《江西永惠漫谷营销策略报告（73页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江西永惠漫谷营销策略报告（73页）（73页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、导导读读产品分析结论与定位客户定位及需求分析营销总思路营销与策略分解产品分析结论与定位产品分析结论与定位产品分析结论与定位产品分析结论与定位产品分析结论与定位产品分析结论与定位 项目资源地块项目资源地块 区内地貌较复杂，基本为山地，规划用地约亩产品分析结论与定位产品分析结论与定位产品规划产品规划以小高层和花园洋房为主，叠拼别墅为辅；参照欧洲小城 的乡村旅馆，色彩上与中国传统的公寓形成差异;坡地式的园林组团。产品分析结论与定位产品分析结论与定位项目价值营造项目价值营造意大利托斯卡纳山地小镇,梅岭风景区及意大利台地景观环境,度假村式的服务 . 产品分析与结论定位产品分析与结论定位客户群定位客户群定
2、位以南昌经济稳定的市民阶层为主以南昌经济稳定的市民阶层为主以在湾里工作和生活的富裕人群为辅 产品分析结论与定位产品分析结论与定位形象定位形象定位托斯卡纳 城市山居度假生活城市山居度假生活阳光的 休闲的,甚至是慵懒的 艺术的 回归真我的产品分析结论与定位产品分析结论与定位产品定位产品定位坡地花园洋房、小高层、叠加别墅为载体坡地花园洋房、小高层、叠加别墅为载体 集度假、养老、投资、自住为一体集度假、养老、投资、自住为一体项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析项目项目SWOT分析分析资源优势资源优势资源劣势资源劣势地势起伏大地势起伏大, ,大多坡地坡度大于大多坡地坡度大于4545度度湾里区
3、住宅整体档次较低湾里区住宅整体档次较低周边集中了湾里的行政机关、商业周边集中了湾里的行政机关、商业场所、大中专院校等场所、大中专院校等 紧临招贤公路，与梅岭国家森林公紧临招贤公路，与梅岭国家森林公园相望园相望 项目项目SWOT分析分析资源优势资源优势资源劣势资源劣势社区的卫生和安全有一定隐患社区的卫生和安全有一定隐患周边红线外有周边红线外有2020多户农民自建房多户农民自建房项目成本、价格相对市区较低项目成本、价格相对市区较低, ,同时同时具备投资、居住、度假等多重功能具备投资、居住、度假等多重功能 有丰富的景观资源和成熟的配套有丰富的景观资源和成熟的配套项目项目SWOT分析分析资源优势资源优
4、势资源劣势资源劣势周边的杂乱给地块制造视觉和心理周边的杂乱给地块制造视觉和心理干扰干扰 距离城市较远距离城市较远, ,公交线路少公交线路少, , 同时同时受规模限制受规模限制, ,难以发展社区公交难以发展社区公交潜在的投资市场潜在的投资市场 “ “校园经济校园经济” ”兼具城区都市生活的便利和景区的兼具城区都市生活的便利和景区的自然生态环境自然生态环境 项目项目SWOT分析分析项目机会分析项目机会分析湾里有些楼盘也开始追求房地产产品品质，符合房地产市场进步湾里有些楼盘也开始追求房地产产品品质，符合房地产市场进步( (例如例如: :帝景湾洋城帝景湾洋城) ) 湾里房地产还没有对南昌消费市场产生共
5、享湾里房地产还没有对南昌消费市场产生共享 项目项目SWOT分析分析项目机会分析项目机会分析新政的出台限制了大户型和别墅用地，使投资型物业受到限制新政的出台限制了大户型和别墅用地，使投资型物业受到限制坡地住宅对常年居住在城市平地的南昌置业者而言，吸引力将坡地住宅对常年居住在城市平地的南昌置业者而言，吸引力将非常大非常大 项目项目SWOT分析分析项目机会分析项目机会分析红湾公路已经建成通车，大大缩短了招贤镇与南昌的距离红湾公路已经建成通车，大大缩短了招贤镇与南昌的距离 对面项目龙泉湾主要面向南昌置业者，这将间接促进本项目品质对面项目龙泉湾主要面向南昌置业者，这将间接促进本项目品质 项目项目SWOT
