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1、第第1212章章 房地产周期理论房地产周期理论 内容提要：内容提要： 1 1房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论2 2部分国家或地区的房地产周期分析部分国家或地区的房地产周期分析3 3房地产周期波动的影响因素分析房地产周期波动的影响因素分析4 4我国的房地产周期波动分析我国的房地产周期波动分析 2021/6/31第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论一、经济周期理论概述一、经济周期理论概述经济波动与经济周期经济波动与经济周期世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或
2、增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势曲线上下波动实际增长曲线围绕趋势曲线上下波动，由此反映经济增，由此反映经济增长与经济波动的关系。长与经济波动的关系。经济波动经济波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动。就是重复出现扩张与收缩的周期波动。经济周期则经济周期则可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的
3、孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。”( (保罗保罗萨缪萨缪尔森等，尔森等，19921992 ) ) 经济周期一般包括经济周期一般包括繁荣、衰退，萧条、复苏繁荣、衰退，萧条、复苏四个阶段四个阶段. .2021/6/32从从不同角度不同角度来进行划分，形成不同类型的经济周期。来进行划分，形成不同类型的经济周期。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论从周期波动性质来看从周期波动性质来看，经济周期可划分为古典型古典型与增长型增长型两种周期类型。由经济总增长或绝对意义上下降而形成的古典型周期古典型周期，主要存在于20世纪30
4、年代以前的工业化国家，表现为在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。在增长型周期增长型周期里，经济总量并无绝对意义上的下降，只有相对意义上的降低，增长率仍然为正值，只不过出现相对较低的水平，经济增长速度有所减缓。从周期持续时间角度来分析从周期持续时间角度来分析，经济周期又可以划分为短周期短周期(基钦周期或存货周期)、中周期中周期(朱格拉周期或投资周期)、中长周期中长周期(库兹涅茨周期或建筑周期)、长周期长周期(康德拉季耶夫周期)。 2021/6/33经济周期理论经济周期理论 经济学对经济周期波动的研究大体上经历了经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段三大阶段，形成各具特色的经
5、，形成各具特色的经济周期理论。济周期理论。 从从1919世纪初期到世纪初期到2020世纪初期世纪初期 经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。 占主导地位的是占主导地位的是古典经济学的供求均衡论古典经济学的供求均衡论，认为市场本身可以消除其不稳，认为市场本身可以消除其不稳定性，进而达到供求均衡。定性，进而达到供求均衡。 西方主要国家处于西方主要国家处于工业化初期和中期工业化初期和中期 第一节第一节 房地产周期波动
6、的一般理论房地产周期波动的一般理论2020世纪中期世纪中期1929-19331929-1933年的大危机使年的大危机使凯恩斯主义凯恩斯主义迅速崛起迅速崛起凯恩斯主要是从资本边际效率角度展开的，认为正是凯恩斯主要是从资本边际效率角度展开的，认为正是资本边际效率资本边际效率的周期的周期性变动，决定了经济波动的周期性。性变动，决定了经济波动的周期性。 围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了动态增长周期动态增长周期的理论和模型的理论和模型2021/6/342020世纪后期世纪后期随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点，随着西方主要国家进
