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1、专题研究街区型商业专题研究街区型商业201112201112BOX大盒子商业大盒子商业BLOCK街区式商业街区式商业定义定义建筑形态为盒子，人行动线和商铺基本处于室内。由若干街道连接形成的一片商业区域。适适用用条条件件区位要区位要求求弱弱对区位要求不高，适应性强。强强一般选择在已成熟商圈，或旧商圈升级改造的情况。一般不适合新开发区、人口较少区域，或仍处于人口导入期区域（除非目的性极强，如奥特莱斯）。周边人周边人流要求流要求弱弱对周边人流要求不高。大盒子更容易发挥出“极点效应”，吸引目的性人流向大盒子集中。强强对人流量的要求较高。要求人流中具有较高比例的穿越型人流（即偶然经过型人流）。周边环周边
2、环境要求境要求弱弱对周边环境要求不高，适应性强。强强受外部环境影响较大，须考虑与周边格调的融合。交通要交通要求求弱弱对交通条件要求不高，适应性强。强强最好4面临路，或至少2个面临近主干道。建建筑筑影影响响动线设动线设计计易易人流进入大盒子商业后，可以按照设计师的动线规划流动，较少受到外界的干扰。平面和垂直的动线设计弹性大，较能营造多种效果。大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商业高，因此受到的各种影响相对较小。难难2层以上的平面联动较为困难。依靠各街区单体内的竖向交通来组织人流，基本无平层的人流动线（多数街区式商业虽然有平层连廊，但更多是作为景观出现，而非作为平层动线）。街区式商业的人流动线最
3、好按照地块周边的习惯人流动线方向进行。因此动线要注重参考周边的道路设置，而非抑制既有方向的人流流向。楼层高楼层高度度灵活灵活楼层高度限制较少，灵活性较高。较低较低由于竖向交通拉动能力的有限，商业式街区的楼层不能太高，一般不超过4层。在地上建筑面积相同的条件下，街区由于占地面积较小，楼层相比大盒子商业将相应升高。建筑空建筑空间间多为多为室内室内平层空间较多，建筑空间灵活，设计弹性大。景观主要在室内营造，与自然的互动性较小。空气情况较不理想。多为多为室外室外室外景观较好。环境与自然空间相结合，能有效体现生态、休闲消费理念。对外部景观营造要求较高。天气干天气干扰扰弱弱抗天气干扰能力强，适应性强。强强
4、受天气条件影响较大。在天气较热较冷、日晒雨雪、空气污染或噪声较大时都将受到影响。街区与大盒子对比分析（街区与大盒子对比分析（1/2）金桥国际购物广场（3/3）项项目目目目评评价价价价建筑形建筑形态错落有致，充落有致，充满趣味趣味街区型商业的成功案例，运用各种大小高矮不同的建筑群落创造出别致有趣的购物街区。在广场周边通过对建筑进行层层退台设计，营造建筑间相互呼应的商业气氛，增强趣味性，提高消费者逗留意愿。在街区两边设立较多休闲餐饮，增加消费停留及消费时间。开开发商具商具备丰富丰富购物街区运物街区运营经验，细节处理理较好好开发商具香港及新加坡背景，曾成功打造大宁国际购物广场，管理具专业水平。定位准
5、确，定位准确，满足消足消费客群需要，弥客群需要，弥补商圈市商圈市场缺位缺位定位为家庭型购物中心，满足周边金桥及碧云国际社区的消费需求，受新建立家庭欢迎。瞄准周边居民消费能力强的特点，引进较多中高端业态，吸引消费者长期消费，降低前往市区的几率。打造独具特色的消费项目，如亲子体验概念店，DBHK设计师集合店，吸引其他地区人群前来目的型消费。大宁生活广场（大宁生活广场（1/9）思南公馆商业建筑面积商业建筑面积130,000平方米建筑形态建筑形态街区形式，由8幢建筑组成。整体定位整体定位满足周边社区家庭式消费集娱乐、购物、餐饮一体的一站式购物中心商业定位商业定位中端主要客群主要客群家庭、及部分商旅人士
