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1、【长乐坡村改造项目市场初判】日 期：2011年3月报告思路住宅市场分析商业市场分析目录项目属性分析项目背景解析项目背景分析项目背景分析市场竞争分析市场竞争分析项目属性分析项目背景解析项目背景分析项目背景分析本案本案钟楼钟楼浐灞生态区板块纺织城板块传统城东板块n宏观上，宗地位于西安城市正东，是城市东向发展主轴，是承接西安传统城市板块与新兴城市板块的桥头堡，是东向出入西安必经的战略要地；n中观和微观上，宗地位于新兴的浐灞生态区规划范畴，但与传统城东板块距离近在咫尺，是城市板块发展的缓冲要地。本案位于西安城市东扩主轴，是典型的板块扩张缓冲地带。地块状况解读n交通位置：本案位于万寿路幸福路与东三环之间
2、，地块分布于东西主干道长乐东路南北两侧，同时是贯通新旧两大板块的节点区域。n交通动线：地块周边交通路线较为简单，以万寿路幸福路和长乐东路两大主干线为主，其余道路路面过窄，且交通不便，故主干道车流量极大，交通相对较为拥挤。地块交通解读交通位置显赫，但路网过于倚重主干道，通达性较差。地块环境解读环境区隔线环境区隔线拥有大学与浐河资源，人文与自然兼得，但环境线落差极大，从而严重影响项目形象。n商业配套：依托长乐东路、万寿路、幸福路三条主干道沿街商业配套，十分完善，但经营环境极差，整体商业经营水平粗糙落后。n教育医疗：除空军工程大学外，周边教育配套主要以村办小学、幼儿园为主，其余学校多在南侧咸宁路附近
3、；医疗设施匮乏，方圆2公里范围无正规医院，多以药店、诊所为主。n交通休闲：交通资源丰富，10分钟步行距离内近20条公交路线，且项目本身位于地铁一号线规划车站附近；5分钟车程内缺少大中型休闲设施，该区域娱乐休闲活动缺失。以社区配套为主且分布零散，生活便利但缺乏档次。地块配套解读地块现状认知n地块现状：目前多为长乐坡村村落用地，建筑低矮凌乱，部分项目用地为废旧厂矿企业用地，整体形象极差；且南侧项目用地与长乐路地表存在一定高差，未来动工土方量巨大，无疑增加了项目开发的成本；n地块基数：项目占地约500亩，暂定容积率为4.5，折合总建筑面积约150万，地块受周边现有建筑的影响呈不规则分布，临长乐路沿街
4、面长达960余米。n地块发展影响因素：原有城中村形象对项目形象的折损；地块内部存在市政供暖管道，若无法拆移将严重影响项目开发与规划；超长沿街面考验开发对商业的理解。本案为规模型商住项目，具备开发高端社区与城市综合体潜质。项目属性研判发展优势因素发展限制因素n城市发展主轴n交通缓冲要地n地铁沿线n学校与浐河n规模型商住n地块零碎、分散n城改低起点形象n市政供暖管道障碍n千米沿街面导致商业分散项目定性：城市发展缓冲区规模型城改项目项目属性分析项目背景解析项目背景分析项目背景分析2010上半年 一线城市二三线城市北京深圳广州青岛成都南京西安GDP（亿元）6372.64215.57 4886.0125
5、86.72363.48 2443.37 1372.44较上年增速12.00%11.60%13.60%13.90%16.80%14.20%16.80%n西安市GDP年均增长14.1%，2009年增长14.5%，高于全国同期水平5个百分点，未来的上升空间很大；n西安市2010年上半年的GDP增长速度是16.8%，西安市房地产处于高速发展期，能够支持房地产业的快速发展；n2010年上半年，西安市固定资产投资已达1596.84多亿元，年均增幅29%，大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用；4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGD
6、P增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系城市经济背景800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系n西安市历年人均GDP18285.346元， 自06年后增速呈飞跃式发展，表明近几年西安市经济增长较快；n西安市2009年人均GDP约4757.886美元，说明西安市房地产处于平稳发展期。城市经济背景2001200220032004200520062007200820096406606807007207407607808000.00%0.50%1.00%1
