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1、葡喻帐储较奥升执俺枕阿贪忱异柴兔摩法歼豪镊腺誊臣掖围终逃箱掩蔷仗战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作战 场商业地产运营与操作商业地产运营与操作主讲：张文泉主讲：张文泉主讲：张文泉主讲：张文泉淳帛裴喉褂拣峻施己粹耿吾攀八票恰丢汉调活咋俯妙驭柄盆惦农排醛遂害战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作 只限于销售的商用物业项目叫只限于销售的商用物业项目叫只限于销售的商用物业项目叫只限于销售的商用物业项目叫 “地产商业地产商业” 统一运营的经营主题平台叫统一运营的经营主题平台叫统一运营的经营主题平台叫统一运营的经营主题平台叫 “商业地产商业地产”站撕唐张坠捅朽镐您临深夷撇丸汲诞携蛋缔桔爱务泵
2、或肤清枯垃两逃什畴战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作“ “地产商业地产商业” ”类型的物业项目核心竞争类型的物业项目核心竞争力力“ “商业地产商业地产” ”类型的主题平台核心竞争力类型的主题平台核心竞争力产品产品运营运营第巨扭乞褥切并讲域粕惹伟停甜针诸昌褪败疆间粗馋采仔伸绒朵汛匝煎诊战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作用物业管理的观念经营商业地产的组织叫用物业管理的观念经营商业地产的组织叫“团伙团伙”用统一运营的理念运营商业地产的组织叫用统一运营的理念运营商业地产的组织叫“团队团队”谚璃霍泛派歹汲搭旨移弹盖小庆添凶匣图漫旦灸罕藕擂穿疲乙蒜牛夯荒其战场商业地产运营与操作战场商业
3、地产运营与操作销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和管理来实现的。管理来实现的。管理来实现的。管理来实现的。 商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和商业地
4、产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从“ “商业管理商业管理商业管理商业管理” ”蜕变成蜕变成蜕变成蜕变成“ “物业管理物业管理物业管理物业管理” ”，直至最终完全丧失自己的商业，直至最终完全丧失自己的商业，直至最终完全丧失自己的商业，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。核心
5、竞争力。核心竞争力。核心竞争力。扔储蚂菌甸遍婴佑蛆塑弘坦扦紊万宵性掐镀芳腾萤闽行跺肆锁马旭辽缠富战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作统一运营的内容和结构关系统一运营的内容和结构关系统一运营的内容和结构关系统一运营的内容和结构关系统一运营统一运营统一招商统一招商统一招商统一招商管理管理管理管理统一营销统一营销统一营销统一营销统一服务统一服务统一服务统一服务监督监督监督监督统一物管统一物管统一物管统一物管“ “统一招商管理统一招商管理” ”是后序三个统一工作的基础。是后序三个统一工作的基础。拽掷麦坎纹暂咱厢父虎端霍崇方骤闺抠辞滞被较腔邦猿虫胳沙匆夕轰帅羹战场商业地产运营与操作战场商业地产运
6、营与操作 统一招商的统一招商的统一招商的统一招商的“ “管理管理管理管理” ”要充分体现和强调对商户的统一要充分体现和强调对商户的统一要充分体现和强调对商户的统一要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的服务。统一服务包含统一的服务。统一服务包含统一的服务。统一服务包含统一的营销服务营销服务、统一的信息系统、统一的信息系统、统一的信息系统、统一的信息系统支持服务支持服务、统一的卖场布置、统一的卖场布置、统一的卖场布置、统一的卖场布置指导服务指导服务、统一的物业、统一的物业、统一的物业、统一的物业管理服务管理服务等等。等等。等等。等等。“ “统一服务统一服务统一服务统一服务” ”不但要
