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1、国务院令第国务院令第国务院令第国务院令第379379号，于号，于号，于号，于20032003年年年年6 6月月月月8 8日颁布，日颁布，日颁布，日颁布，自自自自20032003年年年年9 9月月月月1 1日起实施日起实施日起实施日起实施物业管理条例物业管理条例条例遵循的立法原则条例遵循的立法原则 条例在坚持立法法规定的立法原则条例在坚持立法法规定的立法原则和民法基本原则的前提下，主要遵循了以和民法基本原则的前提下，主要遵循了以下基本原则：下基本原则：（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 在我国物权法尚未出台的情况下，条例吸收了发达国家成熟的建筑物区分
2、所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务，对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。（二）维护全体业主合法权益的原则。（二）维护全体业主合法权益的原则。 为维护全体业主的合法利益，条例既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。 在处理行政处罚和承担民事责
3、任关系方面，条例设定的法律责任也充分体现了优先保护全体业主利益的原则。（三）现实性与前瞻性有机结合的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则 条例注重保持法规、政策的连续性和稳定性， 对被实践证明是行之有效的制度，如业主公约、物业管理企业资质管理等制度，予以保留； 对主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。 在考虑立法现实性的同时，条例贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。 （四）从实际出发，实事求是的原则（四）从实际出发，实事求是的原则 我国各地区的物业管理发展很不平衡。条例在坚持法律制度
4、统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定 。 条例主要内容：共七章，七十条。 第一章 总则 第二章 业主和业主大会（业主） 第三章 前期物业管理（开发商） 第四章 物业管理服务（物业单位） 第五章 物业的使用和维护（责任规定） 第六章 法律责任（民事与行政） 第七章 附则条例确立了七项物业管理基本制度条例确立了七项物业管理基本制度一是，业主大会制度二是，业主公约制度三是，前期物业管理招投标制度四是，物业承接验收制度五是，物业管理企业资质管理制度六是，物业管理从业人员职业资
5、格制度七是，住房专项维修资金制度 总则是就物业管理中的重要问题做的一般原则性规定。共5条：第一条讲的是立法目的，第二条是调整对象，或者这个条例的适用范围、第三是倡导原则、第四是国家鼓励、 第五章是管理体制 主要内容包括以下三个方面： 一是，明确条例的立法宗旨：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。一、总则一、总则 国务院法制办王振江副司长指出： “把物业管理条例的指导思想确立为要保护业主的财产权利，协调好单个业主的利益和全体业主共同利益的关系，要明确物业管理企业和业主之间是平等的民事主体，他们之间是服务和被服务的法律关系。要保证双方能够通过平等协
6、商，公开、公平来确立物业管理中的各项事情。妥善处理好政府与市场的关系” 二是，明确物业管理的含义：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（委托转变为选聘） 三是，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 业主的财产权利是物业管理的基础，业主通过组成业主大会、选聘物业管理企业实施物业管理的形式行使财产权利时，存在着单个业主的权利和全体业主共同利益之间的关系问题，单个业主行使权利，应当以尊重共同利益为前提。 二、关于业主和业主大会二、关于业主和业主大会
7、 为了保证业主在物业管理活动中的权利，维护全体业主的共同利益，条例专设一章，对业主、业主大会、业主委员会作了五个方面的规定： 一是，针对实践中业主权利和义务不明确的问题，条例规定了业主在物业管理活动中享有的十项权利，同时，又明确了业主必须履行的六项义务。 * 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； * 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； * 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； * 参加业主大会会议，行使投票权； * 选举业主委员会委员，并享有被选举权； 业主在物业管理活动中享有的业主在物业管理活动中享有的1010项权利：项权利： * 监督业主委员
