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1、重庆合川钓鱼城半岛项目重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判可行性初判重庆鼎合房地产顾问有限公司2011年10月目录目录一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算五、项目研判结语五、项目研判结语五、项目研判结语五、项目研判结语一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况1 1 1 1、合川城区区位、合川城区区位、合川城区区位、合川
2、城区区位合川区位于四川盆地东部，地处重庆市北大门，距重庆56公里。东邻重庆市渝北区、四川省岳池县，南靠重庆市北碚区、重庆市璧山县，西连重庆市铜梁县、重庆市潼南县，北接四川省武胜、四川省蓬溪县和四川省华蓥市。东西宽69公里，南北距58公里，全区幅员面积2356.21平方公里。合川位于重庆北部，距离重庆主城区合川位于重庆北部，距离重庆主城区合川位于重庆北部，距离重庆主城区合川位于重庆北部，距离重庆主城区56565656公里，从渝中区解放碑至合川钓鱼城约公里，从渝中区解放碑至合川钓鱼城约公里，从渝中区解放碑至合川钓鱼城约公里，从渝中区解放碑至合川钓鱼城约81818181公里。公里。公里。公里。一、合
3、川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况1 1 1 1、合川城区区位、合川城区区位、合川城区区位、合川城区区位通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道和通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道和“经济走廊经济走廊”与成渝两地与成渝两地1010个区（市）县接壤个区（市）县接壤嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处“一小时经济圈”由24个区县组成。这些区县包括：主城9区、双桥、长寿、合川、涪陵、永川、江津、万盛、璧山、綦江、荣昌、南川、大足、潼南、铜梁、武隆。 依照规划，“一小时经济圈”在重庆未来发展的战略定位：中国西部地区重要增长极
4、的核心区、长江上游地区经济中心的主要载体、重庆市统筹城乡发展的战略平台。拟在“一小时经济圈”建设411个重点产业项目，总投资超过7312亿元。 合川位于重庆一小时经济圈范围，是重要的交通要道和经济走廊，是嘉陵江、涪江、合川位于重庆一小时经济圈范围，是重要的交通要道和经济走廊，是嘉陵江、涪江、合川位于重庆一小时经济圈范围，是重要的交通要道和经济走廊，是嘉陵江、涪江、合川位于重庆一小时经济圈范围，是重要的交通要道和经济走廊，是嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处。渠江三江交汇处。渠江三江交汇处。渠江三江交汇处。合川是重庆的北大门，是规划中的重庆北部地区中心城市。位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通
5、咽喉，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的经济走廊。一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况1 1 1 1、合川城区区位、合川城区区位、合川城区区位、合川城区区位合川对于周边的潼南、武胜、铜梁合川对于周边的潼南、武胜、铜梁合川对于周边的潼南、武胜、铜梁合川对于周边的潼南、武胜、铜梁等区域有一的辐射效应，其次为岳等区域有一的辐射效应，其次为岳等区域有一的辐射效应，其次为岳等区域有一的辐射效应，其次为岳池、广安、华蓥、邻水等地。周边池、广安、华蓥、邻水等地。周边池、广安、华蓥
6、、邻水等地。周边池、广安、华蓥、邻水等地。周边主要城市为重庆、南充、遂宁三地。主要城市为重庆、南充、遂宁三地。主要城市为重庆、南充、遂宁三地。主要城市为重庆、南充、遂宁三地。合川合川合川合川一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况2 2 2 2、合川城区经济及人口、合川城区经济及人口、合川城区经济及人口、合川城区经济及人口2010年全区实现地区生产总值244.5亿元，是2005年的2倍；地方财政收入40.7亿元，是2005年的7.5倍。存、贷款总额达310.9亿元和204亿元，分别比2005年增长173.5%和225.2%。城镇化加快发展。城镇建成区面积
7、达到65.8平方公里，其中城区建成区面积扩大到38平方公里，城镇总人口达到72.15万人，城镇化率达55.8%，比“十五”末提高11.97个百分点。工业经济取得新突破。2010年全区工业总产值达到320亿元，是2005年的4.8倍；规模以上企业工业总产值达到180亿元，是2005年7.2倍。固定资产投资高速增长。全社会固定资产投资5年累计完成813亿元，是“十五”期间投资总量的4.2倍，年均增长33%。人民生活水平明显提高。2010年社会消费品零售总额102亿元，增长22%；农民人均纯收入6700元、城镇居民人均可支配收入16887元，均在2005年基础上翻一番。 全区幅员面积2356.21平
8、方公里，辖23个镇、7个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，截止2010年全区总人口为155万人，常住人口129.3万人，城镇人口72.15万，城镇化率55.8%。主城区建成面积38平方公里。年末总户数（万户）增长率年末总人口（万人）增长率常住人口（万人）增长率城镇人口增长率城镇化率（%）增长率2010年57.517.23%155.260.64%129.300.59%72.156.67%55.8 6.08%2009年53.634.12%154.270.25%128.540.29%67.643.89%52.6 3.54%2008年51.511.60%153.890.39%1
9、28.170.67%65.114.38%50.8 3.67%2007年50.702.84%153.290.99%127.320.09%62.383.90%49.0 3.81%2006年49.30151.79127.2060.0447.2 地区生产总值（万元）增长率第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率人均生产总值（元）增长率2010年244492020.59%37662513.26%110240527.71%96589016.12%1890919.71%2009年2027492-0.36%3325424.02%863177-6.17%8317734.61%15796-0.83%2008年2
10、03473421.29%3196799.93%91991528.36%79514018.65%1592820.82%2007年167763418.01%29079923.52%71665419.45%67018114.32%1318318.00%2006年142163323542359995458625611172合川经济增长平稳合川经济增长平稳合川经济增长平稳合川经济增长平稳GDPGDPGDPGDP年均增长年均增长年均增长年均增长20%20%20%20%左右（左右（左右（左右（2009200920092009年除外），城镇人口增长率为年除外），城镇人口增长率为年除外），城镇人口增长率为年除外
11、），城镇人口增长率为4.5%4.5%4.5%4.5%左右。左右。左右。左右。名次名次区县区县20102010年年GDPGDP增长率增长率地均产值地均产值名次名次区县区县20102010年年GDPGDP增长率增长率地均产值地均产值1万州区500.1320.1%144.717忠县109.4116.2%50.12涪陵区434.4919.3%147.518奉节县102.9715.3%25.23江津区30317.6%94.719黔江区100.1319.3%41.84永川区300.0419.0%190.420云阳县85.7615.1%23.65合川区244.4917.1%103.821丰都县77.1217
12、.8%26.66长寿区228.6419.3%161.622秀山县75.9116.2%317綦江县167.2816.9%76.723武隆县72.4217.3%25.28荣昌县159.9515.1%148.224彭水县66.3914.0%179璧山县152.7619.4%167.525石柱县64.8117.8%21.510铜梁县150.1817.0%111.926酉阳县58.1615.2%11.211开县149.2816.6%37.727巫山县50.3116.5%1712大足县145.0116.9%104.328万盛区49.2714.1%8713南川区143.5517.6%55.229双桥区40.
