杭州写字楼市场深度分析

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1、本报告是严格保密的。1.1.宏观经济背景分析宏观经济背景分析1.1 1.1 长三角经济圈长三角经济圈1.2 1.2 杭州经济背景分析杭州经济背景分析本报告是严格保密的。2004年全国年全国GDP分布分布41.3中国已经形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区中国已经形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区把经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上把经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈海为核心的世界第六大都市圈资料来源：国家统计信息网；文献检索环渤海京津翼地区环渤海京津翼地区长江三角州地区长江三角州地区珠江三角州地区珠江三角州地区环渤海城市群特征：中心化

2、城市强化阶段，即极化阶段。北京、天津成为一个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的产业功能。珠江三角城市群特征：中心城市的轴向扩散带动中小城市发展，点轴系统形成，即扩散阶段。以香港为核心，深圳为代言人，周边城市形成产业分工，并向特色性方向发展。长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点轴网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。本报告是严格保密的。长三角城市群经济实力雄厚，内部分工合作开始由长三角城市群经济实力雄厚，内部分工合作开始由“自自发阶段发阶段”走向走向“自觉阶段自觉阶段”2004年长三角各城市年长三角各城市GDP值值单位：亿元单位：

3、亿元资料来源：杭州统计年鉴；文献检索 以上海为龙头、苏浙为两翼的长江三角洲，是我国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的区域。核心级核心级：上海边缘级边缘级：杭州、南京、宁波支撑点支撑点：苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、台州、舟山n 区域规划是以跨行政区的、以经济联系密切地区为对象的规划，旨在破打行政区划的区域经济发展规划；n 目前国家已经启动长三角地区的区域规划试点工作，从战略上加强长三角地区城市间的合作分工，减少重复建设，强化职能分工；5个城市的年个城市的年GDP超过了超过了2000亿元亿元本报告是严格保密的。城际轨道交通和高速公路的建设将加强长三角各城际轨道

4、交通和高速公路的建设将加强长三角各城市间的联系，促进长三角经济一体化的进程城市间的联系，促进长三角经济一体化的进程城际交通规划已通过审批：城际交通规划已通过审批： 2005年3月，国务院常务会议审议并原则通过环渤海京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际轨道交通网规划(2005年2020年)。 资料来源：国家 发改委交通运输司网站、杭州政府网站u城际轨道交通的发展目标城际轨道交通的发展目标 ：建设以上海为中心，沪宁、沪杭(甬)为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区域内主要城市，基本形成以上海、南京、杭州为中心的1至2小时都市圈。u长三角城际轨道交通的功能定位：长三角城际轨道交通的功能定位：运

5、送城际旅客和区域性快速运输专网，实行公交化运行，运行时速在250公里到300公里之间u高速公路交通的发展目标高速公路交通的发展目标 ：长三角的高速公路网到2020年要形成以上海为中心、覆盖长江三角洲的“半日交通圈”，2010年前“区域内国家高速公路全部建成，基本形成区域高速公路网，在大中城市之间建成设施完善的快速客运通道u长三角城际轨道交通的功能定位：长三角城际轨道交通的功能定位：公路规划在2010年前实施重点是，“优化建设区域内国家高速公路和都市圈中的国家高速公路辅助线以及南京至徐州方向、杭州至温州方向、杭州至江西景德镇方向的国家高速公路辅助线 本报告是严格保密的。随着区域内产业分工的加强，

6、杭州已经不仅仅是随着区域内产业分工的加强，杭州已经不仅仅是“上上海后花园海后花园”，更多地承担起长三角，更多地承担起长三角“城市副中心城市副中心”的的功能功能上海上海苏州苏州扬州扬州无锡无锡杭州杭州宁波宁波嘉兴嘉兴常州常州镇江镇江南通南通舟山舟山台州台州泰州泰州湖州湖州绍兴绍兴核核 心心对外窗口对外窗口 第一圈层第一圈层次级辐射中心次级辐射中心第二圈层第二圈层专业产业基地、专业市场专业产业基地、专业市场第三圈层第三圈层原材料基地原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。

7、次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层第一圈层核心层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与

8、展示优势。资料来源：文献检索；世联分析本报告是严格保密的。温州温州：模具8400多家 （占国内市场的70）、鞋业5000多家（占国内市场20）、打火机8000多家（全球市场的70，国内市场的95）、低压电器900多家（国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜台州台州：全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群宁波宁波：塑料模具、家用电器、服装绍兴绍兴：全国最大的轻纺生产交易基地永康永康：全国最大的小五金生产交易基地义乌义乌：全国最大的小商品生产交易基地大唐大唐：袜业8500多家占国内市场的70，国际市场的70嵊州嵊州：领带1000多家（国内市场80，国际市场的30）慈溪慈溪：净水器、帘子部件、微小轴

9、承资料来源：文献检索嘉善嘉善：木业集群，3000多家浙江全省88个县市区中，有个县市区中，有85个个县市区形成了以特色产业为标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万万家家，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16 ，涌现了1500多家多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以上商品交易市场463个，摊位数28万个万个 。杭州作为浙江省的政治、经济和文化中心，科研基础杭州作为浙江省的政治、经济和文化中心，科研基础雄厚，高素质人才比重大，对成长中的民营企业具有雄厚，高素质人才比重大，对成长中的民营企业具有很强的吸引力很强的吸引力本报告是严格保密的。民营企业现状民营企业

10、现状n 低成本低价格，以大量消耗资源为代价换取生产增长的粗放经营方式。2003年，浙江的劳动生产率为6568美元，还不到发达国家上世纪90年代中期的十分之一；n 产品开发能力不强，来料加工业务比重较高。80%的中小企业没有进行新产品开发，产品更新周期2年以上的占55%左右；n 人才严重短缺，管理理念落后。职业经理人、高级管理人才、技术人才、外贸人才、中高级技师缺乏。n 资源瓶颈制约严重n 市场竞争加剧n 经营规模扩大n 向高技术、高附加值方向发展，寻求技术支援；n 原创性、自主性产品方向发展，品牌 意识逐步加强；开始由区域走向全国；n 向人才、管理、信息高地寻求帮助面临的问题面临的问题解决办法

11、解决办法可能的结果可能的结果n 产业群中实力雄厚的企业开始迁往北京、上海等一线城市谋求更高的发展；n 产业群的中小型企业开始在杭州设置业务部门资料来源：文献检索；世联分析浙江省民营经济发达，产业集群效应显著，民营企业向浙江省民营经济发达，产业集群效应显著，民营企业向外扩张为杭州写字楼市场带来新机遇外扩张为杭州写字楼市场带来新机遇本报告是严格保密的。1.1.宏观经济背景分析宏观经济背景分析1.1 1.1 长三角经济圈长三角经济圈1.2 1.2 杭州经济背景分析杭州经济背景分析1.3 1.3 滨江区区域背景分析滨江区区域背景分析本报告是严格保密的。杭州政府新一轮规划提出杭州政府新一轮规划提出“城市

12、东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展 ” ”的发展战略，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨的发展战略，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局江、沿江、网络化组团式布局 n一个主城一个主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成 n三个副城三个副城江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区 临平城下沙城n双心双轴双心

13、双轴双心以指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心 ；双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴 主城主城临平城临平城一主三副，双心双轴六大组团，六条生态带 江南城江南城下沙城下沙城资料来源：杭州规划局网站杭州市城市总体规划图杭州市城市总体规划图本报告是严格保密的。杭州经济保持稳健的增长速度，投资环境良好，杭州经济保持稳健的增长速度，投资环境良好，吸引大量企业入住吸引大量企业入住u 经济总量位居全国省会城市第2位、副省级城市第3位、大中城市第8位；u 2005年3月中国社会科学院公布的中国城市竞

14、争力报告，杭州城市竞争力在内地200个城市中排名第五位；u 2004年11月杭州被中央电视台评为“中国十大最具经济活力城市”；u 2004年被台商协会评为最适宜投资的内地城市；u 杭州的城市资源包括：旅游、文化、物产、生态环境、教育、科学、经济、历史 人文；单位：亿元单位：亿元2000年2001年2002年2003年2004年2005年GDPGDP值值1382.615681781.82099.825152918.62918.6增长率增长率12.9%13.4%13.6%17.8%19.8%16.0%00年年-05年杭州年杭州GDP增长趋势图增长趋势图单位：亿元连续15年保持两位数的增长15.5资

15、料来源：文献检索；统计年鉴本报告是严格保密的。相对于一线城市，杭州具有明显的成本优势相对于一线城市，杭州具有明显的成本优势资料来源：世联分析本报告是严格保密的。杭州城市经济产业结构正在从杭州城市经济产业结构正在从“二三一二三一”向向“三二一三二一”转变，第三产业的迅速发展促进了非住宅类物业的需求转变，第三产业的迅速发展促进了非住宅类物业的需求u第三产业在杭州市经济发展中的作用举足轻重，也是未来杭州市经济结构转型与提升的关键所在。u第三产业中贡献度较大的行业：金融类、贸易类、旅游类、会展类、咨询类（含会计、法律服务）、物流类u杭州市政府提出要大力发展现代服务业，促成产业结构由“一二三”向“三二一

16、 ”转变。资料来源：杭州统计年鉴20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年第三产业产值 （单位：亿元）569.28662.98765.37883.8610431277.11277.1增长率21.1%16.5%15.4%15.5%18.0%22.422.4表表1：杭州产业结构变化：杭州产业结构变化43.8表表2：00-05年杭州市第三产业生产总值表年杭州市第三产业生产总值表本报告是严格保密的。杭州外贸活跃，大量的外贸企业及相关服务企业成为杭杭州外贸活跃，大量的外贸企业及相关服务企业成为杭州写字楼市场的生力军州写字楼市场

17、的生力军u杭州对外贸易发展迅速，年平均增长率达到27%。u浙江省整体对外贸易额增长迅猛，杭州与全省相比，其所占比重在逐年下降。进出口总值 （单位：亿美元）20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年浙江278.3328420614.2852.310601060浙江增长率52.1%17.8%27.9%46.4%38.8%24.3%24.3%杭州104.76112.98131.07182.38244.96298.7298.7杭州增长率42.7%7.9%16%39.2%34.3%21.921.9杭州杭州/ /浙江浙江37.6

18、%37.6%34.4%34.4%31.2%31.2%29.7%29.7%28.7%28.7%28.128.100年年-05年杭州进出口总额变化趋势图年杭州进出口总额变化趋势图单位：亿美元单位：亿美元平均增长平均增长率达率达27城市理解城市理解城市的角度城市的角度资料来源：浙江省、杭州市统计年鉴本报告是严格保密的。2.2.杭州写字楼市场分析杭州写字楼市场分析2.1 2.1 杭州整体市场分析杭州整体市场分析2.2 2.2 各个板块市场分析各个板块市场分析2.3 2.3 客户分析客户分析本报告是严格保密的。杭州写字楼消化量在经历杭州写字楼消化量在经历20032003年的狂热后，随着年的狂热后，随着G

19、DPGDP得增速回落逐渐步入平稳运行状态得增速回落逐渐步入平稳运行状态资料来源：世联分析本报告是严格保密的。杭州年租金平稳增长，空置率逐年下降，庆春武林板块杭州年租金平稳增长，空置率逐年下降，庆春武林板块商务氛围活跃，需求旺盛商务氛围活跃，需求旺盛资料来源：文献检索，统计年鉴，世联分析本报告是严格保密的。目前杭州市场年消化量在目前杭州市场年消化量在3838万万mm2 2左右左右2001 年年2005 年写字楼市场统计年写字楼市场统计资料来源：杭州写字楼网站项目项目20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年市场预售面积约合（m2）30.9

