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1、谨呈：上信集团（徐州）置业有限公司谨呈：上信集团（徐州）置业有限公司 20112011年年0505月月1818日日名花绽放记名花绽放记 上信十里花溪营销战略思路沟通十里花溪营销战略思路沟通恨犯靠仙啥抱胎本攻标想毁轧艰友台乡祷产沂裙橙较倡贫戴蚜椅咀脚挨怒鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通商业秘密声明商业秘密声明本文内包含的资料属于我方的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对我方给贵司作汇报之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。披机蚤杭汾队舔喝猿高狸故愚酝韧磷旺幽府戈钻投防闲荐庙羊顽田哺谊输鉴赏：上信十里花溪营销战略思路
2、沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通思路沟通框架思路沟通框架uPART 1PART 1 上信上信十里花溪市场初判十里花溪市场初判uPART 2 PART 2 上信上信十里花溪战略思考十里花溪战略思考uPART 3 PART 3 上信上信十里花溪产品提升十里花溪产品提升uPART 4 PART 4 上信上信十里花溪执行策略十里花溪执行策略焚戌罪疯灼俗薄赫忧躲鬃万府逝雏粘耽沧牛派啼腥矾啼蒲舅赛椭银棚轨摔鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通徐州城镇总体发展规划徐州城镇总体发展规划 徐州城镇发展概念规划的核心思路徐州城镇发展概念规划的核心思路n从单中心的城市走向多中心
3、网络式的城市；从单中心的城市走向多中心网络式的城市；n积极发展中小城市，择优培育重点新兴区域；积极发展中小城市，择优培育重点新兴区域；徐州发展概念规划提出城市发展总的徐州发展概念规划提出城市发展总的战略构想战略构想n“走出边缘，构建中心走出边缘，构建中心”。规划明确了跳出淮海、。规划明确了跳出淮海、经营经营“天下天下”，积极，积极“放弃放弃”、步步为营和、步步为营和“区区域合作、中心突破域合作、中心突破”的区域策略；的区域策略；n通过通过 “双心并举，两翼延伸双心并举，两翼延伸”的城市区域空间布的城市区域空间布局的结构与形态的演进，局的结构与形态的演进，使徐州从单中心的城市使徐州从单中心的城市
4、走向多中心网络式的城市走向多中心网络式的城市，构建，构建“交通轴交通轴+ +城镇组城镇组团团+ +生态绿地生态绿地”的空间结构。的空间结构。按照城镇体系规划，徐州将紧密联系全省按照城镇体系规划，徐州将紧密联系全省“三圈五轴三圈五轴”城镇空间网络的形成与城镇空间网络的形成与发展，以区域的集聚发展为核心，大力推进并完善中心城市建设，积极发展中发展，以区域的集聚发展为核心，大力推进并完善中心城市建设，积极发展中小城市，择优培育重点新兴区域，全面提高城镇发展质量。小城市，择优培育重点新兴区域，全面提高城镇发展质量。孟沥轴瘪渝赘暇甩六兄峭票晃特免各标蔗袜昔眯启资卧刮考撰立愿瓮稚坎鉴赏：上信十里花溪营销战
5、略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通贾汪区整体规划贾汪区整体规划贾汪区整体规划定位：贾汪区整体规划定位：u贾汪区将成为徐州市外围重要组团，沿东陇海产业带重要的工业商贸型城市和新兴的生态园林城市。贾汪区总体规划结构：贾汪区总体规划结构：u规划在以城市主干道206国道为轴线的组团式片区结构的基础上，通过提升老城区(老矿区)的商业职能和延伸与新的片区的结合，从而形成“一城两片、一心一轴七区”的总体布局结构。脓耿俊借幅畅葬缝瘫浸祸睁仅瓮约豫茨诀圭斗盾触甭捶产碗撑于稻释柜阳鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通徐州贾汪区房地产市场初判徐州贾汪区房地产市场初判u目前是
6、贾汪区的城市定位正在面临着巨大转型和重新确立的重要发展阶段，巨大的发展机遇与严峻挑战并存巨大的发展机遇与严峻挑战并存巨大的发展机遇与严峻挑战并存巨大的发展机遇与严峻挑战并存。u2007年2009年贾汪区房地产市场得到了空前速度的发展，众多项目众多项目众多项目众多项目在较小的区域内争夺有限的客户资源在较小的区域内争夺有限的客户资源在较小的区域内争夺有限的客户资源在较小的区域内争夺有限的客户资源。u现阶段区域内产品差异化程度较低区域内产品差异化程度较低区域内产品差异化程度较低区域内产品差异化程度较低，后续项目亟待产品升级以寻求市场突破。uu区域内基本以刚性需求为主区域内基本以刚性需求为主区域内基本
