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1、石景山区深入研究报告石景山区深入研究报告满江红（北京）房地产经纪有限公司满江红（北京）房地产经纪有限公司Part1 区域概述区域概述Part2 市场分析市场分析Part3 目标客群分析目标客群分析目录Part4 土地动态土地动态Part1 区域概述区域概述区域概述区域背景区域背景区域概述受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长期阻碍了石景山区域房地产的发展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题已经得到逐步改良，首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。其实，石景山是京西自然
2、环境较好的区域，离西山最近，又有永定河河道穿过，未来五年还将完成八个景点。在城区里发展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特，以及多年的绿化积累，已基本上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。区域人口区域人口区域概述一、区域人口总量一、区域人口总量 2009年石景山区域内共计居民家庭130232户，其中常住人口336427人，与第五次全国人口普查区域人口普查时相比
3、，区域内常住人口增长率为7.48%（包括自然增长与人口迁移），流动人口增长17.13%，区域外来人口数量为60079人，具体数据详见下表：资料来源：北京市统计信息咨询中心类类 别别数数 量量总户数（户）总户数（户）130232总人口（人）总人口（人）336427外来人口数量（人）外来人口数量（人）60079区域范围内人口状况统计表区域范围内人口状况统计表区域人口区域人口区域概述资料来源：北京市统计信息咨询中心按年龄分组按年龄分组按年龄分组按年龄分组区域市场比例（区域市场比例（区域市场比例（区域市场比例（% % % %）20202020岁及以下岁及以下岁及以下岁及以下17.717.721-302
4、1-3021-3021-30岁岁岁岁12.712.731-4031-4031-4031-40岁岁岁岁18.618.641-5041-5041-5041-50岁岁岁岁19.719.751-6051-6051-6051-60岁岁岁岁12.312.361-7061-7061-7061-70岁岁岁岁12.712.770707070岁以上岁以上岁以上岁以上6.36.3合计合计合计合计100100平均年龄（岁）平均年龄（岁）平均年龄（岁）平均年龄（岁）41.241.2二、年龄结构二、年龄结构区域范围内人口年龄结构比例统计表区域范围内人口年龄结构比例统计表上述数据表明；人群年龄结构中21-40岁、41-60
5、岁共占63.3%，表明本区域以青年、中年年龄段为主要客群，是本地区常住人口中购买力最强的消费群体，是各服务行业最为有效的支撑；其中0-20岁的人口总数达到6.98万人，占总体人口的17.7%，在未来几年消费市场中，此年龄阶段的人口将具有较强的消费潜力；本地区61岁以上的年龄段占本区域人口总数的19%，该部分人群消费特点是消费需求随着年龄的增长逐渐减少，其消费观念保守，冲动性购买较少并且购买之消费品种较为单一，消费品大多以日常用品为主，尽管此年龄段所占比例不大，但仍会成为消费市场发展的阻碍因素之一。区域人口区域人口区域概述资料来源：北京市统计信息咨询中心三、居民可支配收入三、居民可支配收入指居民