20、万40万56万38.8万51.6万增长率41.62940-3133实际成交面积约合（m2）31万40万62万36.2万24.1万增长率 29%55%45%4133与供应量急速放大相比，需求量保持相对较小的增长速度，并且波动明显与供应量急速放大相比，需求量保持相对较小的增长速度，并且波动明显本报告是严格保密的。同类城市的比较发现，杭州写字楼需求将出现一个阶段同类城市的比较发现，杭州写字楼需求将出现一个阶段性峰值点性峰值点u2000年以来杭州写字楼一直处于高位运行，经过近两年的市场集中消化和市场潜在需求的释放，未来将迎来阶段性的峰值点资料来源：文献检索，统计年鉴，世联分析本报告是严格保密的。机会存

21、在的同时我们发现了未来供给中出现了不和谐机会存在的同时我们发现了未来供给中出现了不和谐供给时间过于集中供给时间过于集中地地块块编编号号占地占地（亩）（亩）容积容积率率总建筑总建筑面积（面积（m2m2）综合物业115.99 2.0 21,330.66 243.63 3.8 110,584.60 329.96 5.5 109,908.26 411.40 2.5 19,009.50 523.02 4.6 70,629.96 639.58 4.3 113,519.40 719.01 2.5 31,699.18 811.05 2.9 21,374.02 922.74 10.6 160,776.35 合计

22、216.4216.4658,832658,832滨江区仅滨江区仅05年出让土地可建年出让土地可建65.88万写字楼万写字楼序号序号项目项目开发商开发商建筑面积建筑面积/ /办公面办公面积（万积（万m m2 2）1圣奥大厦圣奥置业6（5.4）2国际发展大厦华成集团6（5.5）3国际时代广场鑫亚建设投资20（15）4尊宝大厦浙欧置业11（2）5荣安总部荣安置业4.56中天大厦世纪中天置业47光彩国际中心泛海浙江投资28（17）8浙江金融财富中心温州投资集团169钱江时代广场华联经济开发18（8）10东航控股钱江新城在建写字楼近钱江新城在建写字楼近30万平米万平米未来两年杭州写字楼每年供应将超过未来

23、两年杭州写字楼每年供应将超过100万平方米万平方米本报告是严格保密的。机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐供给地点过于集中供给地点过于集中u目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区u钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目资料来源：滨江区政府土地规划科城市理解城市理解滨江区角度滨江区角度富富春春路路瓯瓯江江路路三三桥桥钱钱江江路路大剧院大剧院城市阳城市阳台台市民活动中市民活动中心心城市阳城市阳台台浙江金融财富浙江金融财富中心中心国际发展国际发展大厦大厦圣奥圣奥大厦大厦国际时国际时代广场代广场尊宝大尊

24、宝大厦厦光彩国际中光彩国际中心心金基置金基置业业荣安荣安总部总部东航东航控股控股中天大中天大厦厦钱江时代钱江时代广场广场尊宝大尊宝大厦厦钱塘置业钱塘置业滨江总部区域滨江总部区域办公楼项目办公楼项目钱江新城办公钱江新城办公楼项目楼项目本报告是严格保密的。机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐供给结构进入无序竞争供给结构进入无序竞争u钱江新城2004年出让14块办公用地，平均容积率在5，楼面地价为2000元/平，从目前的宣传和工地来看，90%为甲级写字楼；u滨江区出让的写字楼项目容积率3左右，楼面地价1000元/平，规划档次很难来开地块编号地块位置

25、土地性质土地面积（M2）容积率建筑面积（M2）出让价格（万元）楼面价（元）出让时间（2004）1钱江新城A-04地块金融、办公用地77866467162335850002004.2.19（2004）2 钱江新城AA-10-12地块商业、办公用地434165.152236193583916032004.2.19（2004）3滨江区商业、办公用地265584.3114199.4120201052.52004.2.20(2004)15钱江新城综合用地、办公场地149103.5521853650069942004.4.02（2004）16钱江新城综合（国际会议中心）用地4781029562020101

26、2102.22004.4.13（2004）20钱江新城内A01-2地块办公、商业金融业17591229772004.4.19（2004）21钱江新城内A-03-4地块办公、商业52315.528770.5620021552004.4.19（2004）22钱江新城内D024地块办公、商业金融业84876.555165.5110582004.52004.4.19（2004）39钱江新城办公、商业金融业790253951079182004.052004.7.16（2004）40钱江新城办公、商业金融业用地293396.8199628347431740.392004.7.16（2004）41钱江新城办

27、公、商业金融业用地480673.54170064394802321.482004.7.16（2004）42钱江新城，B-06-2地块办公、商业金融业用地648374538168281504.592004.7.16（2004）43钱江新城办公、商业金融业用地194485.45106079.5339523200.622004.7.16同等档次供应集中同等档次供应集中本报告是严格保密的。2.2.杭州写字楼市场分析杭州写字楼市场分析2.1 2.1 杭州整体市场分析杭州整体市场分析2.2 2.2 各个板块市场分析各个板块市场分析2.3 2.3 客户分析客户分析本报告是严格保密的。杭州市办公物业分布状况杭

28、州市办公物业分布状况u目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：u黄龙板块u武林板块u庆春/凤起板块u城站板块u文教板块u随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：u钱江新城板块u滨江板块（高新&行政）u萧山行政板块u钱江世纪城文教板块文教板块黄龙板块黄龙板块武林板块武林板块庆春庆春/凤起板块凤起板块城站板块城站板块钱江新城钱江新城滨江区板块滨江区板块萧山行政板块萧山行政板块钱江世纪城钱江世纪城本报告是严格保密的。按照物业档次、目前售价按照物业档次、目前售价/ /租金将板块分级租金将板块分级黄龙板块黄龙板块（钱江新城）（钱江新城）武林板块武林板块庆春板块庆春板

29、块城站板块城站板块文教板块文教板块滨江板块滨江板块萧山行政板块萧山行政板块平均平均租金租金区间区间 (元元/天天/m2）3.5-4.5平均平均售价售价区间区间 (元元/m2）3.0-3.51.5-2.80.8-1.515,000-22,00013,000-15,0008,000-14,0006,000-8,000n顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口；n多有大堂和室外广场；n注重科技和生态办公；n入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次物业档次n设备多采用知名品牌国内组装；n大堂昭示性一般，无室外广场n落成较早，规划功能落后；n入住企业规模较小n受区域价值局限，客户认知度较低本报告是严格保密的。

30、黄龙板块黄龙板块杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平u行政导向，商业、交通配套成熟u教育、文化氛围聚集高素质人才u省、市级的公建配套第一层级第一层级核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势u租金：3-6元/m2/天，多集中于3-4.5元/ m2/天；售价：1.4-3万元/m2u物业管理费：8-12元/m2/月（含水电）世贸中心世贸中心世纪广场世纪广场嘉华国际嘉华国际世贸丽晶城世贸丽晶城现代国际大厦现代国际大厦玉泉大厦玉泉大厦聚龙大厦聚龙大厦中田大厦中田大厦公元大厦公元

31、大厦恒励大厦恒励大厦黄龙体黄龙体育中心育中心省政府省政府黄龙体黄龙体育中心育中心浙江大学浙江大学租金租金/售价售价u行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、 保险、文化传播等；u客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主u选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客客户户特特征征u未来5年内将继续保持领先地位；u土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况租售状况u受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在8585以上；u投资客较活跃，以机构投资者居多；本报告是严格保密的。黄龙板块的

32、发展历史黄龙板块的发展历史黄龙借助政府、高校人文资源、黄龙借助政府、高校人文资源、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈省市级别的公建优势，发展成顶级商圈区域现状：区域现状：1.黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，甚至总部；2. 写字楼整体出租比例较高；3.政府部门集中，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼4.黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心； 驱动因素：驱动因素： 1. 黄龙商业氛围营造，品牌店铺的加盟将提升整个黄龙板块档次及聚集力； 2. 写字楼租金/售价持续上涨，导致企业运营成本

33、增加； 3. 土地供应减少，资源稀缺发展趋势：发展趋势：1. 高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住；2.高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门；3. 成为企业对外昭示实力的窗口；本报告是严格保密的。黄龙板块典型楼盘扫描黄龙板块典型楼盘扫描编号编号项目项目开发商开发商建筑面积建筑面积（万（万m m2 2）物业管理物业管理 租金租金/ /售价售价标准层标准层车位（个）车位（个）备注备注1世贸中心世贸集团8.2世贸物业 3.5-5元/m2/天3500m2OTIS电梯，载重1300kg2世纪广场绿城集团8.0718元/月/m23.8-4元/m2/天1500m232

34、06部三菱电梯，大金空调3嘉华国际佳华置业512元/月/m24-4.5元/m2/天3000m230010部OTIS进口电梯，大金中央空调4聚龙大厦香港辉创3.28元/月/m23.5元/m2/天850m2 *2130（900元/月）6部三菱电梯，大金空调5恒励大厦恒励置业3.26元/月/m24.5元/m2/天1408台进口三菱电梯，进口卫生洁具6玉泉大厦浙联集团2绿城1000m23部中外合资电梯，1部客货两用梯7中田大厦3绿城，10.8元/月/m23-3.8元/m2/天1280m2200（地上30）4部日本原装进口日立电梯，速度（2.5m/s）；名牌中央空调，设置能源自动计量系统 8公元大厦南源

35、置业11.51.7-2.7万/m2（售价）1700m2*248014部OTISElevonic311VF电梯；德国工艺，外墙天然石材,金属嵌条 （在建）9现代国际大厦1.41.4万/m2（售价）600m21.5个停车位/100m22部电梯，分户式中央空调 ；标准层高2.8m10丽晶城（欧美中心）建工集团104000m2未建典型办公楼供应量典型办公楼供应量 约合约合55万万m2，其中目前尚未投入使用的约，其中目前尚未投入使用的约25万万m2本报告是严格保密的。嘉华国际商务中心（嘉华国际商务中心（1 1）开发商开发商浙江佳华置业投资有限公司建筑设计建筑设计法国欧博建筑与城市规划公司浙江省建筑设计研

36、究院物业顾问物业顾问香港怡高物业服务（中国）有限公司物业管理物业管理第一太平戴维斯物业管理费12元/m2/月（含4元/ m2/月的水电能耗费）售价售价/ /租金租金4-4.52元/m2/天只租不售，租期最少1年建筑概况建筑概况总面积5万m2标准层3000m2地上14层，地下2层，钢结构主体300个地下车位电梯电梯/ /洁具洁具空调设施空调设施10部OTIS进口电梯，载重1300kg，其中中庭安装2部观光电梯直通屋顶花园，2部货梯；Roca面盆；Joden卫浴进口大金中央空调商务配套商务配套5A智能化系统商务中心提供多动能厅、小型会议室、贵宾室、无自带健身、餐厅设施，依赖周边配套屋屋 顶顶 花花

37、 园园典型楼盘典型楼盘本报告是严格保密的。租售情况租售情况出租率在95以上客户分析客户分析代表企代表企业业世界知名公司驻杭办事处国内知名企业驻杭办事处本地实力企业特点特点多为大型公司对外窗口部门，咨询服务（法律、会计、设计广告等）高附加值企业，对新中庭采光大厅观光电梯，直通屋顶花园标准层平面图标准层平面图采光电梯庭；电梯人货分离知名驻商举例嘉华国际商务中心（嘉华国际商务中心（2 2）本报告是严格保密的。黄龙绿城世纪广场黄龙绿城世纪广场开发商开发商浙江绿城房地产集团有限公司物业管理物业管理浙江绿城世纪广场物业管理有限公司物管费用物管费用18元/m2/月（含水电能耗费）售价售价/ /租金租金只租不

