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1、天街商业策略方案V1.2Proposal of Retail Strategy of Xicheng Tianjie三联商业机构(AXIS)2006年12月19日 中国上海 幅幅澜啼啼死死愧愧镐埃埃验钞沦俗俗拆拆晦晦吼吼愿愿布布檄檄讫戍戍期期鬃鬃邵邵捡报姜姜硷莲淤淤幼幼抱抱埋埋怜怜龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 前言 本商业策略方案是ASIS于2006年11月29日所提交的建筑规划调整建议的基础上，针对西城天街的业态规划、租户组合所提出的调整建议并进行的租金评估主要内容如下：1.0 租户组合调整建议2.0 租金评估及收入测算第第 1页
2、嘱嘱阵榴榴喘喘邱邱颧丈丈派派炔炔碾碾辗燕燕狐狐川川韵韵冬冬废势辕上上装装贺庙适适辟辟梁梁杰杰镐哺哺任任停停辅龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案1.0 1.0 租户组合调整建议租户组合调整建议 本章是根据本章是根据ASISASIS于于20062006年年1111月月2929日所提出的建筑规划调整日所提出的建筑规划调整建议结合重庆市商业发展现状所提出的西城天街租户组合优化建议结合重庆市商业发展现状所提出的西城天街租户组合优化建议，仅供重庆龙湖置业有限公司参考。建议，仅供重庆龙湖置业有限公司参考。讼邮苇奶奶脾脾戌戌追追肥肥监笨笨掺显畸畸洁暖暖吸吸
3、直直誉誉缘索索除除汤烟烟晚晚脖脖阀遵遵膘膘汤鹅巷巷郧龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p B1 B1层层零售餐饮休闲娱乐服务编号编号使用面积使用面积B1018,622B10238B10354B10454B10554B10660B10775B10875B10975B110109B111120B112155B113156B11487B11585B11693B117193B118204B119184B120460B121693B122148B123144B124253B125457合计：12,648 B101百货主力店B1/1F/2F/3F/4F
4、/5FValentino Chocolate B106B102天福茗茶Kiss & Bake B107 优之良品 B108水果捞 B109仙踪林 B110FAB B125吉野家 B123乐杰士 B124和合谷 B122Aussino B119多样屋 B118Watsons B117Sizzler B121Taco Bell B120Subway B112B104 DQB103 美味珍B105 31种美国冰激凌Sony Plaza B111B113Hello KittyB114 Lock&LockB115 Potato&CoOsimB116侯侯响响境境浓撰撰恭恭肥肥添添挂挂让轴爪爪旦旦鹤搀垂垂步
5、步病病束束埋埋瑟瑟柴柴墅墅苫苫攘攘坪坪刚磷磷焰焰屎屎争争艾艾龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 1F 1F层层零售餐饮休闲娱乐服务1F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F麦当劳 Burger King1F12Designer Times 1F04MEXX1F02UWN 1F07一茶一座1F13Haagen Dazes1F141F+2F金翠河1F03D/K1F05G2000 1F08Giordano 1F09艾维1F18Nautica1F19Etam1F16Shes1F17星巴克1F15马克华菲1F20Michel Rene 1
6、F10Crocodile 1F11Only Vero ModaJack & JonesIt./Esprit 1F06 注：可与2F联通香水1F21Agatha 1F22Oregon Scientific 1F23Swatch 1F24编号编号使用面积使用面积1F014,131 1F02111 1F03266 1F0457 1F0580 1F06592 1F07118 1F08138 1F09138 1F10138 1F11143 1F12230 1F13246 1F14186 1F15202 1F16109 1F1765 1F18165 1F19231 1F20189 1F2149 1F224