8、会的工作； * 监督物业管理企业履行物业服务合同； * 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； * 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； * 法律、法规规定的其他权利。 * 遵守业主公约、业主大会议事规则； * 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； * 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； * 按照国家有关规定交纳专项维修资金； * 按时交纳物业服务费用； * 法律、法规规定的其他义务。 业主在物业管理活动中履行的业主在物业管理活动中履行的6 6项义务项义务： 二是，为了
9、规范业主大会的运作，条例规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 同时，明确规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式： 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 12以上通过。 有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。 三
10、是，根据各地实践经验，条例明确规定了业主大会和业主委员会之间的关系和各自职责。 明确业主委员会是业主大会的执行机构。 业主委员会由业主组成，充分体现业主的自治管理权 * 制定、修改业主公约和业主大会议事规则； * 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； * 选聘、解聘物业管理企业； * 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； * 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； * 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会履行业主大会履行6 6项职责：项职责： * 召集业主大会会议，报告物业管理的实
11、施情况； * 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； * 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； * 监督业主公约的实施； * 业主大会赋予的其他职责。 业主委员会履行业主委员会履行5 5项职责：项职责： 四是，为了加强对业主大会和业主委员会的监督，条例规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 （告知性备案与民事主体的设立登记相区别） 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，
12、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 五是，明确了业主大会、业主委员会与居民委员会的关系。 条例规定：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 四种法
13、律关系的延续：开发商作为大业主制订临时业主公约；前期物业管理合同；保修；开发商产权与业主相关法律关系。 为了保证建设单位聘请物业管理企业的行为公开、透明，保护新入住的业主的利益，条例作了五个方面的规定： 三、关于前期物业管理（动态）三、关于前期物业管理（动态） 一是，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 对于其他物业的建设单位，国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 二是，建设单位应当销售物业之前，制定不得侵害物业买受人合法权益的业主临时公约；并应当在物业销售前，将业主临时公约向物业买受人明示，予以说明
14、。 三是，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 四是，为了防止因物业开发建设质量的问题影响以后的物业管理，条例规定： 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料。 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 五是，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 提高服务质量和服务水平，是物业管理的核心问题，条例对此作了八个方面的规定： 一是，对物业管理企业实行资质管理制度。 二是，对从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职
15、业资格证书。 四、关于物业管理服务四、关于物业管理服务 三是，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理。 四是，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 五是，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项五是，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将物业管理区服务业务委托给专业性服务企业，但不得将物业管理区域内的全部物业管理域内的全部物业管理一并委托一并委托给他人。给他人。 六是，物业管理企业在承接物业时，应当办理六是，物业管理企业在承接物业时，应当办理物业物业验收手续验收手续。新旧物业管理企业之间应当做好。新旧物业管理企业之间应当做好
