北京复地首府房地产项目产品配比及售价预期建议

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1、谨呈：北京复地谨呈：北京复地PEKING HOUSE 首府首府 南区项目南区项目产品配比及售价预期建议产品配比及售价预期建议北京策源房地产经纪有限公司北京策源房地产经纪有限公司2005年年3月月29日日 目目 录录1.区域办公物业的研究区域办公物业的研究2.酒店式公寓市场的研究酒店式公寓市场的研究3.区域商业物业的研究区域商业物业的研究4.案例参照及定位前的分析案例参照及定位前的分析5.首府南区定位建议首府南区定位建议6.产品配比及售价预期建议产品配比及售价预期建议11.区域办公物业的研究区域办公物业的研究2办公物业市场调研办公物业市场调研-结论结论n在新兴办公区域形成的同时，本区域未来几年办

2、公物业市场也面临比较险恶的竞争环境。尤其是来自本区域以住宅立项的办公产品对纯写字楼产品的直接冲击，将会持续到2008年-2010年。n目前区域内供应的在售办公物业多为以住宅立项的商住办公楼，凭借政策缝隙的优势，以较低价位的价位冲击市场，而且产品同质化现象严重，目前区域供给的主力办公物业的销售均价在7000元12000元一线。n目前区域内的客群需求较为旺盛，客源稳定；但多为承租能力较弱的中小型的企业或成长型企业。也使区域商务氛围的档次有相当程度的拉低。n区域在未来五年内，本案所处的西大望路-百子湾-两广路延长线区域将形成超过200万平方米的综合办公区域，从而形成具有较好商务氛围的新兴商务区域。n

3、区域内尚无高档办公物业的进驻，目前区域办公物业租赁均价为：2.0-3.1元/天/平米。3区域办公物业供应状况区域办公物业供应状况项目名称规模 开盘时间外企fescoA栋商务办公1.98万 预计06年上市B栋甲级写字楼2.67万 2005.8珠江帝景商住办公4.6万 2003.12高档写字楼9.6万 预计08年上市乐成国际中心高档写字楼6.0万 预计07年上市后现代城二期商务办公2.8万 2004.3四期6.4万 预计06年上市金港国际商住办公楼2.0万 2003.10苹果社区苹果LOFT7.0万 2005.10.27EVD大厦8.0万 预计06年上市蒙太奇SOHO商务公寓 12.0万 预计06

4、年上市CBD东都南区商务写字楼1.8万 预计06年上市西区商务写字楼5.3万 2005.8CBD传奇商务写字楼2.5万 预计07年上市大城国际中心高档写字楼5.0万 预计06年上市广渠路地块 高档写字楼10万 预计08、09年金都杭城高档写字楼4.0万 未确定成荣地产高档写字楼10万 未确定化工厂地块 高档写字楼6.8万 未确定石韵浩庭商住办公楼0.6万 2004.6区域在售办公物业面积：15.6万平米区域前在供应办公面积：84.4万平米区域在未来几年内，区域在未来几年内，将形成超过将形成超过200200万平方米的综合办公商万平方米的综合办公商务区。同时在未来几年内潜在供应的务区。同时在未来几

5、年内潜在供应的办公物业面积放量非常大，本区域的办公物业面积放量非常大，本区域的办公物业市场竞争形势严峻。办公物业市场竞争形势严峻。4区域办公物业销售状况区域办公物业销售状况项目名称规模开盘时间销售价格销售去化外企fescoB栋甲级写字楼2.67万2005.812000-珠江帝景商住办公4.6万2003.12920086% 后现代城二期商务办公2.8万2004.3810093% 金港国际商住办公楼2.0万2003.10800096% 苹果社区苹果LOFT7.0万2005.10.271560074% CBD东都西区商务写字楼5.3万2005.8780032%石韵浩庭商住办公楼0.6万2004.67

6、800100%整购外企fesco的A区小户型80-100商务办公在05年初推出后封盘停止销售，现推出B区甲级写字楼1100平米整层销售，报价为12000元/平方米，并有相当程度的折扣空间。苹果社区北区转基因苹果苹果LOFT，以其独特特的产品得到市场的认同，售价达到14700元/平方米，但由于此类产品层高6米，客户可做2层使用，实际价格在7500元左右。区域办公物业销售均价为区域办公物业销售均价为70007000元元/ /平米平米-12000-12000元元/ /平米平米区域内在售办公物业多为商住办公楼为主，价位较低；低价位的物业销售去化较快。区域内在售办公物业多为商住办公楼为主，价位较低；低价