7、.50%2.00%2.50%西安市人口数量及增西安市人口数量及增长率率人口数量（万人）比上年增长西安市2009年常住人口843.46万人，城镇人口581.40万人，城市化率已从2001年的42%增加到达69%，城市化率相对较高，住房消费潜力巨大。581.469%262.0631%2009年城市经济背景2001200220032004200520062007200820090%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%6.13%5.72%5.23%5.48%5.05%4.88%4.79%4.72%4.06%44.96%45.25%47.53%45.23%42.48%42.43
8、%43.90%45.10%42.25%48.91%49.03%47.24%49.29%52.47%52.69%51.32%50.18%53.69%西安市西安市历年年产业结构构变化化第一产业第二产业第三产业2010年西安各区产业划分：碑林区：科研文教、旅游、商贸新城区：商贸业、旅游业、高新产业及科教莲湖区：现代装备制造业、服务业、旅游文化业未央区：教育、工业、物流、文物和生态保护功能雁塔区：科研文教、商贸、居住、文化旅游灞桥区：生态旅游、商贸、文化娱乐、物流、高新技术产业临潼区：以自然风景、历史文化及文物旅游为特征的现代化国际旅游名区长安区：科教文化中心区、高新技术产业区、生态民俗旅游度假区，重
9、点发展商贸、旅游服务、金融等第三产业阎良区：阎良航空科技城西安产业结构是“三、二、一”型，2009年第三产业比重已超过半数，房地产业在西安经济发展中的重要性可见一斑；城市经济背景20022003200420052006200720082009020040060080010001200140016000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%409.4440506.5666.48776.2921.581154.31381.1211.89%7.47%15.11%31.59%16.46%18.73%25.25%19.65%西安市西安市历年社会消年社会
10、消费品零售品零售总额社会消费品总额（亿元）增长率n西安市社会消费品零售总额增长迅速， 2009年已达1381.12亿元，近年来平均年增长率18%以上，居民消费明显升温。n按行业分类，2009年零售业消费零售占主导，为979.03亿元，占据社会消费品总额71%。各行业消费品零售额增速批发业249.817.30%零售业979.0321.10%住宿和餐饮业128.6914.60%其他23.614.10%249.818%979.0371%128.699%23.62%批发业零售业住宿和餐饮业其他城市经济背景2002200320042005200620072008200902000400060008000
11、1000012000140001600018000200000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%718477488544962810905126621520718963西安市西安市历年人均可支配收入年人均可支配收入人均可支配收入（元）增长率n西安城市居民的人均可支配收入逐年增长，增长速度也呈上升趋势，2009年人均可支配收入达18963元n西安市居民的恩格尔系数逐年下降，2009年为34.1%，城市居民基本实现小康生活水平城市经济背景“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。“九宫格局”即中心的唐城，东部的国防科技区，西部的综合工业区
