《中辰澜湾营销推广总案149p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中辰澜湾营销推广总案149p（150页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、开 发 商：虞城中辰置业有限公司提案日期：2012年元月05日【中辰中辰澜湾澜湾】【营销推广总案】第一篇： 2011年全国性地产调控政策回顾4-16第二篇： 深刻的理解市场-虞城市场扫描16-51第三篇：深刻的理解产品-项目产品分析 52-76第四篇：项目整合推广定位部分 77-109第五篇：项目销售实操部分110-135报告目录报告目录政策回顾政策回顾1第一篇第一篇第一篇第一篇 2011201120112011全国性地产调控政策扫描全国性地产调控政策扫描全国性地产调控政策扫描全国性地产调控政策扫描。20112011年年0101月月1818日日银监会：继续实施差别化房贷政策银监会：继续实施差别
2、化房贷政策对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款量分类处置。要落实贷款“三查三查”，加大对贷款风险分类准，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。对房地产领域风险，要继续实施差别确性及其责任的督查。对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。化房贷政策。 政政策策纲纲要要20112011年年0202月月2121日日住建部与地方签订保障房责任书住建部与地方签订保障房责任书完成完成10001000万套保障性安居工程住房的分配任务万套保障性安居工程住房的分配任务政政策策纲纲要要国务院祭出房地产调控八项新政国务院祭
3、出房地产调控八项新政20112011年年0101月月2626日日( (一一) )进一步落实地方政府责任。进一步落实地方政府责任。( (二二) )加大保障性安居工程建设力度。加大保障性安居工程建设力度。( (三三) )调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整完善相关税收政策，加强税收征管。( (四四) )强化差别化住房信贷政策。强化差别化住房信贷政策。( (五五) )严格住房用地供应管理。严格住房用地供应管理。( (六六) )合理引导住房需求。合理引导住房需求。( (七七) )落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。( (八八) )坚持和强化舆论引导。
4、坚持和强化舆论引导。 政政策策纲纲要要点评：二套房首付提至点评：二套房首付提至60%60%，首付压力增大！，首付压力增大！ 各大城市各大城市“限购令限购令”纷纷出台纷纷出台20112011年新政前后年新政前后城城市市名名单单1 1 北京北京-2 -2 深圳深圳-3 -3 厦门厦门-4 -4 上海上海-5 -5 宁波宁波-6 -6 福州福州7 7 杭州杭州-8 -8 南京南京-9 -9 三亚三亚-10 -10 天津天津-11 -11 海口海口-12 -12 广州广州1313大连大连 厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州三亚、海口、
5、温州、大连、苏州、兰州州三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州 郑州、太原、郑州、太原、 武汉武汉昆明、济南、南昌、金华昆明、济南、南昌、金华 、青岛、合肥、北京、深圳、南、青岛、合肥、北京、深圳、南宁西安京、津、沪、渝宁西安京、津、沪、渝4 4个直辖市，大连、宁波、厦门、个直辖市，大连、宁波、厦门、 青岛青岛深圳深圳5 5个计划单列市，再加上个计划单列市，再加上2727个省会城市，个省会城市，明确将要明确将要实行限购的城市就已经达到了实行限购的城市就已经达到了3636个。个。20112011年年0404月月0606日日住房公积金存贷款利率上调住房公积金存贷款利率上调0.2百分点百分点住房公积金存
6、贷款利率调整住房公积金存贷款利率调整 五年期以上公积金贷款利率上五年期以上公积金贷款利率上调调0.20.2个百分点个百分点政政策策纲纲要要20112011年年0505月月0101日日一房一价：开发商必须一房一价：开发商必须“明码标价明码标价”一房一价一房一价 “一房一价一房一价”是指开发商必须是指开发商必须“明码标价明码标价”，在，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价、销售单价、总价等具体情况，公示后动幅度、综合差价、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得不得擅自上调。
7、且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。销售。内内容容纲纲要要国务院：新国务院：新“国五条国五条”政策出台！政策出台！20112011年年0707月月1212日日内内容容纲纲要要点评：点评：“限购政策限购政策”波及二三线的城市。波及二三线的城市。贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高地区要加贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高地区要加大调控力度，确保今年大调控力度，确保今年10001000万套保障房万套保障房1111月底前全部开工，月底前全部开工，继续严格实施差异化住房信贷、税收政策和住房限购政策，继续严格实施差异化住房信贷、税收政策和住房限购政策，遏制投资，投机购房，房价上涨过快
8、二三线城市也要采取遏制投资，投机购房，房价上涨过快二三线城市也要采取必要的限购措施，落实住房用地供应，确保保障性住房用必要的限购措施，落实住房用地供应，确保保障性住房用地，加快普通商品房用地投放，规范住房租赁市场，抑制地，加快普通商品房用地投放，规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。租金过快上涨。央行：继续执行央行：继续执行“差异化房贷差异化房贷”政策政策20112011年年0808月月0101日日内内容容纲纲要要要按照中央关于要按照中央关于“房地产调控诀心不动摇、方向不改变、房地产调控诀心不动摇、方向不改变、力度不放松力度不放松”的要求，进一步执行好差别化房贷政策，督的要求，进一步执行好差别化
9、房贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。款，促进房地产市场健康平稳发展。“降价降价”浪潮此起彼伏，操盘要谨慎！浪潮此起彼伏，操盘要谨慎！政策之后政策之后目前，国内市场喊降声越来越高涨，从网络到国家党报，无不在释放调控成果信息，从一目前，国内市场喊降声越来越高涨，从网络到国家党报，无不在释放调控成果信息，从一线城市漫延开来的市场降温，同时也迅速扩展至全国大部分地区，客户观望的态度、加重。线城市漫延开来的市场降温，同时也迅速扩展至全国大部分地区，客户观望的态度、加重。市场表现市场表现全国房地产市
10、场呈现全国房地产市场呈现 6 6 大特点大特点1、房价快速上涨的势头明显回落。、房价快速上涨的势头明显回落。2、房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。、房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。3、房地产市场重心明显转移到二三线城市。、房地产市场重心明显转移到二三线城市。4、房地产行业调控政策稳步消化。、房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策限贷政策、限购政策限购政策、限价政策限价政策和保障房政策保障房政策。“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着政府将在这两项政策上加大执行力度。5、房地产开发企业市场集中度明显提升。、房地产开发