7、入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点，主要表现为经济体系的主要表现为经济体系的内生波动趋同缩小内生波动趋同缩小，经济波动更多地、更明显地来源，经济波动更多地、更明显地来源于于外在冲击外在冲击。 许多国家在许多国家在70708080年代还重新陷入古典型波动，出现严重的年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀滞胀”。新自由主义周期理论新自由主义周期理论向凯恩斯主义发起严重挑战向凯恩斯主义发起严重挑战 研究内容上研究内容上：认为经济周期波动的主要原因：认为经济周期波动的主要原因在于政府的过度干预，强调外生外生因素的主导作用。因素的主导作用。研究方法上研究方法上：注重分析实际因素对经济波动的
8、影响，形成规范性、微观化：注重分析实际因素对经济波动的影响，形成规范性、微观化的趋势。的趋势。政策主张上政策主张上：则注重改善则注重改善供给面供给面，强调发挥市场经济的自身调节作用。，强调发挥市场经济的自身调节作用。 第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论2021/6/35经济周期的成因：经济周期的成因：n（一）货币周期理论n（二）投资过度理论n（三）创新理论n（四）心理周期理论n（五）消费不足理论n 除了以上理论对经济周期成因做出了不同的解释外，还有诸如太阳黑子周期理论、政治周期理论、均衡经济周期理论等等其他经济周期理论。2021/6/36人类的坏记性：人类的坏记性：
9、nThe advantage of a bad memory is that one enjoys several times the same good thing for the first time”(坏记性的好处是人们享受好事好几次都如同首次享受一般。)尼采社会化大生产与生产资料私有制之间社会化大生产与生产资料私有制之间的矛盾即资本主义基本矛盾的矛盾即资本主义基本矛盾2021/6/37二、房地产周期波动的简要界定二、房地产周期波动的简要界定n1 1区分房地产经济周期和房地产市场周期区分房地产经济周期和房地产市场周期n林增杰、吕萍等林增杰、吕萍等(2000，第1页)认为：房地产经济周期房
10、地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程；房地产市场周期程；房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，是房地产业发展规律的客观反映。是房地产业发展规律的客观反映。n房地产经济周期房地产经济周期是从宏观角度来分析房地产业的循环变动，房地产经济周期一般可以用投资量的增减、房地产业增长率、价格涨落和交易投资量的增减、房地产业增长率、价格涨落和交易旺衰旺衰等经济指标来测度，并可以据此来衡量房地产业所处的时期。n房地产市场周期房地产市场周期侧重于市场、微观角度对房地产业发展
11、进行度量，对侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对其测度常常采用价格指标其测度常常采用价格指标。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论对于房地产周期或房地产周期波动概念，目前的对于房地产周期或房地产周期波动概念，目前的几种观点几种观点：2021/6/38n2 2房地产景气循环房地产景气循环n英国皇家测量师协会英国皇家测量师协会(RICS)在1994年的理解房地产景气循环著作中指出，“房地产景气循环房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率的重复性指所有类型房地产的总收益率的重复性但不规则的波动但不规则的波动；n张红张红(2005)根据上述定义给出房地产景气循环房
12、地产景气循环的概念，即指房地产活即指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。n3 3扩散指数法划分房地产周期扩散指数法划分房地产周期n何国钊何国钊等等(1996)(1996)选择商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工选择商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地面积、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标八项指标，利用扩散指数的计算利用扩散指数的计算方法分析方法