6、可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。今年18月，全区城镇登记失业率为2.86%，同比下降0.22个百分点。同期，全区城镇居民人均可支配收入16888.8元，同比增长8.3%；人均消费性支出为11033.7元，同比增长10.2%。恩格尔系数为34.2%，同比下降0.9个百分点。全区就业岗位基本稳定，居民收入稳步增长。四、在岗职工年平均工资四、在岗职工年平均工资 在岗职工年平均工资表明一定时期在岗职工工资收入的高低程度，是反映职工工资水平的主要指标。2005至2009年，石景山区在岗职工平均工资由21254元增长至60734元，平均增幅为16.9%
7、。月收入月收入月收入月收入1300130013001300元以下元以下元以下元以下1300-20001300-20001300-20001300-2000元元元元2001-40002001-40002001-40002001-4000元元元元4001-60004001-60004001-60004001-6000元元元元6001600160016001元以上元以上元以上元以上百分比百分比百分比百分比33.133.132.732.720.120.17.27.26.96.9区域范围内人口收入水平统计表区域范围内人口收入水平统计表区域配套区域配套区域概述在石景山区，大多房地产项目主要集中在八角、杨庄
8、、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园汇集于此。教育环境也是非常不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、万达广场、太平洋百货、小白羊超市、星座商厦等。对于购房者来说医疗环境好坏是十分重要的，它是人们生活健康的基本保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境，工、建、农、商行齐全。同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一
9、线地铁更被无车族看好，加上已经开通的五环路，交通优势不逊于其他区域。2003年北京市政府加大了对交通的建设力度，五环路改为城市环路为石景山区特别是苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。地铁地铁：从区通过的地铁一号线贯穿北京东西两翼，连接地铁二号线、五号线等所有城市轨道交通线路，快速便捷，优势明显。铁路铁路：石景山区内有丰沙线（丰台西沙城）、京门线（五路门头沟）、京原线（石景山南原平）、西长线（西客站长阳线路所）、101库线（西道口101库）等，其中，石景山南站的专用线有首都钢铁公司、北京巴布科克.威尔科克斯有限公司、首钢重型机械厂专用线，西黄村站的专用线只有一条。区域概述区域交通
10、区域交通公路：公路：玉泉路为南北走向二车道，位于该项目东部边缘，向东与石景山路相交，西至京石高速公路；鲁谷西路与玉泉路平行，位于该项目西部边缘，南北与石景山路和莲花池高速路相交；鲁谷村路为东西走向4车道，位于该项目北部边缘，向东与石景山路相交，向西与莲花池高速路相交；莲花池高速路为莲花池路向西的延伸，东西贯穿四环、五环，位于该项目的最南段。区域概述区域交通区域交通区域概述石景山区市政项目进度石景山区市政项目进度区域概述石景山区市政项目进度石景山区市政项目进度苹果园交通枢纽项目项目位置：石景山区中部苹果园,以苹果园地铁为核心公顷的范围项目四至：北至金顶山，南至阜石路，东至苹果园大街，西至金顶西路
11、。项目概况：建设大型地铁、公交枢纽站场，并配套建设品牌商业街、综合购物中心和酒店、公寓设施。控制规划：项目总规划面积77.99公顷,交通枢纽占5.91公顷,其中广场用地1.15公顷，交通设施用地4.76公顷建筑面积694,400平方米，规划理念：以苹果园地铁站为核心，建设地上、地下相结合的现代立体交通商务区站，带动整个地区的商业开发建设。建设周期：2011年前全部完工CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之一CRD规划中六个商务功能区之一石景山区目前最大的建设项目区域概述苹果园交通枢纽项目苹果园交通枢纽项目项目说明项目说明：苹果园交通枢纽商务区位于石景山地铁一号线苹果园站地区，东至苹果园大
