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1、第六章第六章 共有建筑面积分摊规则共有建筑面积分摊规则 l异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。l欢迎大家加入测绘欢迎大家加入测绘QQQQ群群369908109369908109l6.1 6.1 公用建筑面积的分类公用建筑面积的分类 l6.2 6.2 共有建筑面积的分摊原则共有建筑面积的分摊原则l6.3 6.3 共有建筑面积分类共有建筑面积
2、分类l6.4 6.4 共有建筑面积计算及分摊的若干细则共有建筑面积计算及分摊的若干细则l6.5 6.5 共有建筑面积确认共有建筑面积确认 l6.6 6.6 共有建筑面积分摊共有建筑面积分摊6.1 6.1 公用建筑面积的分类公用建筑面积的分类l公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。共有建筑面积。 l6.1.1 6.1.1 不被分摊的公用建筑面积不被分摊的公用建筑面积l6.1.2 6.1.2 共有建筑面积共有建筑面积6.2 共有建筑面积的分摊原则l
3、1)1)共共有有建建筑筑面面积积的的分分摊摊，应应以以栋栋为为单单位位进进行行。非非本本栋栋的的共共有有建建筑筑面面积积不不在在本本栋栋分分摊摊，本本栋栋共共有有建建筑筑面面积积不不分分摊摊到他栋。到他栋。l2)2)产产权权各各方方有有合合法法权权属属分分割割文文件件或或协协议议的的，按按文文件件或或协协议规定执行。议规定执行。l3)3)无无产产权权分分割割文文件件或或协协议议的的，根根据据相相关关房房屋屋的的套套（单单元元）内建筑面积按比例进行分摊。内建筑面积按比例进行分摊。l4)4)共共有有建建筑筑面面积积分分摊摊后后，不不划划分分各各产产权权人人在在共共有有建建筑筑面面积上的产权界。积上
4、的产权界。6.3 共有建筑面积分类 l根据共有建筑面积的使用功能，可分为以下四类：根据共有建筑面积的使用功能，可分为以下四类：l1)1)整整栋栋共共有有建建筑筑面面积积：指指为为整整栋栋服服务务的的共共有有共共用用的的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。l2)2)功功能能区区共共有有建建筑筑面面积积：指指专专为为某某一一功功能能区区服服务务的的共共有有共共用用的的建建筑筑面面积积，例例如如某某栋栋楼楼内内，专专为为某某一一商商业业区区，或或办办公公区区服服务务的的警警卫卫值值班班室室、卫卫生生间间、管管理理用用房房等等。这这一一类类专专为为某某一
5、一功功能能区区服服务务的的共共有有建建筑筑面面积，应由该功能区分摊。积，应由该功能区分摊。6.3 共有建筑面积分类 l3)3)层层共共有有建建筑筑面面积积：当当各各层层的的共共有有建建筑筑不不同同时时，应应区区分分各各层层的的共共有有建建筑筑面面积积，由由各各层层分分别别进进行行分分摊摊。例例如如各各层层的的卫卫生生间间、公公共共走走道道等等各各不不相相同同时时，按按层层各各自自分分别别进进行行分摊。分摊。l4)4)其他共有建筑面积。其他共有建筑面积。6.4 共有建筑面积计算及分摊的若干细则共有建筑面积计算及分摊的若干细则 l6.4.16.4.1列列为为不不被被分分摊摊的的公公用用建建筑筑应应