13、0325.0%930.914潼南县116.7914.2%73.730巫溪县37.617.8%9.315垫江县113.8716.0%7531城口县25.0121.7%7.616梁平县111.1116.1%58.8合川区合川区合川区合川区2010201020102010年年年年GDPGDPGDPGDP在重庆主城在重庆主城在重庆主城在重庆主城9 9 9 9区以外区以外区以外区以外31313131个区县中排名第个区县中排名第个区县中排名第个区县中排名第5 5 5 5，处于中上水平；增速在，处于中上水平；增速在，处于中上水平；增速在，处于中上水平；增速在31313131个区县中排第个区县中排第个区县中排
14、第个区县中排第14141414，增长速度属于中等水平；地均产值排名第，增长速度属于中等水平；地均产值排名第，增长速度属于中等水平；地均产值排名第，增长速度属于中等水平；地均产值排名第10101010，处于中等水平。，处于中等水平。，处于中等水平。，处于中等水平。合川区经济发展规模合川区经济发展规模大大, ,基数高基数高, ,经济发展经济发展较好。较好。一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况2 2 2 2、合川城区经济及人口、合川城区经济及人口、合川城区经济及人口、合川城区经济及人口一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区
15、城市概况3 3 3 3、合川城区十二五规划及发展、合川城区十二五规划及发展、合川城区十二五规划及发展、合川城区十二五规划及发展十二五经济发展规划十二五经济发展规划2020202020202020年远景目标，全区地区生产总值达到年远景目标，全区地区生产总值达到年远景目标，全区地区生产总值达到年远景目标，全区地区生产总值达到1400140014001400亿元左右。亿元左右。亿元左右。亿元左右。2010201020102010年地方经济年地方经济年地方经济年地方经济同比同比同比同比2005200520052005年地方经济年地方经济年地方经济年地方经济十二五经济发展规划十二五经济发展规划十二五经济
16、发展规划十二五经济发展规划全区地区生产总值244.5亿元，是2005年的2倍； 地区生产总值年均增长15%以上地方财政收入40.7亿元，是2005年的7.5倍。 财政收入年均增长20%以上全区工业总产值达到320亿元， 是2005年的4.8倍；工业总产值年均递增30%以上“十一五”期间全社会固定资产投资5年累计完成813亿元，是，年均增长33%。 “十五”期间投资总量的4.2倍固定资产投资年均增长20%以上农民人均纯收入6700元、城镇居民人均可支配收入16887元均在2005年基础上翻一番城乡居民年均收入增速分别达到12%和14%以上，城乡收入差距缩小至2.3:1。产品产量2011年1-6月
17、同比增长原煤（万吨）12518.1%摩托车备件（万元）5722240.0%玻璃制品（吨）12845746.1%水泥（万吨）445103.3%发电量（万千瓦时）22986727.1%规模工业产量大幅上涨：规模工业产量大幅上涨：规模工业产量大幅上涨：规模工业产量大幅上涨： 2011年上半年，合川摩托车配件、玻璃制品。原煤、水泥及发电量产量同比大幅提升。规模以上工业主要产品产量2010年2015年2020年城区面积100平方公里，城市人口100万城区面积70平方公里，城市人口70万城区面积36平方公里，城市人口39万一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况3
18、3 3 3、合川城区十二五规划及发展、合川城区十二五规划及发展、合川城区十二五规划及发展、合川城区十二五规划及发展十二五人口发展规划十二五人口发展规划2015年发展目标城区建成区面积达到城区建成区面积达到城区建成区面积达到城区建成区面积达到70707070平方公里，人口平方公里，人口平方公里，人口平方公里，人口70707070万万万万人人人人，城镇化率达到66%以上，“双百”大城市框架基本奠定，“美丽合川”标志区基本建成。2020年远景目标统筹城乡发展格局形成，城镇化率达到80%以上，基本建成建成建成建成100100100100平方公里、平方公里、平方公里、平方公里、100100100100万
19、人口大万人口大万人口大万人口大城市城市城市城市。到2020年，建成中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市。2010年达成目标城镇化加快发展。城镇建成区面积达到65.8平方公里，其中城区建成区面积扩大到城区建成区面积扩大到城区建成区面积扩大到城区建成区面积扩大到38383838平平平平方公里，城市人口方公里，城市人口方公里，城市人口方公里，城市人口39393939万，城镇总人口达到万，城镇总人口达到万，城镇总人口达到万，城镇总人口达到71.571.571.571.5万人万人万人万人，城镇化率达54.4%。其他旅游景区：其他旅游景区：其他旅游景区：其他旅游景区：一、合川城区城市概况
20、一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况4 4 4 4、合川城区旅游资源、合川城区旅游资源、合川城区旅游资源、合川城区旅游资源涞滩镇位于重庆市合川区东北30公里，濒临渠江，是古代合州通往川北的交通要道。宋代，恃渠江水路运输之利在此设镇，有水码头之誉，距今近千年。座落在合川城东北约40公里的四川省级历史文化名镇浃滩镇，依山傍水，与风景秀丽的双龙湖相邻，是重庆市级风景名胜区，也是重庆巴渝小十景之一。其雕刻技艺精湛的摩崖石刻造像，则为全国罕见的佛教禅宗造像聚点，因而早在1956年，就被公布为四川省第一批重点文物保护单位。 位于重庆市合川府东津沱白塔山北麓,城郊嘉陵江畔,与举世瞩目
21、的古战场(钓鱼城)隔江相望,净水寺系原白塔易地修复而成(白塔寺亦名东山古佛),始建于唐贞观年间,是合川四大寺庙之一。寺有白塔一座,六角十三层,石刻秀山,摩岩造像,寺左八大王(张宪忠)洗四川,右有佛湾千佛造像,寺内曾有唐白虎画像,乾隆皇帝词语,苏东坡笔墨,八府巡案余文榜匾额,这一切传世佳作于文革末期尽数被毁. 龙多山位于合川市西北，海拔882米，是合川境内海拔最高的山脉，距市区60KM、潼南县城20KM，是佛道并存的宗教圣地，重庆市级文物保护单位。 双龙湖双龙湖双龙湖双龙湖云门山云门山云门山云门山 九峰山九峰山九峰山九峰山水波洞水波洞水波洞水波洞白鹤湖白鹤湖白鹤湖白鹤湖古圣寺古圣寺古圣寺古圣寺育
22、才学校旧址育才学校旧址育才学校旧址育才学校旧址 龙多山景区龙多山景区龙多山景区龙多山景区合川净水寺合川净水寺合川净水寺合川净水寺涞滩古镇涞滩古镇涞滩古镇涞滩古镇涞滩二佛寺摩崖造像涞滩二佛寺摩崖造像涞滩二佛寺摩崖造像涞滩二佛寺摩崖造像合川相对有名的旅游景区多为人文古迹的古镇，道佛胜地的庙观等，其人文历史价值突出。合川相对有名的旅游景区多为人文古迹的古镇，道佛胜地的庙观等，其人文历史价值突出。合川相对有名的旅游景区多为人文古迹的古镇，道佛胜地的庙观等，其人文历史价值突出。合川相对有名的旅游景区多为人文古迹的古镇，道佛胜地的庙观等，其人文历史价值突出。一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川
23、城区城市概况一、合川城区城市概况4 4 4 4、合川城区旅游资源、合川城区旅游资源、合川城区旅游资源、合川城区旅游资源钓鱼城屹立在合川区东城区海拔标高391.22米的钓鱼山上。它是宋蒙（元）战争时期的著名战场，1961年公布为四川省文物保护单位，1982年被国务院列为第一批国家重点风景名胜区，1996年月12月再次由国务院批准为第四批全国重点文物保护单位。 钓鱼城枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，形势险绝壮丽。750多年前的南宋晚期，四川安抚制置使兼知重庆府事余王介为抗击蒙军入侵，采纳播州（今贵州遵义）冉进、冉璞兄弟的建议筑城钓鱼山，并徙合州及石照县治其上，屯兵积粮作为重庆屏障。 钓鱼城现在是重庆
24、市的五大精品旅游景点之一，南宋钓鱼城现在是重庆市的五大精品旅游景点之一，南宋钓鱼城现在是重庆市的五大精品旅游景点之一，南宋钓鱼城现在是重庆市的五大精品旅游景点之一，南宋末期的末期的末期的末期的“钓鱼城之战钓鱼城之战钓鱼城之战钓鱼城之战”使其享誉世界，被誉为使其享誉世界，被誉为使其享誉世界，被誉为使其享誉世界，被誉为“上帝折鞭上帝折鞭上帝折鞭上帝折鞭处处处处”和和和和“东方麦加东方麦加东方麦加东方麦加”，现在还有很多当年战场的遗迹。，现在还有很多当年战场的遗迹。，现在还有很多当年战场的遗迹。，现在还有很多当年战场的遗迹。 合川钓鱼城合川钓鱼城合川钓鱼城合川钓鱼城一、合川城区城市概况一、合川城区城
25、市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况4 4 4 4、合川城区旅游资源、合川城区旅游资源、合川城区旅游资源、合川城区旅游资源1259125912591259年年年年钓鱼城之战钓鱼城之战钓鱼城之战钓鱼城之战一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况5 5 5 5、合川城区城市价值地位及角色、合川城区城市价值地位及角色、合川城区城市价值地位及角色、合川城区城市价值地位及角色1.1.1.1.地理区位突出，距离重庆主城区仅地理区位突出，距离重庆主城区仅地理区位突出，距离重庆主城区仅地理区位突出，距离重庆主城区仅56565656公里，处于重公里，处于重公里，
26、处于重公里，处于重庆一小时经济圈范围内。庆一小时经济圈范围内。庆一小时经济圈范围内。庆一小时经济圈范围内。2.2.2.2.合川旅游资源主要为历史文化古城，以钓鱼城为代合川旅游资源主要为历史文化古城，以钓鱼城为代合川旅游资源主要为历史文化古城，以钓鱼城为代合川旅游资源主要为历史文化古城，以钓鱼城为代表的文化古迹，其他多以佛道为主的宗教圣地。表的文化古迹，其他多以佛道为主的宗教圣地。表的文化古迹，其他多以佛道为主的宗教圣地。表的文化古迹，其他多以佛道为主的宗教圣地。目录目录一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市
27、场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算五、项目研判结语五、项目研判结语五、项目研判结语五、项目研判结语宗地编号宗地编号地块区位地块区位用途用途使用年限使用年限面积面积成交价格（万元）成交价格（万元）/ /亩亩供应类型供应类型汽车客运站西侧CB22-05/01合阳片区商住40104600150出让合化路北侧（明珠苑C区北侧）CX27-01/01 合阳片区居住5049000113划拨合阳办五显村41-1 合阳片区商住40150000135出让环城大道与合化路交叉口西北侧（原旧货市场北
28、侧）CX26-01/01合阳片区居住5027300180出让环城大道与北环路交叉口东南侧合阳片区商业居住70/50217400230出让沙坪路北侧CX25-01/01合阳片区居住5029500150出让溪子口水产品市场JC19-06/01南屏片区居住505500280出让南津路北侧（南景豪爵北侧，临江）DJ04-01/01南屏片区居住、商业、公共停车场5057500400400出让南津街街道南津路南侧南屏片区居住、商业5053514480480出让（民生学院南侧）W02-05/01南屏片区居住、商业 50/7076000250出让二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区
29、房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况1 1 1 1、合川合川合川合川2010201020102010年城区土地供应情况年城区土地供应情况年城区土地供应情况年城区土地供应情况2010201020102010年合川南屏片区土地成交最高价达年合川南屏片区土地成交最高价达年合川南屏片区土地成交最高价达年合川南屏片区土地成交最高价达400480400480400480400480万元万元万元万元/ / / /亩。亩。亩。亩。二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况1 1 1 1、合川合川合川合川2010201020102010年城区土地
30、供应情况年城区土地供应情况年城区土地供应情况年城区土地供应情况合阳城街道汽车客运站西侧的面积为40835平方米的土地合化路北侧（明珠苑C区北侧） 49000环城大道与合化路交叉口西北侧（原旧货市场北侧）27300环城大道与北环路交叉口东南侧217400沙坪路北侧29500（民生学院南侧） 76000溪子口水产品市场5500合阳办五显村41-1 150000该该地地块块7878亩亩，于于20102010年年9 9月月3030日日拍拍卖卖，由由重重庆庆金金九九集集团团拍拍得得，地地价价：480480万万元元/ /亩，楼面地价亩，楼面地价20572057元元/ /。该该地地块块8181亩亩，于于20