11、企业市场集中度明显提升。6、货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。、货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。市市场场点点评评政策走势政策走势全国性房调控政策走势预判全国性房调控政策走势预判市市场场点点评评1 1、政策短期内不会放松！、政策短期内不会放松！“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。调控政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。2 2、市场供求力量将起主导作用、市场供求力量将起主导作用今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府
12、预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。3、政策以巩固和加强执行为主、政策以巩固和加强执行为主今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。4、房价是决定政策是否加码的关键因素、房价是决定政策是否加码的关键因素如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。5、银行限贷，考验开发商资金实力。、银行限贷，考验开发商资金实力。市场遇冷，融资规模扩大；考验资金运作实力，行业调整相对集中。6、未来购房者心理预期、未来购房者心理预期从目前市场反应数据来看，购房者认为未来房价下跌的可能性增加，近期观望情绪将会持续。由于刚性需求仍然过
13、剩，预计2012年秋将会迎来新的置业浪潮。政策走势政策走势市市场场点点评评深刻的理解市场深刻的理解市场2第二篇第二篇第二篇第二篇 虞城县市场扫描虞城县市场扫描虞城县市场扫描虞城县市场扫描。虞城县位于河南省东部，黄河故道南岸，豫、虞城县位于河南省东部，黄河故道南岸，豫、鲁、苏、皖四省交界处。西距商丘市鲁、苏、皖四省交界处。西距商丘市2020公里，公里，总面积总面积15581558平方公里，总人口平方公里，总人口108108万。万。 虞城县民营工业发展势头强劲。其中虞城县民营工业发展势头强劲。其中利利民乡科迪集团民乡科迪集团是国家级农业产业化龙头企业。是国家级农业产业化龙头企业。商丘市木兰棉纺织有
14、限公司商丘市木兰棉纺织有限公司、虞城县双洋食品、虞城县双洋食品、稍岗乡钢卷尺厂稍岗乡钢卷尺厂等一批企业集团迅速发展壮等一批企业集团迅速发展壮大，大，其中有其中有8 8家企业成为创汇企业，产品远销家企业成为创汇企业，产品远销2020多个多个国家和地区。国家和地区。县城概况县城概况虞城经济虞城经济 20102010年，虞城县实现地区生产总值年，虞城县实现地区生产总值117.3117.3亿元，增长亿元，增长12.5%12.5%，其中，第一产业增加值，其中，第一产业增加值38.538.5亿元，增长亿元，增长4.2%4.2%；第二产业增加值；第二产业增加值42.642.6亿元，增长亿元，增长15.4%1
15、5.4%；第三产业；第三产业增加值增加值36.236.2亿元，增长亿元，增长18.9%18.9%。城镇居民人均可支配。城镇居民人均可支配收入收入1182011820元，增长元，增长11%11%；农民人均纯收入；农民人均纯收入38513851元，增元，增长长8.1%8.1%。 经济发展环境进一步优化，工业生产继续保持增长，经济发展环境进一步优化，工业生产继续保持增长，招商引资成效显著。全年完成限额以上工业企业增招商引资成效显著。全年完成限额以上工业企业增加值加值4.24.2亿元，增长亿元，增长29.8%29.8%。民营经济蓬勃发展，呈。民营经济蓬勃发展，呈现集中连片发展态势，围绕主要干线公路已建
16、成工现集中连片发展态势，围绕主要干线公路已建成工贸小区贸小区3939个、专业村和专业群体个、专业村和专业群体2020个。全年全县个。全年全县非非公有制经济公有制经济完成增加值完成增加值25.125.1亿元。招商引资工作取亿元。招商引资工作取得历史性突破，落地招商项目得历史性突破，落地招商项目539539个，全年实际到位个，全年实际到位资金资金24.1224.12亿元亿元城市规划城市规划虞城向西虞城向西虞城向西虞城向西: :以居住、行政办公、综合以居住、行政办公、综合服务为主的新城区。是城市发展的服务为主的新城区。是城市发展的主要空间主要空间重点创新虞城连接商丘；重点创新虞城连接商丘；策略不同领
17、域的错位对接。策略不同领域的错位对接。商丘商丘虞城虞城夏邑夏邑1616公里公里20112011年规划完成虞城嵩山路、商丘长江路、虞城南环路、商丘华商大道的对接工作，推年规划完成虞城嵩山路、商丘长江路、虞城南环路、商丘华商大道的对接工作，推进进“商虞一体化商虞一体化”的发展进程。的发展进程。 “商虞一体化”一方面带动虞城经济的快速发展。商虞一体化商虞一体化地产个案竞争地产个案竞争占地占地面积面积260260亩亩总建总建面积面积1717万万物业物业形态形态住宅住宅临街商业临街商业建筑建筑形态形态 5 5层多层多层层1212层小层小高高层层户型户型配比配比两房：两房：85/11685/116三房：三
18、房：111/112/128/137111/112/128/137商铺面积商铺面积100-200100-200绿化绿化率率40%40%均价均价商铺：商铺：3000-3000-46004600元元楼盘楼盘地址地址虞城县木兰大道木兰驾校虞城县木兰大道木兰驾校西侧西侧（47333334733333、47311114731111）楼盘一：和谐楼盘一：和谐北大花园北大花园开发商：开发商：商丘市和谐置业有限公司商丘市和谐置业有限公司开工日期：开工日期：2011年年3月月交房日期：一期交房日期：一期2012年年12月月31日日产品类型：一期：沿街商住楼产品类型：一期：沿街商住楼5层多层房源（一梯两户）层多层房
19、源（一梯两户）二期：未动工二期：未动工价价位：位：住宅暂不开始销售，未定；商铺住宅暂不开始销售，未定；商铺11月份开盘，价位在月份开盘，价位在3000-4600之间，必须一次性付款之间，必须一次性付款优优惠：未定惠：未定交房标准：毛坯交房标准：毛坯推广主题：缔造公园首府，传承学府名居；上善之地，大城世家推广主题：缔造公园首府，传承学府名居；上善之地，大城世家小结：和谐小结：和谐北大花园在新区木兰大道最西侧，位置相对较偏；主打周边教育配套；小三房有北大花园在新区木兰大道最西侧，位置相对较偏；主打周边教育配套；小三房有111/112/116三种户型；除最后一期两栋三种户型；除最后一期两栋12层小高
20、层外，其余全为层小高层外，其余全为5层多层；目前开发的为路东的层多层；目前开发的为路东的沿街商住楼，沿街商住楼，11月商铺开盘，价位月商铺开盘，价位4000左右，不收取意向金，直接交定金，不按揭，一次性付款，左右，不收取意向金，直接交定金，不按揭，一次性付款，住宅暂不销售；因为是城中村改造项目，内部配套设施较少，部分楼栋为拆迁户回迁，具体规划未住宅暂不销售；因为是城中村改造项目，内部配套设施较少，部分楼栋为拆迁户回迁，具体规划未定；整个小区规划档次一般定；整个小区规划档次一般.一期：一期：8 8层电梯洋房层电梯洋房虞城县供电局团购房虞城县供电局团购房二期二期8#、13#、16#正在销售正在销售
21、;10#楼楼12月份开盘；其他楼栋已月份开盘；其他楼栋已基本售罄基本售罄占地占地面积面积9090亩亩总建总建面积面积1515万万物业物业形态形态住宅住宅临街商业临街商业建筑建筑形态形态7 7栋栋8 8层多层层多层7 7栋栋1818层小高层小高层层容积容积率率2.02.0绿化率绿化率35%35%户型户型配比配比两房：两房：9090 1216 1216套套, ,面积面积109412109412； 77%77%三房：三房：101/127/136/143101/127/136/143 300 300套套, , 面积面积36000 36000 ；19%19%四房：四房：165165 62 62套套. .