6、视视为为一一个个产产权权单元，并参与分摊该栋相应的共有建筑面积。单元，并参与分摊该栋相应的共有建筑面积。l6.4.26.4.2设设在在栋栋内内的的会会所所、储储蓄蓄所所、娱娱乐乐活活动动室室、健健身身房房、阅阅览览室室、托托儿儿所所、老老人人活活动动中中心心以以及及居居委委会会、派派出出所所等等独独立立使使用用的的房房屋屋，应应为为一一个个产产权权单元，参与分摊该栋相应的共有建筑面积。单元，参与分摊该栋相应的共有建筑面积。l6.4.36.4.3有有附附属属层层（结结构构转转换换层层、技技术术层层、避避难难层层、架架空空层层等等层层高高2.202.20米米以以上上）的的房房屋屋，附附属属层层应应
7、划划分为独立的功能区。分为独立的功能区。l6.4.46.4.4一一栋栋由由裙裙楼楼相相连连的的、有有多多个个塔塔楼楼的的房房屋屋，裙楼、各塔楼裙楼、各塔楼应划分为不同功能区。应划分为不同功能区。l6.4.56.4.5单单一一功功能能房房屋屋存存在在多多个个单单元元时时，按按单单元元划划分功能区分功能区。 6.4 共有建筑面积计算及分摊的若干细则共有建筑面积计算及分摊的若干细则l1) 1) 建在地面楼栋内的建在地面楼栋内的地下室出入口地下室出入口，按以下方式，按以下方式处理：处理：la)a)当地面楼和地下室为一栋房屋时，若该出入口当地面楼和地下室为一栋房屋时，若该出入口仅为地下室服务，列为地下室
8、应分摊的共有建筑仅为地下室服务，列为地下室应分摊的共有建筑面积；若该出入口同时为地面楼和地下室服务，面积；若该出入口同时为地面楼和地下室服务，列为其服务范围应分摊的共有建筑面积。列为其服务范围应分摊的共有建筑面积。lb)b)地面多栋楼共用一个地下室时，若该出入口仅地面多栋楼共用一个地下室时，若该出入口仅为地下室服务，列为地面楼不被分摊的公用建筑为地下室服务，列为地面楼不被分摊的公用建筑面积；若该出入口同时为地面楼和地下室服务，面积；若该出入口同时为地面楼和地下室服务，列为地面楼应分摊的共有建筑面积。列为地面楼应分摊的共有建筑面积。6.4.66.4.6地下室通道的建筑面积处理地下室通道的建筑面积
9、处理l2)2)建建在在地地面面楼楼栋栋外外的的地地下下室室出出入入口口，列列为为地地下下室室应分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积。l3)3)车车道道和和专专门门服服务务于于车车位位的的其其它它公公共共走走道道面面积积，由地下室各车位分摊。由地下室各车位分摊。l4)4)地地下下室室功功能能用用房房和和服服务务于于本本功功能能用用房房的的专专用用走走道道，由使用该功能用房的各户进行分摊。，由使用该功能用房的各户进行分摊。6.4.66.4.6地下室通道的建筑面积处理地下室通道的建筑面积处理l1)1)仅仅供供一一户户使使用用的的，全全部部计计入入该该户户分分摊摊建建筑筑面积。面积。l2)2)为为
10、不不同同功功能能区区服服务务的的，其其面面积积列列为为相相应应功功能能区区的的共共有有建建筑筑面面积积；为为同同一一功功能能区区服服务务的的，计入该功能区共有计入该功能区共有建筑面积建筑面积。6.4.7室外楼梯处理室外楼梯处理 1)1)为为整整栋栋服服务务的的楼楼梯梯或或电电梯梯，整整栋栋分分摊摊（在在个个别别楼楼层层或部分楼层有门不开的，不影响整栋分摊）。或部分楼层有门不开的，不影响整栋分摊）。l2)2)共有的屋顶楼梯间列为整栋的共有建筑面积。共有的屋顶楼梯间列为整栋的共有建筑面积。l3)3)因因各各层层用用途途不不同同，在在不不同同位位置置设设置置高高、低低不不同同的的楼楼梯梯，但但各各楼
