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1、房地产整体房地产整体开发流程简析开发流程简析讲师：尹利华第1页，共47页。目目 录录一、一、 房地产发展历程房地产发展历程二、二、 房地产基础知识房地产基础知识三、三、 房地产开发概述房地产开发概述四、四、 房地产开发流程房地产开发流程第2页，共47页。Research Page 319791991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发。没有商品房开发。事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府事业单位、企业单位造房子主要是用
2、于内部职工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。试点比较成功后，小范围的开始试点开发。试点比较成功后，小范围的开始试点开发。19921992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沫。沫。一、房地产发展历程第3页，共47页。Research Page 41
3、9781991199920072010第二阶段：探索阶段：炒作与调整1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。第4页，共47页。Research Page 5房地产快速发展阶段19781991199920072010第三阶段：住房制度、居民收入水平提高，商品房成为新的消费热点。1998以后，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第5页，共47页。Research Page 6房地产行业全面调整阶段
4、1978199119992007今第四阶段：2003年以来，房屋价格持续上扬大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2010年 国务院发布“新国十条”2011年 “新国八条”2013年 “新国五条”第6页，共47页。1.1.用地用地类术语二、房地产基础知识第7页，共47页。楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价土地总价格建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价土地单价容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明
5、土地价格水平的高低按照可售建筑面积的单方土地成本。例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？500500万万/666.7/2.5=2999.8/666.7/2.5=2999.8元元/ /平方米平方米2.2.土地交易土地交易术语溢价率溢价率（土地拍卖或是挂牌成交价土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%第8页，共47页。3.3.建筑建筑术语建筑用地面积 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率 一定地
6、块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆盖率建筑密度（建筑覆盖率 ） 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。第9页，共47页。道路红线 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的
7、效果。 用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 第10页，共47页。低层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高层建筑 高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 小高层建筑（非规范性） 介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。第11页，共47页。4. 4. 报批及配套批
8、及配套术语一书五证 “一书”指：选址意见书；“五证”分别指：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用权证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证 建建设用地用地规划划许可可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。第12页，共47页。建建设工程工程规划划许可可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工
9、程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建筑工程施工建筑工程施工许可可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。商品房商品房预销售售许可可证商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。第13页，共47页。房地产开发房地产开发需要整合的资源需要整合的资源品牌品牌劳动力劳动力 土地土地 专业人员专业人员 经验经
10、验城市基础、公城市基础、公用用 配套设施配套设施建筑材料建筑材料 资金资金房地房地产项目的整体开目的整体开发涵涵义：通通过整合多种整合多种资源源为人人们提供居住空提供居住空间并改并改变人人们生存物生存物质环境的一种活境的一种活动。三、开发概述第14页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付资源获取资源获取资源加工资源加工资源流通资源流通及再流通及再流通p 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转