13、分析我国的房地产周期，把房地产周期划分为我国的房地产周期，把房地产周期划分为复苏、繁荣、衰退复苏、繁荣、衰退和萧条和萧条四个阶段。四个阶段。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论2021/6/39n4 4房地产周期是指屠地产经济水平起伏波动、周期循环的房地产周期是指屠地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象经济现象n曹振良曹振良(2003)认为，房地产周期是指房地产经济水平起伏是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。波动、周期循环的经济现象。表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏一繁荣衰退一萧条四个环节
14、。 n5 5以房地产投资增长率划分房地产周期以房地产投资增长率划分房地产周期n张晓晶、孙涛张晓晶、孙涛(2006)以房地产投资增长率为衡量指标来划房地产投资增长率为衡量指标来划分中国房地产周期分中国房地产周期。自改革开放以来，中国房地产市场经历了三个周期三个周期，增长面、宏观面和制度面增长面、宏观面和制度面是驱动房地产周期的主要因素。 第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论房地产周期是指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下房地产周期是指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下波动，而呈现出波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征相似性、重复性、循环性特征的一种规律。的一
15、种规律。 2021/6/310三、房地产周期的划分三、房地产周期的划分房地产周期波动房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。房地产周期波动过程房地产周期波动过程 ABAB：复苏期：复苏期B BC C：繁荣期：繁荣期CDCD：衰退期：衰退期DEDE：萧条：萧条期期复苏期复苏期繁荣期繁荣期衰退期衰退期萧条期萧条期第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论2021/6/311n房地产周期的演变特征房地产周期的演变特征nA AB B属于复苏期属于复苏期：n房地产供给大于需求房地产供给大于需求，房地产供求处于非均衡
16、状态；n购房者大部分因为自用而进入市场，炒家很少，房地产交易量较低，但但楼价止跌趋稳楼价止跌趋稳；n市场信心开始逐步恢复市场信心开始逐步恢复，房地产开发投资渐增，购房者开始增多，少数炒家开始人市；n随着需求增加，存量房地产被市场吸纳存量房地产被市场吸纳，房地产交易量逐步回升，推动市场逐渐走出低谷；n随着房地产市场回升，人们对市场走势预期充满乐观情绪人们对市场走势预期充满乐观情绪，购房者特别是炒家进一步涌人，不但出现现房价格上涨，期房价格也回暖。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论2021/6/312nB BC C属于繁荣期属于繁荣期：n房地产需求继续以一定速度增长一定
17、速度增长，房地产供给逐渐吃紧房地产供给逐渐吃紧。房地产价格和租金开始快速上涨；n房地产投资量剧增，存量房和新开发建设项目大量推出，各级市场的成各级市场的成交量激增交量激增；n在房地产市场预期乐观的刺激下，个人和机构的房地产消费、投资都迅个人和机构的房地产消费、投资都迅速增长速增长；n房地产投机增加，交易量急剧上升，房地产泡沫出现膨胀房地产泡沫出现膨胀。限制或打击限制或打击房地产投机的呼声日益成为社会的共识房地产投机的呼声日益成为社会的共识；n政府运用土地政策、货币政策和财政政策等对房地产市场进行调控房地产市场进行调控。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论2021/6/
18、313nC CD D属于衰退期属于衰退期：n当过高的楼价把自用型购房者挤出市场自用型购房者挤出市场，主要依靠投机资金支撑时依靠投机资金支撑时，房地产市场也就开始进入衰退阶段；n过高的新开发建设房地产和存量房地产的价格使一般居民无力承担价格使一般居民无力承担；n房地产供给逐渐超过需求，房地产的空置率开始上升房地产的空置率开始上升；n市场上的利空消息会导致人们跟风抛售，房地产价格开始下跌，房地产市场交易量也逐渐减少，市场预期悲观市场预期悲观；n房地产交易量锐减房地产交易量锐减，市场推出楼盘减少；n一些实力较差、抗风险能力较弱的房地产开发商破产破产，房地产从业人员减少，失业率和破产率上升失业率和破产