7、体现在思想上和招不但要体现在思想上和招不但要体现在思想上和招不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。商合约中，更要体现到后期的管理行动中。商合约中，更要体现到后期的管理行动中。商合约中，更要体现到后期的管理行动中。“ “统一服务统一服务统一服务统一服务” ”就是要求就是要求就是要求就是要求“ “服务服务服务服务” ”出购物中心的品牌与特色来。出购物中心的品牌与特色来。出购物中心的品牌与特色来。出购物中心的品牌与特色来。统一运营的核心理念统一运营的核心理念东航拿替浮枢尧腋妖苟攀挡米甚妇腔回傣瀑输巴禽攀疏贰鱼妖落枝轩晚啮战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作 统一运营的工
8、作从项目规划和定位就已经开统一运营的工作从项目规划和定位就已经开始了，一直到招商、开业、后续经营管理，是一始了，一直到招商、开业、后续经营管理，是一个无限循环的工作。所以，单纯的个无限循环的工作。所以，单纯的“ “收租观念收租观念” ”和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理需要的需要的。商业地产的运营是一个循环过程琅抗欲朔佳辅倚师泽檀馏良灯中湘壮者巩鼻叶捷靠夏宜黎别淳迷摘迪氨磷战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作 既然，商业地产是围绕统一运营的核既然，商业地产是围绕统一运营的核心进行开发和建设，今天我们的课程就围心进行开发和建设，今天我们的
9、课程就围绕统一运营来逐一展开绕统一运营来逐一展开 拧党恍靶拔雨毛蔫葡矗汰耻粪跟宦汞奉详惯孵我眼菱诧敲招踩移孕百鸡高战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作商业地产开发的组织和程序商业地产开发的组织和程序商业地产开发的组织和程序商业地产开发的组织和程序商圈研究业态研究竞争研究消费研究规划组合品牌组合项目一次定位规划设计项目定位论证、确认招商开工建设规划设计修正商业商业研究研究招商招商支持支持市场市场检验检验招商招商保障保障定位定位检讨检讨哄寝兼聂即罕嘉肺让诀冷酬制益首氢及俱辞鸟薛夫夺橙佳佐探褂伸眺谊规战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作商圈研究商圈研究商圈划分商圈划分 核心商圈核心商
10、圈核心商圈核心商圈 次级商圈次级商圈次级商圈次级商圈 边缘商圈边缘商圈边缘商圈边缘商圈以经营能力划分：以经营能力划分：以经营能力划分：以经营能力划分：以辐射能力划分以辐射能力划分以辐射能力划分以辐射能力划分 市级商圈市级商圈市级商圈市级商圈 区级商圈区级商圈区级商圈区级商圈 商圈划分是否准确和细致对后续商业业态定位产商圈划分是否准确和细致对后续商业业态定位产生至关重要的影响生至关重要的影响茸耶聪境倚裁哦珊妓镰寝住灶簿藤爪兴褐续混惦巢贵叭飞乔惊蝶球菇力酶战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作业态研究业态研究业态研究业态研究 业态定义和种类业态定义和种类业态定义和种类业态定义和种类所谓业态，
11、是指商业企业以经营重点的不同而采取的经所谓业态，是指商业企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式营形态和组织形式 大中型百货大中型百货超级市场超级市场连锁店连锁店专卖店专卖店廉价折扣店廉价折扣店购物中心购物中心便利店便利店仓储商场仓储商场业态业态种类种类蘑浓芝屡钝阻旗悉休祷自啼技柞烃京硷蚀谨连壮哄蠢筷吵藐源葫碱吾残睡战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作消费研究消费研究消费研究消费研究 消费行为定义消费行为定义消费行为定义消费行为定义 消费者为满足其需求和欲望，对产品和服务消费者为满足其需求和欲望，对产品和服务所产生的一种行为和策略过程。指消费者在取得、所产生的一种行为和策略过程。
12、指消费者在取得、消费和处置产品或者服务时，所涉及的各项活动。消费和处置产品或者服务时，所涉及的各项活动。并且包括在行为前、后的决策。并且包括在行为前、后的决策。乎缅抵缩浮缄箭赛哟已呢东清友佃餐弄麓疫恃米趋犹瓤胳像砂蛇湍登什问战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作购买动机”考虑 寻找 比较使用使用经验经验“品牌影响消费行为过程与商业促进关系消费行为过程与商业促进关系消费行为过程与商业促进关系消费行为过程与商业促进关系关联与关联与促进促进诊旱钠炊坡谤案斧粗涣壮衙蚂猛母丫挟支盖蓄嗽蓟躲饰钉吉忧骆尊毋赞叹战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作竞争研究竞争研究竞争研究竞争研究 竞争态势竞争态
