《房地产估价精选PPT演示文稿》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价精选PPT演示文稿（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 第二章第二章 房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价制作者：高成凤制作者：高成凤制作者：高成凤制作者：高成凤1一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念估价概念估价概念+ +行业划分行业划分+估价涵义+专业术语+估价必要性估价原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价房地产的行业划分房地产的行业划分房房地地产产行行业业房地产投资开发业房地产投资开发业房地产服务业房地产服务业房地产咨询房地产咨询房地产价格评估房地产价格评估房地产经纪房地产经纪物业管理物业管理房地产中介房地产中介服务业服务业2 房地产估价是指专业估价人员专业估价
2、人员专业估价人员专业估价人员，根据估价估价估价估价目的目的目的目的，遵循估价原则估价原则估价原则估价原则，按照估价程序估价程序估价程序估价程序，选用适宜的估价方法估价方法估价方法估价方法，并在综合分析房地产价格影响房地产价格影响房地产价格影响房地产价格影响因素因素因素因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合估价时点的客观合估价时点的客观合估价时点的客观合理价格或价值理价格或价值理价格或价值理价格或价值进行测算和判定活动。本质本质: :房地产价格模拟过程房地产价格模拟过程估价估价= =科学科学+ +艺术艺术+ +经验经验 估价概念估价概念+行业划分+ +估价涵义估价涵义+专业术语+估价必要性估价
3、原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念3房地产估价定义中的关键术语房地产估价定义中的关键术语 专业估价人员专业估价人员评估员评估员注册房地产估价师注册房地产估价师香港测量师香港测量师估价目的估价目的 uu委托人将未来完成后的估价报告拿去做什委托人将未来完成后的估价报告拿去做什委托人将未来完成后的估价报告拿去做什委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或民事行
4、为、行政行为等的需要。动或民事行为、行政行为等的需要。动或民事行为、行政行为等的需要。动或民事行为、行政行为等的需要。 uu估价目的不同，所采用的评估方法及具体估价目的不同，所采用的评估方法及具体估价目的不同，所采用的评估方法及具体估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现操作过程也有所不同，导致估价结果也出现操作过程也有所不同，导致估价结果也出现操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。相应的差异。相应的差异。相应的差异。 估价概念估价概念+行业划分+估价涵义+ +关键术语关键术语+估价必要性估价原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价一、房地
5、产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念资格资格互认互认无签无签字权字权4估价目的估价目的估价目的估价目的 例如：例如：例如：例如：uu海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依
6、法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据据据据uu车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考为委托方保险事故赔偿提供价格参考为委托方保险事故赔偿提供价格参考为委托方保险事故赔偿提供价格参考估价概念估价概念+行业划分+估价涵义+ +关键术语关键术语+估价必要性估价原则估价原则制度概述制度概述房地产
7、估价房地产估价一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念 估价目的可以体现估价目的可以体现估价目的可以体现估价目的可以体现在地产与房产管理、房在地产与房产管理、房在地产与房产管理、房在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。地产经营等方面。
8、地产经营等方面。地产经营等方面。 5估价时点估价时点 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个的具体日期，通常以年、月、日表示。估价时点一般是对估价对象完成实完成实地勘查之日地勘查之日，若不是，应当在估价报告中说明，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致。 估价的估价的作业日期作业日期是指从何时开始估是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。的起止日期。 注意两者注意两者的区别！的区别！一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念估价概念估价概念+
9、行业划分+估价涵义+ +关键术语关键术语+估价必要性估价原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价6客观合理价格或价值客观合理价格或价值 房地产估价客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。为交易参考依据，为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。而不等于房地产交易双方的实际成交价格。估价方法估价方法 估价程序估价程序 估价原则估价原则 房地产估价的行为准则 房地产估价的技术准则一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念估价概念估价概念+行业划分+估价涵义+ +关键术语关键术语+估