12、街，南至阜石路，西至金顶西路，北至金顶山。总用地面积52.81公顷，规划总建筑面积为55.14万平方米，其中用于商业金融建设用地面积35.70万平方米，是集居住、商业金融、文教、医疗、市政等为一体的综合用地。交通枢纽工程建设将以苹果园地铁站为中心，设有社会停车场、旅游集散中心、公交车站和京郊铁路车站，将成为连接北京西部地区与城区的重要交通集散中心。苹果园交通枢纽商务区建设将重点打造集交通、居住和商务、休闲于一体的商务区。 区域概述苹果园交通枢纽项目苹果园交通枢纽项目区域概述石景山区市政项目进度石景山区市政项目进度石景山银河商务区项目位置：北京长安街延长线南侧，石景山区政府周边。项目功能：文化娱
13、乐街和标志性演艺剧场。项目设施：高端酒店、商务办公和文化娱乐等。基本情况：项目占地面积191700平方米，建筑面积762100平方米，拟建设商业金融设施689900平方米、文化娱乐设施59900平方米、市政公共设施38600平方米。项目总投资额4.05亿美元。CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之一CRD规划中六个商务功能区之一石景山东部发展重点现代商务区区域概述石景山银河商务区石景山银河商务区项目说明项目说明： 银河商务区位于石景山鲁谷地区，东至鲁谷大街，南至鲁谷西小区，西至鲁谷北路，北至石景山路，紧邻石景山路南侧，与莲石路直线距离约700米。总占地面积为18.8公顷。目前已建设有万达
14、广场、中铁大厦、铂尔曼酒店、万千百货、家乐福超市、万达影城等多种商业项目。银河商务区是我区重点打造的商务功能区之一，将以发展商务金融产业和总部经济为重点，建设成为区域政治、经济、文化核心区。 区域概述石景山银河商务区石景山银河商务区金鼎商贸区金鼎商贸区金金鼎鼎商商贸贸区区银银河河商商务务区区银河商务区银河商务区区域概述石景山区市政项目进度石景山区市政项目进度北京国际雕塑园地下商业文化娱乐中心项目北京国际雕塑园地下商业文化娱乐中心项目项目位置：石景山区玉泉公园项目四至：东至玉泉路,南至鲁谷路,西至鲁谷西街,北至石景山路项目概况：商业及地下车库控制规范：占地约3.5公顷，规划建筑面积11.7万平方
15、米规划理念：集文化、休闲和娱乐于一体的文化娱乐中心区建设周期：2007年9月-2008年10月完成拆迁、拆除和市政相关工作.CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之一是石景山区产业格局“一、二、三、六”中六个商务功能区之一区域概述北京国际雕塑园项目北京国际雕塑园项目区域概述石景山区市政项目进度石景山区市政项目进度京西商务项目京西商务项目项目位置：石景山路和古城南路西南角项目四至：北至石景山路，南至二号规划路，东至古城南路，西临八角居住区。项目概况：商业金融控制规划：项目总规划占地面积25.84公顷,建筑面积34.4万平方米规划理念：以会展、商务、酒店、娱乐为一体的商务会展中心建设周期：土地
16、整理阶段,预计2007年底上市交易CRD规划规划13个功能区中个功能区中10大重点发展项目之一大重点发展项目之一CRD规划中六个商务功能区之一规划中六个商务功能区之一区域概述京西商务项目京西商务项目区域概述京西商务项目京西商务项目项目经济指标：项目占地面积25.84公顷，建筑面积34.4平方米，拟建商业金融设施.政策引导：按照石景山商业服务规划中的“一区三中心”要求,结合石景山CRD发展规划,大力发展旅游创意产业,把京西项目打造成为市级会展商业中心.区域概述石景山区市政项目进度石景山区市政项目进度老古城综合改造项目老古城综合改造项目项目位置：石景山区老古城地区项目四至：东至古城大街、南至石景山