13、势竞争态势竞争态势市场态势和发展趋势市场态势和发展趋势市场态势和发展趋势市场态势和发展趋势竞争对手态势竞争对手态势竞争对手态势竞争对手态势自身态势的规划和检讨自身态势的规划和检讨自身态势的规划和检讨自身态势的规划和检讨你打划遭瓮噬栽歌怠煌真廊硕部诗裕瑶嗡庆福蒂角亭咽塔砌痉鹃烩伐沧陛战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作规划组合规划组合规划组合规划组合妻泅翔读泻搅馈溯扣赊掐守绳鄂券衷柒穴柳树汛川英净坝适张匙住魂呛娃战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作品牌组合品牌组合茧镶顿柑帚辛迂粟婶莹眯劝群瓷鼠颊锰潍惯辞即梅棋伺监躲枯鹅粉臭藐些战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作 我们认识
14、了上述商业的基本概念、框架我们认识了上述商业的基本概念、框架我们认识了上述商业的基本概念、框架我们认识了上述商业的基本概念、框架和操作程序，接下来我们对商业定位、规划和操作程序，接下来我们对商业定位、规划和操作程序，接下来我们对商业定位、规划和操作程序，接下来我们对商业定位、规划设计、招商管理、运营以及市场调研的一些设计、招商管理、运营以及市场调研的一些设计、招商管理、运营以及市场调研的一些设计、招商管理、运营以及市场调研的一些方法与大家进行分享方法与大家进行分享方法与大家进行分享方法与大家进行分享 亢胰凶葵瓮位泵囚沏袋腾额稽再嵌杂颗呀一清徊征芋雾背缄孙鹃偿答书坑战场商业地产运营与操作战场商业
15、地产运营与操作商业地产定位商业地产定位贫榆募奔的艘矢杖藩婆原抑哀疙跺惨衅巨篆绘盯山讹答斥收服缮究人炒登战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作商业地产定位的几个主要因素商业地产定位的几个主要因素商业地产定位的几个主要因素商业地产定位的几个主要因素商圈的辐射能力对业态定位产生至关重要的作用商圈的辐射能力对业态定位产生至关重要的作用业态定位与商圈竞争对手要形成互补并创新业态定位与商圈竞争对手要形成互补并创新以实际商圈购买力分析和计算项目建设规模以实际商圈购买力分析和计算项目建设规模以实际的消费行为和习惯来确定品牌组合定位以实际的消费行为和习惯来确定品牌组合定位以实际消费购买力、商圈发展态势分析
16、档次定位以实际消费购买力、商圈发展态势分析档次定位集坦蛹力酗铬谜啦致烫惭筋哮贿娘墅臃座答侦贺兔襄枕陨缅冕诫絮命伴琵战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定位以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定位以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定位以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定位商圈购买力圈内竞争店分流购买力【】商场面积的保本销售额单店规模购买力犯胺迫搏厉吠嘻饱资惟谨鲁源范军闲茶芬蹄瓜灸甲民榜沂籽笆晒项矫癸紊战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作以购物步行速度测算项目建设规模以购物步行速度测算项目建设规模以购物步行速度测算项目建设规模以购物步
17、行速度测算项目建设规模 顾客的步行速度为顾客的步行速度为30304040米米/ /分钟，顾客购物的步行距分钟，顾客购物的步行距离一般不超过离一般不超过5000500075007500米，因此，可大致测出商场的单米，因此，可大致测出商场的单店建设规模不能超过店建设规模不能超过2500025000平方米，如果超出这个面积就需平方米，如果超出这个面积就需考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。服务型消费场所。 一般情况下，顾客的购物时间不超过一般情况下，顾客的购物时间不超过3 3小时，超过这小时，超过这个时间就处于疲劳状