31、102010年年9 9月月3030日日拍拍卖卖，由由重重庆庆明明创创房房地地产产开开发发公公司司拍拍得得，地地价价：400400万万元元/ /亩亩，楼楼面面地地价价20002000元元/ /。 目前，合川楼盘主要集中在城北和城南两大板块。东渡区域为控制开发区域，目前没有项目，但由于自然资源丰富，潜力巨大。城北区域城北区域城南区域城南区域东东渡渡区区域域三江交汇，把合川自然地分成了三个板块，城北区域、城南区域和东渡区域。三江交汇，把合川自然地分成了三个板块，城北区域、城南区域和东渡区域。三江交汇，把合川自然地分成了三个板块，城北区域、城南区域和东渡区域。三江交汇，把合川自然地分成了三个板块，城北
32、区域、城南区域和东渡区域。二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况2 2 2 2、合川合川合川合川城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析在售楼盘在售楼盘待售楼盘待售楼盘二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况2 2 2 2、合川合川合川合川城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析合川楼市步入旧城（城北）改造和城市升级（城南）阶段。合川楼市步入旧城（城北）改造和城市升级（城
33、南）阶段。合川楼市步入旧城（城北）改造和城市升级（城南）阶段。合川楼市步入旧城（城北）改造和城市升级（城南）阶段。滨江板块世纪金马.生态城三江.希望城文峰古街江润.地中海岸东海.滨江城卓然.翡翠城丽景水岸兆甲.合阳新城中央商业广场龙川.北郡宝龙.城市广场中奥城MINI时代希尔安江上城名门江山德润世家千山米兰郡南屏板块未售在售合阳板块铂金公馆宝润国际公馆绿云国际纺织服装城缤果城城南和城北两大楼市主力板块形成南北相峙局面，区域楼市呈现多元化发展，需求分流严重。城北区域目前面世项目共计12个，其中在售项目8个（卓然翡翠城和丽景水岸为尾盘），待售项目4个。主要分布在大学城片区、新客运站片区和滨江片区。
34、城北区域城北区域城北区域城北区域旧城改造的完成和越来越稀缺的土地资源，城北区域的开发量将逐步减少。旧城改造的完成和越来越稀缺的土地资源，城北区域的开发量将逐步减少。旧城改造的完成和越来越稀缺的土地资源，城北区域的开发量将逐步减少。旧城改造的完成和越来越稀缺的土地资源，城北区域的开发量将逐步减少。二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况2 2 2 2、合川合川合川合川城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析项目名称项目名称总规模总规模（万方）（万方）物业形态物业形态剩余体量剩余体量（万
35、方）（万方）主力户型主力户型( () )成交均价成交均价兆甲合阳新城兆甲合阳新城（龙湖美岸）（龙湖美岸）2323高层高层121281-12181-12148004800龙川北郡龙川北郡1515高层高层8 870-13070-13046004600东海滨江城东海滨江城6464高层高层202070-13070-13048004800江润地中海岸江润地中海岸6565高层、洋房高层、洋房6060高层高层75-13075-130高层高层49004900丽景水岸丽景水岸1313高层、洋房高层、洋房0.50.5高层高层90-14090-140高层高层46004600卓然卓然. .翡翠城翡翠城2525高层、洋
36、房高层、洋房0.60.6高层高层70-9070-90高层高层46004600阳光美庐8高层875-108未开盘宝龙城市广场64洋房、高层64高层75-110未开盘铂金公馆18高层1864-95未开盘MINI时代12高层1230-90未开盘缤果城9高层460-120未开盘中奥城40高层4055-110未开盘合计合计309309242242主要已面市项目主要已面市项目主要已面市项目主要已面市项目12121212个，在售项目个，在售项目个，在售项目个，在售项目6 6 6 6个，销售单价集中在个，销售单价集中在个，销售单价集中在个，销售单价集中在4600-49004600-49004600-49004
37、600-4900元元元元/ / / /。二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况2 2 2 2、合川合川合川合川城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析以合川区区政府的所在地块为依托，兼有部分居住和商业功能，地势平坦、北临嘉陵江和涪江，自然生态条件良好。城北区域目前面世项目共计9个，其中在售项目5个，待售项目4个。主要分布在区府片区和滨江带。城南区域城南区域城南区域城南区域区域配套设施的不断完善和政府的大力扶持，城南的楼市已经成为新的增长点。区域配套设施的不断完善和政府的大力扶持，城
38、南的楼市已经成为新的增长点。区域配套设施的不断完善和政府的大力扶持，城南的楼市已经成为新的增长点。区域配套设施的不断完善和政府的大力扶持，城南的楼市已经成为新的增长点。二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况2 2 2 2、合川合川合川合川城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析项目名称项目名称总规模总规模（万方）（万方）物业形态物业形态剩余体量剩余体量（万方）（万方）面积区间面积区间( () )成交均价成交均价宝润国际公馆14高层1477-130未售名门江山12高层、洋房12高层7
39、8-110未售希尔安江上城57高层、别墅、洋房57首期别墅未售绿云国际纺织城100高层、洋房、商业、写字楼100高层70-120 未售三江三江. .希望城希望城4747高层高层424273-12573-12553005300文峰古街文峰古街2727洋房、高层洋房、高层5 580-12080-12051805180德润世家德润世家1717高层高层121250-12550-12548004800千山米兰郡千山米兰郡1212高层、景观洋房高层、景观洋房4 460-11060-11052005200世纪金马世纪金马. .生态城生态城1313高层、小高层高层、小高层1 149004900合计合计2992
40、99247247主要已面市项目主要已面市项目主要已面市项目主要已面市项目9 9 9 9个，在售项目个，在售项目个，在售项目个，在售项目5 5 5 5个，靠江项目售价个，靠江项目售价个，靠江项目售价个，靠江项目售价5000500050005000元元元元/ / / /以上，其余在以上，其余在以上，其余在以上，其余在4500-48004500-48004500-48004500-4800元元元元/ / / /左右。左右。左右。左右。二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况2 2 2 2、合川合川合川合川城区房地产市场板块分析城区房地产
41、市场板块分析城区房地产市场板块分析城区房地产市场板块分析二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况3 3 3 3、合川城区房地产市场供应概况合川城区房地产市场供应概况合川城区房地产市场供应概况合川城区房地产市场供应概况图：2006-2011年上半年合川商品房施工量走势图区县区县20102010年商品房施工面积年商品房施工面积合川452万江津426万铜梁206万涪陵454万万州542万合川近三年施工量和开工量逐年增大，合川近三年施工量和开工量逐年增大，合川近三年施工量和开工量逐年增大，合川近三年施工量和开工量逐年增大，20102010
42、20102010年全年施工量达到年全年施工量达到年全年施工量达到年全年施工量达到452452452452万方，万方，万方，万方，2011201120112011年上半年施年上半年施年上半年施年上半年施工量就已经超过去年全年，虽然竣工量偏少，但是以合川每年接近工量就已经超过去年全年，虽然竣工量偏少，但是以合川每年接近工量就已经超过去年全年，虽然竣工量偏少，但是以合川每年接近工量就已经超过去年全年，虽然竣工量偏少，但是以合川每年接近130130130130万方的需求来看，万方的需求来看，万方的需求来看，万方的需求来看，未来的供应量将剧增，市场将严重趋于饱和，竞争将异常激烈。未来的供应量将剧增，市场
43、将严重趋于饱和，竞争将异常激烈。未来的供应量将剧增，市场将严重趋于饱和，竞争将异常激烈。未来的供应量将剧增，市场将严重趋于饱和，竞争将异常激烈。二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况4 4 4 4、合川城区房地产市场成交概况合川城区房地产市场成交概况合川城区房地产市场成交概况合川城区房地产市场成交概况合川合川合川合川2010201020102010年商品房销售面积达到年商品房销售面积达到年商品房销售面积达到年商品房销售面积达到153153153153万平方米，总销售金额万平方米，总销售金额万平方米，总销售金额万平方米，总销售金额
44、52525252亿元。其中住宅销售面积亿元。其中住宅销售面积亿元。其中住宅销售面积亿元。其中住宅销售面积138138138138万平方米，总销售金额万平方米，总销售金额万平方米，总销售金额万平方米，总销售金额46464646亿元。亿元。亿元。亿元。2011201120112011年上半年合川商品房成交面积约年上半年合川商品房成交面积约年上半年合川商品房成交面积约年上半年合川商品房成交面积约73737373万平方米，住宅成万平方米，住宅成万平方米，住宅成万平方米，住宅成交交交交68686868万平方米。万平方米。万平方米。万平方米。商品房销售额（亿元 ）二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地
45、产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况5 5 5 5、合川城区房地产市场合川城区房地产市场合川城区房地产市场合川城区房地产市场价格价格价格价格概况概况概况概况合川区商品房销售价格持续保持快速上涨，合川区商品房销售价格持续保持快速上涨，合川区商品房销售价格持续保持快速上涨，合川区商品房销售价格持续保持快速上涨，2011201120112011年上半年合川商品房平均销售价格更是上涨年上半年合川商品房平均销售价格更是上涨年上半年合川商品房平均销售价格更是上涨年上半年合川商品房平均销售价格更是上涨了了了了31.9%31.9%31.9%31.9%，住宅平均销售价格上涨，住宅平均销
46、售价格上涨，住宅平均销售价格上涨，住宅平均销售价格上涨7.6%7.6%7.6%7.6%。目前全区住宅房价已涨至。目前全区住宅房价已涨至。目前全区住宅房价已涨至。目前全区住宅房价已涨至3481348134813481元元元元/ / / /左右。核心城区左右。核心城区左右。核心城区左右。核心城区高层房价集中在高层房价集中在高层房价集中在高层房价集中在45004800450048004500480045004800元元元元/ / / /，洋房价格集中在，洋房价格集中在，洋房价格集中在，洋房价格集中在52006800520068005200680052006800元元元元/ / / /。商品房/住宅销
47、售价格（元/ ）2006-2011年上半年合川商品房交易价格走势图项目物业形态总建面（万方）容积率首次开盘时间目前建面价格（元/）主力户型面积（）合川德润世家高层1742011年6月490049004900490070-80三江希望城 高层473.82011年4月530053005300530087-123兆甲合阳新城 高层23.62.292011年7月470047004700470093-132合川宝润国际高层142.5未售待定待定待定待定77-130世纪金马MINI时代高层12.33未售520052005200520048-90蓝滨1号洋房、高层10.52.452010年1月洋房：洋房：洋
48、房：洋房：5068-6768 5068-6768 5068-6768 5068-6768 高层：高层：高层：高层：4108410841084108高层：76-130洋房：128-180 世纪金马生态城高层1332010年4月4200-47004200-47004200-47004200-4700均价：均价：均价：均价：4400 4400 4400 4400 高层：33-123 主力户型小两房：70-80卓然翡翠城洋房、高层253.52010年5月高层：高层：高层：高层：4500450045004500洋房（售罄）洋房（售罄）洋房（售罄）洋房（售罄） 高层：65-99洋房：120-180 江城丽
49、景高层9.12.92009年9月4350435043504350高层：40-120丽景水岸洋房、高层143.42009年12月洋房：洋房：洋房：洋房：5500550055005500高层：高层：高层：高层：4200 4200 4200 4200 洋房：139-246高层：80-136 东海滨江城高层643.52008年9月高层：高层：高层：高层：4600 4600 4600 4600 跃跃跃跃层：层：层：层：6800680068006800高层：54-108狮王华府高层8.23.22009年5月高层：高层：高层：高层：4300430043004300高层：83-116文峰古街高层、洋房250.