17、路、西至古城西路、北至古城北路项目概况：居住、商业金融及学校控制规划：总用地面积为67.2公顷，规划建筑面积为102.62万平方米规划理念 :主要带动区域改造，改变区域面貌。建设周期：2007年年底动工拆迁CRD规划规划13个功能区中个功能区中10大重点发展项目之一大重点发展项目之一CRD规划中六个商务功能区之一规划中六个商务功能区之一区域概述老古城综合改造项目老古城综合改造项目区域概述老古城综合改造项目老古城综合改造项目项目经济指标：总用地面积为67.2公顷，规划建筑面积为102.62万平方米，其中住宅建筑面积54.4万平方米，商业金融建筑面积45.72万平方米，其他2.5万平方米。政策引导
18、：做为CRD发展的重点项目，着力改善区域面貌，结合京西商务区，为CRD和区域建设发挥积极的推动作用。项目进度:2007年底开始项目拆迁,现正处于建设阶段.项目地块现状：项目规划区域是古城地区的老居住区，地上建筑主要为平房和少量的地层建筑。项目规划:主要规划为住宅和商业金融项目竞争分析：首先从项目规模来将是没有可比性的，老城区改造涉及到将来的住宅回迁，可一判断其商业主要是一社区服务为住，商务部分业态包括写字楼和酒店，和南侧的京西商务会展中心将形成石景山区域的商务新格局，就我项目而言应体现在产品的差异化特性上。 区域概述石景山区市政项目进度石景山区市政项目进度京燕商务区项目京燕商务区项目项目位置：
19、石景山游乐园西侧,以京燕饭店北侧。项目四至：北至八角南路、东至晋元庄路、南临石景山路、西至八角居住区。项目概况：规划建设住宅和商业金融。控制规划：项目总规划面积6.62公顷。规划理念：以京燕饭店为中心,依托于石景山游乐场和石景山体育中心,结合石景山CRD发展规划,大力发展旅游创意产业、商业、酒店业,打造长安街商务景观文化。建设周期：京燕饭店现已改造完毕。CRD规划规划13个功能区中个功能区中10大重点发展项目之一大重点发展项目之一CRD规划中六个商务功能区之一规划中六个商务功能区之一石景山两个特色商业服务中心之一石景山两个特色商业服务中心之一区域概述京燕商务区项目京燕商务区项目区域概述五里坨生
20、态建设区五里坨生态建设区项目说明项目说明： 五里坨生态建设区位于石景山区的西北部，社区功能包括住宅区、金融商业、商业服务、医疗卫生、教育科研、天泰国际会议中心、定向安置房、麻峪水岸经济、广宁村住宅区等，依托西部黑石头、麻峪、五里坨的生态资源，以近城山水与都市园林为最大特色，打造集会议、商务、旅游、休闲度假、娱乐和餐饮等功能于一体的天泰山生态休闲城。五里坨生态建设区将构建“一轴、两带、三中心”的城市规划。一轴是以老地标五里坨为起点，沿京门路方向形成轴线，两侧建设符合控规要求的商业建筑，构成区域地标；两带是天泰山自然风光及古建风貌观光带和异域风情休闲带；三个中心包括行政商业文化中心、休闲文化中心和
21、教育文化中心。 区域概述中关村科技园区石景山园中关村科技园区石景山园刘娘府总部基地刘娘府总部基地项目说明：项目说明：刘娘府总部基地位于中关村科技园区石景山园北区，东至实兴大街，西至刘娘府东路，南至永定河引水渠，北至金顶山路。规划占地面积53.6公顷，总建筑面积51万平方米，土地性质属教育科研用地。项目北靠西山八大处风景区，南临永定河引水渠，中心区距离地铁一号线苹果园站只需5分钟车程，低容积率的规划指标是本项目的最大特点。 刘娘府总部基地将打造以规模企业为主体，以商务办公为形态，以创意经济为内涵，以科技服务为导向的多元生态创意经济群，重点吸引国际化、科技型、总部型的企业入驻。区域概述中关村科技园