11、楼梯梯之之间间所所在在某某一一层层互互通通的的，如如图图6-16-1中中的的1 1梯梯至至3 3梯梯，这这些些楼楼梯梯的的梯梯间间共共有有面面积积可可合合并并为为区区间间共共有有面面积积。如如果果某某一一层层还还设设有有专专用用梯梯，则则按按室室内内专专用用梯梯处理。如处理。如图图6-26-2的第的第4 4层。层。 6.4.86.4.8室内楼梯处理室内楼梯处理l4)4)室室内内专专用用梯梯（楼楼梯梯、电电梯梯），其其通通过过“不不使使用用”建建筑筑的的梯梯间间共共有有面面积积，列列为为“不不使使用用”和和“使使用用”两两部部分分建建筑筑的的区区间间共共有有面面积积；通通过过“使使用用”建建筑筑
12、的的梯梯间间共共有有面面积积为为“使使用用”部部分分建建筑的区内共有面积。筑的区内共有面积。6.4.86.4.8室内楼梯处理室内楼梯处理6.4.96.4.9穿过房屋的通道处理穿过房屋的通道处理l若此通道只为本栋服务，则列为本栋应分摊的共有建筑面积；否则，列为不被分摊的公用建筑面积。6.4.106.4.10走廊的处理走廊的处理l1)房屋除第一层(地面)外的其他各层的内、外走廊，列为本层的共有建筑面积。l2)位于建筑物第一层（地面）、计算建筑面积的内、外走廊，列为其服务范围的共有建筑面积。 l6.4.116.4.11当商场需要分割成当商场需要分割成通道通道和若干铺位时，和若干铺位时，通道的建筑面积
13、由各相关铺位按其建筑面积通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。比例分摊。 1)1)两两栋栋独独立立建建筑筑物物之之间间的的架架空空通通廊廊列列为为不不被被分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积。 2)2)塔塔楼楼之之间间的的架架空空通通廊廊建建筑筑面面积积列列为为相相关关功功能区应分摊的共用建筑面积。能区应分摊的共用建筑面积。6.4.126.4.12架空通廊架空通廊6.4.13 门廊、雨蓬l1)为一户独立设置的门廊、雨蓬，计算建筑面积的，其建筑面积计入该户的分摊建筑面积中。 l2)设置于公共大门口或楼梯口等处的门廊、雨蓬，计算建筑面积的，建筑面积列为共有建筑面积 6.5 共有建筑面积
14、确认共有建筑面积确认l在在一一栋栋建建筑筑的的计计算算数数据据进进入入计计算算系系统统之之前前，可可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定: :l 1)1)确确定定一一栋栋房房屋屋中中所所有有公公用用建建筑筑面面积积的的范范围围和名称。和名称。l 2)2)将将公公用用建建筑筑面面积积划划分分成成应应分分摊摊的的和和不不分分摊摊的两类。的两类。6.5 共有建筑面积确认共有建筑面积确认 3)3)分分析析每每一一部部分分的的应应分分摊摊公公用用建建筑筑的的服服务务范范围围，并并按按共共有有建建筑筑服服务务范范围围确确定定其其服服务务功功能能区区。仅仅服服务务于于某某
15、一一功功能能区区的的共共有有建建筑筑面面积积为为区区内内共共有有建建筑筑面面积积；服服务务于于多多个个功功能能区区的的共共有有建建筑筑面面积积为为区区间间共共有建筑面积。有建筑面积。6.5 共有建筑面积确认共有建筑面积确认 4)4)将将区区间间共共有有建建筑筑面面积积分分摊摊后后各各区区所所得得的的分分摊摊面面积积，分分别别加加到到相相应应的的区区内内共共有有建建筑筑面面积积中中，然然后后按按本本区区内内的的套套内内建建筑筑面面积积的的比比例例进进行行分分摊摊。即即，先先将将从从高高级级别别分分摊摊得得到到的的共共有有建建筑筑面面积积加加到到低低级级别别的的共有建筑面积中，分别计算分摊系数，逐
