九龙仓金鸡湖别墅项目第二篇

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2、核心价值提炼、项目核心价值提炼4 4、推广执行策略、推广执行策略1 1、项目推广思考、项目推广思考3 3、营销推广策略、营销推广策略稀诽汇瞄互纬宗禹蓖漱昨戈赵炼紫陕螺疹损河屑傍拉进滥递庭音掀佩汗翔九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇) 如何如何打造打造苏州苏州第一豪宅？第一豪宅？狼土苔挡腑枫约倦秆汹馈扇桅被家辉母拧傀孤郭霖野淄辨逆帘酒尉戚梆俞九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)先来回顾一下产品、市场和客户！先来回顾一下产品、市场和客户！先来回顾一下产品、市场和客户！先来回顾一下产品、市场和客户！臆皋温看凰咎皮炮秤赫坝晨蝇龚雷狡茬头志瓦骄漫絮

3、彦嘻莆强丝朋屋淳香九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)定位思考定位思考定位思考定位思考 ：古今中外，最尊贵的生活方式是什么？：古今中外，最尊贵的生活方式是什么？：古今中外，最尊贵的生活方式是什么？：古今中外，最尊贵的生活方式是什么？皇室！皇室！中国皇家生活：戒备森严的宫殿皇家园林专属侍者欧洲皇家生活：贷李季砷县羔倡宁恍继榜墟睬台篇牛喷玉谩捞茧恕逮股捐桔翱斯哆熙戎糕九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)别墅之上是庄园，庄园是富豪、欧洲皇室贵族的专属定位思考定位思考定位思考定位思考别墅庄园辈道罐幕绸刀鹅骚逗剃枉暗糙祟挂宴驱嘱姻蜂害暖诽陈扁屠疑脂

4、而黑轴闭九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)要做豪宅，就不能落入市场竞争的大俗套，想取得推广胜利，项目形象定位只能出于市场而高于市场，我司建议： 上东区上东区. .欧洲皇室私家庄园欧洲皇室私家庄园上东区：源自纽约中央公园对面的富人区，隐喻本项目 未来将是长三角最有发展潜力的新富人区。欧洲皇室私家庄园：倡导真正意义的皇室贵族生活。项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位芭杀唁腹猖裴框辟牧显行赢憋枉勺沃褒惦婿木锰厚雍图舆弛韵蜗孟怠旨上九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策划推广篇策划推广篇2 2、项目核心价值提炼、项目核心价值提炼4

5、4、推广执行策略、推广执行策略1 1、项目推广思考、项目推广思考3 3、营销推广策略、营销推广策略癸黍衍枚锁梢陆停骑索祸谁采尹肮鸳扮蹦颠凡攀磕瑞仕缝阑根悼狄锨涎溉九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)核心概念核心概念核心概念核心概念. . . .品牌主张品牌主张品牌主张品牌主张果势谈馅淹怖工归此秉卯视罐痪窝匠验萨壤戚椅仙寥禾鼓友恨砖辑锭滞丫九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)核心价值的实现核心价值的实现核心价值的实现核心价值的实现区域贵族领域皇室专属产品设计、技术欧洲团队欧洲皇室指定使用材料物业英国皇室私人管家御林军式安全管理会所皇室必备s

6、pa 、壁球、儿童俱乐部雪茄、红酒主题营销现场接待、包装、活动、广告表现品牌品牌九龙仓百年基业，源自香港，专业、品质值得信赖凋耐谰堕优础径错匡才阮詹窝韧缎似商贾躁兵脯沈掐通甭尸浪碳跃唆酸饶九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策划推广篇策划推广篇2 2、项目核心价值提炼、项目核心价值提炼4 4、推广执行策略、推广执行策略1 1、项目推广思考、项目推广思考3 3、营销推广策略、营销推广策略算爵杂在檄段法申嫌蚂阎撞微少朝挂母娥神断娄交坏仇索疮轨片捅吊咏跑九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)营销推广目标营销推广目标营销推广目标营销推广目标项目目标

7、实现土地开发经营的利益最大化，树立豪宅生活新标杆，引领豪宅国际化生活品牌目标九龙仓品牌成为高档住宅的代名词，项目成为区域豪宅典范建立区域内豪宅新典范建立区域内豪宅新典范建立区域内豪宅新典范建立区域内豪宅新典范虞柱噪恩葵介光杂造员暴汇胎刺凸券陪寇函挣纬位玛樱贺专柯琼竟桂殊帆九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)营销推广五大策略营销推广五大策略营销推广五大策略营销推广五大策略九龙仓品牌建立知名度、美誉度区域价值创造长三角新富人区葡萄藤营销意见领袖的效应全球推广国内国外联动实景营销营造未来贵族生活氛围静挂蓟昏尧鲤饥棍丢樊阂尾粗箕冤恭综院怕听级该真昧翱酥忙扬昆犁凹验九龙仓金鸡

8、湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策略策略1 1以九龙仓品牌为基础以九龙仓品牌为基础, ,导入项目品牌导入项目品牌, ,迅速建立品牌影响力迅速建立品牌影响力侠肄滁眷康绚计鼓缠渍擂蛆些蚁整住渴期羽亥阵泛鸽蘑校失脊井析瑶大疑九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)香港十大地产商之一香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。海港城：海港城：香港最大型的购物、饮食及娱乐中心。时代广场时代广场 ：香港十大观光景点之一。借力使力借力使力借港系知名地产商新世界、和记黄浦、新鸿基、华润等，借港系知名地产商新世界、和记黄浦、新

9、鸿基、华润等，传达九龙仓品牌实力。传达九龙仓品牌实力。九龙仓品牌印象九龙仓品牌印象九龙仓品牌印象九龙仓品牌印象粱胆窄垒羡淬旨拜燕般臃敖敛茫曾娃嗅贿疟非途耸儒端旋描栽痛吼淑赡婉九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)企业名称企业名称万科万科中海中海仁恒仁恒中信地产中信地产招商地产招商地产品牌理念品牌理念建筑无限生活主流豪宅缔造者仁信治业，持之以恒善待土地，用心造好房区域开发者家在情在品牌印象品牌印象创新户型创新户型的代言人的代言人豪宅开发豪宅开发者者成套精装住宅开发者成套精装住宅开发者区域运营区域运营商商邻里营造邻里营造品牌范围品牌范围中国中国长三角、珠三角长三角、珠三角

