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1、BUSINESSBUSINESS写 字 楼 招 商 方 案实景图总面积3000平米花都区新华街五华直街与凤华路交界处二楼写字楼预算写字楼级别面积装修/元办公用品总价/元普通写字楼3000300，000300，000甲级写字楼30001，000，0001，000，0002，000，0005A级写字楼30003，000，0002，000，0005，000，000支 出 预 算写字楼预算写字楼级别总面积单价/平米月租年租普通写字楼30001030,000360,000甲级写字楼30003090,0001,080,0005A级写字楼300010030,00003,600,000收 入 预 算一、写字楼
2、的分类12甲级写字楼没有固定的标准，只是一种行业内通行的叫法。5A级写字楼行业内有固定的标准。OA:办公智能化BA:楼宇自动化CA:通讯传输智能化FA:消防智能化SA:安保智能化二、写字楼的营销方式1.坐销即现场接待，开盘、强销、持销、收尾期贯穿整个过程。2.直销也称行销，目标客户明确，集中在较熟的客户或有意更换、购买写字楼的大客户上，以整栋、整层购买为主。A：上门行销B：电话行销命中率较高命中率很低二、写字楼的营销方式3.扫雷与行销不同点在于目标性不强，属于排查、扫街式销售。A：扫楼B：扫展会命中率均较低但可以大海捞针，寻找重点，锁定目标，为下一步行销作客户积累。二、写字楼的营销方式4.公关
3、模式比行销更明确、直接、有效。销售代表销售主管销售经理销售总监营销副总或总经理公关负责人整合工程、财务等部门，目标具体打击，适合整售客户。三、写字楼形象影响因素地段交通开发商的实力物业管理品质档次政府支持规模定位进驻企业商务配套四、写字楼的营销手段2.装修中1.装修前3.装修后采取整层营销，与意向大单客户谈判。若没有整层客户，则会转向打散销售如果谈判情况仍然不理想，则可选择租售结合方式。五、写字楼的营销阶段划分第一阶段：导入期，寻找客户订作式生产。此阶段为项目初期阶段，在项目则取得土地使用权时就开展，利用合适的公关人员或策略对区域内的单位和企业进行排查。关注投资商的名气五、写字楼的营销阶段划分
4、第二阶段：启动期，寻找客户进行整售刚进入施工阶段，工程仍存有较大改动余地，进行大客户排查。一般客户会提出一些要求，如：A：工程结构改造B：功能区域划分调整C：初装修标准D：压低整体售价E：企业冠名权要求五、写字楼的营销阶段划分第三阶段：完成期，开始销售利用启动期排查和积累的客户，推出适当单元上市，测试市场和投资客户反应，关注点在于：A A：价格：价格B B：空间尺寸：空间尺寸CC：户型结构：户型结构D D：物业管理等：物业管理等力力争争整整租租客客户户意意向向确确定定五、写字楼的营销阶段划分第三阶段：强销期，大规模放量有销售任务和回款指标，利用广告宣传、现场活动等造势，大规模放量、密集轰炸、集
5、中销售。关注点：A：价格B：空间尺寸C：户型结构D：升值F：档次E：进驻企业G：物业管理整售客户确定；整层、整售为主五、写字楼的营销阶段划分第五阶段：持销期，消化掉大部分面积，完成综合指标80%以上借助强销期的余热，改变、调整、创新宣传推广策略，扩大客户打击面，适当借助价格优势消化掉绝大部分楼层和面积。关注点：A：空间B：户型C：价格D：升值F：优惠政策E：进驻名企散租为主五、写字楼的营销阶段划分第五阶段：收尾期，消化余下单元消化掉余下的尾单元，一般尾房面积较大、户型不合理、楼层较差、工程结构管线较多等。关注点：A：价格B：进驻企业C：物业档次散单元较多六、写字楼的推广和跟进第一阶段：导入期A
6、：侧重于投资商的实力和品牌效应；B：户外立体单柱、围档；C：小频的报纸、平媒宣传；D：政府的支持和规划立项侧重。小频率、量小质精六、写字楼的推广和跟进第二阶段：启动期B：适频平媒大版面宣传；A：侧重于项目的规模、定位、档次、知名度和影响力；C：户外、围档保留；D：论坛活动；E：知名大企业的沟通；F：项目宣传材料到位。适当频次七、写字楼的客户类型只有掌握客户类型，提出相关应对措施，才能提高现场切单能力。1.理智稳健型特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被打动，对问题疑点一定要搞清楚。措施：加强产品品质、公司实力、产品优势等讲解，做到有理有据，切不可虚假胡说。七、写字楼的客户类型2.热情冲动型
7、特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激，易改变主意。措施：趋热打铁、狂轰烂炸，但一般成交量不高。3.沉默寡言型特征：出言谨慎，外表反应冷漠。措施：以静制静，注意引导，亲切诚恳，拉近感情。七、写字楼的客户类型4.优柔寡断型特征：犹豫不决，反反复复。措施：坚持自已的观点，寻找论据支撑，积极主导，让客户依赖于你，快速作出决定。5.求神问卜型特征：事事相信风水，避讳风水谨忌。措施：不可否定别人的观点，熟悉风水知识，寻找更合理论据观点化解。七、写字楼的客户类型6.喋喋不休型特征：过分小心，想用言语打击你。措施：取得信心，着重产品、项目优势，快速下单。7.盛气凌人型特征：趾高气昂、态度强横、自我感觉优越。措
8、施：不卑不亢、谦让适度，寻找弱点、逐一化解。七、写字楼的客户类型9.借故拖延型特征：个性迟疑、推三推四。措施：追查不做决定的原因，路过的、看热闹的、市调的等，但应做到礼貌有加、热情待人，说不定能带来别的客户。八、住宅与写字楼营销的不同1.产品特性不同2.客户特性不同+住宅营销：是一种产品化的销售，潜在客户与成交客户数量相对多，整个营销过程更强调营销策划定位的重要，项目定位准确，只要进行规范的销售组织管理，将营销广告活动与销售现场配合好，就可保证销售业绩。写字楼营销：则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程对第一单的销售进程管理，强调对每个意向
9、客户决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。九、写字楼营销的终点差异化路线：差异化路线：产品差异化产品差异化建筑差异化建筑差异化理念差异化理念差异化形象差异化形象差异化九、写字楼营销的终点1.产品差异化1.地段2.档次3.景观4.大堂5.智能化程度6.水电7.空调等即指硬件的差异化。九、写字楼营销的终点2.建筑差异化1.层高2.开间距3.进深4.柱间距5.采光6.外立面7.建筑造型等建筑形态和结构九、写字楼营销的终点3.理念差异化1.生态2.环保3.健康4.节能等一般是指项目的新技术或创新九、写字楼营销的终点4.形象差异化1.区域形象2.企业形象3.政府支持4.进驻名企5.人才引进6.商务配套等综合因素项目营销差异化的终极点，前几项存在较多雷同。THEENDTHANKYOU