10、价必要性估价原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价7房房房房地地地地产产产产估估估估价价价价的的的的必必必必要要要要性性性性起初：房地产交易管理的需要起初：房地产交易管理的需要现今：现今：房地产买卖、租赁的需要房地产抵押、典当的需要房地产征收、征用补偿的需要房地产税收的需要房地产保险与损害补偿的需要房地产纠纷调处、司法鉴定的需要企业发生有关经济行为的需要房地产管理的需要其他方面的需要估价概念估价概念+行业划分+估价涵义+关键术语+ +估价必要性估价必要性估价原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念
11、8二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则房地产估价的行为准则独立、客观、公正独立、客观、公正合法原则合法原则 最高最佳使用原则最高最佳使用原则替代原则替代原则 估价时点原则估价时点原则 房地产估价的技术准则体现公平的原则，要求估价人员：体现公平的原则，要求估价人员：1 1、换位思考、换位思考2 2、站在专家的立场反复、精细地权衡、站在专家的立场反复、精细地权衡评估价值评估价值3 3、具有良好的职业道德、具有良好的职业道德估价概念估价概念估价原则估价原则估价原则估价原则+ +行为准则行为准则+ +技术准则技术准则制度概述制度概述房地产估价房地产估价9合法
12、原则合法原则合法原则1 1、产权合法、产权合法 2 2、利用、使用合法、利用、使用合法3 3、处分方式合法、处分方式合法4 4、估价过程合法、估价过程合法二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则估价概念估价概念估价原则估价原则估价原则估价原则+ +行为准则行为准则行为准则行为准则+ +技术准则技术准则技术准则技术准则合法原则合法原则合法原则合法原则最高最佳原则最高最佳原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价10最高最佳使用原则最高最佳使用原则最高最佳使用最高最佳使用最高最佳使用原则也称为最有效使最高最佳使用原则也称
13、为最有效使最高最佳使用原则也称为最有效使最高最佳使用原则也称为最有效使用原则，是指在合法的前提下，以用原则，是指在合法的前提下，以用原则，是指在合法的前提下，以用原则，是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估待估房地产最有效使用的方式为估待估房地产最有效使用的方式为估待估房地产最有效使用的方式为估价基础。价基础。价基础。价基础。1 1、最佳用途、最佳用途、最佳用途、最佳用途2 2、最佳规模、最佳规模、最佳规模、最佳规模3 3、最佳集约度、最佳集约度、最佳集约度、最佳集约度二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则估价概念估价概念估价原则估价原则
14、估价原则估价原则+ +行为准则行为准则行为准则行为准则+ +技术准则技术准则技术准则技术准则合法原则合法原则最高最佳原则最高最佳原则最高最佳原则最高最佳原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价11替代原则替代原则替代原则替代原则当处于同一供需圈内的房地产市场当处于同一供需圈内的房地产市场当处于同一供需圈内的房地产市场当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上上同时存在两宗或两宗以上上同时存在两宗或两宗以上上同时存在两宗或两宗以上效用相效用相效用相效用相同或相近同或相近同或相近同或相近的房地产时，其价格将在的房地产时，其价格将在的房地产时，其价
15、格将在的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。市场机制的作用下趋于一致。市场机制的作用下趋于一致。市场机制的作用下趋于一致。替代原理在房地产市场中的特殊性替代原理在房地产市场中的特殊性替代原理在房地产市场中的特殊性替代原理在房地产市场中的特殊性表现为：房地产商品的替代关系具表现为：房地产商品的替代关系具表现为：房地产商品的替代关系具表现为：房地产商品的替代关系具有有有有不完全性不完全性不完全性不完全性；房地产市场必须处于；房地产市场必须处于；房地产市场必须处于；房地产市场必须处于同一供需圈同一供需圈同一供需圈同一供需圈。 获得最高性价比获得最高性价比二、房地产估价的原则二、房地产估价的
16、原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则估价概念估价概念估价原则估价原则估价原则估价原则+ +行为准则行为准则行为准则行为准则+ +技术准则技术准则技术准则技术准则合法原则合法原则最高最佳原则最高最佳原则替代原则替代原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价避免避免“情情人眼里出人眼里出西施西施”12估价时点原估价时点原则则估价时点原则估价时点原则同一宗房地产在同一宗房地产在同一宗房地产在同一宗房地产在不同的时点不同的时点不同的时点不同的时点，往往，往往，往往，往往会有会有会有会有不同的价格不同的价格不同的价格不同的价格 。必须依据必须依据必须依据必须
17、依据估价目的估价目的估价目的估价目的来确定来确定来确定来确定 在估价时，是采用法律、法规、政在估价时，是采用法律、法规、政在估价时，是采用法律、法规、政在估价时，是采用法律、法规、政策包括税收政策的颁布、更改、实策包括税收政策的颁布、更改、实策包括税收政策的颁布、更改、实策包括税收政策的颁布、更改、实施日期之前还是之后的，就应该根施日期之前还是之后的，就应该根施日期之前还是之后的，就应该根施日期之前还是之后的，就应该根据估价时点来确定。据估价时点来确定。据估价时点来确定。据估价时点来确定。二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则估价概念估价概念估价原则估
