成都市锦江区香樟大道地块项目汇报97P

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1、成都市锦江区香樟大道地块成都市锦江区香樟大道地块项目汇报项目汇报1目目 录录第一部分第一部分 锦江区香樟大道地块及所处区域介绍锦江区香樟大道地块及所处区域介绍一、地块所在区域板块规划二、地块位置及现状三、地块所处区域楼盘简介四、地块所处区域土地成交信息五、地块规划条件六、拍卖公告信息第二部分第二部分 项目市场定位项目市场定位一、地块周边在售项目分析及竞争分析二、客户定位分析三、产品定位四、产品创新思路第三部分第三部分 开发初步设想开发初步设想一、开发进度说明二、本项目开发进度表第四部分第四部分 经济测算与分析经济测算与分析一、产品配置二、产品定价和销售收入三、非土地成本说明四、经济测算第五部分

2、第五部分 结论和建议结论和建议2第一部分第一部分 锦江区香樟大道地块及所处区域介绍锦江区香樟大道地块及所处区域介绍3高新区片区成都市重点规划板块区域一、地块所在区域板块规划（一、地块所在区域板块规划（1）4 按照锦江区政府规划，该区划分成提升发展区、加快发展区和优化发展区三大总体分区，重点打造中央商业商务核心区、东大街金融产业带与滨江路休闲产业带，发展沙河片区、柳江片区、“198”生态片区、东村片区东村片区，形成“一核两带四片”的空间发展格局，本地块就处于东村片区东村片区。一、地块所在区域板块规划（一、地块所在区域板块规划（2）本项目5一、地块所在区域板块规划（一、地块所在区域板块规划（3）1

3、、区域定位 锦江区幅员面积62.12平方公里，2011年，区委区政府全面贯彻落实科学发展观，围绕建设“国内一流的现代化国际性生态型精品城区”，建设世界现代田园城市，以总部经济为龙头、以现代商贸为基础、以金融服务、文化创意、休闲服务为新增长点的集聚化、高端化、现代化产业发展新体系，加快推进“四大片区”的建设。2、区域经济 2011年，锦江区实现地区生产总值509.80亿元，其中，第一产业增加值0.75亿元；第二产业增加值95.34亿元；第三产业增加值413.72亿元。三产业结构为0.118.781.2。3、人口状况 锦江区2011年末户籍人口43.86万人，常住人口69.04万人，人口自然增长速

4、率为1.95%，城市化率93.2%。4、人均财富 锦江区2011年人均可支配收入24826元。6一、地块所在区域板块规划（一、地块所在区域板块规划（4）5、住房情况 锦江区三圣乡2011年末居住人口33547人，区域住房16827套（含农居），人均住房0.5套，现有规模型小区大都分布在成龙路两侧，房龄在8年以内。( (区域虽然人均住房套区域虽然人均住房套数为数为0.50.5套，但其包含农居，小区型住房并不多，因此本区域房地产有较大的机会套，但其包含农居，小区型住房并不多，因此本区域房地产有较大的机会点，且居住人口都在周边规模型小区内，相对较为集中，对本项目商业的打造有点，且居住人口都在周边规模

5、型小区内，相对较为集中，对本项目商业的打造有极大的支撑）极大的支撑）6、房地产行业状况 2012年1-6月，锦江区新增供应面积58.87万平米，成交43.52万平米，存量房约30万平米。 截止2012年6月30日，三圣乡片区商品房存量约商品房存量约14.357314.3573万平米万平米。7一、地块所在区域板块规划（一、地块所在区域板块规划（5）7、土地供给状况 锦江区三圣乡片区内未开发的土地预计约3438亩，其中住宅用地约1821亩、商业用地约390亩、综合用地约1227亩，据了解，今年下半年另有两宗住宅地块约152.14152.14亩亩准备公告，分别地处香樟大道地块东西两侧，距香樟大道地块

6、分别约1000米及1600米。（从统计数据上看，本区域出让地块速率并不快，（从统计数据上看，本区域出让地块速率并不快，根据该片区规划面积较大的情况，预计未来区域发展较好，使本地块宜居宜商，项目增值潜根据该片区规划面积较大的情况，预计未来区域发展较好，使本地块宜居宜商，项目增值潜力较大）力较大）8、政府办事效率8项目分类锦江区项目立项具备条件的前提下1个工作日建设用地规划许可证具备条件的前提下1个工作日建设工程规划许可证具备条件的前提下5个工作日施工许可证具备条件的前提下15个工作日预售许可证具备条件的前提下5个工作日一、地块所在区域板块规划（一、地块所在区域板块规划（6）本地块9预计出让地块8

