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3、范围及总体特征. - 5 -1.1.1 区域界定原则 . - 5 -1.1.2 研究区域界定 . - 6 -1.1.3 区域市场总体特征分析 . - 6 -1.2 区域商业市场供应分析. - 7 -1.2.1 区域商业供应概况 . - 7 -1.2.2 区域市场供应总量分析 . - 10 -1.2.3 区域商业市场业态分析 . - 11 -1.2.4 区域市场商业租金分析 . - 5 -1.3 区域商业市场客群分析. - 18 -1.3.1 投资客群分析 . - 18 -1.3.2 经营客群分析 . - 19 -1.3.3 消费者分析 . - 20 -1.4 区域商业市场发展趋势分析. - 2
4、1 -1.4.1 区域规划发展走势 . - 21 -1.4.2 区域商业发展走势 . - 22 -1.4.3 区域人口发展走势 . - 22 -2 项目定位 . - 23 -2.1 项目定位考量因素. - 23 -2.2 项目SWOT分析. - 25 -2.2.1SWOT矩阵. - 25 -2.2.2 优势分析 . - 26 -2.2.3 劣势分析 . - 27 -2.2.4 机会分析 . - 27 -2.2.5 威胁分析 . - 27 -2.3 项目发展战略定位. - 28 -1-河南中原房地产顾问有限公司HENANGCENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD金源世
5、纪广场总体规划报告书2.4 项目市场定位. - 28 -2.5 项目功能定位. - 30 -2.6 项目档次定位. - 31 -2.7 项目主题概念定位. - 31 -2.8 项目经营方式定位. - 32 -3 项目租售价格定位 . - 33 -3.1 项目租赁价格定位. - 33 -3.1.1 租金定位方法阐述 . - 33 -3.1.2 本项目租金定位需要考虑的因素 . - 34 -3.1.3 区域主要商业项目平均值范围确定 . - 34 -3.1.4 本项目商业物业租金水平确定 . - 35 -3.1.5 项目租金收入预测 . - 35 -3.2 项目销售价格定位. - 36 -3.2.
6、1 销售模式定位 . - 36 -3.2.2 价格体系及销售预测 . - 36 -4 商业目标客户定位 . - 37 -4.1 经营目标客户群体定位 . - 37 -4.1.1 定位依据 . - 37 -4.1.2 经营目标客户群体定位 . - 38 -4.1.2.1 经营商户规模定位 . - 38 -4.1.2.2 经营商户档次定位 . - 39 -4.2 消费目标群体定位. - 39 -4.2.1 定位依据 . - 39 -4.2.2 目标消费群体定位 . - 41 -4.2.2.1 核心消费群体定位 . - 41 -4.2.2.2 辅助消费群体定位 . - 41 -4.2.2.3 外围辐
7、射消费群体定位 . - 41 -4.3 投资目标客户群体定位. - 42 -5 项目总体规划方案 . - 42 -5.1 项目总体规划依据. - 42 -2-河南中原房地产顾问有限公司HENANGCENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD金源世纪广场总体规划报告书5.2 项目商业体量定位及规划布局. - 43 -5.2.1：方案一单体商业+商业街. - 43 -5.2.2：方案二单体商业+商业街+地下主力超市. - 45 -5.3 项目商业规划概念设计. - 47 -5.3.1 空间布局建议 . - 48 -5.3.2 商业项目平面设计建议 . - 49 -5.3.3
8、 公共空间设计建议 . - 50 -第二部分高层公寓部分1 本案自身情况介绍及SWOT分析 . - 51 -1.1 本案自身情况介绍：. - 51 -1.2 本案SWOT矩阵分析. - 52 -1.2.1 S（strength）优势分析. - 53 -1.2.2 W（weakness）劣势分析. - 54 -1.2.3 O（opportunity）机会分析. - 55 -1.2.4 T（threat）威胁分析. - 56 -1.3 SWOT矩阵分析总结 . - 56 -1.3.1 发挥优势 . - 56 -1.3.2 回避劣势 . - 56 -1.3.3 挖掘机会 . - 57 -1.3.4