16、交接交接工作。工作。 七是，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 八是，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生问题，在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。 在物业管理活动中，物业管理企业和业主之间是建立在物业服务合同基础上的民事法律关系，双方是平等的民事主体，条例保护物业管理企业和业主的合法权益。 五、关于物业服务合同五、关于物业服务合同 鉴于物业服务合同在物业管理活动中的重要作用，条例明确规定： 一是，物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业以书面形式订立； 二是合同应对
17、物业管理的服务事项、服务质量、服务费用、各自的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容作出约定； 三是，物业管理企业应当按照物业服务合同约定提供相应的服务，业主应当按照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费用等义务； 四是，物业管理企业和业主违反物业服务合同约定的，应当承担相应的法律责任。 五是，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业，物业管理企业之间应当做好交接工作。 物业管理是一种有偿的经营性服务，其价格的形成应当遵循等价有偿的市场原则，由业主和物业管理企业通过合同协商确定。六、关于物业服务费用六、关于物业服务费用 但考虑到目前物业管理市场发育还不完善，需要国家对物业管理
18、收费进行必要的指导和规范，因此，条例规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 针对目前存在的个别业主拖欠物业服务费用，损害全体业主的利益，影响物业管理企业正常管理活动的问题，条例规定： 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 七、关于物业的使用与维护七、关于物业的使用与维护 针对实践中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，违法进行装饰
19、装修，损害物业管理区域内公共利益的行为，条例对物业的使用与维护作了六个方面的规定： 一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。 业主依法确需改变的，应当依法办理有关手续后告知物业管理企业； 物业管理企业确需改变的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 二是，业主、物业管理企业都二是，业主、物业管理企业都不得擅自占用、挖掘不得擅自占用、挖掘物业管理区域内地道路、场地，损害业主的共同利益。物业管理区域内地道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者共同利益，业主确需临时占用、因维修物业或者共同利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场
20、地的，应当征得挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理业主委员会和物业管理企业企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得场地的，应当征得业主委员会业主委员会的同意。的同意。 三是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 因维修养护需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 四是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 五是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在
21、征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 六是，物业存在六是，物业存在安全隐患，安全隐患，危及公共利益及他危及公共利益及他人合法权益时，责任人人合法权益时，责任人应当应当及时维修养护，有关业及时维修养护，有关业主应当配合。主应当配合。 责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 八、关于物业共用部位、共用设施八、关于物业共用部位、共用设施设备专项维修资金设备
22、专项维修资金 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（国发199823号规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。” 4年多的实践证明，建立专项维修资金，以保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，是十分必要的。 但是，目前也存在着专项维修资金的交纳范围和所有权不明确以及挪用专项维修资金的问题。 对此，条例规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部
