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1、二级市场策划品控中心 价格表培训课件中原价格表培训价格表有何作用？一堆数据，看起来很沉闷、很枯燥价格公示、价格计算、价格调整2其实价格表也可以很好玩3装修三房装修三房楼栋带入户四带入户四房房楼栋180四房毛坯有入户花园单价25000157平三房送3000装修总价350万单价23000毛坯总价314万引导引导楼栋175平四房毛坯单价18000总价315万案例一案例一: : 东方尊峪东方尊峪户型价差：户型价差：利用带装修的方式做高三房总价，利用三房与四房总价相同来引导客户买四房。20平米面积差引导消费者。楼栋单价差：楼栋单价差：做高带入户花园四房单价，用带入户花园的高价四房引导客户购买相对便宜的四
2、房。7000元/平米的差价引导消费。4玩法案例二玩法案例二: : 天玺天玺无层差推售无层差推售相当户型连续楼层，价格相当，几乎不存在层差，导致优质户型首先被抢购，制造“哄抢”效应。原价加推推售原价加推推售先推高价的高素质房，待高素质房消化一定量后，原价加推略微低素质的房，引导客户抢购，打消客户观望念头，同时这种变相的加价方式，使项目实现利润最大化5跳出传统的思维，价格表也能很好玩。跳出传统的思维，价格表也能很好玩。全新认识全新认识6首先确定均价 是玩好价格表的基础7三种基本的定价方法在现在的房地产定价方法中，一般都是运用市场比较法。虽然不一定对于所有产品类型都适用，但其仍具有一定的科学性，在实
3、际操作中相对简单和可操作，因此被广泛运用。从市场的角度出发，能为市场接受；市场比较市场比较定价法定价法客户的意志难以把握。客户导向客户导向定价法定价法成本难以确定；缺乏市场比较性。成本定价法成本定价法特特 点点方方 法法普及普及极少极少极少极少运用情况运用情况均价定价方式的对比均价定价方式的对比81选择对比产品及相应权重。为使市场对比的价格更具有市场指导意义，以及更好的突出项目的特点及区域性特点，在选择对比楼盘时，应该选择具有市场比较价值的楼盘（一般为4或5个），而且具备典型性（至少1个）。市场比较法的常规运用市场比较法的常规运用9Si=100% Vi=tifiP0=PiSiVi2 2确定比较
4、因素及相应权重。确定比较因素及相应权重。市场比较法的常规运用市场比较法的常规运用对比因素对比因素对比项目对比项目1 1对比项目对比项目2 2对比项目对比项目3 3对比项目对比项目i i自身分值自身分值因素因素权重权重S1S2S3Si100%区位区位t1f1交通交通t2f2教育教育t3f3景观景观t4f4周边环境周边环境t5f5小区环境小区环境t6f6规划规模规划规模t7f7户型设计户型设计t8f8发展商品牌发展商品牌t9f9物业管理物业管理t10f10合计合计100%100%V1V2V3Vi100100价格价格P1P2P3PiP0一堆难以理解的符号10公式的通俗理解公式的通俗理解A项目每平方米
5、卖1万元假设A项目很好，好到可以打100分B项目也不错，但相比之下只值80分那么比较之下，B项目的每平米就应该卖8000元当只有一个项目对比时当有多个项目比较时A、B两项目条件与之前一样假设而C项目比较有对比性，可高达70%那么在三个项目比较之下，B项目的每平米就应该卖但有人觉得A与B项目不是很相似，顶多只有30%可对比C项目卖每平米9000元，大概值60分Pb=Pa/100分*80分=8000元Pb=Pa/100分*80分*30% +Pc/60分*80分*70% =10800元11 比较因素的选择不应过多过细。 应该根据不同地区、不同物业类型选择相应的比较因素。 消费者关心的要素相应权重要加
6、大，比如景观、物管等。 一些关键的劣势不容忽视，比如污染问题、噪音问题等。因 素重要 次重要景观要素水景山景城市景观；区位要素交通生活配套娱乐配套项目要素工程质量户型设计园林设计会所其它要素开发商品牌物业管理公司品牌3 3比较因素注意点比较因素注意点12市场比较法延展玩法市场比较法延展玩法我们将自身项目中的产品类型细分，然后根据细分的产品类型在我们将自身项目中的产品类型细分，然后根据细分的产品类型在进行市场比较法，如分别对应自身项目的两房、三房寻找可比性进行市场比较法，如分别对应自身项目的两房、三房寻找可比性两房三房。然后分别推算出各自的均价。这是一种看似更专业的两房三房。然后分别推算出各自的
