苏州商业市场市调简析报告

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1、苏州商业市场市调简析报告 目目录一、目前苏州市商业地产概况一、目前苏州市商业地产概况二、商业地产二、商业地产5 5月新增供应走势月新增供应走势六、本项目发展趋势六、本项目发展趋势三、苏州新推出的商业项目三、苏州新推出的商业项目四、目前在售部分热点四、目前在售部分热点个案简析个案简析 五、商业项目产品分析五、商业项目产品分析一、目前苏州商业地产概况一、目前苏州商业地产概况一、目前苏州商业地产概况一、目前苏州商业地产概况【目前在调控政策下苏州商业地产发展概况 】 苏州的商业地产几年内可谓发展迅速，和写字楼市场的萧条形成鲜明的对比。与住宅相比，商业地产始终不乏当日售罄的神话，（典型4月开盘的新天地，

2、5月14开盘的万宝广场）受国家的宏观调控影响也比较小。 目前在调控政策下苏州商业地产发展概况 而为了巩固这一优势，开发商也确实动了不少脑筋。商业地产加大优惠力度，纷纷打出折“97 折”、“总价减1 万”、“团购优惠”、“高回报率”等措施，可谓是遍地开花，大玩促销策略，促成买卖双方双赢的局面，成为吸引投资客的最大亮点。其中优惠力度较大的楼盘，恒达中环百汇广场推出团购优惠，2 人行优惠258 元/ ，3 人行优惠328 元/ ，促销手段五花八门，使商业地产迎来了一潮又一潮的火爆场面，对于政策出台后，部分投资住宅投的资者“伺机而动”，转向商业地产，开发商也适时推出促销优惠，增加购买力。负利率时代到来

3、，房产新政频出，商业地产由于不限购、不限贷、不限外等特点，吸引多区域内外投资客青睐，也是国内投资性价比最高、投资客首选产品。 5月1号商品房销售明码标价规定正式施行，总体来说对销售方面我个人认为影响不大。在本月不受调控影响已成为商业地产的优势二、商业地产二、商业地产二、商业地产二、商业地产5 5 5 5月新增供应走势月新增供应走势月新增供应走势月新增供应走势 2011年5月苏州楼市共有46盘计划开盘入市，住宅类项目28个，其中有8个别墅项目，商业项目10个，近2000套商铺投放市场。 在开盘的项目中，众多的新盘成了本月的重点，从未开盘的新项目占了近4成，其他则是老盘新开，其中不乏区域热盘。4月

4、的开盘项目基本集中在周末，常有周末有5盘左右齐开，按照5月计划开盘的46盘来看，开盘情况将更加密集，不少开发商在4月试水之后选在在5月开盘，看来开发商对苏州五月的房地产市场还是充满了信心。20112011年年5 5月月计计划开划开盘盘量有明量有明显显的增的增加，加，较较去年同期增加去年同期增加1010盘盘，增幅，增幅为为55.6%55.6%。其中园区和吴中区依旧是。其中园区和吴中区依旧是重点区域，占了住宅重点区域，占了住宅项项目开目开盘盘量的量的61%61%， 园区有园区有1010盘计盘计划开划开盘盘，吴中，吴中有有7 7盘盘，在，在这这1717个个项项目中有目中有4 4个是个是纯纯新新盘盘。

5、图表图表2: 2011年年5月开盘房源分布情况月开盘房源分布情况 2011年5月住宅方面楼盘，占所有上市项目总量的61%，8个别墅项目有开盘计划；商业项目计划推新共10个。而本月最值得关注的全新项目达18个的占所有楼盘的39%。图图表表表表3:20113:2011年年年年5 5月商月商月商月商业项业项目目目目类类型占比型占比型占比型占比 5月商业项目依然是热力不减，10个楼盘计划推新与上月基本持平，其中全新项目占七成以上。其中54%为商铺、31%为酒店式公寓、15%为写字楼项目，不同于上月的写字楼占比最大，本月商铺的推新量重新占据商业类型榜首，自限购令实施以来商业的热度始终不减。 据搜房网数据

6、监控中心显示，5月计划开盘的10个商业项目，园区、相城、新区占比相当，均为30%，吴中项目较少仅10%。在待开盘的10个项目中有7个是首次开盘项目，分别是阅湖湾、百购商业广场、顶峯广场、建屋乐活城、万宝商业广场、中梁香缇国际、101Park其业态涵盖了商铺、酒店式公寓、写字楼。图表图表4:2011年年5月商业项目区域分布情况月商业项目区域分布情况注：古城区基本没有商业出售，我们项目的稀缺性是非常明显的。注：古城区基本没有商业出售，我们项目的稀缺性是非常明显的。三、苏州新推出的商业项目三、苏州新推出的商业项目三、苏州新推出的商业项目三、苏州新推出的商业项目商商业项目具体情况：目具体情况：5月商月