38、售卖（受产权限制）租金3.8-4元/m2/天，A/B区整层出租，C区分割成250m2500m2出租建筑概况建筑概况总面积8.07万m2 ，建筑密度34.9，绿化率40，分为A/B/C三区，13层，标准层1500m2地下车位320中庭挑高12m，外立面采用进口花岗岩干挂，落地式玻璃幕墙 电梯电梯/ /洁具洁具OTIS原装进口电梯，1300kg每栋6部电梯，Kolar洁具商务配套商务配套综合体性质，集办公、展示、商务交往、餐饮为一体商务中心，会议室租用租售情况租售情况出租率在95左右，有企业排队等候想象，招租情况良好客户分析客户分析A、B区整层招租，入住企业多为实力雄厚的国内知名企业一层主要为房地

39、产公司的展示厅，杭州知名房地产公司、知名楼盘在此设置展示台；知名驻商举例本报告是严格保密的。世贸丽晶城世贸丽晶城杭州顶级综合体项目（在建项目，预计杭州顶级综合体项目（在建项目，预计0707年底竣工）年底竣工）欧美中心A座欧美中心B座C座星级酒店公建D座住宅区单身公寓开发商开发商浙江建工房地产开发集团有限公司建筑设计建筑设计王董国际、华森建筑于工程设计景观设计景观设计泛亚易道室内设计室内设计HBA 物业管理物业管理高力国际物业管理顾问全球代理全球代理世邦魏理仕售价售价/ /租金租金预计在2万/m2左右建筑特征建筑特征总建筑面积38万m2，其中写字楼10万m2 ，城市景观公寓16万m2 ，酒店酒店

40、式公寓10万m2 ；车位1800个；28万/个；国际先进错时停车系统；27部进口电梯；590m2豪华装修大堂，13m挑空；商务办公5A智能-6E体验模式 营销措施营销措施全球发售；英式贵族物业管理；强调豪华的阵容，从采购到发售都是与世界级公司合作；宣传其奢华的商务配套建筑外形建筑外形“WTOWTO”标志标志n 杭州第一个设顶级私人会所的写字楼n 杭州第一个拥有室内外双游泳池的写字楼n 杭州第一个设有空中巴士站的写字楼n 杭州第一个设有总裁车库的写字楼n 杭州第一个设有宾利车队的写字楼。 本报告是严格保密的。钱江新城钱江新城新规划的行政中心板块，以超甲级写字楼为新规划的行政中心板块，以超甲级写字

41、楼为主，未来的金融商务中心主，未来的金融商务中心第一层级第一层级富富春春路路瓯瓯江江路路三三桥桥钱钱江江路路大剧院大剧院城市阳台城市阳台市民活动中心市民活动中心城市阳台城市阳台浙江金融财富中心浙江金融财富中心国际发展大厦国际发展大厦圣奥大厦圣奥大厦国际时代国际时代广场广场尊宝大厦尊宝大厦光彩国际中心光彩国际中心金基置业金基置业荣安总部荣安总部东航控股东航控股中天大厦中天大厦钱江时代广场钱江时代广场尊宝大厦尊宝大厦钱塘置业钱塘置业本报告是严格保密的。钱江新城将形成杭州新的中心级，取代黄龙顶级商务圈钱江新城将形成杭州新的中心级，取代黄龙顶级商务圈的地位的地位开发开发重点重点2010年年u突出行政中

42、心优势u启动总部经济建设u培育现代商务功能 u产业龙头导向u重大项目优先u形成高级商务中心 u立足杭州凝练特色u服务浙江强化功能u辐射长三角提高国际竞争力2020年年功能形成期功能形成期2015年年功能完善期功能完善期功能强化期功能强化期功能精练期功能精练期主要主要任务任务2016-2010：进行基础设施、标志性建筑物及配套建筑的建设，并初步投入使用，形成一定的功能。2010-2015年：在进行金融、商务功能建设的同时，重点进行高档住宅的开发、金融中心的建设、商业配套及景观设施的建设，完善钱江新城的辅助功能。 2016-2020年： 随着市场经济越来越发挥重大的作用，部分职能会分散出去，同时将

43、进一步强化钱江新城的商务、金融和现代化服务的功能，加强产业的集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求。 2020年：要在更大的范围内参与国内、国际竞争，要进一步突出特色，充分利用浙江省的经济势力，促进钱江新城在更大范围内集聚和扩散带动作用。 本报告是严格保密的。钱江新城高端写字楼项目密集，与本项目同期供应量约钱江新城高端写字楼项目密集，与本项目同期供应量约2525万万mm2 2，是本项目高端客户的有力争夺者，是本项目高端客户的有力争夺者序号序号项目项目开发商开发商建筑面积建筑面积/ /办公面积办公面积（万（万m m2 2）容积率容积率开发理念开发理念备注备注1

44、圣奥大厦圣奥置业6（5.4）9.4 写意办公高150米，打桩中2国际发展大厦华成集团6（5.5）9.0 CBD核心办公高160，打桩中3国际时代广场鑫亚建设投资20（15）6.8 5A超甲级智能酒店办公楼打桩中4尊宝大厦浙欧置业11（2）9.1 绿色、生态智能办公地上45层，高160米，双子塔，打桩中5荣安总部荣安置业4.59.0 中央商务生态打桩中6中天大厦世纪中天置业46.8 精品甲级写字楼典范地块围墙好7光彩国际中心泛海浙江投资28（17）5.6 自动化智能办公打桩中8浙江金融财富中心温州投资集团169.8 杭州标志建筑物地块围墙好9钱江时代广场华联经济开发18（8）7.1 杭州标志建筑

45、物地块围墙好10东航控股写字楼供应量写字楼供应量1. 目前在建的写字楼供应量合计约目前在建的写字楼供应量合计约25万万m2； 2. 该板块共规划建设该板块共规划建设43栋高档办公楼，预计建筑面积在栋高档办公楼，预计建筑面积在300万万m2 左右（含政府办公左右（含政府办公用楼用楼 ）本报告是严格保密的。钱江新城典型楼盘规划图钱江新城典型楼盘规划图荣安集团总部大厦荣安集团总部大厦圣奥大厦圣奥大厦尊宝大厦尊宝大厦国际发展大厦国际发展大厦本报告是严格保密的。武林版块武林版块新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一路之间，是

46、杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一 耀江发展中心耀江发展中心浙江环球中心浙江环球中心深蓝广场深蓝广场晶晖商务馆晶晖商务馆华浙广场华浙广场白马大厦白马大厦新世纪大厦新世纪大厦越都商务大厦越都商务大厦国际汇丰中心国际汇丰中心u传统商业中心，商业配套成熟u市政府行政配套核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价u潜在供应规模小，出租率继续保持较高水平，租金价格稳定u客户将存在外迁黄龙板块现象租售状况租售状况u平均出租率在8080以上；u在售楼盘较少，投资者较多u租金：集中于3-3.5元/ m2/天；u售价：1-1.8万元/m2 ；u物业管理费：6-8元/m2/月u行业：以贸易、

47、信息科技、广告、房地产相关企业及政府类相关企业为主，u客户：入住企业实力较强，以国际国内知名企业为主；u性价比相对黄龙版块是吸引中大型企业的主要因素之一客客户户特特征征市政府市政府第二层级第二层级本报告是严格保密的。武林板块是杭州传统武林板块是杭州传统CBDCBD，市政府机关驻地，商务环，市政府机关驻地，商务环境优越境优越区域现状：区域现状：1. 杭州市传统CBD ，最繁华的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；2、目前是杭州政治、经济、文化中心；3、中大型贸易公司、科技通信类和房地产实业公司是区域写字楼的主流客户未来趋势：未来趋势：1、黄龙板块的兴起分流了部分高端客户；2、钱江新城和滨江区将

48、分流一些中大型企业；3、写字楼未来供应量有限，部分城市功能外移。 驱动因素：驱动因素： 1. .市政府搬迁规划；区域政治功能的丧失； 2. 黄龙商圈、钱江新城的兴起； 3、商业氛围的增加带来了巨大商机本报告是严格保密的。武林板块典型楼盘列表武林板块典型楼盘列表序号序号项目项目总建面总建面标准层（标准层（m2 ）租金（元租金（元/ /天天/ /m2）售价（元售价（元/ / m2 ）物管费物管费 （元（元/ /月月/ / m2 ）车位数车位数 入伙时间入伙时间备注备注1华浙大厦5.0万12003.51.3-1.5万6.5227个，800元/月1998会议室，地下一层食堂，5台OTIS电梯，美标卫具

49、2元通大厦2.6万20003.01.0万3-540个，800元/月4部迅达电梯，原装日立中央空调3新世纪大厦2.5万120021.0万32001富士通电梯4耀江发展中心3.8万11003-3.51-1.4万6300个，1000元/个/月2001食堂地下一层，4部OTIS电梯；分层分户计量中央空调系统 ；5晶晖商务大厦3.1万10732.81.0万590个，800元/个/月20025台OTIS电梯，美国特灵中央空调6白马大厦3.0万12003.5-41.8万830万/个2003会议室和华浙共享，地下一层食堂，7越都商务大楼4.0万12061.2-1.6/1层4层loft优惠后4.5万/平200车

50、位，150平写字楼可分配1个车库2006美国达灵中央空调，8部奥的斯品牌高速电梯8绿城深蓝广场3.5万14001.4-2万2006Low-E玻璃、铝材和进口高档石材 ；霍利威尔全热交换式新风换气设备 9浙江环球中心5.1万1250约2.5万6建成后杭州最高写字楼，15m挑高大堂；3.9m层高；原装进口电梯；LOWE玻璃；变风量中央空调写字楼供应量写字楼供应量 典型楼盘合计约典型楼盘合计约33万万m2，其中在建约，其中在建约10万万m2；该板块中高档写字楼总供应量约为；该板块中高档写字楼总供应量约为60万万m2本报告是严格保密的。耀江发展中心耀江发展中心开发商开发商浙江耀江房地产开发公司物业管理

51、物业管理浙江耀江物业管理公司物业管理费6元/m2/月售价售价/ /租金租金租金3-3.5元/m2/天售价1-1.4万元/ m2建筑概况建筑概况总面积4万m2，标准层1163m2地上23层，地下3层194个地下车位电梯电梯/ /空调设施空调设施4部OTIS客用电梯；美国顿汉.布什风冷热泵中央空调系统6套商务配套商务配套5A智能化系统商务中心提供文字处理工作、票务代理工作、报刊邮件代理、代收代缴各类费用、负责接受业主的投拆、报修、咨询工作自带食堂，无自带健身设施电梯厅电梯厅大大 堂堂典型楼盘典型楼盘本报告是严格保密的。晶晖商务大厦晶晖商务大厦开发商开发商杭州市城市建设发展有限公司物业顾问物业顾问香

52、港第一太平戴维斯物业管理物业管理杭州佰全物业管理有限公司物业管理费5元/m2/月售价售价/ /租金租金租金2.8元/m2/天售价1万元/ m2建筑概况建筑概况总面积3.1万m2标准层1073m2地上24层，地下2层，钢结构主体90个地下车位，800元/个月电梯电梯/ /空调设施空调设施5部OTIS进口电梯；美国特灵中央空调商务配套商务配套5A智能化系统商务中心提供多动能厅、小型会议室、贵宾室、本报告是严格保密的。白马大厦白马大厦开发商开发商浙江华浙南都房地产开发有限公司物业管理物业管理华浙物业管理公司物业管理费8.3元/m2/月售价售价/ /租金租金租金3.5-4元/m2/天售价1.8万元/

