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1、房地产网络口碑营销方案与新浪、搜狐等十几家大型门户及有针对性的2000多家行业权威网站有长期合作关系与业内各大平媒保持长期供稿的合作关系与2000多个名人博客保持合作关系XX网络专注于房地产行业的互联网口碑推广，覆盖全国大中小城市。我们通过互联网、手机等平台，凭借自主研发的定向搜索及数据挖掘专利技术，为各大房地产品牌量身打造属于自己的网络形象。XX拥有2784个开心网、校内网热门ID，可覆盖的第一手人群超过200万人写手覆盖于各大门户社区网站的版主及编辑，具有丰富的大中小网媒维护经验，善于运营网媒并制造话题拥有超过200个WAP论坛，7000个以上活跃ID，XX对18个WAP论坛的36个版主拥
2、有掌控力，可迅速在WAP社区内形成触及独有Isniff技术手段可精准定位品牌传播的目标人群及舆情监控。XX网络是一家以社会化媒体（新闻网、论坛、博客、视频、WIKI、SNS等）为基础的专业网络服务供应商公司简介我们的优势合作媒体目录网络营销目的网络营销分析网络营销总体策略网络营销执行策略关注房产网民群体分析关注房产网民群体分析随着人们生活品质的提高，网民对房产品质型居所的向往也日益增加。2010年虽然超过六成网民对普通住宅关注度最高，但小众高端网民对别墅的关注度紧随其后，同比09年有明显提高，别墅关注度已高达14.79%网民关注房产类型分析北京的房地产网民比例最高，占17.38%，明显高于其他
3、省份，另外广东（8.69%）、江苏（8.49%）、上海（8.43%）、山东（6.96%）、浙江（6.87%）等沿海省份的网民关注房产信息的比例相对较高，房地产网民在5%以上。关注房产网民地域分布高端房地产关注网民主要聚集北上广和沿海经济发达省市网民中超过70%的人认为，网上房地产信息丰富，信息更新度高，便于进行比较。网民选择通过网络了解房产信息的原因根据数据显示，高收入比低收入人群更重视通过网络了解房产信息。可见高收入的房产受众群体更易在网络中发现并挖掘。不同收入网民了解房产信息的途径低收入中收入高收入房产类网络媒体69%79%87%报纸77%79%78%杂志44%37%43%电视60%46%
4、53%电台广播18%18%22%房产中介机构37%40%38%户外广告35%31%29%2010年上半年，搜房网是网民关注度最高的房地产网站，关注率达四成多；新浪乐居住紧随其后，关注度为24.68%。所以网民关注的房地产网站也将是此次网络营销的主要阵地之一。网民关注房地产网站排行网络营销目的网络营销目的引导舆论重视网络中舆论的力量，引导舆论、控制舆论是网络营销的一项重要目标，引导舆论关注房地产是本次网络营销的重要考核指标。塑造品牌网民比其他人群更注重品牌价值，网络营销中可是提升品牌价值的理想媒体渠道促进销售网络营销的最终目标是促进销售，网络营销也应起到推动线下销售的作用网络营销分析房地产品牌定
5、位房地产座落于我国长三角区域，是我国经济实力最强劲的地区之一。高端房产群体的新地标富人群体生活品味的体现及身份的象征我们是 贵族生活品质的高端品牌定位房地产品牌定位高品牌高 形 象高 价 位价值决定意识顶级财富圈层潜在消费者有哪些？炒房团群体：拥有强烈的投资欲望富人群体：拥有雄厚的经济实力富二代群体：拥有强烈的攀比心态如何让潜在消费者看中？贵族才能享受拥有的生活品质超强的地产发展潜力社会地位、身份象征的充分体现网络营销总体策略房地产网络营销三步曲123网络发布告知别墅相关信息，提高网络声量，扩大其在长三角区域知名度正面引导网友通过网络图文多媒体信息了解别墅信息及优势特色，提高网友对其别墅地产的
6、认知度通过网络宣传别墅信息，利用网络特殊手段，引起受众人群对别墅地产产生浓厚兴趣，并营造购买氛围，引导受众人群产生购买欲望。网络营销整体策略SNS社区营销视频营销百度知道微博营销长三角别墅网络口碑营销BBS论坛营销博客营销引起目标人群关注，并且对产品产生浓厚兴趣别墅房产三次检索信息量大，人群覆盖范围广，具有大量网民口碑借鉴参考关注品牌活动，与官方进行互动，拉近官方与网友之间的距离树立正面官方形象的体现，产品信息增强目标人群品牌忠诚度淡化品牌商业色彩，社交社区增加网友之间信任度论坛引导微博关注博客导入SNS引导按权重分布，网民首选wiki及贴吧，Wiki问答对企业进行初步认识，百度贴吧关注网民心