7、商业项目开目开盘预告告区域楼盘名将推盘时间推的产品类型将推产品的价格将推产品的房源量相城 阅湖湾5月中旬商铺10000元/300套百购商业广场5月初或5月中旬商铺待定300套左右顶峯广场5月初49-219高层酒店公寓待定200套左右园区 沸腾CBD5月份加推酒店式公寓、商铺商铺20000-50000元/酒店式公寓11套商铺20-30套建屋乐活城5月份酒店式公寓11000元/198套万宝商业广场4月底到5月初商铺20000-60000元/平方米 300多套新区 中梁香缇5月初国际酒店式公寓11000-13000元/400多套101Park、4月底到5月初写字楼商铺写字楼9000元/底商15000

8、元/写字楼142套致远国际商务大厦4月底-5月初写字楼、商铺写字楼9500元/待定吴中凯马新世界5、6月份商铺待定100套左右1、百购商业广场百购商业广场 5月8日盛大开盘，推出300套左右的商铺面积是14平方米-300平方米，主力面积是40平方米左右，当天成功签售232套，均价20000元左右，最高售价40000元/ 起。2、万宝商业广场万宝商业广场 于5月14日开盘，将推出总共300多套15-80纯街铺，总价28万起。4月16日至5月2日诚意金收取，预计价格在20000-60000元/平方米，预约客户可享受98折优惠，预计7-8月份推出写字楼，体量在1.5万方左右。3、阅湖湾阅湖湾 阅湖湾

9、项目预计将于5 月中旬开盘，推300套商铺， 30-3000 平。万宝商万宝商业业广广场场、阅阅湖湾、百湖湾、百购购商商业业广广场场三大三大纯纯新商新商铺铺集中集中抢抢占占苏苏州市州市场场，同是主打，同是主打“小面小面积积商商铺铺低低总总价价”。 四、目前在售部分热点个案简析四、目前在售部分热点个案简析四、目前在售部分热点个案简析四、目前在售部分热点个案简析【见明细表 】苏州新天地州新天地一、一、 项目相关资料项目相关资料 1、开发商：恒达城建开发集团 2、代理商：英之杰 3、管理公司：恒达自己物业 4、 项目位置：竹辉路与莫邪路交汇处 5、售楼处位置：现场 6、销售电话：65267777 7

10、、 开盘时间：4 月9 日 8、交房时间：2012年交房 9、销售率：一期销售100，二期待开盘二、二、 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 1、总占地面积：16000平方米 2、总建筑面积：10500平方米 3、容积率：0.50 4、绿化率：20% 5、一期户数：47户，二期30户三、三、 建筑、户型结构建筑、户型结构 1、户型面积：从40平方米到100平方米 主力面积是100平方米 2、面积配比：100左右平方米占90，3、 40-50左右平方米占10 4、户型结构（附图）：一至二层、1:3面宽进深比，开间4米，进深12.3米四、四、销售价格销售价格 1、 起价：42000 元平方米

11、 2、最高价：70000 元平方米 3、 付款方式：一次性付款、分期付款、银行按揭 4、 当前优惠： “准时签约即送LV 包”活动倾情回馈购房者 6、 计价规则： （1）、以位置的不同定价出入方便的位置价格较高 （2）、以景观定价景观好、较少遮挡的户型价格较高 （3）、以户型面积定价面积较大价格相对较低 7、 回报率及优惠策略：10年包租，前5年7%回报（2年回报直接抵房款，后3年每年一次性支付），后5年利润部分90%给业主，10%运营管理五、五、规划理念规划理念 秉承开拓创新的商业理念，苏州新天地以上海新天地为商业模式蓝本，借鉴其它商业模式精髓，结合苏州历史文化的深厚底蕴，在觅渡桥边、护城河

12、畔着力打造一座“古城核心时尚 首席国际风情水岸街区”分为： 风情商业街，精英商务会所，名流休闲走廊，国际美食坊；打造苏州抗鼎商业，娱乐休闲胜地。 六、六、 招商主力商业招商主力商业 1、 星巴克 2、85度C 3、 一茶一座 4、周大生 5、摩菲迪曼珠宝 6、克莉丝丁等 七、七、 智能化设施配置智能化设施配置 1、闭路监控系统 2、电子巡更系统 3、背景音乐广播系统八、八、 交楼标准及配备：交楼标准及配备： 毛 坯 九、九、 管理费：管理费：5.00元平方米十、十、 项目工程进度：项目工程进度：建筑部，出地面，未封顶十一、十一、 当前交通状况当前交通状况： 地处南门商圈，公交1路、5路、27路