7、位的物业销售去化较快。5区域办公物业租赁状况区域办公物业租赁状况项目名称规模开盘时间销售价格去化状况租赁状况外企fescoB栋甲级写字楼2.67万2005.812000-珠江帝景商住办公4.6万2003.12920086%3.1元/天/平米后现代城二期商务办公2.8万2004.3810093%2.0元/天/平米金港国际商住办公楼2.0万2003.10800096%2.8元/天/平米石韵浩庭商住办公楼0.6万2004.67800整售100%目前全部空置租2.6元/天/平米九龙花园民宅两居120平米，4000元/月石韵浩庭民宅两居110平米，4800元/月；三居140平米，6000元/月区域内尚无

8、高档办公物业入住区域办公物业租赁均价为：区域办公物业租赁均价为：2.0-3.12.0-3.1元元/ /天天/ /平米平米区域内企业的承租能力较弱区域内企业的承租能力较弱6区域办公物业客群特征区域办公物业客群特征项目名称规模销售价格户型分割客群特征（部分为定位）外企fescoA栋商务办公1.98万-80-100平米定位中小型企业，以传媒、广告、贸易等行业为主B栋甲级写字楼2.67万 12000 1100平米以上定位企业总部以涉外机构、传媒业为主珠江帝景商住办公4.6万920090-163平米 多为中小型贸易公司等高档写字楼9.6万-定位高端传媒公司后现代城 二期商务办公 2.8万810073-1

9、68平米 多为SOHO办公,为活跃在东区的成长型公司苹果社区苹果LOFT2.5万1560060-194平米定位为studio工作室，小型摄影棚、电视台演播厅以及制作公司等；年轻人、艺术家以及追求创意的广告公司，传媒巨头们所带来的附属型公司和创意工作者EVD大厦4.0万-100-4000平米定位为CBD不同规模公司，适合发展中的中小企业自由拓展空间，亦有大型企业整层或多层办公蒙太奇SOHO5.5万-78-149平米 定位为CBD精英商务人士CBD东都 西区商务办公 5.3万7500160-640平米 中小型贸易公司为主区域内客户多为传媒、广告业以及商贸业为主，需求方面的鲜明特点如下（1）对拟租写

10、字楼的硬件设施以及物业管理水平等要求不高。（2）承租能力较弱（3）希望住宅办公物业能够具有写字楼的品质，以降低此类物业对自身企业形象负面影响。 7区域办公物业重点个案分析区域办公物业重点个案分析项目位于CBD的东南方向，广渠路与西大望路交叉路口的西北角，整个项目占地近28000平米，总建筑面积137000平米，其中5.0万平方米的公寓及配套和8.7万平方米的写字楼、商铺及配套；设计时尚、俊朗，极具现代气息，是本区域内唯一集地标性写字楼、大型临街底商及高档公寓的高标准集合性项目。 目前在售B区2.67万平方米的标志性甲级写字楼（整层1100平米销售）拥有近5000平米的配套会所，内有游泳馆、网球

11、馆、壁球馆、沙壶球室、乒乓球室、健身中心、桑拿康体中心、咖啡室、茶室、中西餐厅等；5000余平米的水系园林景观自西向东自然梯级落差；社区内完全人车分流的安静设计（全部地下车位，比例高达1：1.5）；采自地下1600米深的天然温泉水；人性化的高智能安防系统。 外企外企FESCOFESCO8区域办公物业个案分析区域办公物业个案分析苹果社区北区苹果社区北区转基因苹果转基因苹果转基因苹果转基因苹果 国际商务传媒港国际商务传媒港 三栋楼建筑组成，从西向东由低到高，依次呈阶梯状排列，依次为苹果LOFT，大厦，苹果蒙太奇SOHO楼目前在售：苹果LOFT销售价格：15600元/平方米苹果LOFT层高达5.6米

12、，开发商利用层高高度而进行的全跃层处理，不但创造出独一无二个性化空间，使业主获得了超出购买面积一倍的实际面积，使业主的利益成倍扩大。 作为办公的LOFT以奢侈的空间唤回了人们的创造力和激情，特别适合一些需要空间高度和创意型的公司，比如电视台演播厅、影视公司、广告公司、艺术工作室、产品展示和追求创意个性的IT企业，studio工作室，小型摄影棚、电视台演播厅以及制作公司等；年轻人、艺术家以及追求创意的广告公司；传媒巨头们所带来的附属型公司和创意工作者。 在空间上，除了能向上发展，两个单元之间还能自由打通，空间创新性、自由度高，使得苹果LOFT具有了多种的可能性。 9区域办公物业个案分析区域办公物