7、声产生购买欲望进行三次检索，开始舆情搜索网络营销媒介作用受众人群受众人群渠道表现形式人群精准可信度主动传播率媒介简述论坛BBSBBS是中文互联网最成熟、网友最为活跃的媒介渠道SNS社区转帖分享功能使得SNS社区的内容一夜传遍网络博客BLOG博客关乎个人声望，网民对其信任度极高微博MicroBlog微博随时记录网民生活点滴，内容虽然简短，但更具有方向性及真实度视频video影音结合的多媒体内容使得视频具有超强的表现形式百度知道Wiki问答模式可以让网民随时对品牌口碑进行搜索并得到答案媒介渠道特性简介网络营销执行策略BBS论坛社区口碑执行策略社区营销发布方案原创首发原创首发话题转载话题转载网友自发
8、转载网友自发转载撰写最生动、最具讨论性的话题A创作B执行C发布运用最资深、最有说服力的ID选择最有针对性、最热门的社区社区特性：利用传播最广、受众人群最多、互动性和针对性最强的特色。社区划分：房产门户社区、财经社区、人气热门社区发布策略：针对不同类型的社区发布或转载不同类型的话题。信息发布信息发布信息交流分享信息交流分享病毒传播病毒传播论坛论坛创意团队信息分享BBS论坛社区口碑执行策略BBS论坛社区口碑执行演示创意团队策划文案创意团队策划文案最近在新浪房产频道看了长三角别墅介绍，环境又好，房型我也很钟意，准备买套作为投资或者租借，等老了退休自己住。长三角别墅在引诱我的荷包BBS论坛社区口碑媒介
9、选择策略受众人群精准、信息传达率高人气足、流量大，信息扩散性强具有高消费购买能力群体集中聚集地域性强，群体接受能力强论坛类别板块特性人群人群特性论坛版面举例房产论坛受众人群精准、信息传达率高地产购买者、观望者目的明确，以房产信息为主搜房网、新浪乐居、安居客、易居网财经论坛具有高消费购买能力群体集中聚集财经人士及房产专业人士高消费群体及具有财经投资专业知识慧聪论坛、焦点网、中经论坛、阿里巴巴人气论坛人气足、流量大，信息扩散性强富二代群体崇尚晒拜话题，爱好广泛，攀比心强天涯、mop、网易社区、篱笆论坛、赶集论坛地方论坛地域性强，群体接受能力强长三角经济区域高端网友时刻关心长三角区域房产信息KDS、
10、19楼、浙江在线、天一论坛、西祠BBS论坛社区口碑媒介选择策略BBS论坛社区口碑媒介传播效果经过论坛散播汤臣一品信息汤臣一品房产成为房产焦点舆论富人购买彰显身份SNS社区媒介执行策略SNS媒介：开心网SNS社交类网站营销是目前网络最快速、直接达到营销目的的一种模式，开心网基于其庞大的用户量和用户身份的真实性将其作为传播媒介，可达到信息快速传播的效果。借网络SNS社区红人传播攀比话题：利用开心网及人人网红人的人气优势，大力推广长三角区域别墅地产，通过更广泛的圈子传达给受众人群，尤其通过富二代攀比之风话题，引起更多关注人群，可传达至线下具有实力购买的目标人群。主要传播模式：转帖+评比SNS社区媒介
11、执行策略SNS媒介：优士网SNS社交类网站营销是目前网络最快速、直接达到营销目的的一种模式，优士网基于其高端的用户群体和用户身份的真实性将其作为传播媒介，达到信息传播精准性。借网络优士网社区高端网友传播话题：利用优士网的高端人群资源更准确将别墅信息传播至受众人群。主要传播模式：信息分享+群组讨论SNS社区媒介传播效果话题视频投票SNS社区（开心网、优士网）创作话题，吸引网友关注别墅信息转载别墅相关视频及花絮，加强网友持续关注度通过投票搜集网友对别墅的意见及建议传播迅速传播自由信息植入影响社区扩散传播SNS社区媒介执行策略这里将有你数之不尽的高端客户群体BLOG博客媒介执行策略BLOG博客媒介执
12、行策略推广思路：前期开发商老总访谈活动已将项目信息向公众输出，引发业内人士关注，且在前期有一定的宣传基础。此时建议配合推出项目博客，设立项目新闻的统一发布平台，利用博客这一新鲜、活跃、流行、互动性强、自由度大的舆论表达方式，制造品牌的病毒式传播，从而形成深度和广度相配合，全面立体地将项目进行多层次推广。推广目的：利用博客圈参与人群的广众度，将项目的相关新闻在第一时间内得到告知，利用博客进行推广，能够找到精准的目标客户，还能通过网络的发散传播，将项目的知名度进一步提升。推广内容：在新浪或其他博客平台上建立项目博客，及时发布项项目相关信息及图片展示，利用页面与网友互动，建立良好形象，提升项目的品牌