13、、28路、47路、59路 、66路、101路、102路、103路、261路、308路、309路等。还有规划中的地铁4号线。十二、十二、 项目周边配套状况：项目周边配套状况：苏州市实验小学，苏州中学，苏州十中，第26中等，综合商场：苏纶场家乐福，泰华商城，领华数码、港觅渡桥、桂花公园、葑门古城墙十三、十三、 项目优劣势分析项目优劣势分析1、 项目优势：项目优势： （1）、仅靠苏州护城河，是城市规划中的核心之地，是苏州环护城河风貌保护南门路段规划方案最具天然、人文景观的一段（2）、苏州老城区地段稀有商铺，属于南门商业圈，周边商业浓厚（3）、内部配套设施比较齐全，回报率高（4）、规划合理，项目产品做

14、的很好，100%得房率。（5）、项目交通便利（6）、整体绿化面积较大（7）、售楼处形象较好（8）、区域前景可塑性较强（9）、户型结构较具特色（10）、营销策略做的好，招商手册做内容的也很好，很打动人，把商业投资理念诠释的很好。2、 项目劣势：项目劣势： （1）、目前周边住宅小区偏少（2）、项目销售价高，投资回报还是存在一定风险（3）、车位不是很多，对面是都在拆迁，（4）、周边交通经常拥堵百百购商商业广广场一、一、 项目相关资料项目相关资料 1、开发商：苏州陆慕房地产开发有限公司 2、代理商： 德丰仓 3、管理公司：易亚 4、项目位置：相城阳澄湖东路与227省道交汇处 5、售楼处位置：现场 6、

15、销售电话： 65758888 、 7、 开盘时间：5月8号 8、交房时间：2012年3月 9、销售率： 二、二、 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 1、 总占地面积：20511平方米 2、总建筑面积：26467平方米 3、容积率：:1.28 4、总户数（当前）：500户三、三、 建筑、户型结构建筑、户型结构 1、 户型面积：14平方米-300平方米 2、 主力面积：力面积30-40平米 3、 户型结构：总层数3-8，地上层数2-7，地下层数1，商铺1层4.48米，2-4层4.2米，酒店式公寓层高3.35米；西楼1-3层（商铺），东楼1-4层（商铺），南楼1-7层（酒店公寓）四、四、 销

16、售价格销售价格 1、起价：22000元平方米 2、 最高价：40000平方米 3、均价： 元平方米 4、 付款方式：一次性付款、分期付款、银行 按揭 5、 当前优惠：发售VIP优惠卡 VIP贵宾优先抢铺特权 VIP贵宾到场有礼（凭VIP卡即可获赠精美礼品） VIP贵宾认购即享98折优惠 VIP贵宾一次性付款专享额外1%签约优惠 VIP贵宾当日认购，凭定单参与摇奖，有机会获惊喜大礼！ 一次性付款97折，贷款98折 6、 计价规则： （1）、以位置的不同定价出入方便的位置价格较高 （2）、楼层不同定价楼层低价格较高，楼层越高价格越优惠 7、回报率及优惠策略：商业共计3层，2楼3楼以小面积为主，包租

17、6年，每年8%回报，前2年回报抵房款，后4年已抵扣过的总价给予8%回报，每年支付一次。五、五、 规划理念规划理念 百购商业广场总规划用地20511平方米，地上总建筑面积26467.49平方米，由独立沿街店面、广场型小商铺和精品私权酒店组成，集餐饮、休闲、娱乐于一体，兼顾社区级邻里消费与行政集团消费，混搭奢华与平实，集合风尚与休闲。六、六、 招商主力商业招商主力商业 1、豪客来 2、卡伊造型 3、肥牛烧烤等七、七、 智能化设施配置智能化设施配置八、八、 交楼标准及配备交楼标准及配备： 毛 坯 九、九、 管理费：管理费：4.98元平方米十、十、 项目工程进度：项目工程进度：封顶十一、十一、 当前交

18、通状况：当前交通状况：轨道交通：距离2号线 公共55路、810路十二、十二、 项目周边配套状况：项目周边配套状况：大学城、奥体中心和内部生活配套设施十三、十三、 项目优劣势分析项目优劣势分析1、 项目优势：项目优势： （1）、地处于相城区CBD中心（2）、周边未来规划发展前景良好，高尔夫球场，家乐福等（3）、内部配套设施比较齐全，回报率高（4）、规划合理，项目产品做的很好，主打小面积，总价低（5）、主力店已经招商完成，多家品牌商家入驻（6）、区域前景可塑性较强（7）、总价不高，投资门槛低，回报率给的高（8）、前期推广覆盖面广，案名给人印象深刻，推广策略比较成功2、 项目劣势：项目劣势：（1）、

19、目前周边人气还是比较差（2）、项目商业氛围形成还需要相当一段时间，客户投资风险加大（3）、交通路线还是比较少，给没有车的市民还是带了不便的（4）、离周边成熟商圈还是有一段距离（5）、开发商运营风险大，如果运营不起来，业主投资风险加大万宝万宝.商商业广广场一、一、 项目相关资料项目相关资料 1、开发商：苏州万辉 2、代理商：亚易行 3、管理公司： 4、项目位置：园区东环路与一斗山路交叉口 5、售楼处位置：东环大润发现代创展大 厦1楼大厅 6、销售电话：62868999 7、 开盘时间：5月14日开盘 8、 入住时间：2011年9月 9、销售率：未售二、二、 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指

20、标 1、 总占地面积：13568平方米 2、总建筑面积：31589平方米 3、容积率： 1.60 4、总户数：379套三、三、 建筑、户型结构建筑、户型结构 1、 建筑形态： 商铺3层，写字楼12层 2、 户型面积：从15平方米到80平方米四、四、 销售价格销售价格 1、 起价：28000元平方米 2、最高价：68000元平方米 3、 付款方式：一次性付款、银行按揭 4、 当前优惠：存4万元的定活两便存单以及身份证复印件预约可享受开盘98折购房优惠 5、 计价规则： （1）、以位置的不同定价出入方便的位置价格较高 （2）、以楼层定价楼层越高月便宜 （3）、市场比较法定价以区域内最相似的、最具针

21、对性项目的售价相比较而定价 6、 回报率及优惠策略：6年包租，前2年回报7%抵扣房款，中间两年回报抵扣房款总价 的8%，后2年5%保底+80%分红。五、五、 规划理念规划理念 项目地处东环CBD核心位置，成为链接古城、园区的一座门户级商业项目。东环路、东环高架、现代大道、北环高架、干将路等城市大型主干道环立项目周边，地上、地下双重优质交通干线集商业、办公于一体，规划涵盖美食餐饮、休闲娱乐、时尚购物、家居饰品、管理培训等多种业态，建成后将形成东环CBD一座综合型的现代化商业新典范。投资价值、与日俱增，无限商机，静矗眼前。六、六、 招商主力商业招商主力商业 1、要德火锅 2、婴之岛 3、七欣天迷踪

22、蟹 4、朱洪兴 5、永和豆浆 6、卡伊美容美发 7、花溪王 8、哈狗帮、 9、四海游龙 10、怡家乐七、七、 智能化设施配置：智能化设施配置：闭路监控系统 八、八、 交楼标准及配备：交楼标准及配备： 毛 坯 九、九、 管理费：管理费：5.00元平方米十、十、 项目工程进度：项目工程进度：未封顶十一、十一、 当前交通状况：当前交通状况：紧邻东环、西环，毗邻现代大道、干将路，公交9路 40路 89路十二、十二、 项目周边配套状况项目周边配套状况：苏州大学、星港学校 、大润发超市、东环时代广场、开元大厦 万家灯火酒店 十三、十三、 项目优劣势分析项目优劣势分析1、 项目优势：项目优势：（1）、项目处

23、于淘金高地 东环大润发旁成熟商圈，周边小区众多（2）、周边大润发超市，聚敛了一定人气（3）、项目交通便利、东环路、东环高架、现代大道、北环高架、干将路等城市大型主干道环立项目周边（4）、总建面积30000万，其中8000是停车场，停车是非常方便的。（5）、15起沿街旺铺，一层5.8米挑高，二层4.8米挑高，买一得二，空间自由分割（6）、 6年稳定回报承诺6年稳定的投资回报率，最高达8%，后期享80%利润分红，以确保客户的投资收益（7）、低总价，投资门槛低2、 项目劣势：项目劣势：（1）、靠近大润发，商业肯定被超市分流一部分。（2）、周边都是主干道，客流不是很多（3）、投资后完全看开发商运营是否

24、成功，否则风险还是满大的。（4）、商铺小面积，投资者以后必须和其他商铺捆绑出租，灵活性差注：注：14号开盘当天非常火爆，现场下定号开盘当天非常火爆，现场下定4万，去化量万，去化量80%，只剩大面积，只剩大面积，15-17号不销售只号不销售只签约。签约。万利装万利装饰广广场一、一、 项目相关资料项目相关资料 1、 发展商：万能亿集团 2、代理商：开发商自己销售 3、管理公司：拓迈克思 4、 项目位置：苏福路火炬路口 5、售楼处位置：苏福路 6、销售电话：60820999 7、 开盘时间：2011年5月28（二期） 8、入住时间：2012年8月31 9、销售率：30二、二、 项目主要经济技术指标项

25、目主要经济技术指标 1、 总占地面积：15000平方米 2、总建筑面积：36000平方米 3、容积率： 三、 建筑、户型结构建筑、户型结构 1、 2栋独立商业，一至六层 2、 户型面积：从20平方米到60平方米 3、 面积配比：20-30左右平方米占70，30-60左右平方米占30 四、四、四、四、销销售价格售价格售价格售价格1 1、起价：起价：2200022000元平方米元平方米2 2、最高价：、最高价：2700027000元平方米元平方米4 4、付款方式：一次性付款、付款方式：一次性付款、银银行按揭行按揭5 5、当前当前优优惠：惠： 支付支付2 2万开万开盘优盘优惠惠4 4万，万，预预付定

26、金可以提前付定金可以提前摇摇号，低首付，首付号，低首付，首付1212万就可万就可以以买买商商铺铺。只要。只要进进售楼售楼处处就有礼品，一桶就有礼品，一桶250L250L油油6 6、定价定价规则规则：（1 1）、以位置的不同定价）、以位置的不同定价出入方便的位置价格出入方便的位置价格较较高高（2 2）、楼）、楼层层定价定价楼楼层层高价格先高价格先对对低低（3 3）、灵活性定价）、灵活性定价根据商根据商铺铺特点定价，一房一价格特点定价，一房一价格（4 4）、市）、市场场比比较较法定价法定价以区域内最相似的、最具以区域内最相似的、最具针对针对性性项项目的售价相比目的售价相比较较而定而定价价7 7、回

27、回报报率及率及优优惠策略：包租惠策略：包租5 5年，回年，回报报8%8%，前，前3 3年抵房款，后年抵房款，后2 2年是按抵扣的年是按抵扣的总总价价8%8%回回报报，每年支付每年支付五、五、五、五、 规规划理念划理念划理念划理念万利装万利装饰饰广广场场坐落于坐落于苏苏州高新区横塘建材市州高新区横塘建材市场场区域区域苏苏福路和火炬路交叉口，南福路和火炬路交叉口，南环环高架延高架延伸段伸段苏苏福路口下向前福路口下向前约约800800米直达米直达项项目。万利装目。万利装饰饰广广场总场总建筑面建筑面积积3600036000，由精品建材，由精品建材馆馆和精品家居生活和精品家居生活馆组馆组成。万利装成。万

28、利装饰饰广广场场将依托横塘成熟的家居建材市将依托横塘成熟的家居建材市场场，引，引进进世界、国内中世界、国内中高端高端时时尚品牌，打造全城最尚品牌，打造全城最时时尚的家居建材会尚的家居建材会馆馆。六、六、六、六、招商主力商招商主力商招商主力商招商主力商业业 开开发发商一楼全部不售，主力店商一楼全部不售，主力店还还在招商当中，在招商当中，业态业态分分为为：一楼：一楼 银银行、咖啡行、咖啡馆馆、超市、超市等生活配套，二楼等生活配套，二楼软软装，布装，布艺艺；三楼；三楼 陶瓷陶瓷 卫卫浴；四楼浴；四楼 地板地板 门门， 五楼五楼 实实体体样样板房板房六六楼楼 窗帘窗帘七、七、 智能化设施配置：智能化设

29、施配置： 闭路监控系统 八、八、 交楼标准及配备：交楼标准及配备： 毛 坯 九、九、 管理费：管理费：12元平方米十、十、 项目工程进度：项目工程进度：出地面，未封顶十一、十一、 当前交通状况：当前交通状况：33路; 33新丰村线; 300路内环; 300路外环; 312路公交线十二、十二、 项目周边配套状况：项目周边配套状况：金屋装饰城、东吴装饰城等紧邻项目，还有 项目本身自己配套十三、十三、 项目优劣势分析项目优劣势分析1、 项目优势：项目优势： （1）、销售价格据有市场优势（2）、区域环境将日趋成熟，周边都是装饰市场（3）、规划理念新颖（4）、本商业生活配套周全，设施齐全（5）、紧临市中

30、心区域，工作及办事方便（6）、苏福路拓宽，南环高架西移，给项目交通附加值加分2、 项目劣势：项目劣势：（1）、周边商铺杂乱差（2）、作为商业车位少（3）、苏福路拓宽和南环桥衍生段施工至少5年，给交通带来不便（4）、同样道路改造给前期运营带来一定的影响（5）、招商难度大，给投资带来风险西城西城永捷永捷一、一、 项目相关资料项目相关资料 1、 开发商：永捷投资 2、代理商：上海同胜行商务 3、管理公司： 待定 4、 项目位置：干将路广济路 5、售楼处位置：项目现场 6、销售电话：68700000 7、 开盘时间：2010年5月 8、入住时间：2012-01-01 9、销售率：40（只卖负一层265

31、户）二、二、 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 1、 总占地面积：16315平方米 2、总建筑面积：130000平方米 3、容积率：5.61 4、 销售商铺总户数：265户三、三、 建筑、户型结构建筑、户型结构 1、 建筑形态：独栋、（负一层到地上7层为商业，8到24层为写字楼，酒店） 2、 户型面积：从20平方米到100平方米四、四、 销售价格销售价格 1、 起价：20000元平方米 2、最高价：40000元平方米 3、 付款方式：一次性付款、银行按揭（消费信贷，只能贷3年，总价的一半） 5、 计价规则： （1）、以位置的不同定价出入方便的位置价格较高 （2）、以户型面积定价 一房一

32、价 （3）、市场比较法定价以区域内最相似的、最具针对性项目的售价相比较而定价 6、 回报率及优惠策略5年68%回报，分别12%，13%，14%，14%，15%，5年后17%回报， 10年后原价回购五、规划理念五、规划理念 西城永捷生活广场地处广济南路和干将西路交汇处，紧邻石路商圈，雄踞苏州地铁1号线和2号线交汇处唯一的商业项目。 项目融合了商业、餐饮、办公、娱乐、购物等一切城市生活需求，配备停车位1000多个，满足大量客户的停车需求。 地下一层为时尚街区/休闲水吧/美食广场/停车场 地下二至三层为停车场 一层为超外百货/品牌餐饮/运动品牌/电玩游乐/部分大润发超市 二至三层为大润发超市 四层为

33、家居广场/运动休闲馆/婴孕儿童用品 五层为大型中餐/西餐厅/日韩料理/南亚美食 六至七层为金逸影院/健身SPA/台球会所/休闲水吧 八至二十四为酒店/写字楼 商业面积约60000平方 ，只卖负一层共计265套六、招商主力商业六、招商主力商业 1、大润发 2、金逸影院 七、七、 智能化设施配置智能化设施配置 1、闭路监控系统 2、背景音乐广播系统 3、 门禁系统 4、宽带信息系统八、八、 交楼标准及配备：交楼标准及配备：毛 坯 九、九、 管理费：管理费：5元平方米十、十、 项目工程进度：项目工程进度：在建十一、十一、 当前交通状况：当前交通状况：公共交通：地处干将西路和广济南路交汇处，雄踞地铁一

34、、二号线交汇点。公交车路：2路，9路，45路，60路，68路，262路，332路，333路，900等十二、十二、 项目周边配套状况：项目周边配套状况：金阊外语学校、石路国际商城、南兵营幼儿园、江苏银行、中国邮政、金阊医院商业内部配套十三、十三、 项目优劣势分析项目优劣势分析1、 项目优势：项目优势： （1）、项目位置好，地处石路观前两大商圈，（2）、交通非常便捷紧邻干将路 地铁一，二号线出口，公交线路多 （3）、区域内配有大润发 金逸影院 商业附加值高（4）、区域发展前景较好，统一招商统一管理（5）、地铁一，二号线交通换乘处，人气旺 客流量大（6）、低总价，48万起2、 项目劣势：项目劣势：（

35、1）、军事用地，没有产证（2）、只有10年使用权而已（3）、开发商变相融资，最大利益还是开发商（4）、对于10年使用权商铺，销售单价高（5）、没有产证，不能转让，风险大苏苏州州州州 凯马凯马新世界（汽新世界（汽新世界（汽新世界（汽车车城）城）城）城）一、一、 项目相关资料项目相关资料 1、开发商：尼盛国际金威房产 2、代理商：上海中原 3、管理公司：江苏爱涛 物业管理 4、项目位置：苏福路与长江路交汇处 5、售楼处位置：项目现场 6、销售电话：66039911 7、 开盘时间：2011年6月 （二期） 8、入住时间：现房 9、销售率：40二、二、 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 1、

36、 总占地面积：25000平方米 2、总建筑面积：55000平方米 3、容积率：2.0 4、 绿化率：20% 5、总户数： 三、三、 建筑、户型结构建筑、户型结构1、 建筑形态：13栋，11栋一到三层销售，2栋沿街分层销售 2、 户型面积：从100平方米到200平方米四、四、 销售价格销售价格 1、 起价：16000元平方米 2、最高价：33000元平方米 3、 均 价： 4、 付款方式：一次性付款、银行按揭 5、 当前优惠：目前享受贷款99折，全款98折优惠。 6、 计价规则： （1）、以位置的不同定价出入方便的位置价格较高，沿街价格高 （2）、以户型面积定价面积较大价格相对较低 （3）、市场

