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1、项目营销策略报告渝开发上城时代鼎合2010.SeptemberCONTENTSCONTENTS目录巴南市场环境分析外部营销环境研判OutsideENVIRONMENTPartThree项目一期营销方案MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度执行计划WORKPLANPartSeven营销费用预算ExepensebudgetPartEight总体营销策略MARKETINGStrstegyPartFive任务&目标确定THEPlanPartOne项目&产品解读内部环境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点THEPROBLEMPartFour提升项目形象
2、，塑造大盘气质，深化企业品牌，完成销售任务。*任务&目标确定任务：目标：2011年全年完成12万方销售面积的任务，实现销售额4.32亿。巴南市场环境分析外部营销环境研判OutsideENVIRONMENTPartThree项目一期营销方案MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度执行计划WORKPLANPartSeven营销费用预算ExepensebudgetPartEight总体营销策略MARKETINGStrstegyPartFive任务&目标确定THEPlanPartOne项目解读内部环境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点THEPROBL
3、EMPartFour项目解读项目地理属性分析李家沱长江大桥李家沱现状鱼洞板块鸟瞰龙洲湾鱼洞长江大桥龙洲湾生态公园项目位于巴南区的鱼洞板块，紧邻龙洲湾新区，与李家沱板块约10分钟车程。主城南部与区县交通枢纽，交通线路较为匮乏，覆盖范围不尽理想。轻轨3号线的通车，将极大提升项目的跨区能力。项目解读交通属性分析项目周边教育资源较为丰富，但质素偏低，仅巴县中学一所名校。项目解读周边配套情况分析生活配套主要集中在鱼洞城区，项目周边直接配套较少且整体档次较低。一、主要规划条件1、建设用地总面积约：95606平米2、地上建筑总规模不得大于397262平米地块优势：1.内部自然落差的坡地，可打造成较好的景观视
4、觉通廊；2.内部呈洼地状，且西高东低，类似聚金盆，有效阻挡外界私密性干扰和部分产品西晒问题；3.地块右侧紧邻小河，有部分水景价值；4.紧邻亲水公园，地块附加值较高；5.外部路况较好，紧邻轻轨站点，交通通达性好。地块劣势：1、高压走廊将影响地块南侧产品规划；2、地块北侧临近城市主干道，有一定噪音影响；3、项目落差较大，增加了施工难度。项目整体呈洼地（盆地）形状，内部有自然高差。项目解读项目经济技术指标项目解读项目SWOT分析优势劣势 大盘优势明显 轻轨优势明显 紧临鱼洞城区 与大渡口、九龙坡跨区能力强 区县市场辐射能力较强 高压走廊影响严重 片区发展落后 公共交通资源相对匮乏 区域配套档次较低
5、缺乏自然景观资源巴南市场环境分析外部营销环境研判OutsideENVIRONMENTPartThree项目一期营销方案MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度执行计划WORKPLANPartSeven营销费用预算ExepensebudgetPartEight总体营销策略MARKETINGStrstegyPartFive任务&目标确定THEPlanPartOne项目&产品解读内部环境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点THEPROBLEMPartFour巴南是主要的主城外拓展承接区，规划中的巴南区将成为主城重要的城市副中心。项目处于传统城市中心鱼