22、 面积面积8690 8690 4% 4%建筑建筑风格风格海派风格海派风格均价均价25002500元元楼盘楼盘地址地址虞城县木兰广场对面向西虞城县木兰广场对面向西300300米米（47926664792666、47522224752222） 楼盘二：西湖春天楼盘二：西湖春天西湖春天在新城区木兰广场对面，商虞一体化线上；地上设置三个大型停车场、小区预留西湖春天在新城区木兰广场对面，商虞一体化线上；地上设置三个大型停车场、小区预留天然气接口，地温中央空调，天然气接口，地温中央空调，2424小时热水，赠送家用净化软化水系统，厨房垃小时热水，赠送家用净化软化水系统，厨房垃 圾处理器圾处理器（每户加收（每
23、户加收350350元安装费），卖点较多；一期元安装费），卖点较多；一期8 8层电梯洋房与虞城电业局团购；二期层电梯洋房与虞城电业局团购；二期1212层高层高层对外销售，目前主推的为层对外销售，目前主推的为10#10#、8#8#、13#13#、16#16#楼三栋楼，其它楼栋已基本售罄，剩余少楼三栋楼，其它楼栋已基本售罄，剩余少量顶层房源，两梯三户；售房部设计较为气派，整体感觉销售情况相对较为正规；县城主量顶层房源，两梯三户；售房部设计较为气派，整体感觉销售情况相对较为正规；县城主干道及商业中心户外广告较多，销售情况相对较好。干道及商业中心户外广告较多，销售情况相对较好。占地占地面积面积22022
24、0亩亩总建总建面积面积2525万万物业物业形态形态住宅住宅临街商业临街商业建筑建筑形态形态纯多层社区纯多层社区商铺商铺2121栋栋 建筑面积建筑面积5 5万平方米万平方米 住宅住宅3535栋，建筑面积栋，建筑面积约约10.3510.35万万平方米平方米户型户型配比配比两房：两房：89/9289/92三房：三房：116/146116/146四房：四房：156/170156/170建筑建筑风格风格无无均价均价目前为认筹期，目前为认筹期，预计价位预计价位24002400元元楼盘楼盘地址地址虞城县木兰大道北侧，嵩山路西段南侧，闽虞城县木兰大道北侧，嵩山路西段南侧，闽江路东西二侧江路东西二侧（46777
25、774677777、46888884688888）楼盘三：汇景江南楼盘三：汇景江南汇景江南位于新城行政区，县委、财政局就在附近。倡导极致景观与生态环境，绿化率汇景江南位于新城行政区，县委、财政局就在附近。倡导极致景观与生态环境，绿化率40%以上，社区内部设有坡地景观，以上，社区内部设有坡地景观，300米沿河景观，米沿河景观，500米内线景观。纯多层社区，户型米内线景观。纯多层社区，户型面积偏小，大多面积偏小，大多110平米左右。目前处于认筹期，价格未定。该楼盘对面既是西湖春天，平米左右。目前处于认筹期，价格未定。该楼盘对面既是西湖春天，相对来说位置不及西湖春天。相对来说位置不及西湖春天。楼盘四
26、：木兰印象楼盘四：木兰印象占地占地面积面积2828亩亩总建总建面积面积6 6万万物业物业形态形态住宅住宅临街商业临街商业建筑建筑形态形态9 9栋楼栋楼（7 7栋栋1212层小高层层小高层1 1栋栋1616层高层层高层1 1栋栋1818层高层）层高层）户型户型配比配比两房：两房：78/8778/87三房：三房：116/117/119/122/127116/117/119/122/127四房：四房：156/170156/170工程工程进度进度正在打地基正在打地基均价均价目前为蓄客期，预目前为蓄客期，预计计认筹期认筹期20002000元排号，元排号，排至排至7070号左右号左右楼盘楼盘地址地址虞城县
27、木兰大道与珠江路交汇处东南角（木虞城县木兰大道与珠江路交汇处东南角（木兰文化公园对面）电话：兰文化公园对面）电话：41199994119999该项目总占地面积较小，并且是顺着珠江南路（尚未修建）一排开发，总体开发规模较小。该项目总占地面积较小，并且是顺着珠江南路（尚未修建）一排开发，总体开发规模较小。开发商以开发商以“龙龙”为据，所有楼栋的名字皆以为据，所有楼栋的名字皆以“龙龙”命名，如命名，如“望龙座望龙座”“”“文龙座文龙座”等。一等。一共共9 9栋楼，目前开发的是南边栋楼，目前开发的是南边7 7栋栋1212层小高层，刚开始打地基，预计明年年底交房；一梯两层小高层，刚开始打地基，预计明年年
28、底交房；一梯两户、一梯三户设计，以两房、三房为主，整体面积设计偏小。临木兰大道的两栋高层为二户、一梯三户设计，以两房、三房为主，整体面积设计偏小。临木兰大道的两栋高层为二期开发。元旦前后售房部开始认筹，共期开发。元旦前后售房部开始认筹，共124124套房源，交两千元，无优惠，目前排至套房源，交两千元，无优惠，目前排至7070号左号左右。案场推广有广告牌、派单；日客户来访量右。案场推广有广告牌、派单；日客户来访量2-42-4组左右，整体情况一般。组左右，整体情况一般。三期尚未三期尚未开始开发开始开发一期开发：已封顶，正在一期开发：已封顶，正在做外保温；销售已基本结做外保温；销售已基本结束束二期开
29、发：正在销售中，二期开发：正在销售中，楼盘四：枫桥运河人家楼盘四：枫桥运河人家占占地地面面积积6060亩亩总建总建面积面积9 9万万物物业业形形态态住宅住宅临街商业临街商业建筑建筑形态形态1616栋栋1212层电梯小高层层电梯小高层3 3栋栋1919层高层层高层 户户型型配配比比两房：两房：85-10085-100三房：三房：128/135/138128/135/138/142/142均价均价一层：一层：26762676元元/ /三层：三层：27462746元元/ /均价均价27002700元元/ /楼楼盘盘地地址址虞城木兰广场文化公园西侧（虞城木兰广场文化公园西侧（3123666/31239
30、993123666/3123999）该项目主打位置优势，一期为社区中该项目主打位置优势，一期为社区中间的间的9栋楼，已经封顶，正在做外立面。栋楼，已经封顶，正在做外立面。二期二期12月月30日开盘，位于社区的最南日开盘，位于社区的最南一排楼和东侧一排底商楼，开盘表现一排楼和东侧一排底商楼，开盘表现均价均价2700多，成交均价在多，成交均价在2400-2500之之间；三期为最北侧间；三期为最北侧3栋高层，目前正在栋高层，目前正在打地基，预计明年上半年开始销售，打地基，预计明年上半年开始销售，将是将是澜湾项目的主要竞争楼盘。澜湾项目的主要竞争楼盘。占地占地面积面积4545亩亩总建总建面积面积8.6
31、8.6万万物业物业形态形态住宅住宅临街商业临街商业建筑建筑形态形态7 7层电梯洋房层电梯洋房1212层电梯小高层层电梯小高层 商铺商铺 1.41.4万万 最后一期开最后一期开发发住宅住宅 7.27.2万万8 8栋栋7 7层板式结构层板式结构3 3栋栋1212层板式结构层板式结构6 6栋栋1212层点式结构层点式结构户型户型配比配比两房：两房：9595三房：三房：103-105/112-113/122-125103-105/112-113/122-125 126-128/140-144 126-128/140-144建筑建筑风格风格欧陆对称欧陆对称围合式围合式均价均价年底开盘年底开盘不低于不低于