6、分析分析项目机会分析项目机会分析南昌市政府对湾里区的规划为本项目打造休闲、度假的物业奠定了基础南昌市政府对湾里区的规划为本项目打造休闲、度假的物业奠定了基础 湾里目前正处稳中上扬的趋势，积压多年的消费能力正在释放之中湾里目前正处稳中上扬的趋势，积压多年的消费能力正在释放之中 项目项目SWOT分析分析项目威胁分析项目威胁分析地势落差大，不利于规划；同时容积率较高，对高档物业有较地势落差大，不利于规划；同时容积率较高，对高档物业有较大影响大影响“ “校园经济校园经济” ”虽有一定规模，但学校周边项目商业大都以学生虽有一定规模，但学校周边项目商业大都以学生为消费群体，租金目前已达一定的高度，但由于学
7、校群体规模为消费群体，租金目前已达一定的高度，但由于学校群体规模的限制和周边商业的围抢竞争，校园经济很难更上一个台阶，的限制和周边商业的围抢竞争，校园经济很难更上一个台阶，商业前途不容乐观商业前途不容乐观 项目项目SWOT分析分析结论规避劣势规避劣势, ,做大优势做大优势. .实现项目价值的最大化实现项目价值的最大化重点重点项目的营销推广策略项目的营销推广策略项目的核心卖点的提炼项目的核心卖点的提炼 客户群定位与需求分析客户群定位与需求分析客户群定位与需求分析客户群定位与需求分析客户群定位与需求分析客户群定位与需求分析客户群定位客户群定位以南昌经济稳定的市民阶层为主以南昌经济稳定的市民阶层为主
8、以在湾里工作和生活的富裕人群为辅 客户群定位及需求分析客户群定位及需求分析客户群特征客户群特征基本类型特征所属群体关注的重心安居型安居型2028岁左右、第一次置业、收入水平较低、 但收入稳定白领、低收入公务员、低收入教职工、企业职工、小型私营业主、经济开发区、产业区的基层职工高性价比，便利的交通设施，齐全的生活配套设施基本型基本型 2435岁左右、三口之家、第一次置业、有中等收入收入水平白领、中等收入公务员、大型企业中层、私营业主、教职经济开发区、产业区的基层职工、及其他城市中等收入人群高性价比，便利的交通设施，齐全的生活配套设施，较注重社区环境品质提升型提升型 3040岁、二次置业、较高收入
9、、希望提升生活品质较高收入的公务员、企业主、本地富裕人群、学校中高层管理人员产品要求高品质，齐全的生活配套设施，注重社区环境品质豪豪华华型型140-150140-1504050岁左右、二次置业以上、高收入、追求高生活品质、 有私家车、满足物质需求的同时追求精神需求私营业主、企业主及其本地高收入人群高品质高享受，注重社区整体品质，对物业管理服务要求高客户群定位及需求分析客户群定位及需求分析客户群特征客户群特征基本类型特征所属群体关注的重心预期型预期型1428-50岁左右,第一次或第二次置业均有,中高收入水平,希望提高生活品质较高收入白领、公务员、企业主、本地富裕人群及专家等便利交通设施,高品质要
10、求,注重产品配套及环境度假型度假型30-1503050岁、中高收入水平、追求不同于城市的生活品质，满足三口之家的度假生活体验高收入白领、金领、企业主、政府公务员、专家注重社区度假的自然环境与人文景观，社区度假产品配套，对物业管理服务要求较高投投资资型型 以下2650岁、二次或二次以上置业，中高收入水平、追求高投资回报、不在意物业品质、重点考虑周边环境中等收入人群、小私营业主、外地投资客高额的投资回报率与投资成本回收年限养老型养老型 7080岁、中等收入水平、子女有较高收入但工作繁忙政府、机关、企事业单位企业退休干部、儿女在外经商人员注重自然环境与人文景观，社区针对老年人的物业管理服务，对医疗机
11、构、老年活动中心等配套要求高客户群定位及需求分析客户群定位及需求分析目标客户锁定目标客户锁定 主力客群主力客群第一圈层：投资型、基本型第一圈层：投资型、基本型在湾里工作和经商的富裕人群或湾里生活的人群在湾里工作和经商的富裕人群或湾里生活的人群 第二圈层：享受型、养老型第二圈层：享受型、养老型 在南昌经济稳定又有假日休闲时间和需求的市民，如教师、公务员，在南昌经济稳定又有假日休闲时间和需求的市民，如教师、公务员，大型国企中高级管理层、中高级专业技术人士（律师、医生、会计师）大型国企中高级管理层、中高级专业技术人士（律师、医生、会计师）客户群定位及需求分析客户群定位及需求分析目标客户锁定目标客户锁