11、移！流向消费者、消费者之间的转移！p前期前期( (决策期决策期) )由拿地到方案定案由拿地到方案定案重在决策重在决策( (大局已定大局已定) )； 中期中期( (实施期实施期) )由施工图设计到入伙由施工图设计到入伙重在执行；重在执行； 后期后期( (运营期运营期) )入伙后到房屋拆除入伙后到房屋拆除重在服务重在服务, ,重在总结反馈。重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程房地产项目的整体开发流程房地产项目的整体开发流程房地产项目的整体开发流程第15页，共47页。房地产项目的整体开发流程企业视角与客户视角看楼看楼决策决策签约签约等待等待收楼收楼收拾收拾乔迁乔迁比较比较居住居住发展商发展商物业管
12、理物业管理p企业视角的房地产流程企业视角的房地产流程p客户视角的房地产流程客户视角的房地产流程项目论证项目论证产品策划产品策划营销策划营销策划规划设计规划设计施工管理施工管理产品交付产品交付物业服务物业服务销售实现销售实现第16页，共47页。建建设设用用地地规规划划许许可可证证房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五书八证五书八证”的取得来贯穿的取得来贯穿商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证房房屋屋所所有有权权证证土土地地使使用用权权证证建建设设用用地地批批准准证证书书选选址址意意见见书书建建设设工工程程规规划划许许可可证证建建筑
13、筑类类建建设设工工程程规规划划许许可可证证市市政政类类房房地地产产企企业业开开发发资资质质证证书书港港澳澳台台侨侨外外资资企企业业批批准准证证书书住住宅宅质质量量保保证证书书住住宅宅使使用用说说明明书书一一二二三三四四五五七七六六十四十四十三十三十二十二十一十一十十八八九九第17页，共47页。整体开发流程四、开发流程第18页，共47页。p项目启目启动会会（即（即项目启目启动时间，取得，取得设计要点后要点后经集集团评审通通过的的时间）；）；p国有土地使用国有土地使用证( (指国有土地使用指国有土地使用证的的签发时间) )；p建建设用地用地规划划许可可证（指建（指建设用地用地规划划许可可证的的签发
14、时间）；）；p总平平图规划划设计完成完成（指（指规划划设计完成完成时间，以上，以上报规划局的划局的签收收时间为准）；准）；p方案方案设计完成完成（指方案通（指方案通过集集团董事会批准的董事会批准的时间）；）；p方案方案图报建建（指取得政府相关部（指取得政府相关部门批文批文时间，以最后部，以最后部门的批文的批文时间为准）；准）；p桩基施工基施工图完成完成（指可用于招（指可用于招标及施工的及施工的桩基施工基施工图完成完成时间）；）；p主体施工主体施工图完成完成（指可用于招（指可用于招标及施工的施工及施工的施工图完成完成时间）；）；p建建设工程工程规划划许可可证（指建（指建设工程工程规划划许可可证的
15、的签发时间）；）；p精装交楼精装交楼标准施工准施工图及材料定板及材料定板（指（指拟批量精装交楼批量精装交楼项目可用于招目可用于招标及施工的施工及施工的施工图完成完成时间）；）；p项目开工目开工（指（指项目目动土土时间，以土方开挖或，以土方开挖或桩基施工的开始基施工的开始时间为准）；准）；第19页，共47页。p施工施工许可可证（指施工（指施工许可可证的的签发时间）；）； p主体开工主体开工（指（指总包包单位位进场，以地下室底板或者承台基，以地下室底板或者承台基础施工开始施工开始时间为准）；准）；p预售售证（指（指预售售许可可证的的签发时间）；）； p开开盘（指取得（指取得预售售证后，正式开后，正
16、式开盘销售的售的时间）；）；p主体封主体封顶（指主体屋面（指主体屋面结构的完成构的完成时间）；）； p竣工竣工验收收（指竣工（指竣工验收收备案案证明的明的签发时间）；）；p入伙入伙（指第一批（指第一批办理集中交付的理集中交付的时间, ,不指与小不指与小业主主签订购房合同上的交楼房合同上的交楼时间）。）。第20页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付企业获得土地的方式企业获得土地的方式行政命令式：行政命令式：划拨划拨/ /协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配协议出让。危改项
17、目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。基本上是控制在政府手里。资本市场资本市场:1、投资参股投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; ; 2、土地收购土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费印花税、契税等税费; ;3、收购有土地的公司收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收为了
18、避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自20022002年年7 7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以月以来，获取土地的主
19、要方式。通常的情况下是以“价高者得价高者得”为唯一的衡量标准。为唯一的衡量标准。 房地产开发流程房地产开发流程第21页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？p市市场未来未来预期；期；p项目或区域目或区域发展展预期；期；p规划条件的市划条件的市场实现及及经济实现；p企企业发展展战略和机会成本；略和机会成本；p竞争争对手的情况分析。手的情况分析。第22页，共47页。各部门职责：各部门职责：p开发部：收集土地信息开发部：收集土地信息项目可研报告