32、20002000元元楼盘楼盘地址地址虞城县新区至诚六路与诚信大道虞城县新区至诚六路与诚信大道西北角（西北角（46855554685555）楼盘五：中联四季花城楼盘五：中联四季花城中联中联四季花城位于虞城县新区至诚路与诚信大道西北角，距离木兰大道四季花城位于虞城县新区至诚路与诚信大道西北角，距离木兰大道500500米，临次主米，临次主干道，与周边翰林华府、深港维多利亚等楼盘相比占地面积较小、位置相对较偏；但因为干道，与周边翰林华府、深港维多利亚等楼盘相比占地面积较小、位置相对较偏；但因为目前翰林华府、维多利亚销售已进入尾声，加上该项目周边教育、医院、银行、邮局、餐目前翰林华府、维多利亚销售已进入
33、尾声，加上该项目周边教育、医院、银行、邮局、餐饮、娱乐设施的配套优势，还是有一定的竞争市场的。目前积累客户饮、娱乐设施的配套优势，还是有一定的竞争市场的。目前积累客户600600多组。预计价位多组。预计价位25002500左右左右总建总建面积面积7.57.5万万地下地下面积面积50005000物业物业形态形态住宅住宅临街商业临街商业建筑建筑形态形态6 6栋栋8 8层多层层多层5 5栋栋1818层小高层层小高层容积率容积率1.851.85绿化率绿化率38%38%户型户型配比配比总幢数：总幢数：1313幢幢 总户数：总户数： 950950户户 两房：两房：9090 三房：三房：124124/138
34、/138/140/140建筑建筑设计设计天津华厦设天津华厦设计有限公司计有限公司均价均价21002100元元楼盘楼盘地址地址虞城县虞城县- -南关转盘西南关转盘西200200米米（44686664468666、41607014160701）楼盘楼盘6 6：博泰：博泰太阳城太阳城博泰博泰太阳城位于虞城的南关，位置相对较偏，除了小区规划的沿街商铺之外，周边生活太阳城位于虞城的南关，位置相对较偏，除了小区规划的沿街商铺之外，周边生活配套较少；配套较少；20092009年开始动工，一期年开始动工，一期5 5栋楼中目前为现房销售，所剩房源不多；二期栋楼中目前为现房销售，所剩房源不多；二期6 6栋楼已栋楼
35、已经开始动工，预计经开始动工，预计20122012年年5 5、6 6月份开始销售，为高层建筑；因为位置在县城的最南端，区月份开始销售，为高层建筑；因为位置在县城的最南端，区域较差，目前为现房销售，价位较低，楼盘档次一般。域较差，目前为现房销售，价位较低，楼盘档次一般。总建总建面积面积1919万万商业商业7.57.5万万住宅住宅11.511.5万万建筑建筑形态形态5 5层砖混结构层砖混结构容积容积率率1.51.5绿化绿化率率35%35%户型户型配比配比两房：两房：66/9266/92三房：三房：132/149132/149主推商铺：面积主推商铺：面积100-250100-250 （底上两层一起销
36、售）（底上两层一起销售）建筑建筑密度密度29.2%29.2%建筑建筑高度高度2020米米楼盘楼盘地址地址虞城县大同路与新建路交叉口向虞城县大同路与新建路交叉口向西西100100米路南（米路南（46663334666333、46673334667333）楼盘楼盘7 7：响河：响河商业街商业街响河商街位于虞城县最繁华的商业街响河商街位于虞城县最繁华的商业街大同街内；南北走向，是新开发的一条商业街；目前周边商业大同街内；南北走向，是新开发的一条商业街；目前周边商业租金每月每平米在租金每月每平米在20-30-6520-30-65元不等；周边配套齐全、交通便利，人气较旺；商铺面积在元不等；周边配套齐全、
37、交通便利，人气较旺；商铺面积在100-200100-200之之间，目前主体已建至三层；商铺间，目前主体已建至三层；商铺1212月份中旬开盘，开盘价位在月份中旬开盘，开盘价位在5000-60005000-6000之间之间总建总建面积面积9524395243项目项目占地占地5120651206物业物业形态形态住宅住宅临街商业临街商业建筑建筑形态形态1616栋栋1212小高小高 层层 4 4栋栋1818小高小高 层层容积率容积率2.782.78绿化率绿化率36.1%36.1%户型户型配比配比两房：两房：9393 三房：三房：125/136/137125/136/137 四房：四房：155155建筑建
38、筑风格风格新古典主义新古典主义 建筑风格建筑风格均价均价2400-25002400-2500元元楼盘楼盘地址地址虞城县珠江路与嵩山路交汇处虞城县珠江路与嵩山路交汇处（44177774417777、44377774437777）楼盘楼盘8 8：响河：响河商业街商业街珠江豪庭位于虞城新城区，社区全部珠江豪庭位于虞城新城区，社区全部1212层和层和1818层电梯房；黄褐色外立面看起来也比较大气；层电梯房；黄褐色外立面看起来也比较大气；社区通双气，可视对讲门铃；户型设置社区通双气，可视对讲门铃；户型设置130-140130-140居多。总体看来，小区设计比较中规中矩，居多。总体看来，小区设计比较中规中
39、矩，没有什么特色，中档价位。目前售房部正在做购房抽奖送比亚迪没有什么特色，中档价位。目前售房部正在做购房抽奖送比亚迪F3F3的活动。的活动。楼盘楼盘9 9：滨河公寓：滨河公寓总建总建面积面积5758157581项目项目占地占地3304233042容积率容积率1.741.74物业物业形态形态住宅、临街商业住宅、临街商业建筑建筑形态形态全为砖混全为砖混5 5层多层层多层绿化率绿化率36%36%户型户型配比配比两房：两房：89/93/10289/93/102 三房：三房：125/136/137/143125/136/137/143 四房：四房：155/167155/167建筑建筑风格风格新古典主义新
40、古典主义 建筑风格建筑风格均价均价25002500元元楼盘地楼盘地址址浦江路与滨河路交叉口浦江路与滨河路交叉口（4160800/41609004160800/4160900）该开发公司于该开发公司于20072007年入驻虞城，一期开发滨河花园于年入驻虞城，一期开发滨河花园于20092009年售罄，现已全部交房入住；目年售罄，现已全部交房入住；目前正在开发建设的为二期滨河公寓，前正在开发建设的为二期滨河公寓，1919栋楼已经全部封顶，栋楼已经全部封顶，20122012年年1010月底交房；目前剩余月底交房；目前剩余主要房源为主要房源为120-130120-130平米的三房，和少量一期沿街商住楼顶
41、层平米的三房，和少量一期沿街商住楼顶层8080两房，均价两房，均价17001700元；三元；三期开发日期未定。该社区三期总占地面积期开发日期未定。该社区三期总占地面积500500多亩，规模大、又是纯多层社区，且有一期多亩，规模大、又是纯多层社区，且有一期一千多户老业主的客户积累，前期销售情况相对较好，目前为清盘期，销售情况一般。一千多户老业主的客户积累，前期销售情况相对较好，目前为清盘期，销售情况一般。楼盘楼盘1010：盛世观澜：盛世观澜盛世观澜位于嵩山路南侧，湘江路东侧，西转盘向西盛世观澜位于嵩山路南侧，湘江路东侧，西转盘向西800800米；共米；共2929栋楼；对面为建材市场、栋楼；对面为