12、定 辅助客群辅助客群第三圈层：跟进投资型第三圈层：跟进投资型南昌经济收入较高，但假日休闲需求有待激发的市民南昌经济收入较高，但假日休闲需求有待激发的市民 客户群定位及需求分析客户群定位及需求分析客户需求分析客户需求分析 目的客户类型使用方式需求对应产品投投资资投资收益型租金收益升值低总价，追求高回报，不在意产品品质和社区环境一房公寓、两房公寓享受享受经济度假型5+2生活总价不高、娱乐设施齐全、视觉愉悦有观景阳台两房公寓、普通两房、退台三房、普通三房、小复式三房舒适度假型5+2生活、候鸟型中等价位、社区环境好、视觉愉悦、室内空间舒适、有露台和观景阳台小复式三房、顶楼复式豪华度假型5+2生活、候鸟
13、型、第二居所追求气派、室内空间大而舒适、私密性好、户型功能齐全、有车库、休闲厅、小花园顶楼复式、叠拼别墅养老养老养老型常住总价不高、生活便利、社区环境好、老年娱乐设施齐全平层两房养老育孙常住总价不高、生活便利、社区环境好、老年和儿童娱乐设施齐全、有工人房退台三房、普通三房一居所一居所居家型常住本地居民，总价不高，功能齐全，得房率高，生活便利，交通便利、有工人房两房公寓、普通两房、退台三房、普通三房客户群定位及需求分析客户群定位及需求分析目标客户群的总量分析及增量预测目标客户群的总量分析及增量预测 城市居民人均总收入（06年上半年）按年龄程度分组情况： 年龄20-25岁25-30岁30-35岁3
14、5-40岁40-45岁45-50岁50-55岁55-60岁60-65岁收入341943176383816473816407793558965547城市居民人均总收入（06年上半年）按文化程度分组情况： 文化未上过学小学初中高 中中专大学专科大学本科研究生收入1728149043025142609085921171811796(以上数据来自南昌统计局)单位：元客户群定位及需求分析客户群定位及需求分析目标客户群的总量分析及增量预测目标客户群的总量分析及增量预测 根据表格看出，根据表格看出，20062006年上半年年上半年南昌南昌30-5530-55岁，文化程度大中专以上岁，文化程度大中专以上的市民
15、人均收入在的市民人均收入在70007000以上据国以上据国内外发达城市的发展特点，南昌正内外发达城市的发展特点，南昌正处于休闲需求旺盛的时期，渴望休处于休闲需求旺盛的时期，渴望休闲的人群庞大，而且呈进一步发展闲的人群庞大，而且呈进一步发展的趋势的趋势 客户群定位及需求分析客户群定位及需求分析目标客户群的总量分析及增量预测目标客户群的总量分析及增量预测 居民消费呈现新的特点居民消费呈现新的特点 以家用电脑、空调、移动电话为代表的家电产品拥有量显著增加以家用电脑、空调、移动电话为代表的家电产品拥有量显著增加 文化娱乐消费热度依旧高涨文化娱乐消费热度依旧高涨 衣着消费继续增长衣着消费继续增长居民食品
16、消费由量的满足转向质的提高居民食品消费由量的满足转向质的提高 服务性消费发展存在潜力服务性消费发展存在潜力 客户群定位及需求分析客户群定位及需求分析目标客户群的总量分析及增量预测目标客户群的总量分析及增量预测 第二需求正呈火速之势上升，有假日休闲时间和需求的市民总体在第二需求正呈火速之势上升，有假日休闲时间和需求的市民总体在不断增加，有点闲、有点钱的人群总量在不断上升不断增加，有点闲、有点钱的人群总量在不断上升 项目营销发展策略项目营销发展策略项目营销发展策略项目营销发展策略 实景展示实景展示实景展示联合炒作联合炒作联合炒作高效发力高效发力高效发力概念先行概念先行概念先行结论营销总思路营销总思
17、路营销总思路营销总思路 一一一一个个个个中中中中心心心心两两两两条条条条线线线线索索索索营销总思路营销总思路营销总思路营销总思路 大众山地休大众山地休闲闲度假度假胜胜地地（后（后续续广告公司提供）广告公司提供）中心中心营销总思路营销总思路营销总思路营销总思路 关键词：关键词：关键词：关键词：概念推广区域炒作概念推广区域炒作产产品形象圈品形象圈层营销层营销山地建筑景山地建筑景观观线索线索推广线与客户积累线推广线与客户积累线（推广和销售蓄客双线并行）（推广和销售蓄客双线并行）营销总思路营销总思路营销总思路营销总思路 推广策略推广策略推广策略推广策略 概念推广区域炒作产品呈现销售卖点社区文化概念推广
