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1、物业管理物业管理主讲人：寿金宝主讲人：寿金宝8/25/20241物业管理物业管理章节介绍(兰色字体为重点)第一章 物业管理导论第二章 物业管理体系第三章 物业管理项目的招标与投标第四章 物业服务合同第五章 物业管理的主要内容及基本程序第六章 房屋建筑维修管理8/25/20242物业管理物业管理第七章 房屋建筑设备设施管理第八章 物业管理档案的建立与管理第九章 居住性物业的管理服务第十章 经营性物业的管理服务第十一章 其他类型物业的管理服务第十二章 物业管理服务质量的国际认证第十三章 物业管理法规8/25/20243物业管理物业管理理解物业及物业管理的基本概念和内涵；熟悉和重点掌握物业管理的基本
2、内容、经营模式、管理原则及作用；了解和把握我国物业管理服务的现状和发展趋势。第一章第一章 物业管理导论物业管理导论学习目标：学习目标：8/25/20244物业管理物业管理1.1.1 物业(estate或property)1.1.1.1 物业的概念 物业是指已建成、并已投入使用的各类房屋建筑和与之相配套的设备、设施和场所、场地等组成的单宗房地产，以及依托于该实体上的权益。1.1 物业管理的基本概念8/25/20245物业管理物业管理房地产房地产.不动产不动产.物业的区别物业的区别-房地产-强调从土地开发.房屋建筑建设.营销到使用管理全过程及财产和行业;不动产-强调的是不可移动性和财产;物业-注重
3、其使用.管理和服务的内涵.8/25/20246物业管理物业管理1.1.1.2物业的特征1固定性:不动产2耐久性:使用寿命3多样性:建筑性质.使用功能4高值性:高投入.高价值5权益性:依托于该实体上的权益8/25/20247物业管理物业管理1.1.2 物业管理物业管理1.1.2.1 物业管理的起源及在我国的发展1.1.2.2 物业管理的概念 物业管理是指业主通过业主大会选聘物业管理企业，物业管理企业受业主的委托，按照物业服务合同的约定，对房屋建筑及配套设施、设备和相关场地、场所，进行养护、维修、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序安全的经营活动。8/25/20248物业管理物业管理1.1.2.3
4、 1.1.2.3 物业管理的特征物业管理的特征涉及面广服务性强专业性强业主处于主导地位物业管理服务与创建文明社区相结合8/25/20249物业管理物业管理1.2 1.2 物业管理的类型、原则、作用物业管理的类型、原则、作用1.2.1 物业管理服务的类型与模式1.2.1.1 自管型由物业管理区域内全体业主共同组织管理的一种自我管理模式。这种管理模式在我国香港地区比较流行，而在内陆地区并不太流行.案例：07年沈阳有一小区8/25/202410物业管理物业管理1.2.1.2 1.2.1.2 直管型直管型由物业开发企业下属的物业管理部门，对自己所开发的物业进行的直接管理。我国许多已建成的物业都是以这种
5、模式进行管理。案例：8/25/202411物业管理物业管理1.2.1.3 1.2.1.3 委托型委托型房地产开发企业或业主委员会通过招投标的方式，选聘具有相应资质等级的物业管理企业，双方签订委托管理合同即前期物业服务合同或物业服务合同,开展物业服务的经营行为。案例：8/25/202412物业管理物业管理1.2.2 物业管理服务的宗旨.原则与作用以服务为宗旨以经营为手段以效益为目的的服务性行业。8/25/202413物业管理物业管理1.2.2.1 物业管理服务的宗旨1.为业主创造一个安全、整洁、舒适、温馨的生活与工作环境;2.保证和提高物业的价值(保值.增值);8/25/202414物业管理物业
6、管理1.2.2.2 物业管理服务的原则1.公平竞争原则2.业主至上原则 3.开发与管理相分离原则4.统一.专业管理原则 5.经济合理原则6.依法管理原则8/25/202415物业管理物业管理1.2.2.3 物业管理服务的作用1能创造安全、清洁、舒适、优美的环境2有利生产、方便生活 3使物业保值增值8/25/202416物业管理物业管理1.3 物业管理现状及发展趋势1.3.1 我国物业管理现状从无到有从小到大从不规范到初步规范8/25/202417物业管理物业管理1.3.1.1.物业管理法律体系建设从无到有形成较为完善的法律体系物业管理服务进入了依法管理的轨道8/25/202418物业管理物业管
7、理1.3.1.2.现代物业管理理念和管理模式的形成初始阶段-20世纪80年代发展阶段-20世纪90年代成熟阶段-21世纪8/25/202419物业管理物业管理1.3.2 我国物业管理发展趋势1.3.2.1 管理法制化、服务规范化对物管企业-资质条件、行为规范及诚信等加强管理从业人员-提高自身素质水平、法律意识8/25/202420物业管理物业管理1.3.2.2 经营规模化、管理统一物业管理是微利行业扩大经营规模有利于物业的统一和规范化管理服务8/25/202421物业管理物业管理1.3.2.3 经营品牌化、服务人性化品牌经营服务意识体现人性化8/25/202422物业管理物业管理1.3.2.4
8、.企业现代化、人才职业化建立、建设现代企业管理企业首先-人才建设重要内容-人才的职业化8/25/202423物业管理物业管理案例分析 案例1-1 “共管模式”是现代物业管理的需要8/25/202424物业管理物业管理【案例基本情况】 四川成都现在流行一种由物管企业与业主共同参与、提前介入，监督工程质量的“共管式”物业管理新模式。成都市目前有“武成碧云天”和“置信房产”等多家知名开发商实施了“共管式”管理模式。这些开发商将工程承诺书交与业主，由业主代表组成业主监督委员会，对该项目施工质量和进度进行全面监督。物管企业与业主一起在施工阶段提前介入，共同对工程质量进行监督，发现问题及时向开发商提出合理
9、化建议。 8/25/202425物业管理物业管理【案例分析】我国对物业管理的投诉案件逐年增多我国对物业管理的投诉案件逐年增多, ,房房屋质量问题占了很大比例屋质量问题占了很大比例, ,而这类问题一而这类问题一直很难解决。直很难解决。这种这种“共管式共管式”物业管理模式为解决此物业管理模式为解决此类遗留问题找到了一条很好的路子类遗留问题找到了一条很好的路子, ,值得值得大力提倡大力提倡. .8/25/202426物业管理物业管理案例1-2物业管理巨头进入我国物业管理市场物业管理巨头进入我国物业管理市场( (详见教材详见教材) )8/25/202427物业管理物业管理复习思考题1简述物业与物业管理的内涵。2比较各物业管理类型的特点与优势。3简述物业管理宗旨与原则。4分析我国物业管理的发展趋势。8/25/202428