42、建材市场、人力资源局；周边为绿城世家、浦江花园一、二、三期；全部为人力资源局；周边为绿城世家、浦江花园一、二、三期；全部为1818层小高层和层小高层和2424层高层建筑，层高层建筑，为虞城县少见的欧式纯高层建筑；地下双层停车场，电梯直达，人车人流，其他配套一般；为虞城县少见的欧式纯高层建筑；地下双层停车场，电梯直达，人车人流，其他配套一般；目前售房部正在办理优惠卡：交目前售房部正在办理优惠卡：交3 3万元，两房优惠一万元，三房缴一万五，年底开盘，目前万元，两房优惠一万元，三房缴一万五，年底开盘，目前办卡办卡180180张左右，共计推出房源张左右，共计推出房源300300多套。多套。楼盘楼盘11
43、11：绿城世家：绿城世家项目地址：虞城县人力资源局西侧项目地址：虞城县人力资源局西侧项目规模：项目规模：项目占地项目占地21223.6721223.67平方米，建筑总面积平方米，建筑总面积59001.859001.8平方米，商铺平方米，商铺2626间，建筑面积间，建筑面积22002200平方平方米，住宅米，住宅649649套，建筑面积套，建筑面积56801.856801.8平方米，其中：住宅平方米，其中：住宅8888平方米平方米470470套，面积套，面积4136041360平方米，占总建筑平方米，占总建筑面积的面积的70%70%；公共租赁住房；公共租赁住房5656平方米平方米106106套，
44、面积套，面积59365936平方米，占总建筑面积的平方米，占总建筑面积的10 %10 %；130130平米平米7373套，套，面积面积9505.89505.8平方米。平方米。规划控制指标：建筑密度规划控制指标：建筑密度3535，绿化率，绿化率35%35%，容积率，容积率2.782.78。建筑结构：建筑结构： 框架剪力墙框架剪力墙1212层层9 9栋栋产品类型：产品类型：1 1、电梯、电梯8 8层层 ， 电梯电梯1212层层 2 2、海派建筑风格，三段式外立面，坡屋顶，老虎窗、海派建筑风格，三段式外立面，坡屋顶，老虎窗 3 3、两房、两房89 89 三房三房109/110/111/114/121
45、/128109/110/111/114/121/128价格：价格： 均价均价24002400优惠：优惠： 排号交三万抵三万五，开盘一次性排号交三万抵三万五，开盘一次性3 3个点个点 按揭按揭50%150%1个点个点 按揭低于按揭低于50%50%无优惠无优惠交房标准：毛坯交房标准：毛坯项目配套：地暖，预留天然气接口项目配套：地暖，预留天然气接口销售热线销售热线: 0370 4806777: 0370 4806777 4807777 4807777小结：绿城世家位于虞城新城区，毗邻城郊乡政府和人力资源中心。产品设计中规中矩，户型面积偏小结：绿城世家位于虞城新城区，毗邻城郊乡政府和人力资源中心。产品
46、设计中规中矩，户型面积偏小，价位也比较低，目前已经清盘。小，价位也比较低，目前已经清盘。地产市场分析总结地产市场分析总结1、近几年虞城县房地产市场的发展情况：从、近几年虞城县房地产市场的发展情况：从2007年年800元每平米，元每平米，2008年年1200元每平米，元每平米，2009年年1600元每平米，元每平米，2010年年2000元每平米。元每平米。房价呈现出加速上涨之势房价呈现出加速上涨之势。2 2、根据国际城市化发展的经验，城市化率突破、根据国际城市化发展的经验，城市化率突破30%30%以后，进入加速阶段，直至以后，进入加速阶段，直至70%70%。从人口流动看，。从人口流动看，城市化率
47、低于城市化率低于50%50%以从农村进入城市为主，以从农村进入城市为主，目前虞城仍然处于城市化快速发展阶段。目前虞城仍然处于城市化快速发展阶段。4 4、从地理条件看，随着、从地理条件看，随着“商东新区商东新区”商业圈的打造（根据规划，商丘新区将在商丘市区东部集中布商业圈的打造（根据规划，商丘新区将在商丘市区东部集中布局，规划空间范围以商丘经济技术开发区、豫东综合物流集聚区和规划建设的商丘千万吨级炼油基地局，规划空间范围以商丘经济技术开发区、豫东综合物流集聚区和规划建设的商丘千万吨级炼油基地为基础，依托重要交通线适度向外拓展，西以中州路为界，东至梁园区与为基础，依托重要交通线适度向外拓展，西以中
48、州路为界，东至梁园区与虞城县行政边界虞城县行政边界，南至连霍，南至连霍高速公路，北至梁园区双八镇、中州办事处和高速公路，北至梁园区双八镇、中州办事处和虞城县古王集乡边界，虞城县贾寨镇虞城县古王集乡边界，虞城县贾寨镇纳入新区行政管理纳入新区行政管理范围，远期规划面积约范围，远期规划面积约198198平方公里，其中平方公里，其中贾寨镇面积贾寨镇面积7373平方公里平方公里。行政区划涉及梁园区、睢阳区、。行政区划涉及梁园区、睢阳区、商丘经济技术开发区、虞城县）；商虞一体化的快速发展，虞城将打造成商丘的商丘经济技术开发区、虞城县）；商虞一体化的快速发展，虞城将打造成商丘的“木兰新区木兰新区”。所以。所
49、以说，虞城县在说，虞城县在20112011年以前城区规模要扩大，而且在年以前城区规模要扩大，而且在20112011年以后还要进一步扩大。年以后还要进一步扩大。3 3、根据虞城县规划战略。、根据虞城县规划战略。 “商虞一体化商虞一体化”逐步落实，将为虞城的快速发展提供一个很好契机；逐步落实，将为虞城的快速发展提供一个很好契机；深刻的理解产品深刻的理解产品3第三篇第三篇第三篇第三篇 关于澜湾产品的深度解析关于澜湾产品的深度解析关于澜湾产品的深度解析关于澜湾产品的深度解析。200,0000200,0000平方米平方米近近10001000亩土地亩土地虞城第一大盘虞城第一大盘1 1、产品之大盘、产品之大
50、盘大盘截然不同于小盘；大盘截然不同于小盘；百万大盘绝不是小盘的累加百万大盘绝不是小盘的累加。| 大盘精神 | spirit |人一生中有两样东西是永远不能忘却的，这就是母亲的面人一生中有两样东西是永远不能忘却的，这就是母亲的面孔和城市的面貌。孔和城市的面貌。纳乔姆纳乔姆希格梅希格梅中辰中辰澜湾，必将成为这个城市的代言，它的精神注定要澜湾，必将成为这个城市的代言，它的精神注定要融化进这个城市的每一根血管。融化进这个城市的每一根血管。中辰中辰澜湾的出现，将改变虞城城市的居住格局澜湾的出现，将改变虞城城市的居住格局 ，标志，标志着一个新生活中心区的即将出现。着一个新生活中心区的即将出现。一次虞城居住
51、格局变迁的历史转折点一次虞城居住格局变迁的历史转折点Strength大盘具备生来塑造和影响片区性格的天赋；自身提供成体系的商服设施，具有强烈的带动性和粘合性；足以改变城市居民对于整体片区价值的认识；能够形成完整的商业链条和就业链条。Weakness巨大的资金投入和投资风险；开发周期长，操作难度大；虞城人居住惯性认识误区。Opportunity经济消费能力趋好；选择大盘的机会只有一次。Threat市场经济波动的不可预测；市场政策因素的不可预测。 1.51.5公里湾岸风景线公里湾岸风景线 4 4大主题公园大主题公园 虞城最佳的生态住区虞城最佳的生态住区2 2、产品之景观、产品之景观古老的文明往往要