50、82010年11月洋房：洋房：洋房：洋房：5280-6280 5280-6280 5280-6280 5280-6280 高层：高层：高层：高层：4280-47804280-47804280-47804280-4780江润地中海岸别墅、洋房、高层652.62011年1月洋房：洋房：洋房：洋房：6300 6300 6300 6300 高层：高层：高层：高层：4600460046004600一期：洋房：128-192，高层：76-143千山米兰郡洋房、高层122.52011年1月小高：小高：小高：小高：5077-5912 5077-5912 5077-5912 5077-5912 高层：高层：高层
51、：高层：4700-50004700-50004700-50004700-5000一期：高层：65-110 5050 55 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 千山米兰郡文峰古街德润世家世纪金马生态城三江希望城江润地中海岸卓然翡翠城龙川北郡东海滨江城城北高层城北高层兆甲合阳新城城南高层城南高层64-84两房（夹层）2房23房3房2房3房3房2房 市场畅销户型两房在市场畅销户型两房在市场畅销户型两房在市场畅销户型两房在80808080以下，三房在以下，三房在以下，三房在以下，三房在80-11080-11080-11080-110。3房3房二、合川城区房地产
52、市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况6 6 6 6、合川城区房地产市场、合川城区房地产市场、合川城区房地产市场、合川城区房地产市场畅销户型畅销户型畅销户型畅销户型二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况7 7 7 7、合川城区合川城区合川城区合川城区月度月度月度月度成交去化量成交去化量成交去化量成交去化量合川城区单盘月度成交去化量集中合川城区单盘月度成交去化量集中合川城区单盘月度成交去化量集中合川城区单盘月度成交去化量集中600080006000800060008000600080
53、00，平均月度成交去化约，平均月度成交去化约，平均月度成交去化约，平均月度成交去化约为为为为8021802180218021，其中最快去化速度为，其中最快去化速度为，其中最快去化速度为，其中最快去化速度为14500145001450014500。项目项目项目项目物业形态物业形态物业形态物业形态总建面总建面总建面总建面（万方）（万方）（万方）（万方）容积率容积率容积率容积率首次开盘时首次开盘时首次开盘时首次开盘时间间间间已经推售体量已经推售体量已经推售体量已经推售体量（万方）（万方）（万方）（万方）月均去化月均去化月均去化月均去化量量量量合川德润世家高层1742011年6月512500 1250
54、0 12500 12500 三江希望城 高层473.82011年4月58333 8333 8333 8333 兆甲合阳新城 高层23.62.292010年9月118462 8462 8462 8462 合川宝润国际高层142.5未售未售世纪金马MINI时代高层12.33未售未售蓝滨1号洋房、高层10.52.452010年1月10.55000 5000 5000 5000 世纪金马生态城高层1332010年4月126667 6667 6667 6667 卓然翡翠城洋房、高层253.52010年5月24.414353 14353 14353 14353 江城丽景高层9.12.92009年9月9.1
55、3640 3640 3640 3640 丽景水岸洋房、高层143.42009年12月12.55682 5682 5682 5682 东海滨江城高层643.52008年9月4411892 11892 11892 11892 狮王华府高层8.23.22009年5月8.22828 2828 2828 2828 文峰古街高层、小高层250.82010年1月2210476 10476 10476 10476 江润地中海岸别墅、洋房、高层652.62011年1月55556 5556 5556 5556 千山米兰郡洋房、高层122.52011年1月88889 8889 8889 8889 二、合川城区房地产
56、市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况8 8 8 8、合川城区整体容量分析、合川城区整体容量分析、合川城区整体容量分析、合川城区整体容量分析 合川目前在售剩余体量及潜在项目体量约为：合川目前在售剩余体量及潜在项目体量约为：合川目前在售剩余体量及潜在项目体量约为：合川目前在售剩余体量及潜在项目体量约为：489489489489万平方米，约万平方米，约万平方米，约万平方米，约供应户数供应户数供应户数供应户数5 5 5 5万户，万户，万户，万户，15151515万人居住。万人居住。万人居住。万人居住。 本项目可建设面积约为：本项目可建设面积约为：本项目
57、可建设面积约为：本项目可建设面积约为：311311311311万平方米，约供应户数万平方米，约供应户数万平方米，约供应户数万平方米，约供应户数3.13.13.13.1万户，万户，万户，万户，10101010万人居住。万人居住。万人居住。万人居住。 合计供应合计供应合计供应合计供应800800800800万平方米住宅，约供应万平方米住宅，约供应万平方米住宅，约供应万平方米住宅，约供应8.18.18.18.1万户，万户，万户，万户，25252525万人居住。万人居住。万人居住。万人居住。 至至至至2015201520152015年计划达到年计划达到年计划达到年计划达到70707070万城市人口，需
58、增加万城市人口，需增加万城市人口，需增加万城市人口，需增加31313131万城区人口，年增长人口万城区人口，年增长人口万城区人口，年增长人口万城区人口，年增长人口6.26.26.26.2万人万人万人万人 至至至至2020202020202020年计划达到年计划达到年计划达到年计划达到100100100100万城市人口，增加万城市人口，增加万城市人口，增加万城市人口，增加30303030万城区人口，年增长人口万城区人口，年增长人口万城区人口，年增长人口万城区人口，年增长人口6 6 6 6万人万人万人万人年末总户数（万户）增长率户数增长（万户）年末总人口（万人）增长率人口增长(万人)城镇人口增长率
59、城镇人口增长(万人)2010年57.517.23%3.88155.260.64%0.9972.156.67%4.512009年53.634.12%2.12154.270.25%0.3867.643.89%2.532008年51.511.60%0.81153.890.39%0.665.114.38%2.732007年50.72.84%1.4153.290.99%1.562.383.90%2.342006年49.3151.7960.04 2006200620062006年至年至年至年至2010201020102010年，年均增长户数年，年均增长户数年，年均增长户数年，年均增长户数2.12.12.1
60、2.1万户，户籍人口年增长万户，户籍人口年增长万户，户籍人口年增长万户，户籍人口年增长0.870.870.870.87万人，城镇人口年均增长万人，城镇人口年均增长万人，城镇人口年均增长万人，城镇人口年均增长3.023.023.023.02万人万人万人万人根据合川十二五规划及远景规划，合川对于住宅市场的需求极度旺盛，但从近根据合川十二五规划及远景规划，合川对于住宅市场的需求极度旺盛，但从近根据合川十二五规划及远景规划，合川对于住宅市场的需求极度旺盛，但从近根据合川十二五规划及远景规划，合川对于住宅市场的需求极度旺盛，但从近5 5 5 5年来年来年来年来人口增长幅度来看，难以满足规划发展需求。人口
61、增长幅度来看，难以满足规划发展需求。人口增长幅度来看，难以满足规划发展需求。人口增长幅度来看，难以满足规划发展需求。如以目前市场供应体量恒定，以年均城镇人口增长如以目前市场供应体量恒定，以年均城镇人口增长如以目前市场供应体量恒定，以年均城镇人口增长如以目前市场供应体量恒定，以年均城镇人口增长3 3 3 3万计算，需万计算，需万计算，需万计算，需89898989年消化。以户数年年消化。以户数年年消化。以户数年年消化。以户数年均增长均增长均增长均增长2.12.12.12.1万户计算，则需要万户计算，则需要万户计算，则需要万户计算，则需要4 4 4 4年时间消化。年时间消化。年时间消化。年时间消化。
62、目录目录一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算五、项目研判结语五、项目研判结语五、项目研判结语五、项目研判结语三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况1 1 1 1、项目地块区位、项目地块区位、项目地块区位、项目地块区位钓鱼城及半岛地处重庆嘉陵江、渠江、涪江钓鱼城及半岛地处重庆嘉陵江、渠江、涪江三江交汇处，与合阳、南屏隔江相望，钓鱼三江交汇处，与合
63、阳、南屏隔江相望，钓鱼城核心景区城核心景区1.861.86平方公里平方公里( (27902790亩亩) )；半岛规；半岛规划面积划面积6.186.18平方公里平方公里( (92709270亩亩);); 嘉陵江南岸嘉陵江南岸前景区前景区1.201.20平方公里平方公里( (18001800亩亩),),共计约共计约9.249.24平方公里平方公里( (1386013860亩亩) )。三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况1 1 1 1、项目地块区位、项目地块区位、项目地块区位、项目地块区位钓鱼城半岛：钓鱼城半岛：规划用地规划用地6.186.18平方公里，景区保护性开发平方公里，景区保护性
64、开发 1.861.86平方公里。平方公里。三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况1 1 1 1、项目地块区位、项目地块区位、项目地块区位、项目地块区位基础设施：基础设施：基础设施：基础设施：60606060个项目，投入个项目，投入个项目，投入个项目，投入22222222亿元；今年计划亿元；今年计划亿元；今年计划亿元；今年计划完成项目完成项目完成项目完成项目25252525个，完成投资个，完成投资个，完成投资个，完成投资12121212亿元，目前已竣工亿元，目前已竣工亿元，目前已竣工亿元，目前已竣工项目项目项目项目11111111个，完成投资个，完成投资个，完成投资个，完成投资9 9