7、9.94亩预计出让地块62.2亩一、地块所在区域板块规划（一、地块所在区域板块规划（7）2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月96009700980099001000010100102001030010400105001060010459104691039110112101029890989310140101661011410334锦江区江区均价均价（元（元/平米）平米）2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月

8、2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月7100720073007400750076007700780077277661748375177489736574697452737175617430三圣三圣乡乡均价（元均价（元/平米）平米）10一、地块所在区域板块规划（一、地块所在区域板块规划（8）本项目绿地集团规划建设的约440亩金融住宅区，未来将建设400米高的成都市地标建筑。驿驿驿驿都都都都大大大大道道道道三三三三环环环环路路路路成成成成龙龙龙龙路路路路锦江区政府规划用地规划中的华西医院三圣乡分院娇子卷烟厂11三圣乡政府成都七中育才中学三圣乡幸福梅林是集休闲度假、观光旅游、餐饮

9、娱乐、商务会议等于一体的城市近郊生态休闲度假胜地政府出资打造的市政景观带一、地块所在区域板块规划（一、地块所在区域板块规划（9） 锦江区香樟大道地块靠近已建成即将试运行中的地铁2号线（龙泉至茶店（龙泉至茶店子，与子，与1 1号线在号线在天府广场换乘）天府广场换乘）线洪河站，据此站点约1700米。本项目洪河站12香樟大道地块二、地块位置及现状（二、地块位置及现状（1）锦江区香樟大道地块在成都市位置示意图锦江区香樟大道地块在成都市位置示意图成都市区域位置示意图锦江区13锦江区香樟大道地块周边楼盘示意图二、地块位置及现状（二、地块位置及现状（2）四海逸家14本地块二、地块位置及现状（二、地块位置及现

10、状（3）15二、地块位置及现状（二、地块位置及现状（4）1700m16 虽然本地块距地铁有1700米，但仍然可能吸引部分在地在地铁沿线附近上班的铁沿线附近上班的客户。客户。 成龙路是连接成都市市区与三圣乡、龙泉驿区的重要交通通道,经过该项目附近的公交线路较多，地块交通优势明显。二、地块位置及现状（二、地块位置及现状（5）17锦江区香樟大道地块西临香樟大道（主干路双向4车道），北靠海棠路（主干路双向4车道），距成龙路约330米，距三环路约1.6公里。目前地块内土地呈丘陵状，北高南低，地上无建筑，处于待开发状态。二、地块位置及现状（二、地块位置及现状（6）香樟大道海棠路锦江城市花园一期和祥瑞苑（四

11、川省劳动厅住宅小区）18二、地块位置及现状（二、地块位置及现状（7）地块四至：地块四至：东至：锦江城市花园一期南至：和祥瑞苑（四川省劳动厅住宅区）西至：香樟大道北至：海棠路19地块七通一平状态说明地块七通一平状态说明二、地块位置及现状（二、地块位置及现状（8）现状七通一平是/否该地块有可用水接入点通给水该项目外部具备污雨水排放条件通排水该项目有电源接入点通电力该地块可接市政道路已建规划燃气管道通燃气成都市不需要采暖已建通信管道，可接入通信周边道路及施工道路畅通通路该地块上无现状沟渠、无高压线、有垃圾土；地下无文物、无排污及雨水管道、无燃气管道。场地北高南低20华都美林湾锦江城市花园一期卓锦城六

12、期鑫苑名家和祥瑞苑四海逸家三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介1、周边项目示意图21三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介2、周边项目经济指标对比 项目名称主要指标 卓锦城六期华都美林湾鑫苑名家二期锦江城市花园四海逸家占地面积（平方米）5133310672034007100667136673建筑面积（平方米）162212416208162550553668410020容积率3.163.94.785.53.0物业类型8栋2831层高层、配套商业综合体及部分低商 高层、底商高层、底商高层、底商32层高层、配套商业户型区间（平方米）66133352254511540145851

13、30销售均价（元/平方米）住宅：8300底商：38000住宅：7700底商：38000住宅：7200底商：33000住宅：7000底商：35000普通住宅：20000外立面品质住宅外墙为：涂料住宅外墙为：涂料、小面砖住宅外墙为：涂料、小面砖住宅外墙为：小面砖住宅外墙为：小面砖、涂料、局部石材22三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介3、卓锦城总平 卓锦城六期整个项目占地约77亩，建筑面积约17万平方米，由8栋28F、31F的高层建筑构成。分红郡和紫郡两个批次，目前在售为红郡，剩余房源不多，紫郡目前正在打桩，预计2012年10月开盘。六期紫郡一期二期三期四期五期六期红郡23三、地块所处