52、从河流开始，犹如尼罗河之于埃及，两河之于巴比伦，印度河之于印度，黄河之于中国。没有河流，人类文明不会诞生，更谈不上发展。一条河，繁荣一座城一条河，繁荣一座城没有塞纳河没有塞纳河 就没有巴黎就没有巴黎 响河响河虞城县城最生态的自然环境特征；虞城县城最生态的自然环境特征；一条分离新老城区的未来城市中心的靓丽风景线，一种另一条分离新老城区的未来城市中心的靓丽风景线，一种另人神往的欧洲湾岸河居生活人神往的欧洲湾岸河居生活谁占据了响河，谁就垄断了虞城的未来！谁占据了响河，谁就垄断了虞城的未来！虞城的城市面貌在向一个现代化的城市迈进！虞城的城市面貌在向一个现代化的城市迈进！3 3、产品之建筑、产品之建筑
53、高层高层 ARTDECOARTDECO风格建筑风格建筑 花园洋房花园洋房 别墅别墅4 4、产品之配套、产品之配套 幼儿园幼儿园 会所会所 商业商业中辰中辰澜湾澜湾核心价值体系核心价值体系大盘大盘响河生态景观响河生态景观多元产品多元产品高端配套高端配套整合推广定位部分整合推广定位部分4第四篇第四篇第四篇第四篇 项目整合推广定位部分项目整合推广定位部分项目整合推广定位部分项目整合推广定位部分对公司品牌的维护大气-对项目品质感的升华案名的确立案名的确立中辰中辰 澜湾澜湾1 1、案名确立、案名确立项目项目SLOGEN：回归自然主义，欧洲湾岸生活：回归自然主义，欧洲湾岸生活释义释义：1 1、回归回归自然
54、主义：来源于对项目响河生态景观的高度概括，一种绿自然主义：来源于对项目响河生态景观的高度概括，一种绿 色、健康、环保的生活主张；色、健康、环保的生活主张；2 2、欧洲湾岸生活：欧洲是对项目建筑风格的概括，英伦风情为主，欧洲湾岸生活：欧洲是对项目建筑风格的概括，英伦风情为主， 湾岸是对滨河生活的一张描述；湾岸是对滨河生活的一张描述；3 3、这样这样的描述即简洁有力，又不凸显暴发户的那种张扬，符合大盘的描述即简洁有力，又不凸显暴发户的那种张扬，符合大盘 的稳重，耐人寻味；的稳重，耐人寻味；2 2、形象定位、形象定位1 1、200200万平米国际生态城万平米国际生态城2 2、200200万平米欧洲优
55、雅生活版图万平米欧洲优雅生活版图3 3、虞城住宅标杆，异域风情的国际社区、虞城住宅标杆，异域风情的国际社区3 3、客户定位、客户定位“中辰中辰澜湾澜湾”客层定位的分析客层定位的分析关于消费形态关于消费形态 花园洋房 中档住宅 别墅住宅 解困住宅名流 中产家庭贵族小资阶层企业精英暴发户 工薪阶层平民“中辰中辰澜湾澜湾”消费定位分析消费定位分析消费模型细化消费模型细化消费者文化因素文化因素文化因素文化因素文化文化亚文化亚文化社会阶层社会阶层以传统生活观念为主，大有见识富裕阶层家族意识企业意识 上层社会因素社会因素社会因素社会因素参照群体参照群体家庭家庭角色与地位角色与地位 个人决策型家庭/社会的峰
56、顶人士三次以上置业个人因素个人因素个人因素个人因素金融高管私企老板政府高官暴发户年龄年龄/ /人生阶段人生阶段职业职业35-50岁高品质的生活生活方式生活方式经济状况经济状况不低于500万身价个性个性/ /自我观念自我观念保守型个人型心理因素心理因素心理因素心理因素动机动机 圈层的认同品质的提高感觉感觉选择性注意/记忆对本圈的感觉非常敏锐学习学习内省式意见领袖式信念与态度信念与态度中中辰辰澜澜湾湾掌控意识自我意识第一客户级别：本地富裕家庭高尚人群本地富裕家庭高尚人群居住倾向生活理念：高尚而品位的居住心理特征：正处于人生爬坡阶段，面临社会顶峰的诱惑，渴望本圈层和认同，向往高尚品质的国际化生活。行
57、为方式：每天接受信息量巨大，工作压力大，渴望身心休闲，注重修养。这一阶段的住宅特点：获得认同通过置业进入顶级圈子文化特质：高质素、见识多广、国际特征 代表人群： 文化程度高，通过人生努力和知识、人际的积累成就事业，活跃在城市顶尖阶层与中产阶层之间，行业特征为金融机构高管、政府官员、企业金领等。第二客户级别：外地迁虞城及乡镇暴发户外地迁虞城及乡镇暴发户居住倾向生活理念：要面子心理特征：正处于人生如日中天的顶峰，渴望扬名立万，渴望社会的注意和认同。行为方式：占有、炫耀比别人更多的优势资源。如旺地大宅、吃喝玩乐、名牌享受等。这一阶段的住宅特点：以贵为荣 以大为尊文化特质：张扬 夸张 代表人群： 文化
58、程度普遍不是很高，通过各种方法迅速积累了一定财富，比如私营企业主、贸易物流行业人员、服务餐饮业老板、不排除一些可以利用灰色收入的政府、事业单位官员。第三级别：企业精英企业精英生活理念： 追求品位生活。心理特征： 表现身份的尊贵，所谓“人在江湖 身不由己 为物所累”行为方式：占有最好的资源，满足尊贵对人提出的符号要求；这一阶段的住宅特点：以有品位自封 以高尚为尊文化特质：嫁接国际时尚符号、标签代表人群：新一代中产阶级。在改革大潮、国家鼓励经济政策兴起之时，利用优势通过基本正当的经营方式和滚雪球式的财富赚钱方式完成资本积累，文化程度高低不一，但是善于学习和迅速接受新事物新知识，年龄普遍在3545之
59、间。这类人群渗透到社会的各个行业，大多为一把手。第四级别：贵族贵族生活理念：尊贵由心心理特征：尊贵由内心的自信、对事物的把控而来，举手投足自然焕发，轻轻松松超越物质对人的束缚，跨越世俗符号的限制，进退自如行为方式：占有较好的资源，但已经不刻意用来炫耀而是用来享受，生活完全由自己做主这一阶段的住宅特点：适度的豪，归心的宅，低调的贵族文化特质：尊贵是我，身心由我代表人群：首富人群。年龄阶段一般是45以上，文化程度较高，董事级人物，重视人际网络，坚持自我为中心，生活有相当的传统痕迹，生活理想化，低调内敛，要求生活配套齐全。备注：这一目标客群主要针对项目的别墅产品目标客层总结定位：目标客层总结定位：世
60、界世界中产阶级中产阶级-其他产品其他产品生活的生活的王者王者-别墅别墅【中辰澜湾中辰澜湾】广告语广告语: :世界世界中产阶级中产阶级的未来生活理想的未来生活理想支撑点：支撑点：1、项目入世姿态：、项目入世姿态：200万平米国际生态城万平米国际生态城2、项目地域形态：虞城第一千亩大盘，住宅标杆、项目地域形态：虞城第一千亩大盘，住宅标杆3、项目建筑形态：、项目建筑形态：200万平米欧洲优雅生活版图万平米欧洲优雅生活版图4、项目客层第一需求：精英圈层、项目客层第一需求：精英圈层品牌推广策略建议品牌推广策略建议 推推 广广 目目 标标树立清晰的品牌形象及鲜明的品牌个性；树立清晰的品牌形象及鲜明的品牌个
61、性；扩大品牌认知度、知名度；扩大品牌认知度、知名度；培养品牌的信任感、忠诚度，实现品牌力向销售力的跨越。培养品牌的信任感、忠诚度，实现品牌力向销售力的跨越。建立品牌故事建立区域认同建立品牌高度绝对的市场关注绝对的市场差异绝对的产品体验建立产品标杆建立项目品质使命/目标策略/方向4 4、推广策略、推广策略中辰中辰-澜湾澜湾第一阶段目标：虞城第一阶段目标：虞城-商丘商丘第一系列：对品牌层面第一系列：对品牌层面第二系列：对土地层面第二系列：对土地层面第三系列：对产品层面第三系列：对产品层面第二阶段目标：周边乡镇第二阶段目标：周边乡镇第一系列：中产阶级生活标准第一系列：中产阶级生活标准第二系列：高端产