6、租售策略租售策略整体持有业态组合业态组合零售48%，餐饮28%，零售24%运营情况运营情况项目处于成熟阶段，租赁情况较好，入住率超过98%。针对周边住宅社区较高的特点，主要引入适合家庭式消费的卖场、餐饮业态所在地所在地上海闸北区共和新路1918号 开发商开发商开业时间开业时间2006年商业类型商业类型商业街区大宁生活广场（大宁生活广场（2/9）空间布局功能面积占比地上部分商务酒店30,00012.0%办公楼39,00015.6%商业零售50,00020.0%餐饮/娱乐45,00018.0%教育文化和生活配套15,0006.0%停车场和公共区域21,0008.4%地下部分停车场及设备房50,00
7、020.0%合计250,000品牌名称业态类别单店建筑面积（m2）大润发超市零售20000BMB KTV零售2300CJ-CGV影院零售2800亲子概念主题园零售3500Uniqlo零售1800Esprit零售1400C&A零售2000单店面积超过单店面积超过1500m2的零售品牌的零售品牌休闲娱乐占比高，体现新一代社区型商业广场的主题休闲娱乐占比高，体现新一代社区型商业广场的主题大型超市体现大型超市体现“家庭、生活家庭、生活”的定位思想的定位思想大宁生活广场（大宁生活广场（3/9）大宁国际商业广场业态分布比例大宁国际商业广场业态分布比例大宁福朋喜来登酒店大宁福朋喜来登酒店酒店酒店酒店酒店大宁
8、生活广场（大宁生活广场（4/9）大宁生活广场（大宁生活广场（5/9）大卖场大卖场为项目贡献人流量为项目贡献人流量大宁生活广场（大宁生活广场（6/9）零售部分零售部分具有家庭特色的国际快速时尚组合具有家庭特色的国际快速时尚组合大宁生活广场（大宁生活广场（7/9）零售部分零售部分各类流行时尚组合各类流行时尚组合大宁生活广场（大宁生活广场（8/9）餐饮部分餐饮部分突出家庭聚餐功能突出家庭聚餐功能大宁生活广场（大宁生活广场（9/9）娱乐部分娱乐部分电影院及电影院及KTV96广场（1/3）96广场商业建筑面积商业建筑面积6.6万平方米楼层数楼层数B2-3F整体定位整体定位陆家嘴商圈唯一一个开放式的商业休
9、闲广场。商业定位商业定位融时尚购物、特色餐饮、休闲体验等服务功能为一体的综合性商场主要客群主要客群周边居民和办公楼商务人士为主租售策略租售策略自持业态组合业态组合既有H&M、Ochirly、Only、Adidas Original、宝大祥青少年儿童购物中心等国际国内著名的零售品牌，也有汤姆熊娱乐城、金宝贝儿童教育等极具人气的儿童主题场馆，以及渝信川菜、广州蕉叶、望湘园等著名餐饮品牌。运营情况运营情况开业以来，已举办了多场品牌发布会、主题营销活动、春季系列音乐会等，吸引了广大消费者的欢迎和众多业内外人士的关注。未来还将不断推出各类特色活动，逐步打造成时尚文化与商业完美融合的新天地。所在地所在地浦
10、东新区东方路796号开发商开发商上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司开业时间开业时间2008年11月28日商业类型商业类型商业休闲广场楼层楼层主题业态品牌B1儿童主题时尚运动、儿童零售、娱乐、教育宝大祥青少年儿童购物中心、芝麻开门、金宝贝、威尔士1F时尚购物时尚名品、便利零售、中西快餐屈臣氏、佰草集、H&M、orchirly、哈根达斯、汉堡王、沃歌斯、爱西西里2F特色餐饮时尚名品、中西餐厅大渔、合点寿司、大渔日式料理、广州蕉叶、汉拿山韩式烤肉、烹大师烧肉达人3F特色餐饮中式餐饮、美发渝信川菜、望湘园。蒂凡尼美发96广场（2/3）96广场（3/3）项项目目目目评评价价价价位置位置位置位置96广场