18、区域炒作产品呈现销售卖点社区文化 推广逻辑推广逻辑营销总思路营销总思路营销总思路营销总思路 推广策略推广策略推广策略推广策略 漫谷大众山地休闲价值观提炼漫谷大众山地休闲价值观提炼漫谷大众山地休闲价值观提炼漫谷大众山地休闲价值观提炼 推广暗线推广暗线营销总思路营销总思路营销总思路营销总思路 推广策略推广策略推广策略推广策略 概念推广区域炒作产品形象项目卖点实景展示概念推广区域炒作产品形象项目卖点实景展示热销活动促销热销活动促销 推广流程推广流程营销总思路营销总思路营销总思路营销总思路 客户积累策略客户积累策略客户积累策略客户积累策略以客户积累为中心的全员营销模式以客户积累为中心的全员营销模式以客
19、户积累为中心的全员营销模式以客户积累为中心的全员营销模式 营销总思路营销总思路营销总思路营销总思路 客户积累策略客户积累策略客户积累策略客户积累策略多渠道建立客户圈层营销多渠道建立客户圈层营销多渠道建立客户圈层营销多渠道建立客户圈层营销 以两个接待中心为积累主线的客户营销以两个接待中心为积累主线的客户营销以两个接待中心为积累主线的客户营销以两个接待中心为积累主线的客户营销 营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解分线索营销执行分线索营销执行分线索营销执行分线索营销执行概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线区域炒作线区域炒作线区域炒作线区域炒作线产品呈现线产品呈现线产品呈现线产品呈现线
20、客户积累线客户积累线客户积累线客户积累线后续客户工作重点后续客户工作重点后续客户工作重点后续客户工作重点营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解分线索营销执行分线索营销执行分线索营销执行分线索营销执行 销售背景说明销售背景说明销售背景说明销售背景说明 永惠漫谷首批永惠漫谷首批3 3栋，共计？套房号栋，共计？套房号 1 1、2 2、3 3栋栋1111月份左右应该具备预售条件，？栋？月具备预售条件，相差约月份左右应该具备预售条件，？栋？月具备预售条件，相差约？个月的时间？个月的时间 据市场目前正常的认筹率（据市场目前正常的认筹率（5050）、解筹率（）、解筹率（3030）情况，反推项）情况
21、，反推项目入市销售前的客户积累目标预目入市销售前的客户积累目标预估估 营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解分线索营销执行分线索营销执行分线索营销执行分线索营销执行 销售背景说明销售背景说明销售背景说明销售背景说明 具体时间节点图具体时间节点图营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解分线索营销执行分线索营销执行分线索营销执行分线索营销执行 执行线索总纲执行线索总纲执行线索总纲执行线索总纲 营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线 品牌品牌强强势阶势阶段段媒体湾里行媒体湾里行大众休大众休闲闲度假度假时时代到来代到来临临07.707
22、.707.907.9营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线 推广策略推广策略 以大众休闲文化作为切入点，拉开概念推广的序幕，撬以大众休闲文化作为切入点，拉开概念推广的序幕，撬动市场关注动市场关注续通过媒体湾里行、品牌推介会等公关客户活动，配合软文、续通过媒体湾里行、品牌推介会等公关客户活动，配合软文、户户 外广告等媒介，将概念推广推向高潮外广告等媒介，将概念推广推向高潮 营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线 媒介组合媒介组合媒介组合媒介组合 户外广告牌选定、设计、制作、发布户外广告牌选定、设计