53、m2建筑概况建筑概况总面积3万m2，标准层1200m2共31层地下车位200个，30万元/个；租金1200元/月8m挑高大堂电梯电梯/ /空调设施空调设施5部OTIS进口电梯；约克中央空调租售情况租售情况出租率在80以上商务配套商务配套5A智能化系统商务中心提供多动能厅、小型会议室、贵宾室会议室和华浙共享，地下一层食堂大堂大堂电梯厅电梯厅走道走道本报告是严格保密的。庆春版块庆春版块杭州金融机构最集中的地段，商务配套成杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，是杭州写字楼开发较早的区域熟，是杭州写字楼开发较早的区域 瑞丰国际商务大厦瑞丰国际商务大厦嘉德广场嘉德广场广利大厦广利大厦银座银座三瑞大厦三

54、瑞大厦远洋大厦远洋大厦凯旋门大厦凯旋门大厦u金融机构聚集地；u配套成熟；交通便利核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价u金融街的地位会受到钱江新城的挑战，部分金融机构驻杭总部将向钱江新城迁移；u供应量萎缩和地段价值继续支撑楼宇价值租售状况租售状况u出租率在8585左右；u销售速度缓慢；机构企业购买量大；投资者逐渐减小u租金：2.8-3.5元/m2/天u售价：1-1.6万元/m2 ；均价在1.3万/m2 ；u物业管理费：5-7元/m2/月u行业：以金融保险、贸易、信息技术、企业办事处为主u客户：国内、浙江大型金融机构企业和浙江中小型贸易、信息技术企业u金融企业实力雄厚，多

55、租用大面积物业客客户户特特征征第二层级第二层级本报告是严格保密的。庆春板块庆春板块杭州的华尔街，成熟杭州的华尔街，成熟CBDCBD区域现状：区域现状：1. 杭州金融中心，资金流聚集之地；2、传统商业圈之一，商务氛围浓厚；3、金融保险证券机构汇聚之地；中小型贸易公司与大型实业通信类公司混杂之地；未来趋势：未来趋势：1、区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；2、金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强；3、可出让地块减少，未来写字楼供应量减少; 驱动因素：驱动因素： 1. 杭州的华尔街，金融功能效应；2、杭州第一大道庆春路的通达性；

56、3、具有的国际商务氛围本报告是严格保密的。庆春板块典型楼盘扫描庆春板块典型楼盘扫描序号序号项目项目总面积总面积（mm2 2）标准层标准层（mm2 2）租金租金（元（元/ /天天/ m/ m2 2 ）售价售价（万元（万元/ m/ m2 2 ）物管费物管费（元（元/ /月月mm2 2 ）车位数车位数（个）（个） 入伙时间入伙时间备注备注客户客户1凯旋门商务中心3.0万130030.951996年三菱电梯电器、通信、外地驻杭（海尔入驻）2三瑞大厦2.0万12002.5只租不售4.51997年4部三菱电梯，中央空调，15楼食堂；只租不售金融、贸易、外资、服装3远洋大厦2.7万7503只租不售4.520

57、02年三菱电梯四部，特灵中央空调，三楼食堂；只租不售大型金融保险企业集团，整层出租4瑞丰国际商务中心5.0万10523-3.51.251412002年3部OTIS电梯，广州中宇VRV中央空调金融、贸易、外资5嘉德广场6.0万126031.25300个，30万/个2004年OTIS电梯，中央空调，配有食堂，配有老总专属卫生间贸易、咨询等6广利大厦6.0万17003.51.6-27.5300车位 ，32万/个2005年OTIS电梯，中央空调，2楼配有食堂，顶层会所；配有老总专属卫生间，整层出租购买者温州客占60%，出租中7银座大厦2.3万10504.8157在建69得房率；11m挑高大厅；写字楼供

58、应量写字楼供应量 典型楼盘合计约典型楼盘合计约27万万m2，该板块中高档写字楼总供应量约为，该板块中高档写字楼总供应量约为40万万m2本报告是严格保密的。三瑞大厦三瑞大厦开发商开发商三瑞公司售价售价/ /租租金金租金2.5元/m2/天（含物管）只租不售建筑概况建筑概况标准层1200m2地下车位充足电梯电梯/ /空调设施空调设施4部三菱电梯；中央空调商务配套商务配套5A智能化系统商务中心提供多动能厅、小型会议室、贵宾室、自带食堂办公空间办公空间本报告是严格保密的。远洋大厦远洋大厦开发商开发商售价售价/ /租金租金租金3元/m2/天（含物管，整层出租）只租不售建筑概况建筑概况总面积2.75万m2标

59、准层750m2共22层地下车位充足电梯电梯/ /空调设施空调设施4部三菱电梯；美国特灵中央空调商务配套商务配套5A智能化系统商务中心提供多动能厅、小型会议室、贵宾室、自带食堂本报告是严格保密的。嘉德大厦嘉德大厦开发商开发商浙江嘉德房地产发展有限公司物业管理物业管理物业管理费5元/m2/月售价售价/ /租金租金租金3元/m2/天售价1.2万元/ m2建筑概况建筑概况总面积6万m2标准层1260m2共27层300个地下车位，售价30万/个电梯电梯/ /空调设施空调设施OTIS进口电梯；中央空调商务配套商务配套5A智能化系统商务中心提供多动能厅、小型会议室、贵宾室自带食堂，配有老总专属卫生间嘉德中心

60、嘉德中心本报告是严格保密的。文教板块文教板块依托电子产业和高新产业形成，产业特征依托电子产业和高新产业形成，产业特征明显；开发时间较早，以满足基本商务需求为主明显；开发时间较早，以满足基本商务需求为主伟星大厦伟星大厦联强科技联强科技昌地火炬大厦昌地火炬大厦昌信大楼昌信大楼钱江科技大厦钱江科技大厦文三路文三路u电子产品销售的聚群效应“中国电子信息一条街”；u高新区、高教区结合地；核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价u前期高新区优惠政策吸引了IT类研发相关产业的入住，随着企业的发展和优惠政策吸引力的减弱，部分企业开始搬离本区域；u产业集中，专业化使客户面变窄；租售状况租售

61、状况u大部分出租率在8080以上；u大多在01-03年投入使用，物业交易不活跃；u租金：1.3-2.8元/m2/天，多集中于1.5-2.2元/ m2/天；u售价：0.8-1.4万元/m2 ；u物业管理费：3-4元/m2/月u行业：以IT企业为主，分为销售代理和研发类；其他行业包括相关广告、传媒、装修行业、物流等；u客户：杭州本地企业为主，很多是以电脑装配起家；以及外地相关产业驻杭机构；u以中小企业为主，大部分处于创业及发展初期，对价格比较敏感。客客户户特特征征颐高数码广场颐高数码广场第三层级第三层级本报告是严格保密的。文教区由电子信息产业基地转变为文教区由电子信息产业基地转变为“电子市场一条街

62、电子市场一条街”，部分研发型企业为改善科研环境、寻求发展开始搬离，部分研发型企业为改善科研环境、寻求发展开始搬离本区域本区域区域现状：区域现状：1.真正意义上的写字楼不多，很多是由其他用途改装而成的商住楼；2. 文三路聚集了杭州80%以上的IT贸易型、技术服务型企业， 拥有西溪数码港为代表的7大IT大卖场；3.区域内有东方通信为代表的1600家高新企业；网新图灵为代表的1000多家IT经销商；东部软件园为代表的6大创业园区文三路电子市场一条街道文三路电子市场一条街道未来趋势：未来趋势：1.功能越来越集中，成为电脑硬件和其他电子数码产品的批发、零售专业市场；2. 研发环境恶化，以研发为核心的企业

63、开始寻求新的办公地点；3. 小型的IT企业、广告公司和电子类外贸企业将成为文教板块的主流客户；4. 办公物业品质提升空间有限，性价比将成为其核心竞争点 驱动因素：驱动因素： 1. 大专院校等科研机构逐渐迁出文教区； 2. 文三路定位为“电子市场一条街”； 3. 区域内可供开发的土地有限本报告是严格保密的。文教板块典型楼盘扫描文教板块典型楼盘扫描序号序号项目项目开发商开发商建筑面积建筑面积（m m2 2）物业管理物业管理租金租金/ /售价售价标准层（标准层（ m2）车位（个）车位（个） 入伙时间入伙时间备注备注1伟星大厦伟星集团3.0万3.6元/m2/月1.6元/m2/天1025 1997年2昌

64、地火炬大厦昌地公司4.5万3.6元/m2/月1.6-1.85元/m2/天10001002000年7部东芝合资电梯，B/C座分体空调，A座中央空调3联强科技大厦联强科技1.5万2000年4钱江科技广场颐高集团1.5万3.6元/m2/月1000以IT类企业居多，IT卖场的延伸5耀江文欣大厦 耀江集团1.9万4.8元/m2/月 1.7元/m2/天11001903部富士合资电梯，美国约克中央空调；入住企业多为IT类小型企业6文三数码大厦颐高集团2.5万3.6元/m2/月 1.7元/m2/天20001-3楼是IT产品零售区，4层为游戏体验区，5-8层为IT产品批发区，9-13层为商务办公区，地下一层为配

65、套服务区 7中科院科技园 杭州中科院3.0万2004年入住企业享受国家优惠政策；写字楼供应量写字楼供应量约合约合18万万m2，均已投入使用；该板块中高档写字楼总供应量约为，均已投入使用；该板块中高档写字楼总供应量约为25万万m2本报告是严格保密的。伟星大厦伟星大厦开发商开发商浙江伟星集团物业管理物业管理浙江伟星物业管理处物管费用物管费用3.6元/m2/月（水电另算）售价售价/ /租金租金租金1.6元/m2/天建筑概况建筑概况总面积在3万m2，共22层；标准层1025m2地下车库2层，销售22万/个97年入住，装修普通，已老化；大堂拥挤；租售情况租售情况出租率80左右其他其他无商务配套设施；物业

66、陈旧；入住企业符合规定，可以享受政府对高新企业的优惠扶持政策典型客户举例：典型客户举例：n 杭州生隆电子科技有限公司n 杭州深蓝电子信息工程有限公司n 浙江华富网络技术有限公司n 杭州高戍生物营养技术有限公司n 杭州通泰建材有限公司n 杭州祥正电机有限公司n 杭州滔滔贸易有限公司n 浙江国广贸易有限公司n 浙江海韵文化发展有限公司n 杭州伟星文化发展有限公司n 浙江省律师协会n 浙江天年会计师事务所n 杭州健龙不动产评估有限公司客户特征总结：客户特征总结：1.60以上单位与IT行业、高技术产业相关；2.20左右为贸易类相关企业3.其余主要是咨询服务、广告等行业企业典型楼盘典型楼盘本报告是严格保

67、密的。昌地火炬大厦昌地火炬大厦开发商开发商昌地房地产发展有限公司物管费用物管费用3.6元/m2/月（水电另算）售价售价/ /租金租金租金1.6-1.85元/m2/天；二手交易价9000元/m2;车位500元/月租售情况租售情况出租率在90以上建筑概况建筑概况总建面4.9万m2，共21层；标准层1000m2；得房率647部东芝合资电梯；B/C座分体空调，A座中央空调车位100个2000年入伙，内部装修一般典型客户举例：典型客户举例：n 杭州弈天网络技术有限公司n 杭州宏桥科技有限公司n 杭州经纬信息技术有限公司 n 杭州网通互联科技有限公司n 杭州腾升电子有限公司 n 杭州科器电源实业有限公司n