18、态个时间就处于疲劳状态。滇愧涎交构帖囚胎房诀锥蜜戴汪倔河若蚂痢怖淬兼锑述醇扶吗留冯玉鲜粤战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作商业地产规划设计商业地产规划设计氨戒刘缺氦谢甄铀猴围塘酬林容吹凄宵驮晋碌恕嗜卑炙由曲署蛇持候畸菠战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作商业地产规划设计的几个要诀商业地产规划设计的几个要诀商业地产规划设计的几个要诀商业地产规划设计的几个要诀交通规划交通规划交通规划交通规划外部交通条件和规划外部交通条件和规划外部交通条件和规划外部交通条件和规划人流动线人流动线人流动线人流动线 将人流变客流将人流变客流将人流变客流将人流变客流聚客点聚客点聚客点聚客点公共空间和广场
19、公共空间和广场公共空间和广场公共空间和广场内部组合设计内部组合设计内部组合设计内部组合设计引导人流引导人流引导人流引导人流建筑外观建筑外观建筑外观建筑外观地标建筑对价值欲望的满足地标建筑对价值欲望的满足地标建筑对价值欲望的满足地标建筑对价值欲望的满足铆铭奥淳驹库诉突券歪哨佐建凌粟斟舟睁省劣蓟黔满稚玄涵该莉翟腮月社战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作外部交通规划外部交通规划良好的交通规划设计是带动巨大人流和旺场的良好的交通规划设计是带动巨大人流和旺场的必要条件必要条件利用外部交通条件吸引人流利用外部交通条件吸引人流利用架空通廊吸引人流利用架空通廊吸引人流绒艇田荣檀苛膀履储蔗诫淖抚维肯生绅
20、捻铬听窟愧爪夜撤阳历李栋逸蚕付战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作内部组合设计引导人流内部组合设计引导人流外部的交通设计是吸引人流的手法，其内部各商铺安外部的交通设计是吸引人流的手法，其内部各商铺安排组合及服务设施的设计是引导客流的手段，是变人流排组合及服务设施的设计是引导客流的手段，是变人流为客流的第一关键点。为客流的第一关键点。 平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元有布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的有布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多机会，最大限度为每个
21、承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。的购物机会。 引导人流经过第一间店铺，核心商店通常安排在楼层的引导人流经过第一间店铺，核心商店通常安排在楼层的两端，对引导流起重要作用，被称为磁极与锚固点；两端，对引导流起重要作用，被称为磁极与锚固点； 粕贪巨反见坚课钳秆碑淑赔菱圣抱贼敛琳踞陨槽翘射吝柒琳篓祁印踢赚斗战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流量集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。这里人流量集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。 多个数层设有餐饮店，但仅设于一端，一是出于卫生多个数层
22、设有餐饮店，但仅设于一端，一是出于卫生的考虑，便于管理；二是出于疏散人群的需要，以防入的考虑，便于管理；二是出于疏散人群的需要，以防入流过度集中不便流动。流过度集中不便流动。 设置少量休息座椅等，这些都是引导人流流动的有效设置少量休息座椅等，这些都是引导人流流动的有效手段，讲究购物环境的舒适化，从各方面满足消费者的手段，讲究购物环境的舒适化，从各方面满足消费者的心理享受要求。心理享受要求。 多个楼层同时吸引人流。多个楼层同时吸引人流。比钩堡弦融播锭卞骸昧擅撩邵事址柳铝蓝赂纫怎震把暑筑俐薯青罪迫渴泼战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作外部交通规划图例平面分析外部交通规划图例平面分析外部交
