物业管理总费用构成明细

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1、物业总费用构成明细物业总费用构成明细单位：元单位：元项次项次1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010合计合计4 4、测算过程、测算过程（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费；（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费；4 4、1 1 本项费用明细构成本项费用明细构成单位：元单位：元项次项次123合计4 4、2 2 费用细项测算费用细项测算（1 1）管理服务人员的工资）管理服务人员的工资管理人员共计 15 人。年工资总额为 278450 元/年，其中深圳外派昆明管理人员年工资总额为85200 元，昆明当地招聘管理人员年

2、工资总额为费费用用细细项项管理服务人员的工资管理服务人员的社会保险管理服务人员福利费、职员教育经费金额金额27845011138043160432990费费用用项项目目管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用清洁卫生费用绿化养护费用秩序维护费用办公费用固定资产折旧经开发商/业主同意的其他费用物业管理服务酬金营业税金金额金额28952448783648783640050481140672030753600500005969316207117219331285913128591193250 元。人均平均工资 18563 元/年（2

3、2）管理服务人员的社会保险）管理服务人员的社会保险昆明社会保险投保比率 40%计算 278450 40%= 111380= 111380 元元（3 3）管理服务人员福利费、职员教育经费）管理服务人员福利费、职员教育经费单位：元费用项目费用项目福利费说明说明按工资总额 14%计提计算过程计算过程27845014%2784501.5%27845015.5%年费用年费用38983417743160职工教育经费按工资总额 1.5%计提小计按工资总额 15.5%计提5 5、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用5 5、1 1 本项费用明细构成本项费用明

4、细构成单位：元单位：元项次项次122.12.22.32.42.52.62.734合计5 5、2 2 费用细项测算费用细项测算费费用用细细项项技工工资、福利、社会保险费用设备设施维护费房屋本体维护费电梯系统维护费供配电系统维护费供水排水系统维护费消防系统维护费智能化系统维护费其他公共设施维护费维修工具更新费技工服装费金额金额179136179136305700131001310025990012500125004000400087008700500025006002400487836487836（1 1）技工工资、福利、社会保险费用）技工工资、福利、社会保险费用单位：元费用项目费用项目工资说明说

5、明配置 8 人， 人均月工资 1200元福利费按工资总额 14%计提按工资总额 1.5%计提按工资总额 40%计算按工资总额 155.5%计算计算过程计算过程1200712 115200 14%1152001.5%11520040%115200155.5%年费用年费用11520016128172846080179136179136职工教育经费社会保险小计（2 2）设备设施维护费）设备设施维护费房屋本体维护费：房屋本体维护费：1310013100 元元/ /年年1#1#46#46#电梯系统维护费（外包）电梯系统维护费（外包） ：259900259900 元元/ /年年供配电系统维护费：供配电系统

6、维护费：1250012500 元元/ /年年供水排水系统维护费：供水排水系统维护费：40004000 元元/ /年年消防系统维护费：消防系统维护费：87008700 元元/ /年年智能化系统维护费智能化系统维护费：5000 元/年；其他公共设施维护费其他公共设施维护费：2500 元/年；（3 3）维修工具更新费：）维修工具更新费： 600 600 元元/ /年；年；（4 4）技工服装费：）技工服装费： 300 元/人.年 8 人=2400 元6 6、清洁卫生费用、清洁卫生费用6 6、1 1 本项费用明细构成本项费用明细构成单位：元单位：元项次项次费费用用细细项项金额金额1234567合计合计保

7、洁人员工资、福利、社会保险费用保洁人员服装费保洁材料费化粪池清理费环境消杀费外墙清洗费垃圾清运费2036045700114001000013800100001460004005044005046 6、2 2 费用细项测算费用细项测算（1 1）保洁人员工资、福利、社会保险费用）保洁人员工资、福利、社会保险费用单位：元费用项目费用项目工资福利费职工教育经费社会保险小计说明说明计算过程计算过程年费用年费用19440027216291677760302292配置 27 人，人均月工资 600 元6002712按工资总额 14%计提按工资总额 1.5%计提按 40%计提 19440014% 194400

8、1.5%（2 2）服装费：）服装费： 300 元/人.年27 人= 8100 元；（3 3）保洁材料费：）保洁材料费： 50 元/人.月27 人12 月= 16200 元（按保洁员人头估算） ；（4 4）化粪池清理费：）化粪池清理费：10000 元/年；（5 5）环境消杀费：）环境消杀费：17800 元（6 6）垃圾清运费）垃圾清运费 ： 130000元7 7、绿化养护费用、绿化养护费用7 7、1 1 本项费用明细构成本项费用明细构成单位：元单位：元项次项次费费用用细细项项计算过程计算过程金额金额12345合计合计绿化人员工资、福利、社会保险费用见细项测算 2绿化人员服装费租用植物及花卉费（重