6、洞板块内，未来发展潜力大。p2002年的巴南区，巴南区以李家沱和鱼洞老城为中心，是主城郊区；p现在的巴南区，逐渐形成以李家沱、龙洲湾新区以及鱼洞板块为3大核心发展区域的城市副中心，项目处于传统城市中心鱼洞板块内。p未来的巴南区，鱼洞开始向滨江路沿线及龙洲湾边缘扩张，与龙洲湾共同形成整体板块区域。2002李家沱板块鱼洞老城现在龙洲湾新区鱼洞板块李家沱板块未来鱼洞老城李家沱板块龙洲湾新区巴南市场环境分析巴南区域城市研究巴南区城市发展研究从目前巴南区的商品住宅市场新批预售量来看，2010年市场新批预售量同比2009年有较大幅度增加；2010年春节期间受楼市“小阳春”影响新批预售量有大幅增长，2010
7、年2月份有所回落，但随着市场回暖，区域楼市前景看好，新批预售量稳步上升，且存在较大市场空间；2010年1-3月巴南区商品房供应量呈小幅增长趋势，但4月份受国家新政影响，供应量下跌至2.11万平方米，5月份呈现上涨趋势，从长远来看，2010年区域供应量将持续上涨，且呈现稳步上升态势，预计未来市场供应量将继续增加。2010年1-8月巴南区新批准商品房预售量和供应量整体保持稳定，4月受新政影响呈现下滑趋势，从整体市场情况来看，预计未来供应将持续增长。巴南市场环境分析巴南区域房地产市场研究巴南区新批准商品房预售量（万平方米）巴南区商品房供应量（建面：万平方米）巴南区商品房供应市场现状解析从目前巴南区商
8、品房市场成交均价走势来看，随着大环境市场回暖和经济总体运行态势的稳步提升，市场成交情况较为火热，成交均价稳步大幅增长，增幅趋势明显，预计未来随大环境市场利好将呈现继续上升态势，价格有望突破5000元/大关。从目前巴南区商品房市场成交量来看，2010年1月份由于春节楼市“小阳春”带动区域成交量增加，2月份同比2009年同期有所回落，截止7月达到9.53万平方米，预计未来区域成交量将延续前期态势有小幅增长趋势；市场成交火热，2010年8月成交均价达到4763元/的峰值，自4月以来成交价格稳步攀升，预计未来成交形势将继续保持小幅上扬趋势。巴南市场环境分析巴南区域房地产市场研究巴南区商品房成交量（成交
9、建筑面积，万平方米）巴南区商品房成交价（建面计）巴南区商品房去化市场现状解析项目依靠其自身特殊地理位置，可享受鱼洞板块的成熟配套，同时也可借助龙洲湾板块的发展提升项目的升值潜力。鱼洞板块：具备完善的生活配套，房价巴南最低，缺乏高品质楼盘，且高品质的楼盘供应无法持续，迫使客户溢流至其它区域置业。龙洲湾板块：龙洲湾产品目前属于巴南区较高品质，鱼洞较强置业能力的部分客户在此购房，未来供应量大，凭借优势资源，良好预期和较高品质产品，龙洲湾开始承载巴南中高档居住需求。李家沱板块：地处巴南与主城的交界处，具备吸引各区的区位优势和自然资源优势，客户由巴南客户和少量主城区客户组成，未来供应巨大。巴南区三大板块
10、房地产市场特征巴南市场环境分析巴南区域房地产市场研究鱼洞板块供应量相对较少，李家沱板块是供应热点区域，龙洲湾板块异军突起。2010年重庆巴南区三大板块供应楼盘根据对巴南区2010年1-8月高层物业供应的不完全监测：p鱼洞板块：以昌福盛景郦城为例，供应套数1312套，目前均以售罄，成交均价在3900元/，月度供应量较少。p龙洲湾板块：异军突起，供给量明显增多，据不完全统计，目前供应1566套，成交均价在5040元/。p李家沱板块：是巴南区最主要的供应区域，供应5800套左右，成交均价4782元/平米。巴南区三大板块房地产市场供应情况巴南市场环境分析巴南区域房地产市场研究李家沱板块龙洲湾板块鱼洞板
11、块l曦圆理工佳苑l都和广场l恒大城l世纪阳光新尚城l曼哈顿城l众托花溪里l融汇半岛艾德公馆l典雅中央广场l宗申动力城二期l浩立碧海湾l城南未来l申烨太阳城l颜龙山水城l一城龙洲l明华龙洲半岛l老街古镇l锦上花格外l昌福盛景郦城l帝豪南城国际l同景跃城l宸琪天和苑u目前区域房地产市场总体运行情况良好，市场供应量大幅增加，商品房成交量、价齐升，且呈现稳步增长态势，房地产市场未来增长空间较大；u从2010年下半年市场放量预测来看，区域未来市场供应量适中，预测将达53万方，将刺激区域市场的激烈竞争；巴南市场环境分析区域未来形势预测巴南区项目周边区域竞争关系：吸引周边客户有一定难度。p周边区域比巴南区发