23、、制作、发布报纸广告报纸广告网站设计、发布网站设计、发布现场包装现场包装营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线 营销行动营销行动营销行动营销行动 整版报纸软文、激发社会热点、引发圈层关注整版报纸软文、激发社会热点、引发圈层关注时间时间：7 7月中旬月中旬目的目的：寻找意见领袖，吸引目标客户关注，侧面凸现项目的独特性：大众休闲，寻找意见领袖，吸引目标客户关注，侧面凸现项目的独特性：大众休闲，山地度假山地度假大众休闲度假时代到来大众休闲度假时代到来营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线 营销行动营销
24、行动营销行动营销行动 时间时间：8 8月初（最热的时候）月初（最热的时候）目的目的：与媒体搞好关系，服务后期营销；利用新闻、软文、口碑等形式与媒体搞好关系，服务后期营销；利用新闻、软文、口碑等形式在后期推广品牌；挖掘媒体中的意见领袖在后期推广品牌；挖掘媒体中的意见领袖媒体湾里行媒体湾里行营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线 区域炒作线区域炒作线区域炒作线区域炒作线 借助政府加快城市外环线建设、湾里打造成整个南昌市的借助政府加快城市外环线建设、湾里打造成整个南昌市的CDCD的的机会，联合区域内其它开发商共同炒作片区城市休闲度假区概念机会，联合区
25、域内其它开发商共同炒作片区城市休闲度假区概念利用概念推广强势阶段的成果，配合媒体湾里行的后续报道，凸现利用概念推广强势阶段的成果，配合媒体湾里行的后续报道，凸现永惠漫谷在片区的项目地位，赢得市场最大化关注永惠漫谷在片区的项目地位，赢得市场最大化关注推广策略推广策略营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线 区域炒作线区域炒作线区域炒作线区域炒作线 夹报报纸广相关网站的信息发布工地围墙车、亭、车体等夹报报纸广相关网站的信息发布工地围墙车、亭、车体等媒介组合媒介组合营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线
26、 营销行动营销行动 时间时间：8 8月初月初目的目的：利用利用“ “开发商联合广告发布开发商联合广告发布” ”的热点效应，引发社会的热点效应，引发社会关注积湾里区域发展的动态，牵引客户对区域的预期关注积湾里区域发展的动态，牵引客户对区域的预期片区开发商联合广告发布片区开发商联合广告发布营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线 营销行动营销行动 时间时间：8 8月中旬或月中旬或9 9月初月初目的目的：通过片区炒作，再次引发市场对区域在南昌城市地位的关注通过片区炒作，再次引发市场对区域在南昌城市地位的关注 片区区域发展论坛片区区域发展论坛营销策略分解
27、营销策略分解营销策略分解营销策略分解概念推广线概念推广线概念推广线概念推广线 营销行动营销行动 时间时间：8 8月底或月底或9 9月初月初目的目的：向潜在消费人群展示湾里片区未来生活环境，激发目标消费向潜在消费人群展示湾里片区未来生活环境，激发目标消费人群的憧憬和对片区的了解欲望人群的憧憬和对片区的了解欲望 区域规划展区域规划展营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解产品呈现线产品呈现线产品呈现线产品呈现线 产品形象推广模糊期产品形象推广清晰期价值观公开推广策略推广策略 本阶段配合概念推广、区域炒作，释放项目位置、案名及主推广语等本阶段配合概念推广、区域炒作，释放项目位置、案名及主推广
