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1、进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着“怎么这么热怎么这么热”，于是三五成群，聚在大树，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩
2、子们却在周下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到“强子，别跑了，快来我给你扇扇强子，别跑了，快来我给你扇扇”。孩。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，“你看热的，跑什么？你看热的，跑什么？”此时这把蒲扇，此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味
3、道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的半个人
4、生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧道，袅长的时间隧道，袅十章节中国现行土地使用制第一节第一节 中国农村现行土地使用制中国农村现行土地使用制第二节第二节 中国城市现行土地使用制度中国城市现行土地使用制度第三节第三节 国有企业改革中土地资产处置的国有企业改革中土地资产处置的原则与方式原则与方式现行土地征用制度存在的问题政府借助“公共利益”的名义，从事非公共利益的事业，侵犯了农民土地产权，侵害了农民土地收益。 现行的征地补偿标准还不能充分体现公平和效率原则。 农民土地收益 得不到合理补偿 另外一个原因在于
5、，地方另外一个原因在于，地方政府凭借征地的垄断权，政府凭借征地的垄断权， 通过低价征用农地、高价通过低价征用农地、高价出让市地，从中获利出让市地，从中获利 一个原因在于，政府实行低成本发展工业化的道路中国现行农村土地使用制度的中国现行农村土地使用制度的改革与完善改革与完善明确承包经营权明确承包经营权完善承包经营权的权能结构完善承包经营权的权能结构土地承包期长期化土地承包期长期化使承包经营权债权物权化使承包经营权债权物权化建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系明确承包经营权明确承包经营权既不能否认农民对土地承包权的要求，也要使承包经营权变成真正的使用权。 因此，正确处理所有权与使用权的
6、关系就成为承包经营权的核心内容。完善承包经营权的权能结构完善承包经营权的权能结构应将承包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。土地承包期长期化土地承包期长期化土地承包期的不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使农民对土地进行粗放经营 ，不利于土地的合理使用 对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期而有保障土地使用权的根本保证。使承包经营权债权物权化使承包经营权债权物权化现实的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整的物权（权利双方履行一定的权利和
7、义务是由法律明确规定的），以至于承包经营权不能对抗世上一切人的权利，经常受到土地终极所有权人以及上级政府部门的侵害。因此，明确规定承包经营权的物权性质，对提高当前土地的使用权的效率具有非常重要的意义。 建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系农村社会保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥土地市场的作用，提高资源的配置效率。思考题：思考题： 讨论如何改革和完善中国农讨论如何改革和完善中国农村现行的土地使用制？村现行的土地使用制？讨论要点（框架）： 现行农村土地
8、使用制及其形成 家庭承包制的贡献及其在新时期的局限性 家庭承包制的完善各地的探索 改革和完善家庭承包制的过程中要注意的几个问题。第二节第二节 中国城市现行中国城市现行土地使用制土地使用制传统城市土地使用制的基本特征传统城市土地使用制的基本特征传统城市土地使用制的弊端传统城市土地使用制的弊端现行城市土地使用制的形成现行城市土地使用制的形成现行城市土地使用制的基本内容现行城市土地使用制的基本内容现行城市土地使用制的完善现行城市土地使用制的完善传统城市土地使用制的传统城市土地使用制的基本特征基本特征行政划拨行政划拨无偿无限期使用无偿无限期使用无流动无流动传统城市土地使用制的弊端传统城市土地使用制的弊
9、端不利于土地的集约利用与合理配置不利于土地的集约利用与合理配置不利于企业转换经营机制与公平环境的不利于企业转换经营机制与公平环境的建立建立不利于企业绩效的正确评价，也不能判不利于企业绩效的正确评价，也不能判断断 企业的优劣企业的优劣不利于城市的建设与发展不利于城市的建设与发展寻租行为盛行寻租行为盛行不利于经济体制改革的顺利进行不利于经济体制改革的顺利进行现行城市土地使用制的形成现行城市土地使用制的形成征收土地使用费（税）征收土地使用费（税）开展土地使用权有偿出让和转让试点开展土地使用权有偿出让和转让试点制定地方性土地使用权有偿出让、转制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规让法规制定全国性土地使