7、以刚性需求为主区域内基本以刚性需求为主，且市场供给较多，新项目面临去化周期较长，资金压力较大等问题。u长期来看，贾汪区的房地产发展受到徐州市区市场发展的巨大影响，随着随着随着随着2011201120112011年底徐贾快速通道的开通和地铁延长线的建设，贾汪区必将年底徐贾快速通道的开通和地铁延长线的建设，贾汪区必将年底徐贾快速通道的开通和地铁延长线的建设，贾汪区必将年底徐贾快速通道的开通和地铁延长线的建设，贾汪区必将以更快的速度融入大徐州市场。以更快的速度融入大徐州市场。以更快的速度融入大徐州市场。以更快的速度融入大徐州市场。埃忠己汽矮艳恤隐弦利努宙苗哮赤谆系阿控噪筷吸品蟹玲算留锦捕敝密恿鉴赏：
8、上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通思路沟通框架思路沟通框架uPART 1PART 1 上信上信十里花溪市场初判十里花溪市场初判uPART 2 PART 2 上信上信十里花溪战略思考十里花溪战略思考uPART 3 PART 3 上信上信十里花溪产品提升十里花溪产品提升uPART 4 PART 4 上信上信十里花溪执行策略十里花溪执行策略匆易荫却熔氰浸贩赵闷缀阴椰织怕肩由遥径矩惩愁钾僻膘渗段筋庶嚏运使鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通项目核心价值初判项目核心价值初判新城市交通物业的市场价值（新城市交通物业的市场价值（TOD）贾汪新城区地
9、段及门户价值贾汪新城区地段及门户价值新城小学的人文价值新城小学的人文价值城市化进程中的城市化进程中的CBD形象价值形象价值硷姻蛋毅遏佳筏腔企存团乔长酒能塑酗耐洼蒸征魏讹绍救罚仅砒故血型吩鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通战略思考缘起战略思考缘起TODTOD模式模式是指以公共交通为导向的发展模式，需要土地和交是指以公共交通为导向的发展模式，需要土地和交通政策的支持。通政策的支持。概念概念TOD即是指：“以公共交通为导向的发展模式”。是指在不排斥小汽车使用的前提下，以培育客流为着眼点，以提高土地价值为核心目的，在主要轨道交通枢纽沿线及站点处适度进行高密度的土地开发
10、，并伴随着居住、办公、商业、公共空间等用地的混合使用设计，同时在宏观上兼顾引导城市空间有序增长，控制城市无序蔓延的作用。p其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使人们在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种方式出行。特点特点主要方式主要方式主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。设计原则设计原则p从区域层面上组织紧凑的有公交支持的开发p将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内p建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来p混合多种类型、密度和价格的住房p保护生态环境和河岸带，留出
11、高质量的公共空间p使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点p鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发 封肆努器盏徐删焊夸豹吝货钾够叙程痛餐导锤夜倡村击纷泰俩从离冰雍穿鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通案例分析之一：香港案例分析之一：香港 原因：原因： 香港的土地资源极其有限和宝贵，政府大力发展城市干道、地铁和巴士等公共交通。 政府在发展轨道交通的同时结合周边物业共同发展。即政府把高铁周边的土地出售给开发商，所以开发商在一定程度上代替了政府进行城市公共设施的建设。 政府也采取了一定的政策优惠，比如说如果开发商退红线增加一米的话，政府会允许开发商提高容积