12、展成熟，城市价值更高；p周边区域供应量大，供求基本平衡；p价格基础效应不明显。项目与巴南区3大板块的竞争关系：p李家沱板：最大竞争来自于其板块内楼盘项目较多，不乏品质楼盘，以及区域对南岸等外来客群的截留；p龙洲湾新区：最大竞争来自于其新区的未来区域价值和较好的自然资源，对李家沱方向的客群有严重的截留威胁；p鱼洞板块：区域内的最大竞争来自于区域内项目生活配套相对较好。巴南市场环境分析项目竞争市场分析项目整体竞争关系从对巴南区高层、小高层楼盘的调研情况来看，本项目竞争楼盘主要特点为体量中等及偏大、以综合性社区为主、楼盘品质中档居多。锦上花格外同景跃城昌福盛景郦城典雅中央广场一城龙洲老街古镇颜龙山水
13、城城南未来浩立碧海湾明华龙洲半岛宗申动力城二期众托花溪里世纪阳光新尚城恒大城曼哈顿城都和广场曦圆理工佳苑融汇半岛艾德公馆申烨太阳城帝豪南城国际宸琪天和苑在售楼盘对比楼盘名称所属板块体量运动场所小区学校中庭园林风格物业管理 装修标准小区会所社区商业模式及面积曦圆理工佳苑李家沱板块6.2万方生态园林社区曦圆物管毛坯社区周边商业都和广场16万方都和物管毛坯棋牌室10000多的休闲广场及商业步行街恒大城118万方10000超大独立运动中心幼儿园、小学托斯卡纳贵族园林 广州金碧物管 9S精装体系7000豪华会所30000国际风情商业街世纪阳光新尚城14万方羽毛球场、健身步道、游泳池、各类运动器械现代园林
14、大正物管毛坯棋牌室15万方特色商业街曼哈顿城47.7万方运动公园小学、幼儿园生态园林赢多利物业精装大型会所约2万众托花溪里2万方羽毛球场、乒乓球台、儿童乐园东南亚风情园林景宏物业毛坯融汇半岛艾德公馆14.3万方融汇一小、南坪实验幼儿园托斯卡纳园林融汇物管毛坯35万方商业曦圆理工佳苑都和广场恒大城世纪阳光新尚城众托花溪里融汇半岛艾德公馆曼哈顿城李家沱板块：p区域价值相对较高，离其他各主城区较近；p目前在售项目有7个，供应投放量是巴南区第二大的区域；p区域内楼盘性价比较高，以紧凑型产品为主打，以总价优势赢得客户。李家沱板块相对龙洲湾及鱼洞板块有较好的区位优势，南岸区、九龙坡区大部分被价格挤出区域的
15、客户在李家沱被截留，很难到达鱼洞。巴南市场环境分析项目竞争市场分析项目与李家沱板块的竞争分析龙洲湾板块有着强势的自然资源优势，且未来规划利好，新区府规划迁移至此；未来竞争体量巨大。但配套相对欠缺，区域成熟需要一定时间。龙洲湾板块：p拥有较好的自然景观优势；p未来规划利好，极大地提升了板块价值；p区域内楼盘品质属于巴南区较高档次，鱼洞较强置业能力客群在此置业，随着开发的持续和规划的实现，将逐步成为巴南高档居住区。巴南市场环境分析项目竞争市场分析在售楼盘对比楼盘名称所属板块体量运动场所小区学校中庭园林风格物业管理装修标准小区会所社区商业模式及面积典雅中央广场龙洲湾板块16.6万方游泳池、网球场、羽
16、毛球场、篮球场、老年活动区、儿童游乐区风情园林典雅物管毛坯千米商业步行街28-200宗申动力城2期27万方运动公园幼儿园法式园林宗霏物业品牌装修中型会所约2万商业街浩立碧海湾27万方游泳池、网球场、羽毛球场纯欧式园林浩立物业毛坯地中海风情商业街城南未来50万方游泳池、羽毛球场、篮球场、康体设施、儿童游乐设施东南亚泰式皇家园林心相连物业毛坯小区泛会所7万方风情商业街申烨太阳城8.4万方地中海风情园林上海采林物业 品牌装修大型商业规划中颜龙山水城33.5万方游泳池、运动健身场所小学和中学规划中生态园林永恒物业毛坯一城龙洲38万方生态园林和生恒力物业毛坯明华龙洲半岛38万方游泳池、羽毛球场、篮球场水
17、景园林华强物业毛坯休闲会所休闲广场老街古镇37万方现代中式园林毛坯典雅中央广场浩立碧海湾城南未来颜龙山水城一城龙洲明华龙洲半岛老街古镇宗申动力城二期申烨太阳城项目与龙洲湾板块的竞争分析鱼洞板块主要的竞争优势在于其生活配套完善，居住氛围浓厚；但其未来供应量较少，在售项目主要以高层或多层为主，产品不具备竞争优势。鱼洞板块p城区生活配套完善，是传统的居住区；p区域楼盘品质相对较低，在售及未来供应产品中洋房、升级类高层、小高层物业稀少；p区域内有着较大数量的有一定经济积累的购房需求人群，且部分为改善型需求，需求容量有一定优势。巴南市场环境分析项目竞争市场分析项目与鱼洞板块的竞争分析鱼洞板块重点楼盘罗列