7、均价。这是一种看似更专业的算法。算法。13对比因素对比因素对比项对比项目两房目两房i i自身两房自身两房因素因素权重权重Si100%区位区位t1f1交通交通t2f2教育教育t3f3景观景观t4f4周边环境周边环境t5f5小区环境小区环境t6f6规划规模规划规模t7f7户型设计户型设计t8f8发展商品牌发展商品牌t9f9物业管理物业管理t10f10合计合计100%100%Vi100100价格价格PiP0项目两房均价项目两房均价对比因素对比因素对比项对比项目三房目三房i i自身三房自身三房因素因素权重权重Si100%区位区位t1f1交通交通t2f2教育教育t3f3景观景观t4f4周边环境周边环境t
8、5f5小区环境小区环境t6f6规划规模规划规模t7f7户型设计户型设计t8f8发展商品牌发展商品牌t9f9物业管理物业管理t10f10合计合计100%100%Vi100100价格价格PiP0项目三房均价项目三房均价总体均价：两房均价总体均价：两房均价* *两房比例两房比例+ +三房均价三房均价* *三房比例三房比例14确定均价后，再看价格表的玩法15先看不同的人对价格表的不同玩法16集资房包工头是怎样做价格表的同一层楼、同一朝向统一一个价格每增加一层统一加一个固定的价格优点：简单，易懂，老太太都懂算价格缺点：看似不专业17很专业的策划人是怎样做价格表的 先设N种系数（水平、垂直、跳差、特殊、附
9、加只要有时间可以一直想下去）再加权得出价格优点：看似很专业，老太太看不懂缺点：自己都看不懂18一、布局差：同一项目由于不同楼栋在空间布局上的不同造 成楼栋之间景观面、便利性的不同，形成栋差。二、水平差：在同一楼栋同一层面，由于不同户型的日通风 条件、景观视角、户型功能设计等存在差异，包括朝向差异、 景观差异、功能差异。三、垂直差：主要指层差以及因为楼层不同而引起的景观、噪音等 其它方面的差异。四、特殊单位差：如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、14楼层的风水 讲究、赠送面积的奇偶层差异等。首先确定单位差价为了使价格表更简便，一般可以把布局差与特殊单位差的差异性归到水平差与垂直差中考虑价格表制定及步
10、骤方式：策划团队，销售团队集体爬楼，各自打分考虑方向19水平系数修正项目一、户型设计 30%1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6实用率1.7户梯比二、景观视野 30%2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照通风) 30%3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫四、噪音 10%4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫控制范围控制范围一般项目的水平价差会控制在整体价差的一般项目的水平价差会控制在整体价差的20-30%20-30%以内，以内，20%20%左右为较左右为较为合理水平为合理水平水平差考虑因素及价差控制范围户
11、型设计户型设计户型设计一般占到水平价差户型设计一般占到水平价差30%30%左右，打分时可以考虑将功能分区细左右，打分时可以考虑将功能分区细分为客厅，主卧，次卧等，分值一般排序客厅分为客厅，主卧，次卧等，分值一般排序客厅 主卧主卧 次卧次卧，考虑，考虑因素一般为，户型是否方正，功能分区是否合理，通风采光等因素一般为，户型是否方正，功能分区是否合理，通风采光等景观视野景观视野景观视野一般占到水平价差景观视野一般占到水平价差30%30%左右，打分时可以考虑将功能分区细左右，打分时可以考虑将功能分区细分为客厅，主卧，次卧等，分值一般排序客厅分为客厅，主卧，次卧等，分值一般排序客厅 主卧主卧 次卧次卧.