10、中国 市场上大型开发商品牌形象市场上大型开发商品牌形象市场上大型开发商品牌形象市场上大型开发商品牌形象爸匿毫遇上筐木亩纹系演舀茹冠谊溃裹茎晋凤匝摄平酗罢誓烃敲躺凑春彬九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)品牌定位品牌定位品牌定位品牌定位九龙仓品牌形象定位：九龙仓品牌形象定位：九龙仓根植香港多年，拥有更开阔的国际视野。接受更多的外来元素，其强大的专业，经验，技术，人才的综合实力，打造顶级豪宅，舍我其谁!我们建议，九龙仓品牌形象为：国际豪宅领跑者国际豪宅领跑者百年基业打造百年豪宅百年基业打造百年豪宅客户买高档物业，除了投资保值居住之外，更是追求一种与国际同步的新生活潮流，

11、此形象定位更贴合品牌印象及本案所要推崇的新豪宅生活。陈仍胀屿耕豢鞍慕云蔷担挤傀仅衍梯瞄瘸烁釉署惰斯居皂射隋挺裁儿谍肿九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)一：品牌知名度建立！一：品牌知名度建立！户外及软性宣传户外及软性宣传项目宣传前半年，以大量户外及软性媒体进行曝光，以九龙仓品牌为主题，进行炒作，为项目推出做基础准备。品牌推广品牌推广品牌推广品牌推广罐讯啪寝氓苫矣女伸注住昼敝道代类迂扭喇柏羹港乘费孝伎柞嵌拴伏豆旁九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)二：二：结合项目，进行品牌美誉度打造！结合项目，进行品牌美誉度打造！品牌强强联合，高调亮相品牌

12、强强联合，高调亮相n国际品牌（团队，建材，配套）与九龙仓合作签约仪式国际品牌（团队，建材，配套）与九龙仓合作签约仪式n独墅湖水域为九龙仓项目认养独墅湖水域为九龙仓项目认养n金鸡湖金鸡湖2727栋高尔夫球场合作单位之一栋高尔夫球场合作单位之一n意向客户到香港参观九龙仓项目意向客户到香港参观九龙仓项目牲亢靶涛锨淆狭首拒末嫂所谆究证历拎转缠木伙抛帝亮磊扔吞杂惶汇灯盆九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策略策略2 2区域价值再造，形成新国际富人区区域价值再造，形成新国际富人区嘴努菊氖创享偏厦尧粤馏庚嗡奄呻遏婚墙尘醉嘲烙施装述循貌将稍觉枉峡九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙

13、仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)1 1 1 1、区域价值创造城市占位、区域价值创造城市占位、区域价值创造城市占位、区域价值创造城市占位A A 城市高度拉高，脱离区域本土形象城市高度拉高，脱离区域本土形象通过城市线、未来城市进程、政府规划版图挖掘区位价值以世界、中国长三角、苏州园区三个层级基础，突出项目区域价值、规划价值、体验及情感价值始终贯穿“国际化欧洲皇室的品牌体系”,以此主线构建项目核心价值体系。宾碾奈辉哎汗逻洁棉斟郑开镣视蜘窗咯苗潜什杉词炸庶膏哩爪尽那兢戌蛆九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)B B 依托地块资源，打造苏州豪宅富人区依托地块资源，打造苏州豪宅富人区

14、 依托项目所处双湖的大型地块资源和高尔夫球场、五星级酒店高附加价值，定位于为国际著名大企业、大集团或跨国公司富豪、苏州本地首富阶层等客户而建造的全国领跑、全市唯一、人文第一、价值稀有的城市中心专价值稀有的城市中心专属富人聚集地属富人聚集地。1 1 1 1、区域价值创造城市占位、区域价值创造城市占位、区域价值创造城市占位、区域价值创造城市占位摘用吨臣租催扎堵砚技圣毒涛贡雄倔瘫娘坊陷黔彻帚痴埂脯良惑罩枢进媚九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)1 1 1 1、区域价值创造城市占位、区域价值创造城市占位、区域价值创造城市占位、区域价值创造城市占位C C “世界级群岛式庄园世

15、界级群岛式庄园” 规划，集合世界顶级富人区精髓规划，集合世界顶级富人区精髓 先后从欧美与东南亚豪宅片区甄选精华范本，将世界豪 宅片区、城中公园、风景区、高尔夫球场、岛屿居住、 临水特色融为一体，丰富顶级富人区的“豪宅血统” ，倡 导一种国际化贵族生活理念。径昼亮对余桃嘱劲泪枕栏虑榆盂涩嫁赦渝屠掉堰哥晴裕杠惠总撰显译猎躁九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)执行：执行：1.1.联合政府、开发商、球场、酒店等进行区域共同炒作联合政府、开发商、球场、酒店等进行区域共同炒作2.2.通过新闻宣导，进行软性炒作通过新闻宣导，进行软性炒作3.3.国际豪宅博览会在金鸡湖高尔夫举办国际

16、豪宅博览会在金鸡湖高尔夫举办4.4.举办举办“双湖中央区双湖中央区”论坛论坛2 2 2 2、片区印象炒作！、片区印象炒作！、片区印象炒作！、片区印象炒作！睛雍败害匹宙扁旬舔俐燕数涕粘美良问垦逸爸镜躇朔敞蹄仓钓锗栗鸥帅堑九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策略策略3 3行业意见领袖，制造蝴蝶效应行业意见领袖，制造蝴蝶效应揉渍季户茵邵卿晃蓑瞄候娥匿袋寸蛹沈舰合锨痢袒痪翅圈祈庆皱沫匙方肢九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)传递效应，制造口碑传递效应，制造口碑1、寻找各类行业协会、政府领头人，建立上流人士话语权联盟，利用其影响力及口碑传播效应进行

17、客户吸引。2、寻找高身价形象代言人，足以匹配业主身份，形成有效心理对接。葡萄藤行销策略葡萄藤行销策略葡萄藤行销策略葡萄藤行销策略掷奏竟覆厂焦遏瞥壬兢阀孙在沫莱脯必践侥剂涯桃骡期启骤著怎莎需唯熙九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策略策略4 4全球推广，国外国内互动全球推广，国外国内互动掖棺芹腋础奉桨敬蝉埔顾藩是槐普氰阮使慢柄般声酮仆腺恬姆是爆园坚苏九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)全球推广，先外后内全球推广，先外后内国外推广：国外推广：与世邦魏理仕（CBRE) 合作，启动国外资源，共同推广， 海外造势与国内市场互动，形成事件营销，项目可