65、9 9亿元。亿元。亿元。亿元。主要道路设施：合阳嘉陵江大桥、南屏嘉陵江主要道路设施：合阳嘉陵江大桥、南屏嘉陵江主要道路设施：合阳嘉陵江大桥、南屏嘉陵江主要道路设施：合阳嘉陵江大桥、南屏嘉陵江大桥（在建）、钓鱼城大道、川东路和学士路大桥（在建）、钓鱼城大道、川东路和学士路大桥（在建）、钓鱼城大道、川东路和学士路大桥（在建）、钓鱼城大道、川东路和学士路等。等。等。等。三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况2 2 2 2、项目地块经济指标、项目地块经济指标、项目地块经济指标、项目地块经济指标占地面积：约占地面积：约占地面积：约占地面积：约9777977797779777亩亩亩亩 已取得可建
66、设用地面积：已取得可建设用地面积：已取得可建设用地面积：已取得可建设用地面积：4500450045004500亩亩亩亩总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积:220:220:220:220万平方米万平方米万平方米万平方米容积率容积率容积率容积率:0.73:0.73:0.73:0.73三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况3 3 3 3、项目限制性条件、项目限制性条件、项目限制性条件、项目限制性条件1.洪水控制线：一般20年一遇，大概在217218水位。(重庆合川钓鱼城大桥设计最高洪水位219.3米 )2.规划限高：没有限制，一般情况下，在小高层范围之内，最终以控规为准。3.政府必须
67、要求的旅游设施建设项目：钓鱼城景区。钓鱼城景区。按照国家文物局批准的钓鱼城遗址总体保护规划的要求完成景区项目建设，3年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项目，力争成功申报世界文化遗产。投资要求10亿元。钓鱼城半岛。钓鱼城半岛。按照国际招标完成的、经甲乙双方认可且经行政许可部门许可的规划确定的项目进行建设，3年内至少完成钓鱼城半岛基础设施及旅游功能配套设施、拍摄一部反映钓鱼城历史文化的电影、编演一台展现钓鱼城历史文化的实景演绎节目。项目规划应包括但不限于以下内容：1宋代古街镇（约20平方米），2大型露天游乐项目,3学士山文化公园,4水上游乐中心及游艇俱乐部,5）会展中心、演出中心及五
68、星级酒店（约10万平方米）,（6）影视基地等旅游项目及相应的旅游地产项目。4.土地的获取节奏：根据建设时序予以统一调配。5.土地成本包含：按150万/亩成本测算，仅含约9777亩土地的拆迁安置成本、政府前提投入成本、土地解押成本。其他土地整治、三通一平、市政水电排污管网以及钓鱼城景区改造费用不包括。6.其他市政配套设施：该区域根据城市规划，需要配建配套设施，诸如学校、医院、道路和公园。 费用由开发企业承担，土地划拨与否可以双方协商，建成后可以由投资企业经营，也可交给政府管理和运营。三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况3 3 3 3、项目限制性条件、项目限制性条件、项目限制性条件、项
69、目限制性条件2011201120112011年年年年9 9 9 9月嘉陵江重庆段从月嘉陵江重庆段从月嘉陵江重庆段从月嘉陵江重庆段从19191919日开始涨水，日开始涨水，日开始涨水，日开始涨水，20202020日出现近日出现近日出现近日出现近30303030年来最大洪水。年来最大洪水。年来最大洪水。年来最大洪水。2011201120112011年年年年9 9 9 9月月月月20202020日日日日14141414时重庆合川城区洪峰水位时重庆合川城区洪峰水位时重庆合川城区洪峰水位时重庆合川城区洪峰水位214.35214.35214.35214.35米。米。米。米。2010201020102010
70、年年年年7 7 7 7月月月月17171717日，日，日，日，“7.17”7.17”7.17”7.17”洪峰合川水位高达洪峰合川水位高达洪峰合川水位高达洪峰合川水位高达211.9211.9211.9211.9米。米。米。米。1782年六月，大水入城（今合阳镇）今推算水位约217米1788年六月，大水入城至州署前。今推算水位为217米。1789年）六月，大水入城至州署外。今推算水位为215米。1796年六月，大水入城。推算水位215米。1802年七月，大水入城至州露台。推算水位220米。1815年夏，渠河洪水入城毁邹公祠。推算水位213米。1819年夏，涪江水暴涨。推算水位213米。1840年，
71、大水入城至州署大堂处。推算水位219米。1842年六月，大水入城。推算水位213米。1870年六月，大水入城至州署二堂。半月后水退。推算水位226米。1871年五月，大水入城至州署月台下。推算水位219米。1873年六月，大水入城至州署仪门。推算水位217米。1903年六月，大水入城至大堂后之侧门。推算水位224.3米。1918年9月，大水入城淹至县知事公署大堂外。推算水位215米。1921年6月，大水入城淹至县政府大堂前。推算水位217米。1937年7月，洪水入城。推算水位214米。1945年8月，洪水入城淹至县政府大堂外。推算水位216米。1949年，大水入城淹至塔耳门，推算水位213米。
72、1952年9月，大水入城淹至塔耳门。水位213.1米。1956年6月27日，县城发大水，淹至塔耳门上段。水位214.6米。1975年10月3日，发大水淹至梓桥街中段。水位213.75米。1981年7月13日至18日，岷、沱、涪、嘉、渠诸江中上游地区相继发生阻塞性暴雨，合川县遭受特大洪灾。水位219.1米。1984年7月8日，洪水淹至县城溪子口、靛市街一带。水位212.72米。1989年7月8日8时至10日8时，三江洪水猛涨。水位达212.8米。1998年8月21日23日，由于涪江洪灾。东津沱最高水位达210米。2007年7月7日晚10时，嘉陵江洪峰通过合川东津沱水文站时达到209.67米。20
73、10年7月19日08时，嘉陵江洪峰通过合川东津沱水文站时达到211.9米。2011年9月20日，嘉陵江最大洪峰通过合川，东津沱站20日14时出现洪峰水位214.35米。2011201120112011年年年年9 9 9 9月月月月20202020日重庆合川城区洪峰水位日重庆合川城区洪峰水位日重庆合川城区洪峰水位日重庆合川城区洪峰水位214.35214.35214.35214.35米时，钓鱼城半岛实景。米时，钓鱼城半岛实景。米时，钓鱼城半岛实景。米时，钓鱼城半岛实景。三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况4 4 4 4、项目可整合资源、项目可整合资源、项目可整合资源、项目可整合资源 两
74、江半岛景观两江半岛景观两江半岛景观两江半岛景观 合川钓鱼城景区合川钓鱼城景区合川钓鱼城景区合川钓鱼城景区 20202020万平方米宋代古街镇万平方米宋代古街镇万平方米宋代古街镇万平方米宋代古街镇 大型露天游乐项目大型露天游乐项目大型露天游乐项目大型露天游乐项目 学士山文化公园学士山文化公园学士山文化公园学士山文化公园 水上游乐中心及游艇俱乐部水上游乐中心及游艇俱乐部水上游乐中心及游艇俱乐部水上游乐中心及游艇俱乐部 10101010万平方米会展中心、演出中心万平方米会展中心、演出中心万平方米会展中心、演出中心万平方米会展中心、演出中心 五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店 影视基地影视基地影
75、视基地影视基地2011201120112011年国庆主要近郊旅游景区旅游接待及收入情况年国庆主要近郊旅游景区旅游接待及收入情况年国庆主要近郊旅游景区旅游接待及收入情况年国庆主要近郊旅游景区旅游接待及收入情况景区名称景区名称接待人数接待人数( (万人万人) )同比增长同比增长接待收入接待收入( (万元万元) )同比增长同比增长磁器口古镇69.137.56%62199.21%歌乐山15.55.81%373.512.50%缙云山11.615%17515%长寿湖10.6818.50%320217.50%金佛山8.433%16329%龚滩古镇7.2640.45%254141.18%四面山5.5331.3
76、0%146.330.60%茶山竹海5.433%2627.66%双桂堂3.9611.30%59413.10%美心红酒小镇3.9425%11.919%南山植物园3.511.70%75.65.70%黑山谷3.426%37338%涞滩古镇涞滩古镇涞滩古镇涞滩古镇2.12.12.12.119%19%19%19%118.9118.9118.9118.923%23%23%23%云篆山1.7513.80%54315.60%小南海1.4817.94%24610.48%武隆县接待游客57.09万人次，同比增长14.52%，旅游收入2.88亿元，同比增长14.66%。黔江区“2011年中国重庆黔江小南海之恋旅游文化
77、节”接待游客11.39万人。万盛区接待游客量首次突破10万人次，旅游综合收入突破6000万元。涪陵区“金科菊花节”接待游客8万人。 合川区举办钓鱼城旅游文化艺术节，接待游客合川区举办钓鱼城旅游文化艺术节，接待游客合川区举办钓鱼城旅游文化艺术节，接待游客合川区举办钓鱼城旅游文化艺术节，接待游客4.494.494.494.49万人次万人次万人次万人次, , , ,同同同同比增长比增长比增长比增长35%;35%;35%;35%;旅游综合收入旅游综合收入旅游综合收入旅游综合收入3568356835683568万元万元万元万元, , , ,同比增长同比增长同比增长同比增长33%33%33%33%。 20
78、11201120112011年国庆重庆近郊旅游接待情况年国庆重庆近郊旅游接待情况年国庆重庆近郊旅游接待情况年国庆重庆近郊旅游接待情况目前合川旅游业发展较为缓慢，项目所目前合川旅游业发展较为缓慢，项目所目前合川旅游业发展较为缓慢，项目所目前合川旅游业发展较为缓慢，项目所在位置缺乏休闲度假型风景旅游资源，在位置缺乏休闲度假型风景旅游资源，在位置缺乏休闲度假型风景旅游资源，在位置缺乏休闲度假型风景旅游资源，钓鱼城、净水寺、涞滩古镇等均属于人钓鱼城、净水寺、涞滩古镇等均属于人钓鱼城、净水寺、涞滩古镇等均属于人钓鱼城、净水寺、涞滩古镇等均属于人文历史景区资源。相对于旅游地产而言，文历史景区资源。相对于旅