22、区石景山园中关村科技园区石景山园国际创国际创e园园项目说明：项目说明：国际创e园属中关村科技园区石景山园南区范围，位于石景山区杨庄地区，东邻杨庄大街、古城大街，南至古城西路，西接北辛安镇，北靠阜石路。规划占地面积189公顷。土地性质属教育科研和商业金融用地，内部基础设施齐备，供电、供水充足，项目中心区与石景山路的直线距离约1500米。国际创e园将打造融合产权交易、科技金融、创新资源管理等高端生产性服务功能于一体的特色产业集聚区。重点吸引总部型集团企业入驻。区域概述区域概述小结区域概述小结 投产高科技芯片、减产钢铁”的首钢，有望使石景山区的居住环境大为改善，加上八大处高科技园区的新鲜出炉，五环路
23、的使用等较多利好因素，被称为“京西明珠”的石景山已经成为西部地区地产的新热点。小结小结Part2 市场分析市场分析区域概述市场分析一、市场调研目的一、市场调研目的 进行市场调研的主要目的是通过了解竞争对手的优劣势，寻找到市场的空缺，避开竞争对手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。二、区域代表项目调查二、区域代表项目调查 田村区域融景城、兰德华庭 杨庄区域西现代城、御景山、宏鑫家园 鲁谷区域时代庐峰、京汉铂寓、远洋山水四期市场分析三、代表项目产品分析三、代表项目产品分析区域项目名称平层跃层合计一居二居三居四居田村融景城9112625517455比例14%28%56%2%兰德华庭127050301
24、62比例8%44%31%17%杨庄西现代城153204153510比例30%40%30%宏鑫家园1419614224比例7%86%7%御景山100290136526比例19%56%25%鲁谷时代卢锋96384192672比例15%58%27%京汉铂寓3069492920197比例15%35%25%15%10%远洋山水29%43%28%219比例649461由此表可见，各区域周遍项目户型多以二居三居为主，二居的供应稍大于三居；一居的供应量较少，四居、跃层的供应最少。从居室的供应量上分析可以看出该区域的客户需求多还是以二居、三居为主，而需求二、三居客户的家庭结构多以三口或四口为主。居住方式多为自住
25、型,投资概念模糊。1）户型比例分析）户型比例分析市场分析区域项目名称平层跃层一居二居三居四居田村融景城4185/93/131134243兰德华庭70/80100141/180201杨庄西现代城40/5081/97/103/109113/137宏鑫家园6790/96131御景山66/70104/107/117133鲁谷时代卢锋5797/107/116146/145京汉旭城607090120130170178126远洋山水60738090140170由上表可见，一居户型面积在4070平米之间，其中以5060平米项目为主田村区域和杨庄区域一居的供量较大。二居户型为多数项目的主力户型面积在80131平
26、米之间，其中以90100平米左右项目为主。三居户型面积在113145平米之间，其中以130140平米左右项目为主。四居户型是供量最少的产品户型面积在200平米左右。2）户型面积分析）户型面积分析市场分析三、典型项目信息一览表三、典型项目信息一览表区域项目均价物业费装修建筑面积田村融景城21,000元/2.1 元/平米/月 精装修1,600,000兰德华庭24,600元/2.3元/平米/月精装修210,000杨庄西现代城19,500元/1.85元/平米/月精装修130,000宏鑫家园18,900元/1.8元/平米/月毛坯160,000御景山22,800元/2.3元/平方米/月毛坯120,000鲁
27、谷时代卢锋22,000元/1.6元/平方米/月毛坯90,000京汉铂寓25,000元/1.98元/平方米/月 精装修150,000远洋山水26,000元/2.60元/平方米/月毛坯177,000综述：综述：1、在此区域只有确定产品的优势，以独特性和唯一性构建项目，开发商品牌是基础。2、从单价水平来看，周边项目的二手房成交均价为19000/25000/，新盘在2600030000。2009年12月开盘的融景城的成交价格较高在17000/，如今二手房已经达到21000元；而主力竞争对手都有其一共同点就是在配套设施上非常完善，但是从产品设计上普遍面对中低端客户需求，除远洋沁山水外综合品质都不高。3、