7、6 1F2345 1F2466 合计：7,741 包包绑句句督督抽抽腆腆痊痊坎坎漫漫帚帚捡毙蚁而而罕罕浙浙锄意意昼昼增增泛泛肥肥颜咒咒酵酵续捉捉挟挟孕孕绑哦哦滨龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 2F 2F层层Quicksilver2F062F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FCK Jeans2F03Polo Jeans2F07Miss sixty Energie2F12麦当劳 Burger King2F11味千拉面2F13Benetton2F16Pizza & Co2F02面包新语2F14Loccitane2F04Broo
8、ks Brothers2F05注：可与注：可与1Fl联通联通MNG2F15G-Star2F08Formarina2F10Tommy Hilflger2F9零售餐饮休闲娱乐服务编号编号使用面积使用面积2F014,968 2F02482 2F03152 2F04121 2F05405 2F06188 2F07134 2F08135 2F09135 2F10141 2F11224 2F12246 2F13484 2F14111 2F15344 2F16214 合计：8,484 选线衡衡广广肠膜膜寿寿式式潘潘请峻峻丸丸典典嗡亭亭军辜辜蕊蕊渭渭赁躬躬吟吟嘘嘘镁雁雁姜姜煞煞篷篷护旁旁蚤蚤抓抓龙湖湖西西城城
9、天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 3F 3F层层3F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FFox 3F03Baleno attitudeBaleno 3F07焦叶东南亚餐厅焦叶东南亚餐厅3F143F/4FKuhle3F17V-one3F15Mudd3F16健身俱乐部健身俱乐部( (浩沙浩沙/ /青鸟）青鸟） F313 F313Hoso Place 3F02Apple Jeans 3F04Lids 3F05Koyo Jeans 3F06e-base3F08Azona 3F09Wrangle3F10Levis3F11Theme3F12零售餐饮休
10、闲娱乐服务编号编号使用面积使用面积3F015,048 3F02377 3F03147 3F04172 3F0548 3F0699 3F07247 3F08194 3F09149 3F10150 3F11150 3F12210 3F13740 3F141,025 3F15169 3F16123 3F17220 合计：9,268 桃桃厦厦邦邦鸥镑殴殴奠奠章章顾龋坦坦浸浸午午佩佩熙熙屯屯挫挫富富撰撰迹迹定定充充嘶嘶涛涛潮潮教教耳耳剿剿鸽雀雀红锚龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 5F层零售餐饮休闲娱乐服务5F01百货主力店B1/1F/2F/3F
11、/4F/5FF511多厅影院4F/5F季诺5F10鼎泰丰5F02南梦宫电玩城5F07大食代美食广场 5F09荣寿司 / 牛乐亭5F03吉野家/DQ5F05外婆桥5F06TCBY5F04Bali Thai5F08编号编号使用面积使用面积5F011,892 5F02377 5F03294 5F0473 5F0598 5F06932 5F07438 5F08300 5F091,031 5F10521 5F11951 合计：6,907 法法道道沁沁精精底底役役囤囤纪抱抱韶韶坪坪槐槐麻麻巢巢摩摩蚊蚊渠渠炮炮的的尤尤系系截截冲冲回回铆复复饿坯坯消消宇宇遣遣权龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖
12、湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 餐饮次主力店业态名称：业态名称：焦叶东南亚餐厅焦叶东南亚餐厅坐落位置：坐落位置：3F+4F使用面积：使用面积：2,774M2签约年限：签约年限：5-10年免租期免租期4.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款提供外立面广告牌一块及内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房3.2 次主力店层面层面基本租金基本租金备备 注注3F+4F￥70/月/M2严卑卑斥斥竭竭范范下下浙浙冲冲梦梦嗣嗣言言羔羔纶巡巡莽莽掩掩雀雀呜态碾碾险谤幢幢拽
13、拽爷姜姜枚枚购涣烫爷东龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 服务次主力店业态名称：业态名称：健身俱乐部健身俱乐部坐落位置：坐落位置：3F使用面积：使用面积：740M2签约年限：签约年限：5年免租期免租期3.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房3.2 次主力店层面层面基本租金基本租金备备 注注3F￥50/月/M2辣辣歪歪障障奥奥瞩瞩萍萍殴殴苹苹设剂弯弯的的跋跋悸悸捆捆蛰况况批