13、业个案分析项目位于北京CBD边缘西大望路甲23号，占地34万平方米，总建筑面积90多万平方米 。双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应)、五星级酒店与会所、酒店式服务公寓、高档商住公寓、高档住宅相配合的综合性大型高档社区 商住公寓：1号楼已于2004年9月入住，已经去化86%，多为中小型贸易公司等，此案消化时间较长。目前在售：目前在售：8 8号商住公寓号商住公寓20052005年年6 6月月1818日开盘，均价：日开盘，均价：95009500元元/ /平方米，预计平方米，预计20052005年年1212月月3030日入住，主力户日入住，主力户型为型为114-125114-125平方米户型。平

14、方米户型。 珠江帝景珠江帝景10区域办公物业个案分析区域办公物业个案分析CBDCBD东都东都整体项目是40万平方米的综合体，其中商业部分30万平方米。目前进行整体招商，包括百盛购物中心、红星美凯龙、法国迪卡侬等著名品牌商家都将落户。 区位优势，紧邻东四环，交通很便利。 目前在售：西区商务办公5.3万平方米高层塔楼 销售价格：7800元/平方米西区简介西区简介 建筑面积：8.5万平米 业态构成：纯商务写字楼/底商 西区共有五栋楼体，其中包括5.25万平米的写字楼和一部分底商；每个户型之间可互相打通、并自由分割的办公空间，开创真正意义上的高效率商务时代。 11区域办公物业个案分析区域办公物业个案分

15、析位于百子湾路，凭借其独特的产品特色与在CBD区域的超低价格，得到市场的认可。2002年9月份一期开盘销售 。 二期、号楼全力推出原创写字楼二期、号楼全力推出原创写字楼后后OFFICEOFFICE。2.82.8万平方米，共计万平方米，共计230230户；户；客群多为客群多为SOHO,SOHO,活跃在东区的成长型公司量身打造。活跃在东区的成长型公司量身打造。81008100元元/ /平方米的超低价格对市场形成巨大的冲击。平方米的超低价格对市场形成巨大的冲击。 目前在售三期的尾房，四期KIDULTS公寓于2005年8月15日正式开盘，主推户型为80-100平方米，目前热销。另四期将有6.4万平方米

16、的写字楼将于2006年推向市场。 后现代城后现代城122.酒店式公寓市场的研究酒店式公寓市场的研究13酒店式公寓物业市场调研酒店式公寓物业市场调研结论结论1、 目前市场上在售的酒店式公寓整体供应量约为50-60万平米，整体销售状况良好，销售均价为11564元/平米；2、 市场上面积处于90平米以下户型销售速度相对较快，100平米以上面积去化较慢；4、 未来几年潜在的市场供应量日益增加，但该类产品需求比较旺盛，市场环境相对有利；5、 主要以投资类客群为主，自主型客户为辅；6、 该类产品市场投资回报率在5%-10%之间；投资客户非常看重物业租赁的服务以及对业主投资回报保障的销售形式。14酒店式公寓

17、供应状况酒店式公寓供应状况项目名称珠江帝景（17#）大成国际（3#）晶都国际 沿海赛洛城 美华世纪银钻公寓纽约客供应量m263640约3万约6.4万3980011万16497 套数171716456238883 250据不完全统计，目前在售酒店式公寓总体量约有50-60万平米。部分在售酒店式公寓物业项目市场供应情况15酒店式公寓物业市场调研酒店式公寓物业市场调研酒店式公寓销售状况酒店式公寓销售状况项目名称珠江帝景大成国际晶都国际美华世纪银钻公寓纽约客售价（元/平米）120007973 11000160001800011611 销售率100套55套约440套200套未开234套销售方式自然销售自

18、然销售10年包租1-3年包租，8%回报率部分在售酒店式公寓物业项目市场销售情况16据不完全统计,整体平均租金为21.8美元/平方米月，但因位置不同，租金的差别也十分悬殊区域平均租金水平($)燕莎26.6国贸30.96亚运村11.9王府井18.03酒店式公寓物业租赁状况酒店式公寓物业租赁状况17酒店式公寓物业客群特征酒店式公寓物业客群特征区域酒店式公寓物业客群特征主要分为两大类：1 1、投资类、投资类按地域分有：外地外地江浙一带客户（来自温州等地）、山西煤商等江浙一带客户（来自温州等地）、山西煤商等 本地本地高级白领投资高级白领投资群体群体 外籍：境外投资者外籍：境外投资者2、自用类、自用类北京