23、位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 九、关于法律责任（民事与行政）九、关于法律责任（民事与行政） 条例涉及到的违法行为有些是属于违反行政管理秩序、损害公共利益的行为，但更多的是属于民事违法行为。 对前一类违法行为应当给予行政处罚，对后一种违法行为，则应当由行为人承担民事法律责任。 为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循了凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则； 确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则坚持民事责任优先的原则，以保护全体业主利益。 比如：对于物业管理企业违法将全部物业管理一并委托给他人，擅自改变物
24、业管理用房用途，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等违法行为的非法收益，没有采取简单的由国家没收，而是规定将其用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；由此给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 业主大会规程业主大会规程 * *一个物业管理区域只能成立一个业主大会。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 * *业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 * *业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 * *业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立业主大会自首次业主
25、大会会议召开之日起成立。 只只有有一一个个业业主主，或或者者业业主主人人数数较较少少且且经经全全体体业业主主同同意意，决决定定不不成成立立业业主主大大会会的的，由由业业主主共共同同履履行行业业主主大会、业主委员会职责。大会、业主委员会职责。 业主业主筹备成立业主大会筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹
26、备组），负责业主大会筹备工作。组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。 筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。区域内公告。 业主在业主在首次业主大会会议上的投票权数首次业主大会会议上的投票权数, ,按照按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。 业主大会会议分为定期会议和临时会议业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业业主主大大会会定定期期会会议议应应当当按按照照业业主主大大会会议议事事规规则则的的规规定由业主委员会组织召开。定由业主委员会组织召开。 有有下下列列情情况况之之一一的的，业业主主委
27、委员员会会应应当当及及时时组组织织召开召开业主大会临时会议业主大会临时会议：（一）（一）2020以上业主提议的；以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 发发生生应应当当召召开开业业主主大大会会临临时时会会议议的的情情况况，业业主主委委员员会会不不履履行行组组织织召召开开会会议议职职责责的的，区区、县县人人民民政政府府房房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。 业业主主委委员员
28、会会应应当当在在业业主主大大会会会会议议召召开开1515日日前前将将会会议议通通知知及及有有关关材材料料以以书书面面形形式式在在物物业业管管理理区区域域内公告。内公告。 住住宅宅小小区区的的业业主主大大会会会会议议，应应当当同同时时告告知知相相关关的居民委员会。的居民委员会。 业业主主因因故故不不能能参参加加业业主主大大会会会会议议的的，可可以以书书面委托代理人参加。面委托代理人参加。 业业主主大大会会会会议议可可以以采采用用集集体体讨讨论论的的形形式式，也也可可以采用以采用书面征求意见书面征求意见的形式；的形式； 但但应应当当有有物物业业管管理理区区域域内内持持有有1/21/2以以上上投投票
29、票权权的业主参加。的业主参加。 物物业业管管理理区区域域内内业业主主人人数数较较多多的的，可可以以幢幢、单单元元、楼楼层层等等为为单单位位，推推选选一一名名业业主主代代表表参参加加业业主主大大会会议。会会议。 推推选选业业主主代代表表参参加加业业主主大大会会会会议议的的，业业主主代代表表应应当当于于参参加加业业主主大大会会会会议议3 3日日前前，就就业业主主大大会会会会议议拟拟讨讨论论的的事事项项书书面面征征求求其其所所代代表表的的业业主主意意见见，凡凡需需投投票票表表决决的的，业业主主的的赞赞同同、反反对对及及弃弃权权的的具具体体票票数数经经本本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