18、价原则估价原则估价原则+ +行为准则行为准则行为准则行为准则+ +技术准则技术准则技术准则技术准则合法原则合法原则最高最佳原则最高最佳原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则估价时点原则估价时点原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价13估价时点原估价时点原则则估价时点原则估价时点原则估价时点估价时点估价对象状况估价对象状况估价对象房地估价对象房地产市场状况产市场状况过去过去（回顾性估价）（回顾性估价）过去过去过去过去现在现在过去过去现在现在现在现在未来未来未来未来（预测性估价）（预测性估价）未来未来未来未来多出现在房地产损害赔偿多出现在房地产损害赔偿多出现在房地产损害赔偿多出现在房地产损
19、害赔偿案件中，根据过去的状况案件中，根据过去的状况案件中，根据过去的状况案件中，根据过去的状况和现在状况的对比和现在状况的对比和现在状况的对比和现在状况的对比估价中最常见、最大估价中最常见、最大估价中最常见、最大估价中最常见、最大量的的，包括在建工量的的，包括在建工量的的，包括在建工量的的，包括在建工程的估价程的估价程的估价程的估价评估房地产的预售评估房地产的预售评估房地产的预售评估房地产的预售或预购价格或预购价格或预购价格或预购价格二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则二、房地产估价的原则估价概念估价概念估价原则估价原则估价原则估价原则+ +行为准则行为准则行为准则行为
20、准则+ +技术准则技术准则技术准则技术准则合法原则合法原则最高最佳原则最高最佳原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则估价时点原则估价时点原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价多出现在房地产纠纷多出现在房地产纠纷案件中，复核估价案件中，复核估价多出现于房地产市多出现于房地产市多出现于房地产市多出现于房地产市场预测，为投资分场预测，为投资分场预测，为投资分场预测，为投资分析提供依据析提供依据析提供依据析提供依据14三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述估价概念估价概念估价原则估价原则制度概述制度概述制度概述制度概述+ +国外估价制度国外估价
21、制度+我国估价制度房地产估价房地产估价发展更完善，更规范化发展更完善，更规范化1房地产估价行业资格认证与执业人员的专业教育背景密切相关2通过准入考试来获得资格认证3对房地产估价人员与估价机构的管理采取登记制度4通过行业学会（协会）对房地产估价人员与估价机构进行管理5行业学（协）会注重对房地产估价师的继续教育和考核工作，防止估价师专业水平的下降15产生背景产生背景-90年代年代房屋商品化政策房屋商品化政策 城镇住房制度改革城镇住房制度改革 国有土地使用制度改革。国有土地使用制度改革。初期形式（不规范）初期形式（不规范）一是房地产估价师执业资格通过一是房地产估价师执业资格通过认定认定产生，没有通过
22、严格的考试。产生，没有通过严格的考试。二是估价机构属政府机构，房地产估二是估价机构属政府机构，房地产估价成为价成为政府垄断性的行业。政府垄断性的行业。 发展历程发展历程估价概念估价概念估价原则估价原则制度概述制度概述制度概述制度概述+国外估价制度+ +我国估价制度我国估价制度房地产估价房地产估价三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述16规范化发展规范化发展实行了房地产估价师执业资格考试制度实行了房地产估价师执业资格考试制度-1995-1995年至今年至今房地产估价师学会的成立房地产估价师学会的成立房地产估价机构实行脱钩改制房地产估价机构实行脱钩
23、改制-2000-2000年年 中华人民共和国国家标准房地产估价规范中华人民共和国国家标准房地产估价规范-1999-1999年年城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见-2003-2003年年内地房地产估价师与香港测量师资格互认内地房地产估价师与香港测量师资格互认- -20042004年年房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见-2006-2006年年房地产估价师的知识结构趋于完善房地产估价师的知识结构趋于完善房地产估价师的职业道德实行诚信房地产估价师的职业道德实行诚信三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述估价概念估价概念估价原则估价
24、原则制度概述制度概述制度概述制度概述+国外估价制度+ +我国估价制度我国估价制度房地产估价房地产估价17房地产项目可行性研究房地产项目可行性研究土地价值评估及城市土地运营顾问土地价值评估及城市土地运营顾问物业估值物业估值拆迁评估拆迁评估房地产项目开发贷款房地产项目开发贷款房地产按揭贷款房地产按揭贷款房地产专业房屋土地评估房地产专业房屋土地评估房地产估价市场与服务领域房地产估价市场与服务领域三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述估价概念估价概念估价原则估价原则制度概述制度概述制度概述制度概述+国外估价制度+ +我国估价制度我国估价制度房地产估价房
25、地产估价18掌握一定的建筑知识和建筑建造知识掌握一定的建筑知识和建筑建造知识掌握一定的房地产经纪理论掌握一定的房地产经纪理论具备丰富的房地产专业技术知识具备丰富的房地产专业技术知识熟练掌握相关的法律、法规和规定熟练掌握相关的法律、法规和规定熟悉房地产市场及其交易的变化情况熟悉房地产市场及其交易的变化情况房地产估价师应具有的知识结构房地产估价师应具有的知识结构房地产估价师应遵守的职业道德房地产估价师应遵守的职业道德三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述三、房地产估价制度概述估价概念估价概念估价原则估价原则制度概述制度概述制度概述制度概述+国外估价制度+ +我国估价制度我国估价制度房地产估价房地产估价19