12、，南部的科研文教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游度假旅游度假区区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。“棋盘路网”即市区道路网继承唐长安方格网、棋盘式格局，外围功能区结构也以棋盘路网为特色，形成一个明显的区级中心。“轴线突出”即以现有的穿越钟楼的南北轴线为中心城市主轴，以大明宫含元殿到大雁塔的南北轴线作为西安重要的景观轴线，两条轴线与穿越东西大街的轴线交汇，形成西安棋盘结构的“十”字型格局。“一城多心”即在“九宫格局”的基础上，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多个城市副中心。 规划确定未来西安市中心城市发展模式为“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心
13、”的空间布局模式。城市规划背景各大区域特色鲜明，发展定位相对明确，而本案所在区域却缺少较为鲜明的城市属性特征。雁塔区：科教中心；高校云集、科研强劲。未央区：政治中心；西安市政府迁址张家堡。碑林区：商贸中心；东大街、南大街、开元、百盛、唐城、长发祥。莲湖区：装备制造中心；西电、法士特、西安印钞厂、利君制药灞桥区：生态中心；浐河、灞河、生态湿地阎良区：航空制造基地；西飞集团临潼区：休闲旅游中心兵马俑、秦始皇墓城市规划背景n在新一轮的城市规划中此次总体规划从宏观层面和战略发展角度出发，深入研究了如何在西部大开发战略中加强我市对区域的辐射和带动作用 ，未来城市将遵循“南北拓展空间，东西延伸发展的南北拓
14、展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展东北方向发展 ”的整体发展思路，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心。目前大东郊处于城市未来发展的主要方向。阎良新城阎良新城高陵县城高陵县城泾渭新城泾渭新城新筑组团新筑组团临潼新城临潼新城洪庆组团洪庆组团蓝田县城蓝田县城遵循西安市整体规划思想，区域所处在城市未来主要发展方向。区域发展背景在中心都市小商品采购圈的基础上形成综合功能的新市场集群n在目前该区域的现有商圈基础上以长乐路经以长乐路经济带为轴心，以康复路、长缨路为骨架济带为轴心，以康复路、长缨路为骨架，
15、以“西北第一市“康复路综合批发市场、西北轻工批发市场和西北商贸中心等大型商贸网点为支撑的商贸集散区商贸集散区。n同时远期该区域将以专业化、品牌化、特色专业化、品牌化、特色化化为发展方向，加快现有商贸业态升级换代步伐，形成具有物流集散、批发交易、信息发布、产品展示、电子商务等综合功能的新型市场集综合功能的新型市场集群群和良好的产业发展环境，完成由目前都市小商品采购圈的再次升级。雁塔雁塔碑碑林林新城新城未央未央商贸商贸 从目前该区域城市发展规划大骨架来看，政府的决心还是以强化区域的城市商从目前该区域城市发展规划大骨架来看，政府的决心还是以强化区域的城市商业发展，新型市场集群和产业发展环境的全面升级
16、必然带来更多的人气和财气。业发展，新型市场集群和产业发展环境的全面升级必然带来更多的人气和财气。区域发展背景本案本案区域发展背景第五第五第三第三第四第四第六第六n城东区发展水平在全市9区四县中处于中上游水平，但投资基数较小注定了该区域消费旺盛但区域升级速度极慢，随时有被新兴区域赶超的威胁。区域经济基础良好，但弱势的投资额度注定区域发展的有限与迟钝。本案本案区域发展背景城市层面：加快城市扩张速度，解决城市空间集聚与扩散的关系，引导城市空间重组，符合城市未来发展趋势，有利迅速聚集人气，形成新的地铁商业中心推动区域经济发展。区域层面：提高城市中心与城市边缘区的沟通能力，平衡城市中心与城市远郊的物业价
17、值，加速沿线物业升级，推动沿线产业格局变更。沿线分析：提升现状交通的扩张与辐射能力，逐步完成沿线0.5公里半径的地铁经济带，从而快速提升沿线的物业价值。地铁将改变区域发展模式，加快区域发展的速度。地铁沿线物业价值随地铁交通的不同阶段呈跳跃性增长，地铁对的实质性利好先于真正投入使用而提前释放时间序列表现参照西安地铁2号线工程进度与沿线周边物业价值增长的关系： 从地铁项目规划开始，长安路及未央大道沿线房地产开发及开始逐渐升温，并随着地铁建设进度不断变化。由此可以预见地铁对周边沿线物业的价值影响。区域发展背景项目背景小结n城市经济的快速发展和扩张为项目开发带来了良好的外在机遇，尤其是人均收入水平和消