79、游地产而言，文历史景区资源。相对于旅游地产而言，文历史景区资源。相对于旅游地产而言，缺乏有利的自然资源要素，因此做为旅缺乏有利的自然资源要素，因此做为旅缺乏有利的自然资源要素，因此做为旅缺乏有利的自然资源要素，因此做为旅游地产开发存在诸多不利因素。游地产开发存在诸多不利因素。游地产开发存在诸多不利因素。游地产开发存在诸多不利因素。三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况5 5 5 5、项目、项目、项目、项目旅游地产方向初判旅游地产方向初判旅游地产方向初判旅游地产方向初判合川诸多的人文历史景区不适宜打造纯粹的旅游地产项目合川诸多的人文历史景区不适宜打造纯粹的旅游地产项目合川诸多的人文历史
80、景区不适宜打造纯粹的旅游地产项目合川诸多的人文历史景区不适宜打造纯粹的旅游地产项目项目发展定位项目发展定位项目发展定位项目发展定位合川超大型220万平方米城市旅游地产项目资源价值：资源价值：资源价值：资源价值：江景半岛景观价值江景半岛景观价值江景半岛景观价值江景半岛景观价值钓鱼城人文历史价值钓鱼城人文历史价值钓鱼城人文历史价值钓鱼城人文历史价值打造集打造集打造集打造集20202020平方米宋代古街镇，大型露天游乐项目，学士山文化公园，水上游乐中平方米宋代古街镇，大型露天游乐项目，学士山文化公园，水上游乐中平方米宋代古街镇，大型露天游乐项目，学士山文化公园，水上游乐中平方米宋代古街镇，大型露天游
81、乐项目，学士山文化公园，水上游乐中心及游艇俱乐部，心及游艇俱乐部，心及游艇俱乐部，心及游艇俱乐部，10101010万平方米会展中心、演出中心及五星级酒店，影视基地为一万平方米会展中心、演出中心及五星级酒店，影视基地为一万平方米会展中心、演出中心及五星级酒店，影视基地为一万平方米会展中心、演出中心及五星级酒店，影视基地为一体的钓鱼城半岛人文历史城区体的钓鱼城半岛人文历史城区体的钓鱼城半岛人文历史城区体的钓鱼城半岛人文历史城区三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况6 6 6 6、项目、项目、项目、项目城市地产方向初判城市地产方向初判城市地产方向初判城市地产方向初判客群具有“五缘”特征：休
82、闲度假缘休闲度假缘、商务缘商务缘、财富缘（投资）、文化历史缘财富缘（投资）、文化历史缘、养老缘养老缘三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况6 6 6 6、项目、项目、项目、项目城市地产方向初判城市地产方向初判城市地产方向初判城市地产方向初判项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位参考类似项目目标客群特征，结合本项目属性，按照不同的置业动机和消费模式，将本项目目标客户群分为五大类。客户分类：客户分类：客户分类：客户分类：第一类：以休闲、度假（第二居所，分时度假）需求为主导的置业人士；第一类：以休闲、度假（第二居所，分时度假）需求为主导的置业人士；第一类：以休闲、度假（第二居所，
83、分时度假）需求为主导的置业人士；第一类：以休闲、度假（第二居所，分时度假）需求为主导的置业人士；第二类：以需求生活固定居所（第二类：以需求生活固定居所（第二类：以需求生活固定居所（第二类：以需求生活固定居所（11.511.511.511.5居所，周末度假）为主导的置业人士；居所，周末度假）为主导的置业人士；居所，周末度假）为主导的置业人士；居所，周末度假）为主导的置业人士；第三类：以企业商务需求为主导的置业团体；第三类：以企业商务需求为主导的置业团体；第三类：以企业商务需求为主导的置业团体；第三类：以企业商务需求为主导的置业团体；第四类：以投资需求为主导的置业人士或团体第四类：以投资需求为主导
84、的置业人士或团体第四类：以投资需求为主导的置业人士或团体第四类：以投资需求为主导的置业人士或团体 ；第五类：以养老需求为主导的置业人士；第五类：以养老需求为主导的置业人士；第五类：以养老需求为主导的置业人士；第五类：以养老需求为主导的置业人士；三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况6 6 6 6、项目、项目、项目、项目城市地产方向初判城市地产方向初判城市地产方向初判城市地产方向初判项目建筑产品定位项目建筑产品定位项目建筑产品定位项目建筑产品定位现代中式水岸滨江别墅现代中式水岸滨江别墅现代中式水岸滨江别墅现代中式水岸滨江别墅现代中式坡地山体别墅现代中式坡地山体别墅现代中式坡地山体别墅现
85、代中式坡地山体别墅集高层、小高层、洋房、别墅为一体的多物业发展模式集高层、小高层、洋房、别墅为一体的多物业发展模式集高层、小高层、洋房、别墅为一体的多物业发展模式集高层、小高层、洋房、别墅为一体的多物业发展模式三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况6 6 6 6、项目、项目、项目、项目城市地产方向初判城市地产方向初判城市地产方向初判城市地产方向初判定位：合川超大型定位：合川超大型220220万平方米城市旅游地产项目万平方米城市旅游地产项目不足：缺乏自然景区资源，需重金打造历史人文景区不足：缺乏自然景区资源，需重金打造历史人文景区产品：容积率产品：容积率0.730.73，别墅类为主的多
86、物业组合产品，别墅类为主的多物业组合产品不足：去化速度缓慢，价值空间受限不足：去化速度缓慢，价值空间受限客群：多元需求组合型客群组合客群：多元需求组合型客群组合不足：合川本区域不能支撑，需外拓重庆乃至全国不足：合川本区域不能支撑，需外拓重庆乃至全国目录目录一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算五、项目研判结语五、项目研判结语五、项目研判结语五、项目研判结语
87、四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算1 1 1 1、项目土地获取成本、项目土地获取成本、项目土地获取成本、项目土地获取成本土地成本：土地成本：土地成本：土地成本：150150150150万万万万/ / / /亩亩亩亩旅游区推广费：旅游区推广费：旅游区推广费：旅游区推广费：10101010亿亿亿亿/3/3/3/3年。年。年。年。3 3 3 3年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项目，力争成功申报世界文化遗产。目，力争成功申报
88、世界文化遗产。目，力争成功申报世界文化遗产。目，力争成功申报世界文化遗产。旅游区设施建设：旅游区设施建设：旅游区设施建设：旅游区设施建设：1 1 1 1宋代古街镇（约宋代古街镇（约宋代古街镇（约宋代古街镇（约20202020万平方米），万平方米），万平方米），万平方米），2 2 2 2大型露天游乐项目大型露天游乐项目大型露天游乐项目大型露天游乐项目, , , ,3 3 3 3学士山文化公园学士山文化公园学士山文化公园学士山文化公园, , , ,4 4 4 4水上游乐中心及游艇俱乐部水上游乐中心及游艇俱乐部水上游乐中心及游艇俱乐部水上游乐中心及游艇俱乐部, , , ,5 5 5 5）会展中心、演
89、出中心）会展中心、演出中心）会展中心、演出中心）会展中心、演出中心及五星级酒店（约及五星级酒店（约及五星级酒店（约及五星级酒店（约10101010万平方米）万平方米）万平方米）万平方米）, , , ,（6 6 6 6）影视基地。）影视基地。）影视基地。）影视基地。配套设施建设：需要配建配套设施，诸如学校、医院、道路和公园。配套设施建设：需要配建配套设施，诸如学校、医院、道路和公园。配套设施建设：需要配建配套设施，诸如学校、医院、道路和公园。配套设施建设：需要配建配套设施，诸如学校、医院、道路和公园。 四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算2 2 2 2、项目开发预测、项目开发预测、项
90、目开发预测、项目开发预测假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为整体销售均价设定为整体销售均价设定为整体销售均价设定为11000110001100011000元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米则销售总额为：则销售总额为：则销售总额为：则销售总额为：242242242242亿亿亿亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元/平方米，土地成本为150万元/亩；则项目总成本预估为：则项目总成本预估为：则项目总成本预估为：则项目总成本预估为：188.5188.518
91、8.5188.5亿亿亿亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：则建设总税费预估为：则建设总税费预估为：则建设总税费预估为：29.0429.0429.0429.04亿元亿元亿元亿元则根据总利润=总销售金额-项目总成本-项目总税费；本案利润为本案利润为本案利润为本案利润为24.4624.4624.4624.46亿（未扣除所得税支出）亿（未扣除所得税支出）亿（未扣除所得税支出）亿（未扣除所得税支出） ；总
92、投资回报率约为；总投资回报率约为；总投资回报率约为；总投资回报率约为13%13%13%13%。假定项目可建设用地面积假定项目可建设用地面积假定项目可建设用地面积假定项目可建设用地面积4500450045004500亩亩亩亩; ; ; ;总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积220220220220万平方米万平方米万平方米万平方米; ; ; ;容积率容积率容积率容积率0.73;0.73;0.73;0.73;土地成本土地成本土地成本土地成本150150150150万万万万/ / / /亩。亩。亩。亩。销售均价设定为销售均价设定为销售均价设定为销售均价设定为11000110001100011000
93、元元元元/ / / /平方米；平方米；平方米；平方米；则利润为则利润为则利润为则利润为24.4624.4624.4624.46亿，投资回报率为亿，投资回报率为亿，投资回报率为亿，投资回报率为13%13%13%13%四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算2 2 2 2、项目开发预测、项目开发预测、项目开发预测、项目开发预测假定项目可建设用地面积假定项目可建设用地面积假定项目可建设用地面积假定项目可建设用地面积4500450045004500亩；总建筑面积亩；总建筑面积亩；总建筑面积亩；总建筑面积220220220220万平方米；容积率万平方米；容积率万平方米；容积率万平方米；容积率0.
