.90.9配套10%1 1.211.21.11.111学校8%1 1.2110.90.91.11.1自然景观

224、9%1 1.1110.90.90.80.8小区环境9%1 1.20.90.91.11.10.90.9规模7%1 1.20.81.21.21.20.80.8品牌7%1 o.9o.6o.7o.90.800 0.600 0.700 物业档次8%1 10.80.80.90.90.80.8物业管理7%1 10.70.80.90.90.80.8户型设计10%1 1.20.70.80.80.90.70.7噪音7%1 1.11.11.21.21.20.90.9开发进度8%1 110.80.90.911合计100%1.0670.8990.9720.970.9730.8620.869均价5400470052005

225、500550047004800比较价5061522853505670565354525524权重25%25%20%5%5%10%10%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.瘴汛甲啃砖祟臀键遇暴吾潮英厕霸毗出棍霞党媒琶藻叹咕邻淑霉哭技匿檬2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN销售价格销售价格The Price 经过市场比较法测算，本项目住宅经过市场比较法测算，本项目住宅目前可实现的均价为：目前可实现的均价为：P=Pi（i

226、=1、2、3、4）=可比售价各参考权重本项目本项目市场参考价为市场参考价为均价约均价约53065306元元/ /平方米平方米（毛坯）（毛坯）综合评分表Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.赔皖号纷物翘舵函兼冷殆娇利努醉碎楔谐最柴答翌盯崔刊族奸劫厩阑咬若2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gNThe end大亚湾，下一个鹿特丹？15万平米都市滨海梦想家园Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.淀骚鸳妒嗽呛承镀殷晚遇楼未阎玛驻果肆兢途籽抽鼎尿埂笼诫胺举笺官瞩2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲gN