房地产融资讲座

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1、房地产融资讲座 资金问题历来都是房地产投资者最为关切和破费心资金问题历来都是房地产投资者最为关切和破费心机的问题，任何一个房地产投资者，想要在竞争剧烈的机的问题，任何一个房地产投资者，想要在竞争剧烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术才能、管理房地产市场中获得成功，除了取决于其技术才能、管理经历以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉，还取决经历以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉，还取决于其筹集资金的才能和使用资金的本领。于其筹集资金的才能和使用资金的本领。房地产开发工程融资的意义房地产开发工程融资的意义 2021/2/242中国矿业大学建工学院房地产融资的分类房地产融资的分类从融资主体看从

2、融资主体看 从融资渠道看从融资渠道看其他分类方式其他分类方式- - 房地产企业融资房地产企业融资- - 房地产项目融资房地产项目融资- - 借贷性融资和投资性融资借贷性融资和投资性融资- 货币性融资和实物性融资货币性融资和实物性融资 - - 直接融资直接融资- - 间接融资间接融资2021/2/243中国矿业大学建工学院 房地产融资的特点房地产融资的特点融资规模大融资规模大1偿还期较长偿还期较长2 资金缺乏流动性资金缺乏流动性3 高风险高收益高风险高收益42021/2/244中国矿业大学建工学院房地产开发工程融资的根本要求房地产开发工程融资的根本要求 1确定合理的融资规模；2正确选择房地产开发

3、融资的渠道和方式，降低融资本钱；3统筹考虑房地产开发的融资与投资，进步房地产开发资金的使用效益；4按规定建立资本金制度；5优化房地产开发的资金构造。 2021/2/245中国矿业大学建工学院一个周密的房地产开发融资方案应包括如下根本内容：一个周密的房地产开发融资方案应包括如下根本内容：p欲筹集资金的币种、数额。欲筹集资金的币种、数额。p融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金归还融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金归还要求相适应的不同时间内筹集资金和归还资金的数量。要求相适应的不同时间内筹集资金和归还资金的数量。p资金来源构成，即各种融资方式所筹集的资金占总融资金来源构成，即各种融资方

4、式所筹集的资金占总融资额的比重。资额的比重。p融资风险分析及风险管理措施。融资风险分析及风险管理措施。p融资本钱预算，即在融资过程中所必须支付的手续费、融资本钱预算，即在融资过程中所必须支付的手续费、工本费、管理费等费用的估算。工本费、管理费等费用的估算。p融资方法。明确融资的权利责任关系，安排融资工作融资方法。明确融资的权利责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序，以及各阶段的详细目的、任务、各阶段的先后顺序，以及各阶段的详细目的、任务、时间、地点和负责人等。时间、地点和负责人等。2021/2/246中国矿业大学建工学院v土地费用；v前期工程费用；v根底设施建立费；v建筑安装工程费；v公共配套

5、设施建立费；v开发间接费；v管理费用；v财务费用；v销售费用；v开发期税费；v其他费用。开发建立投资的构成开发建立投资的构成2021/2/247中国矿业大学建工学院 第二节第二节 房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产企业的房地产企业的一般性资金来源一般性资金来源 房地产企业区别房地产企业区别一般企业的资金来源一般企业的资金来源 企业自有资金企业自有资金 政府财政资金政府财政资金 银行贷款银行贷款 股票、债券、集资、租赁、股票、债券、集资、租赁、 商业信用等多种筹资方式商业信用等多种筹资方式 外单位投资外单位投资 其他资金来源其他资金来源 房地产

6、抵押贷款房地产抵押贷款 售后回租售后回租 预售资金预售资金 合作开发合作开发 垫资垫资 其他筹资方式其他筹资方式2021/2/248中国矿业大学建工学院房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成 v资本金；资本金；v资本公积金；资本公积金； v盈余公积金盈余公积金 ；v公益金公益金 ；v末分配利润。末分配利润。 2021/2/249中国矿业大学建工学院资本金资本金 v房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规、规章中规定的最低限额为法定资本金，房地产开发法规、规章中规定的最低限额为法定资本金，房地产开发企业在工商行

7、政管理部门注册登记的注册资金也称为注册企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金也称为注册资本。资本。 v房地产开发企业成立后的运作过程中，随着投资主体及投房地产开发企业成立后的运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。资额的变化，房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。例如，房地产股份在设立时各方投资认购股份，运作一段例如，房地产股份在设立时各方投资认购股份，运作一段时间后，向社会公开发行股票，随后再进展配股、增发新时间后，向社会公开发行股票，随后再进展配股、增发新股等，房地产开发企业的资本金是动态变化的。股等，房地产开发企业的资本金是动态变化的。 202

8、1/2/2410中国矿业大学建工学院资本公积金资本公积金 v房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资本金过程中，对资产进展重估以及承受捐赠等活动中所产本金过程中，对资产进展重估以及承受捐赠等活动中所产生的超过资本金价值的公共积累资金。生的超过资本金价值的公共积累资金。v按照一定的法律手续，房地产开发企业的资本公积金可以按照一定的法律手续，房地产开发企业的资本公积金可以转增为企业的资本金。转增为企业的资本金。 v资本公积金包括：资本金溢价、法定资产重估增值、承受资本公积金包括：资本金溢价、法定资产重估增值、承受捐赠的财产、资本汇率折算差

9、额。捐赠的财产、资本汇率折算差额。2021/2/2411中国矿业大学建工学院房地产股份可通过以下几种方式筹集资本金房地产股份可通过以下几种方式筹集资本金v注册资本金的筹集；注册资本金的筹集；v向社会公众公开发行股票筹集资金；向社会公众公开发行股票筹集资金； v向股东配股筹集资金；向股东配股筹集资金；v资本公积金、盈余公积金转增为资本金；资本公积金、盈余公积金转增为资本金； v经过股东大会同意未分配利润转增为资本金。经过股东大会同意未分配利润转增为资本金。 2021/2/2412中国矿业大学建工学院盈余公积金盈余公积金v盈余公积金是企业按规定从税后利润中提取的属盈余公积金是企业按规定从税后利润中

10、提取的属于所有者留存企业内部的资产或权益。房地产开于所有者留存企业内部的资产或权益。房地产开发企业盈余公积金可以按照法定程序转增为房地发企业盈余公积金可以按照法定程序转增为房地产开发企业资本金，可以用于弥补房地产开发企产开发企业资本金，可以用于弥补房地产开发企业以前年度亏损，房地产股份还可以按规定将其业以前年度亏损，房地产股份还可以按规定将其盈余公积金用于分配股利。盈余公积金用于分配股利。v盈余公积金按其提取形成方式的不同，可分为法盈余公积金按其提取形成方式的不同，可分为法定盈余和任意盈余公积金。定盈余和任意盈余公积金。 2021/2/2413中国矿业大学建工学院向金融机构贷款向金融机构贷款

11、v房地产开发企业流动资金贷款；房地产开发企业流动资金贷款；v房地产开发贷款；房地产开发贷款；v房地产抵押贷款房地产抵押贷款 。2021/2/2414中国矿业大学建工学院房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款 v房地产开发企业流动资金贷款主要用于补充企业房地产开发企业流动资金贷款主要用于补充企业为完成方案内土地开发和商品房建立任务所需要为完成方案内土地开发和商品房建立任务所需要的流动资金，使用范围主要包括材料设备等的储的流动资金，使用范围主要包括材料设备等的储藏、在建工程的各种开支、售前成品资金的占用、藏、在建工程的各种开支、售前成品资金的占用、企业在银行的存款和必备库存现金等。企

12、业在银行的存款和必备库存现金等。v一般情况下，房地产开发企业在开户银行申请流一般情况下，房地产开发企业在开户银行申请流动资金贷款。动资金贷款。 2021/2/2415中国矿业大学建工学院房地产开发贷款房地产开发贷款 v房地产开发贷款是指为了满足开发工程开发建立房地产开发贷款是指为了满足开发工程开发建立资金的需要，房地产开发企业以出让方式获得的资金的需要，房地产开发企业以出让方式获得的工程土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融工程土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款。机构申请的贷款。v房地产开发贷款是一种抵押贷款，其抵押物为出房地产开发贷款是一种抵押贷款，其抵押物为出让方式获得的

13、工程土地使用权或在建工程。让方式获得的工程土地使用权或在建工程。v房地产开发贷款只能用于指定的工程，不能挪用房地产开发贷款只能用于指定的工程，不能挪用于其他工程。于其他工程。 2021/2/2416中国矿业大学建工学院房地产抵押的内涵房地产抵押的内涵 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 2021/2/24

14、17中国矿业大学建工学院房地产抵押贷款的种类房地产抵押贷款的种类 v出让方式获得的土地使用权的抵押贷款出让方式获得的土地使用权的抵押贷款 ；v在建工程抵押贷款在建工程抵押贷款 ；v依法获得房屋所有权证的房地产抵押贷款依法获得房屋所有权证的房地产抵押贷款 。2021/2/2418中国矿业大学建工学院房地产抵押登记房地产抵押登记 v房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押登记。v房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。房地产抵押合同自抵押登记之日起生

15、效。 2021/2/2419中国矿业大学建工学院商品房预售商品房预售 v商品房预售本质上是预收货款，它是一种商业信商品房预售本质上是预收货款，它是一种商业信誉行为。在商品供不应求或者消费周期较长，且誉行为。在商品供不应求或者消费周期较长，且售价较高时，采用预收货款方式，可以缓和企业售价较高时，采用预收货款方式，可以缓和企业资金短缺的矛盾。资金短缺的矛盾。v预收货款本质上是销货单位向购货者预借一笔款预收货款本质上是销货单位向购货者预借一笔款项，以后再以商品归还。项，以后再以商品归还。 2021/2/2420中国矿业大学建工学院商品房预售应当符合以下条件商品房预售应当符合以下条件v已交付全部土地使

16、用权出让金，获得土地使用权证书；已交付全部土地使用权出让金，获得土地使用权证书； v持有建立工程规划答应证和施工答应证；持有建立工程规划答应证和施工答应证； v按提供的预售商品房计算，投入开发建立资金到达工程建按提供的预售商品房计算，投入开发建立资金到达工程建立总投资的立总投资的25%以上，并已确定施工进度和开工交付日以上，并已确定施工进度和开工交付日期；期； v已办理预售登记，获得商品房预售答应证明。已办理预售登记，获得商品房预售答应证明。 2021/2/2421中国矿业大学建工学院p 银行贷款融资；银行贷款融资；p 信托融资；信托融资；p 股票融资；股票融资；p 房地产债券融资。房地产债券

17、融资。第三节第三节 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式2021/2/2422中国矿业大学建工学院 银行贷款融资银行贷款融资 概念：概念： 是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建立的贷款。设施开发建立的贷款。 融资的根本条件融资的根本条件: : 对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产工程，对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产工程，应满足以下几个根本条件：应满足以下几个根本条件： (1) (1) 房地产企业应满足的融资条件房地产企业应满足的融资条件( (见见P99)P99)； (2) (2) 房地产开发工程应满足的条件房地产开

18、发工程应满足的条件( (见见P99) P99) 。2021/2/2423中国矿业大学建工学院金融机构对工程贷款的审查金融机构对工程贷款的审查 p企业资信等级评价；企业资信等级评价； p贷款工程评估；贷款工程评估；p房地产贷款担保方式评价；房地产贷款担保方式评价；p贷款综合评价。贷款综合评价。 2021/2/2424中国矿业大学建工学院企业资信等级评价企业资信等级评价 金融机构在向申请贷款的工程贷款前，首先金融机构在向申请贷款的工程贷款前，首先要审查企业的资信等级，即客户评价。通常情况要审查企业的资信等级，即客户评价。通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企下，金融机构主要根据企业素质

19、、资金实力、企业偿债才能、企业经营管理才能、企业获利才能、业偿债才能、企业经营管理才能、企业获利才能、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。助指标，确定房地产开发企业的资信等级。 2021/2/2425中国矿业大学建工学院 企业资、信等级评价的过程，实际上企业资、信等级评价的过程，实际上是将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给是将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，再根据各项指标的相对重要性确每项指标打分，再根据各项指标的相对重要性确定每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均定每一指标或每一类

20、指标的权重，然后加权平均计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业得分的多少，将其划分为业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和和B级。通常情况下，级。通常情况下，BBB及以上资及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。信等级的企业才能获得银行贷款。 2021/2/2426中国矿业大学建工学院 目前各家银行都有自己的一套信誉等级评定标准，一般是根据目前各家银行都有自己的一套信誉等级评定标准，一般是根据企业的经营情况计算一些财务指标，包括诸如流动性、盈利才能、企业的经营情况计算一些财务指标，包括诸如流动性、盈利才能、经营管理才能、开展前景等

21、。根据标准对其进展评分。一般总分值经营管理才能、开展前景等。根据标准对其进展评分。一般总分值100分，分，90-100分的为分的为AAA级，级，80-89分的为分的为AA级，级，70-79分的分的A级，依次类推。级，依次类推。 不过各家银行的评级一般只作为自己对企业发放贷款的评价标不过各家银行的评级一般只作为自己对企业发放贷款的评价标准，对外没有什么参考意义，各银行之间的评分也不具有可比性。准，对外没有什么参考意义，各银行之间的评分也不具有可比性。 如今中国人民银行牵头对持有贷款卡的企业进展资信等级评定，和如今中国人民银行牵头对持有贷款卡的企业进展资信等级评定，和各家银行的评级区别不大，只不过

22、是有相对统一的标准。但各家银各家银行的评级区别不大，只不过是有相对统一的标准。但各家银行根本还是按自己的标准进展评级，人民银行进展的评级只作为参行根本还是按自己的标准进展评级，人民银行进展的评级只作为参考。考。 由于中国目前的诚信程度普遍很低，企业财务数据也缺少透明由于中国目前的诚信程度普遍很低，企业财务数据也缺少透明度，因此评级没有太大的意义。度，因此评级没有太大的意义。 2021/2/2427中国矿业大学建工学院贷款工程评估贷款工程评估 v工程根本情况；工程根本情况； v市场分析结果；市场分析结果； v财务评价指标。财务评价指标。 房地产贷款担保方式评价房地产贷款担保方式评价 v保证；保证

23、； v抵押；抵押；v质押。质押。 2021/2/2428中国矿业大学建工学院 1 1、抵押：、抵押：指债权人对债务人或第三人不移转占有而用作债权担指债权人对债务人或第三人不移转占有而用作债权担保的财产，当债务人不履行债务时，以该财产折价或以拍卖、变保的财产，当债务人不履行债务时，以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。卖该财产的价款优先受偿。抵押的特点：抵押的特点：抵押财产不移转占有，抵押财产不移转占有，设立抵押，抵押物仍由债务人或第三人设立抵押，抵押物仍由债务人或第三人( (抵押人抵押人) )占有。抵押权人占有。抵押权人行使优先受偿权，以债务人不履行债务为前提。行使优先受偿权，以债务

24、人不履行债务为前提。2 2、质押：、质押：指债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，指债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，以该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。动产质押的动产质押的特点：特点：债务人或第三人债务人或第三人( (质押人质押人) )须将其动产移交债权人占有，提须将其动产移交债权人占有，提供动产的债务人或第三人是动产的所有人，动产质权的行使须以供动产的债务人或第三人是动产的所有人，动产质权的行使须以债

25、务人不履行债务为前提。债务人不履行债务为前提。质押包括：动产质押与权利质押。质押包括：动产质押与权利质押。抵押、质押的特点抵押、质押的特点2021/2/2429中国矿业大学建工学院动产质押与权利质押的区别动产质押与权利质押的区别(1)(1)合同标的不同。动产质押的标的为有形的动产；权利质押的合同标的不同。动产质押的标的为有形的动产；权利质押的标的为无形的权利。标的为无形的权利。 (2)(2)标的物的移转占有方式不同。动产质押，出质人向质权人交标的物的移转占有方式不同。动产质押，出质人向质权人交付质物；权利质押，以证券化的债权设质，将设质情况通知债付质物；权利质押，以证券化的债权设质，将设质情况

26、通知债务人即可，以股份、股票或知识产权设质，依法质押登记即移务人即可，以股份、股票或知识产权设质，依法质押登记即移转占有。转占有。(3)(3)质押的实现方式不同。动产质押，质权以对动产的折价或拍质押的实现方式不同。动产质押，质权以对动产的折价或拍卖、变卖的价金优先受偿；权利质押，质权人直接取代出质人卖、变卖的价金优先受偿；权利质押，质权人直接取代出质人的地位，行使出质人的权利。的地位，行使出质人的权利。2021/2/2430中国矿业大学建工学院抵押与质押的区别抵押与质押的区别(1)(1)抵押标的为动产与不动产；质押标的为动产与权利。抵押标的为动产与不动产；质押标的为动产与权利。(2)(2)抵押

27、物不移转占有；质押物移转占有。抵押物不移转占有；质押物移转占有。(3)(3)当事人可以自愿办理抵押登记的，抵押合同自签定之日起生效；当当事人可以自愿办理抵押登记的，抵押合同自签定之日起生效；当事人不必办理质押登记的，质押合同自质物或权利凭证交付之日起生事人不必办理质押登记的，质押合同自质物或权利凭证交付之日起生效。效。(4)(4)当事人办理抵押登记的，登记部门为抵押物的相应管理部门；以股当事人办理抵押登记的，登记部门为抵押物的相应管理部门；以股票、知识产权出质的，当事人应向其相应的管理机构办理出质登记。票、知识产权出质的，当事人应向其相应的管理机构办理出质登记。(5)(5)债务履行期届满，抵押

28、权人未受清偿的，可与抵押人协商以抵押物债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可与抵押人协商以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物的所得价款受偿；协议不成的，可向人折价或以拍卖、变卖该抵押物的所得价款受偿；协议不成的，可向人民法院提起诉讼；债务履行期届满，质权人未受清偿的，可与出质人民法院提起诉讼；债务履行期届满，质权人未受清偿的，可与出质人协议以质物折价或依法拍卖、变卖质物清偿债权。协议以质物折价或依法拍卖、变卖质物清偿债权。2021/2/2431中国矿业大学建工学院p担保物权是一项重要的法律制度，它有三种形式：抵押、质押担保物权是一项重要的法律制度，它有三种形式：抵押、质押和留置。担保物权是以支配

29、特定物的交换价值为内容和留置。担保物权是以支配特定物的交换价值为内容, ,以确保债以确保债权实现为目的而设立，是在债务人或第三人的特定物或权利上权实现为目的而设立，是在债务人或第三人的特定物或权利上设定的物权，当债务人不如期履行债务时，债权人可将该财物设定的物权，当债务人不如期履行债务时，债权人可将该财物折价或拍卖、变卖该财物的价款优先受偿。折价或拍卖、变卖该财物的价款优先受偿。p理解哪些财产可用于抵押、质押和留置理解哪些财产可用于抵押、质押和留置, ,抵押、质押和留置有何抵押、质押和留置有何特点以及设立抵押、质押和留置的方式及程序，对于正确运用特点以及设立抵押、质押和留置的方式及程序，对于正

30、确运用担保物权维护当事人的合法权益具有非常重要的现实意义。担保物权维护当事人的合法权益具有非常重要的现实意义。抵押、质押、留置的区别抵押、质押、留置的区别2021/2/2432中国矿业大学建工学院(1)(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的房屋和其他地上定着物；(2)(2)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；(3)(3)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；着物；(4)(4)抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处分的国有机器、交通

31、运输工具和其他财产；(5)(5)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用权；荒滩等荒地的使用权；(6)(6)依法可以抵押的其他财产。依法可以抵押的其他财产。可用于抵押的财产可用于抵押的财产2021/2/2433中国矿业大学建工学院(1)(1)土地所有权；土地所有权；(2)(2)耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权；耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权；(3)(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和

32、其他社会公益设施；的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施；(4)(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；所有权、使用权不明或者有争议的财产；(5)(5)依法被查封、扣押、监管的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；(6)(6)依法不得抵押的其他财产。依法不得抵押的其他财产。不得抵押的财产不得抵押的财产2021/2/2434中国矿业大学建工学院可用于质押的财产可用于质押的财产 动产质押，指不动产以外的物，不动产是指土地以及房屋、动产质押，指不动产以外的物，不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物、建筑物的固定设备等。林木等地上定着物、建筑物的固定设备等。 1 1权利质押的标的有：汇票、本票、支票

33、、债券、存权利质押的标的有：汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单；款单、仓单、提单； 2 2依法可以转让的股份、股票、商标专用权、专利权、依法可以转让的股份、股票、商标专用权、专利权、著作权中的财产权；著作权中的财产权； 3 3依法可以质押的其他权利依法可以质押的其他权利( (如不动产的收益权如不动产的收益权) )。2021/2/2435中国矿业大学建工学院用于留置的财产用于留置的财产 指因保管合同、运输合同、加工承揽合同依法占有的债务指因保管合同、运输合同、加工承揽合同依法占有的债务人的动产。人的动产。2021/2/2436中国矿业大学建工学院保证和定金的区别保证和定金的区别p保证，是

34、指保证人和债权人约定，当债务人不履行债时，保证人保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。按照约定履行债务或者承担责任的行为。p定金，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债定金，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还金。行约定的债务的，应当双倍返还金。 2021/2/243

35、7中国矿业大学建工学院贷款综合评价贷款综合评价 v金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发工程以后，还要结合对企业和工程考察的结果，工程以后，还要结合对企业和工程考察的结果，综合企业信誉等级、工程风险等级、贷款担保方综合企业信誉等级、工程风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对工程贷款进展综合评价。式、贷款期限等因素，对工程贷款进展综合评价。v贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。 2021/2/2438中国矿业大学建工学院贷款综合风险度贷款综合风险度 v某笔贷款风险额某笔贷款风险额=某笔贷款额某笔

36、贷款额信誉等级系数信誉等级系数贷贷款方式系数款方式系数期限系数期限系数工程风险等级系数工程风险等级系数v某笔贷款的综合风险度某笔贷款的综合风险度v (某笔贷款风险额某笔贷款额某笔贷款风险额某笔贷款额)100v 信誉等级系数信誉等级系数贷款方式系数贷款方式系数期限系数期限系数工程工程风险等级系数风险等级系数 v凡综合风险度超过凡综合风险度超过60的，即为高风险贷款，对的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 2021/2/2439中国矿业大学建工学院信誉等级系数的取值规那么信誉等级系数的取值规那么 vAAA级企业为级企业为30vAA级企业为级企业

37、为50vA级企业为级企业为70vBBB级企业为级企业为90 2021/2/2440中国矿业大学建工学院贷款方式系数的取值规那么贷款方式系数的取值规那么 v信誉贷款为信誉贷款为100v由银行金融机构提供担保的为由银行金融机构提供担保的为1020v由省级非银行金融机构担保的为由省级非银行金融机构担保的为50vAA级以下企业担保的为级以下企业担保的为100v用商品房抵押的为用商品房抵押的为50v由其他房屋及建筑物抵押的为由其他房屋及建筑物抵押的为100 2021/2/2441中国矿业大学建工学院贷款期限系数的取值规那么贷款期限系数的取值规那么 v中短期贷款期限在半年以内的为中短期贷款期限在半年以内的

38、为100v期限在半年以上不满期限在半年以上不满1年的为年的为120v中长期贷款期限在中长期贷款期限在1年以上不满年以上不满3年的为年的为120v期限在期限在3年以上不满年以上不满5年的为年的为130v期限在期限在5年以上的为年以上的为140 2021/2/2442中国矿业大学建工学院工程风险等级系数确实定工程风险等级系数确实定 v先按照工程建立条件、市场和产品分析以及财务先按照工程建立条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将工程划分成评价的结果，将工程划分成AAA、AA、A和和BBB四个风险等级。四个风险等级。vAAA、AA、A和和BBB四个风险等级其对应的风四个风险等级其对应的风险系数分别

39、为险系数分别为80、70、60和和50。 2021/2/2443中国矿业大学建工学院实例实例v某开发企业申请贷款某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信誉万元，该企业的信誉等级为等级为AA级，以商品房做抵押，期限级，以商品房做抵押，期限2年，工程年，工程风险等级为风险等级为A级。级。v贷款综合风险度贷款综合风险度50120506018%，银行可以发放贷款。，银行可以发放贷款。 2021/2/2444中国矿业大学建工学院 信托融资信托融资从资金信托从资金信托从资金信托从资金信托的角度的角度的角度的角度房地产信托是指受托人（信托投资公司）房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将

40、委托人委托的遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。行为。 从财产信托从财产信托从财产信托从财产信托的角度的角度的角度的角度房地产信托指房地产物业的所有人作为委房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。给受益人的行为。 2021/2/2445中国矿业大学建工学院 房地产信托融资的优势房地产信托融资的优势优势优

41、势1n信托融资创新信托融资创新空间宽广，并空间宽广，并有巨大的灵活有巨大的灵活性。性。2n 可以通过信托可以通过信托解决，增大市解决，增大市场供需双方的场供需双方的选择空间。选择空间。3n不受银行贷款时企业不受银行贷款时企业自有资金不低于开发自有资金不低于开发项目总投资项目总投资30%的约的约束，也能够弥补束，也能够弥补121号号文规定的只有主体结文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的成的中间消费融资的断裂。断裂。2021/2/2446中国矿业大学建工学院 股权证券化信托股权证券化信托股权证券化信托股权证券化信托 股权投资类信托股权投资类信托股权投资类信托股权

42、投资类信托 权益转让形式权益转让形式权益转让形式权益转让形式 混合型信托混合型信托混合型信托混合型信托 抵押贷款类信托抵押贷款类信托抵押贷款类信托抵押贷款类信托类型类型 房地产信托的运营形式房地产信托的运营形式2021/2/2447中国矿业大学建工学院 信托受益信托受益 归还贷款归还贷款委托人委托人信托公司信托公司开发商开发商 信托资金信托资金 信托贷款信托贷款担保人担保人提供提供 担保担保房地产融资信托的根本构造房地产融资信托的根本构造贷款型信托贷款型信托2021/2/2448中国矿业大学建工学院委托人委托人信托公司信托公司开发商之股东开发商之股东 信托资金信托资金 信托受益信托受益 已购股

43、权已购股权 回购股权回购股权担保人担保人提供担保提供担保股权证券化型信托股权证券化型信托2021/2/2449中国矿业大学建工学院混合型信托混合型信托 股权投资型信托股权投资型信托 委托人委托人信托公司信托公司开发商之股东开发商之股东 信托资金信托资金 信托受益信托受益房地产股份房地产股份 买卖买卖担保人担保人 提供担保提供担保2021/2/2450中国矿业大学建工学院 股票融资股票融资股票分类股票分类按股票所代表的按股票所代表的股东权利股东权利 按票面是否按票面是否记载金额记载金额按是否记载按是否记载股东姓名股东姓名 记名股票和不记名股票记名股票和不记名股票 普通股股票和优先股股票普通股股票

44、和优先股股票 有面值股票和无面值股票有面值股票和无面值股票 房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。2021/2/2451中国矿业大学建工学院Title- 直接发行直接发行- 间接发行间接发行- - 平价发行平价发行- 折价发行折价发行- 溢价发行溢价发行- - 募集设立公司发行募集设立公司发行- 募集新股公开发行募集新股公开发行- 无偿增资发行无偿增资发行- 可转换公司债券可转换公司债券 - - 准备阶段准备阶段- 审批阶段审批阶段- 实施阶段实施阶段202

45、1/2/2452中国矿业大学建工学院v房地产债券的概念房地产债券的概念v 房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在将来特定日期归还本金并按照事先确定的利率承诺在将来特定日期归还本金并按照事先确定的利率支付利息。支付利息。 房地产债券融资房地产债券融资2021/2/2453中国矿业大学建工学院F房地产债券分类房地产债券分类 依依依依 据据据据按发行主按发行主按发行主按发行主

46、体分类体分类体分类体分类 政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等 按偿还期按偿还期按偿还期按偿还期限分类限分类限分类限分类 短期债券、中期债券、长期债券短期债券、中期债券、长期债券 按计息方按计息方按计息方按计息方式分类式分类式分类式分类 附息债券和贴现债券附息债券和贴现债券 按有无担按有无担按有无担按有无担保分类保分类保分类保分类 信用债券和担保债券信用债券和担保债券 按是否记按是否记按是否记按是否记名分类名分类名分类名分类 记名债券和不记名债券记名债券和不记名债券 类类类类 型型型型按债券形按债券形按债券形按债券形态分类态分类态分类态分类 实物债券

47、、凭证式债券和记账式债券实物债券、凭证式债券和记账式债券 2021/2/2454中国矿业大学建工学院房地产债券的发行程序房地产债券的发行程序 按法定程序形成有关决议；按法定程序形成有关决议； 制定发行章程；制定发行章程； 提出发行申请；提出发行申请； 获得资信等级证明；获得资信等级证明； 确定委托发行代理机构；确定委托发行代理机构； 发布募集公告；发布募集公告； 印制债券；印制债券； 发行及善后工作。发行及善后工作。房地产债券的发行方式房地产债券的发行方式直接发行与间接发行直接发行与间接发行公募发行与私募发行公募发行与私募发行2021/2/2455中国矿业大学建工学院v利用外资利用外资国政府贷

48、款；国政府贷款；国际金融组织贷款；国际金融组织贷款；外国商业银行贷款；外国商业银行贷款；与外资合营；与外资合营；发行境外债券。发行境外债券。v房地产典当房地产典当v其他融资方式其他融资方式 施工企业垫资；施工企业垫资；房地产基金。房地产基金。 2021/2/2456中国矿业大学建工学院房地产工程资金流的重要性：房地产开发工程的成功与否主房地产工程资金流的重要性：房地产开发工程的成功与否主要取决于两点，一是政策的稳定性，二是资金链的持续性。要取决于两点，一是政策的稳定性，二是资金链的持续性。2021/2/2457中国矿业大学建工学院1以自有资金银行信贷的传统融资方式以自有资金银行信贷的传统融资方

49、式传统融资方式的资金筹集过程传统融资方式的资金筹集过程自有资金的筹集自有资金的筹集土地使用权抵押贷款土地使用权抵押贷款承包商的垫资承包商的垫资 在建工程抵押贷款在建工程抵押贷款 预售款预售款几种常见的工程融资资金链介绍几种常见的工程融资资金链介绍2021/2/2458中国矿业大学建工学院商业银行商业银行购房者购房者开发商开发商按揭付款按揭付款首付款首付款首付款后的首付款后的余款余款2021/2/2459中国矿业大学建工学院传统工程融资方式的资金图传统工程融资方式的资金图商业银行商业银行建筑施工企业建筑施工企业房地产开发商房地产开发商购房者购房者土地开发商土地开发商商业银行商业银行商业银行商业银

50、行商业银行商业银行房地产市场运行及资金流程图房地产市场运行及资金流程图2021/2/2460中国矿业大学建工学院2自有资金房地产产业基金自有资金房地产产业基金 在国外，以产业基金形式投资房地产是很在国外，以产业基金形式投资房地产是很普遍的，但在我国由于法律和市场的原因，房普遍的，但在我国由于法律和市场的原因，房地产产业性质的基金还处在起步阶段。但从国地产产业性质的基金还处在起步阶段。但从国外的房地产金融经历来看，外的房地产金融经历来看，“自有资金房地自有资金房地产产业基金的融资方式，在我国是比较有开产产业基金的融资方式，在我国是比较有开展前景的。展前景的。 3自有资金信托方案自有资金信托方案

51、自从央行出台了货币信贷调控的政策后，自从央行出台了货币信贷调控的政策后，对传统的对传统的“自有资金银行信贷的融资方式，自有资金银行信贷的融资方式，进步了门槛，开发商开场考虑进步了门槛，开发商开场考虑“自有资金信自有资金信托方案的融资方式，该种融资方式的融资本托方案的融资方式，该种融资方式的融资本钱在钱在815左右，比银行的融资本钱要高，左右，比银行的融资本钱要高，但抵押但抵押担保方式比银行灵敏。担保方式比银行灵敏。 2021/2/2461中国矿业大学建工学院 第四节第四节 房地产融资的本钱管理房地产融资的本钱管理房地产融资的房地产融资的决策分析决策分析 银行贷款融资银行贷款融资与信托融资与信托

52、融资的成本分析的成本分析房地产融资的房地产融资的房地产融资的房地产融资的成本管理成本管理成本管理成本管理直接融资与间接直接融资与间接融资的成本分析融资的成本分析 不同融资方式不同融资方式的成本比较的成本比较 2021/2/2462中国矿业大学建工学院 我国房地产融资中的主要风险我国房地产融资中的主要风险第五节第五节 房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理主要风险类型主要风险类型主要风险类型主要风险类型政治风险政治风险市场和经营风险市场和经营风险财务风险财务风险道德和信用风险道德和信用风险风险产生的原因风险产生的原因风险产生的原因风险产生的原因房地产开发资金过多依赖房地产开发资金过多依赖银行贷

53、款；银行贷款；土地储备制度不完善；土地储备制度不完善；个人住房消费信贷的发展个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；可能存在违约风险；商业银行和其他金融机构商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。存在经营行为问题。2021/2/2463中国矿业大学建工学院 房地产私募资金的风险房地产私募资金的风险 房地产企业对土地的经营模式房地产企业对土地的经营模式 - - 房地产上市融资的模式，商业模式、现金流模式等房地产上市融资的模式，商业模式、现金流模式等 投资者对房地产企业的基本评估投资者对房地产企业的基本评估 房地产企业的现金流房地产企业的现金流 2021/2/2464中国矿业大学建工学院v 房地产

54、私募资金的风险房地产私募资金的风险 房地产企业重组房地产企业重组投资者投资者投资者与房地产企业之间的合作关系投资者与房地产企业之间的合作关系2021/2/2465中国矿业大学建工学院v 风险管理风险管理私人住房按私人住房按揭贷款的风揭贷款的风险管理险管理 房地产开发房地产开发贷款的风险贷款的风险管理管理 房地产基金的风险管理房地产基金的风险管理 2021/2/2466中国矿业大学建工学院第六节第六节 房地产开发工程资金筹集规划房地产开发工程资金筹集规划 房地产开发工程资金筹集规划的概念房地产开发工程资金筹集规划的概念 房地产开发工程资金筹集规划就是根据工程房地产开发工程资金筹集规划就是根据工程

55、可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量或分期投资需要量，通过编制投资方案与量或分期投资需要量，通过编制投资方案与资金筹措表，研究、安排资金的来源与运用，通资金筹措表，研究、安排资金的来源与运用，通过对各种可能的筹资方案的平安性、经济性和可过对各种可能的筹资方案的平安性、经济性和可行性的比较分析，为工程寻求适宜的资金筹集方行性的比较分析，为工程寻求适宜的资金筹集方案，以适应工程预期的现金流量。案，以适应工程预期的现金流量。 2021/2/2467中国矿业大学建工学院房地产开发工程资金筹集规划的主要内容房地产开发工程资金筹集规划的主要内容 v对企业和

56、工程的内外因素进展分析；对企业和工程的内外因素进展分析；v合理确定筹资活动期望到达的目的和要求；合理确定筹资活动期望到达的目的和要求；v编制投资方案与资金筹措方案；编制投资方案与资金筹措方案；v筹资方案的选择；筹资方案的选择；v筹资方案的施行及调整。筹资方案的施行及调整。2021/2/2468中国矿业大学建工学院编制投资方案与资金筹措方案主要步骤编制投资方案与资金筹措方案主要步骤 v工程总投资不含财务费用的估算及用款方案工程总投资不含财务费用的估算及用款方案的编制。的编制。 v资金筹措方式规划。资金筹措方式规划。 v编制贷款还本付息表、投资方案与资金筹措表编制贷款还本付息表、投资方案与资金筹措

57、表 。2021/2/2469中国矿业大学建工学院实例实例 某房地产开发工程预计总投资不含财务费某房地产开发工程预计总投资不含财务费用为用为11669万元，试根据开发企业的实际情万元，试根据开发企业的实际情况和类似工程的有关数据，编制工程的用款方况和类似工程的有关数据，编制工程的用款方案、贷款还本付息表和投资方案与资金筹措表。案、贷款还本付息表和投资方案与资金筹措表。 2021/2/2470中国矿业大学建工学院 根据开发企业的实际情况，工程总投资中，拟根据开发企业的实际情况，工程总投资中，拟投入资本金投入资本金3800万元，向商业银行贷款万元，向商业银行贷款4200万万元，缺乏的资金拟由预售房款

58、解决。贷款条件：年元，缺乏的资金拟由预售房款解决。贷款条件：年利率利率5.85%，每年支付当年利息，从第三年起分，每年支付当年利息，从第三年起分三年等额还本。三年等额还本。 编制贷款还本付息表和投资方案与资金筹措表。编制贷款还本付息表和投资方案与资金筹措表。 2021/2/2471中国矿业大学建工学院借款还本付息估算表借款还本付息估算表 2021/2/2472中国矿业大学建工学院投资方案与资金筹措表投资方案与资金筹措表 2021/2/2473中国矿业大学建工学院筹资方案的选择方法筹资方案的选择方法v平安性平安性 v经济性经济性v可行性可行性 2021/2/2474中国矿业大学建工学院复习考虑题

59、复习考虑题1. 1. 我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2. 2. 请比照分析不同类型的房地产融资本钱请比照分析不同类型的房地产融资本钱3. 3. 房地产开发本钱由哪些项组成？不同融资方式的本钱区房地产开发本钱由哪些项组成？不同融资方式的本钱区别在哪里？别在哪里？4. 4. 房地产融资与一般性企业融资的一样点及区别是什么？房地产融资与一般性企业融资的一样点及区别是什么？5. 5. 不同类型房地产的融资风险是什么？如何降低融资风险不同类型房地产的融资风险是什么？如何降低融资风险？6. 6. 采用商业企业融资方案的技术经济评价形式，对房地产采用商业企业融资方案的技术经济评价形式，对房地产企业融资决企业融资决 策进展案例分析，对不同投资组合进展本钱及收益分析，策进展案例分析，对不同投资组合进展本钱及收益分析，选择最正确选择最正确 的融资方案。的融资方案。2021/2/2475中国矿业大学建工学院Thank You !不尽之处，恳请指正！不尽之处，恳请指正！