62、品公关活动第二系列：高端产品公关活动200万平米国际生态城万平米国际生态城国际化生活国际化生活“ “5 5” ”要素要素 服务服务 文化文化配套配套业主业主建筑建筑国际化国际化兼收并蓄 交流互动 时尚前沿无论是好莱坞的电影、无论是好莱坞的电影、 圣保罗教堂的新年唱词班、凡高的向日葵、还是巴黎最流行圣保罗教堂的新年唱词班、凡高的向日葵、还是巴黎最流行的时尚秀，这些离我们并不遥远，他们就在我们生活中。的时尚秀，这些离我们并不遥远，他们就在我们生活中。 在首创在首创. .国际城，开启永不落幕的文化之旅！国际城，开启永不落幕的文化之旅！ 文化 国际化国际化 享受睿智、有头脑的生活，才更可开放投入，与城
63、市融合。拒绝随波逐流，永远与享受睿智、有头脑的生活，才更可开放投入，与城市融合。拒绝随波逐流，永远与骄傲为伍。骄傲为伍。 在首创在首创. .国际城，您的邻居也许就是国际巨星国际城，您的邻居也许就是国际巨星 业主 国际化国际化层峰 多元 上升力品牌行销引发关注产生信任感产品概念行销展开联想激发购买兴趣总体行销思路总体行销思路体验式行销深入了解促进购买销售阶段产品体验阶段产品概念渗透阶段品牌建立阶段阶段阶段传播阶段规划传播阶段规划2012年1月-34-56-89-10时间段时间段时期时期导入期强销期持续期预热期 11-12品牌价品牌价值值核心点：核心点：200万平米国际生态城万平米国际生态城区位价
64、值区位价值核心点：千亩大盘、居住标杆核心点：千亩大盘、居住标杆产品价值产品价值核心点：核心点：200万平米欧洲优雅生活版图万平米欧洲优雅生活版图客户及生活价值客户及生活价值核心点：世界中产阶级的未来生活理想核心点：世界中产阶级的未来生活理想2012年年1月月2012年年9月月市场市场地位战地位战开盘攻击战开盘攻击战项目高度战项目高度战【中辰澜湾中辰澜湾】 2012年推广攻击阶段年推广攻击阶段产品示范战产品示范战时间：时间：2012年年1月月2012年年3月月核心：市场启动核心：市场启动时间：时间：2012年年6月月2012年年9月月核心：聚焦销售核心：聚焦销售时间：时间：2012年年4月月20
65、12年年5月月核心：项目理念、区位、价值核心：项目理念、区位、价值时间：时间：2012年年9月月2012年年10月月核心：示范区核心：示范区品牌高端攻心战品牌高端攻心战中辰澜湾中辰澜湾2012年年1-3月月大型户外大型户外+DM2012年年2月月话题出街话题出街2012-虞城大事件虞城大事件200万平米国际生态城万平米国际生态城2012年年2月月形象出街形象出街200万平米国际生态城万平米国际生态城2012年年1月月1日日2011年年3月月2012年年3月月中辰澜湾中辰澜湾2012年年4月月大型户外大型户外2012年年4月月项目广告语出街项目广告语出街2012年年4月月“新闻新闻”发布会发布会
66、2012年年4月月项目亮剑项目亮剑-奠基仪式奠基仪式2013年年4月月项目报纸广告项目报纸广告响河改造及项目启动响河改造及项目启动2012年年4月月-5月月中辰澜湾中辰澜湾2012年年6月月大型户外大型户外+候车厅候车厅+广播广播+楼宇楼宇2012年年6月月开盘前媒介攻击开盘前媒介攻击2012年年6月月200万平米优雅欧洲生活万平米优雅欧洲生活2012年年6月月卖点广告卖点广告+造势广告造势广告2012年年6月月开盘造势开盘造势200万平米欧洲优雅生活版图万平米欧洲优雅生活版图2012年年6-9月月中辰澜湾中辰澜湾2012年年7-8月月大型户外大型户外+候车厅候车厅+广播广播+楼宇楼宇2012
67、年年7-8月月开盘媒介攻击开盘媒介攻击2012年年7-8月月开盘开盘2012年年9月月卖点广告卖点广告+开盘热销广告开盘热销广告2012年年9月月开盘热销开盘热销开盘大典开盘大典2012年年9月月中辰澜湾中辰澜湾世界中产阶级的未来生活理想世界中产阶级的未来生活理想2012年年10月月2012年年10月月VIP圈子营销圈子营销2012年年10月月高端客户活动高端客户活动2012年年10月月品牌推广品牌推广2012年年10月月异地营销异地营销+高端活动高端活动2012年年10月月样板房开放样板房开放第一阶段：品牌建立阶段第一阶段：品牌建立阶段（ 2012年1月3月）主题：主题：200200万平米国
68、际生态城万平米国际生态城目的：坚实树立首创的品牌形象，奠定中辰目的：坚实树立首创的品牌形象，奠定中辰澜湾，的价值基础，坚定目标澜湾，的价值基础，坚定目标 客户对于本案的信任感。客户对于本案的信任感。战术一：战术一：发展商品牌形象户外广告，预示中辰地产重装登陆虞城，进入大项目运营期发展商品牌形象户外广告，预示中辰地产重装登陆虞城，进入大项目运营期战术二：战术二：进行系列派单与硬广相结合的形式，循序渐进的进行品牌导入。进行系列派单与硬广相结合的形式，循序渐进的进行品牌导入。战术三：战术三：通过记者招待会与专家论坛的方式进行品牌输出。建议配合媒介有：本地大通过记者招待会与专家论坛的方式进行品牌输出。
69、建议配合媒介有：本地大 众媒体与地产网络媒体相结合。众媒体与地产网络媒体相结合。战术四：战术四：创办虞城首家置业俱乐部，进行会员招募，同时开创俱乐部会员杂志，全面创办虞城首家置业俱乐部，进行会员招募，同时开创俱乐部会员杂志，全面 介绍发展商中辰地产的发展历史、开发项目、开发理念、在虞城的开发计划情况，向政府、介绍发展商中辰地产的发展历史、开发项目、开发理念、在虞城的开发计划情况，向政府、新闻、房产界进行派送（这三类人是购房消费者最容易接触的圈子人群，是小众传播的重要新闻、房产界进行派送（这三类人是购房消费者最容易接触的圈子人群，是小众传播的重要媒介源），透过小众传播使中辰地产形象逐步深化。媒介
70、源），透过小众传播使中辰地产形象逐步深化。战术五：战术五：以丰富多彩的促销活动，持续展示中辰地产的品牌实力，同时拉近与大众的距以丰富多彩的促销活动，持续展示中辰地产的品牌实力，同时拉近与大众的距 离，吸引社会关注。离，吸引社会关注。实施战术实施战术1 1、分解描述、分解描述悬疑广告悬疑广告20122012，虞城大事件（悬疑广告），虞城大事件（悬疑广告）目目 的的 ：吸引市场眼：吸引市场眼 , , 高度关注高度关注! !新闻炒作新闻炒作响河规划治理意见响河规划治理意见有奖有奖征集征集目目 的的 ：吸引市场眼：吸引市场眼 , , 高度关注高度关注! !2 2、分解描述、分解描述目的：透过主题性的营
71、销活动，根植于同时又高于产品概念，凸现出最能打动客层心目的：透过主题性的营销活动，根植于同时又高于产品概念，凸现出最能打动客层心理需求的生活方式的价值，引发人们对于未来美好生活蓝图的想象，引发购买兴趣。理需求的生活方式的价值，引发人们对于未来美好生活蓝图的想象，引发购买兴趣。第二阶段：产品概念渗透阶段第二阶段：产品概念渗透阶段（ 2012年4月5月）主题：主题：200200万平米欧洲优雅生活版图万平米欧洲优雅生活版图战术一：战术一：国际化生活概念的输出国际化生活概念的输出战术二：战术二：主题化主题化SPSP活动活动欧洲国家交响乐队演奏会国际化物管专家座谈会项目奠基活动中辰澜湾形象代言人选拔实施