18、楼盘名称体量运动场所小区学校中庭园林风格物业管理装修标准社区商业模式及面积锦上花格外1.3万方家家旺物业毛坯1-3楼近7000商铺昌福盛景郦城13.9万方现代生态园林和谐物业毛坯帝豪南城国际（待售）20万方纳帕风情园林毛坯社区商业配套宸琪天和苑（待售）5.7万方毛坯四星级酒店、电影院、大型超市、商业街同景跃城（待售）20.6万方羽毛球场、篮球场幼儿园1万奢华中庭同景物业毛坯锦上花格外昌福盛景郦城同景跃城帝豪南城国际宸琪天和苑巴南市场环境分析项目竞争市场分析根据与本项目距离远近的关系，可将项目的竞争楼盘分成3级竞争模式：注：楼盘名字后面是相应的体量三级竞争区域龙洲湾板块北部李家沱板块一级竞争区域
19、二级竞争区域二级竞争区域二级竞争区域一级竞争区域一级竞争区域同景跃城昌福盛景郦城典雅中央广场一城龙洲颜龙山水城城南未来浩立碧海湾明华龙洲半岛帝豪南城国际宗申动力城二期申烨太阳城众托花溪里世纪阳光新尚城恒大城曼哈顿城都和广场曦圆理工佳苑融汇半岛艾德公馆三级竞争区域三级竞争区域宸琪天和苑龙洲湾板块南部鱼洞板块巴南市场环境分析项目竞争市场分析核心竞争项目：李家沱-鱼洞组团0分区048-1/01地块帝豪南城国际总建面积17.4万方；该项目规划建筑共有10栋，其中7栋为点式高层住宅、2栋为L型高层住宅、1栋为多层幼儿园及地下车库；该项目主打轻轨交通，商业配套，纳帕风情景观及小户型可变空间；针对青年首次置
20、业为主的客群。宸琪天和苑该项目为重庆宸琪实业发展有限公司在巴南新经济中心倾力打造的滨江高品质城市综合体项目；总建面约5.7万方；距江面不足30米，稀缺性无可比拟；住宅3梯8户，户型建筑面积40138，户户均可观江；以单间配套，紧凑形两房三房为主。同景跃城同景跃城占地约80亩，总建筑面积约20万平方米，由10栋高层住宅及1栋多层商住楼组成；住宅总户数逾3000户。小区配套完善，有社区商业、幼儿园、羽毛球场、篮球场等社区康体服务设施；住宅全部为实得55-90的二至五房的跃层户型，每户均有较大赠送面积，“灵动可变”是其主要的产品特点。鱼洞板块：鱼洞板块：项目最主要的竞争价值在于轨道规划、物业差异化以
21、及性价比优势。与鱼洞板块竞争（重点竞争板块）竞争点大盘品质，丰富的物业形态，更近的轻轨站点规划与龙洲湾板块竞争竞争点配套完善，性价比较高，区域完善与李家沱板块竞争竞争点性价比、轻轨优势与周边区域竞争竞争点性价比优势本项目竞争价值的确立：p轨道优势！p大盘优势！p性价比优势！巴南市场环境分析项目竞争点梳理巴南市场环境分析外部营销环境研判OutsideENVIRONMENTPartThree项目一期营销方案MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度执行计划WORKPLANPartSeven营销费用预算ExepensebudgetPartEight总体营销策略MARKETINGStrst
22、egyPartFive任务&目标确定THEPlanPartOne项目&产品解读内部环境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点THEPROBLEMPartFour1.避免竞争，赢得市场避免竞争，赢得市场2.规避高压走廊影响，实现开盘热销规避高压走廊影响，实现开盘热销3.20112011年底前销售年底前销售1212万方万方4.轻轨轻轨3 3号线交通优势号线交通优势营销难点及关键点营销难点及关键点面对以上诸多难点该怎么办？营销策略是解决之道！MarketingMarketing营销难点及关键点营销难点及关键点巴南市场环境分析外部营销环境研判OutsideENVIRO
23、NMENTPartThree项目一期营销方案MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度执行计划WORKPLANPartSeven营销费用预算ExepensebudgetPartEight总体营销策略MARKETINGStrstegyPartFive任务&目标确定THEPlanPartOne项目&产品解读内部环境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点THEPROBLEMPartFour“连接城市的轻轨连接城市的轻轨 “ lightraillightrail“4040万平方米的区域大盘万平方米的区域大盘 “EcologicalTownEcologica
