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1、高附加值CLD的发展模式地产理论研究关键字关键字：CLD、驱动、发展模式、驱动、发展模式简介简介：通过对依靠不同驱动要素的高附通过对依靠不同驱动要素的高附加值加值CLD分析，得到各分析，得到各CLD发展发展模式。模式。通过国内外案例研究，我们总结出CLD的典型特征从房地产开发的角度来看，CLDCLD是指在一个大型城市中，在城市总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们在城市中的工作、生活、购物等行为模式发生了功能分区，由若干个居住区组成的，可满足中产阶层以上阶层集中居住、娱乐、健身、教育、消费的区域。房地产开发中的房地产开发中的CLD CLD四大内涵四大内涵 u区位靠近城市CBD或是城市中
2、心区，处于城市核心位置；u交通便捷的交通网络及轨道交通，与城市内部、外部都有良好的交通 联系；u功能居住、商业、休闲、娱乐、教育等多种功能集聚区；u环境宜居的、生态的、丰富的、高尚的生活环境是品质的基础。高价值之高价值之CLDCLD：城市核心区内的：城市核心区内的高端物业、高端形象和高端客户高端物业、高端形象和高端客户根据案例分析，世联总结出附加值最高的CLD发展模式资源驱动深度配套驱动广度配套驱动最佳实践深圳福田中心区CBD之深圳香蜜湖上海陆家嘴CBD之联洋社区深圳福田中心区CBD之CLD增值驱动图图图稀缺的自然景观资源完善的城市设施高端的配套设施深圳中心区CLD：为深圳中心区CBD提供高端
3、居住配套社区规划社区规划满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值 物业类型物业类型以高层、小高层为主，配以少量的多层配套设施配套设施拥有完善的市政公共配套设施，包括图书馆、商业、音乐厅、深圳书城、少年宫、医院、展览中心等区位条件区位条件毗邻福田中心区政治、商务及文化中心，交通、购物都极其方便 中心区CLD广度配套驱动之CLD客户主流客户 深圳中心区CBD 深圳福田中心区深圳福田中心区CLD福田中心区福田中心区CBDCBD深圳中心区CBD拥有完善的城市基础设施中央居住区中央居住区中央居住区中央居住区中中央央居居住住区区图书馆图书馆书城书城音乐
4、厅音乐厅市民中心市民中心医院医院少儿活动中心少儿活动中心深圳中心区CLD借助福田中心区CBD资源，为社区提供了非常完善的配套服务CLD社区诉求教育购物医疗健身文化整合CBD资源休闲娱乐图书馆书城音乐厅市民中心医院莲花山公园学校莲花山公园商业中心商务星级酒店CLD社区内部配套商业中心：COCOPARK/天虹商场学校：福兴小学/幼儿园 中心区CLD成功吸引了CBD及福田区的高端客户高端客户福田中心区中心区CBD其他*以深业花园成交客户为例分析实现了区域地产的溢价2006年全市均价中心区代表楼盘开盘价与2006年售价对比中心区代表楼盘2006年价格持续增长联洋社区：上海规模最大的国际化CLD社区规划
5、社区规划依托陆家嘴CBD商圈形成的中央生活区，定位为中高档国际社区，凭借其整体开发优势和全新规模理念，成为上海最知名的社区之一 物业类型物业类型以高层、小高层为主，配以少量的多层，容积率基本保持在1.9以上配套设施配套设施拥有学校、商业、医院、银行、餐饮等完善的生活配套驱动资源驱动资源国际型、高端化的教育配套大型的商业综合体业界独树一帜的文化底蕴国际化CLD深度配套驱动之CLD上海陆家嘴联洋CLD客户主流客户上海陆家嘴CBD 张江工业园区联洋社区聚焦少数国际级配套，为社区提供高质量的设施服务国际级配套国际级配套学校商业重点学校规模化商业大拇指广场大拇指广场联洋广场联洋广场进才中学进才中学刘诗昆