9、大节假日）绿化养护费工具更换费300 元/人.年5 人1500 元/年估算估算7464015001500300050081140811407 7、2 2 绿化人员工资、福利、社会保险费用绿化人员工资、福利、社会保险费用单位：元费用项目费用项目工资福利费职工教育经费社会保险小计8 8、秩序维护费用、秩序维护费用8 8、1 1 本项费用明细构成本项费用明细构成单位：元单位：元项次项次1费费用用细细项项安管人员工资、福利、社会保险计算过程计算过程见细项测算金额金额658530658530说明说明计算过程计算过程年费用年费用4800067207201920074640配置 5 人，人均月工资 800

10、元 800512按工资总额 14%计提按工资总额 1.5%计提按 40%计提4800014%480001.5%费用2合计合计8 8、2 2 安管人员工资、福利、社会保险费用；安管人员工资、福利、社会保险费用；单位：元费用项目费用项目工资福利费职工教育经费社会保险小计9 9、办公费用、办公费用753600753600元元/ /年年 （包括交通费、办公用品费办公用水电费通讯费公共区域水电费）1010、固定资产折旧、固定资产折旧估算为估算为 50000 50000 元元/ /年；年；管理处筹备费用预计 25 万分五年折旧1111、经开发商、经开发商/ /业主同意的其他费用业主同意的其他费用42669

11、 元/年社区交流活动费： 5000 元/年；不可遇见费： 37669 元/年（按一至七项总支出的百分之二计算）1212、物业管理服务酬金、物业管理服务酬金162071 元/年应收服务费 3114373 元/年，小高层应收服务费 1808395 元/年花园洋房应收服务费 211488 元/年别墅应收服务费 930657 元/年说明说明配置 52人， 人均月工资 900 元按工资总额 14%计提按工资总额 1.5%计提按工资总额 40%计算计算过程计算过程9005212 56160014%5616001.5%48600040%年费用年费用561600786248424224640873288873

12、288安管人员服装费300 元/人.年 45 人13500672030672030商铺应收服务费 121536 元/年根据昆明市住宅小区物业管理服务收费办法 第八款第八条规定即设定收缴率 97%计算（1808395+211488）元/年97%3%=58778 元/年（1930657+121536）元/年97%10%=102062 元/年58778+102062=160840 元/年注： （四）至（十二）成本项目费用合计为 2956398 元/年；1313、营业税金、营业税金营业税金为 :172193 元/年/,(/,(按法定税金提取按法定税金提取- -总收入乘总收入乘 5.75.7) )；四、

13、四、 管理费单价管理费单价由前节测算得知， 本项目物业服务年总支出费用为 31285913128591 元， 年总收入达到 31285913128591 元时，方能实现盈亏平衡。1 1、住宅物业管理服务费单价定价分析、住宅物业管理服务费单价定价分析由于业主群体目标分析， 项目定位较高， 其所要求的物业管理服务层次及水平比普通住宅高得多。经过粗略测算。综合考虑上述因素，我司认为小高层物业管理服务费单价定在 1.2 元/.月、 洋房物业管理服务费单价定在 1.0 元/.月,别墅物业管理服务费单价定在 1.8 元/较为适宜，一符合政策要求， 二在一定程度上反映市场。2 2、临街商业物业管理服务费单价

14、、临街商业物业管理服务费单价由于临街所要求的物业管理服务内容不同， 单价上应有所区别，物业管理服务费单价为 2.0 元/.月，若收支平衡则：总收入总收入= =总支出总支出总收入=物业管理服务费收入97收缴总支出=物业管理服务费支出入+停车场收费因标书中未说明停车场车位数，未能测算停车场的收益。根据我司以往对28618 平方米面积估算停车场年利润为 115000 元（固定停车收费 110000 元/年，临时停车费 5000 元/年） 。我司管理停车场所得受益补充物业服务费不足。经推导，小高层住宅物业服务费单价经推导，小高层住宅物业服务费单价(Y)(Y)； 、洋房住宅物业服务费单价、洋房住宅物业服