13、知名度。利用知名博客进行扩散传播。BLOG博客媒介传播效果别墅博文留言评论博客更新博客平台博友互动圈子号召各大网站知名博客影响到好友和固定读者影响到志同道合的网友博客互链博客订阅博文推荐影响网站精准目标受众影响更大规模的目标受众影响更大规模的目标受众自发性转载搜索优化博文转发病毒式扩散友情链接频道内容重点推荐焦点位置重点推荐焦点位置重点推荐线下资源BLOG博客媒介传播效果万科王石通过博客营销实现名利双盈MicroBLOG微博媒介执行策略微博是目前网络最流行最火爆的网络新媒体之一选择人气粉丝最高的新浪微博进行话题推广建立官方微博进行官方形象维护及信息及时发布更新STEP11、可借助传达别墅信息，
14、发布相关话题，获得粉丝关注。2、使用别墅品牌LOGO，增加品牌知名度。3、提高品牌关注度，增强用户品牌忠诚度建立官方微博MicroBLOG微博媒介执行策略STEP2目前新浪微博意见领袖可分人气明星与人气草根微博两大类，根据实际情况邀请明星、草根微博对别墅地产信息进行评论分享及转发进行推广草根人气榜明星人气榜微博信息传递MicroBLOG微博媒介执行策略STEP3别墅有奖活动预告：本周抢楼活动，凡回复楼层逢8奖。对此信息进行转帖好友同样有机会中奖，活动地址：。定期举行微博有奖活动，通过不同活动形式吸引微博博友进行互动，并通过奖励将其转化为长三角别墅的网络传声器（粉丝）抢楼活动转载有奖微博有奖活动
15、视频媒介执行策略原创类视频网站门户类视频网站综合类视频网站 媒介特点媒介特点 发布方式发布方式视频媒介执行策略视频营销是最为直观视频营销是最为直观潜在目标人群看后容易关注，大众网友看后容易传播分享1000010000网友关注网友关注网友关注网友关注10W10W网友关注网友关注网友关注网友关注100W100W网友关注网友关注网友关注网友关注百度知道执行策略第一步：提出问题，并设置奖励第二步：利用马甲进行回复第三步：设置最佳答案流程图流程图“百度知道”是目前国内最大的搜索内容库，是网民主动寻求答案的重要渠道。利用马甲对预先提出的问题进行正面引导回复，最后由楼主采纳最佳答案，增强受众人群对品牌的信任
16、度新闻稿执行策略通过官方媒体撰写新闻稿发布新浪网（）(1)选择理由：（浏览量大|符合项目高端属性）新浪网是中国最大的新闻集散地，内容丰富，知名度和权威性均在行业内处于领先地位，日浏览量大，并且新浪网不仅是大众网民获取新闻信息的习惯性网站，同时也是中国高端财富人群最关注的网络场所之一。在历经多次改版后，新浪网的财经、高尔夫、女性等频道已发展成能够承载汇聚中国高端产品的绝佳平台。别墅项目自身的高端属性，决定了其推广媒体应该是配合新浪这种全国最大、浏览量最高、权威性较强的媒体作为投放广告的主要平台。(2)选择频道：新浪首页房产频道财经频道别墅频道高尔夫频道女性频道博客频道新闻稿执行策略新浪首页 文字
17、链广告位分析：新浪首页人群流量大，文字链处于顶端位置，围绕顶通设置，顶通强大的视觉冲击力能将网民的目光吸引至此。高访问量广告位，投放项目主卖点的中期广告可使项目信息迅速拓展到千家万户。其广告效果受到客户的普遍认同。上下左右侧文字链新闻稿执行策略房产别墅频道 顶通广告位分析：别墅频道是房产频道下的独立频道，内容只包括别墅项目，因此浏览该频道的用户有很明确的别墅置业目标，对别墅项目来说在此投放广告可更具精准性，性价比更高。顶通感谢观看Thebestpartnershipforthebestresult更佳的合作，更佳的结果谨呈：山东金佰利地产临沂环球国际商务中心项目初步策划方案2007-11-28
18、 前言本报告仅是初步策划思路，方案中所涉及各部分内容的细化与深入工作，期待有机会与贵司深入探讨。我们诚挚地希望也有信心能与贵司有进一步合作的机会，因缘于对项目共同的兴趣而共同创造地产的奇迹！目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介产品分析产品分析产品属性产品属性 ：融住宅、写字楼、公寓、商业于：融住宅、写字楼、公寓、商业于 一体的城市综合体一体的城市综合体写字楼，23层公寓，23层两栋住宅，28层裙楼商业，4F裙楼商业美食广场,5F产品基础参数：产品基础参数：占地面积：26877m2建筑面积：133980m2住宅
