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1、第七章个人经营类贷款第一节第一节基础知识基础知识一、个人经营类贷款的含义和分类一、个人经营类贷款的含义和分类是指银行向从事合法生产经营的个人发是指银行向从事合法生产经营的个人发放的，用以定向购买或租赁商用房、机械设放的，用以定向购买或租赁商用房、机械设备，以及用于满足个人控制的企业生产经营备，以及用于满足个人控制的企业生产经营流动资金需求的贷款。流动资金需求的贷款。专项贷款专项贷款商用房贷款商用房贷款设备贷款设备贷款分类分类流动资金贷款流动资金贷款有担保贷款有担保贷款无担保贷款无担保贷款风险控制难度大风险控制难度大用途多样，影响因素复杂用途多样，影响因素复杂期限相对较短期限相对较短二、个人经营
2、类贷款的特征二、个人经营类贷款的特征三、贷款要素三、贷款要素（一）专项贷款（一）专项贷款1、贷款利率、贷款利率商用房贷款商用房贷款不得低于同期同档次利率不得低于同期同档次利率的的1.1倍倍设备贷款设备贷款等同于同期同档次贷款利率等同于同期同档次贷款利率2、贷款期限、贷款期限商用房贷款商用房贷款通常不超过通常不超过10年年设备贷款设备贷款一般为一般为3年，最长不超过年，最长不超过5年年3、贷款额度、贷款额度商用房贷款商用房贷款通常不超过所购或所租通常不超过所购或所租用商用房价值的用商用房价值的50%设备贷款设备贷款不得超过所购或租赁设备不得超过所购或租赁设备资金的资金的70%，且最高额度不超过，
3、且最高额度不超过200万元万元质押贷款：不超过质押贷款：不超过90%抵押贷款：不超过抵押贷款：不超过70%保证贷款：根据信用等级确定保证贷款：根据信用等级确定【商商业用房用房贷款与住房款与住房贷款的差异款的差异】商商业及及办公用房公用房居住用房居住用房贷款成数款成数上限上限为总价的价的50上限上限为总价的价的80贷款利率款利率按基准利率上浮按基准利率上浮10按基准利率按基准利率执行行贷款年限款年限最最长为10年年最最长为30年年贷款种款种类仅可申可申请商商业贷款款同同时可使用可使用公公积金金贷款款第二套第二套贷款款不受第二套不受第二套贷款政策限制款政策限制按基准利率上浮按基准利率上浮10，成数
4、下降一成，成数下降一成（二）流动资金贷款（二）流动资金贷款1、贷款利率、贷款利率有担保流动资金贷款：有担保流动资金贷款：不得低于同期同档次不得低于同期同档次利率的利率的1.1倍倍无担保流动资金贷款：无担保流动资金贷款：通常高于有担保流动通常高于有担保流动资金贷款利率资金贷款利率2、担保方式、担保方式有担保流动资金贷款：有担保流动资金贷款：抵押、质押或保证抵押、质押或保证无担保流动资金贷款：无担保流动资金贷款：个人信用担保个人信用担保3、贷款额度、贷款额度有担保流动资金贷款：有担保流动资金贷款：各商业银行自行确定各商业银行自行确定无担保流动资金贷款：无担保流动资金贷款：20万元万元50万元万元第
5、二节第二节贷款流程贷款流程五个基本环节五个基本环节【个人经营类贷款担保流程个人经营类贷款担保流程】一、个人经营类贷款担保业务流程1、客户咨询按材料清单准备资料2、客户填写贷款担保申请表3、业务部接受受理，初步审核资料4、业务部、银行进行客户调查，出具调查报告5、担保公司内部审核6、担保公司出具担保承诺7、客户、银行、担保公司、反担保人签订合同文字说明1、核实客户申请资料、保证所有资料真实、有效；2、房产：实地考察房产情况、证实与资料相符；股票：根据证券资产委托查询确认书与证券公司核实。3、调查结束后，项目负责人出具调查认定报告，内容包括企业状况、财务状况、项目可行性报告、资产转换周期、还款来源
6、、还款记录、已经经营业绩、现金流量分析及其他二、客户调查包括：二、客户调查包括：三、个人信贷担保客户信用评定的主要内容三、个人信贷担保客户信用评定的主要内容1、资格、资格主要包括：申请人是否符合担保对象要求；是否有隐瞒事实套取银行贷款及恶意透支行为；是否遵纪守法以及申请人诚实守信程度、对银行和其他债权人的还款记录等。2、能力、能力主要包括：申请人年龄、学历、职业、职务、职称等。3、收入、收入主要包括：申请人本人和家庭年收入；家庭总负债与家庭年收人的比重；月还本付息占家庭月收入的比重等。4、环境、环境主要包括：根据申请人单位的行业性质、经营状况和发展前景、申请人在现职年限等。5、与银行的关系、与
7、银行的关系主要包括：是否为银行的容户，在银行的存款情况，借款人与银行的关系。供款人的信誉记录等。四、四、客户信用等级客户信用等级客户信用等级依次划分为七个等级：客户信用等级依次划分为七个等级：AAA、AA、A、BBB、BB、B、C。AAA级：级：客户的收入水平很高，偿债意愿很强，社会地位客户的收入水平很高，偿债意愿很强，社会地位很高，很高，家庭环境非常优越。家庭环境非常优越。AA级：级：客户收入水平高，偿债意愿强，社会地位高，客户收入水平高，偿债意愿强，社会地位高，家庭家庭环境优越。环境优越。A级：级：客户收入水平较高，偿债意愿较强，社会地位较高，客户收入水平较高，偿债意愿较强，社会地位较高，