24、lTown“和自然融合的房子和自然融合的房子” NaturalhouseNaturalhouse总体营销策略项目营销策略制定前提本项目的营销推广策略必须建立在区域整体的定位之上：* *品牌公关，全局占位* *强化优势，活动纵贯* *近交远攻，行销为先* *客户先导，分层推广* *专业团队，精确营销总体营销策略项目总体营销策略站在区域的高度提出以下5点关于本项目的营销策略：巴南市场环境分析外部营销环境研判OutsideENVIRONMENTPartThree项目一期营销策略及方案MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度执行计划WORKPLANPartSeven营销费用预算Exepe
25、nsebudgetPartEight总体营销策略MARKETINGStrstegyPartFive任务&目标确定THEPlanPartOne项目&产品解读内部环境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点THEPROBLEMPartFour卖点提炼篇A*项目一期营销方案卖点一：大盘气质42万方综合型社区：l社区完善、户型合理l高档物业、安全保障l配套丰富、一应俱全l交通顺畅、老城变新城项目一期营销方案卖点二：轻轨优势轻轨2、3号线鱼洞终点站紧邻本项目地块；轨道交通系统完善，半小时主城，紧密联系主城各区商圈。未来轻轨2号线与3号线换乘站将设置在鱼洞站，距离本项目仅一
26、站距离，为本项目的综合跨区交通提供了良好条件。线路线路起始站起始站备注备注2 2号线号线鱼洞较场口45.8公里2013年竣工3 3号线号线鱼洞环城北路21.16公里2011年竣工本案重庆市轨道交通路线图1号线8号线5号线7号线3号线4号线6号线轻轨环线2号线9号线项目一期营销方案卖点三：未来巴南新中心主城南拓重点地段、便捷生活、配套完善、大盘形象、升值空间项目一期营销方案卖点四：临街风情商业街临街风情商业街的打造，是竞争项目不可复制的，商业具备时尚、情调、异域等特色，将带给业主方便、丰富、舒适的全新体验。项目一期营销方案卖点五：具有抗战文化内涵的建筑立面特色独具重庆特色的抗战风格，怀旧与时尚的
27、完美结合，视野无限开阔，一览山城美景，水岸人家的品质生活。项目一期营销方案卖点六：南城生态小镇中庭长廊、人文广场、特色园林、滨河公园、社区运动场所舒适、情调、时尚、品位、高贵、大气、品质、享受。小面积、大赠送、相对竞品总价较低、产品多功能、自住投资两相宜。项目一期营销方案卖点七：单价低，高性价比项目一期营销方案卖点八：舒适两、三房居家户型老城区，新生活，坐拥宽敞两三房，舒适、宜居尽在不言中。悠悠归家心，浓浓天伦情。营销策略篇B*项目一期营销方案一期营销策略站在区域的高度思考本项目的营销策略，采取多种模式的整合营销手段，确保项目全面成功。品牌先导客户分层精确定位主推区域轮动活动纵贯体验式营销跨界
28、营销全员营销项目一期营销方案营销策略一：品牌先导* *品牌先导品牌先导 精神感召精神感召听说或者看到上城时代项目信息的人群来电咨询或来访的人群现场看房，并经过确认购房意向加入VIP订购，签订认购书签约购买的客户多次购买或推荐新客户项目一期营销方案营销策略二：客户分层渝开发上城时代项目注定成为鱼洞明星项目，吸引的关注人群绝不仅仅是潜在客户，还有多种重要的营销受众。* *客户先导客户先导 分层推广分层推广 跳出区域跳出区域 跨区营销跨区营销鱼洞区鱼洞区巴南其他片区巴南其他片区（包括拆迁区）（包括拆迁区）大渡口片区大渡口片区（包括拆迁区）（包括拆迁区）周边区县周边区县（长寿，綦江，（长寿，綦江，南川
29、，江津）南川，江津）抢占抢占挖掘挖掘延展延展项目一期营销方案营销策略三：精确定位* *精确定位精确定位 突出优势突出优势连接城市理想的轻轨lightrail特色风情的商业街区CommercialStreet40万的生态小镇EcologicalTown享受与自然融合的生活Naturalhouse轻轨旁的“生态小镇”lightrailEcologicalTown40万坡地生态阔景房住在轻轨旁的安逸时光-生活梦想家-项目一期营销方案营销策略四：主推区轮动* *先后有序先后有序 追求利润最大化追求利润最大化p项目一期AB组团首先启动，满足价格低开高走市场趋势；p项目二期D组团的推出，为项目后期整体价值