20、（集团）项目可研报告（集团）项目投资决策（董事会）项目投资决策（董事会）项目获取（招牌挂、股权收购）项目获取（招牌挂、股权收购）成交确认书移交给项目公司。成交确认书移交给项目公司。p营销部：初步市场调研及定位草案。营销部：初步市场调研及定位草案。p设计部：概念规划设计方案。设计部：概念规划设计方案。p工程部：现场踏勘。工程部：现场踏勘。p财务部：投资收益、初步财务部：投资收益、初步筹资筹资方案。方案。p成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）（根据设计部提供的规划要点
21、进行估算） 关键要素：项目可研报告。关键要素：项目可研报告。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付第23页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付p决策决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。渠道。p决策决策项目：目：发展方向、盈利模式、承担功能、展方向、盈利模式、承担功能、实施施进度。度。p决策人力：决策人力：团队运作能力和运作能力和执行能力、合作行能力、合作团队、主管部、主管部门。地地产项
22、目开目开发三大核心要素：三大核心要素：钱、地、人！、地、人！第24页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理第25页，共47页。各部门职责：各部门职责：p开发部：建设规划许可证开发部：建设规划许可证国有土地使用证。国有土地使用证。p营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案）。案）。p设计部：概念设计任务书设计部：概念设计任务书概念设计深化方案。概念设计深化方案。p工程部：编制项目工程节点计划。工程部：编制项目工程节点计
23、划。p财务部：概念版投资收益。财务部：概念版投资收益。p成本部：可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）成本部：可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 关键要素：项目策划书、概念设计深化方案。关键要素：项目策划书、概念设计深化方案。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理第26页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付地产项目标准设计周期5 5个月个月个月个月实施方案实施方案2 2个月个月个月个月施工图施工图3 3个月个月
24、个月个月设计前期设计前期设计周期设计周期设计周期设计周期3 3 3 3：5 5 5 5：2 2 2 2第27页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付包含的主要包含的主要设计阶段：段：p概念概念设计：大概：大概6 6周；周；p详规设计：大概：大概6 6周；周；p单体方案：大概体方案：大概1212周；周；p扩初方案：大概初方案：大概6 6周；周；p施工施工图设计：施工：施工标准和准和结构形式，大概构形式，大概1010周；周；p景景观设计：大概：大概5-65-6周；周；p样板房及会所板房及会所设计：大概：大概4 4
25、周。周。关关键要素：各要素：各阶段方案段方案评审。常见的问题：常见的问题：进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。第28页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付p详规报建详规报建p方案报建方案报建p初步设计报建初步设计报建p施工图报建施工图报建p开工时间开工时间p开盘时间开盘时间设计控制点设计控制点项目重要节点项目重要节点p概念设计研究概念设计研究p区域确认概念设计研究结论区域确认概念设计研
26、究结论p规划方案设计规划方案设计p区域规划设计评审会区域规划设计评审会p区域单体确认区域单体确认p实施方案完成实施方案完成p基础施工图基础施工图p全套施工图完成全套施工图完成p景观设计景观设计p销售包装设计销售包装设计方案文本中，最重要两张图方案文本中，最重要两张图项目总平面图、标准层平面图！项目总平面图、标准层平面图！第29页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付最优化的设计阶段流程参考：最优化的设计阶段流程参考：p规划单位与施工图：初步设计、施工图把控；p规划单位与景观：完善、技术交底；p施工图与景观：隐
27、蔽管线工程设计。最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。的成果，而非作品。第30页，共47页。各部门职责：各部门职责：p开发部：方案设计报批批复意见书开发部：方案设计报批批复意见书建设工程规划许可证建设工程规划许可证施工许可证。施工许可证。p营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。p设计部：编制方案设计任务书设计部：编制方案设计任务书规划设计方案评审（含单体设计方案）规划设计方案评审（含单体设计方案）景观景观方案评审方案评审初步设计成果初步设计成果建筑施工图建筑施工图正式施
28、工图。正式施工图。p工程部：地质初堪工程部：地质初堪地质详堪地质详堪土方开挖及边坡支护土方开挖及边坡支护基础施工。基础施工。p财务部：方案版投资收益。财务部：方案版投资收益。p成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）p客服、物业部：物业策划方案。客服、物业部：物业策划方案。关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推
29、广销售入伙交付入伙交付第31页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付关注关注风险点：点：p工程部、开工程部、开发部、部、设计部关注部关注设计指指标表！表！p工程部、工程部、设计部、部、营销及客服部关注交楼及客服部关注交楼标准！准！p设计部、工程部、部、工程部、营销及客服部关注一及客服部关注一户一一图！p工程部、工程部、设计部、部、营销及客服部、开及客服部、开发部要关注部要关注变更和更和报建建图纸！第32页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销