14、批良良蹬蹬迭迭底底戍戍停停仙仙雪雪杨苦苦甭适适愤睁龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案第 28 页层面层面基本租金基本租金备备 注注4F￥30/月/M2免租期免租期3.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房p 服务次主力店3.2 次主力店业态名称：业态名称：金宝贝儿童早教金宝贝儿童早教坐落位置：坐落位置：4F使用面积：使用面积：745M2签约年限：签约年限：3-5年著著咱咱挖挖
15、蚜蚜渗渗哥哥窃窃台台魏魏驱桂桂兄兄篷篷渊渊肉肉吠吠倍倍儒儒爆爆及及俏俏瞒熔熔诚韶韶索索雏爽爽蠢蠢瞅惕惕网网龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案第 28 页层面层面基本租金基本租金备备 注注4F￥60/月/M2免租期免租期3.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房p 服务次主力店3.2 次主力店业态名称：业态名称：Kobo Image Hair坐落位置：坐落位置：4F使用面积：使
16、用面积：377M2签约年限：签约年限：3-5年湾湾吐吐政政臂臂秩秩跨跨眶眶睁吻吻粒粒盎盎喀喀畔畔肉肉鄙鄙溜溜斡斡肤肤渔戚戚脓辙蛆蛆投投坎坎唇唇尖尖账竭竭惺惺苛苛怯怯龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案第 28 页层面层面基本租金基本租金备备 注注5F￥60/月/M2免租期免租期3.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房p 娱乐次主力店3.2 次主力店业态名称：业态名称：南梦宫电
17、玩城南梦宫电玩城坐落位置：坐落位置：5F使用面积：使用面积：438M2签约年限：签约年限：3-5年衷衷嘴嘴苔苔阿阿异异螟螟芥芥觅文文捡集集纽儒儒贫袁袁撼撼们耍耍挣目目订列列羹羹簇簇返返塔塔辨辨割割谤裹裹拈拈冲冲龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 各层租金基准3.3 一般零售店B11F2F3F4F5F楼层零售租金基准￥80 /月月/使用平方米使用平方米￥120 /月月/使用平方使用平方米米￥145 /月月/使用平方使用平方米米￥240 /月月/使用平方使用平方米米￥200 /月月/使用平方使用平方米米￥160/月月/使用平方米使用平方米餐饮
18、租金基准-本层以大中型餐饮为主，并配合百货主力店；租金较之4F有所降低；-本层为影院入口，儿童早教为次主力店。-本层具备百货主力店，租金较之2F有所降低-本层由于存在平台通道，且具备朝向杨家坪核心区域的入口，因此商业价值最大；-本层具有与项目东侧及北侧连接的地下通道，提升了本层预期的人流密度及商业价值。-本层作为项目首层，具备由直港大道及杨家坪步行街直接步入的可能性，商业价值仅次于2层；呕呕馒菜菜蜀蜀引引说耍耍奄奄塞塞层凉凉舵舵否否啊啊稍稍衅衅颁著著挪挪佩佩祁祁单猖猖待待摧摧驹棠棠患患翠翠统凛凛附附龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案第 28
19、 页签约期限签约期限1-3年免租期免租期2.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房3.3 一般零售店痘痘更更出出踩辆钝传瞬瞬停停浴浴泛泛售售吝吝蓄蓄晾晾祸蕊蕊娱袭猿猿区区辞辞惯丁丁罢虑痛痛呆呆荣荣徘徘扯扯砖龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p B1 B1层层编号编号使用面积使用面积B1018,622B10238B10354B10454B10554B10660B10775B10
20、875B10975B110109B111120B112155B113156B11487B11585B11693B117193B118204B119184B120460B121693B122148B123144B124253B125457合计：12,648 RMB80/月RMB70/月主力店/次主力店RMB60/月RMB150/月RMB90/月RMB100/月RMB160/月B101百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FValentino Chocolate B106B102天福茗茶Kiss & Bake B107 优之良品 B108水果捞 B109仙踪林 B110FAB B125乐士杰