8、家庭环境较优越。家庭环境较优越。BBB级：级：客户的收入水平中等客户的收入水平中等，有偿债意愿，有一定社会地，有偿债意愿，有一定社会地位，家庭环境良好。位，家庭环境良好。BB级：级：客产的收入水平一般客产的收入水平一般，有一定偿债意愿，社会地位一，有一定偿债意愿，社会地位一般，家庭环境一般。般，家庭环境一般。B级：级：客户的收入水平较低客户的收入水平较低，偿债意愿不强，社会地位较低，偿债意愿不强，社会地位较低，家庭环境较差。家庭环境较差。C级：级：客户的收入水平很低客户的收入水平很低，偿债意愿很差，社会地位很低，偿债意愿很差，社会地位很低，家庭环境很差。家庭环境很差。【练练习习】1、申请有担保
9、流动资金贷款，以房地产作抵押的，抵押房地产须经贷款银行认可的评估机构评估并办理抵押登记手续，必要时需在贷款期限内，持续为抵押物办理财产保险，在保险合同中明确（）为第一受益人。A贷款银行B贷款申请人C抵押房地产的所有人D房地产公司2、下列关于无担保流动资金贷款的说法中，错误的是（）A贷款的对象应该是持有工商行政管理机关核发的非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或自然人B无担保流动资金贷款的利率通常比较低，且一旦贷款成功，利率即被锁定C无担保流动资金贷款的担保方式采用的是个人信用担保的方式D无担保流动资金贷款的额度通常根据个人的收入和信用状况综合决定3、设备贷款的保证人为自然人的，应当
10、具备的条件有（）A具有当地常住户口和固定住址B具有稳定的职业和经济收入C有可靠的代偿能力，并且在贷款银行处存有一定数额的保证金D保证人和借款人不得为夫妻或家庭成员E保证人和借款人不得为雇主和雇员的关系4、申请商用房贷款的，一般要求（），具有优良的发展前景，并且属于永久性建筑的商用房。A位于大中城市中心区和次中心区B位于城市区划内C位于城镇区划内D位于全国所有地方均可5、个人经营专项贷款的主要还款来源是（）A由经营产生的现金流B工资收入C房租收入D投资收益6、申请商用房贷款，借款人须提供一定的担保措施，其担保措施不包括（）A抵押品担保B质押担保C履约保证保险D个人信用担保第三第三节风险管理管理一
11、、商用房一、商用房贷款款1、合作机构、合作机构风险管理管理开发商开发商估值机构、地产经纪估值机构、地产经纪加强对开发商及合作项目审查加强对开发商及合作项目审查1加强对估值机构和地产经纪的准入管理加强对估值机构和地产经纪的准入管理2业务合作中不过分依赖业务合作中不过分依赖3防控措施防控措施2、操作、操作风险管理管理加强真实还款能力和加强真实还款能力和贷款用途的审查贷款用途的审查提高贷前调查深度提高贷前调查深度完善授权管理完善授权管理强化贷后管理强化贷后管理合理确定贷款额度合理确定贷款额度加强抵押物管理加强抵押物管理3、信用、信用风险管理管理借款人还款能力借款人还款能力商用房出租情况商用房出租情况
12、保证人还款能力保证人还款能力【业内：商内：商业地地产风险甚于住宅甚于住宅】近段时间以来，银行系统不断警示商业地产风险，至此，商业地产已由之前的自由野生时代，步入有限监控时代。警示声起：北京上海下禁令警示声起：北京上海下禁令时下市场上多家银行已收到来自监管部门关于风险防范的通知。通知中明确要求相关银行对近期温度迅速上升的商业地产保持高度警觉。银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上，银监会主席刘明康就特别强调，需加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出并首次提出“银行行对商商业地地产抵押抵押贷款的房款的房贷标准准应大幅高于住房大幅高于住房按揭按揭”。上海银监局
13、下发了关于上海市商业地产信贷风险提示的通知，通知明确要求上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而在此前，商业用房结构封顶后，商业贷款就可以放贷。北京亦如此，最具代表性的政策就是6月1日起开始实施的商改住禁令。最新版商改住禁令要求，商业、办公类项目将不得每户单独设立卫生间；开发商不得打隔断、单独用作住宅出售，否则不予以办理房产证。业内内说法：商法：商业地地产风险更大更大一方面，一方面，由于近几年来，住宅升值空间更大，因此出现了先住宅后商铺的投资路径。而由于商铺贷款的首付比例和贷款利率都要远高于普通住宅，操作中出现了部分购房者将自己旗下的住宅抵押出去获得贷款，然后再以这笔贷款购买商业用房，这样客观上拉长了杠杆率，增加了银行的信贷风险。另一方面，另一方面，在住宅房价增幅高于商铺的情况下，如果手头资金紧张，同样的房产，投资者也更倾向于抛商铺而留住宅，商业地产贷款成为坏账的概率更大。从开发商的角度来说，商业地产开发对开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，在住宅调控之下，一些开发商仓促、被动地进入商业地产，其中不乏一些盲目冲动者，因此在银根收紧的背景之下，商业地产贷款风险也更大。本章小本章小节u基本概念：基本概念：专项贷款和流款和流动资金金贷款款u贷款流程：款流程：扩展展贷款的担保流程款的担保流程u风险管理：商管理：商业地地产风险（实例）例）