19、工作的高级白领和各种中小企业主等；在京工作的外籍人士；部分外省市机构以对外窗口的目的购买。18酒店式公寓物业市场调研酒店式公寓物业市场调研个案分析个案分析大成国际中心大成国际中心占地面积：43080 平方米 建筑面积：197425 平方米 容 积 率： 3.30 绿化率：30 % 总 户 数：760套 物业管理费：平层：3元/平方米/月，跃层：5元/平方米/月酒店式服务公寓建筑面积为63640平方米；购物广场面积近68000平方米，5A级智能化写字楼面积为21973平方米。酒店式服务公寓户型面积40-90平方米 层高3.1米，跃层6.2米。开盘时间：2005-11-152、销售状况：平层均价：

20、7000元/平方米， 跃层均价：11000元/平方米 15层新开15套平层均价71007400 元/平方米剩余户型销售开发商欲和写字楼部分1+1捆绑销售3、客户构成：CBD内工作的白领、外籍人士193.区域商业物业的研究区域商业物业的研究20商业市场市场调研商业市场市场调研结论结论区域商业物业市场现有供应量为20万平米左右。区域商业物业市场潜在供应量40万平米左右区域商业物业市场销售状况稳定，销售状况良好。区域商业物业市场租赁状况较为稳定，租金约34元/平米/天，处于低档阶段；租赁客群受众较为广泛。部分个案租金达8元/平米/天区域商业物业业态丰富，百货、零售业、餐饮业均有所供应，娱乐业较为匮乏

21、。比较性购物商业比例较少，便利性商业比例较大。区域商业一级客群较少，租金承受力较差；租金承受力较强的客群较为缺少；二级客群（消费客群）消费潜力实力较强，消费档次、类别取向较为明显。21区域商业物业市场供应状况区域商业物业市场供应状况（数据来源：北京策源市场部调研数据）项目名称规模开盘时间外企FESCO150002005.8珠江帝景400002003.12100000预计2006.7乐成国际60002005.2 后现代城100002004.330000预计2006年入市金港国际30002003.104000预计2006年3月苹果社区80000预计2006年CBD东都250000预计2006年22

22、区域商业物业市场销售状况区域商业物业市场销售状况项目名称开盘时间销售价格销售去化外企FESCO2005.826000（报价）6000平米整售珠江帝景2003.122000028后现代城2004.31500019金港国际2003.101700029%苹果社区2005.1029000（报价）CBD东都2005.8125153易构空间2004.11500090（数据来源：北京策源市场部调研数据）23区域商业物业市场租赁状况区域商业物业市场租赁状况项目名称项目名称销售均价（成交价）销售均价（成交价）商业体量（平米）商业体量（平米）租赁状况租赁状况外企FESCO26000（报价）15000-珠江帝景13

23、25714000050苹果社区2900080000-后现代城1500040000前期10000平米全部租出CBD东都12515300000乐城国际22000（报价）6171风度柏林30000（报价）8000前期2000平米全部租出金港国际170006995前期3000平米商业首层租出，二层空置易构空间150001000首层底商全部租出（数据来源：北京策源市场部调研数据）24区域商业物业业态规划区域商业物业业态规划项目名称项目名称销售均价（成交价）销售均价（成交价）商业体量（平米）商业体量（平米）业态规划业态规划外企FESCO26000（报价）15000-珠江帝景13257140000民俗餐饮街

24、、欧洲风情街苹果社区2900080000酒吧街及商业配套后现代城1500040000酒吧街、商业配套、餐饮休闲CBD东都12515300000综合商业广场，主营百货、家居乐城国际22000（报价）6171社区商业配套风度柏林30000（报价）8000临街商业配套金港国际170006995社区商业配套易构空间150001000临街商业配套（数据来源：北京策源市场部调研数据）25项目名称：珠江帝景项目名称：珠江帝景商业体量：140000平米，现上市供应40000平米 项目位置：本地块南侧，北邻广渠路，西邻西大望路销售均价：20000元/平米（报价） 销售状况：28租赁状况：4.5元/平米（报价）实

25、际成交价格约3元/平米左右。整体北区售给小业主，南区目前开发商持有，可租可售；分割面积为40-200平米左右。业态规划：民族餐饮一条街及欧洲风情购物街。目前北区小业主购买区域经营业态为宠物店、药店、洗衣店等。南区开发商持有部分租赁业态为宠物店、西餐、高档家具等。东区尚未销售，目前为客户积累阶段，意向客户为100多家左右；西区铺位租金较高，单价在36000元/平米左右，有意向客户洽谈。A区10万平米商业整售给华联，预计明年开工，后年营业。优惠措施：前期有半年免租期 付款方式为押三付三，提供5成10年按揭，一次性付款98折工程条件：4.9米净高，上下水均有，但没有排污，门宽10米左右。物业费：4.