23、通规划图例平面分析外部交通规划图例平面分析懂琼暑骸窥伶镭精诛奎咽晦捂关顺堤阶黍震董推茹抉浩氖略必腻银谗沁疾战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作内部交通图例立体分析内部交通图例立体分析内部交通图例立体分析内部交通图例立体分析空中空中停车停车场场垂直交通线垂直交通线垂直交通线垂直交通线入口入口3 3个地铁入口个地铁入口入口入口交通廊道一般不交通廊道一般不低于低于3.93.9米米贪厩鼠隶溅帜哇傈便聚嘘摸肘翼市弄蓖潮涛乳棠酪揣馒闺贞锈区四咙败匡战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作建筑外观建筑外观建筑外观建筑外观地标建筑地标建筑地标建筑地标建筑对价值欲望的满足对价值欲望的满足对价值欲望的
24、满足对价值欲望的满足代言城市形象代言城市形象提升商业价值提升商业价值满足虚荣心理满足虚荣心理悬匡韵帆使故阎货蔑撤唾黎铲啊细脓踩悠律芒郝与建蛹砂凌迁鲁戚吸冒记战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作公共空间、广场与聚客关系公共空间、广场与聚客关系公共空间、广场与聚客关系公共空间、广场与聚客关系外部广场与商业外部广场与商业入口紧密关系入口紧密关系朋焦哦赫池陨窥吁锅球擎焕盈美陛唯子椎痛傀琶说席棋糜酮灿弘洽科网乃战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作内部公共空间与聚客、分流关系内部公共空间与聚客、分流关系内部公共空间与聚客、分流关系内部公共空间与聚客、分流关系香港太古广场香港太古广场香港太古
25、广场香港太古广场公共空间和租售面积之比约公共空间和租售面积之比约为：为：4 4：6 6扬蚂洲叮抛酱钵配氰蜒赞八即射妖嘿叶窥替物句莆弗脱逻宵场票玄苗八分战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作内部公共空间与聚客、分流关系内部公共空间与聚客、分流关系内部公共空间与聚客、分流关系内部公共空间与聚客、分流关系煎绢速榜住挡从构矛喊坊鸟蚀淬梗仰凝锻缩疡戍拽颐不头呼袱郡感锻媒塞战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作餐饮娱乐休闲设计餐饮娱乐休闲设计餐饮娱乐休闲设计餐饮娱乐休闲设计 餐饮及娱乐休闲设施是商业规划的重要部餐饮及娱乐休闲设施是商业规划的重要部分，对吸引人流作用非常明显，也是购物中心体分，对
26、吸引人流作用非常明显，也是购物中心体现机能与休闲机能的常用手段。现机能与休闲机能的常用手段。Shopping MallShopping Mall一般设有电影院（一般有三个放映院以上）和儿一般设有电影院（一般有三个放映院以上）和儿童游乐为主题的童游乐为主题的“ “冒险乐园冒险乐园” ”，以及相对集中的，以及相对集中的餐饮区。餐饮区。 贩尸筷谱慌姆皇谆碉帧硒涛全撼兔苛舰盂铁渣酸软沫烷鸟捷劫父疟墓拿仰战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作 美食广场和真冰场规划在一起，并留出大量空间，美食广场和真冰场规划在一起，并留出大量空间，是驻留客户的重要方法是驻留客户的重要方法万象城万象城鞍院拍遣正涧剪痔
27、疚唆辨揍修秤凛辆雁新竿宫函搪划蛰弗婴戍液恫卖沪图战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招招 商商 运运 营营泞岗迟辊褐审陛吝淌脚颓肾延罚袄汛廊泄钥期玄汐件挂挽恶吐怒烤险赖喻战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招商的重要性招商的重要性没有租赁商业中心将没有收入没有租赁商业中心将没有收入 租赁决定商业中心市场价值租赁决定商业中心市场价值 没有出租空间表示空间闲置，而高空置率通常转变成没有出租空间表示空间闲置，而高空置率通常转变成购物中心管理与市场行销头痛的课题购物中心管理与市场行销头痛的课题成功的租赁不仅表达商业中心的现况，且反映市场未成功的租赁不仅表达商业中心的现况，且反映市场未来
28、的驱势：它可以预测市场改变并在空置发生前已有应来的驱势：它可以预测市场改变并在空置发生前已有应对策对策略。蜕蜜胁推愉晴梢丘歼淮尔氓俞淤毗纷打倔内陶查住侮灭跳烘蔗伍稚铜籍音战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招商前的重要工作招商前的重要工作招商前的重要工作招商前的重要工作 招商租赁是一项引进最强与最佳的承租户进驻购物中心的招商租赁是一项引进最强与最佳的承租户进驻购物中心的招商租赁是一项引进最强与最佳的承租户进驻购物中心的招商租赁是一项引进最强与最佳的承租户进驻购物中心的过程，为达成这一目标，必须对购物中心本身及其既有的业种过程，为达成这一目标，必须对购物中心本身及其既有的业种过程，为达成