68、 杭州亿维信息技术有限公n 杭州华章电气工程有限公司n 杭州五洲商标服务有限公司 n 杭州中信电力自动化有限公司 客户特征总结：客户特征总结：1.入住企业80以上是从事IT行业的企业，以网络通信与软件开发类企业居多；2.其余为相关的咨询服务业企业本报告是严格保密的。城站板块城站板块依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造的完成和商业的发展，本区域商务接待能力大幅度提升的完成和商业的发展，本区域商务接待能力大幅度提升西湖国贸大厦西湖国贸大厦广复大厦广复大厦万新大厦万新大厦万新公寓万新公寓凯恩凯恩.西湖金座西湖金座东方金座东方金座雪峰大厦雪峰大厦大华星河商务大厦

69、大华星河商务大厦伟星世纪大厦伟星世纪大厦香榭商务大厦香榭商务大厦城站城站u火车站带来的便利交通；u配套成熟；核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价u高档商务楼和星级酒店投入使用将提升本区域的商务形象，吸引高素质的客户入住租售状况租售状况u平均出租率在7575左右；u销售平稳；多机构投资者，整层购买量大；u租金：1.4-2.8元/m2/天，多集中于2.2-2.8元/ m2/天；u售价：1.3-1.7万元/m2 ；均价在1.4万/m2 ；u物业管理费：3-4元/m2/月u行业：各类内外贸易、国家行政机构、旅行社、物流等服务行业u客户：以江浙行政机构、大中型企业驻杭办事处，中

70、小型贸易企业为主u企业的主要业务覆盖面广，在较大程度上依赖铁路、公路交通客客户户特特征征利群大厦利群大厦第三层级第三层级中闽大厦中闽大厦本报告是严格保密的。城站板块依托城站便利的交通发展，写字楼规模小而分城站板块依托城站便利的交通发展，写字楼规模小而分散，使用率较低，随着城站周边兴起，预计该板块近两散，使用率较低，随着城站周边兴起，预计该板块近两年发展迅速，将吸引高素质企业入住年发展迅速，将吸引高素质企业入住区域现状：区域现状：1. 写字楼规模小并分散，还没有形成真正意义上的商务圈；2. 缺乏高档次的写字楼，大量以商住楼形式存在；3.写字楼使用率相对较低，入住企业以中小企业以及外地企业驻杭办事

71、处为主；4. 大量小型服装贸易企业聚集；未来趋势：未来趋势：1. 城站的兴起将吸引周边县市企业、政府机关部门驻杭办事处入住；2.城站周边规划有大量的商场和高档宾馆，西湖国贸大厦、利群大厦等高档次写字楼落成使用提升该板块的整体形象，吸引高素质企业入住； 驱动因素：驱动因素： 1. 西湖大道的改造 2. 城站带来的便利交通 3. 未来地铁规划的利好 4. 高星级酒店和高档写字楼的建成使用本报告是严格保密的。城站板块典型楼盘扫描城站板块典型楼盘扫描序号序号项目项目开发商开发商建筑面积建筑面积（m m2 2）标准层标准层（mm2 2 ) )物业管理物业管理 ( (元元/m/m2 2/ /月月)租金租金

72、/ /售价售价 入伙时间入伙时间车位（个）车位（个）备注备注1香榭商务大厦香榭房产 3万20004.52.5 元/天/m22002年安装了卫星天线接收系统 ；大厦各个楼层和地下停车库都设有摄像头和24小时电子巡更系统 2中闽大厦中闽建设 3.8万15001.4-2.0元/天/m22002年烂尾楼改造而成，面积分割从100m2起；3广复大厦广宇集团7.5万（3.5万写字楼）17505.02.5 元/m2/天4联银大厦浙江职工经济发展有限公司1.4万7003.21.4元/天/m22004年150商住公寓，无中央空调系统5耀江广厦耀江集团1.5万5.01.8-2.5 元/m2 /天150分割出售，面

73、积在140-500 m2之间；3部国产电梯6雪峰大厦雪峰集团4万10005.02元/天/m22004年2004部三菱合资电梯；日本进口VRV中央空调 7伟星世纪大厦伟星房产2万12003.61.2-1.8元/天/m22004年4部日立合资电梯8西湖国贸大厦长宝置业总6.2万，写字楼2万1000 1.2-1.4万元/ m22006年1889部日本宽体加高轿厢；“水源热泵”变频多联中央空调模式，独立运行计量；LOW-E中空双层玻璃；法国“德地氏”共晶铸铁锅炉；9利群大厦杭州圈烟厂6.4万2007年目前杭州最高的写字楼；顶部设置停机坪；楼宇部分作为5星级酒店，其余为商住两用；10万新大厦万通房产7.

74、6万，其中写字楼2万10401.4-1.7万元/m22006年1200标准层高3.6m，108-364m2分割；4部合资电梯，1部货梯；5A智能管理；公共部分大理石地面；中央空调，屋顶花园；定位品牌服饰商务中心写字楼供应量写字楼供应量典型楼盘约合典型楼盘约合3030万万mm2 2；该板块中高档写字楼总量约为；该板块中高档写字楼总量约为4040万万mm2 2本报告是严格保密的。伟星世纪大厦伟星世纪大厦开发商开发商伟星房地产开发有限公司物管费用物管费用3.6元/m2/月（水电另算）售价售价/ /租金租金租金1.2-1.8元/m2/天；目前二手交易价9000元/m2;租售情况租售情况出租率在75左右

75、建筑概况建筑概况总建面2万m2 ，标准层1200 m22004年投入使用典型客户举例：典型客户举例：n 杭州九鼎服饰有限公司n 杭州澳林丹顿服饰股份有限公司n 杭州新纪元企业管理咨询有限公司n 杭州天拓体验式企业管理咨询公司n 浙江云厦集团有限公司n浙江亿泰通信设备有限公司n 南方环保工程有限公司n 北京九州环保生态技术开发有限公司杭州分公司n 深圳市洪涛装饰工程有限公司n浙江万马律师事务所n杭州中川建筑装饰有限公司客户特征总结：客户特征总结：1.杭州本地中小企业居多，贸易类企业多2.外地中小企业驻杭州办事处和分公司典型楼盘典型楼盘本报告是严格保密的。大华星河商务大厦大华星河商务大厦开发商开发

76、商浙江大华房地产开发有限公司 物管费用物管费用3.6元/m2/月怡高顾问 售价售价/ /租金租金租金1.6-1.85元/m2/天；二手交易价9000元/m2;车位500元/月租售情况租售情况出租率在70左右建筑概况建筑概况总面积1.9万m2，13层，平层1500 m2车位99个2004年入住典型客户举例：典型客户举例：n 浙江腾达房地产开发有限公司n 杭州市律师协会n 博杰医学科技有限公司n 杭州中电自动化工程有限公司n 杭州中兴实业有限公司n 杭州春光国际旅行社n 娅茜（国际）内衣连锁集团有限公司运营中心n 浙江新中天控股集团有限公司n 美国宏迈尔公司杭州办事处n 杭州高盛房地产代理有限公司

77、n 中国对外建设杭州园林公司n 杭州致远食品广告有限公司n 杭州星河通讯设备有限公司客户特征总结：客户特征总结：1.杭州本地中小企业居多，对租金价格敏感；2. 对交通便利程度要求高；3.外地中小企业驻杭州办事处和分公司多；本报告是严格保密的。萧山行政板块萧山行政板块写字楼市场自成体系，依托写字楼市场自成体系，依托区域产业形成较为封闭的市场区域产业形成较为封闭的市场杭州国际商务中心杭州国际商务中心区政府区政府市民广场市民广场新世界太古广场新世界太古广场建工广场建工广场绿都世贸广场绿都世贸广场恒德心意广场恒德心意广场u行政区域规划u萧山民营经济的聚集效应核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势

78、租金租金/售价售价u随着萧山民营企业的发展，越来越多的企业会脱离“前店后厂”式的经营模式，搬入区域内办公楼；u萧山民营经济产业链对上下游企业有较强的吸引力，未来对中高档办公物需求旺盛；租售状况租售状况u销售状况良好；u招租情况一般，出租率在6060左右；u租金：0.8-1.2元/m2/天；u售价：0.65-0.68万元/m2 ；u物业管理费：1.5-2.3元/m2/月u行业：以贸易、咨询服务（律师、会计、策划等）为主、u客户：与萧山产业相关的进出口企业以及相伴生的服务业如律师、会计等中小企业为主；u客户偏好面积较小（100-300m2）的商住楼（居住和办公两用）客客户户特特征征第四层级第四层级

79、本报告是严格保密的。萧山板块处于写字楼发展的初中级阶段，以商住楼为主萧山板块处于写字楼发展的初中级阶段，以商住楼为主区域现状：区域现状：1. 主要分布在金城路两侧，集中在04-05年入伙；2. 写字楼处于发展初级阶段，档次中等，重写字楼外观，不注重内部配套；3. 以商住楼为主，单位面积小，主要客户是投资类客户；未来趋势：未来趋势：1.随着萧山民营企业的发展，越来越多的企业会脱离“前店后厂”式的经营模式，搬入区域内办公楼；2.萧山民营经济产业链对上下游企业有较强的吸引力，未来对中高档办公物需求旺盛； 驱动因素：驱动因素： 1. 萧山区政府周边新规划； 2. 萧山发达的民营企业； 3. 萧山服务业

80、的兴起本报告是严格保密的。萧山板块典型楼盘扫描萧山板块典型楼盘扫描序号序号项目项目建面（万建面（万m m2 2） 标准层面标准层面积（积（m m2 2 ）入伙时间入伙时间租金（元租金（元/ /天天.m.m2 2 ）售价（元售价（元/m/m2 2 ）物管费物管费（元（元/ /月月/m/m2 2 ）出租率出租率（）（）车位车位其他其他1萧山国际商务中心5.8 90020050.8-1.270002.070%1642新世界太古广场6.020042500元/月70002.350%1103绿都世贸广场18.5180020030.8-1.272001.570 %2644汇金银座4.22007在建集商贸与小

81、户型办公楼为一体5高运新城商务中心3.8110020040.8-1.268001.370%1206恒德心意广场6.71400200875001.22357万向海德广场4.2120020060.7-1.271001.61988众安金融商业街5.1105020050.8-173001.455%1009建工大厦5.1110020050.8-1不售1.570%121商住楼目前，萧山区的写字楼主要集中在区政府一带，目前，萧山区的写字楼主要集中在区政府一带，钱江世纪城处于规划期间，尚未进入实质性建设阶段；钱江世纪城处于规划期间，尚未进入实质性建设阶段；本报告是严格保密的。萧山国际商务中心萧山国际商务中心典

82、型楼盘典型楼盘开发商开发商浙江六合盛房地产开发有限公司物业管理物业管理 绿城物业管理有限公司售价售价/ /租金租金均价7000元/ m2；建筑概况建筑概况总面积5.4万m2；由两幢28层“双子塔楼”主体和四层裙楼组成；总建筑高度达99.8米 电梯电梯/ /洁具洁具OTIS电梯，分体空调商务配套商务配套156个停车位 ，大型精品购物中心 本报告是严格保密的。新世界太古广场新世界太古广场开发商开发商浙江新世界房地产开发有限公司设计单位设计单位浙江省建筑设计研究院 物业管理物业管理 集团内部管理售价售价/ /租金租金均价5500元/m2建筑概况建筑概况总面积6.0万m2；由1栋27层甲级写字楼，1栋