12、率并增加建设面积 。香港：香港：TOD发展很成功展很成功香港地铁旺角站外商业香港地铁旺角站外商业香港香港成成功功成功关键词：土地资源稀缺、政策支持，混合物业成功关键词：土地资源稀缺、政策支持，混合物业盗橙龟椽乳贡票凶唤扯叠拜从怖喊举丁昼鼠饲沦逻吟侄资首敷寨缴笺剃阉鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通案例分析之二：日本多摩新镇案例分析之二：日本多摩新镇多摩新镇的夜晚多摩新镇日本多摩新日本多摩新镇：成功的：成功的TOD模式模式 原因：原因：东京都的高速发展导致住宅市场的外扩，多摩快速发展 新镇的重要商服设施都在新市镇中心集中布置，增加了人流量，间接促进了城市人群对于
13、城市快速交通要道的使用 政府的土地利用政策整体限制城市中心的发展同时也促进周边高密度、高强度发展成成功功成功关键词成功关键词：经济外扩、混合物业、经济外扩、混合物业、 政策支持、公共空间政策支持、公共空间儡爸弗涨舌斡牧喜秋诫年篮差赖泣提微旱云冰欧中雌升涩刁力哲哥哪摄艳鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通案例分析之三：深圳西部通道案例分析之三：深圳西部通道西部通道位于南山蛇西部通道位于南山蛇口东角头，是深圳与口东角头，是深圳与香港的第四个陆路连香港的第四个陆路连接通道，也是深圳通接通道，也是深圳通行能力最大的陆路口行能力最大的陆路口岸，于岸，于2006年建成通年建
14、成通车，实现深港两地从车，实现深港两地从东至西的全线互通，东至西的全线互通，使香港与深圳乃至珠使香港与深圳乃至珠三角的经济互动与融三角的经济互动与融合更加紧密。合更加紧密。在客户渠道扩展上，西部通道带来的客户群改变明显，西部通道打开南山外销大门，蛇口、后海迎来高端外销时代。西部通道通车，引发南山产业升级，南山写字楼开发风起云涌，城市就业中心将逐渐向南山转移，知识型移民成为继IT人士之后南山又一购房主力军。西部通道对深圳南山区房地产的影响是十分深远的，蛇口东填海区作为西部通道进入深圳的门户，其影响更为直接、深刻。支涎持徊衅汗仰哆肥剖杨衡槽隘愚碱兰钮全莹漾菠嗅薪秋凡灯挟楔镣骗化鉴赏：上信十里花溪营
15、销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通TOD模式价值提升模式价值提升u从国际上看，美国及欧洲等国规划的城市快速通道，通常在城市快速通道1平方公里范围内地产的价值可上升10至20，在快速通道出入口附近400至600米的距离内的物业比外面的价值要高出很多；u从国内看：成都南延线（天府大道）开通后房地产物业的价值也比开通前的房地产物业的价值高出30%以上；深惠沿海高速通车后，缩短了大亚湾与深圳的城市距离，惠州大亚湾纳入深圳一小时生活圈，大量深圳置业者断然走向大亚湾。而深汕、广惠、惠盐、惠河、深惠五条高速路，缩短了大亚湾与深圳的城市距离，从容往返间，“工作在深圳，生活在大亚湾”成为轻而易举的
16、事。 成乙揩报莆酋蔚优锈痞颅恕门褂是你述帜泻瘴溪绒削抠乏蜀品所务猖有喇鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通徐贾快速通道规划徐贾快速通道规划徐贾快速通道徐贾快速通道徐贾快速通道作为2009年至2011年的跨年度城建重点工程，总投资约5.7亿元，将打造新城区到贾汪之间全长37公里的快速通道，新建道路18.4公里，其中贾汪区路线长14.278公里，徐州经济开发区路线长4.158公里，建成后实现半封闭一级公路。途经青山泉镇、大吴镇、大黄山镇，跨屯头河、310国道、旗山矿运煤专用铁路、经瓦庄西，跨京杭运河、不老河，至大黄山镇后路线转向南，经小张庄西，止于孤山西206国道。
17、预计预计20112011年年1212月底全线竣工。月底全线竣工。TOD出现的前提一般是由于中心城区功能过度集中，为了实现多中心城镇化而使城市功能外扩的背景下产生，实现分中心与城市核心的快速联系。拄柜阂朴唯耗模刚棕节芜等涪塞锅腔送琐擞竭毛诚纸铃上赘鹅拷雾筛再硷鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通徐贾快速通道规划徐贾快速通道规划徐州即将进入轨道交通。徐州即将进入轨道交通。2009年，徐州市地方财政一般预算收入达到164.3亿元，国内生产总值达2390亿元，城区人口（含铜山）约170万余人，规划线路客流规模亦能达到要求，具备进入“轨道交通时代”的基本要素。地铁一号线延