26、98元/月/平米。商业物业个案分析商业物业个案分析26项目名称：苹果社区项目名称：苹果社区商业体量：80000平米 销售均价：29000元/平米销售状况：目前尚未有签约客户 租赁状况：尚未开始租赁业态规划：临街及社区商业配套、二十二院酒吧街及餐饮。 二十二院街虽未开售，但前期推广已经做过多次，知名度较高，也是项目商业的一大亮点和卖点 业态规划为酒吧娱乐一条街，区域内较为缺乏此类业态，经营前景看好。但前期商业售价较高，会给 招商造成一定困难，商户前期经营压力较大。商业物业个案分析商业物业个案分析27商业物业个案分析商业物业个案分析项目名称：后现代城项目名称：后现代城商业体量：40000平米 销售

27、均价：15000元/平米销售状况：19 租赁状况：3元/平米 后期30000平米酒吧街 尚未上市，前期配套商业租赁90左右。 业态规划：临街及社区商业配套、酒吧街及餐饮前期10000平米商业已经开始销售，租赁状况良好，经营状况一般，主要为社区服务。经营业态有洗衣店、酒吧、咖啡厅、超市、餐厅等。后期有主题为“ROLLING”的酒吧街，约30000平米左右，售价为20000元/平米左右。28项目名称：项目名称：CBDCBD东都东都商业体量：300000平米 销售均价：12515元/平米销售状况：3 租赁状况：尚未开始租赁业态规划：综合商业广场，以百货业及家居商业为主。 目前项目商业上市8套左右，约

28、50000平米，已经销售2套，为台湾人购买，自营或投资未 定。整体项目商业表现良好，售价较低；后期有25000平米商业上市，规划为家居广场及 综合商业，为地块周边最大量体的商业供应。商业物业个案分析商业物业个案分析29项目名称：风度柏林项目名称：风度柏林商业体量：8000平米 销售均价：30000元/平米（报价）销售状况：前期2000平米底商销售完毕，租赁状况良好，经营状况稳定。经营业态主要为超 市、药店、美发、洗衣等社区生活配套商业。后期有6000平米商业上市，有意向 大型餐饮准备整购，预计售价将达30000元/平米。 商业物业个案分析商业物业个案分析30项目名称：金港国际项目名称：金港国际

29、商业体量：7000平米 销售均价：17000元/平米（报价）销售状况：29 租赁状况：2元/平米，首层全部租出，二层空置业态规划：临街及社区商业配套。 首期推出商业全部销售，售价13000起，均价约17000元左右，租赁率达到50左右，主营业态为药店、美发店、美容店、烟草超市、小型餐饮等配套商业设施，主要满足小区居民日常生活消费需求。后期有约3000平米商业预计与2006年3月推出，售价未定。商业物业个案分析商业物业个案分析31项目名称：易构空间项目名称：易构空间商业体量：1000平米 销售均价：15000元/平米销售状况：90 租赁状况：2元/平米业态规划：临街及社区商业配套。全部为临街首层

30、底商，已全部销售完毕，经营状况一般，主要服务于小区及周边居民。经营业态为超市、洗染店、美发店等生活配套。商业物业个案分析商业物业个案分析324.案例参照及定位前的分析案例参照及定位前的分析33区域市场表现优秀物业共性区域市场表现优秀物业共性办公形态物业办公形态物业共性共性1：住宅立项的办公定位产品，使用年限70年，可按照住宅物业进行银行贷款。对于客户尤其是投资者，此类物业的投资进入门槛更低，这也是商住产品目前扰乱北京写字楼市场格局的地方共性共性2：物业标准匹配达到的乙级写字楼标准甚至准甲级写字楼的标准。由于政府对住宅办公的法规规定存在缝隙，部分商住产品的品质已经达到乙级，准甲级甚至甲级写字楼的

31、标准。共性共性3：初始入市的姿态均以低于周边同类产品价格的姿态，博得投资者的关注以及投资兴趣。共性共性4：成熟稳健的租务策略或租务服务，打消投资者对于投资前景的疑虑。共性共性5：在推广中有成熟的概念包装，并在造势方面擅长炒作。34市场表现优秀物业共性市场表现优秀物业共性酒店式公寓形态物业酒店式公寓形态物业共性共性1：对于提供包租返租服务的项目，具有强势品牌优势以及雄厚实力背景的开发企业最容易得到成为客户的信赖。对于此种物业，物业本身产品甚至价格都不是客户关心的重点，重点是对于包租返租承诺的兑现程度，以及是由何种企业做出的此种承诺。共性共性2：对于自然销售的项目，价格因素以及价格所匹配的产品性能