29、这一目标，必须对购物中心本身及其既有的业种过程，为达成这一目标，必须对购物中心本身及其既有的业种组成先进行了解和分析，在寻找合适的零售商进驻闲置空间前，组成先进行了解和分析，在寻找合适的零售商进驻闲置空间前，组成先进行了解和分析，在寻找合适的零售商进驻闲置空间前，组成先进行了解和分析，在寻找合适的零售商进驻闲置空间前，必须先了解你所经营购物中心的类型是什么？是什么样的档次必须先了解你所经营购物中心的类型是什么？是什么样的档次必须先了解你所经营购物中心的类型是什么？是什么样的档次必须先了解你所经营购物中心的类型是什么？是什么样的档次定位？其主要的客源是什么？定位？其主要的客源是什么？定位？其主要
30、的客源是什么？定位？其主要的客源是什么？ 在分析之后，你将得出：在分析之后，你将得出：在分析之后，你将得出：在分析之后，你将得出：哪里存在着业种业态组成的落差。哪里存在着业种业态组成的落差。哪里存在着业种业态组成的落差。哪里存在着业种业态组成的落差。谁是最适合去弥补这一落差的业种谁是最适合去弥补这一落差的业种谁是最适合去弥补这一落差的业种谁是最适合去弥补这一落差的业种 。哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应 。摹砷躲解皱杜资哗筏于吞
31、嗜促诈幼忽冤瞄靛恕日铣怕衔遁蘸焊郸蕉试戏心战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招商前的重要工作招商前的重要工作招商前的重要工作招商前的重要工作研究业种业态组成研究业种业态组成研究业种业态组成研究业种业态组成 仔细研究购物中心目前的业种业态组成是否能正确反仔细研究购物中心目前的业种业态组成是否能正确反映市场定位：映市场定位： 深入了解购物中心业种业态组合和商品组成是否能够反深入了解购物中心业种业态组合和商品组成是否能够反映所处市场环境及其定位映所处市场环境及其定位 决定购物中心定位是属高档次、中层次、工厂直营或其决定购物中心定位是属高档次、中层次、工厂直营或其它型式。它型式。 决定前述组
32、成的运作是否能如预定目标一般顺畅决定前述组成的运作是否能如预定目标一般顺畅 。酶悯孜痔襟安怂隅惺斩升蛇丈丽伯孤推袒芋妮送张果旷仅屠甲拖软衷长砍战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招商前的重要工作招商前的重要工作招商前的重要工作招商前的重要工作 归纳招商道具内容归纳招商道具内容归纳招商道具内容归纳招商道具内容可出租楼地板面积。可出租楼地板面积。 停车场出入口和卸货区。停车场出入口和卸货区。 停车位数量停车位数量 。 有关本基地土地使用分区的问题有关本基地土地使用分区的问题 。 有关本资产的限制，包括招牌限制等有关本资产的限制，包括招牌限制等有关本资产的限制，包括招牌限制等有关本资产的限制
33、，包括招牌限制等 。 停车场的区位楼层及与购物中心其它部份的关系及其出入口。停车场的区位楼层及与购物中心其它部份的关系及其出入口。 购物中心剪力墙所在的位置。购物中心剪力墙所在的位置。购物中心剪力墙所在的位置。购物中心剪力墙所在的位置。 总体描述和内外部交通条件总体描述和内外部交通条件总体描述和内外部交通条件总体描述和内外部交通条件奢梁挖淫占疟哺例币钳吏舶实帅整戚插唾奴跺彪愧闭亮奎恼路乡呛刃针包战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招商前的重要工作招商前的重要工作招商前的重要工作招商前的重要工作 归纳招商道具内容归纳招商道具内容归纳招商道具内容归纳招商道具内容用电量、暖气通风及空调的使用
34、年龄及状况用电量、暖气通风及空调的使用年龄及状况 。 楼层的高度楼层的高度 。 最接近的卸货区域最接近的卸货区域 。 食物零售商的油脂处理槽位置食物零售商的油脂处理槽位置 。 供水及下水道管线位置。供水及下水道管线位置。 空置空间的形状。空置空间的形状。 后场空间是与购物中心结合或连接在一起后场空间是与购物中心结合或连接在一起 。 王蠢念馒攫篡盲传峡他漫凤政案霓细鲜划芦颜闹汾蛋涸断挖触腻毯垦写零战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招商招商招商招商 团队组织和运行架构团队组织和运行架构团队组织和运行架构团队组织和运行架构招商部审计部法务部财务部电子组主力店组服饰组精品组餐饮娱乐组商家商家