28、语等外围信息，把握客户好奇心理，引发客户对了解项目产品相关信息的外围信息，把握客户好奇心理，引发客户对了解项目产品相关信息的期望期望产品形象推广模糊阶段策略产品形象推广模糊阶段策略营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解产品呈现线产品呈现线产品呈现线产品呈现线 产品形象推广模糊期产品形象推广清晰期价值观公开推广策略推广策略 在概念推广、区域炒作达到初步成效，客户对区域、概念乃至项目有在概念推广、区域炒作达到初步成效，客户对区域、概念乃至项目有了一定了解的基础上，切合客户心理，分阶段初步释放产品信息，依了一定了解的基础上，切合客户心理，分阶段初步释放产品信息，依次抛出漫谷价值观，最终形成
29、漫谷价值体系，建立项目市场高度，巩次抛出漫谷价值观，最终形成漫谷价值体系，建立项目市场高度，巩固客户关注度固客户关注度产品形象推广清晰阶段策略产品形象推广清晰阶段策略营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解产品呈现线产品呈现线产品呈现线产品呈现线 产品形象推广模糊期产品形象推广清晰期价值观公开推广策略推广策略 吸纳圈层客户、引入产品信息、提升客户产品预期吸纳圈层客户、引入产品信息、提升客户产品预期营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解产品呈现线产品呈现线产品呈现线产品呈现线 媒介组合媒介组合 户外广告牌内容重设计、制作、发布户外广告牌内容重设计、制作、发布报纸广告报纸广告网站
30、设计、发布网站设计、发布电视广告制作、发布电视广告制作、发布车亭、车体及道旗广告车亭、车体及道旗广告工地围墙工地围墙营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解产品呈现线产品呈现线产品呈现线产品呈现线 营销行动营销行动 主要针对产品形象推广清晰阶段的产品呈现展开 时间时间：9 9月月1010月，根据营销节奏以及产品信息释放的过程，进行相关的产月，根据营销节奏以及产品信息释放的过程，进行相关的产品单项推介品单项推介目的目的：契合客户心理，适时分批次释放产品信息，利用产品个性的品质吸契合客户心理，适时分批次释放产品信息，利用产品个性的品质吸引客户进一步关注引客户进一步关注对象对象：已积累客户、
31、目标客户以及新闻媒体等已积累客户、目标客户以及新闻媒体等产品系列推介会产品系列推介会营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解产品呈现线产品呈现线产品呈现线产品呈现线 营销行动营销行动 时间时间：9 9月下旬月下旬目的目的：掀起小高潮，标志营销进：掀起小高潮，标志营销进入正式阶段，引起全社会关注，兑现承诺，展示产品价值，发布入正式阶段，引起全社会关注，兑现承诺，展示产品价值，发布漫谷漫谷漫谷漫谷价值观价值观价值观价值观内容内容：客户活动、客户休闲活动，重在体验：客户活动、客户休闲活动，重在体验 样板区域或休闲活动区域开放样板区域或休闲活动区域开放营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策
32、略分解产品呈现线产品呈现线产品呈现线产品呈现线 关于漫谷的价值观关于漫谷的价值观 以项目形象定位语统率漫谷的价值观漫谷，一种休漫谷，一种休闲生活表述生活表述营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解产品呈现线产品呈现线产品呈现线产品呈现线 关于漫谷的价值观关于漫谷的价值观 山地景观和建筑文化适宜的气候环境；山地景观和建筑文化适宜的气候环境；舒适、协调的产品舒适、协调的产品 休闲的区位（大区域、小位置）休闲的区位（大区域、小位置）自然的人性服务完善的休闲配套自然的人性服务完善的休闲配套较成熟的周边环境并较成熟的周边环境并不昂贵的消费不昂贵的消费营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分