28、从销售方式上看，在销项目的折扣均不是很高，除御景山有优惠折扣外，其他项目基本都是实价销售。四、典型项目四、典型项目SW分析分析1）西）西现代城代城规划指标：占地4.45万平米，总规划建筑面积13万平米，容积率3；一期约5万多平米，建有两栋塔楼22层一栋板楼12层；二期约4万平米，建有一栋塔楼和一栋板楼，并配有1.5万平米的会所及地下车库二手房价格：塔楼成交价格19,400，板楼成交价格20,000/，装修每平米报价300/销售情况：2003年3月30日开盘销售速度平稳，平均月销售面积在4000平米左右，三居及二居成交速度均衡。其中90平米的两居基本已经售空，还遗留一部分103114平米的两居和
29、北向80平米的两居，销售率为：70%主要卖点：小面积户型，年轻化居住社区，时尚精品，配套齐全，如：局域宽带视频点播，24小时热水，地上停车位，精装修，交通便利，准现房畅销户型：90平米两居该项目的产品以塔连板设计，塔楼一层10户，户型面积多以一居、两居为主，板楼一梯两户设计户型面积多以两居三居为主户型设计结构一般，如此畅销的主要原因是主力户型面积小总价低含精装修。本项目优势本项目劣势1.周边的市政配套及位置2.成交单价低3.产品综合品质较高4.性能价格比相对合理1.项目规模小2.开盘晚周边竞争环境激烈3.无会所配套4.产品面积大造成总价较高市场分析2）宏鑫家园）宏鑫家园规划指标：占地4.56平
30、方米，总建面16万平米，容积率3.5，两栋板楼设计14层价格：目前二手房均价18,900/毛坯房两居总价42万左右销售情况：目前无销售证件，没有公开发售，但是从其产品面积和销售均价可以推测出其后期销售速度应该是非常快的。主要卖点：低价位，板楼畅销户型：两居97该项目开发面积较小，户型比较单一，以两居室为主力户型，配套上比较简单主要是为了满足注重房屋的使用和总价格相对便宜的低端客户。本项目优势本项目劣势1.周边的市政配套及位置2.综合品质较高1.本案入市较晚2.部分塔楼在产品设计上相对被动3.部分板楼总面积大造成4.总价相对较高市场分析3）御景山）御景山规划指标：占地面积4万平米，总建筑面积12
31、万平米，容积率3，一期约6万平米，建有三栋板楼817层，一栋塔楼14层；二期约6万平米，两栋围合式板楼价格：目前二手房均价22,000/销售情况：自2003年4月份开盘后主力销售户型为一居和小两居，三居的销售比较平稳，平均每月的销售面积在4500平米左右，现在南向一居已经基本销售完，104平米和107平米的板楼两居也消化比较快，但是133平米的三居和117平米的板楼两居消化比较慢，东西向的户型基本上无成交。主要卖点：尊贵、高品质社区，精美社区园林，外立面高档装饰，准现房畅销户型：104平米板楼两居、70平米板楼一居。该项目定位于石景山高品质楼盘，配套设施齐全，因其一期开盘较早，在石景山已经确立
32、其高品质楼盘的地位，主要针对石景山区部分富人和区内政府高层人员，分析其二期入市时，周边同品质竞争楼盘纷纷开盘，但其靠一期现房优势和二期的小面积户型依然保持其每月的消化速度。本项目优势本项目劣势1.周边配套生活设施完善2.区位价值明显3.地标性较好1.产品结构（包括户型和楼体）2.社区配套3.工程形象市场分析4）融景城）融景城规划指标：占地一期21万平米，总建筑面积160万平米，一期开发5栋7层板楼建筑面积5万平米价格：均价17,400/销售情况：自开盘到现在该项目一居销售速度比较快，两居室由于户型格局设计不好，消化速度不理想，三居室总价过高也消化一般，开盘共四栋楼，现在销售了一栋主要卖点：地段