19、率上升。 第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论2021/6/314nD DE E属于萧条期属于萧条期：n由于供求矛盾日益尖锐，房地产市场销售竞争加剧，房地产价格继续下房地产价格继续下跌跌；n新开发建设房地产价格加速下降而大大低于存量房地产价格；n伴随房地产价格大幅下跌，房地产交易量锐减房地产交易量锐减；n大多数房地产企业将不能正常运作，市场的停滞标志着整个房地产周期已进入谷底，并将在谷底持续一段时间；n房地产企业破产现象比较普遍房地产企业破产现象比较普遍，甚至一些实力雄厚的大型公司也在所难免；n房地产市场在经过较长时间的消化吸纳空置的存量房地产过程后，将迎来下一轮房地
20、产周期循环的复苏阶段下一轮房地产周期循环的复苏阶段。 第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论2021/6/315第二节第二节 部分国家和地区的房地产周期分析部分国家和地区的房地产周期分析一、美国的房地产周期一、美国的房地产周期1818年建筑周期（年建筑周期（1830183019361936年）年）Wenzliek等人等人 1830183019361936年以建筑支出指数度量的建筑周期，周期平均长度年以建筑支出指数度量的建筑周期，周期平均长度为为18.318.3年。年。霍伊特：霍伊特：对芝加哥长达对芝加哥长达100100年的土地价格分析中，年的土地价格分析中，首先发现了长
21、度为首先发现了长度为1818年的年的地价周期。地价周期。 2021/6/316美国的美国的1818年房地产周期年房地产周期 第二节第二节 部分国家和地区的房地产周期分析部分国家和地区的房地产周期分析2021/6/317美美国国住住宅宅建建筑筑投投资资变变动动 美国房地产周期住宅建筑投资变动率美国房地产周期住宅建筑投资变动率 住宅建筑投资在住宅建筑投资在19471947年达到一个顶峰年达到一个顶峰 重新回到重新回到19551955年的繁荣期年的繁荣期 1959195919631963年：住宅投资变动周期年：住宅投资变动周期 19681968年投资达到一个高潮年投资达到一个高潮19711971年又
22、进入波峰年又进入波峰1972197219771977年：投资波动周期年：投资波动周期1972197219771977年：投资波动周期年：投资波动周期1978197819831983年建设波动周期年建设波动周期 19591959年的繁荣期年的繁荣期 第二节第二节 部分国家和地区的房地产周期分析部分国家和地区的房地产周期分析2021/6/318二、日本的房地产周期二、日本的房地产周期据日本通产省与日本银行据日本通产省与日本银行19981998年的调查，地价约占房价的年的调查，地价约占房价的60607575，日本日本商业楼宇的地价占房地产总价格的比例甚至达到商业楼宇的地价占房地产总价格的比例甚至达到
23、80809090。 1976197619991999年，日本的房地产市场波动共完成了年，日本的房地产市场波动共完成了2 2个房地产周期个房地产周期。1976197619991999年日本土地资产变动率年日本土地资产变动率 第二节第二节 部分国家和地区的房地产周期分析部分国家和地区的房地产周期分析2021/6/319日本房地产周期土地资产变动率日本房地产周期土地资产变动率 日本土地资产变动率的上升开始于日本土地资产变动率的上升开始于19761976年，于年，于19831983年达到谷底，完成一个年达到谷底，完成一个波动周期，波动周期，历时历时8 8年年。19841984年日本土地资产变动率开始出
24、现上涨，年日本土地资产变动率开始出现上涨，19921992年达到最低点，年达到最低点，经过经过9 9年年完完成一个周期。成一个周期。1993199319991999年日本土地资产变动率一直为年日本土地资产变动率一直为负增长负增长，处于日本房地产泡沫破，处于日本房地产泡沫破灭后的调整阶段。灭后的调整阶段。 第二节第二节 部分国家和地区的房地产周期分析部分国家和地区的房地产周期分析2021/6/320日本国内总产值日本国内总产值(GDP)(GDP)与土地资产额的变动趋势与土地资产额的变动趋势 2020世纪世纪8080年代中期，东京都年代中期，东京都土地资产额土地资产额仅仅只有仅仅只有GDPGDP的