16、级分摊。共有建筑面积中，分别计算分摊系数，逐级分摊。6.6 共有建筑面积分摊共有建筑面积分摊 l6.6.16.6.1分摊公式分摊公式l按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：lS Si i=K=KS Si i lK=K=S Si i/S/Si i l式中：式中：K K为面积的分摊系数，分摊系数取位至为面积的分摊系数，分摊系数取位至0.0000010.000001；lS Si i为各单元参加分摊的套内建筑面积（为各单元参加分摊的套内建筑面积（m m2 2）；）；lS Si i为各单元分摊所得的共有建筑面积（为各单元分摊所得的共有建筑面积（m
17、 m2 2）；）；lS Si i为需要被分摊的共有建筑面积总和（为需要被分摊的共有建筑面积总和（m m2 2）；）；lS Si i为参加分摊的各单元套内建筑面积总和（为参加分摊的各单元套内建筑面积总和（m m2 2）。）。6.6.2 分摊方法分摊方法 l1)1)整体分摊整体分摊l使使用用功功能能单单一一、各各户户对对共共有有建建筑筑面面积积共共有有共共用用情情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。l分分户户分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积共共有有建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数套内建筑面积套内建筑面积l共共有有建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数共共有有建
18、建筑筑面面积积套套内内建建筑面积之和筑面积之和6.6.2 分摊方法分摊方法l2)2)多级分摊多级分摊l不不适适用用于于整整体体分分摊摊的的房房屋屋采采用用多多级级分分摊摊。多多级级分分摊摊应应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。l a)a)第第一一级级分分摊摊。根根据据房房屋屋的的使使用用功功能能和和各各共共有有建建筑筑部部位位的的服服务务范范围围划划分分若若干干功功能能区区，一一般般按按住住宅宅、办办公公、商商业业、地地下下车车库库、仓仓库库等等不不同同的的使使用用功功能能或或共共有有部部位位不不相相同同的的区区域域进进行行划划分分。各各功功能
19、能区区间间共共有有建建筑筑面面积积，即即栋栋共共有有建建筑筑面面积积，按按各各功功能能区区范范围围内内的的自自有有建建筑筑面面积依比例分摊至各功能区。积依比例分摊至各功能区。la)a)第一级分摊第一级分摊l功功能能区区分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积第第一一级级分分摊摊系系数数该该功功能能区自有建筑面积区自有建筑面积l第第一一级级分分摊摊系系数数功功能能区区间间共共有有建建筑筑面面积积各各功功能能区区自自有建筑面积之和有建筑面积之和l各各功功能能区区自自有有建建筑筑面面积积为为功功能能区区内内各各层层外外围围水水平平投投影影面面积积之之和和减减去去作作为为第第一一级级分分摊摊的的功功能能区
20、区间间共共有有建建筑筑面面积积部部分。分。6.6.2 6.6.2 分摊方法分摊方法分摊方法分摊方法6.6.2 分摊方法分摊方法b)b)第第二二级级分分摊摊。某某一一功功能能区区通通过过第第一一级级分分摊摊得得到到的的共共有有建建筑筑面面积积加加上上本本功功能能区区内内各各层层之之间间的的共共有有建建筑筑面面积积，即即为为该该功功能能区区的的共共有有建建筑筑面面积积，依依照照第第一一级级分分摊摊的的方方法法，按按各各层层套套内内的的建建筑筑面面积积依比例分摊至各层。依比例分摊至各层。l层分摊共有建筑面积第二级分摊系数层分摊共有建筑面积第二级分摊系数该层套内建筑面积该层套内建筑面积l第第二二级级分