30、的拔高做铺垫；p最后推出三期C组团，利用轻轨优势及临街性，塑造项目整体形象，彰显开发商品质。项目一期营销方案营销策略五：活动纵贯* *寓娱寓乐寓娱寓乐 忠诚培养忠诚培养产品发布会业主联谊会置业经理人联谊会中秋大型聚会购房送香港双人游活动感恩答谢会项目一期营销方案营销策略六：体验式营销* *体验式营销体验式营销 零距离接触零距离接触项目一期营销方案营销策略七：跨界营销* *跨界营销跨界营销 客户共享客户共享保险业联合保险业联合高级置业高级置业经理人经理人其它代理行其它代理行潜在客户名单索取每月复查成交情况放贷后发放佣金必须亲自带领客户到现场确认客户资料要详细门店责任制必须亲自带领至现场，当场确认
31、项目一期营销方案营销策略八：全员营销* *全员营销全员营销 销售加速销售加速整合公司全员力量，集思广益；充分发挥主观能动性，紧抓销售市场；调动员工工作积极性，实现销量销速齐飞。推广策略篇C*南重庆品质生态人居典范*城市意向：整合周边多功能、服务大众的城市配套体系品质居住：配套设施集中布置，物业类型分开布置，营造纯生活氛围建筑规划：体现现代感的品质生活，有效利用自然和人造景观资源的住宅项目一期营销方案推广策略一：项目形象定位项目一期营销方案推广策略二：项目推广主题突出城市发展趋势，居住体验，配合城市发展引发共鸣新崛起新城区新中心Slogan要简短有力，具有震撼力，易于传播，引发客户关注“主城南拓
32、，生态宜居”项目一期营销方案推广策略三：区域联合联合区域的项目，借势区域发展的机遇，形成对项目发展形成有效的促进和支撑！项目一期营销方案推广策略四：品牌公关完善渝开发地产产品线，形成富有渝开发特色及优势的产品体系。橄 榄 郡国 汇 中 心新 干 线上 城 时 代打造名企品牌，培养品牌知名度和美誉度高端产品代表作，升级换代，巩固高端市场号召力城市中心产品代表作，巩固品牌渝开发地产南拓标志，打造南部新中心项目一期营销方案推广策略五：优势强化p轨道价值：轻轨3号线的通车有效联通项目和城市关系，提升项目的未来升值潜力。p品牌价值：渝开发作为重庆首家地产类上市公司，在项目所在区域具备一定的关注度。p体量
33、价值：项目40万的大体量在所在区域具备一定的影响力。p生态资源价值：项目自身拥有丰富的景观资源，具备打造生态宜居为主题的绿色大型社区。p配套价值：项目紧邻鱼洞，具备丰富的教育和生活配套。轨道价值品牌价值体量价值生态资源价值渝开发上城时代配套价值提炼本案项目优势，突出产品核心竞争力。项目一期营销方案推广策略六：活动纵贯项目一期营销方案推广策略六：活动纵贯项目一期营销方案推广策略六：活动纵贯活动时间活动主题活动对象活动准备期活动主办方与协办方2011年1月1日项目外场进场活动客群2010年12月渝开发主办/鼎合协办2011年2月初迎新春送好礼客群2011年1月中旬渝开发主办/鼎合协办2011年3月
34、VIP客户征集南部区县寻展活动全部登记客户南部区县及企业09年3月初鼎合主办2011年4上旬产品推介会VIP客户充值VIP客户09年3月中下旬渝开发主办/鼎合协办2011年5月重庆市春季房交会项目开盘发售会客群2011年4月初渝开发主办/鼎合协办2011年6月项目加推庆典活动客群2011年5月初渝开发主办/鼎合协办2011年7月项目样板间开放办理VIP但未成交客户2011年6月初渝开发主办/鼎合协办2011年8月老带新活动VIP征集已成交客户2011年7月渝开发主办/鼎合协办2011年9月20日大型中秋赏月活动VIP充值成交客户和登记客户2011年8月底渝开发主办/鼎合协办2011年10月重庆
35、市秋季房交会项目9#，5#开盘发售会客群2011年9月初渝开发主办/鼎合协办2011年12月底年终业主联谊活动成交客户2011年11月初渝开发主办/鼎合协办活动的目的：培养客户忠诚度，维系客户关系，塑造品牌美誉，实现口碑营销。项目一期营销方案推广策略七：媒体整合媒体整合报媒电台户外车身户外此媒体成本低，形象好。建议在目标客户群所在重点区域（鱼洞老城、大渡口、龙洲湾、李家沱等）各投放1块长期户外报媒重庆房地产投放主流媒体，以晨报为尊，晚报、商报、时报效果其次网络目标客群日常生活频繁接触点，以搜房网效果最佳、大渝网其次电台营销目标客群适用车身广告可考虑部分车站广告，作为项目流动广告，但由于整体品质