33、位置，超大社区及游泳池配套设施该项目社区规模大容易给客户塑造楼盘形象，但是由于入市定价过高且工程形象和周遍市政配套环境还不成熟所以销售上并不理想，经过调研发现，其两居户型格局设计非常失败但是该项目售楼处建在阜石路上对杨庄区域的客户分流情况威胁极大。本项目优势本项目劣势1.位置优势2.周边生活配套优势1.项目规模较小及社区配套2.项目工程周期较长市场分析5）远洋山水家园（四期）远洋山水家园（四期）规划指标：四期占地面积41,000平方米，总建筑面积17万平米，本期开发4栋板楼和6栋塔楼。价格：均价26,000/销售情况：自开盘到现在该项目销售速度比较快，目前项目95%已经认购完毕。主要卖点：超大
34、社区、品牌地产，近地铁，商业配套成熟，优质医疗资源丰富。该项目定位于石景山高品质楼盘，配套设施齐全，品牌地产开发集团在石景山地区已经确立其高品质楼盘的地位，在社区内部，景观风格沿续并升华远洋 沁山水的新古典主义园林风格，并在景观格局上作了进一步的丰富和改进，力求打造集高品质绿色生态和商务休闲为一体的长安街大型低碳居住社区。 本项目优势本项目劣势1.位置优势，近地铁。2.品牌地产，商业配套成熟。3.优质医疗资源丰富。1.容积率偏高，户型种类较少。2.石景山区住宅单价较高。市场分析Part3 目标客群分析目标客群分析石景山区在历史上和距离上一直都是相对工业化和独立的区域，通过对该区域房地产市场需求
35、的调查。我们将主要的目标客户锁定在本区域内，同时还要积极引导周边区域的购房需求。1）石景山区客户形态综述）石景山区客户形态综述 首首钢二代二代 企事业单位工务人员企事业单位工务人员 企业人员企业人员 私营业主私营业主 进京族人群进京族人群 目标客群分析2）石景山区客户形态描述）石景山区客户形态描述首钢二代首钢二代：首钢工业集团园区工作人员约占石景山区总人口的70%，首钢一代工人在创业时经历过首钢的发展、辉煌。80年代后期首钢经济繁荣，首钢的员工在子女的教育投资上比较丰足，他们的二代多受过高等教育，目前多从事首钢贸易、技术创新等技术行业，他们目前收入相对较高，且工作与家庭处于成长期，是购房的主力
36、军，购房区域因受到“父母在不远游”的思想影响，多在石景山区域购房。 企事业单位工务人员企事业单位工务人员：石景山的政府机构工作人员具体体现在几个方面1.政府机关的公务员他们收入稳定，文化品味、居住层次较高，多选择中高档住宅。2.事业单位医院、学校、银行等从业人员。例如首钢医院，石景山中医院，北方工业大学及石景山区各大银行分支机构的从业人员等他们是石景山中高档住宅消费的主力军。 企业人员企业人员：即所谓的白领，目前石景山区的白领工作区域比较集中，如八大处高科技园区内从事高新技术产业、生物产业、制药企业里的管理人员，和在物流企业（包括沃尔玛、诺玛特）等国际知名企业里的管理人员。目标客群分析私营业主
37、私营业主：石景山周边贸易市场分布较多，如京西市场、古城市场、苹果园市场等。一些从事私营贸易的私营业主较多，他们消费住房要求一般，多为中高档住宅。进京族人群进京族人群：这些人选择定居北京西部（海淀、西城、门头沟等），他们大都在西边各大学府接受的高等教育，带有对西山浓郁的依恋情节而且文化层次较高，有稳定的经济来源，生活半径基本围绕在西半圈，尤其具有汽车文化意识及汽车消费冲动，属于现代时尚人群；生活自主意识较强，消费能力较强，有透支消费的意识3）石景山区客户形态小结）石景山区客户形态小结综上所述，我们将消费人群特征归纳如下：1、人群特征进京族、石景山区第二代首钢人、高科技园区中高层管理人员、区内政府