19、面积：42185m2写字楼面积：32100m2公寓面积：29460m2商业面积：30235m2车位数量：1066地下建筑面积：36683m2产品分析产品分析住宅，改小后共住宅，改小后共560户，为户，为51-95平米中小户型，平米中小户型，户型设计存在明显缺陷户型设计存在明显缺陷户型设计中存在以下缺点将户型设计中存在以下缺点将会对销售产生影响：会对销售产生影响：1、A、B、E、F户型存在朝 向问题；2、A户型通风、采光存在严 重问题；3、所有户型均存在黑厕；4、D户型客厅开间较窄；5、大部分户型空间布局不 合理；6、B户型面积较大，可能影 响销售速度；7、户型设计整体均好性， 明显不足；改小后
20、，户型配比：改小后，户型配比： 52m2,占20% 68-71m2,占40% 90-95m2,占40%户型面积说明B户型可改成户型可改成类似类似E、F两两个户型个户型E EF FB B产品分析产品分析公寓，约公寓，约500户，户型面积户，户型面积35-67m2，总体量，总体量大，功能用途广，可商、可住、可做酒店大，功能用途广，可商、可住、可做酒店公寓基础参数：公寓基础参数：1、体量：3.2万平米2、层数：28层3、总套数：约4、层高：3.6米6 6、实用率：接近、实用率：接近90%90%7、电梯量：5部8、标准层户数：22户9、户型套数配比：、户型套数配比： 35-36m2,占36% 51-5
21、4m2,占45% 63-67m2,占18%公寓标准层平面图公寓户型说明产品分析产品分析写字楼，标准层面积写字楼，标准层面积1298平米，能自由分割平米，能自由分割组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造写字楼基础参数：写字楼基础参数：1、单位面积：140平米左右2、体量：2.9万平米3、层数：27层4、层高：3.6米5、电梯量：5部6、标准层面积：1298平米写字楼标准层产品分析产品分析商业裙楼，层高稍嫌不足，格局适合大型百货、商业裙楼，层高稍嫌不足，格局适合大型百货、超市类业态入驻超市类业态入驻北商业裙楼基础参数：北商业裙楼基础参数：1、北楼体量：约1.4万平
22、米2、单层面积：约3600平米3、层数：4层5、层高：4.2米6、扶梯数量：4部/层南商业裙楼基础参数：南商业裙楼基础参数：1、南楼体量1.3万2、单层面积：约3200平米3、层数：4层4、层高：4.2米5、扶梯数量：2部/层南楼商场一层平面图北楼商场一层平面图产品分析产品分析美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐美食广场基础参数：美食广场基础参数：体量：约3500平米层数：5层区位分析区位分析地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发
23、展战略及城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！目前临沂城目前临沂城市核心区市核心区河东区，城市航空港，大型物资集散中心兰山区，城市经济中心、商贸物流中心罗庄区，临沂主要工业基地经济开发区，对外贸易加工基地。 沂河南坊区，城市南坊区，城市未来新中心区，未来新中心区，城市发展的必城市发展的必然方向然方向本案根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成“一河五片，一河五片，组团结构，北拓东进组团结构，北拓东进”的布局
24、模式的布局模式 北北拓拓东进东进市场环境分析市场环境分析2007年以来，市场供应量明显加大，各种类型年以来，市场供应量明显加大，各种类型产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政策不断收紧，市场销售策不断收紧，市场销售形势十分严竣！形势十分严竣！2006年市场土地存量近500万平米，未来1-2年内将陆续进入市场(单位:平方米)土地购置土地购置完成土地开发完成土地开发待开发土地面积待开发土地面积20052005年年20062006年年1141897(1-101141897(1-10月份月份) )约约楼盘楼盘名称名称规模规模建面建面上市上市时间时间楼盘楼盘名称