6、音乐幼儿园刘诗昆音乐幼儿园东方东方幼儿园幼儿园国际配套之一：学校上海市一级一类幼儿园，以音乐艺术教育为主、以身心健康培育、文化智商开发和行为品德教育全面并重的、与国际化接轨的私立幼儿园引入外籍教师多名，提供双语教学，为学生提供一对一的专业辅导上海市一级一类幼儿园，浦东新区唯一一所公办寄宿制幼儿园 ，也是浦东三大示范幼儿园之一 拥有外籍教师数名，为外籍学生提供一对一的专业辅导，确保学生之间无障碍的沟通九年一贯制实验学校，是上海市首批“实验性、示范性”学校学校注重国际教育文化交流，已向美国、德国等十多个国家选派AFS交流学生，并设有国际部，为国际学生提供优质教育，营造国际学生学习与生活的环境 刘诗
7、昆音刘诗昆音乐幼儿乐幼儿园园东方幼儿东方幼儿园园进才实验进才实验学校学校国际配套之二：商业联洋广联洋广场场大拇指大拇指广场广场占地面积约2.5万平方米，总建筑面积近7万平方米，包括地下二层、地上四层、建筑面积约5.8万平方米的大型休闲购物商场是一家融餐饮、娱乐、购物、文化、商务于一体的中高档一站式商业中心占地面积近6万平方米，建筑面积约11万平方米，设大卖场、酒店式公寓、电影院等多项生活娱乐设施，以金融、美食、休闲、购物四条主题性步行街与多个主题广场曲折相连真正满足“一站式购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式，成为上海的一个顶级购物、休闲中心 邻邻里里中中心心并突出展示国际社区精神国际社区
8、精神雕塑文化宗教文化艺术文化将世界级的罗丹思想者雕塑引进社区，作为社区的标志，为社区带来了独特的精神价值，也是上海独一无二的创举哥特式建筑风格的金家巷天主教堂 ，为联洋社区渲染一层浪漫主义色彩，吸引了不少外籍居民证大现代艺术馆建筑面积3000平方米，展览空间达1500多平方米 ，馆内收藏了国内外优秀艺术家的作品 ，是一个国际化、当代化、前瞻性的舞台 联洋社区成功吸引了CBD及周边工业园区的高端客户高端客户张江工业园陆家嘴CBD其他深圳香蜜湖CLD：深圳典型的GCLD深圳香蜜湖CLD社区规划社区规划作为深圳规划最大的商务中心区的腹地，拥有几十万平方米的湖面和上百万平方米的绿林，是深圳的GCLD（
9、绿色中央生活住区）物业类型物业类型以高层、小高层为主，配以多层与别墅产品配套设施配套设施拥有山姆会员店、深圳高级中学、香蜜湖度假村等配套设施驱动资源驱动资源具有珍贵的天然稀缺资源，安托山、香蜜湖、植物园会聚，环境景观绝佳资源型CLD景观资源驱动之CLD客户城市高端客户 深圳中心区CBD 深圳福田中心区稀缺景观资源是铸就香蜜湖CLD价值的核心要素占地43万平方米，园里有众多花木产品，东南面有一座水中小岛，岛上台湾相思树遮天蔽日，环境优美占地面积约9.93平方公里，海拔430米，以自然山水为骨架，以山水林泉和动植物形成的自然景观和自然生态环境为特色农科植物园香蜜湖塘朗山郊野公园占地20万平方米，是
10、深圳独一无二的城市湖景，属于珍贵的天然稀缺资源，极具生态景观价值 香蜜湖香蜜湖农科植农科植物园物园塘朗山塘朗山郊野公郊野公园园成功实现了片区价值的高溢价中心区CBD各CLD价格对比2008年第一季度福田各片区住宅均价香蜜湖景田新洲1000016000 福田中心区单位：元/平方米价格(元/平方米)CLD其生态居住价值吸引了中心区CBD及福田区的高端客户高端客户福田中心区中心区CBD其他三种类型CLD的价值驱动案例总结实现价值之驱动实现增值之驱动区位条件、高档产品、社区规划等 高端配套高端配套 稀缺资源稀缺资源 完善配套完善配套景观资源驱动之CLD深度配套驱动之CLD广度配套驱动之CLD三种类型CLD的增值驱动适应性分析增值驱动类型资源驱动型深度配套型广度配套型资源条件配套设施区位交通关键KPI高低中低高中低高高