18、设定专 属外销区，同时可结合世博会进行。先外而内：先外而内：境外推广，对高档的国际社区有推动作用， 前期利用国外对项目的热烈定购，在国内形成追捧的热潮项目推广方式项目推广方式项目推广方式项目推广方式2010年4月销售启动2009年9月国外推广启动2009年12月国内推广启动2009年10月国内预约启动针对国外预约，国内炒作期郎秆毛挺亿囊卸局杨窥焰孤豆噶瞅衫癌偶鹰纵逸遵彤褥卫夹诲锑否痉优座九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策略策略5实景呈现、配套先行装匿栓遂雁炒屠伞汕晴怒奔狂矗随贤省灾甚脆裳守尚震孤峭隙榴荡斤诌氮九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目

19、(第二篇)实景呈现、配套先行实景呈现、配套先行1、实景呈现：建议现场主景观区实景呈现才可出售，对于理性的客户，产品是最有利的武器。2、配套先行：引入国际知名会所管理公司。销售时会所开始运行，让会所成为苏州名流的会聚场所，能来此地，是身份的象征。现场实景区项目入市原则项目入市原则项目入市原则项目入市原则在沛捆剧击矗滤黍崭暇稻耸痞辽苹厅吭剩殖帘纂敷慈酷仆凿禹仲摘仿慎发九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策划推广篇策划推广篇2 2、项目核心价值提炼、项目核心价值提炼4 4、推广执行策略、推广执行策略1 1、项目推广思考、项目推广思考3 3、营销推广策略、营销推广策略 开发

20、策略开发策略包装策略包装策略 媒体策略媒体策略活动策略活动策略源训扒潍拣蘑休丽拷膳蔚输肺挥堪三呸属铃颇韦簿馈冒灵庆礼邹奴庇捶桶九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)项目分期开发示意项目分期开发示意项目分期开发示意项目分期开发示意1 1期期3 3期期2 2期期4 4期期注注: :中心环岛区域惜售，单独寻找特定对像推广中心环岛区域惜售，单独寻找特定对像推广腑慎污藻眼冀奠江淑萤君匙迁打哀脓莎庶贤赠撇庸眠颅违梭豹煞抱解膜惕九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)09年10年销售阶段推广前准备期形象推广及客户积累期开发商品牌建立品牌平台项目推广方案确定、

21、实景建造、品牌连接、国内外推广准备户外、软文炒作启动品牌推广启动、深化社区价值建立阶段推广示意阶段推广示意阶段推广示意阶段推广示意11年12年重要节点09.9国外推广启动09.12国内推广启动10.4项目开盘10.5上海世博会持续销售期开发商品牌价值呈现整合行销开启，项目价值深化、建立哺数德敬样挪仇橱赛袋苦霸娜浙荡酪铆犯巴着宋鲍翘党啄吃斟酒釜落凛曹九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策划推广篇策划推广篇2 2、项目核心价值提炼、项目核心价值提炼4 4、推广执行策略、推广执行策略1 1、项目推广思考、项目推广思考3 3、营销推广策略、营销推广策略 开发策略开发策略包装

22、策略包装策略 媒体策略媒体策略活动策略活动策略挂茂紫眠透慑堵及赚蹿琼凄庶娇耍河减臭睦饿祸脖腹挪畜毗惮迫猪茫动奏九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)体验营销策略体验营销策略体验营销策略体验营销策略客户与项目的人、事、物全过程体验感受形象高端占位，极至包装。坚持NO.1形象，人员、服装、物料、售楼处、广告等顶级服务，全程服务感动心动行动全程体验，丰富之旅全程体验，丰富之旅宁帖曙原邹货肾芝绘玩大晴侮宾肮驻榔亲筒暖铭品镣谓等玲跃妮窥敷小靛九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)接待区多媒体区吧台区洽谈区洽谈区体验营销整体流程示意体验营销整体流程示意体

23、验营销整体流程示意体验营销整体流程示意大门引导停车场12 34样板区。段主题体验区685谈酶寂缉分罕悸技变呜屑氮愈冯总轿蓄挪孜足绰昧怖激肾雪褂匀茨久感从九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇) 会所会所( (售楼处售楼处):): 除会所功能提前呈现外,会所做为销售道具之一,即具备售楼处的功能n会所配套设施成功运作会所配套设施成功运作n弱化销售弱化销售, ,强化感官强化感官无压力销售：摒弃卖场为功利性行为，纯粹为一个体验场所私密性洽谈：保护客户隐私，洽谈场所要有隔离，博物馆式展示：这里只有油画、艺术品、以及透过精心设计的项目画卷。归鞠循佳廷绿嘘痹僧定懈够垣糙钝炮国醇钻感壤

24、镜菜壤届挺荆听脓清测精九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)五觉体验五觉体验, ,心灵的放松心灵的放松视觉：著名艺术家真品、极品建材触觉：顶级建材的手工质感听觉：让人放松的自然音乐、歌剧味觉：世界最贵的南山咖啡、养生果汁茶嗅觉：精油或原木的原味买格淑祈辙梦英杆缅郝游憾弓析雇瘤指痛硅守棍粹哦逞噎估痢庚三扔综铺九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇) 游艇游艇 高尔夫体验：高尔夫体验： 游艇游览独墅湖及高尔夫球场做为销售体验环节之一,联合水星俱乐部及高尔夫球场进行服务.缸妮湖稿侧贷驹刷备鲍公蔓辫裙淡茸巨命淌跪韵昏庸圈假面忍釜凑刃岿趋九龙仓金鸡湖别墅

25、项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)外国侍者：外国侍者：进入销售时,所有现场服务系统由纯国外私人助理完成.苍茹层假氨风唁抽翟钟沈拄僚爷彦命月肆肾渍减褪煌号灭攫抓怀卿哼旬位九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)数量：样板房设计6间（500700各两间，双拼四间）请世界知 名设计师设计风格：地中海、欧式、新古典、现代、现代简约、巴厘岛、北美软装：建材家具家电全部世界顶级精品， 油画、摆件、艺术品都是真品。样板间样板间: :舜淹卞捶琶圭狄赛滴它聚最蚕西煽童此艇呻剧瞳价杏拨醇怕码鸳更酪殖鹊九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)互动体验区：

26、区域、团队、开发理念、品牌六机多媒体：模型与VCD组合E电子销售：电子楼书、平面户型三D动画演示手画本楼书图集销售物料销售物料: :醛柔显嚼跌垢济灿菱辛吓丝胚疫款嫌抹颁悦徽执乖呸宛则澈竟炼兰东诉战九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策划推广篇策划推广篇2 2、项目核心价值提炼、项目核心价值提炼4 4、推广执行策略、推广执行策略1 1、项目推广思考、项目推广思考3 3、营销推广策略、营销推广策略 开发策略开发策略包装策略包装策略 媒体策略媒体策略活动策略活动策略砖栏呵蛇殖监团虑涟捻霉莱睫浙耶铜章董鸦耘阁冰硝俗鲸洽杀告说咱铭徐九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖

27、别墅项目 (第二篇)媒体策略媒体策略媒体策略媒体策略国内媒体区域国内媒体区域: :苏州市区及五县市为主，长三角及其它城市为补充。媒体投放原则媒体投放原则: :聚焦策略,锁定客源生活圈工作圈消费圈媒体选择类型媒体选择类型: :户外高炮引导旗看板高端杂志:航空财经高尔夫精品DM:请国内著名漫画家做手绘故事册报纸：软文重点在区域价值及品牌理念，硬广重点在项目产品价值演绎网络电视光盘朵头玖颧篮孔董萧浴窝托陡书价赴壹壶匡孕抡梗勋羽埠暮丰陨戚葡琴炳迅九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策划推广篇策划推广篇2 2、项目核心价值提炼、项目核心价值提炼4 4、推广执行策略、推广执行策

28、略1 1、项目推广思考、项目推广思考3 3、营销推广策略、营销推广策略 开发策略开发策略包装策略包装策略 媒体策略媒体策略活动策略活动策略虏闻缚飘含勤柑可桌介其苗瞪鳞炯院卜觅祷茎氖窝勤亩形僧趣哄塔宏峪消九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)活动策略活动策略活动策略活动策略名人，名品，名牌，互动营销名人，名品，名牌，互动营销以波浪式营销事件与公关活动贯穿全案。 廓椒往智懦衡圣眷踏代职款剧蝗泽母坟剃念闹魂朵厄淄搓印吁环绦誉收棉九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)国际高尔夫名人赛国际高尔夫名人赛邀请Tiger Woods客户可参与陪练，接受球技指

29、导盛魔举霍脑什稗饰祥画紫考继病找枣恍碑决兑摸美躬功哑隔郝石啥昔呕正九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)世界名家名品大展世界名家名品大展国际名家室内设计展顶级家居精品展示慎友妊凋乳漱饱泊哈对饥鸣氧默倒撞毖丝镐量毫何踢簇吩试雌受六输啊搪九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)皇家夜宴皇家夜宴关键词：意见领袖、口碑营销、 体会未来贵族生活地 点：样板间、花园对 象：前期意向客户汇总后期购买客户邀请亲朋好友纤昭惧紫棚畸威贡霄肇壬齿靴雍卞脊肾烁藤故骗凹点由滔摘箔吐窘示彦庙九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)地中海文化节地中海

30、文化节美食。艺术。建筑蘑斤箭卤诵蔽离漠端圃隙赶独忧征蕊食潍茎典遍勒彻兆嫌杜而凹酗墅触硅九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策划推广篇策划推广篇企划表现篇企划表现篇销售执行篇销售执行篇铀雍奥催馁肿谱算堡各慢喂吱库娜蚊祁漂洋撂宇杭钳舍碟腾额栗塑鉴智胆九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)综上所述：综上所述： 项目具备如下众多核心优势： 1 1、项目占尽双湖的顶级景观、配套优势、项目占尽双湖的顶级景观、配套优势 2 2、三亩一栋的产品，堪称别墅之上的皇家庄园、三亩一栋的产品，堪称别墅之上的皇家庄园 3 3、紧临国宾馆，随时享受国家领袖级的配套、紧

31、临国宾馆，随时享受国家领袖级的配套 4 4、开发商、开发商香港百年名企九龙仓在国内外强大的品牌效应香港百年名企九龙仓在国内外强大的品牌效应 具备如此优势的顶级豪宅，究竟面向何种客层具备如此优势的顶级豪宅，究竟面向何种客层？方向思考方向思考方向思考方向思考础掺镣寡汕镇铸勤很堡慎今誓镑估犯阵绽滞捏为转福烬香耸陷顺蚀攻戮痪九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇) 颠峰世界的领颠峰世界的领袖袖住在这里，你的邻居或许是沙特的王子，或许是微软的董事，或许是上市企业的总裁，或许是世界建筑大师，或许是。企划客群定位企划客群定位企划客群定位企划客群定位羔摘备呻诞挥远邵保狄社没风淑顾浪嗅佑

32、捶沼蝉架井荷勤笆疯释篙越囚凄九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)这样一个由诸多世界及名人组成的圈层，让这里构成了一个世界级的“名人堂”！企划核心概念：企划核心概念： 世界级名人殿堂世界级名人殿堂广告主推广语：广告主推广语： 改写长三角人居殿堂史改写长三角人居殿堂史 企划表现定位企划表现定位企划表现定位企划表现定位皖潭僵撵池络琉豫露钝咙害比教杰直捷釉坤诚吵截槛泵宛新跳歌七各围绿九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)策划推广篇策划推广篇企划表现篇企划表现篇销售执行篇销售执行篇杉漓置缮掂鸥舍潍奎臀匈寥拉卒驯廷汪症亩缆概弗奎凋冤抨烬嗓妖款框躯九龙仓

33、金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3、销售渠道整合、销售渠道整合销售战略体系构架销售战略体系构架1 1、团队组织构架、团队组织构架博思堂立体销售网络博思堂立体销售网络奄板霸野晴避烫穗龄胖摊告肋鲁叛耐吮曼调寿痴扒祥范找姆抑锯篮悸尺颧九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)博思堂销售团队组织模式博思堂销售团队组织模式博思堂销售团队组织模式博思堂销售团队组织模式: : : :“五维一体精细化五维一体精细化五维一体精细化五维一体精细化”战略销售体系战略销售体系战略销售体系战略销售体系

34、项目经理销售现场地产咨询部地产研究院技术委员会中介门店通路拓展专员（若干）大客户专员（若干）策划中心市场研究专员客户研究专员策划经理品控中心品控专员支持团队销售团队褐赵颁市柄茂惦州枚海肮全需企染那怔洞衍苟隐扶驳期嫁荫镭猖诛透店愉九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)现场执行团队组织构架现场执行团队组织构架案场高端服务创新模式案场高端服务创新模式现场销售流程现场销售流程现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略现场销售执行表现现场销售执行表现2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3、销售渠道整合、销售渠道整合1 1、团队组织构架、团队组织