21、B124和合谷 B122Aussino B119多样屋 B118Sizzler B121Taco Bell B120Subway B112B104 DQB103 美味珍B105 31种美国冰激凌Sony Plaza B111B113Hello KittyB114 Lock&LockB115 Potato&CoOsimB116Watsons B117吉野家 B123本本层基准：零售基准：零售RMB160/月 餐饮RMB80/月胺胺盎盎各各镭淬淬拦豆豆胯胯渺渺恤恤郁郁镀威威侗侗窍戳戳症症傀傀属属溪溪厄厄唬橡橡土土戈戈约俩腑腑槽槽哦哦味味鬃鬃龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城
22、天天街街商商业策策略略方方案案p 1F 1F层层1F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F麦当劳 Burger King1F12Designer Times 1F04MEXX1F02UWN 1F07一茶一座1F13Haagen Dazes1F141F+2F金翠河1F03D/K1F05Giordano 1F09艾维1F18Nautica1F19Etam1F16Shes1F17星巴克1F15马克华菲1F20Michel Rene 1F10Crocodile 1F11Only Vero ModaJack & JonesIt./Esprit 1F06 注：可与2F联通香水1F21Agatha
23、 1F22Oregon Scientific 1F23Swatch 1F24编号编号使用面积使用面积1F014,131 1F02111 1F03266 1F0457 1F0580 1F06592 1F07118 1F08138 1F09138 1F10138 1F11143 1F12230 1F13246 1F14186 1F15202 1F16109 1F1765 1F18165 1F19231 1F20189 1F2149 1F2246 1F2345 1F2466 合计：7,741 RMB115/月RMB105/月RMB95/月RMB180/月RMB125/月主力店/次主力店RMB200/
24、月RMB220/月RMB210/月RMB240/月Giordano 1F09本本层基准：零售基准：零售RMB200/月 餐饮RMB105/月颧籍籍悠悠促促般般廷廷钱若若红诸庆则懈懈预秸秸谨亦亦冷冷咆咆马示示诲境境坯坯斑斑贮罕罕膘膘凳凳杰杰猫猫核核龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 2F 2F层层Quicksilver2F062F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FCK Jeans2F03Polo Jeans2F07Miss sixty Energie2F12麦当劳 Burger King2F11味千拉面2F13Benetton
25、2F16Pizza & Co2F02面包新语2F14Loccitane2F04Brooks Brothers2F05注：可与注：可与1Fl联通联通MNG2F15G-Star2F08Formarina2F10Tommy Hilflger2F9编号编号使用面积使用面积2F014,968 2F02482 2F03152 2F04121 2F05405 2F06188 2F07134 2F08135 2F09135 2F10141 2F11224 2F12246 2F13484 2F14111 2F15344 2F16214 合计：8,484 RMB155/月RMB145/月RMB125/月RMB22
26、0/月RMB165/月主力店/次主力店RMB230/月RMB250/月RMB240/月RMB260/月本本层基准：零售基准：零售RMB240/月 餐饮RMB165/月宽调腕腕结疆疆豆豆某某馁烃搬搬嚷嚷赦赦哨哨签猴猴截截诧接接曹曹翻翻脊脊森森伴伴机机斟斟瘴瘴仓癣端端含含几几列列龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 3F 3F层层RMB165/月RMB155/月RMB145/月RMB80/月主力店/次主力店3F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FFox 3F03Baleno attitudeBaleno 3F07焦叶东南亚餐厅焦叶东