72、战术实施战术事件营销事件营销项目奠基项目奠基-市、县领导剪彩市、县领导剪彩目目 的的 ：吸引市场眼球：吸引市场眼球, , 高度关注高度关注! !目的：通过情景商业街目的：通过情景商业街+ +样板区的示范作用，让目标客户发现项目的细节之美，样板区的示范作用，让目标客户发现项目的细节之美，产生购买冲动。产生购买冲动。第三阶段：产品体验阶段第三阶段：产品体验阶段（ 2012年6月9月）主题：主题：世界中产阶级的未来生活理想世界中产阶级的未来生活理想A A、体验式现场实景营销、体验式现场实景营销欧式风情商业街+部分样板房+样板示范区，构成样板区完全按照交房标准完成，推出多款不同房型、风情迥异的样板房，
73、让所有前来现场的客户被打动、进而产生购买冲动；B B、体验式导购服务销售、体验式导购服务销售现场的销售人员如同导游一般，带领客户参观样板区，并且在各个样板房都有专业的演员扮演家庭生活场景（在看电视、溜狗、聚会、样板房内要有非常温馨的生活气息），而销售中心设置香郁的咖啡，销售人员的制服可以借鉴导游人员或酒店服务生的服装；实施战术实施战术活动营销活动营销前期团购前期团购-常规认购常规认购-产品说明会等产品说明会等目目 的的 ：产品形象塑造，资金回笼：产品形象塑造，资金回笼地地 点点 ：木兰国际大酒店：木兰国际大酒店产品说明会产品说明会目的：通过对于完善售后服务与丰富多彩的目的：通过对于完善售后服务
74、与丰富多彩的SPSP活动，进一步促进销售活动，进一步促进销售第四阶段：销售阶段第四阶段：销售阶段（ 2012年1012月）主题：中辰主题：中辰澜湾，世界由此精彩澜湾，世界由此精彩A A、老带新口碑传播、老带新口碑传播通过完美的售后服务，体现项目的人性化关怀，增加老客户的满意度，促机老客户的口碑传播，增强老客户带新客户，形成低成本的营销链。B B、关系营销、关系营销中辰国际城圣诞狂欢不夜城新年音乐会业主联谊会发现冰雪王国贺岁大片一起赏实施战术实施战术创创意意表表现现策略策略中辰中辰澜湾澜湾主主广广告告语语【给世界一个新虞城给世界一个新虞城】主题语释义主题语释义本案主题语用“城”字来定义一种生活界
75、域，以一种大城之势的姿态跃居沈阳人居形态之颠。本主题语也寓意了中辰澜湾是一座 “世界”之城。在这座大城之中，有来自欧洲建筑的设计理念，有让人向往的欧洲各国风情小巷，有管家式的国际化物业服务，有时尚科技的国际化人文，有来自欧洲现代的园林景观，在这里，不用出国，便能享受到欧洲国际化的时尚生活。在中辰澜湾这 “一城” 就可获得世界级的国际化居住享受。 “给世界一个新虞城给世界一个新虞城”的项目主题语，简洁、明快，对项目概述整体、大气，易于受众理解与接受。本主题语既有文化韵味又饱含时代气息，因此基于“给世界一个新虞城给世界一个新虞城”的项目主题之上，将拥有广阔的表达空间。秀稿秀稿秀稿秀稿秀稿秀稿秀稿秀
76、稿秀稿秀稿销售策略销售策略前期团购政策团购原则：限量、限对象优惠政策：vip钻卡优惠2万，定价选房；付款方式：交房款的整数；常规认购政策认购原则：一卡一号，按卡号优先顺序选房。优惠政策：前100名优惠3%，前101-200名优惠2%；200名以后优惠1%；若已认购客户推荐新客户认购，且后期两者均转化为合同的，新、老客户各再享受1%（合同购房等同）开盘优惠政策常规优惠：一次性付款享受总房款的2%的优惠；按揭贷款享受总房款的1%的优惠。（若七日之内该交款项未到位者取消该项优惠。）重复购买：新房可再享受总房款1%的优惠。业主推荐：被推荐客户和业主均可享受一年物业费的优惠。回款优惠：签协议24小时内交
77、纳首付的均可享受所付款的1%优惠。备注：其他价格调控和优惠政策根据营销节点调整销售均价根据项目情况和实际市场结合，以有利达到项目利润最大化和快速销售为目的，制定合理的价格提交甲方批准。4 4、开发节奏、开发节奏项项目目分期开发分期开发-分批次推盘分批次推盘销售销售遵循价值最大、风险最小原则；遵循价值最大、风险最小原则；遵循价值最大、风险最小原则；遵循价值最大、风险最小原则；拉开产品差距，消除内部竞争原则；拉开产品差距，消除内部竞争原则；拉开产品差距，消除内部竞争原则；拉开产品差距，消除内部竞争原则；有利于价格的提升有利于价格的提升有利于价格的提升有利于价格的提升原则原则原则原则市场和公司运作模
78、式的决策市场和公司运作模式的决策市场和公司运作模式的决策市场和公司运作模式的决策5 5、宣传包装、宣传包装户外、道旗、工地围墙户外、道旗、工地围墙建议：建议：虞城重要户外牌虞城重要户外牌-木兰大道跨路广告牌木兰大道跨路广告牌单页派发单页派发考虑到项目规模及县城客户购买影响程度（意见领袖影响），单页考虑到项目规模及县城客户购买影响程度（意见领袖影响），单页派发主要集中于县城，主要发放城市主道路沿线小区、商铺、路人，派发主要集中于县城，主要发放城市主道路沿线小区、商铺、路人，同时节假日集中在商业中心及公园等人流集中场所发放。同时节假日集中在商业中心及公园等人流集中场所发放。乡镇作为项目备选。乡镇作
79、为项目备选。派发形式：派发形式：集合县城实地情况，建议雇佣固定人员发放，每月两次。集合县城实地情况，建议雇佣固定人员发放，每月两次。短信群发短信群发数量：视情况，每月最少固定两次，根据项目节点信息及工程进度，配合节日问数量：视情况，每月最少固定两次，根据项目节点信息及工程进度，配合节日问候，恶劣天气突袭温馨提醒等增加候，恶劣天气突袭温馨提醒等增加对象：对象：1 1）售楼部来访客户登记手机；）售楼部来访客户登记手机；2 2）月消费）月消费150150以上移动、联通、电信手机以上移动、联通、电信手机内容：主要为温馨提醒，项目节点信息发布等，谋求先行建立与客户连接，然后内容：主要为温馨提醒，项目节点
80、信息发布等，谋求先行建立与客户连接，然后通过优惠活动等信息吸引客户上门或成交。通过优惠活动等信息吸引客户上门或成交。电视电视飞播飞播特点：电视飞播作为县城主流的推广渠道，主要特点为覆盖范围广，缺点特点：电视飞播作为县城主流的推广渠道，主要特点为覆盖范围广，缺点在于信息发布形式单一，不具备立体性，主要用作节点信息发布。在于信息发布形式单一，不具备立体性，主要用作节点信息发布。频率：固定投放，结合项目营销节点，传达不同内容。频率：固定投放，结合项目营销节点，传达不同内容。车体广告车体广告特点：特点鲜明，连接城乡，传播度高。特点：特点鲜明，连接城乡，传播度高。主主要为项目形象宣传。要为项目形象宣传。
81、建议：建议：虞城虞城-商丘公交，虞城商丘公交，虞城各乡镇公交各乡镇公交5 5、费用预算、费用预算推广费用：销售总金额的推广费用：销售总金额的1-2%1-2%；结束。THANKS。MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Y
82、v109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj8
83、9J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