14、区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介3、卓锦城六期总平24在售楼栋三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介3、卓锦城六期外立面25 虽然卓锦城项目占地较大，但其外立面色彩冲击力不强，给人的感官视觉较差，品质感较低，且部分楼栋临成龙路，车辆过往较多，噪音较大。三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介3、卓锦城获取土地信息及六期去化率项目名称地块位置面积（）容积率成交楼面地价（元/）成交价（万元/亩）竞得人成交时间卓锦城六期锦江区三圣乡新华村 4197729.2成都盛吉立房地产开发有限公司2004年9月18日最近推出房源去化率（红郡）26户型面积（）户型总套数 已售套数累计去化率剩

15、余套数 户型占比销售周期（月）月均销售套数 月去化率开盘时间66-691室可变2室336336100.00%026.92%1033.60 10.00%2011-8-1977-802室33632095.24%1626.92%1032.00 9.52%2011-8-1986-892室45644296.93%1436.54%1044.20 9.69%2011-8-19116-1173室604778.33%134.81%104.70 7.83%2011-8-19132-1333室可变4室602745.00%334.81%102.70 4.50%2011-8-19总计1248117293.91%7610

16、0.00%10117.20 9.39%2011-8-19三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介3、卓锦城六期主力户型图1 1室室2 2厅厅1 1卫卫产权产权66.9566.95，实得实得73.12 73.12 赠送率赠送率9.22%9.22%1 1室室2 2厅厅1 1卫可变卫可变2 2室室产权产权77.9477.94，实得实得88.5588.55赠送率赠送率13.6%13.6%2 2室室2 2厅厅1 1卫可卫可变变3 3室室产权产权86.1386.13，实得实得95.66 95.66 赠送率赠送率11.06%11.06%3 3室室2 2厅厅2 2卫可变卫可变4 4室室产权产权117.

17、05117.05，实得实得127.69127.69赠送率赠送率9.09%9.09%27该户型入户门厅浪费较多三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介4、华都美林湾总平 华都美林湾项目占地160亩，建筑面积约41.6万平方米，由11F小高层和25-33F高层组成，总户数约3600户，主力户型面积为90-140平米。成成龙龙路路二期一期小区大门在售楼栋28三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介4、华都美林湾外立面29 本项目为旅游景观地产，灰白颜色的采用较为普遍，没有新意，外立面涂料的使用降低了项目档次感。三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介4、华都美林湾获取土地信息

18、及最近房源去化率项目名称地块位置面积（）容积率成交楼面地价（元/）成交价（万元/亩）竞得人成交时间华都美林湾锦江区三圣乡粉房堰村3、4组1072294.0825220成都华都置业有限公司2005年11月30日最近推出房源去化率30户型面积（）户型总套数已售套数累计去化率剩余套数户型占比销售周期（月）月均销售套数月去化率 开盘时间35-40标间130130100.00%033.16%1310.00 7.69%2011-5-1786-922室262262100.00%066.84%1320.15 7.69%2011-5-17总计392392100.00%0100.00%1330.15 7.69%2

19、011-5-17说明：本项目剩余房源均为大户型。三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介4、华都美林湾二期户型户型面积（）总套数已售套数剩余套数户型占比35-4013013007.51%70-75101000.58%75-80424202.43%80-85121200.69%85-90648648037.44%90-9516316309.42%95-1002200.12%110-1153120.17%115-120696903.99%120-125119103166.87%125-1309564315.49%130-135626203.58%135-140165125409.53%14

20、0-1458642444.97%155-1608723645.03%160以上386322.20%总计17311502229100.00%31三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介4、华都美林湾二期主力户型图1 1室室1 1厅厅1 1卫卫产权产权3636无赠送无赠送2 2室室2 2厅厅1 1卫卫产权产权8989，实，实得得96.3296.32赠送率赠送率8.22%8.22%该户型入户花该户型入户花园较大，实用园较大，实用性不强性不强2 2室室2 2厅厅1 1卫可变卫可变3 3室室产权产权78.9578.95，实得，实得87.3187.31赠送率赠送率10.59%10.59%2 2室室