30、人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业业主主代代表表因因故故不不能能参参加加业业主主大大会会会会议议的的，其其所所代代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。表的业主可以另外推选一名业主代表参加。 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。主具有约束力。 业业主主大大会会的的决决定定应应当当以以书书面面形形式式在在物物业业管管理理区区域域内内及时公告及时公告。 业业主主委委员员会会应应当当自自选选举举产产生生之之日日起起3 3日日内内召召开开首首次次业业主主委委员员会会会会议议，推推选选产产生生业业主主委委员员会会主主任任1 1
31、人人，副主任副主任1 12 2人。人。业主委员会委员应当符合下列条件业主委员会委员应当符合下列条件：（一一）本本物物业业管管理理区区域域内内具具有有完完全全民民事事行行为为能能力力的的业主；业主； （二）遵守国家有关法律、法规；（二）遵守国家有关法律、法规； （三三）遵遵守守业业主主大大会会议议事事规规则则、业业主主公公约约，模模范范履履行业主义务；行业主义务；（四四）热热心心公公益益事事业业，责责任任心心强强，公公正正廉廉洁洁，具具有有社会公信力；社会公信力；（五）具有一定组织能力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间。（六）具备必要的工作时间。 业业主主委委员员会会会会议议应应
32、当当有有过过半半数数委委员员出出席席，作作出出决定必须经全体委员人数半数以上同意。决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业业主主委委员员会会的的决决定定应应当当以以书书面面形形式式在在物物业业管管理理区域内及时公告。区域内及时公告。 经经业业主主委委员员会会或或者者2020以以上上业业主主提提议议，认认为为有有必必要要变变更更业业主主委委员员会会委委员员的的，由由业业主主大大会会会会议议作作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。 业业主主委委员员会会委委员员有有下下列列情情形形之之一一的的，经经业业主主大大会会会议通过，其会议通过，其业主委员会委员
33、资格终止业主委员会委员资格终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无故缺席业主委员会会议（二）无故缺席业主委员会会议连续三次连续三次以上的；以上的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有犯罪行为的；（四）有犯罪行为的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）拒不履行业主义务的；（六）拒不履行业主义务的；（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业业主主大大会会和和业业主主委委员员会会开开展展工工作作的的经经费费由
34、由全全体体业业主主承承担担；经经费费的的筹筹集集、管管理理、使使用用具具体体由由业业主主大大会议事规则规定。会议事规则规定。 业业主主大大会会和和业业主主委委员员会会工工作作经经费费的的使使用用情情况况应应当当定定期期以以书书面面形形式式在在物物业业管管理理区区域域内内公公告告，接接受受业业主主的质询。的质询。前期物业管理招标投标前期物业管理招标投标管理暂行办法管理暂行办法 本本办办法法所所称称招招标标人人是是指指依依法法进进行行前前期期物物业业管管理理招招标的物业建设单位。标的物业建设单位。 前期物业管理招标由前期物业管理招标由招标人依法组织实施招标人依法组织实施。 招招标标人人不不得得以以
35、不不合合理理条条件件限限制制或或者者排排斥斥潜潜在在投投标标人人，不不得得对对潜潜在在投投标标人人实实行行歧歧视视待待遇遇，不不得得对对潜潜在在投投标标人人提提出出与与招招标标物物业业管管理理项项目目实实际际要要求求不不符符的的过过高高的的资格等要求。资格等要求。 前期物业管理招标分为前期物业管理招标分为公开招标公开招标和和邀请招标邀请招标。 招招标标人人采采取取公公开开招招标标方方式式的的，应应当当在在公公共共媒媒介介上上发发布布招招标标公公告告，并并同同时时在在中中国国住住宅宅与与房房地地产产信信息息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。 招招
36、标标公公告告应应当当载载明明招招标标人人的的名名称称和和地地址址，招招标标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。 招招标标人人采采取取邀邀请请招招标标方方式式的的，应应当当向向3 3个个以以上上物物业业管管理理企企业业发发出出投投标标邀邀请请书书，投投标标邀邀请请书书应应当当包包含含前款规定的事项。前款规定的事项。 招招标标人人可可以以委委托托招招标标代代理理机机构构办办理理招招标标事事宜宜；有有能能力力组组织织和和实实施施招招标标活活动动的的，也也可可以以自自行组织行组织实施招标活动。实施招标活动。 物物业业管管理理招招标标代代理理机机构构应