25、名称规模规模建面建面上市上市时间时间外滩别苑万万明年上半明年上半年年沂河花园万万已成功开已成功开数期数期水岸华庭万万.10滨河国际万万05兰亭水岸万万2007.7清水湾花园万万5外滩明珠万万2007年下年下半年半年东方花苑万万6.12仅滨河板块未来2年供应量就在200万平米以上：（不完全统计）在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在的南坊板块完全处于劣势的南坊板块完全处于劣势盛世华庭阳光高地台北新城比邻学府沂龙湾东方花苑观河苑兰亭水岸澳尔诺国际公馆清水湾花园滨河国际水岸华庭外滩明珠沂河花园河畔花园齐鲁园锦园本案本案滨河板块滨河板块未来热点板块未来热点板块城中
26、心板块城中心板块南坊板块南坊板块n滨河板块：有景观资源及居住环境优势，目前及未来的热点板块，楼盘定位走中高端、高端线路。 均价：3400-4500n南坊板块，未来城市中心，目前配套不够完善，但未来发展前景极佳，以政府微利房、福利房为主，价格相对低廉。 均价：1400-3200n城中心板块，零散分布，周边环境及相关配套差异性大，档次差齐不全，大多走中端定位，未来将以旧城改造项目为主。 均价：2300-3600市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前景不容乐观！景不容乐观！楼盘名称楼盘名称住宅住宅写字楼写字楼公
27、寓公寓商业商业竞争强度竞争强度龙腾华景龙腾华景 联安联安现代城现代城 阳光高地阳光高地 外滩明珠外滩明珠 盛世华庭盛世华庭 昌隆汇城昌隆汇城 水岸华庭水岸华庭 城建城建时代广时代广场场 开元开元上城国上城国际际 齐鲁大厦齐鲁大厦 华通大厦华通大厦 齐鲁园齐鲁园 沂龙湾沂龙湾 竞争强度竞争强度惨烈惨烈激烈激烈较激烈较激烈市场成交不市场成交不活跃活跃典型 竞争楼盘分析优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进行整合行整合优势不明显优势不明显项目具有体量大、规划合理、产品类型丰富，互
28、补性强优势，但优势不明显，难以作为营销突破口劣势较突出劣势较突出住宅户型存在明显缺陷；地处城市新区，缺少配套、人气；板块价值未被发掘三大机会三大机会位于城市未来新中心区；产品类型丰富，涉及企业较多，存在品牌强强联合的机会；住宅B户型可改小市场供应量大，住宅、写字楼面临很大的竞争压力；新的同质竞争产品将不断涌现；未来两年内国家宏观调控力度将持续加大三大威胁三大威胁项目项目SWOT分析分析目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住宅改造宅改造区
29、位资源整合策略区位资源整合策略将南坊新区包装成临沂的CBD,以CBD概念发掘地段价值，引发市场关注。品牌资源整合策略品牌资源整合策略在销售前，引入知名商家，大企业、酒店，利用品牌合力，强势冲击市场，提前让客户感受CBD价值、城市发展前景。住宅资源整合策略住宅资源整合策略B户型改成2个小户型；通过精装修实现产品差异化竞争，使产品功能变为宜商、宜住、宜投资。如何演绎如何演绎CBD概念？概念？CBD是什么是什么CBD的真实性的真实性CBD的利益与承诺的利益与承诺CBD，即中央商务区，全称是Central Business District。CBD,是一个城市、一个地区的经济发展中枢。CBD,是一个城
30、市政治、文化、商业、金融最集中的区域。城市规划：将南坊新区定义为未来临沂行政、文化、商业中心。临沂经济突飞猛进，国际化大临沂时代正在开启，国际生态城市的建设呼唤CBD。临沂河东地区被定义为物流、生产基地，因此商务、经济、文化发展的重心只能北移至南坊新区；旧城市中心已经制约了大临沂经济的发展。建设城市CBD，是时代发展的要求CBD, 是一个城市地价、房价、租金最高的区域。占据CBD,就是等于占据了财富制高点，拥有了财富及未来。在CBD建基立业是一种身份与尊贵体现；以深圳CBD、北京CBD、上海浦东等各大城市CBD及城市发展作对比，实证CBD的价值与政府规划的力量。区位资源整合策略区位资源整合策略