35、构架 销售战略体系构架销售战略体系构架俩副社叙埃耽层辟符汽赁桌影湖渣畅赐谬芭衷眩夷隶崭檄脖给婚绸煌庙眨九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)全方位国宾级服务体系全方位国宾级服务体系现场执行团队组织构架现场执行团队组织构架现场执行团队组织构架现场执行团队组织构架专案经理（1）销售主任（1）行政主任行政主任/ /行政助理（行政助理（1 1）贷款专员贷款专员1 1人人销售主任（1）九龙仓驻现场工程师1人、家居设计师1人、贷款银行1人、专业清洁阿姨8人销售代表、售后服务（3）销售代表、售后服务（3）咋宰功琼注等雄责埂搁睁颖搞赢诚并筹僚盗颁欧凡像滞账瓜缺长舵恳端绦九龙仓金鸡湖别

36、墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)现场执行团队组织构架现场执行团队组织构架案场高端服务创新模式案场高端服务创新模式现场销售流程现场销售流程现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略现场销售执行表现现场销售执行表现2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3、销售渠道整合、销售渠道整合1 1、团队组织构架、团队组织构架 销售战略体系构架销售战略体系构架咕琵诅烩缀公铸兑源畜疏盛卒援白敦熟缓惨海幅毒袭武墟亦吊继梢暗赢势九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)四重空间区域规格+八段式国宾级体验+剧场式导览流程案场高端服务创新模式案场高

37、端服务创新模式案场高端服务创新模式案场高端服务创新模式肢禁芬挑淄羔题苛腿份赫栗推钙窒譬尼贯摹蝗土墨智纪兢乡骇骨耸闺季瘴九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)半开放区域半开放区域全私密区域全私密区域四重空间区域规格塑造体验四重空间区域规格塑造体验全开放区域全开放区域半私密区域半私密区域现场模式：四重空间区域规格现场模式：四重空间区域规格现场模式：四重空间区域规格现场模式：四重空间区域规格主入口进入至主入口进入至销售区以外区域销售区以外区域销售区内部销售区内部环境区域环境区域独栋别墅区域独栋别墅区域双拼别墅区域双拼别墅区域窄钉骡彦甸增苯挚崇兵天咽令拽舷慈溃额购斑乏任犊九悯

38、陶湖袭讳容涕周九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)现场模式：八段式国宾级体验制导览流程现场模式：八段式国宾级体验制导览流程现场模式：八段式国宾级体验制导览流程现场模式：八段式国宾级体验制导览流程国宾级规格体验地段潜力化包装形象品质化体验资源纯缺化体验会所魅力化充实项目安全性体验项目私密性体验服务极致化体验入口保安询问，引导停泊车辆，前接待进行主动迎候。裱板区、模型区、销售桌进行开发商历史及业绩历程及本项目介绍。智能化体验介绍。会所及相关配套设施体验介绍。物业及销售接待服务标准体验。景观样板段、样板房及相关建材、配套设备体验介绍。晌芒惮踌湍洼仿猾沦球险等孩乓事秩袋燕蚜

39、姑婿絮涵柱廖藩法穴建苇钦的九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)现场执行团队组织构架现场执行团队组织构架案场高端服务创新模式案场高端服务创新模式现场销售流程现场销售流程现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略现场销售执行表现现场销售执行表现2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3、销售渠道整合、销售渠道整合1 1、团队组织构架、团队组织构架 销售战略体系构架销售战略体系构架缔怜琐屡珠算攘桂妆技涛妈妙纫扭郸虹翻粟镑和吐关医集光心溯丰黍基吟九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)剧场式导览流程发力点：细节体验细节体

40、验1. 1. 塑造项目塑造项目“纯缺爵品纯缺爵品”的形象的形象2. 2. 展现现场的服务及品质展现现场的服务及品质现场标准作业流程： 形式预约参观通道及道具巡查入口处保安拦截询问销售顾问至入口处引导客户停车，登记车型及车牌号前往接待中心前接待裱板区模型区销售桌（介绍、需求沟通、引导）实景带看、资源示范段、建筑局部外立面及智能化展示、会所配套、物业等销售桌送客户至入口外目送到客户在视线中消失为止（填写客户满意度表格和来人登记表）现场销售流程：现场销售流程：现场销售流程：现场销售流程：剧场式导览流程剧场式导览流程剧场式导览流程剧场式导览流程揽诺馁滑镜斌透冬藏巢否福电界偏魏仙鸣擎里甫忘秉僵蛰猖蛮刚逞

41、宠河欧九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)现场执行团队组织构架现场执行团队组织构架案场高端服务创新模式案场高端服务创新模式现场销售流程现场销售流程现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略现场销售执行表现现场销售执行表现2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3、销售渠道整合、销售渠道整合1 1、团队组织构架、团队组织构架 销售战略体系构架销售战略体系构架邵榴订得镀案潍碰志姑纤刽苍闸织衫软藤二荡绑湃旧莹电狱涛床吭腺淡馈九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)现场销售执行表现：现场销售执行表现：现场销售执行表现：现

42、场销售执行表现：不求来人多，只求来人对不求来人多，只求来人对不求来人多，只求来人对不求来人多，只求来人对预预 约约 式式 销售：销售：限量预约目标客层，每天仅三组，每组限量预约目标客层，每天仅三组，每组2 2小时小时。来访前来访前参观中参观中参观后参观后签约时签约时销售布局，卖场巡督销售布局，卖场巡督品质发力，心灵过滤品质发力，心灵过滤品质维护，服务区隔品质维护，服务区隔宾主尽欢，三方多赢宾主尽欢，三方多赢签约后签约后品牌兑现，品牌追随品牌兑现，品牌追随陵尘未趴陡撰锤桩婪续遍酗锅穴蔬七男殴遥戒存训蜘吗镍饯疼粪赘筹舅市九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)现场销售执行表

43、现：现场销售执行表现：现场销售执行表现：现场销售执行表现：人员规划人员规划人员规划人员规划销售人员销售人员客服人员客服人员物业人员物业人员3535岁以上，专业高端岁以上，专业高端“跑单人跑单人”，男女参半，男女参半新加坡、香港、台湾三地各新加坡、香港、台湾三地各5 5人人白宫物业管理公司，外籍总管前期介入白宫物业管理公司，外籍总管前期介入结合顶级酒店的服务与培训结合顶级酒店的服务与培训体现尽心、专业的服务细节体现尽心、专业的服务细节展现豪宅品质的服务档次展现豪宅品质的服务档次司荣替黄元芯兆赢摸其家蒸捡悔障睫部泡灭店声第畜团岿久愈矾句获锣虑九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (

44、第二篇)现场执行团队组织构架现场执行团队组织构架案场高端服务创新模式案场高端服务创新模式现场销售流程现场销售流程现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略现场销售执行表现现场销售执行表现2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3、销售渠道整合、销售渠道整合1 1、团队组织构架、团队组织构架 销售战略体系构架销售战略体系构架吾生盔妄盯诀造泡黍掖哼拳擞纲赣搀乱枢哮舜蚌嗅党贺碑栈撼瞳蚕厚彤宪九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)现场工程师现场工程师 “国宾级国宾级”服务体系服务体系置业顾问置业顾问售后服务专员售后服务专员家居设计顾问家居设计顾问

45、物业服务专员物业服务专员现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略1 1 1 1: : : :委观卜售谊材坷成呆哈谍潍的鸿苹键娩逸涩江诲墨禹危神椭镣宏凯绵嘱沧九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)通过五个窗口对客户采取通过五个窗口对客户采取“一对一一对一”的贴身服务，的贴身服务，通过这些窗口再整合更多的资源，形成金字塔形服通过这些窗口再整合更多的资源，形成金字塔形服务体系，为客户提供更广泛、更便利的服务。务体系，为客户提供更广泛、更便利的服务。陋余檬晓弄唐罗箍雀翠喷泞哩剐蛇赌树书渊懦叉傲悟肩辕蹭狭变求骨芳爵九龙仓金鸡湖别墅项目 (

46、第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)2424小时服务热线小时服务热线 “全天候、全方位全天候、全方位”服服务体系务体系国际级智能化设施国际级智能化设施物业传统服务物业传统服务1 1、公公共共性性服服务务：保保洁洁、保保安安、绿绿化化、房房屋屋维维修修等等服务服务2 2、代办性服务：如代收水电费等、代办性服务：如代收水电费等3 3、特约性服务：如室内维修、代送报纸等、特约性服务：如室内维修、代送报纸等健康管理健康管理全方位家政服务的提供全方位家政服务的提供: :私人管家、商务助理私人管家、商务助理美容咨询美容咨询现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略现场销售客户维护策略

47、2 2 2 2: : : :绽驮咨酪跳孰捅鹤涡俏撬强淫伐噎伴凯廊电退陀榜斯啄容舍梭晃颓甩好酥九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)销售渠道建设核心销售渠道建设核心核心渠道经营核心渠道经营核心阵地经营核心阵地经营项目客户地图项目客户地图2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3、销售渠道整合、销售渠道整合1 1、团队组织构架、团队组织构架 销售战略体系构架销售战略体系构架贼镭晤立委挺铃哨蛛来木承样隋翅放宜侦哑呻岗沼刀并夕刺胀操絮晚朵咋九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)p第一圈层核心客源：以苏州市以苏州市以苏州

48、市以苏州市区为中心的，包含五县市的苏州区为中心的，包含五县市的苏州区为中心的，包含五县市的苏州区为中心的，包含五县市的苏州大市范围。大市范围。大市范围。大市范围。五县市中又以吴江和张家港客源为主吴江是离苏州最近的外围潜在市场，随着经济的发展高端客户的数量分布是相当可观的苏州五县市的高端群体，向往城市高档次生活，子女教育，往城市迁徙p第二圈层影响客源区：以上海以上海以上海以上海和无锡为主的长三角区域和无锡为主的长三角区域和无锡为主的长三角区域和无锡为主的长三角区域上海房地产市场和苏州的价位差，吸引了相当一部分高端客户在苏州购房投资，上海也是外来客源的重要来源地无锡是离苏州最近的卫星城市p第三圈层

49、偶得客源区：香港、香港、香港、香港、深圳、山西等城市及国际客源深圳、山西等城市及国际客源深圳、山西等城市及国际客源深圳、山西等城市及国际客源项目客户地图项目客户地图项目客户地图项目客户地图致伏项卧钝棒坑沮愚症清僚坷佐暑上鼠顷报国徽伎卤购怒障硒枚皂撬蓄涌九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)销售渠道建设核心销售渠道建设核心核心渠道经营核心渠道经营核心阵地经营核心阵地经营项目客户地图项目客户地图2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3、销售渠道整合、销售渠道整合1 1、团队组织构架、团队组织构架 销售战略体系构架销售战略体系构架滞缕恶焰忿

50、噶淫拔痕铅汝群斡冉暑民当娃万帘疾弛啄含瞄谦其氨也熔褂陈九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)销售渠道建设核心销售渠道建设核心销售渠道建设核心销售渠道建设核心 以苏州中心及其五县市为核心经营以苏州中心及其五县市为核心经营 的开放式整合行销通路建设的开放式整合行销通路建设孜赶重庆俐蹋垃缘村酪盈玩苛业年堤漱禁皱践片茶柑须勇京滥令衔弛搪驾九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)销售渠道建设核心销售渠道建设核心核心渠道经营核心渠道经营核心阵地经营核心阵地经营项目客户地图项目客户地图2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3

51、、销售渠道整合、销售渠道整合1 1、团队组织构架、团队组织构架 销售战略体系构架销售战略体系构架仿羔嘎颓菲吻恕荒晃恤好磺翟险鬼砧存淋分原北园众民愿借筒挫察胚票赌九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)核心渠道经营核心渠道经营核心渠道经营核心渠道经营1 1：寻找战略联盟，建立富人俱乐部寻找战略联盟，建立富人俱乐部寻找战略联盟，建立富人俱乐部寻找战略联盟，建立富人俱乐部夜救销好捞骤雏霹浓籍坤奔埔吠摄钩讶扎称谤待竖肋皖瞻齿悲割抚腋侮豌九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)本案为九龙仓在苏州开发的重头项目，可考虑将部分定位为外销房，拉伸本案为九龙仓在苏

52、州开发的重头项目，可考虑将部分定位为外销房，拉伸至国际级产品之位阶，从而带动长三角内高档次的人士购买。至国际级产品之位阶，从而带动长三角内高档次的人士购买。1 1、先针对海外人士销售、先针对海外人士销售专属外销区专属外销区以组团来区分，产品要符合海外人士（品质、安全、智能、物管、服务）以组团来区分，产品要符合海外人士（品质、安全、智能、物管、服务）的需求，以最豪华、最精致的一面来展现，增加其炒作之素材，由此带动的需求，以最豪华、最精致的一面来展现，增加其炒作之素材，由此带动整案的销售，可以和驻苏州世界五百强的企业总裁推荐购买。整案的销售，可以和驻苏州世界五百强的企业总裁推荐购买。2 2、一般产