18、费能力的提高，对房地产的潜在需求日益旺盛；n城市规划之下，项目所在区域成为城市发展主轴之一，未来政策的偏移与城市扩张的推动作用，势必为区域带来更多的客群和潜在消费机会；n城东区域位属西安中上游水平，区域经济良好，虽投资额度不大，但以小商品批发经济为主导的区域商业充满活力，伴随着近年来浐灞新区的开发持续走热，未来新城东客运站的迁移，区域发展重点必将发展变化，项目未来面临城市发展门户的核心地位；n地铁一号线的开通运行，将完全改变项目所在地长乐路的商业格局，对项目商业的发展具有极大的促进作用。住宅市场分析商业市场分析市场竞争分析市场竞争分析地产行情透视土地市场土地市场特征：n市场供需比1.36：1，
19、供略过于求；n外埠房企拿地热情高涨；n商业土地成交量猛增156.72%；n东南两区供应集中放量；n土地成交单价与与楼面地价同比基本持平；土地市场增幅稳中有升，本案区域成为核心放量区。地产行情透视20102010年西安商品住宅供求比年西安商品住宅供求比商品房供需特征：n市场供应增速趋缓，需求量稳步增加，供求关系呈现供不应求局面，1月统计市场供求比为1：1.52；n城市建设规划投入加大，尤其是棚户区改造与城中村改造的大力推进，保障性住房供应提速；供求关系呈现供不应求，棚户与城改放量提速平衡供求关系。商品房成交特征：n长期呈现高速增长态势，短期成交量价区域平稳；n市场对政策的消化能力较强，表明市场主
20、体仍旧以自住类刚性需求为主；地产行情透视刚性需求主导市场，高涨的置业热情推动市场稳步向上发展。各城区住宅市场对比各城区住宅市场对比各城区商业市场对比各城区商业市场对比各城区办公市场对比各城区办公市场对比城东市场特征：n住宅供应量为城六区第三，目前共50余个项目在售，占全市的17%，10年施工面积242万，销售面积223万，供需比1.08：1，供需相对平衡；n商业供应量为城六区第四，2010年供应面积近20万，销售面积仅7万，供需比接近3：1，明显呈现供大于求局面；n受区域发展限制，办公市场一直空白，缺少产业氛围的城东，难以形成一定的办公市场份额；n价格层面，住宅价格明显低于其他各区，而商业价格
21、则基本与城西和高新持平。相对明显的价值洼地，居民认知“宜居不以商”。地产行情透视行业背景小结n土地市场稳中有升，市场供需关系基本平衡，近年来城东逐步成为土地放量的核心区，对项目而言未来市场竞争压力极大；n商品房市场呈现供不应求特征，但伴随着城市保障性住房、城市改造（城中村改造、棚户区改造）等多项工程的推进，尤其是城东区大量城中村项目近年来的持续放量，市场供应有效加大，未来供求关系略显紧张；n纵观近年来西安市场成交情况，结合当时市场政策行情，西安市场对政策的消化能力极强，市场长期呈现量价齐涨的乐观态势，这表明西安市场仍旧以自住型的刚性需求为主，市场可拓展空间较大；n分析城东市场特征，住宅物业供需
22、平衡，但处于西安住宅价值的低洼地带；商业物业供需失衡，呈现供大于求的尴尬局面，而办公物业受区域发展基础条件的限制，一直处于空白市场。主要在售项目开发商产品类别占地建面容积率户型价格灞业大境灞业地产高层270亩80万3.933139待定长乐一号中港地产高层40亩30万11.2801174900御锦城盛恒置业高层、洋房2000亩300万2.3781326500水岸东方广福置业高层1200亩110万2.2771856500龙湖弗莱明戈龙湖地产洋房825亩120万2.31702409000尚东国际城瑞和地产高层120亩30万2.7561304200东城新一家泰尔企业高层160亩40万3.9801204
23、700林河春天林河兴业高层130亩33万4.570140待定浐灞新城灞桥建设多层58亩70万2.475105国际幸福城宏润地产多层、高层785亩100万2.576240暖山西安富祥地产高层135亩30万3.4951507000万合世家故乡地产高层80亩20万3.5401304100利安东庭利安置业高层10亩4万6.3601205000金茂紫庭日鑫置业高层20亩9万8.4601407200福邸名门恒正科技高层93亩22万3.55601706700新东尚东尚地产高层82亩23万5.2501607600唐韵三坊广晖置业高层96亩29万5.2746906400恒基碧翠锦华恒基兆业高层168亩40万2.