32、成为主要成交因素，市场表现优秀的物业均是在价格有吸引力或产品性价比高的项目。共性共性3：项目以精装修甚至配齐家具电器家居的全成品的形式推向市场，此类物业对于投资者尤其是外地投资客的投资提供更便捷的服务，从而降低投资门槛。共性共性4：项目在后期物业管理的职能上，明显偏向于经营色彩，在提供物业管理基本职能的基础上，可以提供租赁经营方面的服务。35市场表现优秀物业共性市场表现优秀物业共性商业形态物业商业形态物业共性共性1：良好的交通环境，紧邻城市主干路；道路人行通达性良好，便于人群往来。 共性共性2：周边居民分布密度较大，消费水平及频率较高。共性共性3：周边商业业态多样，区域商业氛围浓厚，具有很强的

33、消费吸纳能力。共性共性4：适当的市场可承受规模，不超过市场商业承受能力。共性共性5：良好的建筑形态，人流动线合理，建筑布局舒适，符合主力店铺要求。共性共性6：良好的业态规划，合理安排店铺布局，业态平衡，租金稳定，同时为商家预留利润 空间，前期租金较低，减轻租户初期经营资金压力，同时充分满足消费者需求。共性7：租售比例恰当 ，实现开发商、业主、经营商户、消费者的“四赢”。共性8：有良好的商业形象。共性9：便于商业管理公司的全局管理。36跟踪参数跟踪参数销售套数售套数销售面售面积(m2)销售金售金额(￥)销售均价售均价(￥/m2)2005/10 312257.6133903026150172005

34、/11 866049.1898528443162882005/12 332698.9443461202161032006/1 8799.3111886900148712006/2 151191.5917819845149552006/3 232354.093533977815012合合计19615350.7224093919415696销售均价：销售均价：1569615696元元/ /平米平米去化速度：去化速度：3333套套/ /月，较快月，较快层高达5.6米，6.4米开间；单层户型范围60-194平米（标准单元为60平米左右 ）；定位为studio工作室，小型摄影棚、电视台演播厅以及制作公司

35、等；年轻人、艺术家以及追求创意的广告公司，传媒巨头们所带来的附属型公司和创意工作者苹果苹果LOFTLOFT37公寓式酒店案例公寓式酒店案例THE ASCOTT 雅诗阁（北京）雅诗阁（北京）北京雅诗阁位于北京商务核心区，由新加坡政府投资产业公司（GIC Real Estate）和雅诗阁集团的联营公司运营。 公寓拥有各类客房272间套，提供包括以日起租在内的长短期公寓式酒店租赁服务酒店提供的服务内容：酒店接受各种主要的信用卡支付。 宾馆服务及设施商务中心 会议室 国际长途直拨电话 国内长途直拨电话 卫星电视 西餐厅 传真服务 秘书服务 洗衣服务 休闲设施健身中心 游泳池 桑拿 蒸汽房 按摩房 按摩

36、池 38案例案例- THE ASCOTT 雅诗阁（北京）雅诗阁（北京）名称名称档次位置日租金客群出租率室内设施雅诗阁高档国贸桥东南角一居105平米 1009元人民币两居170平米 1819元人民币三居249平米 2649元人民币（以上为一天起租价格，超过30天有10%-15%的优惠幅度）外籍高端客群，不超过一年的中短期居住为主60%精装修，国外品牌高档家具，国外品牌高档电器，厨房设施国际青年旅社中档长虹桥西南角套房30平米（两人间）320元套房40平米（四人间）480元套房45平米（六人间）600元外籍中端青年客群，其中以自助游为主，本地中端客群，以不超过十五天的短期居住为主。55%一般装修，

37、简单家具，无独立厨房卫浴设施。户型型短期租金（美元/天）月租金（美元/月）长租优惠幅度一居105平方米1352350五-八折一居120平方米1542680五-八折二居178平方米2704700五-八折二居205平方米3115410五-八折三居249平方米3806575五-八折北京雅诗阁 租金状况以及与中低端酒店公寓物业对比 395.5.首府南区定位建议首府南区定位建议40本案的地块特征本案的地块特征基本情况基本情况 本地块形状为狭长型、临街。从地块形状以及控规指标来看，对本案在定位上已经有了相对明显的限定交通环境交通环境 （1）南地块南邻广渠路，红线后退6米建绿化带，但不影响本项目临街；西邻西