37、应当当在在招招标标人人委委托托的的范范围围内内办办理理招招标标事事宜宜，并并遵遵守守本本办办法法对对招招标标人人的有关规定。的有关规定。招标文件应包括以下内容：招标文件应包括以下内容：（一一）招招标标人人及及招招标标项项目目简简介介，包包括括招招标标人人名名称称、地地址址、联联系系方方式式、项项目目基基本本情情况况、物物业业管管理理用用房房的的配配备情况等；备情况等；（二二）物物业业管管理理服服务务内内容容及及要要求求，包包括括服服务务内内容容、服服务标准等；务标准等；（三三）对对投投标标人人及及投投标标书书的的要要求求，包包括括投投标标人人的的资资格格、投标书的格式、主要内容等；投标书的格式
38、、主要内容等；（四）评标标准和评标方法；（四）评标标准和评标方法；（五五）招招标标活活动动方方案案，包包括括招招标标组组织织机机构构、开开标标时时间间及地点等；及地点等；（六）物业服务合同的签订说明；（六）物业服务合同的签订说明；（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 公公开开招招标标的的招招标标人人可可以以根根据据招招标标文文件件的的规规定定，对投标申请人进行对投标申请人进行资格预审资格预审。 经经资资格格预预审审后后，公公开开招招标标的的招招标标人人应应当当向向资资格格预预审审合合格格的的投投标标申申请请人人发发出出资资格格预预审审合合
39、格格通通知知书书，告告知知获获取取招招标标文文件件的的时时间间、地地点点和和方方法法，并并同同时时向向资资格格不不合格的投标申请人告知资格预审结果。合格的投标申请人告知资格预审结果。 在在资资格格预预审审合合格格的的投投标标申申请请人人过过多多时时，可可以以由由招招标人从中标人从中选择不少于选择不少于5 5家家资格预审合格的投标申请人。资格预审合格的投标申请人。 招招标标人人根根据据物物业业管管理理项项目目的的具具体体情情况况，可可以以组组织织潜潜在在的的投投标标申申请请人人踏踏勘勘物物业业项项目目现现场场，并并提提供供隐隐蔽蔽工工程程图图纸纸等等详详细细资资料料。对对投投标标申申请请人人提提
40、出出的的疑疑问问应应当当予予以以澄澄清清并并以以书书面面形形式式发发送送给给所所有有的的招招标标文文件收受人。件收受人。 招招标标人人不不得得向向他他人人透透露露已已获获取取招招标标文文件件的的潜潜在在投投标标人人的的名名称称、数数量量以以及及可可能能影影响响公公平平竞竞争争的的有有关关招标投标的其他情况。招标投标的其他情况。 招标人设有标底的，标底必须保密。招标人设有标底的，标底必须保密。 在在确确定定中中标标人人前前，招招标标人人不不得得与与投投标标人人就就投投标标价价格、投标方案等实质内容进行谈判格、投标方案等实质内容进行谈判。 通通过过招招标标投投标标方方式式选选择择物物业业管管理理企
41、企业业的的，招招标标人人应应当当按按照照以以下下规规定定时时限限完完成成物物业业管管理理招招标标投投标工作：标工作：（一）（一）新建现售商品房新建现售商品房项目应当在现售前项目应当在现售前3030日完成；日完成；（二二）预预售售商商品品房房项项目目应应当当在在取取得得商商品品房房预预售售许许可证之前完成；可证之前完成；（三三）非非出出售售的的新新建建物物业业项项目目应应当当在在交交付付使使用用前前9090日完成。日完成。 投投标标人人不不得得以以他他人人名名义义投投标标或或者者以以其其他他方方式式弄弄虚作假，骗取中标。虚作假，骗取中标。 投投标标人人不不得得相相互互串串通通投投标标，不不得得排
42、排挤挤其其他他投投标标人人的的公公平平竞竞争争，不不得得损损害害招招标标人人或或者者其其他他投投标标人人的的合法权益。合法权益。 投投标标人人不不得得与与招招标标人人串串通通投投标标，损损害害国国家家利利益益、社会公共利益或者他人的合法权益。社会公共利益或者他人的合法权益。 禁禁止止投投标标人人以以向向招招标标人人或或者者评评标标委委员员会会成成员员行行贿等不正当手段谋取中标。贿等不正当手段谋取中标。 评标由招标人评标由招标人依法组建依法组建的评标委员会负责。的评标委员会负责。 评评标标委委员员会会由由招招标标人人代代表表和和物物业业管管理理方方面面的的专专家家组组成成，成成员员为为5 5人人
43、以以上上单单数数，其其中中招招标标人人代代表表以以外外的的物业管理方面的专家物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。不得少于成员总数的三分之二。 评评标标委委员员会会的的专专家家成成员员，应应当当由由招招标标人人从从房房地地产产行行政政主主管管部部门门建建立立的的专专家家名名册册中中采采取取随随机机抽抽取取的的方式确定。方式确定。 与与投投标标人人有有利利害害关关系系的的人人不不得得进进入入相相关关项项目目的的评标委员会。评标委员会。 在在评评标标过过程程中中召召开开现现场场答答辩辩会会的的，应应当当事事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
44、 评评标标委委员员会会应应当当按按照照招招标标文文件件的的评评标标要要求求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。 除除了了现现场场答答辩辩部部分分外外，评评标标应应当当在在保保密密的的情情况下进行。况下进行。 评评标标委委员员会会完完成成评评标标后后，应应当当向向招招标标人人提提出出书书面面评评标标报报告告，阐阐明明评评标标委委员员会会对对各各投投标标文文件件的的评评审审和和比比较较意意见见，并并按按照照招招标标文文件件规规定定的的评评标标标标准准和和评评标标方方法法，推推荐荐不不超超过过3 3名名有有排排序序的的合合格格的的中中标标候候选选人。