24、85802608000东郡一号青山置业高层120亩70万4.95471355500新兴新庆坊新兴地产高层75亩20万3.5801208500星币传说高山流水地产高层105亩30万6801409000紫落澜庭泰华集团高层25亩11万6.93371247800住宅市场分析n项目数量较多，主要在售项目22个，以大中规模项目为主。n产品线相对简单，多 以 面 积 区 间70130，建筑形态高层产品出现。n价格差距大，价格区间在40009000元/，项目基础属性杂糅，城改、小产权、集资房、商品房等应有尽有编号项目价格1尚东国际城42002东城新一家47003林和春天待定4浐灞新城1御锦城65002水岸东
25、方65003长乐一号49004灞业大境待定5龙湖弗莱明戈90006暖山西安70001福邸名门67002新东尚76003金茂紫庭72004利安东庭50005万合世家41001紫落澜庭78002星币传说90003新兴新庆坊85004恒基碧翠锦华80005东郡一号55006唐韵三坊6400纺织城板块浐河沿线板块万寿路-咸宁路板块东二环板块住宅市场分析城东板块特征鲜明，项目分布主要集中在交通干线沿线。竞争项目销售情况分析项目名称入市时间已供应量已售量主力面积均价主力总价销售率御锦城200817万16万78132650050万80万94%水岸东方200751万35万77185650050万110万69%
26、长乐一号咨询中10万7万80117490039万60万70%灞业大境咨询中33139待定龙湖弗莱明戈2010.51702409000暖山西安2009.0212万7.5万95144700060万100万62.5%福邸名门2009.0617万10万60170670040万90万59%新东尚2009.0923万19.5万50160760045万90万85%金茂紫庭2009.0410万6.9万60140720043万100万69%利安东庭2010.104万60120500030万60万万合世家2010.0410万9万40130410025万50万90%紫落澜庭2010.0811万8万371247800
27、35万90万73%星币传说2010.103万1.6万80140900070120万53%新兴新庆坊2010.114万2.6万80120850070万100万65%恒基碧翠锦华2010.104.6万0.6万80260800060万160万13%东郡一号2010.104万3万47135600030万80万75%唐韵三坊2010.046万5.5万4690640030万55万92%n 扣除2008年全年房地产深度调整此项因素，扣除广厦水岸东方长期作战因素，在2009年2011年这三年时间内，城东区供应量约135万，折算年供应量约62.5万；总去化量约97万，折算年去化量约45万。城东区年商品住宅的消化
28、能力为4045万。住宅市场分析本案所在板块项目情况图项目名称总建面已推量已售量推货余量未推量合计御锦城300万17万16万1万283万284万水岸东方110万51万35万16万59万75万长乐一号30万10万7万3万20万23万灞业大境80万80万80万龙湖弗莱明戈120万130万130万暖山西安30万12万7.5万4.5万18万22.5万福邸名门22万17万10万7万5万12万新东尚23万23万19.5万3.5万3.5万金茂紫庭10万10万6.9万0.1万0.1万利安东庭4万4万4万4万万合世家20万10万9万1万10万11万紫落澜庭11万11万8万3万3万星币传说30万3万1.6万1.4万
29、27万28.4万新兴新庆坊20万4万2.6万1.4万16万17.4万恒基碧翠锦华40万4.6万0.6万4万35.4万39.4万东郡一号70万4万3万1万66万67万唐韵三坊29万6万5.5万0.5万23万23.5万n目前市场在售项目推货余量约51.4万，未推货存量约772.4万，合计未来市场总供应量为823.8万；n按照区域市场推货节奏和去化节奏折算，平均单个项目年推货量约1015万，则区域未来1年内140200万；2年内市场推货量在280400万。n伴随着浐灞新区的持续开发和该区域其余城中村的陆续入市，未来区域仍将有大量产品入市。未来2年内市场存量高达280400万，以目前的消化能力需要68
30、年左右的时间消化完毕。住宅市场分析50亩 100亩 150亩200亩 250亩300亩9000恒基碧翠锦华紫落澜庭500亩1000亩1500亩唐韵三坊80007000600050004000金茂紫庭新兴新庆坊新东尚万合世家福邸名门龙湖弗莱明戈御锦城长乐一号星币传说利安东庭水岸东方东郡一号尚东国际城暖山西安东城新一家本案规模无法成为绝对优势，品牌对项目提升作用明显。城改项目集中区品牌项目集中区住宅市场分析n从价格与产品舒适度来看，容积率与价格呈明显的反比关系，市场价格较高项目除星币传说与新东尚外，容积率控制均在35之间；n从价格与去化速度来看，当价格高于7000元对去化速度会产生明显的影响作用，