38、大望路，部分商业可以临街。西大望路及广渠路均为区域内主干道，交通通达性能较好。区域交通辐射范围较广，地段的商务商业潜力较大，有效人群范围较广。 （2）地段交通车流量较大，且以载人为主。 （3）区域内停车设施较为充足，具有很强的消费吸纳能力。区位特征区位特征 本地块处于规划中的居民区，在城市中的地位属于城市中心的边缘地区。规划前景规划前景 地块紧邻的两条主干路的拓宽，周边居民入住量迅速增大，市政交通配套日益完善 对本地块形成利好因素。41定位原则：定位原则：1、 在对本案区位的判断上，首府南区地块所处的区域为尚未成熟的商务办公区域，市场对本区域的认知还有一定的阶段，同时本案办公氛围高档次化提升也

39、需要一定过程，建议针对区域传媒业客群作非常规产品，占领市场，回避甲级高档办公物业的开发。2、 在本案的开发时间节点的判断上，如本案开发周期可在2008年以前完成，因目前北京写字楼的市场格局还相对混乱，市场前景尚不明朗，建议对写字楼的开发体量慎重抉择，建议尽量减少写字楼的规模。定位描述定位描述：我们对项目的定位的判断是：定位于 80平米（单层）左右的loft办公楼， 总价在120-150万之间 客群指向为中小型公司，定位为studio工作室，电视台演播厅以及制作公司等；高科技、咨询、贸易设计等创意产业为主的企业，年轻人、艺术家以及追求创意的广告公司，传媒巨头们所带来的附属型公司和创意工作者等 与

40、其他办公产品作明显区隔 对本类物业价格实现的判断：对本类物业价格实现的判断：15000元元/平米（建筑面积）平米（建筑面积）建议将原来建议将原来6.59万平米的办公类物业，调整为居住性物业万平米的办公类物业，调整为居住性物业办公类物业的定位办公类物业的定位42定位原则：定位原则：1、 从整体市场环境上看，无产品硬件配备支撑以及租务及托管服务的酒店式公寓类物业，客户对于此类物业的认知等同高档公寓，建议本案定位上，如果为此类物业，价格定位要相对保守，与区域地段价值以及同类物业的价格持平。2、 从客群的需求特征来看，对于自然销售的物业，客户看重销售价格，对于提供返租包租服务的物业，客户看重回报安全性

41、以及经营方的兑现能力，对销售价格不敏感。本案酒店公寓销售方式的定位直接决定项目价格实现。3、 从客群的需求特征来看，客群对此类物业总价较低的产品，有相当高的接受程度，建议在产品定位后与设计方发标时，对室内空间以及户型设置有严格面积控制。酒店式公寓酒店式公寓/公寓式酒店的定位公寓式酒店的定位43酒店式公寓酒店式公寓/公寓式酒店的定位公寓式酒店的定位定位描述定位描述： 户型面积控制在建筑面积50-120平米的高档酒店式公寓产品，其中对于以下两种产品形态的初步建议如下： 平层酒店精装公寓平层酒店精装公寓，面积在50-120平米（主力户型80-90平米两居）之间，提供从精装修 至家具家电以及生活用品的

42、配套。 将租赁托管服务作为本案产品的必要组成部分，平层酒店精装公寓提供以日为起租期的酒店式管理和经营服务。规模及售价预期：精装酒店式公寓：规模1.63万平米，售价12000元/平米；精装修公寓式产权酒店：规模6.59万平米，售价13000元/平米（聘请专业的酒店物业管理公司）44定位描述：定位描述： 依据以上结论，结合本地块自身情况，依据降低风险的同时获得最大利润及开发商选择出售为主的原则，本地块商业应规划为专业性商业街区专业性商业街区，增大商圈辐射范围，突出自身个性，打打造专业、比较性商业集中的商业街区，产品为地上造专业、比较性商业集中的商业街区，产品为地上1，2层联体街铺性质商业。层联体街

43、铺性质商业。形成自身特色，最大限度的吸纳周边客流，在增强地块商业的抗风险能力，有效规避竞争的同时最大限度的减少开发商持有比例，降低开发商资金压力及后期运营成本。业态取向建议：业态取向建议： 根据市场情况，中高档西式、中式餐饮、娱乐休闲、少量便利商业等业态是本地块较为适合的业态取向，这部分业态租金承受力较高，普遍在5元以上，可以太高本案商业售价，同时此类租户对物业形态及建筑规划要求较低，一级租户客群广泛且易于接受本案地段；二级消费客群消费潜力较大，实力较强，对此类业态消费要求较为宽容。 商业物业产品的初步定位商业物业产品的初步定位45价格预期：价格预期：区域销售价格水平：区域销售价格水平： 就市