15、务费单价(h)(h)；别墅物业服务收费单价别墅物业服务收费单价(Z)(Z)；商业物业服务费单价；商业物业服务费单价(X)(X)组合关系如下：组合关系如下：第一种第一种；若 y= 1.3 元/.月， ，z=2 元/.月,x=2.5 元/.月；h=1.0 元/.月物业服务费 3313887 元/年(收缴率 97)第二种；第二种；若 y= 1.2 元/.月，z=1.8 元/.月,x=2 元/.月； h=1.0 元/.月物业服务费 3017417 元/年(收缴率 97)第三种；第三种；若 y= 1.1 元/.月，z=1.5 元/.月,x=1.8 元/.月。h=1.0 元/.月物业服务费 2688472

16、 元/年(收缴率 97)注:小高层及花园洋房住宅建筑面积:143207 平方米；商业面积:5064 平方米；别墅面积 43086 平方米。盈亏情况盈亏情况: : (总收入-总支出)第一种；第一种；300296300296 元/年= = （3313887+115000+115000）-31285913128591第二种；第二种；38263826 元/年= = （3017417+115000+115000）-31285913128591第三种；第三种；325119325119 元/年= = （2688472+115000+115000）-31285913128591根据目前我司对本标书的了解及以往

17、接触同类项目的经验， 建议采用第二种测算依据， 小高层物业服务费单价为 1.20元/.月， 洋房物业服务费单价为 1.00元/.月， 别墅物业服务收费单价为 1.80 元/.月， 商业物业服务费单价为 2.0元/.月，至于具体单价可由甲方从商业营销角度最终确定。3 3、综述、综述物业管理服务费定价我司建议如下：1、小高层物业服务费单价为 1.201.20 元元/ /. .月月，2、洋房物业服务费单价为 1.001.00 元元/ /. .月月，3、别墅物业服务收费单价为 1.801.80 元元/ /. .月，月，4、商业物业服务费单价为 2.02.0 元元/ /. .月，月，该项目物业管理服务年

18、费用盈亏总额为 38263826 元/年 ，第五部分第五部分物业前期介入人费用物业前期介入人费用工费用成本一览表工费用成本一览表1 1、费用总表、费用总表岗位管理处主任工程主管专家组 3 人共4 次每次 2 天样板房接待员安管员清洁工备注：1、样板房接待员根据开发商提供的样板房而定人数。负责样板房的解说、清洁、样板房设施维修的报请工作。2、安管员三人。在售楼处维护秩序和接待客户。 3、清洁工二人。负责售楼处清洁及花卉的修剪、养护。清洁日常用品未包含在内。加班费按日工资标准结算。4、住宿、食膳按昆明同仁实业公司标准执行。补助或直接纳入贵司的管理。40302214129862624833工日工资1

19、805024附加费541540办公费2418合计25683642 2、工资及固定附加费、工资及固定附加费岗位管理处主任工程主管样板房接待员安管员清洁员备注：1、人员进驻根据项目的进度和昆明同仁实业公司公司的安排。 所有庐山员工在前期介入时接受项目部、售楼部的工作指导。具体费用根据进驻人员人数和工作日（月） ，当月按工作确认单和结算费用单结算。2 2、 贵司需提供临时办公场所。说明：说明： 昆明同仁实业开发有限公司可根据项目的进度及实际工作需要选择昆明同仁实业开发有限公司可根据项目的进度及实际工作需要选择工日或者按月工薪结算。具体情况可以协商处理。物业清洁开荒费用未包含在工日或者按月工薪结算。具

20、体情况可以协商处理。物业清洁开荒费用未包含在内。内。结束语结束语通过以上介绍，相信贵司能看出我司对该项目的参与热情与诚意。如能与贵司成为亲密合作伙伴，我司定当遵守双方签定的合同条款，为贵司及业主之利益尽职尽责。 在对该项目进一步考察后，我司将制定详尽的物业管理方案并指导实施。专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先进之技术、丰富之经验，庐山物业服务人致力于向发展商提供完善之物业管理服务。本公司有足够之信心，保月薪（含税金）540015001200900650个人所的得费工资367102816144福利费（14）工日工资18050403022附加费783322181150337561398210111916883960612691障提供之服务质素与管理品味，从而树立起昆明住宅项目之管理典范。承诺与意向承诺与意向基于物业管理受诸多因素影响，如有幸中标，我司对滇池印象花园物业管理服务提出以下承诺与意向：1、我司遵循国家以及云南省/昆明市相关法律、法规文件。凡本次投标中涉及双方的权益与责任，有法规依据的，严格遵循相关规定。反之则双方友好协商解决。2、测算中的数据、相关标准均采集于招标书以及昆明市颁发的相关文件，如在投标过程中发生变更或因公布不准确而产生的差额，在中标后协商解决。3、投标书中未涉及的内容，双方本着平等互利的原则协商解决。