25、一半左右。的一半左右。由于地价暴涨，由于地价暴涨，2020世纪世纪8080年代后期其比率迅速升高。东京都的住宅用地年代后期其比率迅速升高。东京都的住宅用地市价总额，到市价总额，到19881988年末迅速增加到了年末迅速增加到了GDPGDP的的1.41.4倍。倍。日本国土交通省发表的日本国土交通省发表的20052005年年1 1月月1 1日的地价统计表明日的地价统计表明第二节第二节 部分国家和地区的房地产周期分析部分国家和地区的房地产周期分析2021/6/321第三节第三节 房地产周期波动的影响因素分析房地产周期波动的影响因素分析经济增长率经济增长率对房地产周期波动的影响对房地产周期波动的影响
26、房地产业与经济增长率的相互关系房地产业与经济增长率的相互关系房地产业发展水平与经济增长率房地产业发展水平与经济增长率高度正相关高度正相关，经济增长率越高，房地产业，经济增长率越高，房地产业发展速度越快。发展速度越快。2021/6/322中国中国GDPGDP增长率与房地产价格指数增长率与房地产价格指数( (上年上年100)100) 中国中国GDPGDP增长率指数与房地产价格指数曲线增长率指数与房地产价格指数曲线 从图可以看出从图可以看出，中国经济增，中国经济增长率与房地产价格指数呈同向长率与房地产价格指数呈同向变化，房地产价格波动幅度大变化，房地产价格波动幅度大于于GDPGDP增长率波动幅度。增
27、长率波动幅度。 第三节第三节 房地产周期波动的影响因素分析房地产周期波动的影响因素分析2021/6/3232021/6/324通货膨胀率通货膨胀率对房地产周期波动的影响对房地产周期波动的影响 中国中国GDPGDP增长率指数与房地产价格指数曲线增长率指数与房地产价格指数曲线 中国通货膨胀率指数与房地产价格指数中国通货膨胀率指数与房地产价格指数( (上年上年=100)=100) 通货膨胀率与房地产价格指数的波动方向基本一致，波动幅度大小存在差别，两者之间两者之间存在正向相关关系存在正向相关关系，通货膨胀，通货膨胀带来房地产价格上涨，房地产带来房地产价格上涨，房地产价格上涨推动通货膨胀。价格上涨推动
28、通货膨胀。 第三节第三节 房地产周期波动的影响因素分析房地产周期波动的影响因素分析2021/6/325需求和供给需求和供给冲击对房地产周期波动的影响冲击对房地产周期波动的影响 需求冲击需求冲击，主要包括投资冲击、消费冲击、财政冲击和货币需求冲击等。，主要包括投资冲击、消费冲击、财政冲击和货币需求冲击等。供给冲击供给冲击，主要是指技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等，主要是指技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等发生变化。发生变化。第三节第三节 房地产周期波动的影响因素分析房地产周期波动的影响因素分析2021/6/326从表可以看出，从表可以看出，中国房地产业政中国房地
29、产业政策存在着明显的策存在着明显的周期性特征，经周期性特征，经济扩张政策和经济扩张政策和经济紧缩政策交替济紧缩政策交替使用，形成中国使用，形成中国房地产业的政策房地产业的政策周期。周期。 房地产市场的房地产市场的“羊群行为羊群行为”对房地产周期波动的影响对房地产周期波动的影响 第三节第三节 房地产周期波动的影响因素分析房地产周期波动的影响因素分析政策因素政策因素对房地产周期波动的影响对房地产周期波动的影响 2021/6/327货币政策货币政策2021/6/3282021/6/3292021/6/330第四节第四节 我国的房地产周期波动分我国的房地产周期波动分析析以房地产以房地产销售面积波动率销
30、售面积波动率和和销售面积增长率销售面积增长率划分房地产周期：划分房地产周期：1986198619951995年年 1986198619951995年中国住宅销售量波动与增长率年中国住宅销售量波动与增长率 结论：结论：1986198619951995年，中国房地产经济经历了一个半周期，年，中国房地产经济经历了一个半周期，1987198719931993是一个周期，持续是一个周期，持续时间为时间为6 6年。年。从销售量增长率曲线看，供求变化的长期趋势线是上扬的。新周期的峰项比前一周从销售量增长率曲线看，供求变化的长期趋势线是上扬的。新周期的峰项比前一周期高。期高。从销售量波动曲线看，房地产市场波动
31、周期所持续时间有缩小趋势，在一个完整的从销售量波动曲线看，房地产市场波动周期所持续时间有缩小趋势，在一个完整的房地产周期中，下降期的时间大于攀升期。房地产周期中，下降期的时间大于攀升期。 梁桂梁桂(1996(1996） 1986198619951995年中国住宅销售量波动与增长率年中国住宅销售量波动与增长率 2021/6/331计算扩散指数划分房地产周期：计算扩散指数划分房地产周期：1981198119941994年年 何国钊等何国钊等(1996(1996） 按照按照”v”v”分法，在分法，在1981198119941994年期间存在两轮房地产周期。年期间存在两轮房地产周期。 中国房地产周期中