21、2 2厅厅1 1卫卫产权产权9090，实，实得得96.7596.75赠送率赠送率7.5%7.5%该户型入户花该户型入户花园较大，实用园较大，实用性不强性不强32二期一期三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介5、鑫苑名家简介 鑫苑名家项目占地96.75亩，建筑面积约32.3平米，分两期开发，一期已于2010年1月交房入住;目前在售为二期100-115平米户型，由8栋34F高层建筑组成，现已竣工，为现房。在售楼栋33三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介5、鑫苑名家外立面34 鑫苑名家外立面为涂料，线条感不强。轮廓不突出。加之本项目以刚需为主，为34层建筑，容积率较大，且楼间距

22、较小，居住舒适度低。三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介项目名称地块位置面积（）容积率成交楼面地价（元/）成交价（万元/亩）竞得人成交时间鑫苑名家锦江区粮丰村9组 645045.02115705鑫苑(中国)置业有限公司2007年5月25日最近推出房源去化率5、鑫苑名家获取土地信息及二期最近房源去化率35户型面积（）户型总套数已售套数累计去化率剩余套数 户型占比销售周期（月）月均销售套数 月去化率开盘时间60-651室可变2室134134100.00%033.00%816.75 12.50%2011-11-470-752室44100.00%00.99%80.50 12.50%2011

23、-11-475-802室132132100.00%032.51%816.50 12.50%2011-11-4100-1053室44100.00%00.99%80.50 12.50%2011-11-4110-1153室1329269.70%4032.51%811.50 8.71%2011-11-4总计40636690.15%40100.00%845.75 11.27%2011-11-4三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介5、鑫苑名家二期户型户型面积（）总套数已售套数剩余套数户型占比45-50266213539.70%50-552200.07%60-65547547019.95%70-

24、75307307011.20%75-80666666024.29%80-85666602.41%85-90412412015.03%95-100686802.48%100-105121200.44%110-1153963197714.44%总计27422612130100.00%36说明：本项目剩余小户型房源为40年产权公寓。三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介5、鑫苑名家二期主力户型图1 1室室2 2厅厅1 1卫卫产权产权4949，实，实得得54.2254.22赠送率赠送率10.65%10.65%1 1室室2 2厅厅1 1卫卫可变可变2 2室室产权产权6464，实得实得73.03

25、73.03赠送率赠送率14.11%14.11%餐厅区域餐厅区域较小较小2 2室室2 2厅厅1 1卫卫产权产权7575，实得实得83.783.7赠送率赠送率11.6%11.6%3 3室室2 2厅厅2 2卫卫产权产权110110，实得，实得129.64129.64赠送率赠送率17.85%17.85%入户花园实用性不强。入户花园实用性不强。37三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介6、锦江城市花园一期总平 锦江城市花园总占地151亩，建筑面积约50.6万平米，项目分三期开发，均已售罄且交房入住，其中一期靠临锦江区香樟大道地块，由7栋34F高层建筑组成。38三、地块所处区域楼盘简介三、地块所

26、处区域楼盘简介6、锦江城市花园一期外立面39 本项目外立面使用黄白色小瓷砖，线条使用白色涂料，视觉冲击感不强烈；物业管理不完善，外立面阳台风格不统一，给人的视觉感观较差。三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介6、锦江城市花园获取土地信息项目名称地块位置面积（）容积率成交楼面地价（元/）成交价（万元/亩）竞得人成交时间锦江城市花园 锦江区粮丰村9组，粉房堰村4、7、8组 1012165.0737383四川省国嘉地产有限公司2006年12月8日该项目已售罄入住40三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介户型面积（）总套数已售套数剩余套数户型占比40-45666602.02%45-

27、50620620018.94%50-55507507015.49%55-60666602.02%65-7013613604.15%70-75364364011.12%75-8028028008.55%80-85656501.99%85-90863863026.36%90-951100.03%95-1001100.03%100-105373701.13%105-110333301.01%110-1151100.03%115-120353501.07%120-125666602.02%125-130656501.99%135-140353501.07%140-145333301.01%总计3274

28、32740100.00%6、锦江城市花园一期户型41三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介6、锦江城市花园一期主力户型图3 3室室2 2厅厅1 1卫卫产权产权80.1880.18，实得实得93.7393.73赠送率赠送率16.9%16.9%2 2室室2 2厅厅1 1卫可卫可变变3 3室室产权产权74.1874.18，实得实得85.4185.41赠送率赠送率15.14%15.14%2 2室室2 2厅厅1 1卫可卫可变变3 3室室产权产权69.3269.32，实得实得80.2480.2415.75%15.75%入户大门面入户大门面对卧室，私对卧室，私密性较弱密性较弱2 2室室2 2厅厅1