38、行政人员等。2、年龄特征基本界定一居、两居：在2535岁之间。三居、四居：在3545岁之间。3、家庭结构23口人家或核心家庭（老少三代）。4、家庭月收入15000元20000元。5、行为特征追崇时尚、强调生活品质、喜好健康运动、有一定的文化修养。6、消费心理特征爱面子、注重性价比，区域情节较重。7、购买目的自住型或为父母购房，蒹保值增值。目标客群分析Part4 土地动态土地动态土地整理土地整理石景山石景山33个地块进行土地资源整理个地块进行土地资源整理 今年是首钢搬迁调整最后一年，石景山区向经济结构深度转型迈出实质性步伐。今年该区将重点对长安街西延线、阜石路、莲石路和永定河沿岸的周边地块进行土
39、地性质利用的深度研究，初步选定33个地块，涉及土地面积约达10平方公里，将提出切实可行的土地资源整理预案，集中进行土地储备。33个地块周边未来将建设更加符合产业发展的建筑，用途将主要是商业金融、行政办公以及配套设施。截至2009年年底，石景山区纳入土地储备的项目共计787.43公顷，包括教育科研、商业金融和工业用地等在内的产业用地规划建筑面积362万平方米，其中教育科研用地主要集中在科技园区和五里坨地区，工业用地除首钢外，主要集中在衙门口区域，商业金融用地较为分散，各个区域均有。土地动态土地交易土地交易土地动态石景山五里坨地块开标石景山五里坨地块开标 最高溢价最高溢价1亿多亿多2010年8月1
40、9日，石景山区五里坨住宅项目(原西山木材厂)4家开发商报价均高于底价，其中北京政华和住总政华联合体报出最高价2.5亿元。 石景山商务地花落天鸿石景山商务地花落天鸿2010年8月4日，石景山区苹果园交通枢纽商务区I地块商业金融项目用地在北京土地储备中心交易，最终以2.3亿元被北京天鸿集团旗下的北京天鸿铭基房地产开发有限公司竞得，高出起始价4573万元，折合楼面价7490.88元/平方米，溢价率达124.8%。 北京北京0909最后地块溢价最后地块溢价6 6倍拍出倍拍出 7 7块地总价块地总价77.777.7亿亿 2009年12月16日北京奥通腾达投资有限责任公司以1.71亿拿下石景山区古城西路商
41、业金融项目。 联想集团取得石景山金融用地联想集团取得石景山金融用地 2009年11月5日，29859元/平米的楼面地价使天竺22号地再摘11月成交楼面地价排行榜的桂冠。第二名仍为石景山八角地区商业金融用地项目，楼面地价4098元/平米；第三名为通州区马驹桥镇金桥科技产业基地工业用地项目，楼面地价612元/平米。土地交易土地交易土地动态金隅金隅53735373万竞金顶街地块万竞金顶街地块 京土地成交迎小高峰京土地成交迎小高峰 2009年3月5日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司、北京富民住房有限公司和北京大成开发集团有限公司共同参与竞标石景山区金顶街居住项目的国有土地使用权，最终由金隅以5373万
42、元的价格成功竞得。 北方国际子公司组建合资地产公司高价拿地北方国际子公司组建合资地产公司高价拿地 2009年5月25日，北方万坤与中惠熙元组成的联合体中标责北京市石景山区鲁谷银河商务区F地块商业金融项目，中标价格为2.54亿元。该地块占地面积18905平方米，规划地上建筑面积85073平方米，拟开发为集办公、商业、酒店于一体的高端建筑综合体项目，开发周期计划2.5年。“流标率下降流标率下降 高溢价地块频现高溢价地块频现” 土地市场复苏明显土地市场复苏明显 2009年4月17日，京汉置业集团股份有限公司以8260万元竞得石景山区衙门口东路北侧居住及配套项目用地，规划建筑面积21331.0675平方米； 两天两个两天两个4848亿元：央企竞争促北京频出天价地亿元：央企竞争促北京频出天价地 209年6月22日，远洋地产通过旗下公司总共仅购得两块土地,一是北京市朝阳区管庄居住及配套服务设施用地,成交价格为40150万元;二是用74825万元的价格拿下石景山区石槽居住项目用地。 谢谢观赏,预祝各位领导中秋节快乐满江红（北京）房地产经纪有限公司满江红（北京）房地产经纪有限公司作者：市场研究部作者：市场研究部 王晨王晨日期：日期：9 9月月2222日日