94、730.730.730.73；销售均价设定为；销售均价设定为；销售均价设定为；销售均价设定为11000110001100011000元元元元/ / / /平方米；按合理的总投资回报率平方米；按合理的总投资回报率平方米；按合理的总投资回报率平方米；按合理的总投资回报率30%30%30%30%计算，计算，计算，计算，项目土地成本应控制在项目土地成本应控制在项目土地成本应控制在项目土地成本应控制在95959595万万万万/ / / /亩内亩内亩内亩内假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为219万平方米；假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率
95、为30%30%30%30%，则本案总利润约，则本案总利润约，则本案总利润约，则本案总利润约49.149.149.149.1亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出） ；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%项目土地成本预估为：约项目土地成本预估为：约项目土地成本预估为：约项目土地成本预估为：约42.842.842.842.8亿亿亿亿本案可承受的最高楼面地价预估为：约本案可承受的最高楼面地价预估为：约本案可承受的最高楼面地价预估为：约本案可承受的最高楼面地价预估为：约1955195519551955元元元元/ / /
96、/（约（约（约（约95959595万万万万/ / / /亩）亩）亩）亩）当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为42.8亿元，楼面地价约为1955元/；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为整体销售均价设定为整体销售均价设定为整体销售均价设定为11000110001100011000元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米则销售总额为：则销售总额为：则销售总额为：则销售总额为：242242242242亿亿亿亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元
97、/平方米；则项目建设成本预估为：则项目建设成本预估为：则项目建设成本预估为：则项目建设成本预估为：121121121121亿亿亿亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：则建设总税费预估为：则建设总税费预估为：则建设总税费预估为：29.0429.0429.0429.04亿元亿元亿元亿元四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算2 2 2 2、项目开发预测、项目开发预测、项目开发预测、项目开发预测
98、假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为219万平方米；假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为30%30%30%30%，则本案总利润约，则本案总利润约，则本案总利润约，则本案总利润约56.656.656.656.6亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出） ；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%本案需实现的总销售金额预估为：约本案需实现的总销售金额预估为：约本案需实现的总销售金额预估为：约本案需实现的总销售金额预估为：约277.9277.9277.9277
99、.9亿亿亿亿本案需实现的销售均价约本案需实现的销售均价约本案需实现的销售均价约本案需实现的销售均价约12630126301263012630元元元元/ / / /当项目总投资回报率为30%时，估算出本案总销售金额约为277.9亿元，销售均价约为12630元/；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元/平方米，土地成本为150万元/亩；则项目总成本预估为：则项目总成本预估为：则项目总成本预估为：则项目总成本预估为：188.5188.5188.5188.5亿亿亿亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按
100、销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：则建设总税费预估为：则建设总税费预估为：则建设总税费预估为：29.0429.0429.0429.04亿元亿元亿元亿元假定项目可建设用地面积假定项目可建设用地面积假定项目可建设用地面积假定项目可建设用地面积4500450045004500亩；总建筑面积亩；总建筑面积亩；总建筑面积亩；总建筑面积220220220220万平方米；容积率万平方米；容积率万平方米；容积率万平方米；容积率0.730.730.730.73；土地成本；土地成本；土地成本；土地成
101、本150150150150万万万万/ / / /亩；按合理的总投资回报率亩；按合理的总投资回报率亩；按合理的总投资回报率亩；按合理的总投资回报率30%30%30%30%计算，计算，计算，计算，则需实现销售均价在则需实现销售均价在则需实现销售均价在则需实现销售均价在12630126301263012630元元元元/ / / /以上以上以上以上四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算2 2 2 2、项目开发预测、项目开发预测、项目开发预测、项目开发预测假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为整体销售均价设定为整体销售均
102、价设定为整体销售均价设定为8000800080008000元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米则销售总额为：则销售总额为：则销售总额为：则销售总额为：240240240240亿亿亿亿假定按容积率1计算，4670亩则总建筑面积为300万平方米；建设成本设定为4500元/平方米则建设总成本预估为：约则建设总成本预估为：约则建设总成本预估为：约则建设总成本预估为：约135135135135亿亿亿亿假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不
103、计所得税支出；则建设总税费预估为：约则建设总税费预估为：约则建设总税费预估为：约则建设总税费预估为：约29.329.329.329.3亿元亿元亿元亿元假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为30%30%30%30%，则本案总利润约，则本案总利润约，则本案总利润约，则本案总利润约48.648.648.648.6亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出） ；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%项目土地成本预估为：
104、约项目土地成本预估为：约项目土地成本预估为：约项目土地成本预估为：约27272727亿元亿元亿元亿元楼面地价预估为：约楼面地价预估为：约楼面地价预估为：约楼面地价预估为：约904904904904元元元元/ / / /（约（约（约（约60606060万万万万/ / / /亩）亩）亩）亩）当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为27亿元，楼面地价约为904元/；假定按容积率假定按容积率假定按容积率假定按容积率1 1 1 1计算计算计算计算四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算2 2 2 2、项目开发预测、项目开发预测、项目开发预测、项目开发预测假定按容积率2计算，4500亩
105、则总建筑面积为600万平方米；假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为假设项目总投资回报率为30%30%30%30%，则本案总利润约，则本案总利润约，则本案总利润约，则本案总利润约79.379.379.379.3亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出） ；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%项目土地成本预估为：约项目土地成本预估为：约项目土地成本预估为：约项目土地成本预估为：约84.384.384.384.3亿元亿元亿元亿元楼面地价预估为：约楼面地价预估为：约楼面地价预估为：约楼面地价预
106、估为：约1355135513551355元元元元/ / / / （约（约（约（约187187187187万万万万/ / / /亩）亩）亩）亩）当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为84.3亿元，楼面地价约为1355元/；假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为整体销售均价设定为整体销售均价设定为整体销售均价设定为6500650065006500元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米则销售总额为：则销售总额为：则销售总额为：则销售总额为：390390390390亿亿亿亿假定按容积率2计算，4500亩则总
107、建筑面积为600万平方米；建设成本设定为3000元/平方米则建设总成本预估为：则建设总成本预估为：则建设总成本预估为：则建设总成本预估为：180180180180亿亿亿亿假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：约则建设总税费预估为：约则建设总税费预估为：约则建设总税费预估为：约46.446.446.446.4亿元亿元亿元亿元假定按容积率假定按容积率假定按容积率假定按容积率2 2 2 2计算计算计算计算假定按
108、容积率假定按容积率假定按容积率假定按容积率0.730.730.730.73计算，计算，计算，计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；项目土地成本为150万/亩；整体销售均价设定为11000元/平方米;则项目总投资回报率=（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本此时项目总投资回报率约为此时项目总投资回报率约为此时项目总投资回报率约为此时项目总投资回报率约为13%13%13%13%，利润为，利润为，利润为，利润为24.4624.4624.4624.46亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出） 。假定按容积率假定按容积率假定按容