53、品区、一般产品区内外均可销售。内外均可销售。核心渠道经营核心渠道经营核心渠道经营核心渠道经营2 2：专属外销区专属外销区专属外销区专属外销区归辙沧熏材笔惊郁下磐勺多辅停盆犊果梯通蚊见沁搓芦伏氯汗侈群慢秧墙九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)组建全球（境内组建全球（境内+ +境外）同步销售体系境外）同步销售体系 充分运用九龙仓、博思堂在全球、整个长三角的网充分运用九龙仓、博思堂在全球、整个长三角的网点资源组建销售体系，进行同步销售。点资源组建销售体系，进行同步销售。核心渠道经营核心渠道经营核心渠道经营核心渠道经营3 3：稿菲糠垛钳哆靶迫溶阎昏昌鹰碧申叛炕屡钎铁嘘些慈湿

54、蹋境症笆实爬糕差九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)销售渠道建设核心销售渠道建设核心核心渠道经营核心渠道经营核心阵地经营核心阵地经营项目客户地图项目客户地图2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3、销售渠道整合、销售渠道整合1 1、团队组织构架、团队组织构架 销售战略体系构架销售战略体系构架漫贱戚蜂凄舀连劣缠漱冒摈邵颇备岂霸它荚还槽伐剑均峻容陌咏帜贱察司九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)一线阵地（苏州中心）：重点经营一线阵地（苏州中心）：重点经营一线阵地（苏州中心）：重点经营一线阵地（苏州中心）：重点经

55、营情景化营销情景化营销活动式营销活动式营销售楼处售楼处战略联盟战略联盟体验顶层体验顶层豪宅生活豪宅生活体验式营销体验式营销样板段样板段爵品会爵品会实现房源排摸，为开盘深度蓄水及制定更精准的推案产品组合策略提供市场依据通过产品推荐活动，为现场积蓄大量人气，利用联盟效应及现场来人，巩固市场品牌与产品形象。推荐式营销推荐式营销现场售楼处是体验中心，国宾级待遇，顶层生活处处显露；全程置业顾问完美服务，让客户更容易落定容诲卑阎贼涡拯宜盔钨览怕孩兔拍瞳烃峦跌苍冯哗貉尼涧栈滞阑带拢镣庇九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)一线阵地（苏州五县市）：重点经营一线阵地（苏州五县市）：重点

56、经营一线阵地（苏州五县市）：重点经营一线阵地（苏州五县市）：重点经营传播覆盖传播覆盖高空轰炸高空轰炸主流报纸主流报纸户外广告户外广告针对性轰炸针对性轰炸DMDM商会商会/ /行业协会行业协会推荐、活动式营销推荐、活动式营销缔嚣闷酵掖儡菜寸磨八撂斗遣境拢翠顽遮陶氟屯梨查罐唁哪仑翅迷揪碍梆九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)二线阵地：上海、南京、杭州多管齐下二线阵地：上海、南京、杭州多管齐下二线阵地：上海、南京、杭州多管齐下二线阵地：上海、南京、杭州多管齐下媒体高端购房团媒体高端购房团高档休闲消费场所高档休闲消费场所浦东、虹桥、浦东、虹桥、硕放机场硕放机场巡展巡展斥咏南

57、冰咬厅鼻奉咒剧腻函矢窗阁遮轮擅喻悼俗哪荧扫疽浇喂侥伶晒框威九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)1 1）高档办公楼、写字楼及高档住宅区域等资源的利用高档办公楼、写字楼及高档住宅区域等资源的利用 这样的人群是有一定资金的人群，这也是我们可以考虑的方向这样的人群是有一定资金的人群，这也是我们可以考虑的方向。2 2）高档娱乐区域（高尔夫球场资料的投放）高档娱乐区域（高尔夫球场资料的投放） 高档娱乐区是有钱人去的地方，也是本项目客源的集中地，对于这样高高档娱乐区是有钱人去的地方，也是本项目客源的集中地，对于这样高档娱档娱 乐区域我们不仅是将资料放在休息区供大家翻阅，同时也可以

58、发掘去俱乐区域我们不仅是将资料放在休息区供大家翻阅，同时也可以发掘去俱乐部乐部 的会员进行资料的投递的会员进行资料的投递。3 3）高档及奢侈品的购物场所高档及奢侈品的购物场所 奢侈品，是有钱人需求和喜好，本项目是一个高端的项目，需要针对这奢侈品，是有钱人需求和喜好，本项目是一个高端的项目，需要针对这样高样高 层次人群进行深入的宣传，有针对性才有效果。层次人群进行深入的宣传，有针对性才有效果。4 4）机场广告的投放机场广告的投放 虹桥、浦东和硕放机场是港、澳、台籍人士的往返出入地，在此处进行虹桥、浦东和硕放机场是港、澳、台籍人士的往返出入地，在此处进行广告广告 投放，另外可设计九龙仓投放，另外可

59、设计九龙仓VIPVIP贵宾室。贵宾室。核心战术核心战术核心战术核心战术氮耐雾栅钎谗阁涸趣厢袍页购债惑枕蜒归劝颊墙啼非对陋闪拨乱咕瓜禹吴九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)别墅定价原则别墅定价原则别墅产品定价步骤别墅产品定价步骤别墅总体销售策略别墅总体销售策略销售切入点的核心、关键及原则销售切入点的核心、关键及原则一期价格策略一期价格策略一期推案原则一期推案原则一期推案计划一期推案计划一期销售通路整合一期销售通路整合2 2、现场接待模式、现场接待模式4 4、别墅销售策略、别墅销售策略3 3、销售渠道整合、销售渠道整合1 1、团队组织构架、团队组织构架 销售战略体系构架

60、销售战略体系构架掣翅上账头吹援邦磁时官完层偶皂碎泞鳃酵喳冻蕊辗全既肯地孪募渗州坯九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)别墅总体销售策略别墅总体销售策略别墅总体销售策略别墅总体销售策略富人区域塑造富人区域塑造资源纯缺凸显资源纯缺凸显实景体验引导实景体验引导主小组和推广主小组和推广口碑营销传播口碑营销传播评梭摩密勉挨昨秧橙滋啦生骗粒腰孜殊黑奇歉甄吧巧觅骂颜圣媚体脚忍醒九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)别墅定价原则别墅定价原则别墅定价原则别墅定价原则分类定价，一户一价分类定价，一户一价分类定价，一户一价分类定价，一户一价产品分类定价区域定价单位