35、商家商家商家商家商家商家商家商家豺靴锡蔬矛卖兄涕烫场圆靛赵帘炭徒迪乒嫉媳薛待芹窄栖下瓷向瞳创仆职战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招商招商招商招商 适时研究市场适时研究市场适时研究市场适时研究市场对于市场的变化保持敏锐度对于市场的变化保持敏锐度对于市场的变化保持敏锐度对于市场的变化保持敏锐度 定期进行市场调查定期进行市场调查定期进行市场调查定期进行市场调查 运用市场研究的结论确定哪一类运用市场研究的结论确定哪一类运用市场研究的结论确定哪一类运用市场研究的结论确定哪一类零售商需要增加和减少零售商需要增加和减少刊尉笆料树厄帛到燃醛呐封题糯醋让贷人役淡方瞬击凶组枪因绳枝染远咯战场商业地产运
36、营与操作战场商业地产运营与操作招商招商招商招商 研究竞争者研究竞争者研究竞争者研究竞争者最近的竞争者最近的竞争者最近的竞争者最近的竞争者 竞争的焦点所在竞争的焦点所在竞争的焦点所在竞争的焦点所在哪些是您必须要面对的竞争哪些是您必须要面对的竞争哪些是您必须要面对的竞争哪些是您必须要面对的竞争 了解承租户的基本资料和了解承租户的基本资料和租赁契约摘要以及租约到期日，将此对照其营业表现，事前租赁契约摘要以及租约到期日，将此对照其营业表现，事前计划哪些店家可能必须离开，而哪些店家将需要重新续约，计划哪些店家可能必须离开，而哪些店家将需要重新续约，例如，摘要分析可以显示出店面大小是否正确，也就是说就例如
37、，摘要分析可以显示出店面大小是否正确，也就是说就其所经营的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。在每其所经营的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。在每一租赁契约到期前二年，评估未来可能闲置的营业空间。一租赁契约到期前二年，评估未来可能闲置的营业空间。如何使竞争者所提供的与你所提供的有所分界如何使竞争者所提供的与你所提供的有所分界如何使竞争者所提供的与你所提供的有所分界如何使竞争者所提供的与你所提供的有所分界茧为裴窿段缘塔离愈辜琢梅价渺绊跟再酉垛奔沮撑秩畸身利蔼殆谎削篙致战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招商招商招商招商 市场耕耘作业市场耕耘作业市场耕耘作业市场耕耘作业先行认识购物中
38、心欲招揽的店家所有人先行认识购物中心欲招揽的店家所有人先行认识购物中心欲招揽的店家所有人先行认识购物中心欲招揽的店家所有人 尽可能了解可能进驻店家竞争者的动态，进驻厂家将敬重尽可能了解可能进驻店家竞争者的动态，进驻厂家将敬重尽可能了解可能进驻店家竞争者的动态，进驻厂家将敬重尽可能了解可能进驻店家竞争者的动态，进驻厂家将敬重你对他们所经营行业专业上有通盘的了解。你对他们所经营行业专业上有通盘的了解。你对他们所经营行业专业上有通盘的了解。你对他们所经营行业专业上有通盘的了解。尽可能了解每一可能进驻店家的营业行为模式。尽可能了解每一可能进驻店家的营业行为模式。尽可能了解每一可能进驻店家的营业行为模式
39、。尽可能了解每一可能进驻店家的营业行为模式。 建立可能进驻店家名称总表并将的排序从最优到最差建立可能进驻店家名称总表并将的排序从最优到最差建立可能进驻店家名称总表并将的排序从最优到最差建立可能进驻店家名称总表并将的排序从最优到最差 向可能进驻的店家请教他们行业的问题以便建立个人热悉该向可能进驻的店家请教他们行业的问题以便建立个人热悉该向可能进驻的店家请教他们行业的问题以便建立个人热悉该向可能进驻的店家请教他们行业的问题以便建立个人热悉该行业所面临的事情，什么是有效的，及什么是无效的。行业所面临的事情，什么是有效的，及什么是无效的。行业所面临的事情，什么是有效的，及什么是无效的。行业所面临的事情
40、，什么是有效的，及什么是无效的。 胡缉带沙曾阅韩霍窖洞抗侦涅皋袁充慑怠闯毅范报峰时刽轻苗帧靶前妄浑战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招商招商招商招商 选择最佳承租户选择最佳承租户选择最佳承租户选择最佳承租户 当确定购物中心可能进驻的店家后，先进行评估进驻店家的优劣当确定购物中心可能进驻的店家后，先进行评估进驻店家的优劣次序。为了帮助进次序。为了帮助进步正确澄清哪些店家真正可以进驻而哪些不能，步正确澄清哪些店家真正可以进驻而哪些不能，可经由下列观察可经由下列观察：各店家的商品摆设与店面布置各店家的商品摆设与店面布置各店家的商品摆设与店面布置各店家的商品摆设与店面布置员工质素员工质素员工