9、规避威胁 . - 57 -2 本案市场定位及依据 . - 58 -2.1 本案的市场定位. - 58 -2.2 市场定位依据. - 58 -2.2.1 地块的用地性质影响 . - 58 -2.2.2 区域市场的补缺者 . - 59 -2.2.3 郑州投资型物业的购买潜力 . - 60 -3 同类型物业市场案例分析 . - 61 -3-河南中原房地产顾问有限公司HENANGCENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD金源世纪广场总体规划报告书3.1 瑞贝卡国际酒店公寓. - 61 -3.2 大河自助公寓（经营型酒店公寓）. - 62 -3.3 LOFT首席 . - 62
10、-3.4 西现代城. - 63 -3.5 E立方 . - 64 -3.6 二马路 64 号. - 64 -3.7 建业置地广场. - 65 -4 目标客户分析及本案客户定位 . - 66 -4.1 郑州投资客户来源区域划分及分析. - 66 -4.2 投资客户特征分析. - 67 -4.3 本案客户定位. - 69 -4.3.1 目标客户定位 . - 69 -4.3.2 目标客户心态分析 . - 70 -5 本案产品定位 . - 71 -5.1 本案高层部分物业形态定位 . - 71 -5.2 功能和形象定位. - 71 -5.3 物业体量配比. - 71 -6 本案产品规划设计建议 . -
11、73 -6.1 本案总体规划建议. - 73 -6.1.1 总体布局 . - 73 -6.1.2 景观设计 . - 73 -6.1.3 道路规划 . - 73 -6.2 本案建筑单体设计建议. - 75 -6.2.1 建筑形态 . - 75 -6.2.2 建筑风格 . - 76 -6.3 本案套型面积配比和设计建议. - 77 -6.3.1 套型面积及配比 . - 77 -6.3.2 户型设计建议 . - 77 -6.4 本案配套设施建议. - 79 -4-河南中原房地产顾问有限公司HENANGCENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD金源世纪广场总体规划报告书1.区
12、域商业市场分析区域商业市场分析1.1 研究区域范围及总体特征1.1.1 区域界定原则考虑本项目各项自身特点和所在区域内商业市场的具体情况，在界定项目周边市场的调研范围，应严格遵循以下基本原则：商业发展规律原则商业隶属于第三产业，商业物业是服务于局部范围内的人群消费。因此商业项目对周边区域具有非常强的辐射能力。通常来讲，对于一般商业物业服务范围，总体量达到 20000 的商业项目，其辐射范围在 2-3 公里以内，服务对象也能包含此区域内常住人口和流动人口。体量超过 20000 以上的大型商业物业，辐射半径更能达到 3-3.5 公里。因此，在具体界定本次区域商业市场调研范围时，应该灵活把握这一规律
13、，合理运用资源，有效的达到市场调研的目的。综合大盘原则本项目整体规划体量为 42 万平米，建设项目涵盖住宅、商业、高层公寓等多种形态。从建筑体量和物业构成两个方面看，本项目属于大型综合物业。目前本区域内达到此规模的综合物业相对稀缺，从全盘考虑，项目的后期入市对整个区域市场会产生强势的冲击。因此在项目前期调研阶段，这种综合大盘的意识就必须融合到每项工作环节中，以达到对整个操作过程的合理把握。旧城改造项目原则郑州区域发展水平差别明显，东西两地整体城市建设水平相差甚远。本项目所处的中原区由于历史原因，经济发展水平相对滞后，区域整体形象有待提高。从本项目所处地段来看，周边多为落后的待改造的老厂区和都市
14、村庄等。作为中原区政府立项的旧城改造项目，其规划目的在于通过项目的建成迅速提升区域整体环境。从整个中原区的城市发展进程和相关产业崛起的宏观角度来看，本项目的顺利实施，将对改善区域周边环境，促进区域经济发展个方面起到积极的作用。因此本次市场调研过程中，要准确认识到项目的城市改造机能对未来整个区域所带来的影响，保证后期工作目标的顺利实施。提升西郊形象原则区域成熟的商业氛围需要相应的经济、人口、交通等各方面的长期培育。西郊由于整体形象方面的问题，已经对经济发展、市政等方面产生了一定的负面影响。-5-河南中原房地产顾问有限公司HENANGCENTALINE PROPERTY CONSULTANTS L