36、感相对较低，建议数量相对较少在媒体选择上采用多元化配比，吸收目标客群，同时也对企业品牌建设进行管理，保持目标客群对产品的关注。项目一期营销方案推广策略八：区县巡展在周边重点区县设置巡展场，如：江津、綦江、万盛、南川等，吸收周边区县进城置业客群。项目一期营销方案推广策略九：推广阶段划分及各阶段策略第一阶段第一阶段【形象导入期形象导入期1 1月初月初-4-4月底月底】目的：树立项目品牌及渝开发鲜明的品牌和良好的形象，便于市场上的识别和认知能够准确的传递目标客群并能达到共识。传播口号：回家的感觉，真好！（渝开发品牌精神层面提升）传播口号：回家的感觉，真好！（渝开发品牌精神层面提升）诠释：本阶段阐述了
37、项目的目标客户人群和渝开发同时在寻找住宅本体的灵魂所在，它是一种源自内心深处的理想生活。项目一期营销方案推广策略九：推广阶段划分及各阶段策略第二阶段：第二阶段：【强势推广期强势推广期4 4月底月底-9-9月底月底】传播口号：南城新中心，生态宜居地传播口号：南城新中心，生态宜居地轻轨旁的轻轨旁的4040万方坡地生态阔景房万方坡地生态阔景房诠释：以城市未来发展趋势及景观资源，阐述项目拥有的区位价值属性、生态资源属性、产品特性，引发人性内心真实向往共鸣，使其产生购买欲。现场包装、示范园林、样板间目的：本阶段是项目的落地时期，工部分程已经逐渐成形，需要客户通过体验来验证其品质的时机，主要目的是做好现场
38、细节和工程细节展示，以此来推进销售。第三阶段：【10月初-12月底】目的：项目工程部分逐渐成形，产品价值即将呈现，通过对项目区域地理位置属性加以阐述，突出项目潜力，以此推进销售。传播口号：好潜力才是最佳不动产说明：重要阐述项目核心价值观念，进层次深化项目核心，引发客户购买欲望。项目一期营销方案推广策略九：推广阶段划分及各阶段策略销售策略篇D*项目一期营销方案一期销售策略项目2011年销售大致分为两个阶段，销售周期预计为8个月，从2011年5月开始，至2011年12月底结束。根据项目市场动态，前期研究得出2011年项目销售总体目标：预计销售金额为4.32亿销售目标：项目一期营销方案销售策略一：入
39、市时间在世界金融危机还未完全褪去和国内两会高喊打压房地产的双重外部压力下，11年楼市压力还是相对较大的，结合重庆楼市销售时间属性就入市时间结合本项目自身属性及区域内其他项目入市时间我们进行了一个初步的分析判断，认为本项目产品最佳入市时间宜定在五一黄金周（5月1-7日）。迎合房交会强势销售期，并为后续加推奠定良好的客源基础。项目一期营销方案销售策略二：销售思路市场试探、防范风险、小步快跑、稳健销售、合理销控、制造稀缺！在根据市场实际情况，项目在短时间须完成较高销售总额情况下做出如下安排：项目分成多批次，少批量推出，制造稀缺销售1.我们根据区位、体量、环境、交通、配套、规划、户型、景观、物业等多方
40、面因素，同时针对项目在市场内的主要竞争项目进行科学详尽的权重分析得到参考依据；2.项目必须在第一阶段取得火爆的销售业绩，以便制造后续市场影响力，综合区域在售新盘项目和项目周边2手房市场得出市场参考价格：4000-4200元/平方米（套内）项目一期营销方案销售策略三：价格策略一手房价格参考：昌福盛景郦城3900元/，明华龙洲半岛4400元/二手房价格参考：巴南印象普装4400元/（2年），江南华都毛坯3560元/（1年）本案定价应介于周边一手楼盘与二手房价格之间。一级竞争参考项目二级竞争参考项目三级竞争参考项目一城龙洲、昌福盛景郦城、明华龙洲半岛锦上花格外、申烨太阳城、宗申动力城二期恒大城、曼哈
41、顿城、世纪阳光新尚城项目一期营销方案销售策略四：价格走势低开高走，实现火爆销售市场爆破，价值提升巩固价值，提升品牌价值低开高走，保障去化，防范风险，实现整体利润。一期收官巴南市场环境分析外部营销环境研判OutsideENVIRONMENTPartThree项目一期营销方案MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度执行计划WORKPLANPartSeven营销费用预算ExepensebudgetPartEight总体营销策略MARKETINGStrstegyPartFive任务&目标确定THEPlanPartOne项目&产品解读内部环境研判INTERNALENVIRONMENTPar