31、商业商业写字楼写字楼酒店酒店策略：策略：招商先行，不计眼前利益。裙楼商业裙楼商业业态：业态：百货、大型综合超市、专业店。目标商家：目标商家：本地、国内、国际大型商家，如银座、金鹰、香港百佳、家乐福、苏宁电器等。美食广场美食广场目标商家：目标商家：国际品牌快餐店、国内知名品牌中餐店如肯德基、麦当劳、毛家钣店、小肥羊等公寓公寓策略：策略：寻找大买家，发挥大企业的“头羊效应”目标企业：目标企业：国际知名企业临沂分公司总部国内知名企业临沂分公司总部国内大型金融机构本地知名企业总部策略：策略：先适当保留部分低楼层，引入知名酒店，如引入酒店不成功，再进行销售目标商家：目标商家：引入本地知名酒店，成立商务快
32、捷酒店引入国际/国内连锁酒店策略：策略：联袂本地/国内知名酒店管理公司作为物管公司成立酒店式公寓经营管理公司目标企业目标企业：陶然居酒店经营管理公司、沂景假日酒店经营管理公司等如何整合品牌资源？如何整合品牌资源？品牌资源整合策略品牌资源整合策略如何建立住宅营销价值体系？如何建立住宅营销价值体系？住住宅宅价价值值体体系系建建立立CBDCBD崛起与崛起与CBDCBD价值，预示巨大的升值空间价值，预示巨大的升值空间联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值住宅资源整合策略住宅资源整合策略通过对通过对B B户型的改造，将户型变小，使总价降低户型的改造，将户型变
33、小，使总价降低通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞争通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞争将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象差异化竞争，并赋将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象差异化竞争，并赋予产品多功能：宜商、宜住、宜投资。予产品多功能：宜商、宜住、宜投资。如何建立公寓营销价值体系？如何建立公寓营销价值体系？公公寓寓价价值值体体系系建建立立低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资CBDCBD崛起与崛起与CBDCBD价值，预示的巨大发展前景价值，预示的巨大发展前景项目写字楼、商场、酒店可带来稳定的租赁客源项目写字楼、商场、酒店可带来稳定
34、的租赁客源联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧公寓资源整合策略公寓资源整合策略如何建立写字楼营销价值体系？如何建立写字楼营销价值体系？写写字字楼楼价价值值体体系系建建立立形象价值（详见形象定位，略）形象价值（详见形象定位，略）服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如第一太平戴维斯、服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如第一太平戴维斯、香港仲量行、戴德梁行等。（建议）香港仲量行、戴德梁行等。（建议）写字楼资源整合策略写字楼资源整合策略区位与交通：占据区位与交通
35、：占据CBDCBD门户位置，紧临沂蒙大道交通主动脉门户位置，紧临沂蒙大道交通主动脉硬件：甲级写字楼标准，硬件：甲级写字楼标准，5A5A智能化，国际名牌电梯（智能化，国际名牌电梯（3M/S3M/S以上以上) )、无限时中央空调分户计量、无限时中央空调分户计量、100M100M光纤入户到桌面、光纤入户到桌面、智能智能ICIC卡门禁系统等。（建议）卡门禁系统等。（建议）规划：净高不低于规划：净高不低于2.8米，大堂层高不低于米，大堂层高不低于8米，车位不少于米，车位不少于250个个,幕墙采用幕墙采用LOW-E玻璃。（建议玻璃。（建议)目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销