15、TD金源世纪广场总体规划报告书核心产业的缺乏，城市建设的滞后，让西郊处于一个非常尴尬的地位。从这个角度来讲，在区域核心地段，构造地标性建筑，建设功能超前的大型综合项目将大幅度的提升整个区域的形象，确立核心商业地位。1.1.2 研究区域界定在深入分析本项目的基本情况和未来各项不确定影响因素的基础上，结合以上几项原则。本次市场调研范围界定为：以金源世纪广场为中心，大约 2km 半径范围，西至西环路，东至工人路，南至中原路、北至陇海铁路，范围大约 7 平方公里。主要交通干线包括建设西路、中原路、棉纺西路、秦岭路、伏牛路、桐柏路、华山路、文化宫路、工人路等。1.1.3 区域市场总体特征分析通过对整个区
16、域的商业市场进行深入调研，结合区域内各方面具体情况进行通盘分析发现，区域整体商业市场呈现以下特征：社区商业为龙头，大型商业设施开始慢慢抬头整个区域内社区较多，区域的商业主要是社区临街店铺，业态以餐饮、便民服务为主，目的是满足周边居民的日常消费。但是随着西区建设的进行，大型商业设施在碧沙岗以外的区域已经开始慢慢浮出水面，例如桐柏路的家世界、建设西路的美嘉美，整个西区的商业物业正在进行着升级改造，大型商业物业是未来商业发展的主流，因此本项目顺应发展潮流，未来前景光明。商业布局以点为主，未形成由点带面效应从整个区域来看，目前主要以工人路、友爱路、建设西路、前进路、中原路几个点在体量和商业氛围上具备一
17、定的商业效应。但由于功能定位、辐射面积、商业氛围等方面的原因，这几个商业点缺乏有效的商业联动。因此没有由点带面产生聚敛效应，从而带动整个区域的商业发展。本项目的建成，将加速秦岭商圈的形成，弥补碧沙商圈对西部的影响不足，与碧沙商圈遥相呼应，形成有效的商业联动，扩大西区商业整体影响力，达到点与面的有机结合。整体商业档次偏低，物业结构处于调整上升之中从整个区域的商业供应档次来看，本区域仍处在一个相对较低的水平。除桐柏路、中原路有少量高档物业外，其他地区主要以低档沿街店面为主，经营水平参差-6-河南中原房地产顾问有限公司HENANGCENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD金
18、源世纪广场总体规划报告书不齐，经营产品也多属中低档产品，整体档次有待提高。此外建设西路部分商业物业档次与所处地区形象极不协调，加上本身老城区在发展中遗留的各项问题和交通系统的不完善已经严重延缓了建设西路商业的发展。但是，从目前整个研究区域的商业物业构成分析，本区域内商业物业处在一个新老交替的时期，高档商业物业所占整体比例正在逐步增加，一些落后的商业物业形势正在逐步消失，为本项目今后的发展创造了一个良好的市场空间。综上所述，目前项目所在区域的商业环境虽然仍以传统商业为主流，但是商业综合品质正在逐步改善。近年来随着西郊改造，区域商业从业态形式、物业结构、商业布局等各方面正在潜移默化中进行着新旧更迭
19、的转换。加上政府的大力扶持、国企工厂的搬离提供大量土地等众多利好因素，让本区域成为广大投资者关注的热土。未来的将有更多的高素质人群来此区域居住，密集的人口、超强的消费力为本项目今后的良好运营提供有力的保证。1.2 区域商业市场供应分析1.2.1 区域商业供应概况在分析区域市场供应量时，我司通过对区域市场的整体研究，对区域内商业较为集中的街道进行归纳。针对本项目自身情况，结合区域商业市场状况，将区域商业按街道和商业集中区段进行统计，分析出区域商业总体供应情况和各种商业业态的供应比例，为后期的项目定位提供科学有效的数据支持。按照以上研究思路，在本项目商业区域市场研究中，我司选定的重点研究街道有：建设西路、中原路、棉纺西路、秦岭路、伏牛路、桐柏路、华山路、文化宫路、工人路。表格 1：调研区域主要商业列表街道工人路业态餐饮便民服务百货服装物业结构砖混结构、住宅底商、临街店铺砖混结构、住宅底商、临街店铺砖混结构、住宅底商、临街店铺砖混结构、住宅底商、临街店铺档次低档低档低档低档供应量（）1706471333215-7-