83、酒店式公寓，和商业群楼组成写字楼分割较小，主力户型3795平方米左右 电梯电梯/ /洁具洁具大堂按照酒店标准装修；合资电梯客户分析客户分析主要租户是以萧山本地服务性企业为主；购买者中投资客户与自用客户各占一半；本报告是严格保密的。滨江高新板块滨江高新板块写字楼多用于政府招商引资，处于半写字楼多用于政府招商引资，处于半市场化状态市场化状态u优惠政策，租金低廉；u产业聚集，交通便利核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价u知名企业聚集效应加大，上下游服务企业增多；u商务氛围和商业配套将逐渐成熟租售状况租售状况u销售个案较少，片区以出租为主u优惠政策招租的楼宇出租率在95左右；

84、其他市场化楼宇出租率50%；u租金：1.2-1.8元/m2/天u售价：0.7-1万元/m2 ；均价在0.7万/m2 ；u物业管理费：2-4元/m2/月u行业：以信息技术、漫画、电子研发类企业为主u客户：电子科技自用客户及政府招商漫画、外资企业通信类客户为主u政府招租主动聚集，出租率比较高，纯商业招租效果一般客客户户特特征征通策广场通策广场宏华大厦宏华大厦恒生广场恒生广场速8酒店龙禧酒店创新大厦创新大厦华荣时代（动漫之都）华荣时代（动漫之都）会展中心会展中心先锋科技先锋科技火炬软件火炬软件信达雅信达雅陈氏大厦陈氏大厦东冠发展大厦东冠发展大厦亚琪大厦亚琪大厦城市理解城市理解城市理解城市理解第四层级

85、第四层级本报告是严格保密的。滨江板块（高新区）典型楼盘扫描滨江板块（高新区）典型楼盘扫描序号序号项目项目建面（万建面（万m m2 2） 标准层面标准层面积（积（m m2 2 ）入伙时入伙时间间租金（元租金（元/ /天天.m.m2 2 ）售价（元售价（元/m/m2 2 ）物管费物管费（元（元/ /月月/m/m2 2 ）出租率出租率（）（）配置配置客户客户备注备注1华荣时代4.0 15002005.71.6576003.570%4部日立电梯，分体空调动漫企业政府主导招租2创新大厦2.5 130020041.65只租不售3.590%三星、诺基亚等电子企业政府招租3先锋科技2.0 130020051.

86、16500365%三菱电梯分体空调电子设备及信息科技自由招租4信雅达1.5 140020041.5自用自用5通策广场4.4 12002006预计1.5未开盘3自用为主6恒生大厦2.0 130020041.43自用为主7陈氏（天元）科技2.0 12002005.51-1.5只租不售380%OTIS电梯软件、动漫3-9层被政府招租动漫8东冠发展大厦1.4 12002005.61.3-1.5只租不售3自用为主9亚琪科技1.290020061只租不售375%分体空调，东芝电梯动漫、软件、医药机械部分政府招租目前，高新区板块总供应量约为：目前，高新区板块总供应量约为：2121万万mm2 2； 其中：其中

87、： 园区内企业自用量约：园区内企业自用量约：7 7万万mm2 2； 政府给予优惠补贴，招商引资量约：政府给予优惠补贴，招商引资量约：7 7万万mm2 2； 市场化操作量约：市场化操作量约：7 7万万mm2 2；（含企业总部剩余量及房地产项目）（含企业总部剩余量及房地产项目）本报告是严格保密的。序号序号 地块序号地块序号项目名称项目名称总建筑面积（总建筑面积（m2m2） 容积率容积率招商情况招商情况建设情况建设情况预计自用比例预计自用比例12-7A萧宏大厦地上41,007，含地下80187.0每层约1200平米，其中18层自用，其余对外招商，面积约占总面积的5060。计划07年下半年竣工5522

88、-7B浙江畜产大厦地上25,535，地下71204.5大部分楼层自用，其中67层对外招商，目前已有三家企业入驻办公，剩余租赁面积约900平米。已于2004年12月入驻2032-10A盾安大厦地上21,574.1（地下7296.6）4.313层裙房和4层食堂以及1821层自用，其余楼层（每层约900平米）对外招商。计划07年下半年竣工6042-10B农资大厦总31,7862.6除裙房1-3层（约3000平米）对外招商外，其余全部自用。已于05年10月底入驻2052-3A雪峰科技大厦总29,754（含地下5,469）5.8其中第5层、21层、22层共三层自用，14层商场（约5700平米）和其余楼层

89、对外租赁。计划06年上半年入驻8062-3B苏泊尔大厦总33,370 （含地下6,2005.9其中裙房1-3层（约5700平米）和主楼1层部分区域、2层以及412层（约15000平米）对外租赁，其余楼层自用（约13000平米）计划06年下半年入驻6072-6A邮政大楼总17,0573.5主楼全部对外招商，裙楼1-3层（约3000平米）全部自用。06年年底竣工8082-6B邮电工程大厦总13,000未知主楼每层约1000平米，基本全部自用。裙房13层商业用房可对外招商。计划07年下半年竣工2092-1康恩贝大厦总69470 （含地下10,850）4.4主楼每层约1400平米，全部自用。辅楼13层

90、（每层800平米）办公用房和裙楼14层商业用房正在对外招商。计划06年年底竣工20102-2华元世纪广场总50,931（含地下9,668）3.6每层约2000平米，裙房1-4层面积约10000平米。计划07年下半年竣工80113-10威陵大厦地上35,160，地下15,0003.0其中10层和11层自用，13层（约5000平米）餐饮用房和其他楼层办公用房对外出租，已租赁面积约1500平米，待租面积约8000平米。05年6月竣工，已有部分企业入驻办公60123-8兴耀大厦总35,776（含地下8,531）5.4每层900平米，其中612层以及第25层自用，1324层办公用房和15层（每层1800

91、平米）餐饮娱乐用房对外租赁。计划06年上半年竣工851340华龙国际大厦总40,578 （含地下9,512）3.4主楼招商面积待定。裙房1-3层（约5600平米）对外租赁， 计划06年年底入驻办公501443香溢大厦地上34,412，地下8,2522.8裙房14层（每层约1400平米），其余为每层约1300平米，计划招商面积约占总面积的50。计划07年年中竣工501545海越大厦地上33,632， 地下14,619.12.5主楼每层约1200平米，计划一半楼层自用，其余对外招商。计划07年年底竣工901646钱江大厦地上30,861，地下15,2892.5主楼每层1225平米，裙房1-3层（每

92、层2000平米），其中裙房部分区域（约3000平米）和4-9层对外招商，其余自用。计划06年年底竣工2008年以前竣工并投入使用的办公面积：年以前竣工并投入使用的办公面积：60万万m2； 其中其中 总部基地自用约：总部基地自用约：26万万m2； 对外招租约：对外招租约： 32万万m2； 群楼商业面积约：群楼商业面积约：2万万本报告是严格保密的。创新大厦：政府物业（国资委持有），主要用于创新大厦：政府物业（国资委持有），主要用于政府招商引资，非市场性操作，属于园区进化型政府招商引资，非市场性操作，属于园区进化型大堂大堂会展中心会展中心开发商开发商高新区（滨江）国资委物业管理物业管理浙江耀江物业管

93、理有限公司售价售价/ /租金租金租金1.51.7元/m2/天物业管理费物业管理费3.0元/m2/月（大面积租户）3.5元/m2/月（小面积租户）建筑概况建筑概况总面积2.5万m2，20层标准层1300m2内部简单装修商务配套商务配套一层设置员工餐厅和商务中心租售情况租售情况政府为吸引投资，给予符合条件的企业租金优惠；出租良好，目前只留有一层整层招租，租户由政府把关客户分析客户分析以政府有目的性引资企业为主，主要是软件、电子、信息技术等高新技术行业的研发机构和相关信息咨询机构，包括国际及国内知名企业关键驻商举例城市理解城市理解城市理解城市理解典型楼盘典型楼盘本报告是严格保密的。华荣时代大厦（动漫

94、之都）：华荣集团与政府合作开发，华荣时代大厦（动漫之都）：华荣集团与政府合作开发，政府主导招租，房地产商负责带租约销售产权政府主导招租，房地产商负责带租约销售产权开发商开发商杭州火炬房地产发展有限公司售价售价/ /租金租金均价7600元/m2，租金1.65元/m2/天物业管理物业管理费费3.5元/m2/月建筑概况建筑概况总面积4万m2，26层，商务办公面积3.7万m2，分A、B两栋，每栋标准1500m2；分割空间72m2、125m2、372-582m2、910m2、1493m2地下车位200个，实现商务单位车位比1：1；地下车库通过地面金字塔型采光玻璃顶实现采光电梯电梯/ /洁具洁具/ /空调

95、空调4部日立原装进口商务电梯和1部消防电梯，人货分离商务电梯速度2.5m/s，载重量1150kg；货梯速度1.5m/s，载重量为900kg电梯部件整体进口采用双管式风机盘管加新风系统租售情况租售情况05年8月开盘，至06年2月销售约一半；出租率约在70左右；带三年租约的产权现房，承诺年投资回报率8；一半以上楼层由政府主导招租，政府为知名企业和动漫产业提供三年免租的优惠政策；约三层左右可由业主自主招租或委托开发商招租；客户分析客户分析行行业业软件开发、动漫制作企业，多为政府引入；知名企知名企业业NEC软件系统研发部、盛大网络、三辰卡通、东方国龙 等电梯厅电梯厅连廊连廊本报告是严格保密的。恒生大厦

96、：企业总部，剩余自用部分进行招租，属于准恒生大厦：企业总部，剩余自用部分进行招租，属于准市场型市场型开发商开发商恒生电子股份有限公司售价售价/ /租金租金租金1.5元/m2/天物业管理费物业管理费3.0元/m2/月，水电按面积摊车位费300元/月，地上免费建筑概况建筑概况总面积2.3万m2，15层标准层1100-1200 m2商务配套商务配套三层设置20间商务套房，主要解决企业内部需求；二层是会议室和培训中心、健身房一层设置员工餐厅和商务中心租售情况租售情况04年入住，自用4-12层，13-15层一直空置待租；13-15层整层招租，毛坯；其余自用部分也有零星出租客户分析客户分析以自用为主，剩余

97、部分是为企业扩充准备，目前闲置招租；限制客户类型，主要是与本行业相关的IT、电子、软件研发企业为主，或者有类似工作气氛的企业本报告是严格保密的。浙江农资大厦（浙江农资大厦（AMPAMP）全部自用，不对外招租；全部自用，不对外招租；讲究实用，装修简单讲究实用，装修简单开发商开发商浙江省农资集团物业管理物业管理 农资集团内部管理物管费用物管费用3.5元/m2/月水电能耗费另计算车位租金300元/月售价售价/ /租金租金浙江省农资集团自有资产，以自用为主租金1.5元/m2/天，集团内部核算建筑概况建筑概况总面积3.1万m2共25层，标准层1200m2外墙面采用玻璃幕墙装饰电梯电梯/ /洁具洁具合资电

98、梯，国产洁具大堂简单装修商务配套商务配套以农资集团自用为主配置职工食堂、休息室、咖啡厅、健身房n22-25农资集团总部自用n21浙江金牛股份有限公司、华都房产、浙江金牛粮油有限公司n20浙江农资集团金泰贸易有限公司、浙江金元家电有限公司n19农资集团技术服务部、浙江惠多利贸易有限公司n18浙江农资集团金鸿进出口有限公司、浙江金东方贸易有限公司n17浙江金还贸易有限公司、浙江旭日进出口贸易有限公司n15浙江金伟实业有限公司n10-12明日控股集团n8浙江宁丰惠多利农资有限公司、浙江金隆贸易发展有限公司n5员工餐厅、健身房n3农资集团会议室n2信息中心、贵宾接待室、洽谈室n1农资集团基础建设部、档