33、解产品呈现线产品呈现线产品呈现线产品呈现线 关于漫谷的价值观关于漫谷的价值观 ？批意向客户积累圈层客户的积累现场蓄客客户分级客户维护认筹？批认筹客户，实现销售？套营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解客户积累线客户积累线客户积累线客户积累线 推广策略推广策略 通过圈层营销和现场蓄客，将概念推广阶段、区域炒作阶段以及产品呈现阶段的营销推广工作落实，根据销售阶段的推进，化为实际的客户积累量，增强客户诚意度，奠定项目入市热销的基础同时筛选意向客户，确立销售成功营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解客户积累线客户积累线客户积累线客户积累线 媒介组合媒介组合概念楼书户型手册产品手册概
34、念楼书户型手册产品手册休闲生活手册报纸广告休闲生活手册报纸广告营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解客户积累线客户积累线客户积累线客户积累线 营销行动营销行动 时间时间： 7 7月开始，基本保证每周一次月开始，基本保证每周一次目的目的：前期测试产品调性，后期了解客户意向，产品测试，达到初步前期测试产品调性，后期了解客户意向，产品测试，达到初步客户积累客户积累 目标客户访谈会目标客户访谈会（圈层营销）（圈层营销）营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解客户积累线客户积累线客户积累线客户积累线 推广策略推广策略 通过圈层营销和现场蓄客为积累主线的线上营销，将概念推通过圈层营销和现
35、场蓄客为积累主线的线上营销，将概念推广阶段、区域炒作阶段以及产品呈现阶段的营销推广工作落实，广阶段、区域炒作阶段以及产品呈现阶段的营销推广工作落实，根据销售阶段的推进，化为实际的客户积累量，增强客户诚意度，根据销售阶段的推进，化为实际的客户积累量，增强客户诚意度，奠定项目入市热销的基础奠定项目入市热销的基础同时筛选意向客户，确立销售成功同时筛选意向客户，确立销售成功营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解客户积累线客户积累线客户积累线客户积累线 媒介组合媒介组合概念楼书概念楼书户型手册户型手册产品手册产品手册休闲生活手册休闲生活手册报纸广告报纸广告营销策略分解营销策略分解营销策略分解营
36、销策略分解客户积累线客户积累线客户积累线客户积累线 时间时间：10月底目的目的：实现漫谷1期产品销售内容内容：认筹客户转化；营销行动营销行动 解筹解筹营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解客户积累线客户积累线客户积累线客户积累线 营销行动营销行动 时间时间：1111月中月中目的目的：第第2 2批房号购买客户的合批房号购买客户的合同集中签署，客户答谢同集中签署，客户答谢内容内容：开盘仪式，专题音乐会，开盘仪式，专题音乐会，客户答谢会活动客户答谢会活动开盘开盘（客户答谢会）（客户答谢会）营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解后续工作重点后续工作重点后续工作重点后续工作重点 休闲
37、生活会筹建休闲生活会筹建组织各种活动组织各种活动营销活动营销活动营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解后续工作重点后续工作重点后续工作重点后续工作重点 销售执行销售执行价格表调整价格表调整剩余房号分析及销控剩余房号分析及销控老客户营销奖励政策老客户营销奖励政策营销策略分解营销策略分解营销策略分解营销策略分解后续工作重点后续工作重点后续工作重点后续工作重点 媒体推广媒体推广1212月以软文为主，辅助活动信月以软文为主，辅助活动信息广告息广告1-21-2月逐步加大攻势，以产品和月逐步加大攻势，以产品和价值观为线索，辅助活动信息价值观为线索，辅助活动信息争取？年中国？会的争取？年中国？会的“ “度假名盘度假名盘” ” 谢谢谢谢精诚合作精诚合作将心注入将心注入