21、分摊摊系系数数（第第一一级级分分摊摊得得到到的的共共有有建建筑筑面面积积+ +层层间间共共有建筑面积）有建筑面积）各层套内建筑面积之和各层套内建筑面积之和l层层套套内内建建筑筑面面积积为为各各层层外外围围水水平平投投影影面面积积减减去去层层内内的的层层间间共共有有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。6.6.2 分摊方法分摊方法lc)c)第第三三级级分分摊摊。第第二二级级分分摊摊得得到到的的共共有有建建筑筑面面积积加加上上各各层层的的层层内内共共有有建建筑筑面面积积，按按层层内内各各套套房房屋屋的套内建筑面积依比例分摊至各套。的
22、套内建筑面积依比例分摊至各套。l分分套套分分摊摊共共有有建建筑筑面面积积第第三三级级分分摊摊系系数数该该套套内建筑面积内建筑面积l第第三三级级分分摊摊系系数数（第第二二级级分分摊摊得得到到的的共共有有建建筑筑面面积积+ +层层内内共共有有建建筑筑面面积积）各各套套内内建建筑筑面面积积之之和和l3)3)其它分摊其它分摊l a)a)房房屋屋需需要要进进一一步步分分割割时时，参参照照上上述述方方法法在在上上一级分摊的基础上再进行分摊计算。一级分摊的基础上再进行分摊计算。l b)b)非非成成套套房房屋屋中中的的厅厅堂堂、壁壁柜柜、厨厨房房、卫卫生生间间等等由由部部分分房房屋屋产产权权人人共共同同使使用
23、用的的部部位位，有有协协议议的的，以以协协议议为为准准进进行行分分摊摊，无无协协议议的的，参参照照上上述述方方法按建筑面积依比例分摊。法按建筑面积依比例分摊。6.6.2 6.6.2 分摊方法分摊方法分摊方法分摊方法6.1.16.1.1不被分摊的公用建筑面积不被分摊的公用建筑面积l1)1)地地下下室室或或半半地地下下室室中中设设计计作作为为人人防防工工程程及及中中高高层层以以上上建建筑筑的的消消防防避避难难层层( (室室) )、屋屋面面上上计计算算面积的消防通道的建筑空间面积的消防通道的建筑空间的建筑面积。的建筑面积。l2)2)独独立立使使用用的的地地下下室室、半半地地下下室室，地地下下室室或或
24、半半地地下下室室中中独独立立的的车车位位、车车库库（包包含含自自行行车车库库） 、杂物间等的建筑面积。、杂物间等的建筑面积。6.1.16.1.1不被分摊的公用建筑面积不被分摊的公用建筑面积 3)3)建建在在栋栋内内，为为他他栋栋或或多多栋栋服服务务的的设设备备用用房房、值值班班警警卫卫室室、管管理理用用房房、附附属属配配套套设设施施用用房房、市市政政设设施施用用房房、为为社社区区服服务务的的公公用用房房屋屋及及通通道道等等公公共共配套房屋配套房屋的建筑面积。的建筑面积。l4)4)按按规规划划批批建建，层层高高在在2.202.20米米以以上上的的技技术术( (结结构构) )转转换换层层，架架空空
25、层层中中用用作作停停放放车车辆辆、公公共共休休憩憩、绿绿化等公共开放空间的建筑面积。化等公共开放空间的建筑面积。 6.1.16.1.1不被分摊的公用建筑面积不被分摊的公用建筑面积l5)5)建设、开发单位自留、自用房屋建设、开发单位自留、自用房屋的建筑面积。的建筑面积。l6)6)用用作作公公共共休休憩憩的的亭亭、走走廊廊、绿绿化化等等建建筑筑物物的的建建筑面积。筑面积。6.1.2 6.1.2 共有建筑面积共有建筑面积l1)1)栋栋内内共共有有的的楼楼梯梯间间、电电梯梯间间、电电梯梯井井、观观光光井井( (梯梯) )、提提物物井井、室室外外楼楼梯梯等等垂垂直直通通道道及及管管道道井井、垃圾道的建筑