37、比较法定价以区域内最相似的、最具针对性项目的售价相比较而定价 7、回报率及优惠策略：初步定，回报率8%，具体方案还没有出来五、五、 规划理念规划理念 凯马汽车用品城傲踞苏州第一车市凯马汽车广场，目前已开业。凯马汽车用品城集聚众多一线汽车用品品牌，经营品种涵盖汽车电子、汽车内饰及外饰品、汽车美容护用品、汽车改装部件、音响设备、汽车电子及通讯、安全防盗、汽车环保产品、汽车电器等，是苏州屈指可数的汽车用品市场，是一个综合的汽车消费的市场，包括4s店，汽车餐饮，娱乐餐饮、F1赛道等等。形成了以汽车消费为主题的城市示范区域六、六、 招商主：力商业招商主：力商业 美国优玛车膜 众多汽车装饰汽车用品商店七、

38、七、 智能化设施配置：智能化设施配置：闭路监控系统 八、八、 交楼标准及配备：交楼标准及配备：毛坯九、九、 管理费：管理费：1.8元平方米十、十、 项目工程进度：项目工程进度：竣工，交付使用十一、十一、 当前交通状况当前交通状况：临近轻轨1号线木渎站公共交通：505、62、63、58、43、33、300、305、502、游4十二、十二、 项目周边配套状况：项目周边配套状况：学校:科技大学天平学院 商场:长江壹号 （未开业）十三、十三、 项目优劣势分析项目优劣势分析1、 项目优势：项目优势： （1）、专业市场，周边就是汽车4S店（2）、汽车软装市场前景大（3）、项目是现房，租客已满（4）、开发项

39、目大，开发商实力雄厚（5）、区域发展前景极佳（6）、南环高架西拓，辐射园区、老城区、相城交通带来便利2、 项目劣势：项目劣势：（1）、生活配套不足（2）、面积大销售价格总价高（3）、苏福路拓宽和南环桥衍生段施工至少5年，给交通带来不便（4）、道路改造给前期运营带来一定的影响（3）、部分户型结构不合理（5）、目前人数太少，较为冷清，人气不足五、商业项目产品分析五、商业项目产品分析五、商业项目产品分析五、商业项目产品分析苏苏州目前在售的商州目前在售的商州目前在售的商州目前在售的商业产业产品分析品分析品分析品分析 一、目前苏州市场上的商业形态主要有四种：社区商业，沿街商铺，商业街区，shopping

40、 mall，专业市场，商住楼。 商铺分为：底商（包括社区商业，沿街商铺）、综合商场（ shopping mall ）、专业市场 底商、商业街一般体积不大从几千平米到几万平米不等 综合商场和专业市场一般体积比加大，从几万到几十万平米不等二、目前在售跟本项目有竞争商铺的类别、项目体积、价格（注：黄色字体的商业注：黄色字体的商业还未开盘还未开盘）区域区域项目名称项目名称类别类别体积体积价格价格古城区苏州新天地 商业广场1,05 万/平方米 面积50-100平方米价格42000-70000元/ 平天元辰广场 底商1.7万/平方米商铺均价为20000 元/ 平 西城永捷底商综合商场13万/平方米 200

41、00元- 40000元平方米，面积从20平方米到100平方米 区域区域项目名称项目名称类别类别体积体积价格价格相城区环球奥食卡综合商场19.1万/平方米 在售10-20 平米小户铺， 25000-26000 元/ 平米。 百购商业广场百购商业广场 综合商场2.65万/平方米 面积14-300平方米 价格22000-40000元/ 平顶峯上一广场 商铺 4.6万/平米 米项目1-3层是由136306平的商铺成商铺1-2层连买，面积100-300平方米，预计下半年推出 阅湖湾阅湖湾 商铺 4.87万/平米 米 5 月中旬开盘，推300套商铺，30-3000 平。 均价10000元/平米工业园区万宝

42、万宝. .商业广场商业广场综合商场3.16万/平方米 面积15-80平方米 价格28000-60000元/ 平 晋合广场 商业广场1.84万/平米 米 楼层分布为地下1层至地上4层地下层与地铁一号线（时代广场站）连通 金象城 商业广场4万/平米 米4万平米商业以小面积为主最小面积15。 星湖财富广场 商业广场5万/平米 米将于5月封顶商铺建筑面积从50平米5000平米不等，形态多样，纯一层商铺，1+2层商铺恒润后街 底商万/平方米 商铺沿街1-3层2800元/ 平，内铺22000元/ 平，面积在80-500 吴中区万利装饰城万利装饰城 专业市场3.6万/平方米 价格22000-27000元/

43、平面积20平方米到60平方米长江湾 综合商场7.3万/平米 米年底开盘苏州苏州凯马新世界凯马新世界 专业市场5.5万/平方米 16000-33000元平面积100平方米到200平方米 市调总结分析市调总结分析 由于受苏州整体房地产市场的诸多因素影响目前苏州商业市场可以以“热火朝天”来形容，相对于住宅的冷清，商业非常火爆，据不完全统计，目前苏州在售的商业达到67家，竞争也相当厉害。通胀、调控时代，如何让钱更值钱？这也是商业潜在客户购买商业的动力， 也是地产商销售口号。2011年5月份万宝商业广场、阅湖湾、百购商业广场三大纯新商铺集中抢占苏州市场，同是主打“小面积商铺”，其中也不乏有老盘新开楼盘，