99、案室大楼使用情况大楼使用情况100自用，入住企业自用，入住企业为农资集团下属企业为农资集团下属企业大堂水牌本报告是严格保密的。浙江新大集团大厦（省畜产集团）浙江新大集团大厦（省畜产集团）以自用为主，剩以自用为主，剩余招租；装修中档余招租；装修中档卫生间卫生间电梯间电梯间开发商开发商浙江新大集团物业管理物业管理 集团内部管理物管费用物管费用4.2元/m2/月水电能耗费另计算车位租金300元/月售价售价/ /租金租金浙江省畜产集团自有资产，以自用为主租金1.5元/m2/天建筑概况建筑概况总面积3.2万m2共27层，标准层900m2每层分割成4小间电梯电梯/ /洁具洁具3部Fuji合资电梯，国产洁具

100、大堂简单装修商务配套商务配套以农资集团自用为主商务中心，会议室可对外出租配置职工食堂、休息室、咖啡厅、健身房租户享受集团企业内部同等待遇95自用，入住企业为畜产企自用，入住企业为畜产企业下属企业，以贸易类居多业下属企业，以贸易类居多本报告是严格保密的。滨海滨海威陵大厦威陵大厦 滨江区第一个商业运作的写字楼滨江区第一个商业运作的写字楼项目项目开发商开发商杭州滨海房地产公司物业管理物业管理 乔和物业管理公司物管费用物管费用3.5元/m2/月水电能耗费另计算车位租金500元/月售价售价/ /租金租金滨海大厦出售，04年售价6500元/m2，06年1月二手交易7800元/m2威陵大厦自用，剩余部分出租

101、租金1.2元/m2/天建筑概况建筑概况总面积35万m2，容积率3.5，滨海大厦21层，标准层1100m2；威陵大厦14层，标准层1100m2地下车库300个车位外墙高档石材、铝板、玻璃幕墙，内墙高级乳胶漆饰面大堂挑高8m，花岗岩地面面积范围75-840m2，主力户型100m2电梯电梯/ /洁具洁具6部进口三菱电梯，1000kg美国约克中央空调美标洁具其他其他无商务配套，滨海为产权式写字楼，由业主自行招租电梯间电梯间办公间办公间大大 堂堂本报告是严格保密的。2.2.杭州写字楼市场分析杭州写字楼市场分析2.1 2.1 杭州整体市场分析杭州整体市场分析2.2 2.2 各个板块市场分析各个板块市场分析

102、2.3 2.3 客户分析客户分析本报告是严格保密的。杭州写字楼客户置业取向分析杭州写字楼客户置业取向分析分分类类具体描述具体描述置置业业取向取向需求需求面面积积价格价格承受承受配套配套完善度完善度形象形象档次档次交通交通停停车车投投资资回回报报区行区行业业集中度集中度景景观观要求要求顶顶级级客客户户行业跨国性金融（银行证券保险）、纯贸易（进出口代理批发零售）类、资本投资类、咨询顾问类（管理法律会计设计网络资讯媒体等）公司地区总部、代表处1500平米以上承受力高高高高适中偏低偏低高基于第2产业跨国性公司区域营销总部、研发、服务中心资产规模 规模大，知名度高，属世界500强、行业百强资本来源 以外

103、资为主高高级级客客户户行业全国性的金融类、纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，国家部委行业机构办事处、代表处1000平米以上为主偏高偏高高高适中适中偏低偏高基于第2产业的全国性公司杭州营销总部、研发、服务中心资产规模 规模大，知名度高。资本来源 以外资控股、中外合资、国有控股为主中中高高级级客客户户行业区域性的纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，省级机构、地区性大企业集团办事处、代表处500平米以上为主中等偏高偏高高高适中偏高适中偏高偏高基于第2产业区域性公司杭州营销总部、研发、服务中心资产规模 规模中等偏大，知名度较高。资本来源 以中外合资、港台资、国内股份制企业为主本报

104、告是严格保密的。客户关注点一：客户关注点一：交通便利，优势明显交通便利，优势明显 公司的工程和客户基本都在滨江及周边，在这里办公就是为了方便。杭州二建四公司李女士资料来源：客户访谈资料整理 公司上游供货厂商主要分布滨江、萧山及浙南一带，滨江区相比市区交通便利，公司有利于快速组织货源。杭州挺宇贸易公司陈老板 市区交通堵塞严重，影响办事效率与工作心情。杭州远胜贸易公司客户经理 距离萧山机场较近，经常需要乘飞机或接机，选择滨江相对方便一些。杭州光耀进出口公司王经理 滨江的规划很舒服，现代感很足，道路很宽，车行顺畅。格美特服装质量检测公司徐女士u目前滨江区有三座桥与市区相连接，大大缩短了到市中心的通行

105、时间；u滨江行政区的交通优势比较明显，“30分钟辐射圈”包括西湖、市中心、萧山国际机场本报告是严格保密的。客户关注点二客户关注点二：性价比高，看好未来：性价比高，看好未来 这里环境优美，视野开阔，有一种蒸蒸日上的感觉，我们的公司处于起步阶段，气质相符，对未来充满希望。杭州远胜贸易公司客户经理 这里写字楼的价格相比市区便宜了一大块，但办公环境和写字楼的品质却不错，有升值空间。杭州光耀进出口公司王经理 滨江现在人气还不足，但住宅、写字楼造了这么多，三年后一定会兴旺起来。广东机械办事处李老板 滨江的两边是三桥、四桥，从地图上看，这里是杭州的地理中心，以后发展一定很好。杭州荣发缝纫设备进出口公司周老板

106、u滨江区作为新开发区域，虽然目前人气尚显不足，但从政府规划和建设进展来看，都显示未来发展的潜力。u滨江区写字楼的售价仅相当于市区同等档次写字楼的售价的一半，与萧山区写字楼处于同等水平，升值空间巨大。写字楼售价租金比写字楼售价租金比黄龙板块武林板块城站板块滨江板块萧山板块售价（元/m2)15,000-22,00013,000-15,0008,000-14,0006,500-8,0006,000-7,000租金（元/m2/天）4.0-4.53.0-3.51.5-2.81.2-1.50.8-1.2本报告是严格保密的。客户关注点三：客户关注点三：客户导向，公司形象要求不高客户导向，公司形象要求不高公司

107、产品的使用客户主要分布在滨江及周边，我们需要经常上门进行维护与服务，而客户对我们的拜访却很少。杭州开天软件服务公司李先生 我司的货物不是在仓库就是在工厂，我们需要实地去查货验货，所以上门客户较少。中锦国际贸易分公司张主管 我们主要做出口贸易，与外国客户沟通主要依靠电话、传真、电子邮件等，直接往来很少，所以公司形象方面我们考虑很少。杭州荣发缝纫设备进出口公司周老板我的国外客户偶尔来杭州考察，但他们对区域不清楚，办公地点和区域价值在他们眼力与公司价值关联性不强。杭州强化科技公司朱先生本报告是严格保密的。3.杭州酒店式公寓、商务公寓市场分析杭州酒店式公寓、商务公寓市场分析3.1 3.1 杭州小户型产

108、品市场分析杭州小户型产品市场分析3.2 3.2 杭州酒店式公寓终端客户分析杭州酒店式公寓终端客户分析本报告是严格保密的。杭州小户型物业从杭州小户型物业从19981998年出现已经经历了三个发展阶年出现已经经历了三个发展阶段段1998年，双牛大厦首创商住结合的小户型写字楼新模式2000年，国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦等单身公寓2002-2005年，产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公的SOHO2005年，小户型群落（单身公寓、商务公寓、酒店式公寓一体）新青年广场第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代本报告是严格保密的。房价的居高不下特别是房价的居高不下特别是20052005

109、年宏观调控后打造小户型年宏观调控后打造小户型产品成了杭州楼市的趋势之一产品成了杭州楼市的趋势之一u目前杭州共约有46个小户型项目；达81.3万平方米；u其中2005年上市的有2020个个，滨江区目前有10个小户型项目，供应量达23.4万平方米；本报告是严格保密的。杭州市区小户型项目分布图杭州市区小户型项目分布图世贸丽晶城世贸丽晶城1500015000元元/m2/m2瑞丰瑞丰格林格林1500015000元元/m2/m2锦绣天地锦绣天地2600026000元元/m2/m2东方金座东方金座1800018000元元/m2/m2名珏商务公寓名珏商务公寓2900029000元元/m2/m2凯恩西湖金座凯恩

110、西湖金座1800018000元元/m2/m2丁香公寓丁香公寓2000020000元元/m2/m2钱塘钱塘沁园沁园1200012000元元/m2/m2福雷德广场福雷德广场70007000元元/m2/m2野风现代领地野风现代领地1400014000元元/m2/m2新青年广场新青年广场80008000元元/m2/m2西溪锋尚西溪锋尚1200012000元元/m2/m2凤凰城广场凤凰城广场1500015000元元/m2/m2水印康庭水印康庭1200012000元元/m2/m2盛世钱塘盛世钱塘1500015000元元/m2/m2越都大厦越都大厦1400014000元元/m2/m2绿洲花园绿洲花园1200

111、012000元元/m2/m2白云大厦白云大厦95009500元元/m2/m2今日嘉园今日嘉园1200012000元元/m2/m2休斯顿高科技休斯顿高科技园园80008000元元/m2/m27070年单身公寓年单身公寓5050年商务公寓年商务公寓5050年酒店式公寓年酒店式公寓本报告是严格保密的。u从小户型产品功能分类看，市区居住的单身公寓项目较多，而滨江区酒店公寓较多u市区小户型项目分布比均匀，单身公寓、商务公寓、酒店式公寓分别为8个、6个、6个；u滨江区商务办公公寓还未出现，单身公寓有4个项目，酒店式公寓有5个项目逸天广场逸天广场85008500元元/ /m2m2龙禧广场龙禧广场800080

112、00元元/ / m2m2龙禧龙禧1 1期期80008000元元/ / m2m2印象广场印象广场83008300元元/ m2/ m2盛元盛元慧谷慧谷 价格价格未定未定太阳国际公寓太阳国际公寓90009000元元/ / m2m2超级星期天超级星期天65006500元元/ / m2m2水印城（水印城（loftloft）1100011000元元/ m2/ m27070年单身公寓年单身公寓5050年商务公寓年商务公寓5050年酒店式公寓年酒店式公寓华业华业南岸晶南岸晶都都68006800元元/ / m2m2印象广场印象广场7300 7300 元元/ m2/ m2星光大道星光大道20072007年开盘年开

113、盘本报告是严格保密的。市中心区小户型项目总体去化率为市中心区小户型项目总体去化率为67%67%，余，余4545万的存量万的存量u市区各种小户型产品去化速度较普通住宅理想，整体销售过半；本报告是严格保密的。值得注意的是值得注意的是20052005下半年至今，杭州小户型成交量占下半年至今，杭州小户型成交量占总成交量的比重逐渐加大，小户型受到了欢迎总成交量的比重逐渐加大，小户型受到了欢迎u2005年12月，60平方米以下的小户型成交量占了总成交量的31.82，到了2006年1月，占了总成交量的55.56数据来源：杭州楼市本报告是严格保密的。大多数小户型产品为项目补充产品，独立成幢，多幢小大多数小户型