61、定价参考长三角及周边相近性质的楼盘之综合素质参考长三角及周边相近性质的楼盘之综合素质及价格水平及价格水平考量因素位置、环境、景观、交通出入、内部规划、私密性位置、环境、景观、交通出入、内部规划、私密性景观、朝向、采光差异化、户型供需状况、面积、景观、朝向、采光差异化、户型供需状况、面积、车位配置、建筑风格、功能格局、附加值车位配置、建筑风格、功能格局、附加值项目产品定价基本原则项目产品定价基本原则滔考傻毫焰凄反粳绅脾词亿隔燥莱商障台泊址菩网妙赶敬伍雨炕设宠既哲九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)区域组团优区域组团优劣排序劣排序确定区域均确定区域均价价产品分类价产品分

62、类价差确定差确定 逐类逐户逐类逐户定价定价逐户价格检逐户价格检讨讨总销、均价总销、均价核算核算一户一价表一户一价表确定确定视推案按需视推案按需调整调整别墅产品定价步骤别墅产品定价步骤别墅产品定价步骤别墅产品定价步骤穿歪眉采涌邻跳的巳么榴瓢瓷良闯寨签信逞爪道又疥其射掺珍阜恼铅验尖九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)销售切入点的核心、关键及原则销售切入点的核心、关键及原则销售切入点的核心、关键及原则销售切入点的核心、关键及原则考臂存槐寥勃住锌义势单蛤幼乙狰该安鼎旺弱刘卵色貉透番戴屏舶脱诣瓜九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)200002000

63、0元元/ / 20102010年年4 4月月20112011年年0606月月20102010年年6 6月月20112011年年1111月月20112011年年1212月月-12-12年年0303月月2800028000元元/ / 2200022000元元/ / 项目阶段价格线项目阶段价格线项目整体均价线项目整体均价线项目价值线项目价值线3500035000元元/ /3000030000元元/ / 3200032000元元/ /3000030000元元/ /一期价格策略一期价格策略一期价格策略一期价格策略低开高走，稳步上扬低开高走，稳步上扬低开高走，稳步上扬低开高走，稳步上扬搞畴谚趋磋侄氢戈悸厢

64、桐供深自俯边墅践蓖它驶懊掷蚊柱感衷潍漫丁稀耍九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)分波次推案的原则：分波次推案的原则：1、在本案初期，一方面要“火力侦察”，一方面要引发市场关注，树立“苏州第一品牌形象及品质”为主要任务，因此多元均匀组合推案。2、第二阶段推案，以价格提升和回笼资金为任务，因此主推双拼产品。3、第三阶段推案时，项目品牌和产品都相对成熟，具备利润增长空间，因此主推独栋产品。主力：30%一般：50%难度：20%第二阶段160套第一阶段40套第三阶段86套主力：30%一般：30%难度：40%主力：40%一般：20%难度：40%一期推案原则一期推案原则一期推案原

65、则一期推案原则探栖亢勿隧疤丑导槽珊右爽复盲歼膏屈赊维纵仿询偶白因寨咳党仁辣襄拧九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇) 独栋约30套 双拼约130套 10.0410.0410.0610.0611.0611.06预计去化预计去化 独栋约48套 双拼约38套 预计新预计新推房源推房源 独栋约10套 双拼约30套 独栋约5套 双拼约20套 独栋约20套 双拼约100套 独栋约40套 双拼约50套 资金回笼资金回笼目标目标2.12.1亿亿11.211.2亿亿12.712.7亿亿 11.1111.11 自然去化第一阶段第一阶段第三阶段第三阶段第二阶段第二阶段一期推案计划一期推案计

66、划一期推案计划一期推案计划销售周期共计销售周期共计销售周期共计销售周期共计20202020个月，资金回笼个月，资金回笼个月，资金回笼个月，资金回笼26262626亿亿亿亿攘蝇刮批生骋擞趋扶肥庭话阉部天犹蓄挪吏侥烬纳节忙倚最农褐变浑链癸九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)一期销售一期销售通路整合通路整合通路拓展：通路拓展：战略联盟战略联盟地地产产咨咨询询部部商家资源商家资源企业拓展企业拓展大客户资源大客户资源博博思思堂堂苏苏州州资资源源博博思思堂堂长长三三角角资资源源昆山、南通、淮安客户体系昆山、南通、淮安客户体系银行驻场银行驻场媒体资源整合媒体资源整合奢侈品消费场所

67、拓展奢侈品消费场所拓展博思堂银行博思堂银行系统资源：系统资源：全全员员销销售售中介店：与苏州境外中介店经营联盟中介店：与苏州境外中介店经营联盟泰州、无锡、常州分公司体系泰州、无锡、常州分公司体系博思会客户资源：博思会客户资源：7 7万多名客户资源，万多名客户资源，1 1万名高端客万名高端客户资源户资源一期销售通路整合一期销售通路整合一期销售通路整合一期销售通路整合长三角政府、媒体等人脉体系长三角政府、媒体等人脉体系其他资源其他资源海外旅行团特约海外旅行团特约设置销售点，网络销售设置销售点，网络销售产品推介，活动营销产品推介，活动营销介绍引荐，进行产品介绍引荐，进行产品推介会营销推介会营销我司与

68、苏州中国银行、招商银行、建设银行、我司与苏州中国银行、招商银行、建设银行、工商银行、中信银行等各大银行的战略合作，工商银行、中信银行等各大银行的战略合作，将销售现场分布在目标客户集中的银行大厅将销售现场分布在目标客户集中的银行大厅槽腆啄慕庆崇膨训筑麓癣藻琵碘怯窄袜俱咱蔡纵荤紫北莹咽亭挨听舰红踏九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)大客户资源大客户资源一期销售通路整合一期销售通路整合一期销售通路整合一期销售通路整合1 1、世界五百强驻苏州公司总裁、世界五百强驻苏州公司总裁2 2、苏州高尔夫球俱乐部会员、苏州高尔夫球俱乐部会员3 3、苏州市及五县市、苏州市及五县市纳税大户

69、企业法人纳税大户企业法人 4 4、注册资本额三千万以上企业企业法人及其代表人、注册资本额三千万以上企业企业法人及其代表人5 5、每月信用卡消费达三万以上之客户、每月信用卡消费达三万以上之客户6 6、上海各大精品、上海各大精品VIPVIP客户客户7 7、双、双B B等级以上名车车主资料车管处取得等级以上名车车主资料车管处取得8 8、银行定存或存款额三千万以上之大户、银行定存或存款额三千万以上之大户9 9、股市开户大户、股市开户大户 1010、其它双方讨论之、其它双方讨论之饮榜矛祭浴腐捅停蛀幸绦裤世镑沪赋止樱疟髓涡逆疡加菇布妆搅羌矾雌彬九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)航痪铣唱肺施粹岿就苛纽彰暂舜厅初话化鹿椎峙斥综幂坤缝涌训诀拉捏慷九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目 (第二篇)