44、阳光商业广场、万利装饰城等都趁热相继推出二期商业，整个市调结果来看市场推出的小面积，低总价，高回报的商业还是受热宠的，大面积总价高的商铺销售难点极大，这个说明投资客大多数还是那些手里能拿出20万-50万首付投资者占主要客群。 从市调价格汇总后得出从市调价格汇总后得出：小面积单价比较高，位置看：靠近市区的单价一般2万6万元/每平米不等，其他各大区域价格：单价2万元-4万元/每平米不等 。偏远的地区在1万-2万元/每平米不等。 从开发商销售策略来看：从开发商销售策略来看：大多数开发商以包租高回报为销售热点年限在3-6年不等，一般销售形势是:前2-3年回报6%-8%，可直接抵扣房款，后几年按抵扣后的

45、房款总价回报6%-8%。第二种以招大型商业为销售热点：国际知名大超市，影院。 从开发商开发心态、分为：三大类从开发商开发心态、分为：三大类 1、 以销售为目的的开发商以销售为目的的开发商 ：以房地产销售模式操作商业地产，以卖为主，营运为辅，这个占大多数。一般给很高的回报率，包租为主，招商方向无。这一类投资风险大 。 2、以运营为目的开发商、以运营为目的开发商：这类开发商一般自己持有比例会比较高，只卖少部分商业回笼资金，开发前期已经做好运营方案，主力店已经谈好。不过存在的缺陷，招商业态重复，大多数以餐饮、影院、超市为主力招商销售热点，目前苏州超市影院已经成饱和状态 ，目前已开大超市9家，新的商业

46、确定大超市入驻的有4家。影院已开的有8家，新的商业确定有影院入驻的有5家 3 3、融资型开发商：、融资型开发商：这类开发商就是租地开发年限短，销售热点就是短期回报高，借购买商户的钱回笼资金，典型例：西城永捷 六、本项目发展趋势六、本项目发展趋势六、本项目发展趋势六、本项目发展趋势板块发展对项目的机会板块发展对项目的机会 本项目区域位置得天独厚，加上产品本身的新颖性，独特性，绝对可以引领苏州商业市场，此地段不但辐射古城区域，还有效的辐射新区，木渎，吴中区，未来前景非常可观。本项目区域分析本项目区域分析区域二号线的建设，交通优势提升区域商业发展；位居苏州古城区稀缺板块；项目高度亦是如此主城区域优势

47、无法复制此地段有效辐射新区、吴中区位居长三角经济发达区，潜力巨大总结：总结：本项目市场未来发展本项目市场未来发展优势潜力巨大优势潜力巨大项目项目SWOT优势点（优势点（Strength）n园林园林是本案的核心利益点n区域区域不可替代性，给予市场十足信心，并将因此使销售迅速升温n产品产品小面积特点，将投资门槛降低，客层扩展到更大范围，为销售打下良好的基础n交通交通，路面交通，轨道交通，南环西环高架，交通便利性无法复制，带来无限商机n公园公园是本案的提升性利益点，从观赏到休闲、娱乐 得其它商业项目相形逊色劣势点（劣势点（Weakness）n目前商业地产投放量大，竞争激烈，目前商业地产投放量大，竞争

48、激烈，项目体量大项目体量大 运运营策划必须标新立异营策划必须标新立异n随着国家对房地产调控政策紧缩，要求开发商越来随着国家对房地产调控政策紧缩，要求开发商越来越规范，预售难度会增加，必须做好策划方案越规范，预售难度会增加，必须做好策划方案n项目周边商业氛围不是很浓项目周边商业氛围不是很浓n项目体量大项目体量大，销售会有很大挑战性销售会有很大挑战性n开盘迟开盘迟,5到到6月份大量商业投放市场，潜在客户被分月份大量商业投放市场，潜在客户被分流流个人对项目的看法与建议个人对项目的看法与建议 我个人认为本项目前景优势是无可替代的，从整个市调结果来看，项目优势是其他项目无法相比的。单在众多商业项目中如何脱影而出，我觉得这个是我们应该需要思考的事情，除了准确的价格定位，建议销售策划应该侧重于商业招商运营方面的策划，一定要标新立异。就是因为目前商业地产鱼龙混杂，运营方面不规范。才能凸显示我们的专业性的优势，为销售卖点打下良好的基础，我们目标不单是热销项目，我们还能很好的运营。 项目的成功源多方的沟通与配合，让我们为本案最终取得傲人的业绩而共同努力！ 本次提案全部完成ThanksThanks