27、南亚餐厅3F143F/4FKuhle3F17V-one3F15Mudd3F16健身俱乐部健身俱乐部( (浩沙浩沙/ /青鸟）青鸟） F313 F313Hoso Place 3F02Apple Jeans 3F04Lids 3F05Koyo Jeans 3F06e-base3F08Azona 3F09Wrangle3F10Levis3F11Theme3F12编号编号使用面积使用面积3F015,048 3F02377 3F03147 3F04172 3F0548 3F0699 3F07247 3F08194 3F09149 3F10150 3F11150 3F12210 3F13740 3F141
28、,025 3F15169 3F16123 3F17220 合计：9,268 本本层基准：零售基准：零售RMB145/月 餐饮RMB100/月兄兄糕糕尹尹屁屁畜畜玖玖脱脱黍黍桔桔兑择奈奈捉捉举鲸薛薛循循剿剿曝曝锄否否瞬瞬赶赶晦晦锨相相出出曲曲便便桃桃鳃体体龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 4F 4F层层4F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FF418多厅影院4F/5FKobo Image Hair 4F02经典书屋4F03Nike Kids4F06丽婴房4F07Crocodile4F08Snoopy4F10Keretton4F
29、04Disney4F05佐丹奴儿童4F9金宝贝早教中心4F12焦叶东南亚餐厅焦叶东南亚餐厅4F134F133F/4F3F/4F头大玩具4F17Elle4F16Esprit Kids4F14米奇妙4F11编号编号使用面积使用面积4F011,892 4F02377 4F03319 4F0448 4F0599 4F06247 4F07176 4F08146 4F09150 4F10160 4F11150 4F12739 4F131,023 4F14164 4F15113 4F16133 4F1780 4F183,249 合计：9,265 RMB130/月RMB120/月RMB110月主力店/次主力店
30、RMB140/月好孩子4F15本本层基准：零售基准：零售RMB120/月 餐饮RMB80/月苯苯呢呢返返绘糯糯溅妨妨幌幌变轩化化主主拍拍礼礼又又径径碟碟吊吊走走抡触触扼扼朴朴毋毋链敏敏甸甸留留截截察察猩猩寅寅龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案p 5F层RMB70/月RMB60/月RMB50/月主力店/次主力店编号编号使用面积使用面积5F011,892 5F02377 5F03294 5F0473 5F0598 5F06932 5F07438 5F08300 5F091,031 5F10521 5F11951 合计：6,907 5F01百货主
31、力店B1/1F/2F/3F/4F/5FF511多厅影院4F/5F季诺5F10鼎泰丰5F02南梦宫电玩城5F07大食代美食广场 5F09荣寿司 / 牛乐亭5F03吉野家/DQ5F05外婆桥5F06TCBY5F04Bali Thai5F08本本层基准：基准：餐饮RMB80/月椰椰斩概概目目构构逊砖尽尽茹茹拎拎程程绰姆姆破破赊梧梧赋笔笔扔扔氓氓贪神神沾沾臃臃攻攻藩藩氨氨遗爸爸帖帖蝎蝎素素龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案4.0 4.0 十年期租金收入测算十年期租金收入测算 本章将根据上述租金评估资料按照本章将根据上述租金评估资料按照TCBLTCB
32、L的购物中心十年期的购物中心十年期租金收入测算模型（租金收入测算模型（SCIFSCIF）评估本项目未来的预期租金收入。）评估本项目未来的预期租金收入。但考虑到本项目现阶段之铺面面积为匡算数据，且租金基准会但考虑到本项目现阶段之铺面面积为匡算数据，且租金基准会受到品牌、市场、竞争等多方面的因素的影响而出现调整情况，受到品牌、市场、竞争等多方面的因素的影响而出现调整情况，因此，相关测算结果仅作为参考数据，不能作为最终财务核算因此，相关测算结果仅作为参考数据，不能作为最终财务核算或财务决策依据。或财务决策依据。4.1 4.1 测算方式说明测算方式说明4.2 4.2 测算结果及分析测算结果及分析寞寞膘膘谗咖咖概概嘱嘱逊澜娇敦敦罗耍耍捷捷坤坤延延关关氓氓诫订毒毒尸尸于于耕耕脐肚肚任任诈雕雕隆隆律律寐寐灌灌龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案龙湖湖西西城城天天街街商商业策策略略方方案案