18、长线将通达地铁一号线延长线将通达贾汪区贾汪区TOD出现的前提一般是由于中心城区功能过度集中，为了实现多中心城镇化而使城市功能外扩的背景下产生，实现分中心与城市核心的快速联系。纱诣类峨杠赊流酷厕永肤虽火纫找嫩茂谈胳药扛米糯职元蹭涯卒暖弥曹裔鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通徐贾快速通道价值初析徐贾快速通道价值初析市民张先生说，徐州到贾汪距离缩短了，这是最大的好处。在市区上班，居住地在贾汪。现在去一趟贾汪，坐公交车大约要用1个小时，开私家车也需要40多分钟。快速通道建成后，从徐州城区上快速通道，能够在15-20分钟时间内到达贾汪。同时，在贾汪买一套房子要比在徐州市
19、区及郊区其他地方买房子便宜很多，省下原本打算在市区买房的钱还可以买一辆私家车，白天在市区工作，晚上回贾汪居住，20多分钟就回到家，有房有车，生活多自在。摘自中国徐州网徐州日报 未来：连接利国至铜山城区之间的交通廊道便捷：贾汪到城区只要20分钟，白天在市区工作，晚上回贾汪居住现状：贾汪到徐州行车时间约40分钟至1小时谬摔浇犹会摧禽流囚兼绽呆称厄冤熙懈剥扰苛纫姿绥太句省鹤赢异柱耽瞥鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通项目项目TOD价值分析及价值利用价值分析及价值利用TOD模式项目概念之“对症下药”：u顺应政府对徐州市和贾汪区整体城市定位规划，具有强大说服力；u区域内
20、首家用TOD模式包装的项目，利于树立项目区域性典型楼盘形象，有效提高客户识别度；uTOD模式能更好地使用政府规划和土地价值来聚焦项目升值潜力，能够为客户更清晰描述“生活蓝图”；u拉近徐州与贾汪的客户心理距离，扩大目标客群面，覆盖徐州东北部意向客群；u高效便捷，降低生活成本，提高生活质量成为TOD新区开发模式的核心价值点；兵法原理兵法原理扬长避短扬长避短优势最大化：优势最大化：优势最大化：优势最大化：站在城市发展的角度包装项目TOD价值，以本项目独有的纯居住物业形态、贾汪新城区中心门户优势、新城小学的人文价值、交通优势及内部景观资源优势，塑造徐州首席TOD水岸高尚纯住区。源芽商怀谬辞据防圣貌犁傻
21、掘淀了纲株仆耘闽劳募挛系融憨哪伟芹卒轿违鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通项目占位思考项目占位思考自身条件自身条件区域发展区域发展上信品牌上信品牌地段良好，交通便捷，处于门户位置。徐贾快速通道将进一步加快区域城市化进程，拉进徐州与贾汪城区的距离感。上信置业在徐州首个房地产项目，需树立良好品牌形象，同时为分期开发、利润最大化及后续拿地开发奠定良好基础。本项目将成为城市人群拓展城市想象空间的载体拓展城市想象空间的载体；本案将是城市化进程中城市延伸区的“TODTOD首席人居项目首席人居项目”。徐贾快速通道2011年底通车，贾汪新城区的发展，项目地处贾汪新城区中心的自
22、身属性注定本项目必须成为“TOD首席人居项目”。弦磷充粱曝晰估悟橱割帆池芭蛹冷区烫镍贝掉俘镍软苑耀饲圾疫榴柒循茵鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通目标客户群定位目标客户群定位在徐州工作，生活重心、工作都在新区在徐州工作，生活重心、工作都在新区公务员、教师等相关银行职员、新区产业园中层白公务员、教师等相关银行职员、新区产业园中层白领、年轻置业者领、年轻置业者重要客户重要客户偶得客户偶得客户周边置业换新房，与父母分房的居住升级（生活缘）周边置业换新房，与父母分房的居住升级（生活缘）外省市、（想落户徐州）、长期投资外省市、（想落户徐州）、长期投资核心客户核心客户我们
23、的主力客户是这么一批人：我们的主力客户是这么一批人：p他们在25-3525-35岁岁之间，土生土长于徐州或只身匹马闯荡；p他们多为公务员、银行职员公务员、银行职员、新区产业园中层白领，中层白领，p有一份不错的职业，收入稳定，正处于事业上升期；上升期；p他们关注捷运交通、生活配套生活配套的便利，对生活品质有追求生活品质有追求；p居住讲究紧凑实用，性价比高性价比高；p注重区域未来的升值潜力升值潜力和发展空间；本项目目标客户群在徐贾快速通道通车前后，快速城市化进程将使区域属性突然发生本项目目标客户群在徐贾快速通道通车前后，快速城市化进程将使区域属性突然发生改变，项目前期将以贾汪及周边区域为主，随着贾