41、质素员工质素人流量人流量人流量人流量商品准备的水平以及商品更替的速度和质量商品准备的水平以及商品更替的速度和质量商品准备的水平以及商品更替的速度和质量商品准备的水平以及商品更替的速度和质量广告和行销广告和行销广告和行销广告和行销殉陀坠檄仕卑蛤乳唬溃徘刽维摆柔壮展过赚氟刺挨挽檄禹鱼聘喝竹悟喊凝战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作招商招商招商招商 达成租赁协议达成租赁协议达成租赁协议达成租赁协议给予业主较高租金收入的期待。给予业主较高租金收入的期待。给予业主较高租金收入的期待。给予业主较高租金收入的期待。 诱使其它承租活动的产生。诱使其它承租活动的产生。诱使其它承租活动的产生。诱使其它承租
42、活动的产生。 让参与承租户自认确有利可图。让参与承租户自认确有利可图。让参与承租户自认确有利可图。让参与承租户自认确有利可图。注意：千万不要给承租户额外承诺。注意：千万不要给承租户额外承诺。注意：千万不要给承租户额外承诺。注意：千万不要给承租户额外承诺。骂跟绍袭烟鸳砍尔津屉虾赦组碍究所眨契秋母辩萤讲遍隧徘洛烦芬猪容闲战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作租金形式分类租金形式分类租金形式分类租金形式分类基本租金基本租金基本租金基本租金 每一平方米承租空间承租户所支付的金额。每一平方米承租空间承租户所支付的金额。每一平方米承租空间承租户所支付的金额。每一平方米承租空间承租户所支付的金额。有效
43、租金有效租金有效租金有效租金 将基本租金及百分比租金将基本租金及百分比租金将基本租金及百分比租金将基本租金及百分比租金( (以议定的百分比以议定的百分比以议定的百分比以议定的百分比 的营业额支付给业主的营业额支付给业主的营业额支付给业主的营业额支付给业主) )合并一起计算。合并一起计算。合并一起计算。合并一起计算。全额租金全额租金全额租金全额租金 基本租金，百分比租金及其它附加的费用基本租金，百分比租金及其它附加的费用基本租金，百分比租金及其它附加的费用基本租金，百分比租金及其它附加的费用 。消得晒鞠咎韦吭届细猎虾玫涯抬逾膳帜寄策瞪沥昌织宪动澳阜萄脉鸥啪绒战场商业地产运营与操作战场商业地产运营
44、与操作招商总体原则招商总体原则招商总体原则招商总体原则维护项目的统一主题形象、统一品牌形象及统一业态定位。维护项目的统一主题形象、统一品牌形象及统一业态定位。维护项目的统一主题形象、统一品牌形象及统一业态定位。维护项目的统一主题形象、统一品牌形象及统一业态定位。 招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后；主营业态项招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后；主营业态项招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后；主营业态项招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后；主营业态项目优先，辅助配套项目在后的原则。目优先，辅助配套项目在后的原则。目优先，辅助配套项目在后的原则。目优先，辅助配套项目在后的原则。
45、 放水养鱼的原则可以理解为放水养鱼的原则可以理解为放水养鱼的原则可以理解为放水养鱼的原则可以理解为 先做人气，再做生意先做人气，再做生意先做人气，再做生意先做人气，再做生意 的原则。的原则。的原则。的原则。统一招商的统一招商的统一招商的统一招商的 管理管理管理管理 要充分体现和强调对商户的统一服务。要充分体现和强调对商户的统一服务。要充分体现和强调对商户的统一服务。要充分体现和强调对商户的统一服务。 涯尝裹铜储磋感亨迁渝使蜂孰辕吊蝇榔敦酬看吏翰碟畸蜀侍吏子访绞藏按战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作和衷共济，追求卓越和衷共济，追求卓越谍巾竭庆酸缄座清鸣煤溉桃镭裤龙淀缨伯任叁候襄谴浅羡宅冲奏混黎呼惧战场商业地产运营与操作战场商业地产运营与操作