32、国房地产周期扩散指数法扩散指数法 19841984年是中国改革开放以来房地产业发展的年是中国改革开放以来房地产业发展的第一个高潮第一个高潮，此后房地产业逐渐衰退，到1987年跌人谷底，1988年又达到房地产业发展的第二个高潮第二个高潮，历时4年，完成一个周期。19891989年再次跌入谷底，此后逐渐复苏，并在年再次跌入谷底，此后逐渐复苏，并在19921992年达到年达到第三次高潮第三次高潮，历时4年完成一个周期。 第四节第四节 我国的房地产周期波动分析我国的房地产周期波动分析2021/6/332以商品房销售面积增长率划分房地产周期：以商品房销售面积增长率划分房地产周期：198819881999
33、1999年年 叶剑平、谢经荣叶剑平、谢经荣(2005(2005） 中国房地产周期中国房地产周期销售面积增长率销售面积增长率 中国商品房销售面积增长率中国商品房销售面积增长率 ( () ) 从从1988198819991999年的年的1212年间，能年间，能观察到一个完整的周期。观察到一个完整的周期。 第四节第四节 我国的房地产周期波动分析我国的房地产周期波动分析2021/6/333以房地产投资增长率划分房地产周期：以房地产投资增长率划分房地产周期：1978197820042004年年 张晓晶、孙涛张晓晶、孙涛(2006(2006） 中国房地产周期中国房地产周期房地产投资增长房地产投资增长 第一
34、个周期，第一个周期，1978197819911991年年 第二个周期，第二个周期，1992199219971997年年 第三个周期第三个周期( (即新一轮房地产周期即新一轮房地产周期) ) 第四节第四节 我国的房地产周期波动分析我国的房地产周期波动分析2021/6/334房地产周期波动的影响因素总结房地产周期波动的影响因素总结供给房地产市场需求时滞投资投机消费宏观经济政策随机因素宏观经济变量宏观经济周期社会因素2021/6/3352021/6/336房地产周期波动的阶段及表现房地产周期波动的阶段及表现复苏与增长复苏与增长繁荣繁荣危机与衰退危机与衰退萧条萧条需求需求自用需求/投资需求 投资需求/
35、投机需求投机需求出市泡沫挤出供给供给开发投资增长开发投资快速增长 开发投资减少 开发投资持续减少价格价格较低/上升大幅上升大幅下跌持续下跌租金租金较低/上升增幅小于价格跌幅小于价格下跌交易量交易量少量/增加大量萎缩少量空置率空置率高/降低低高高心理预期心理预期乐观乐观悲观悲观2021/6/337房地产周期与国民经济周期的关系n当国家经济发展比较顺利时，政府部门对住宅产业给与较少的关注，刺激其它产业的发展，通过发展其它行业的经济来带动国家整个经济的发展。n当经济发展缓慢时，政府可以刺激住宅产业的发展，靠住宅产业带动其相关行业的发展，同时住宅的这种必需品的产品特性和较高的投资价值都为该时期住宅产业
36、的高速发展成为可能，从而弥补其它行业发展的不足，使整个国家经济稳定增长。2021/6/338四、房地产周期的测度n理论和实际都表明，房地产市场的许多指标都是周期性变化的，都可以用于衡量房地产景气循环及其周期。n房地产市场的波动状况可以用一系列指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等。n在研究房地产景气循环及其周期时，可以选择单个指标，也可以选择多个指标。n在实际中，像收益率这样的指标很少使用，是由于实际中缺乏可以使用的数据。空置率指标被认为是最优的，但在我国缺乏这样的指标体系或指标的时间序列很短。n由于各项指标的周期性变化与房地产周期波动并不是都同步的，因此按照其与房地产周期波动
37、的先后关系，分为先行指标、同步指标和滞后指标等三类。2021/6/339房地产周期指标体系先行指标：固定资产投资、资金来源、投资实际完成额、土地购置面积、土地开发面积、商品房新开工面积等。同步指标：国内生产总值、商品房实际销售面积、预售面积、出租面积、商品房实际销售额、商品房销售均价等。滞后指标：竣工面积、竣工房屋价值、商品房空置面积、租金等。2021/6/340我国房地产周期的实证研究我国房地产周期的实证研究n采用商品房销售额指标n采用商品房销售面积指标n采用8项指标综合指数（商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积）n房地产政策周期2021/6/3411、试归纳目前对房地产周期波动的界定概述？2、简述房地产周期波动的过程及其主要特征？3、试分析影响房地产周期波动的因素？4、结合部分国家或地区的房地产周期波动现象，分析我国房地产周期波动的主要特点？本章思考题：本章思考题：2021/6/342部分资料从网络收集整理而来，供大家参考，感谢您的关注！