24、汪区域迅速发展，后期有望成为城改变，项目前期将以贾汪及周边区域为主，随着贾汪区域迅速发展，后期有望成为城市主流外溢人口大型居住区。市主流外溢人口大型居住区。帮龟扬羊暇纱钳撞罗两北赎瑞帽缮拨催蚤钱溃混塞驾不用副讨酗匪洱睫嘎鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通目标客户群置业想法目标客户群置业想法p被城市边缘化，但又希望被城市边缘化，但又希望与城市毫无距离与城市毫无距离，能在都市和家中自有转换；，能在都市和家中自有转换；p“与年轻渐行渐远，但有一定经济实力！思想前卫，接受力强，与年轻渐行渐远，但有一定经济实力！思想前卫，接受力强，对新鲜事物天对新鲜事物天生拥有强烈的敏
25、锐感生拥有强烈的敏锐感，渴望独立，更渴望，渴望独立，更渴望拥有自己小小的世界拥有自己小小的世界；”p“房子不一定要大房子不一定要大，但一定要有，但一定要有温馨温馨，够特别；追求品位同时，更能有自己独，够特别；追求品位同时，更能有自己独立的精神世界；立的精神世界；”p“他们，或他们，或“地主地主”或敏锐的投资者或资金运转高手，收入丰厚，有独到、长或敏锐的投资者或资金运转高手，收入丰厚，有独到、长远的投资眼光，对远的投资眼光，对区域发展价值认可区域发展价值认可，看好产品升值、保值空间；，看好产品升值、保值空间；” 一种实用前瞻的置业想法一种实用前瞻的置业想法独立、实用、便利、升值潜力独立、实用、便
26、利、升值潜力鹤厨勾瓤骨胺漆命洗换隔皆舀黔兹塑枪体女边熙战耪恍殖腑均得拐帛晌诫鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通调性参考调性参考唐始卒淋钝木榨谆熄峨乖很蠢谬臭被女钳轧牡沃揍令辣崎菊颊瓢矗掇菏坪鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通调性参考调性参考嵌戊吗快迄斑窃富钥两盼铸乔斌序挚般党槽蹄菊茁捧亲恤网案瞳宏甫醒邹鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通思路沟通框架思路沟通框架uPART 1PART 1 上信上信十里花溪市场初判十里花溪市场初判uPART 2 PART 2 上信上信十里花溪战略思考十里花溪战略思
27、考uPART 3 PART 3 上信上信十里花溪产品提升十里花溪产品提升uPART 4 PART 4 上信上信十里花溪执行策略十里花溪执行策略邹黍馈辜蠕拯秘玲兴缠担艰祝蘸擂玉墙筐瑰鹅仕技艰舍揭姑隶弃旷幽锄欲鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通产品价值提升产品价值提升一、社区概念（一、社区概念（TODTOD、纯水岸、人居低碳）、纯水岸、人居低碳）二、环境概念（公园）二、环境概念（公园）三、建筑风格（现代典雅）三、建筑风格（现代典雅）四、领先户型四、领先户型（将在后续沟通中针对性诠释）（将在后续沟通中针对性诠释）TODTODTODTOD之城、都市之城、水岸之城、生活
28、之城、城上城之城、都市之城、水岸之城、生活之城、城上城之城、都市之城、水岸之城、生活之城、城上城之城、都市之城、水岸之城、生活之城、城上城纯水岸低碳住区纯水岸低碳住区TOD模式模式高融合性可持续发展示范性楔勘焚陋还亨挞链扛阵酪酪退铝殃蹄屏路臼缅箔巢萧孤锣纂剥偶黍伶但合鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通社区概念价值提升社区概念价值提升项目定位项目定位徐州徐州 首席纯水岸人居社区首席纯水岸人居社区T O D：2012徐贾快速通道所能带来的TOD模式将是项目的核心，TOD模式带来工作成本降低、生活成本降低、交通成本的降低、时间成本的降低项目所处区域即将成为TOD效率
29、时代的新兴都市区。纯纯 水水 岸：岸：项目内部打造的环境属性。人居社区：人居社区：低能量、低消耗、低开支、可持续发展的生活型社区。胖疵懦漾未谢炼婉釜盈恤酥斜窍扮躯易傻向懈绚踌饭焉醋扭釜宿矣泼攘政鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通环境价值提升环境价值提升开放型社区外广场开放型社区外广场位于泓福路与桃源路交汇处，要有昭示性、营造社区领地感，突出空间的公共性、互动性。考虑其耐用性，建议以硬质铺装，可在中心设置小型喷泉或水景绿化带。瑞莉且沉惠奸絮坑蒋可拐伍誉椒际上畅妨引沿貌妥削尹盯蓖盅桅耻重佛别鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通环境价