36、战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写字楼次之，商业最后并建议以招商为主字楼次之，商业最后并建议以招商为主住宅住宅公寓公寓写字楼写字楼品牌整合品牌整合入市时间轴入市时间轴商业（销售）商业（销售）品牌主力店品牌大商家品牌酒店经营公司企业大客户租或买大投资客，大买家目标客户群目标客户群销售周期销售周期3-63-6个月个月以临沂兰山区及周边县区投资客户为主。投资型自用型办公型商住型6 6个月个月8 8个月个月推售单位推售单位30%30%保留，保留，70%70%推售推售全部推售全部推售写字楼的宣传推广时机
37、在公寓之后，但销售时机可前置整体推售战略整体推售战略年轻新锐，单身贵族，结婚买房或过渡性居住；生意人、企业中高层二次、多次置业或给子女买房投资客户办公买家以招商为主以招商为主以企业、机构办公需求为主大投资客户住宅操作战略住宅操作战略客户付款测算客户付款测算（不计租约）（不计租约）面积单价（仅作参考）总价（元）首付月供（20年）比例52300015.64.6890620%703000216.3122040%903000278.1156840%客户付款测算（客户付款测算（计租约）计租约）面积单价（仅作参考）总价（万元）开发商实收单价实际首付应首付月供52350018.230002.95.51057
38、70350024.530003.87.3142390350031.5300059.51830常规操作常规操作模式模式我司建议我司建议模式模式通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并保证开发商预期销售利润保证开发商预期销售利润公寓采用带租约销售，租约公寓采用带租约销售，租约2年，按月结，可充抵年，按月结，可充抵客户月供，使头客户月供，使头2年月供为零年月供为零 ，且交楼前只交，且交楼前只交3成首成首付，另付，另2成待交楼时再交付成待交楼时再交付公寓操作战略公寓操作战略客户付款测算客户付款测算（不计租约）不计租约）面积（m2)单价（仅作参考）总价（万
39、元）首付（万元）月供（10年）比例32350011.25.667236%52350018.29.1109245%65350022.711.3135618%客户付款测算（计租约）客户付款测算（计租约）面积单价（仅作参考）总价（元）2年租约（万元）首付应首期(万元）头2年月供后8年月供32400012.81.83.86.4076852400020.836.210.401248654000263.77.81301560常规操作常规操作模式模式我司建议我司建议模式模式写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户的进驻对写字楼营销起着重要作用的进驻对写字楼营销
40、起着重要作用写字楼操作战略写字楼操作战略定位原则定位原则品牌力塑造品牌力塑造形象力朔造形象力朔造写字楼营销三大关键点写字楼营销三大关键点项目整体形象与公寓、住宅、写字楼形象，既项目整体形象与公寓、住宅、写字楼形象，既要有联系，亦要有所区别要有联系，亦要有所区别形象整合战略形象整合战略形形象象定定位位整体形象定位整体形象定位CBD价值运营体价值运营体住宅、公寓、写字楼、购物中心住宅、公寓、写字楼、购物中心公寓形象定位公寓形象定位CBDSOHO住宅形象定位住宅形象定位CBD精装修酒店式住宅精装修酒店式住宅写字楼形象定位写字楼形象定位CBD首席商务执行官首席商务执行官由于项目总形象与各类型产品分形象
41、容易混淆，由于项目总形象与各类型产品分形象容易混淆，建议将不同时期推出的产品冠以建议将不同时期推出的产品冠以“号作品号作品”，并分别取分案名并分别取分案名形象整合战略形象整合战略环球国际商务中环球国际商务中心，心，0303号作品号作品环球国际商务中环球国际商务中心，心，0101号作品号作品环球国际商务中环球国际商务中心，心，0202号作品号作品以以CBD概念为核心，以投资引导为手段，将营概念为核心，以投资引导为手段，将营销理念渗入到各类型产品卖点中销理念渗入到各类型产品卖点中营销诉求战略营销诉求战略说说CBD价值价值营销诉求主线营销诉求主线谈临沂大发展谈临沂大发展讲述项目的投讲述项目的投资价值