26、面积。垃圾道的建筑面积。l2)2)栋栋内内共共有有的的门门厅厅、大大厅厅、过过( (走走) )道道、门门廊廊、门门斗等水平通道的建筑面积。斗等水平通道的建筑面积。l3)3)栋栋内内共共有有的的突突出出屋屋面面有有围围护护结结构构的的水水箱箱间间、电电梯梯机机房房、楼楼梯梯间间、设设备备用用房房及及其其附附属属用用房房、工工具具间等间等的建筑面积。的建筑面积。6.1.2 6.1.2 共有建筑面积共有建筑面积l4)4)仅仅为为本本栋栋服服务务且且设设在在本本栋栋地地下下或或地地上上的的变变（配配）电电室室、消消防防控控制制室室、水水泵泵房房、设设备备间间、工工具具间间、值班警卫室、管理用房值班警卫
27、室、管理用房等的建筑面积。等的建筑面积。l5)5)套套与与公公共共建建筑筑之之间间的的分分隔隔墙墙墙墙体体面面积积的的一一半半、外半墙水平投影面积。外半墙水平投影面积。 图6-1 图6-2室内楼梯室内楼梯室内楼梯室内楼梯地下室出入口地下室出入口商场通道室内专用电梯室内专用电梯( (楼梯楼梯) )l l专用电梯专用电梯专用电梯专用电梯( ( ( (楼梯楼梯楼梯楼梯) ) ) )：是指由建筑物上部的一层或：是指由建筑物上部的一层或：是指由建筑物上部的一层或：是指由建筑物上部的一层或连续的部分楼层所专用，建筑物的下部连续各连续的部分楼层所专用，建筑物的下部连续各连续的部分楼层所专用，建筑物的下部连续
28、各连续的部分楼层所专用，建筑物的下部连续各楼层均不开门使用，同时楼层均不开门使用，同时楼层均不开门使用，同时楼层均不开门使用，同时“ “使用使用使用使用” ”与与与与“ “不使用不使用不使用不使用” ”两部分建筑物的用途不同。上述的两部分建筑物的用途不同。上述的两部分建筑物的用途不同。上述的两部分建筑物的用途不同。上述的“ “不开门不开门不开门不开门使用使用使用使用” ”中的所谓中的所谓中的所谓中的所谓“ “不开门不开门不开门不开门” ”是指设计上的无门，是指设计上的无门，是指设计上的无门，是指设计上的无门，而不是有门不开。仅一层或一二层复式房不而不是有门不开。仅一层或一二层复式房不而不是有门
29、不开。仅一层或一二层复式房不而不是有门不开。仅一层或一二层复式房不使用的多层或高层住宅的楼梯（电梯），不属使用的多层或高层住宅的楼梯（电梯），不属使用的多层或高层住宅的楼梯（电梯），不属使用的多层或高层住宅的楼梯（电梯），不属专用梯。专用梯。专用梯。专用梯。室内专用梯（一层）室内专用梯（一层）室内专用梯（二层）室内专用梯（二层）室内专用梯室内专用梯室内非专用梯室内非专用梯室内专用梯室内专用梯室内非专用梯室内非专用梯为多栋服务的值班室为多栋服务的值班室仅为本栋服务且设在本栋地下的设备用房仅为本栋服务且设在本栋地下的设备用房人防工程及中高层以上建筑的消防避难层人防工程及中高层以上建筑的消防避难层( (室室) )部分部分l地下室 三十层架空通廊l一栋建筑物一栋建筑物 两栋独立建筑物两栋独立建筑物 车位、杂物间车位、杂物间楼梯间、电梯间楼梯间、电梯间车道车道服务于本功能用房的专用走道服务于本功能用房的专用走道服务于本层的走道服务于本层的走道服务于本层的走道服务于本层的走道群塔楼群塔楼室室外外楼楼梯梯架架空空层层按单元划分功能区按单元划分功能区按单元划分功能区按单元划分功能区独户使用的雨蓬独户使用的雨蓬公共使用的雨蓬公共使用的雨蓬穿过房屋的通道穿过房屋的通道位于建筑物第一层位于建筑物第一层的走廊的走廊l门廊门廊l门斗门斗