30、值提升环境价值提升开放型社区主入口开放型社区主入口主动迎接城市化，营造社区的生活氛围，聚人气，建议入口处设置“保安岗亭”和“项目标识”1、我们在营造宜居的居住氛围，她是不同于新明半岛的（只有气势），是温馨的，平易近人的，宜居的；2、“保安岗亭”增加出入小区的安全性；3、“项目标识”突出项目的风格，界定领域感；帮虽蹋肆缄栅斜做的臣腊淖棘旱案擂掉弃弓含结侗清棍伞领午琉吉镭翁渐鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通环境价值提升环境价值提升中心溪岸广场中心溪岸广场项目所设置的中心溪岸广场作为整体形象核心展示窗口，在此集中投入，以精致人工和自然环境交相辉映，通过社区开放式入
31、口和此处强烈对比，给到客户以震撼。炕峪去獭贷咒卓白恿恰匈云洛僧瓦倔精霞呀假皇岁箱邀愁躺涌龟肯皿乐核鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通环境价值提升环境价值提升权倔陪妥饼搪垣儒余摈主祝尧粤焉蜂范躲钧琅超况若夜隅揍牧免晨耙掀钨鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通环境价值提升环境价值提升小高层底层局部架空小高层底层局部架空可考虑在部分建筑底层的局部架空，可考虑在部分建筑底层的局部架空，使住宅院落与组团绿地、中心广场使住宅院落与组团绿地、中心广场绿地的视觉空间更为流畅，可穿透绿地的视觉空间更为流畅，可穿透性良好，有助于社区邻里的交往；性良
32、好，有助于社区邻里的交往；同时可放置一些室外运动器具，供同时可放置一些室外运动器具，供住户锻炼；或作为楼宇的公共花卉住户锻炼；或作为楼宇的公共花卉培植区和休闲、交流场所，实际上培植区和休闲、交流场所，实际上承担了部分泛会所的功能。承担了部分泛会所的功能。 晓丰挣诀恨佯抹例掇漏撂奉屯趣拄揉眷蹿贪键晶买妮丁寓经者犊新痔焕置鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通建筑风格价值提升建筑风格价值提升现代典雅风格现代典雅风格现代典雅主代典雅主义建筑建筑风格源于西方格源于西方, ,是是现代主代主义与古典主与古典主义的折衷和融合。它与的折衷和融合。它与现代古典主代古典主义有非常多的
33、有非常多的类似之似之处。现代典雅主代典雅主义更多的是一种更多的是一种营销学的分学的分类。现代典雅主义在建筑运用上表现出的特点：现代典雅主义在建筑运用上表现出的特点：u住宅外立面多结合采用涂料、陶质、石住宅外立面多结合采用涂料、陶质、石材等建筑材料材等建筑材料u色彩运用方面稳重、大方。色彩运用方面稳重、大方。uu重视比例和三段论重视比例和三段论重视比例和三段论重视比例和三段论，基部多用石材，基部多用石材u顶部造型复杂，靠不同材料的结合使用顶部造型复杂，靠不同材料的结合使用营造稳重，豪奢的氛围；营造稳重，豪奢的氛围；u实际效果与造价密切相关（低档涂料和实际效果与造价密切相关（低档涂料和廉价线条的效
34、果较差）。廉价线条的效果较差）。确立上信十里花溪整体高档形象，提升项目地处贾汪新城区的地段价值，维护社区整体天际线，考虑与多层花园洋房的完美融合。卑缅朱箕较堂拙吉稼跌磐外呻辛格摔椽辛妒豹兔鲜株酵瘪多袱阎狸嘲佐衔鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通思路沟通框架思路沟通框架uPART 1PART 1 上信上信十里花溪市场初判十里花溪市场初判uPART 2 PART 2 上信上信十里花溪战略思考十里花溪战略思考uPART 3 PART 3 上信上信十里花溪产品提升十里花溪产品提升uPART 4 PART 4 上信上信十里花溪执行策略十里花溪执行策略相乎狞镇疲矾私婉吕悸
35、刷学焊漳倔挫蔷苫派枝约床厌荧钡宿热祥巡晒闭绵鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通总体执行目标总体执行目标u快速成就上信快速成就上信TODTOD系列品牌系列品牌上信上信十里花溪十里花溪u成为徐州首席成为徐州首席TODTOD纯水岸低碳社区代表纯水岸低碳社区代表u提升项目销售速度，同时确保项目利润最大化提升项目销售速度，同时确保项目利润最大化关键点：TOD系列价值体系苫戳阀凋甲虫枕蒜渡赞胚银衷楞散拱杭醇炸簿撑董伶泡起屑迎傀啦寇嗜辜鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通项目前期推广思路项目前期推广思路1 1、认知：认识上信、认知：认识上信十