30、售入伙交付入伙交付开发办开发办开开发发经经营营许许可可证证项项目目手手册册经发局经发局固固定定资资产产投投资资计计划划项项目目立立项项规划局规划局建建设设用用地地规规划划许许可可土土地地测测量量、评评估估国土资源局国土资源局国国有有土土地地使使用用权权证证土土地地确确认认、报报批批土土地地交交易易开发办开发办人防办人防办墙改办墙改办消防支队消防支队环保局环保局基基础础设设施施牌牌套套费费开开发发管管理理费费人人防防异异地地建建设设费费墙墙改改基基金金环环境境评评估估及及排排污污费费规划局规划局建建设设工工程程规规划划许许可可方方案案审审批批规划局规划局中中标标通通知知书书质检站质检站散水办散水
31、办劳保办劳保办定额站定额站安检站安检站安安全全许许可可定定额额鉴鉴别别劳劳保保统统筹筹散散水水押押金金质质检检委委托托城管大队城管大队执法大队执法大队规划局规划局开发办开发办建设局建设局施施工工许许可可证证预预售售许许可可证证放放线线管管理理第33页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付如何加快项目报批报建进程？如何加快项目报批报建进程？内部控制：内部控制：设计图纸的的图纸质量、量、 出出图时间、图纸变更（更（报建建图纸的的变更）等；更）等；现场配合：现场配合：项目目现场现状、状、项目目现场接待；接待；外部协
32、调：外部协调：当地各当地各级政府包括政府包括规划局、建划局、建设局、国土局、城管、局、国土局、城管、质检站、消防等各站、消防等各类工作工作协调；合作方的协调：合作方的协调：合作方合作方报建建资料、合作方工程配合（主要是料、合作方工程配合（主要是现场）、）、合作方合作方报建工作（建工作（劳保金、中保金、中标备案、淤泥案、淤泥证等）、合作方的等）、合作方的资源配合（尤其是源配合（尤其是专业部部门）。）。第34页，共47页。如何处理无证施工？如何处理无证施工？1 1、技术处理、技术处理文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？2 2、协调关系、协调关系城管和质监站是主要查处的单位，和城管及质监
33、站关系好可避免很多麻烦。3 3、处理技巧、处理技巧以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）减免申请，考虑天气及形象影响等因素。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付第35页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付工程建设的相关知识工程建设的相关知识1：p工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；p整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；p建筑结
34、构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；p项目施工周期（合理进度）：项目施工周期（合理进度）：多层及低密度：多层及低密度：912912个月；个月；小高层：小高层：1 1年半；年半；高层建筑：高层建筑：2 2年到两年半；年到两年半；p施工组织次序：施工组织次序：基础部分基础部分主体工程主体工程外墙装饰及安装外墙装饰及安装园区管线园区管线景观施工景观施工竣工验收。竣工验收。 第36页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付工程建设的相关知识工程建设的相关知识2：p影响工程造价的
35、主要因素：影响工程造价的主要因素：1.1.建筑建筑结构形式及建筑形构形式及建筑形态：钢结构框剪框架构框剪框架砖混；混；2.2.外立面材外立面材质及及设备等等级：是否玻璃幕：是否玻璃幕墙、外立面、外立面选材材标准；准；3.3.施工取施工取费等等级：在施工定：在施工定额的基的基础上加减；上加减；4.4.地基情况：是否岩石、是否流沙、是否地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基基，决定了基础的施工成本；的施工成本；5.5.场地条件：是否平整、是否山地；地条件：是否平整、是否山地；6.6.抗震等抗震等级：6 6级、7 7级、8 8级；7.7.节能要求：是否能要求：是否满足足节能能规范；范；8.
36、8.景景观环境造价。境造价。第37页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付 配套工作配套工作n后九通：雨水，后九通：雨水，污水，自来水，供水，自来水，供电，燃气，通信，有，燃气，通信，有线电视，路灯，路灯，智能化。智能化。n基本流程：管基本流程：管线规划划设计 管管线协调会会 专业管管线设计委托委托 合同合同缴费 专业管管线设计 ，出，出图 进场施工施工 竣工竣工验收收 专项意意见 n关关键要点：管要点：管线管位管位协调 第38页，共47页。各部门职责：各部门职责：p开发部：建设工程施工许可证。开发部：建设工
37、程施工许可证。p营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。p设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。同附图、模型、交楼标准）。p工程部：主体结构施工（示范区施工）。工程部：主体结构施工（示范区施工）。p财务部：方案版投资收益。（三个指标）财务部：方案版投资收益。（三个指标）p成本部：项目动态成本。成本部：项目动态成本。分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃
38、气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）p客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。标。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付第39页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付关关键要点：要点：p质量控
39、制！量控制！p进度控制！度控制！p成本控制！成本控制！p协调管理！管理！第40页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付售前阶段售前阶段售中阶段售中阶段售后阶段售后阶段市场、客户、产品市场、客户、产品客户、传播、销售服务、价格、促销客户、传播、销售服务、价格、促销风险控制风险控制策划咨询、代理公司策划咨询、代理公司销售代理、广告代理、媒体销售代理、广告代理、媒体律师、银行、房管部门律师、银行、房管部门三个三个阶段段第41页，共47页。p组建建销售售团队； （销售售经理、理、销售售员、策划、策划经理、策划理、策划
40、师）p项目形象定位；目形象定位； （主推广（主推广语、主形象画面、主形象画面、项目案名、目案名、项目目LOGOLOGO等）等）p项目目销售售卖点提点提炼；（区位、地段、；（区位、地段、产品、品、环境、价格、品牌等）境、价格、品牌等）p项目目营销执行方案；（开行方案；（开盘方案、方案、销售手册、售手册、销售周期、价格、法律文件、培售周期、价格、法律文件、培训等）等）p项目目营销推广方案；推广方案； （推广周期、媒体（推广周期、媒体组合、合、费用用计划、重大划、重大营销活活动方案等）方案等）p项目展示区包装方案；（外目展示区包装方案；（外围导示、售楼示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）板房、看楼
41、通道、工地等）p合作方合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）p项目第一次广告出街；目第一次广告出街；p公司及公司及项目品牌推广；目品牌推广；p项目展示区开放；目展示区开放；p项目价格听目价格听证会；会；p项目一期开目一期开盘；p营销费用用预算。算。关关键节点点土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付第42页，共47页。各部门职责：各部门职责：p开发部：面积预测报告开发部：面积预测报告取得预售许可证。取得预售许可证。p营销部：开
42、盘方案、价格、认筹、开盘实施。营销部：开盘方案、价格、认筹、开盘实施。p设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。p工程部：施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异）工程部：施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异）p成本部：项目动态成本。分包工程及材料设备采购。成本部：项目动态成本。分包工程及材料设备采购。关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售
43、推广销售入伙交付入伙交付第43页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付关关键节点点第44页，共47页。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付 资料资料 准备准备 各类各类 物资物资 配置配置 各类展板各类展板 与流程标与流程标 识准备识准备成立专门交付小组成立专门交付小组 落实现场应急预案落实现场应急预案 模拟集中交付模拟集中交付 流程流程 与岗与岗 位安位安排排 集中交付集中交付入伙交付流程入伙交付流程第45页，共47页。THANKS
44、!第46页，共47页。读一本好书，就是和许多高尚的人谈话。-歌德书籍是人类知识的总结。书籍是全世界的营养品。-莎士比亚书籍是巨大的力量。-列宁好的书籍是最贵重的珍宝。-别林斯基任何时候我也不会满足，越是多读书，就越是深刻地感到不满足，越感到自己知识贫乏。-马克思书籍便是这种改造灵魂的工具。人类所需要的，是富有启发性的养料。而阅读，则正是这种养料。-雨果喜欢读书，就等于把生活中寂寞的辰光换成巨大享受的时刻。-孟德斯鸠如果我阅读得和别人一样多，我就知道得和别人一样少。-霍伯斯英国作家读书有三种方法：一种是读而不懂，另一种是既读也懂，还有一种是读而懂得书上所没有的东西。-克尼雅日宁俄国剧作家诗人要学
45、会读书，必须首先读的非常慢，直到最后值得你精读的一本书，还是应该很慢地读。-法奇(法国科学家)了解一页书，胜于匆促地阅读一卷书。-麦考利英国作家读书而不回想，犹如食物而不消化。-伯克美国想思家读书而不能运用，则所读书等于废纸。-华盛顿(美国政治家)书籍使一些人博学多识，但也使一些食而不化的人疯疯颠颠。-彼特拉克意大利诗人生活在我们这个世界里，不读书就完全不可能了解人。-高尔基读书越多，越感到腹中空虚。-雪莱(英国诗人)读书是我唯一的娱乐。我不把时间浪费于酒店、赌博或任何一种恶劣的游戏；而我对于事业的勤劳，仍是按照必要，不倦不厌。-富兰克林书读的越多而不加思索，你就会觉得你知道得很多；但当你读书
46、而思考越多的时候，你就会清楚地看到你知道得很少。-伏尔泰(法国哲学家、文学家)读书破万卷，下笔如有神。-杜甫读万卷书，行万里路。-顾炎武读书之法无他，惟是笃志虚心，反复详玩，为有功耳。-朱熹读书无嗜好，就能尽其多。不先泛览群书，则会无所适从或失之偏好，广然后深，博然后专。-鲁迅读书之法，在循序渐进，熟读而精思。-朱煮读书务在循序渐进；一书已熟，方读一书，勿得卤莽躐等，虽多无益。-胡居仁明读书是学习，摘抄是整理，写作是创造。-吴晗看书不能信仰而无思考，要大胆地提出问题，勤于摘录资料，分析资料，找出其中的相互关系，是做学问的一种方法。-顾颉刚书犹药也，善读之可以医愚。-刘向读书破万卷，胸中无适主，便如暴富儿，颇为用钱苦。-郑板桥知古不知今，谓之落沉。知今不知古，谓之盲瞽。-王充举一纲而万目张，解一卷而众篇明。-郑玄第47页，共47页。