44、场现状来看，目前区域商业物业销售价格为17000元/平米左右，且销售状况良好，走势平稳，区域商业发展潜力巨大，后期价格上扬空间较大。区域租金水平：区域租金水平： 目前区域租金区间在3-5元 /平米，属于临街商铺租金段较低档位，随着区域配套不断完善，大量商业上市经营，区域商圈逐渐成熟，商业物业租金会有很大上扬。 商业街区的初期经营需要“养成”，根据目前市场的租金状况，本地块商业前期售价不宜过高，为一级商户预留一定利润空间，对其形成一定的价格吸引；同时对商铺面积进行控制，可以通过适当抬高单价降低总价的方式促进销售的方式保证销售收益。价格预期：价格预期： 考虑取向业态租金承受力较高，按区域目前租金价

45、格3-5元/平米/天，投资回报率为8计算，扣除一个月空置，本地块商业预期售价约为18000元/平米左右，考虑地块商业入市较晚，后期预售价格还可以有一定幅度的提升商业物业产品的初步定位商业物业产品的初步定位466.产品配比及售价预期建议产品配比及售价预期建议47方案一（降低总面积方案一（降低总面积/容积率，调整规划指标）容积率，调整规划指标）将公寓面积提高到30%，整体容积率调整为2.8；即增加1.22万平米的公寓，减少0.74万平米的办公面积；两种方案的对比分析两种方案的对比分析方案二（保留原有指标，将办公面积调整为方案二（保留原有指标，将办公面积调整为公寓式酒店物业）公寓式酒店物业）保留原有

46、经济指标；等价于等价于1.221.22万平米公寓和万平米公寓和1.961.96万万平米办公物业（公寓式酒店）对比平米办公物业（公寓式酒店）对比48两种方案的对比分析两种方案的对比分析等价于等价于1.221.22万平米公寓和万平米公寓和1.961.96万万平米办公物业（公寓式酒店）对比平米办公物业（公寓式酒店）对比市场判断：基于市场的研判，建议将部分办公类物业调整为50年产权公寓式酒店进行销售；根据区域市场，公寓类物业和公寓式酒店的销售价格初步判断为12000元/平米和13000元/平米，从总价值的角度考虑从总价值的角度考虑1.96万平米的公寓式酒店优于优于1.22万平米的公寓；结论：建议采用方

47、案二（保留原有经济指标）。结论：建议采用方案二（保留原有经济指标）。备注：区域内住宅类物业的销售优于办公类物业保留原有指标较符合区域市场的发展（未来3年）49产品功能定位的依据产品功能定位的依据市场研究结论1：区域内的住宅类物业销售去化优于办公类物业；降低项目整体办公类物业的面积，根据项目设计的模型，建议将A A座部分面座部分面积（北侧）及积（北侧）及B B座全部座全部调整为居住类物业50产品功能定位的依据产品功能定位的依据市场研究结论2：办公类物业中，loft产品销售较好；区域内办公类物业客群的特殊性：传媒类产业为主；为办公类物业的定位提供了依据，如第5部分中LOFT产品的定位。51产品功能

48、定位的依据产品功能定位的依据市场研究结论市场研究结论3区域内多为高档公寓，销售价格多为8000-9000元/平米，高端酒店式公寓市场匮乏；52产品功能定位的依据产品功能定位的依据市场研究结论市场研究结论4区域商业物业业态丰富，百货、零售业、餐饮业均有所供应，娱乐业较为匮乏。5317F（公寓）17F/A座（办公）（办公）21F/B座-a（公寓）（公寓）21F/C座（公寓）（公寓）17FB座-b（公寓）（公寓）产品类型功能分布建议产品类型功能分布建议54产品类型建议及经济指标产品类型建议及经济指标定位原则：尽量降低办公类物业的规划面积。建议将原有的办公类物业调整为居住物业。建议将原有的办公类物业调整为居住物业。结合地块特征以及原规划概念模型，给出初步建议。 55产品类型建议及经济指标产品类型建议及经济指标类型类型建筑面积建筑面积规模比例规模比例销售价格销售价格备注备注办公类2.0万平米18.7%15000元/平米loft空间/去化速度较快公寓类6.57万平米76.6%13000元/平米（精装修）公寓式酒店/50年产权1.63万平米酒店式公寓12000元/平米（精装修）商业类0.5万平米4.7%18000元/平米-总计10.7万平米100%-56THE END THE END 57