114、产品为项目补充产品，独立成幢，多幢小户型集中式项目（第四代产品）不多户型集中式项目（第四代产品）不多u目前第四代产品仅有新青年广场和现代印象广场u新青年广场三栋商务办公公寓 6万平米。首创杭城Condo社区，规划有集居住、商务、休闲、健身、购物等多元化集合的小户型社区特色u现代印象广场总建9万方,由一栋28层的酒店式公寓和 两栋30层的简装公寓组成，规划有大型餐饮中心及多种商业、文体、娱乐服务设施 新青年广场现代印象广场本报告是严格保密的。易出租、总价低、知名酒店管理是杭州酒店公寓的购买易出租、总价低、知名酒店管理是杭州酒店公寓的购买驱动力，目前主流客户为投资客驱动力，目前主流客户为投资客编编

115、号号项目项目地理位置地理位置开发商开发商建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）户型面积户型面积（平米）（平米）价格（元价格（元/ /平）平）销售率销售率核心驱动力核心驱动力备注备注1凯恩西湖金座解放路省公安厅紫晶置业2.6/356套43-501800030%/40套每月位置佳、湖景房精装修2丁香公寓黄龙体育中心北侧绿园房产3/330套50-1202000080%位置佳、易出租精装修3世贸丽晶城西湖天目山路,教工路火炬置业2.950-1901500070.00%/60套每月位置佳、易出租毛坯4钱塘沁园机场路163号钱塘房产240-701200085.00%交通好、潜力大精装修5瑞丰格林庆春路中铁杭

116、萧31500070.00%金融区，商务中心、易出租精装修6锦绣天地凤起路与环城西路锦绣天地92600080.00%邻省政府、湖景房、易出租精装修7东方金座岳王路1号轻都实业560-1201800080.00%/40套每月商业中心，湖景房、易出租精装修，湖景房3万/平8福雷德广场下沙文泽路与学林街交叉口福雷德置业440-80700040.00%地铁旁、总价低精装修9名珏商务公寓上城东坡路27号 香港瑞铭投资 2/290套502002900080.00%易出租、升值大精装修10绿都泰富广场萧山区通惠路与萧绍路交叉口以北绿都控股340-70600080.00%区位好、总价低精装修本报告是严格保密的。

117、杭州酒店式公寓出租客户主要分为三类，人数约有杭州酒店式公寓出租客户主要分为三类，人数约有3 3万万人，市场需求不断增长人，市场需求不断增长2 2：国内大企业的驻地办事处或商务停留：国内大企业的驻地办事处或商务停留1 1：跨国大企业的高级管理人员驻杭：跨国大企业的高级管理人员驻杭三类主要终端客户三类主要终端客户3 3：高科技企业因短期工程需要的居住：高科技企业因短期工程需要的居住此类客户长住杭州的约有3万人左右，每天进出的约有25004500人，并且有20%左右是从四、五星级酒店分流出来的。杭州财富中心的余先生访谈本报告是严格保密的。酒店式公寓客户主要以投资客为主，自用和公司团购也酒店式公寓客户

118、主要以投资客为主，自用和公司团购也占有一定比列占有一定比列u杭州酒店式公寓代表楼盘凯恩西湖金座和东方金座客户主要以投资客为主；u其中凯恩西湖金座的投资客约占90%，90%里又以杭州本地和上海投资为多u东方金座杭州本地客户多在郊区有别墅，他们追求周末住别墅，工作住酒店的生活核心驱动力：核心驱动力：易出租、总价低、品质高易出租、总价低、品质高本报告是严格保密的。小户型商务办公楼客户主要以小户型商务办公楼客户主要以IT IT、贸易、设计广告等、贸易、设计广告等SOHOSOHO一族为主一族为主u小户型商务办公楼项目多集中在文教区，有其产生的高新产业和高校客户群背景u代表楼盘有野风现代领地、天元西溪锋尚

119、核心驱动力：核心驱动力：总价低、地段、交通总价低、地段、交通本报告是严格保密的。单身公寓小户型以区域自住客为主，投资客为辅单身公寓小户型以区域自住客为主，投资客为辅u单身公寓客户以周边产业中高端人群自住为主，如福雷德广场以下沙开发区白领和周边高校年轻老师为主，现代印象以产业园区企业客户为主u投资客也是重要构成，比例在20%-30%之间；u有外销证的项目，也争取到一定的外籍客户，如福雷德广场核心驱动力：核心驱动力：总价低、配套、交通总价低、配套、交通本报告是严格保密的。滨江区酒店式公寓购买者主要以投资客为主，商务公寓滨江区酒店式公寓购买者主要以投资客为主，商务公寓主要以投资客和企业中高层员工为主

120、主要以投资客和企业中高层员工为主核心驱动力：核心驱动力：易出租、总价低、江景易出租、总价低、江景核心驱动力：核心驱动力：总价低、地段、江景总价低、地段、江景本报告是严格保密的。供应偏少、酒店配套管理和商务客有力支撑，使龙禧供应偏少、酒店配套管理和商务客有力支撑，使龙禧酒店公寓供不应求酒店公寓供不应求. .园区内酒店式公寓富有前景园区内酒店式公寓富有前景龙禧龙禧1 1期期174174套酒店式公寓出租情况套酒店式公寓出租情况户户 型型价价 格格状状 态态双人标准间200/日（周租）、2200/月（年租）满单人标准间100/日（月租）、200/日（周租）、2200/月（年租）满1室2厅套间2800元

121、/月满2室1厅套间300/日（周租）、350/日（日租）、2800/月（年租）满2室2厅套间5000/月（年租）60%本报告是严格保密的。4. 杭州酒店市场分析杭州酒店市场分析4.1 4.1 杭州旅游市场及酒店整体市场分析杭州旅游市场及酒店整体市场分析4.2 4.2 杭州酒店市场供需分析及预测杭州酒店市场供需分析及预测4.3 4.3 滨江区酒店市场供需及预测滨江区酒店市场供需及预测本报告是严格保密的。杭州酒店市场是由旅游产业发展起来，主要集中在四个杭州酒店市场是由旅游产业发展起来，主要集中在四个区域，整体经营水平受旅游市场影响区域，整体经营水平受旅游市场影响u西湖风景区版块特点：西湖风景区版块

122、特点：p国际知名度高，西湖资源支撑；p围绕西湖环列，高星级酒店比例高p客户主要为境外游客和国内高端游客u武林商务区版块特点：武林商务区版块特点：pCBD区域，市行政中心，商业繁华；p高档写字楼林立，商务客需求为主u两火车站版块特点两火车站版块特点：p交通优势明显，吸引主要中低端游客和商务客；p经济型酒店的主要选址区域西湖风景区版块(高星级)武林商务区版块(高星级)火车东站(低星级)火车站(低星级)本报告是严格保密的。名称名称星级星级位置位置房间数房间数出租率出租率价格价格客户客户杭州香格里拉饭店5西湖边38375%1035旅游客为主世贸大饭店5文化商业中心,西湖风景区39380%718旅游客为

123、主杭州索菲特西湖大酒店5西湖风景区20080%1090旅游客为主浙江国际大酒店5武林商业区20085%568商务客为主杭州国大雷迪森广场酒店5武林商业区28575%988商务客为主杭州凯悦酒店准5西湖风景区39080%1150旅游客为主杭州望湖宾馆4西湖边36075%400旅游客为主杭州红星文化大厦酒店4新火车站22080%358旅游客为主杭州江城大酒店)准4新火车站3475%260旅游客为主杭州之江饭店4高新文教区60070%648商务客为主杭州纳德大酒店准4武林商业区23480%418商务客为主浙江东方大酒店准4西湖风景区9875%380旅游客为主杭州黄龙饭店4西湖风景区50770%468

124、旅游客为主浙江梅地亚宾馆（杭州）3庆春商业区20980%398旅游客为主杭州国际大厦酒店3武林商业区19685%288商务客为主杭州世纪之星假日酒店准3武林商业区5975%198商务客为主浙江国贸大厦准3庆春商业区7070%188商务客为主杭州香溢浣纱宾馆3西湖风景区10080%298旅游客为主孔雀大厦3杭海路199号14175%250商务客为主西湖区和武林火车站是杭州酒店主要分布区域四五星酒店房间数多在250间左右五星价格1000元/天，四星500元/天西湖风景区以旅游客为主，武林版块以商务客为主出租率维持在75%上下杭州代表酒店一览表杭州代表酒店一览表本报告是严格保密的。市场扫描市场扫描杭

125、州的酒店市场纳入杭州的酒店市场纳入长三角长三角范围，随上海市场波动范围，随上海市场波动旅游特征明显，国家旅游特征明显，国家重大节假日重大节假日时期客房普遍紧张时期客房普遍紧张经济型酒店经济型酒店异军突起，经营状况超过平均水平异军突起，经营状况超过平均水平三星级酒店承担了三星级酒店承担了80%80%的国内游客，交通便利和的国内游客，交通便利和景点通达性强景点通达性强为为主要选择因素主要选择因素写字楼聚集或写字楼聚集或产业聚集产业聚集处为酒店提供了大量商务客，典型代表为处为酒店提供了大量商务客，典型代表为武林、萧山和滨江武林、萧山和滨江本报告是严格保密的。杭州杭州20042004年拥有酒店年拥有酒

126、店141141家，可提供近家，可提供近3 3万张床位，年万张床位，年平均出租率为平均出租率为69%69%u杭州市酒店格局呈纺锤形，高星级及低星级经济型酒店比例小，占24%，三星、二星占76%u星级酒店年出租率以四星最高，达72.3%，另外新兴起的经济型酒店平均出租率在80%以上u房价相差大，五星近1000元/日间，经济型水平在180元/日间左右20042004年杭州酒店基本情况年杭州酒店基本情况指标指标合合 计计五星级五星级四星级四星级三星级三星级 二星级二星级一星级一星级酒店数（个）141 9 15 48 59 10 客房数（万间）1.64 0.30 0.33 0.62 0.31 0.09

127、床位数（万张）2.89 0.48 0.56 1.11 0.58 0.16 客房平均出租率（%）69.00 69.91 72.30 65.70 66.30 61.10 平均房价 (元/间天)539 980 500 240 180100 本报告是严格保密的。杭州酒店以杭州酒店以7%7%增长率平稳供应，入住率除增长率平稳供应，入住率除20032003年受非典影响维持在年受非典影响维持在60%60%以上以上u杭州酒店增长平稳，在2005年上海F1比赛进行和国家节假日期间出现供不应求现象，储备量不足，受假日经济影响较大u今年随着历时半年休博会的召开，可以预测杭州酒店处于繁荣时期u入住率保持在60%以上，

128、未来随着杭州城市地位和知名度的提升，入住率将继续维持或攀高数据来源：2005年浙江发展报告经济卷本报告是严格保密的。游客人数和逗留天数的同步增长使旅游总收入上涨游客人数和逗留天数的同步增长使旅游总收入上涨12%12%，未来需求快于供给，未来需求快于供给，整体市场看好整体市场看好u杭州游客年增长8%，平均逗留时间稳步增长，造成旅游总收入平均增长12%，整体市场前景看好u杭州在国际上知名度越来越大，外籍人士和港澳台同胞出入人数也逐渐增长数据来源：2005年浙江发展报告经济卷本报告是严格保密的。杭州酒店小结杭州酒店小结：p旅游业为主要支撑力p需求供应稳步上升，需求略大于供应，市场前景看好p平均出租率维持在69%的较高水平，经济型酒店更高杭州市场杭州市场