42、tTwo营销难点及关键点THEPROBLEMPartFour注：以上数据按照项目户型图统计，未考虑设备用房。待确认后做进一步准确统计。按照工程进度状况和甲方反馈意见，按照工程进度状况和甲方反馈意见，20112011年年5 5月份具备月份具备销售条件，为未使房源销售协调平稳，并持续创造利润销售条件，为未使房源销售协调平稳，并持续创造利润最大化、风险最小化，因此作如下建议：最大化、风险最小化，因此作如下建议：1、建议在推盘过程中，将资源较好的房子与稍差的房子搭配销售，避免后期产品出现单极分化。2、分“高低区配搭销售”的模式加推房源，有效把控产品销售节凑，追求最佳利润。月度执行计划工程推售计划楼号楼
43、高（M）楼层（层）套数（套）一房（套）两房（套）三房（套）4#23433F23105*332*337#23033F2311*334*332*33合计-46233297132比例-7.14%64.28%28.58%月度执行计划首期开盘推量计划项目开盘预计在2011年5月房交会期间，保证开盘当天60%的去化率（即去化300套），前期蓄水期需达到2000-2500组有效客户，且保证到900-1000位VIP客户，如此大的客户数据库必须制定并执行严格有效的月度计划与活动结合以保证访客量，为项目开盘大卖做坚实铺垫。月份2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月总天数31283
44、13031单月有效客户数量600600600600600上班天数3125（春节）313031单日有效客户数量2024202020主要活动外场进驻及行销春节活动及巡展，行销Vip客户征集及行销产说会及VIP客户升级，房交会，开盘，答谢会月度执行计划首期开盘蓄客计划时间节点阶段目标具体活动所需物料支持2011年1月600组登记客户外卖场进场项目销售百问，名片，电话，接待桌椅，平面图，DM单，户型折页，楼盘介绍光碟，项目手袋，指示笔等销售道具2011年2月累计1200组登记客户春节送礼另需：小礼品2011年3月累计1800组登记客户（VIP征集900-1000）商圈及区县巡展，陌生拜访另需：VIP卡
45、，巡展海报，宣传背板，陌拜说辞2011年4月累计2400组登记客户（VIP充值900-1000）现场销售部进场商圈及区县巡展，陌生拜访另需：投资计划书电子模板对外报价（均价范围）2011年5月开盘（4#，7#）春交会2011年6月加推（6#）加推庆典2011年7月开盘（3#）样板间开放2011年8月VIP征集老带新另需：老带新制度表2011年9月底加推（2#）vip充值大型中秋赏月活动另需：礼品2011年10月开盘（9#，5#）秋交会2011年11月加推（1#）年终业主联谊活动另需：礼品2011年12月加推（8#）年终业主联谊活动另需：礼品月度执行计划2011年月度执行计划巴南市场环境分析外部
46、营销环境研判OutsideENVIRONMENTPartThree项目一期营销方案MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度执行计划WORKPLANPartSeven营销费用预算ExepensebudgetPartEight总体营销策略MARKETINGStrstegyPartFive任务&目标确定THEPlanPartOne项目&产品解读内部环境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点THEPROBLEMPartFour营销费用预算营销资金计划表鼎合机构重庆渝开发上城时代项目组Thanks！鼎合机构中国房地产领域领先的整合增值服务商，重庆市渝北区红锦大道567号8楼Tel：86-23-67517068Fax：86-23-67517058汇报完毕，恳请斧正！