11、接近八佰伴商圈，也承接张杨路东方路酒店群、写字楼群与陆家嘴商圈，周边商务人士居多。看似紧密连接的三条轨道交通世纪大道站，在东方路快车道隔离下，需绕路而未能直达商业广场。项目周围被众城大厦、宝安大厦、江苏大厦、裕安大厦所环抱。建筑建筑建筑建筑整个建筑极具海派特色，红砖灰瓦的外立面、主题化的广场、饶有情趣的空间设计和宜人尺度的低容量建筑，营造亲切、温暖、人性化的商业休闲氛围。定位定位定位定位96广场不同于第一八佰伴的大众消费市场和华润时代广场的中高端人群，而将目光瞄准了白领和周边社区居民。将为竹园商贸区的办公、商务人群和社区居民提供一流的商业、餐饮休闲场所，也为东方路、世纪大道沿线填补商业空白经营
12、经营情况情况情况情况开业两年多来零售业态普遍生意较清淡，相反，餐饮业态生意很好，依托周边商务人群的消费能力，中午和晚上餐饮基本满座甚至等位。地下一层的开放式环境和儿童业态布局吸引了周边学校和家长带孩童平时和周末玩耍，相关业态的消费力有所提升。思南公馆（1/3）思南公馆商业建筑面积商业建筑面积20,000平方米建筑形态建筑形态街区形式，由24幢老建筑和5幢新建筑组成。整体定位整体定位环境传承历史，生化当代；商品精致独特，高雅亲和；服务以人为本，以客为尊。商业定位商业定位定位高档，国际化品味及服务。“会所式”的经营模式；具文化内涵的生活艺术品；揉合文化、艺术和娱乐的推广活动。主要客群主要客群游客、
13、外籍人士、商务人士租售策略租售策略整体持有业态组合业态组合约30%为各式餐饮，其中包括中外餐厅、咖啡厅、茶馆、酒吧、冰淇淋店和糕饼甜品店等，其余为商品零售和展销运营情况运营情况项目处于刚开业前期培育阶段，租赁情况较好，入住率达90%。针对消费人群收入较高特点，引进较多咖啡厅、酒吧和高档餐饮，在夜晚下班时间人气较旺。所在地所在地上海市思南路53号开发商开发商上海城投/永业集团/崇邦集团开业时间开业时间2010年商业类型商业类型特色街区思南公馆（2/3）功能分区功能分区区域特色区域特色南苑公馆酒店区南苑公馆酒店区19幢独立花园洋房。其中15幢洋房供整幢出租，其余4幢分别为礼宾部、接待处、商务中心、
14、酒吧及中西餐厅。1幢三层高外廊式建筑，为酒店宴会及多功能厅。1幢新建会所，设室内恒温游泳池、桑拿及蒸汽室、健身房、室外花园等。北里特色名店区北里特色名店区 由24幢老建筑和5幢新建筑组成，十多条宽窄不一的步行街和六个大小开放空间穿插其中。西苑企业公馆区西苑企业公馆区 10幢花园洋房出租予境内外企业作商务用途。东苑至尊府邸区东苑至尊府邸区 建筑面积约20,000平方米，提供118套全装修住宅单元，目前作酒店式公寓使用。北里特色名店东苑至尊府邸西苑企业公馆南苑思南公馆酒店N租户列举租户列举餐饮餐饮鱼藏日本料理、Costa、诗碧阁西餐厅、J Club、哈根达斯、晶浦会、慧公馆零售零售哈曼旗舰店、庄饰
15、珠宝、雅家时尚、蒲蒂花馆、休闲休闲娱乐娱乐Miss Paris美容中心、Dandy House男士美容中心、O Spa Premier艺术艺术龙门雅集、申活馆思南公馆（3/3）项项目目目目评评价价价价重新开重新开发历史建筑群落，史建筑群落，发掘掘历史人文价史人文价值思南公馆坐拥49栋历史悠久的花园洋房，同时汇聚了独立式、联排式、外廊式等多种建筑样式。公馆里的百余棵古树都被完整保留下来，树龄都在80年以上。开开发商具商具备丰富街区运丰富街区运营经验，工，工艺精雕精雕细琢琢将历史建筑每一块砖小心拆下，挨个编号，然后调整位置重新还原成老建筑，风貌原样重现。整个工程历时11年，精益求精，达到“修旧如旧”的效果。崇邦集团曾成功打造大宁国际购物广场和金桥国际购物广场，管理具专业水平。项目目设计富有情趣，具市富有情趣，具市场亮点亮点引进各种酒吧、咖啡厅、高档餐饮，吸引目的性消费人群，增添商业氛围，设立各种艺术馆、画廊等富有艺术气息业态，增强项目自身艺术氛围。在广场区域设立各种趣味雕塑及园艺植物，创造设计亮点。并提供休憩长椅，营造休闲气氛，延长消费者停留时间。结束结束