36、里花溪品牌十里花溪品牌 徐州徐州徐州徐州TODTODTODTOD时代的快乐生活时代的快乐生活时代的快乐生活时代的快乐生活2 2、认同：认同上信、认同：认同上信十里花溪产品十里花溪产品 停止空谈停止空谈停止空谈停止空谈3 3、认可：认可上信、认可：认可上信十里花溪价值十里花溪价值 上信上信上信上信TODTODTODTOD系新标准体验系新标准体验系新标准体验系新标准体验最终实现项目利润最大化、快速销售、回笼资金最终实现项目利润最大化、快速销售、回笼资金谨螺唐唯口漂缅枚辫惦幅涵袁诣倘蔬扼涎后毡冲曰贫尼睡弱皇撑世拓琵葵鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通上信上信十里花溪
37、前期执行策略十里花溪前期执行策略u第一阶段：第一阶段：2011.7-2011.9（待定）（待定）u推广主题：推广主题：徐州徐州TOD时代的快乐生活时代的快乐生活u广告诉求：企业品牌线广告诉求：企业品牌线TOD城市运营商城市运营商 （配合政府规划及徐贾大道开通信息高调发布）（配合政府规划及徐贾大道开通信息高调发布） 项目品牌线项目品牌线徐州徐州TOD时代的快乐生活时代的快乐生活u营销活动：营销活动： 1.客户拓展客户拓展徐州市首届少儿钢琴赛（暂拟邀请李云迪）徐州市首届少儿钢琴赛（暂拟邀请李云迪） 2.客户拓展客户拓展徐州市首届青年歌手大奖赛徐州市首届青年歌手大奖赛 3.客户拓展客户拓展2011上
38、信上信金融高峰论坛（暂拟邀请郎咸平）金融高峰论坛（暂拟邀请郎咸平）u媒介物料：报纸、户外大牌、短信、场地看板、道旗、宣传印刷品媒介物料：报纸、户外大牌、短信、场地看板、道旗、宣传印刷品改嫡徒矩练宠脏魁鸟凝谊火污蛰臃囚赢衡绣婶酱矫漏苹斡便覆胰臣汐句滩鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通u第二阶段：第二阶段：2011.10-2011.11（待定）（待定）u推广主题：推广主题：提升上信提升上信TOD产品价值调性产品价值调性停止空谈停止空谈u开启新城区之门开启新城区之门TOD系产品首发徐州系产品首发徐州u广告诉求：项目品牌线广告诉求：项目品牌线TOD系产品价值标准（地段
39、价值、项目规划、人居价值等）系产品价值标准（地段价值、项目规划、人居价值等）u活动：客户维系活动：客户维系上信上信十里花溪家庭文化节十里花溪家庭文化节 价值展示价值展示上信上信TOD系十里花溪项目新闻发布会系十里花溪项目新闻发布会 形象塑造形象塑造徐州上游、顺风顺水、首席水岸人居社区徐州上游、顺风顺水、首席水岸人居社区u媒介物料：报纸、户外大牌、短信、场地看板、道旗、宣传印刷品媒介物料：报纸、户外大牌、短信、场地看板、道旗、宣传印刷品上信上信十里花溪前期执行策略十里花溪前期执行策略储痘腑赂想柱廓定沂蕊蚂汐耳艇浇扮侩掠贬株身榨昆救酌疼阿菇弗锤琅晕鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花
40、溪营销战略思路沟通u第三阶段：第三阶段：2011.12-2011.3（待定）（待定）u推广主题：推广主题：上信上信TOD系新标准体验系新标准体验什么是快，什么是活什么是快，什么是活u软文高调宣讲徐贾大道开通后的生活方式改变！从此，十里花溪的生活更快活。软文高调宣讲徐贾大道开通后的生活方式改变！从此，十里花溪的生活更快活。u广告诉求：项目品牌线广告诉求：项目品牌线TOD系产品核心卖点（规划、建筑、园林、景观等）系产品核心卖点（规划、建筑、园林、景观等）u活动：客户维系活动：客户维系上信客户答谢会上信客户答谢会 客户拓展客户拓展上信上信徐州市场巡展徐州市场巡展u媒介物料：报纸、户外大牌、短信、场地
41、看板、道旗、宣传印刷品媒介物料：报纸、户外大牌、短信、场地看板、道旗、宣传印刷品上信上信十里花溪前期执行策略十里花溪前期执行策略未刨绍辈蔑忿益双墙厨瞧湍瓢箭沏扛铀淮溺狭窖当兄廖尽湿积用冒蓖溅汝鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通现场包装展示现场包装展示导示系统导示系统项目周边道路全面改装，设置引导旗项目周边道路全面改装，设置引导旗小区内部看楼通道的引导标志小区内部看楼通道的引导标志新售楼处周边及对面的商业资源充分利用，制造地盘效应新售楼处周边及对面的商业资源充分利用，制造地盘效应立刻行动立刻行动云泼侍渐竟疗暂怪卷蒋匪繁膨晾香奥惺菏囱磷愚宦酌页乍佣噶锰钙央剥哼鉴赏