12、朝向朝向朝向一般占到水平价差朝向一般占到水平价差30%30%左右，打分时可以考虑将功能分区细分为左右，打分时可以考虑将功能分区细分为客厅，主卧，次卧等，分值一般排序客厅客厅，主卧，次卧等，分值一般排序客厅 主卧主卧 次卧次卧.噪音噪音噪音一般占到水平价差噪音一般占到水平价差10%10%左右，打分时可以考虑将功能分区细分为左右，打分时可以考虑将功能分区细分为客厅，主卧，次卧等，分值一般排序客厅客厅，主卧，次卧等，分值一般排序客厅 主卧主卧 次卧次卧.10+-10+-10+-10+-20不同产品类型水平因素权重景观景观户型户型朝向朝向噪声噪声普通住宅普通住宅一般公寓一般公寓高档住宅高档住宅21朝向
13、排序南南北北东东西西+6+6-10-10+10+10+10+10+4+4-8-80 0-6-6分值一般可以灵活调整22垂直系数取值范围一、层差 30-100元 1.1多层（中间楼层最贵） 100元1.2小高层 50元1.3 高层 30元二、景观差 2.1临界点跳差 差价较大三、特殊楼层 3.1奇偶错层露台差 适度拉大3.24、13、14、顶楼差 影响不大四、附加面积 根据赠送部分50%算 花园赠送部分25%算 4.1阳台 少点4.2送房间 多点4.3一楼花园 适度拉大4.4顶层花园 适度拉大控制范围控制范围一般项目的垂直差会控制在整体价差的一般项目的垂直差会控制在整体价差的20-30%20-3
14、0%以内，以内，20%20%左右为较为左右为较为合理水平。合理水平。垂直差考虑因素及价差控制范围层差层差相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高，相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高，相邻楼层差价越低。楼层差价由高到低的顺序是：多层相邻楼层差价越低。楼层差价由高到低的顺序是：多层小高层小高层高层。但物业定位比较高档时，层差可以适当拉大。高层。但物业定位比较高档时，层差可以适当拉大。 景观视野景观视野一般物业的景观视野都有突变的情况，这种景观视野临界点可以适当一般物业的景观视野都有突变的情况，这种景观视野临界点可以适当的拉大差价，一般差价都会在的拉大差
15、价，一般差价都会在200200元以上元以上特定楼层特定楼层一般底层（非特殊户型）、一般底层（非特殊户型）、4 4、1313、1414层、顶楼（非特殊户型）等楼层、顶楼（非特殊户型）等楼层价格偏低，但幅度不宜过大，一般不加层差的做法也可以。层价格偏低，但幅度不宜过大，一般不加层差的做法也可以。附加面积附加面积底层住宅由于其送花园而提高售价；顶层住宅价格可能由于送阁楼或底层住宅由于其送花园而提高售价；顶层住宅价格可能由于送阁楼或平台提高其价格；奇偶层错层阳台赠送的面积差也会形成一定的价差平台提高其价格；奇偶层错层阳台赠送的面积差也会形成一定的价差23特殊的调价技巧：微调系数在实际价格表的制作中，由
16、于水平差及垂直差的制定，不一定能实际反映项目的在实际价格表的制作中，由于水平差及垂直差的制定，不一定能实际反映项目的价值，为了能更好的调整价格与实际价值的差距，适当的引入微调系数更能合理价值，为了能更好的调整价格与实际价值的差距，适当的引入微调系数更能合理的，便捷的制定出价格的，便捷的制定出价格直接加入24价表制作步骤输入试算价格输入试算价格结结 果果层差系数层差系数水平差系数水平差系数指标总表指标总表注意点： 确保均价为折实均价； 确定以什么楼层单位为 基 准单位； 确保数据关联性，做到 调整快速、便捷25Exel常用函数统计函数SUM（） 求和AVERGE（） 平均值 MAX（） 最大值MIN（） 最小值数字函数ROUND（） 四舍五入INT（） 取整函数运用温馨提示：价格表是一个实干活，只有不断的去做，去尝试才能做好。26THE END！27