31、区域市场对价格的敏感度较高；n从价格与容积率、去化速度的关系分析，市场销售受制因素较多，客户除对产品有一定的追求之外，对价格的承受能力也存在一定瓶颈。住宅市场分析销售明显受产品与价格的双重影响，销售因素敏感度高。项目名称建筑形态梯户比户型区间主力户型长乐一号273t1080117两房、三房灞业大境22/332t4、2t633196三房利安东庭282t660120两房、三房龙湖弗莱明戈洋房2t2170240洋房新东尚332t450160三房金茂紫庭263t860140两房、三房福邸铭门262t360170三房万合世家282t640130两房、三房暖山西安18/281t2、2t495144三房新兴
32、骏景园282t4、2t580120三房东郡壹号263t8、3t1047135两房、三房恒基碧翠锦华252t480260三房、四房唐韵三坊332t64690两房紫落澜庭302t4、2t637124两房、三房御锦城262t4、2t678132两房、三房广厦水岸东方332t4、2t677185三房n在售产品建筑形态以高层为主，且均在26层以上，2833成为市场主流产品，小高层仅暖山西安有，高端项目均会穿插少量的花园洋房；n市场在售项目梯户比相对较大，1T2户板楼近乎绝迹，主要以2T42T6点板结合和点式楼为主，在保证一定舒适度的条件下尽可能的扩大建筑面积；n在售户型区间相对较小，主力户型区间在701
33、30，且两房主力面积在7090，三房主力面积在100130，两房偏于经济，三房偏于舒适。住宅市场分析整体产品舒适度偏低，经济两房、舒适三房成为市场主流产品。项目名称开盘时间施工进度项目属性无证价格有证价格长乐一号未定地上5层城改5000利安东庭2010.10地基处理城改5000幸福花园2010.1016层商品房5200金茂紫庭2009.4封顶商品房61007200福邸铭门2010.9部分封顶商品房68007300万合世家2010.45层城改4100暖山西安2010.8部分封顶商品房59007000国际幸福城2010.6部分封顶城改5000恒基碧翠锦华2010.10主体6层商品房75008000
34、唐韵三纺2010.715层城改56006400紫落澜庭2010.811层商品房67007800龙城四季2009.11准现房商品房55007000御锦城13层商品房6500明林庭苑2010.11准现房商品房50005300市场整体施工进度较快，且销售价格受项目属性制约极大，城改项目与五证不全的项目价格难以破六。住宅市场分析项目名称项目名称代理机构代理机构价格（元价格（元/ /）项目卖点项目卖点利安东庭自销5000宜居生态地产幸福花园陕西伟嘉机构5200普通住宅 纯朝南户型金茂紫庭永道联行7200健康居住社区，价位低福邸铭门地平线机构7300纯板小高层和高层中式院落万合世家自销4100地铁站口、花
35、园社区 城改项目暖山西安西安雅狐7000景观居所品质地标性住宅国际幸福城易居中国5000复合地产,经济住宅新兴骏景园世联地产760048万平米成熟大社区恒基碧翠锦华易居8000品牌之作，配套完善紫落澜庭美城机构7800社会精英专属公园私邸明林庭苑卓力地产全程5300临近地铁1、6号线，准现房国际幸福城易居中国城东大盘，临近浐河市场项目卖点挖掘相对粗糙，多以项目自身产品与地段作为初级卖点，缺少项目或者区域灵魂的存在。住宅市场分析住宅市场小结n供需层面：市场年消化能力仅4045万，而区域供应短期则高达280400万，供需比落差极大，无新盘入市去化仍需68年；n板块特征：规模项目云集，品牌实力开发商
36、遍布，项目分布主要依附于城市主干道沿线，且通过分析发现，品牌和交通对于项目未来销售价格的影响力至关重要；n销售特征：项目去化受产品规划与价格的双重限制，销售因素敏感度较高，从项目销售价格分析，项目土地属性对价格的限制因素明显，城改项目在该区域难以破六，且营销操作相对落后，对项目价值挖掘较弱；n产品特征：在售项目以点板结合和点式高层为主，主力户型区间在70130，以经济型两房和舒适型三房为主力产品户型。商业市场分析1城内商业区西安最繁荣的商圈，老城区商业模型，以商贸、金融、行政区域为主，商业规模及业态分布最为完整，配套设施亦最完善。2高新商业区新型商业中心，集中高档购物、休闲、娱乐、商务办公为一