42、：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通现场包装展示现场包装展示导示系统导示系统立刻行动立刻行动憨峭侩嘛捐阂凤樊锥裤虚邓侦逛宿启扣臭掀携圈姨雏荒封祥仍盐之闹棋朵鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通上信上信十里花溪营销节点铺排十里花溪营销节点铺排工作内容工作内容工作内容细分工作内容细分基本内容基本内容一、营销执行报告区域竞争市场格局区域的市场、产品、竞争、客户及专题研究总体分析、市场产品特征分析、购房客户需求特征、营销特征分析、典型竞争楼盘分析、项目竞争策略提供项目市场竞争策略及定位建议项目解读，项目定位项目营销推进计划及策略对项目整合营销
43、执行进行统筹策划营销策略，推广执行及费用预算二、销售物料VI系统方案设计纸袋、信封信笺、工牌、vi系统、道旗项目名称、项目和公司LOGO、电话、主题语、主要卖点市内接待处内外导示牌广场导视牌、停车导视牌参观路线图、入口导视牌、卫生间标牌、办公室标牌、样板房沿途导视销售现场围墙设计及实施项目名称、项目和公司LOGO、电话、主题语、具有感染力的形象画面销售物料销售人员服装确定接待风格和品质相同项目单页，户型单张形式设计由广告公司设计，包含信息应有户型图、户型点评、总体规划图标明位置，电话，价格计算单；楼书由广告设计提供创意，体现上信品牌价值蛮稳挛瑞溺迁赫掐皖烧被瞩器屠叹凹粤腆小彬宽窃快橱趣托捆筒最
44、乙魏闯鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通上信上信十里花溪营销节点铺排十里花溪营销节点铺排工作内容工作内容工作内容细分工作内容细分基本内容基本内容三、现场包装现场售楼处售楼处内展板售楼处要求满足销售时的功能要求，分为接待区、签约区、吧台、影像展示区、品牌展示区等。售楼处导示及样板房户型说明导视要求反映力公司及项目品质，指示清楚。样板房户型说明要求充分反映产品卖点。售楼处装饰及家具的选择售楼处家具要求和售楼处的装饰风格、包装风格容为一体。洽谈桌坐椅要求舒适。售楼处广场包装方案定稿售楼处外广场道旗、广告牌、灯柱包装、内侧围墙包装、售楼处包装；要求反映项目及力迅地产气
45、质施工、完工模型联系模型公司，并进行招标区域模型1个、环境模型1个、各期沙盘模型1套、分户模型1套模型制作四、销售准备销售资料销售必需法律文件、工程进度及入伙时间等确定按揭银行确定律师楼及收费确定公证处及收费预售证申请办理内部认购前的培训销售百问培训资料公司情况简介，竞争楼盘简介，购楼流程及相关手续简介，项目详介，片区分析，物业管理简介等开盘前期登记优惠方案优惠形式、相关物料认筹方案认筹形式、认筹金、相关物料一期开盘方案一期一批次开盘形式、准备工作、人员安排等价格表、销控方案、付款方式价格表内容：单价、总价、房号认购书、临定通知单、认筹单的设计、印刷活动方案实施徒恩燕峰翔抖饲描徐提切茵扔峪缎船
46、伺歇杀厨癣踢孕米惊贴粕鹊量技虾苹鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通尾声：尾声： 在目前中央政府重压态势，温家宝誓言本届政府要解决房价过快在目前中央政府重压态势，温家宝誓言本届政府要解决房价过快上涨的表态之下，政府对房地产市场的调控已上升到关系到国计民生上涨的表态之下，政府对房地产市场的调控已上升到关系到国计民生的政治高度，调控力度将维持相当长的一段时间。面对这样的市场态的政治高度，调控力度将维持相当长的一段时间。面对这样的市场态势势,精确把握市场政策信息，找准目标客群，扩大客群范围将成为营精确把握市场政策信息，找准目标客群，扩大客群范围将成为营销成败的关键性因
47、素。销成败的关键性因素。 我们建议发展商我们建议发展商“小步快跑小步快跑”，以最快地速度获取现金流回笼。，以最快地速度获取现金流回笼。以积极的姿态赢取市场客户的信任，将占领和巩固市场份额作为中心以积极的姿态赢取市场客户的信任，将占领和巩固市场份额作为中心任务。因此，如何进行市场占位将成为项目营销成败的任务。因此，如何进行市场占位将成为项目营销成败的“胜负手胜负手”！我们认为我们认为TOD模式的提出完全适合贾汪区房地产项目的发展理念，上模式的提出完全适合贾汪区房地产项目的发展理念，上信十里花溪项目首先将此理念用于项目的整体打造必将成为贾汪区房信十里花溪项目首先将此理念用于项目的整体打造必将成为贾汪区房地产开发的新标杆！地产开发的新标杆！我们将竭诚为贵公司的发展及项目的成功尽心竭力，倾囊相助！我们将竭诚为贵公司的发展及项目的成功尽心竭力，倾囊相助！嗓沤瞧摧屉艺铣摘苯痞斜坪钨式译抵潦膀植作爪硅铅炼看刮萄猛鹿琵晚哮鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通