45、人。 招招标标人人应应当当按按照照中中标标候候选选人人的的排排序序确确定定中中标标人人。当当确确定定中中标标的的中中标标候候选选人人放放弃弃中中标标或或者者因因不不可可抗抗力力提提出出不不能能履履行行合合同同的的，招招标标人人可可以以依依序序确确定定其其他中标候选人为中标人。他中标候选人为中标人。 招招标标人人和和中中标标人人应应当当自自中中标标通通知知书书发发出出之之日日起起3030日日内内，按按照照招招标标文文件件和和中中标标人人的的投投标标文文件件订订立立书书面面合合同同；招招标标人人和和中中标标人人不不得得再再行行订订立立背背离离合同实质性内容的其他协议。合同实质性内容的其他协议。 招
46、招标标人人无无正正当当理理由由不不与与中中标标人人签签订订合合同同，给给中中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。影响一：前期物业管理要实行招投标影响一：前期物业管理要实行招投标条例条例：第24条。建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 问题：问题：招投标选择物业公司，实现物业与地产的脱离，是招投标选择物业公司，实现物业与地产的脱离，是行业发展的趋势，也是法律的强制规定。目前，集团对公行业发展的趋势，也是法律
47、的强制规定。目前，集团对公司的定位是接管深圳地产开发项目，但地产今后开发的项司的定位是接管深圳地产开发项目，但地产今后开发的项目必须通过招投标选择物业公司，面对竞争，我们如何操目必须通过招投标选择物业公司，面对竞争，我们如何操作？作？影响二：共用部位共用设施的使用经营和管理影响二：共用部位共用设施的使用经营和管理条例条例：第50、51、52、55、58、66条影影响响：要明确公共建筑、共用部位共用设施的产权，但不管作为法定或是约定，作为物业的配套设施，其功能均不能随意改动。对共用部位共用设施的使用、经营及改动，必须经过业主大会讨论确定，要依法办理相关手续。经营所产生收益用于补充专项维修资金或按
48、业主大会决定使用（实际上还要看产权归属而定）。对对策策：建议地产对所有项目内公共部位及共用设施产权进行明确界定并与物业公司进行对接手续；公司要对所管物业内公共部位占用的问题进行清查，并进行整改纠正或补办相关手续；对屋顶、外墙面、大堂及电梯内等广告招牌位的经营收益也要根据产权的划分来界定归属分配问题；会所产权要明确。问问题题2 2：按按条条例例规规定定，会会所所、停停车车场场的的经经营营盈盈亏亏均均由由产产权单位承担。我们目前存在哪些问题？如何处理？权单位承担。我们目前存在哪些问题？如何处理？ 影响三：业主大会、业委会成立权在业主影响三：业主大会、业委会成立权在业主条例条例：6、10条影影响响：
49、成立业主大会与业主委员会由业主提议，政府主管部门指导，物业管理单位没有权利自主组织业主大会与业主委员会成立工作。问问题题3 3： 以以后后的的业业主主大大会会如如何何组组织织？业业委委会会如如何何成成立立？如何引导业委会工作？如何引导业委会工作？影响四：业主具有知情权影响四：业主具有知情权条例条例：第6条影响：影响：业主对业委会和物业管理单位工作、共用部位共用设施的使用及专项维修资金的管理有监督权，对共用部位共用设施及相关场地的使用情况有知情权。问题问题4 4：如何保证业主的知情权？管理处是否要对所：如何保证业主的知情权？管理处是否要对所有公共部位、共用设施设备和相关场地使用的改造有公共部位、
50、共用设施设备和相关场地使用的改造和使用都必须知会业主？如何知会？和使用都必须知会业主？如何知会？影响五：业主家中被杀，物业违约要赔偿影响五：业主家中被杀，物业违约要赔偿案例：案例：儿子在家中遭到劫杀，犯罪分子被抓获后，悲痛欲绝的父母将疏于管理的物业公司告上法庭。日前，朝阳法院一审判决北京市望京实业总公司赔偿死亡补偿金、丧葬费和法医检测费共计万元。 年月日，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，先来到丰台区方庄小区寻找作案目标，由于该小区保安员盘查，两人没有得逞。随后，他们又来到望京西园某楼。因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入关某夫妇家进行抢劫。夫妇俩惟一的儿子惨遭
51、杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共万元。 法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时间内实施了犯罪行为。望京实业总公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。问题问题5 5：条例：条例3636条对公司影响最大。以后的合同如何约条对公司影响最大。以后的合同如何约定？条款如何描述（定？条款如何描述（2424小时巡逻）？如何规避合同纠小时巡逻）？如何规避合同纠纷与责任？纷与责任？ 影响六：物业的各项管理制度由业主大会确定影响六：物业的各项管理制度由业主大会确定条例条例：第11条，业主大会的职责有“制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”问题问题6 6：业主大会会制定吗？物业公司代为制定是否：业主大会会制定吗？物业公司代为制定是否要取得授权书？以后所有的物业管理制度将以业主要取得授权书？以后所有的物业管理制度将以业主委员会或业主大会的名义发布。委员会或业主大会的名义发布。谢谢大家谢谢大家