37、体，但商业规模相对较小，以中高端消费为主3曲江旅游区国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主，商业业态正在不断丰富，商业氛围正在聚集。4小寨商业区文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主，商业规模相对较大，业态种类丰富。5电子城商圈早期的电子产品市场，现以形成区域型综合商业中心。6长乐路商圈西北地区最大的小商品集散基地，以服装及小商品为主。7经开区商圈目前商业氛围逐渐增强，商业规模也在不断扩大，且区域居住人口不断增长，消费能级不断提升，随着政府的北迁，未来将构建新的商业中心。8太华路商圈建材、家居产品集中区，以市场形式为主，且随着大明宫遗址的改造，建成后将成为全国最大的文化遗址公园，其周边
38、商业也将会有所提升。9土门商业区西城区历史悠久的商业老区，综合型商业区。本案本案城市商圈边缘辐射带，批发类专业市场商业基础。n以长乐路为中轴，轴长约5公里，以康复路批发市场及轻工批发市场为核心，构筑起长乐路商圈的发展骨架。n长乐路板块以辐射西北五省、中低档服饰批发兼零售的经营模式，拥有西北轻工批发市场、西北羊毛衫城、西北商贸中心、义乌批发商城、多彩商城等20余家大型专业批发市场。n长乐路商圈是西安市人口最密集的地区之一，目前常驻人口50多万，流动人口超过20万。商业规模近90万平方米，年批零交易额已超过600亿元人民币。n大型居住区的陆续入住和大面积城中村落吸纳了大量的人群入住城东；区域内商业
39、形态被动的不断更新升级，传统商业模式已经不能满足消费者的需求。本案本案幸福路商业街西北食品批发城城东站三府湾车站多彩商城丹尼斯商城轻工市场西北羊毛城义乌商城京闽茶城长乐路成型商圈纺织城商圈区域快速发展，商业形态的升级需求迫在眉睫。商业市场分析n长乐路商圈随着城市化进程、经济要求，自身经过经营形态升级、调整。已成为西安市服饰、小商品等商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。区域经济发展逐步提升，推动区域内商业物业逐步升级。区域内较为典型商业配套区域内较为典型商业配套n百货批发市场轻工市场、义务商城、羊毛衫城、西部京闽茶城、西北食品城n服装批发市场康复路批发市场、丹尼尔商城
40、、多彩服装城、锦绣鞋城、幸福路市场n酒店金花酒店、万年饭店、海景酒店第一代“马路地摊式”第二代“简易棚式”第三代“专业商城式”商业市场分析n据调研了解，项目所处区域内主要商业的平均租金约为4.3元/平方米/天。大型商业对周边商业物业的租售价格有明显的提升作用。n区域商业价格水平差异明显，呈现自西向东逐步递减的特征。n租金水平不断提升，加速区域内商业的全面升级。项目名称经营面积租金（年）单位租金（元/平米/月）义乌商城20平米3.5万130元轻工批发市场25平米36万170元羊毛衫城30平米4.5万120元西北商贸中心20平米4万160元康复路批发市场20平米2.4万100元多彩服装城40平米5
41、.5万140元西部食品城65平米7万90元幸福路商业街100平米11万100元幸福路临街店45平米8万150元商业租价依附于大型商业的价值提升，自西向东逐步递减。商业市场分析n经过三代经营形态的结构升级，商业租金飙升，传统批发商已经不能承受现在租金水平，小批发商转型为区域、陕西乃至西北五省代理商，提高商业品牌展示和档次需求。n区域商业形象店、旗舰店数量的增加，对商业物业硬件设施要求越来越高。但同时租金承受能力面临极大挑战，商业形态的升级势在必行。n由传统的批发业为主，逐步转变为以批发业和区域内客户商业新需求并行的格局。第一代“马路地摊式”第二代“简易棚式”第三代“专业商城式”? ?商业结构经营
42、形态调整，成为区域商业升级换代的驱动力。商业市场分析范围覆盖面积人口备注10分钟生活圈120万平米常住人口：约7.7万流动人口约：2.4万，未来约增3年内至少增加2万人。按照人均居住面积20平米为准。30分钟生活圈200万平米常住人口：约11.5万，流动人口：3.1万。未来三年内至少增加2.6万，未来五年内至少再增加5万人。本案本案幸福路商业街西北食品批发城城东站三府湾车站多彩商城丹尼斯商城轻工市场西北羊毛城义乌商城京闽茶城区域人口数量的持续增长，奠定了刚性消费需求的基础，对商业升级的需求愈加迫切。商业市场分析商业市场小结n城市商业边缘地带，商业属性相对单一，以小商品批发市场为主的区域商业经济档次偏低，难以形成有效的可凝聚人气的商圈；（缺少群众基础）n区域的快速发展，尤其是人口、商业规模、商业结构、商业经营形态等的快速发展，被动的推动区域商业物业的升级，从目前商业物业现状来看，现行商铺的供应量体虽大，但缺少与区域商业属性密切接轨；n地铁一号线的贯通将完全改变区域商业格局，完成区域商业的升级，从而满足商业物业升级的内在需求。谢谢聆听！谢谢聆听！