42、资价值沟通产品细节与沟通产品细节与卖点卖点写字楼写字楼住宅住宅商业商业目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介以整体形象入市，户外先行，以以整体形象入市，户外先行，以CBD概念切入概念切入市场，迅速抢占市场眼球市场，迅速抢占市场眼球战术实施要点战术实施要点1主打广告语主打广告语：（建议）：（建议）这个世纪这个世纪, ,属于属于CBDCBD8080年代，错过了深圳年代，错过了深圳9090年代，错过了浦东年代，错过了浦东20082008年，你不能再错过年，你不能再错过CBDCBD酒店式住宅携酒店式住宅携“SP活动活动
43、+金佰利会金佰利会+媒体广告媒体广告”重磅出击，引发客户广泛关注与参与重磅出击，引发客户广泛关注与参与战术实施要点战术实施要点2主打广告语主打广告语：（建议）：（建议）回家，就象住酒店！回家，就象住酒店！2 2万，入住时尚套房万，入住时尚套房3 3万，入住豪华套房万，入住豪华套房4 4万，入住总统套房万，入住总统套房SPSP活动活动：（建议）：（建议）“环球体验环球体验”之旅：之旅： 一等奖：欧洲一等奖：欧洲1212日游日游 二等奖：韩国二等奖：韩国7 7日游日游 三等奖：港澳三等奖：港澳4 4日游日游利用利用SP活动、体验式营销，不断制造人气和热活动、体验式营销，不断制造人气和热点，将项目宣
44、传推至高潮点，将项目宣传推至高潮战术实施要点战术实施要点3营销活动营销活动：（建议）：（建议）借势奥运会借势奥运会1 1、主题为：、主题为：“我是冠军我是冠军”的（前）奥运冠军挑战赛的（前）奥运冠军挑战赛2 2、邀请、邀请20082008年奥运冠军现场作秀表演、谈成长历程。年奥运冠军现场作秀表演、谈成长历程。公关活动公关活动1 1、主题为：、主题为：“城市城市CBDCBD价值研讨会价值研讨会”2 2、邀请经济学家论坛：、邀请经济学家论坛：“当前经济形式下的投资策略当前经济形式下的投资策略”其它低成本的活动营销其它低成本的活动营销1 1、啤酒、水果、美食节、啤酒、水果、美食节 2 2、临沂城区老
45、照片有奖征集及展览、临沂城区老照片有奖征集及展览3 3、举办车友会活动及奥运观摩活动、举办车友会活动及奥运观摩活动4 4、大品牌签约仪式、大品牌签约仪式利用名人开盘作秀，引爆市场，收获大捷利用名人开盘作秀，引爆市场，收获大捷战术实施要点战术实施要点4 4利用利用“金佰利会积分卡金佰利会积分卡”发动发动“全民营销全民营销”，快速实现快速实现100%销售销售战术实施要点战术实施要点5 5战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题1、要有科学的、全局性的战略把控、要有科学的、全局性的战略把控项目的开发必须考虑：项目的开发必须考虑：整体整体目标和阶段目标的统一性；目标和阶段目标的统一性；阶段目标
46、之间的连续性；阶段目标之间的连续性；价格及销控全盘考虑；价格及销控全盘考虑；充分考虑促销等其它费用，理性定价、调价充分考虑促销等其它费用，理性定价、调价战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题2、强化媒体组合，有针对性的推广，避免浪、强化媒体组合，有针对性的推广，避免浪费费推广营销渠道推广营销渠道媒体组合：媒体组合：以户外与报广为主，以短信、电视、楼宇、电台等为辅助以户外与报广为主，以短信、电视、楼宇、电台等为辅助其它营销通道：其它营销通道：SP活动吸引，现场展示、客户推介、直邮、人员派单、房展、活动吸引，现场展示、客户推介、直邮、人员派单、房展、推介会、展点等。推介会、展点等。战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题3、注意强化现场展示。现场展示效果与细节，、注意强化现场展示。现场展示效果与细节，是打动客户、支撑价格的重要因素是打动客户、支撑价格的重要因素战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题售楼处售楼处样板间样板间战术实施应注意战术实施应注意的几个问题的几个问题目目 录录项目分析项目分析营销战略实施营销战略实施营销战术实施营销战术实施营销资源整合营销资源整合营销团队简介营销团队简介沟沟 通通 完完 毕，如有需要，具毕，如有需要，具体细节可进一步沟通体细节可进一步沟通 谢谢 谢！谢！