10、用权出让和转让法制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放土地市场规，全面开放土地市场现行城市土地使用制的基本内容现行城市土地使用制的基本内容土地使用权出让土地使用权出让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权出租 土地使用权抵押土地使用权抵押土地使用权终止土地使用权终止 土地使用权出让土地使用权出让 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土土地地使使用用权权出出让让是是土地使用权出让的三种方式三种三种方式方式协议招标招标拍卖土地使用权出让的年限 各类用途土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70 年；
11、（2）工业用地50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年； （4）商业旅游、娱乐用地40 年； （5）综合或其他用地50 年。 土地使用权转让概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为交换赠与出售出售方方 式式土地使用权转让内容 （1）权利、义务随之转移。 （2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的 （3）使用期限： 为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 （4）转让价格 :市县人民政府对价格的控制- 优先购买和抑制措施土土地地使使用用权权出出租租 土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人
12、使用，由承租人向出租人支付租金的行为。是 土地使用权出租土地使用权出租土地使用权出租的土地使用权出租的法律特征 （1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。（2）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。土地使用权抵押土地使用权抵押 土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。 土地使用权抵押是土地使用权土地使用权抵押抵押的的法律特征土地使用
13、权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。 抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。 可因以下情况而终止使用年限届满不履行出让合同土地灭失提前收回土地使用权终止土地使用权终止现行城市土地使用制的完善现行城市土地使用制的完善（一）在新的城市土地使用制中，行政划拨（一）在新的城市土地使用制中，行政划拨 方式是否还需要保留方式是否还需要保留 （二）对土地使用权各种出让方式的适用范（二）对土地使用权各种出让方式的适用范 围应
14、做出明确的限定围应做出明确的限定 （三）土地租赁市场如何进一步发育（三）土地租赁市场如何进一步发育（四）原划拨用地，如何逐步纳入新的土地（四）原划拨用地，如何逐步纳入新的土地 使用制中来？使用制中来？行政划拨方式适用对象（1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地（2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；（3）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；（4）政府批准的其他用地。 原无偿划拨土地的处置问题原无偿划拨土地的处置问题解决办法分三种：（1）向土地使用者征收土地使用费（地租），但土地使用期限不作规定，土地使用权不允许转让；（2）向土地使用者征收土地使用费，土地使用期限
15、也不做规定，但土地使用权允许转让。 （3）对于原无偿划拨的土地， 使用年限到期后由政府无偿收回。 第三节第三节 国有企业改革中土地资国有企业改革中土地资产处置的原则与方式产处置的原则与方式国有企业改革中土地资产处置原则国有企业改革中土地资产处置原则国有企业改革中土地资产处置可供选择国有企业改革中土地资产处置可供选择的方式的方式不同土地资产处置方式的利弊不同土地资产处置方式的利弊 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件国有企业改革中土地资产处置应注意解国有企业改革中土地资产处置应注意解决的问题决的问题国有企业改革中土地资产处置的国有企业改革中土地资产处置的原则原则无偿使用向
16、有偿使用转轨无偿使用向有偿使用转轨保障国有土地资产及收益在处置保障国有土地资产及收益在处置中不流失中不流失尽可能降低处置成本尽可能降低处置成本 国务院下达的关于加强国有土地资产管 理，切实防止国有土地资产流失的通知l 一 严格控制建设用地供应总量l二 严格实行国有土地有偿使用制度l三 大力推行国有土地使用权招标、拍卖l四 加强土地使用权转让管理土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。 l五 加强地价管理l六 规范土地审批的行政行为 划拨土地使用权所采取的划拨土地使用权所采取的土地资产处置方式土地资产处置方式出让租赁作价入股保留行政划拨授权经营出让土地使用权
17、所采取的出让土地使用权所采取的土地资产处置方式土地资产处置方式租赁租赁作价入股作价入股 三、不同土地资产处置方式的利弊 土地使用权出让的优缺点土地使用权出让的优缺点 土地使用权租赁的优缺点土地使用权租赁的优缺点土地使用权作价入股的优缺点土地使用权作价入股的优缺点土地使用权出让的优缺点土地使用权出让的优缺点优点优点优点优点: :国家可以一次性收取土地出让金,用于其他的基础性投资建设.企业获得土地使用权后,可以独立地处置和经营土地避免了行政干预,有利于提高企业经营绩效。企业获取土地使用权后，国有土地变为一定年期的土地资产，并成为股份制企业的法人股，每年可获得股息收入。 缺点缺点: :会加重企业的经