109、积率假定按容积率1 1 1 1计算，计算，计算，计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；项目土地成本为150万/亩；整体销售均价设定为8000元/平方米;则项目总投资回报率=（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本此时项目总投资回报率约为此时项目总投资回报率约为此时项目总投资回报率约为此时项目总投资回报率约为4.1%4.1%4.1%4.1%，利润约为，利润约为，利润约为，利润约为8.38.38.38.3亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出） 。假定按容积率假定按容积率假定按容积率假定按容积率2 2 2 2计算，计算，计算
110、，计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；项目土地成本为150万/亩；整体销售均价设定为6500元/平方米;则项目总投资回报率=（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本此时项目总投资回报率约为此时项目总投资回报率约为此时项目总投资回报率约为此时项目总投资回报率约为38.8%38.8%38.8%38.8%，利润约为，利润约为，利润约为，利润约为96.296.296.296.2亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出） 。四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算2 2 2 2、项目开发预测、项目开发预测、项目开发预测、项
111、目开发预测假定按土地成交价格假定按土地成交价格假定按土地成交价格假定按土地成交价格150150150150万元万元万元万元/ / / /亩计算亩计算亩计算亩计算四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算3 3 3 3、项目去化量预测及去化周期预测、项目去化量预测及去化周期预测、项目去化量预测及去化周期预测、项目去化量预测及去化周期预测以合川城区单盘月度成交平均去化量以合川城区单盘月度成交平均去化量以合川城区单盘月度成交平均去化量以合川城区单盘月度成交平均去化量8021802180218021，年去化速度为，年去化速度为，年去化速度为，年去化速度为9.69.69.69.6万平方米计算万平方
112、米计算万平方米计算万平方米计算按项目按照容积率按项目按照容积率按项目按照容积率按项目按照容积率1 1 1 1：项目可售总建筑：项目可售总建筑：项目可售总建筑：项目可售总建筑300300300300万平方米，去化周期约为万平方米，去化周期约为万平方米，去化周期约为万平方米，去化周期约为31313131年年年年2 2 2 2个月；个月；个月；个月；按项目按照容积率按项目按照容积率按项目按照容积率按项目按照容积率2 2 2 2：项目可售总建筑：项目可售总建筑：项目可售总建筑：项目可售总建筑600600600600万平方米，去化周期约为万平方米，去化周期约为万平方米，去化周期约为万平方米，去化周期约为
113、62626262年年年年4 4 4 4个月。个月。个月。个月。以合川城区单盘月度成交平均去化量以合川城区单盘月度成交平均去化量以合川城区单盘月度成交平均去化量以合川城区单盘月度成交平均去化量14500145001450014500计算，年去化速度为计算，年去化速度为计算，年去化速度为计算，年去化速度为17.417.417.417.4万平方米计算万平方米计算万平方米计算万平方米计算按项目按照容积率按项目按照容积率按项目按照容积率按项目按照容积率1 1 1 1：项目可售总建筑：项目可售总建筑：项目可售总建筑：项目可售总建筑300300300300万平方米，去化周期约为万平方米，去化周期约为万平方米
114、，去化周期约为万平方米，去化周期约为17171717年年年年3 3 3 3个月；个月；个月；个月；按项目按照容积率按项目按照容积率按项目按照容积率按项目按照容积率2 2 2 2：项目可售总建筑：项目可售总建筑：项目可售总建筑：项目可售总建筑600600600600万平方米，去化周期约为万平方米，去化周期约为万平方米，去化周期约为万平方米，去化周期约为34343434年年年年6 6 6 6个月。个月。个月。个月。别墅成交去化速度远低于洋房别墅成交去化速度远低于洋房别墅成交去化速度远低于洋房别墅成交去化速度远低于洋房 小高层小高层小高层小高层 高层类产品去化速度。高层类产品去化速度。高层类产品去化
115、速度。高层类产品去化速度。土地成本：土地成本：土地成本：土地成本：150150150150万万万万/ / / /亩亩亩亩旅游区推广费：旅游区推广费：旅游区推广费：旅游区推广费：10101010亿亿亿亿/ / / /3 3 3 3年（年（年（年（3 3 3 3年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项目，力争成功申报世界文化遗产。）项目，力争成功申报世界文化遗产。）项目，力争成功申报世界文化遗产。）项目，力争成功申报世界文化遗产。）四、项目测算四
116、、项目测算四、项目测算四、项目测算4 4 4 4、项目、项目、项目、项目旅游推广费投入回收测算旅游推广费投入回收测算旅游推广费投入回收测算旅游推广费投入回收测算仅计算旅游区推广费仅计算旅游区推广费仅计算旅游区推广费仅计算旅游区推广费3 3 3 3年年年年10101010亿元投入，按项目假定按容积率亿元投入，按项目假定按容积率亿元投入，按项目假定按容积率亿元投入，按项目假定按容积率2 2 2 2计算，计算，计算，计算，4500450045004500亩则总建筑面亩则总建筑面亩则总建筑面亩则总建筑面积为积为积为积为600600600600万平方米；总投资回报率约为万平方米；总投资回报率约为万平方米
117、；总投资回报率约为万平方米；总投资回报率约为38.8%38.8%38.8%38.8%，利润约为，利润约为，利润约为，利润约为96.296.296.296.2亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出）亿元（未扣除所得税支出） ；则需要总销售金额约则需要总销售金额约则需要总销售金额约则需要总销售金额约26262626亿，按亿，按亿，按亿，按6500650065006500元元元元/ / / /计算，需实现销售面积约计算，需实现销售面积约计算，需实现销售面积约计算，需实现销售面积约40404040万万万万；按目前合川城区年销售速度按目前合川城区年销售速度按目前合川城区年
118、销售速度按目前合川城区年销售速度17171717万万万万/ / / /年，则需年，则需年，则需年，则需2.32.32.32.3年。如按合川城区年销售速度年。如按合川城区年销售速度年。如按合川城区年销售速度年。如按合川城区年销售速度9.79.79.79.7万万万万/ / / /年，则需年，则需年，则需年，则需4.14.14.14.1年。年。年。年。假定项目前期旅游区推广费投入假定项目前期旅游区推广费投入假定项目前期旅游区推广费投入假定项目前期旅游区推广费投入10101010亿亿亿亿/3/3/3/3年，则本项目需实现销售年，则本项目需实现销售年，则本项目需实现销售年，则本项目需实现销售262626
119、26亿元，按容积率亿元，按容积率亿元，按容积率亿元，按容积率2 2 2 2计算，计算，计算，计算，销售价格销售价格销售价格销售价格6500650065006500元元元元/ / / /，需销售面积约，需销售面积约，需销售面积约，需销售面积约40404040万万万万。四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算5 5 5 5、项目可行性风险预测、项目可行性风险预测、项目可行性风险预测、项目可行性风险预测1.1.1.1.项目体量超大，开发销售周期太长；项目体量超大，开发销售周期太长；项目体量超大，开发销售周期太长；项目体量超大，开发销售周期太长；2.2.2.2.项目前期投入较大，资金回收压力较
120、大；项目前期投入较大，资金回收压力较大；项目前期投入较大，资金回收压力较大；项目前期投入较大，资金回收压力较大；3.3.3.3.项目缺乏旅游景区资源，钓鱼城等为人文历史旅游景区，项目缺乏旅游景区资源，钓鱼城等为人文历史旅游景区，项目缺乏旅游景区资源，钓鱼城等为人文历史旅游景区，项目缺乏旅游景区资源，钓鱼城等为人文历史旅游景区，对于旅游地产项目开发缺乏支撑；对于旅游地产项目开发缺乏支撑；对于旅游地产项目开发缺乏支撑；对于旅游地产项目开发缺乏支撑；目录目录一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况二、合川城区
121、房地产市场概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况三、项目概况四、项目测算四、项目测算四、项目测算四、项目测算五、项目研判结语五、项目研判结语五、项目研判结语五、项目研判结语六、项目研判结语六、项目研判结语六、项目研判结语六、项目研判结语1.1.1.1.项目整体规模庞大，开发周期过长，可考虑一二级市场联动；项目整体规模庞大，开发周期过长，可考虑一二级市场联动；项目整体规模庞大，开发周期过长，可考虑一二级市场联动；项目整体规模庞大，开发周期过长，可考虑一二级市场联动；2.2.2.2.项目土地价格适中，需尽可能争取容积率，减少土地楼面地价，维持合理利润；项目土地价格适中，
122、需尽可能争取容积率，减少土地楼面地价，维持合理利润；项目土地价格适中，需尽可能争取容积率，减少土地楼面地价，维持合理利润；项目土地价格适中，需尽可能争取容积率，减少土地楼面地价，维持合理利润；3.3.3.3.土地获取附加条件过多，土地获取附加条件过多，土地获取附加条件过多，土地获取附加条件过多，3 3 3 3年年年年10101010亿推广费用对资金要求过大，需尽可能抛弃这类亿推广费用对资金要求过大，需尽可能抛弃这类亿推广费用对资金要求过大，需尽可能抛弃这类亿推广费用对资金要求过大，需尽可能抛弃这类包袱；包袱；包袱；包袱；4.4.4.4.项目旅游度假地产资源不足，人文历史资源仅能塑造城市地产形象
123、，可考虑放项目旅游度假地产资源不足，人文历史资源仅能塑造城市地产形象，可考虑放项目旅游度假地产资源不足，人文历史资源仅能塑造城市地产形象，可考虑放项目旅游度假地产资源不足，人文历史资源仅能塑造城市地产形象，可考虑放弃旅游地产开发方向；弃旅游地产开发方向；弃旅游地产开发方向；弃旅游地产开发方向；5.5.5.5.9777977797779777亩土地的拆迁安置条件不明确，建议由政府出面拆迁。亩土地的拆迁安置条件不明确，建议由政府出面拆迁。亩土地的拆迁安置条件不明确，建议由政府出面拆迁。亩土地的拆迁安置条件不明确，建议由政府出面拆迁。6.6.6.6.其他诸多不明确事宜，需确定为妥。其他诸多不明确事宜
124、，需确定为妥。其他诸多不明确事宜，需确定为妥。其他诸多不明确事宜，需确定为妥。在综合各因素条件的考虑前提下，本项目存在一定的风险性，在综合各因素条件的考虑前提下，本项目存在一定的风险性，在综合各因素条件的考虑前提下，本项目存在一定的风险性，在综合各因素条件的考虑前提下，本项目存在一定的风险性，在致力于解决前期资金投入问题，开发规模过大问题及容积在致力于解决前期资金投入问题，开发规模过大问题及容积在致力于解决前期资金投入问题，开发规模过大问题及容积在致力于解决前期资金投入问题，开发规模过大问题及容积率等指标问题的前提下，初步判断其开发可行性还是较大，率等指标问题的前提下，初步判断其开发可行性还是较大，率等指标问题的前提下，初步判断其开发可行性还是较大，率等指标问题的前提下，初步判断其开发可行性还是较大，获利能力较强。获利能力较强。获利能力较强。获利能力较强。谢谢！谢谢！