18、济负担土地所有权在经济上体现不平衡土地成本的回收难以实现土地使用权租赁的优缺点土地使用权租赁的优缺点 优点优点：适合国有企业的承受能力。有利于政企分开。有利于企业改制成功有利于土地成本的回收 缺点缺点：企业所拥有的土地产权是不充分的租金的不断上涨影响企业的形象土地使用权作价入股的优缺点土地使用权作价入股的优缺点 优点：可以减轻企业的经济负担有利于国家的宏观调控可以增加国有土地的收益 缺点：土地股本与股份比例难以确定。股息红利的收益得不到有效保障 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件 国有企业改革涉及划拨土地使用权，有国有企业改革涉及划拨土地使用权，有下列下列 情形之一者
19、应当采取出让或租赁方情形之一者应当采取出让或租赁方式处置式处置:国有企业改制或改组为有限责任公司、 股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件 国有企业破产或出售的：国有企业破产或出售的： 企业原划拨土地使用权应以出让方式处置 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件 根据国家产业政策，对于自然垄断行业、根据国家产业政策，对于自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业：柱产
20、业和高新技术产业中的重要骨干企业： 根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和作价入股方式处置土地，国家以土地作价转让为国家资本金或股本金的方式 向集团公司或企业注入土地资产。 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件 国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：经批准可以采取保留划拨方式处置：经批准可以采取保留划拨方式处置：经批准可以采取保留划拨方式处置：1 涉及国家安全领域和对国家长期发展具有战略意义的高新
21、技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地；2 继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的、可继续以划拨方式使用土地，但改造或改组为公司制企业的除外； 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件3 3 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；企业的；4 4 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；或国
22、有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；国有企业改造或改组为国有独资公司的；国有企业改造或改组为国有独资公司的；5 5 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以以作价入股方式向企业注入土地资产。以作价入股方式向企业注入土地资产。 其中其中其中其中345345345345项保留划拨用地方式的期限不超过五年项保留划拨用地方式的期限不超过五年项保留划拨用地方式的期限不超过五年项保留划拨用地方式的期限不超过五年。 1 1 国家、地方政府与企业间关系问国家、地方政府与企业间关系问题题
23、 国有企业改革后，土地收益的分配必须处理好国家土地所有权收益的实现、地方政府对土地进行基础设施投资的回收、以及企业对所使用土地进行投资改造成本的回收三个方面之间的关系。 因此，在三者之间如何确定土地收益分配的比例，以及如何选择土地资产处置方式是一个非常复杂的问题。2 2 有关企业隶属关系的问题有关企业隶属关系的问题 由于凡是县级以上政府设立、投资的企业都称为国有企业，因此企业隶属关系不同，可能有不同级别政府设立和投资的企业。这样在处理土地收益分配时，就应该考虑企业的这种隶属关系。 如国家各部委直属企业的土地所有权与使用权就是统一的；而省属或市属企业土地所有权与使用权就不统一，地方政府利益所占的
24、比例就应大些。 国家在处置不同企业经济利益关系时 也应遵循企业隶属原则3 3、有关企业职工股的问题有关企业职工股的问题 在计划经济条件下，企业在计划经济条件下，企业职工为企业发展贡献了自职工为企业发展贡献了自己的力量，同时，企业又己的力量，同时，企业又为职工解决工资、住房、为职工解决工资、住房、医疗等问题，形成了中国医疗等问题，形成了中国特有的特有的“单位制度单位制度”。在。在这种制下，企业经营的好这种制下，企业经营的好坏、资产的分割与处置，坏、资产的分割与处置，都与职工的利益密切相关。都与职工的利益密切相关。 因此，在国有企业因此，在国有企业改革中，应考虑职工改革中，应考虑职工的利益，增设职工股。的利益，增设职工股。但应该增设多大的职但应该增设多大的职工股，以及职工股在工股，以及职工股在职工之间如何分配是职工之间如何分配是一个比较复杂的问题一个比较复杂的问题4 4、不同处置方式间土地成本均衡问不同处置方式间土地成本均衡问题题 不同处置方式使用于不同的类型、规模的企业，其对企业使用土地的成本也是不同的。 因此，应该协调不同处置方式之间的关系，使不同处置方式的土地使用成本基本相同。 实际上，不论是出让还是租赁方式，两者本质上都属于租赁制只是使用期限不同。 因此，企业进行土地资产处置时，应该灵活运用不同的资产处置方式，使之相互协调、使用成本相互接近。