29、 1卫卫产权产权54.5554.55，实得实得60.3360.33赠送赠送率率10.6%10.6%42一期三期四期二期三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介7、四海逸家总平 四海逸家占地205亩，建筑面积约41万平米，项目分四个组团，组团各具特色，目前在售为二期观澜府，32F高层建筑。产权户型区间为85-130平米，实得面积200-250平米，超大扩展空间是该项目的一大特色。43三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介7、四海逸家外立面44三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介7、四海逸家最近房源去化率45户型面积（）总套数已售套数 累计去化率 剩余套数户型占比销售

30、周期（月）月均销售套数月去化率开盘时间85-901309270.77%3861.32%146.57 5.05%2011-4-2795-100563664.29%2026.42%142.57 4.59%2011-4-27125-130261661.54%1012.26%141.14 4.40%2011-4-27总计21214467.92%68100.00%1410.29 4.85%2011-4-27三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介7、四海逸家二期户型户型面积（）总套数已售套数剩余套数户型占比85-90110498711761.20%95-1004713918026.11%120-

31、125133104297.37%125-130969335.32%总计18041575226100%46三、地块所处区域楼盘简介三、地块所处区域楼盘简介47 该区域虽然存量约14.36万平米，但都以大中户型为主以大中户型为主，尤其是四海逸家主打空中别墅，总价较高，与本项目定位的刚需中小户型中小户型产生的竞争并不明显，因此，本项目应利用好该机会点，抓住市场空白，设计出赠送率高、低总价的户型赠送率高、低总价的户型加快项目销售。本地块2011年6月10日成交地块四、地块所处区域土地成交信息四、地块所处区域土地成交信息1、香樟大道地块周边最近成交地块位置图482011年年6月月10日成交信息：日成交信

32、息：宗地位置净用地面积土地用途起叫价（楼面地价元/平米）成交价（楼面地价元/平米）规划设计条件 持证准用面积（亩）及方式竞得者计入容积率面积容积率 建筑密度建筑高度绿地率用地使用性质锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号地块93.9095亩住宅用地住宅70年商业40年32003200184453.64平米2.95二类住宅22%，公共服务设施40%最高点相对地面高度不大于304米，公共服务设施不大于24米不小于30%二类居住用地兼容10%商业93.9095亩指标证书成都市锦江城乡发展投资有限公司2、香樟大道地块周边最近成交地块信息四、地块所处区域土地成交信息四、地块所处区域土地成交信息4

33、9五、地块规划条件五、地块规划条件锦江区香樟大道地块规划指标如下：锦江区香樟大道地块规划指标如下：宗地位置净用地面积土地用途起叫价（楼面地价元/平米）竞买保证金（万元）规划设计条件 持证准用面积（亩）及方式计入容积率面积容积率建筑密度建筑高度绿地率用地使用性质锦江区香樟大道以东，海棠路以南交叉处，粉坊堰村7组及其村属用地50.0017亩住宅用地住宅70年商业40年2647元/平米7600113337.23平米3.4总不大于25%，住宅不大于20%最高点相对地面高度不大于270米不小于25%二类居住用地兼容20%商业50.0017指标证书本地块要求：1、在签订出让合同之日起6个月内动工建设，从动

34、工之日起2年内竣工；2、项目套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重需达到住宅开发建筑总面积的70%以上。3、要求土地款在签订出让合同之日起一个月内付至全款的50%，3个月内付至全款的70%,6个月内付完全款。50六、拍卖公告信息六、拍卖公告信息51第二部分第二部分 项目市场定位项目市场定位52 项目周边目前在售项目主要为卓锦城、华都美林湾和鑫苑名家等楼盘，从这几个项目的市场定位来看，都是主打自住型需求为主，走的中端路线。 卓锦城卓锦城以千亩大盘为主要定位，在配套方面主要强调每一期产品均为独立组团兼且具备独立会所，体现的是“大而精”，后期项目以中大户型为主，且价后期项目以中大户型为主，且价格较

35、高格较高； 华都美林湾华都美林湾以生态环境为主要诉求，在产品本身的宣传推广则相对较弱，推出房源以大户型为主推出房源以大户型为主； 鑫苑名家鑫苑名家则主要强调年轻人热衷的调子，前期产品以小户型和刚需二三房为主，强调的是满足居住需求，目前在售为大户型房源及在售为大户型房源及4040年产权小户型公寓年产权小户型公寓，产品推广和品牌美誉度一般，品质感不高。一、地块周边在售项目分析及竞争分析一、地块周边在售项目分析及竞争分析1、地块周边在售项目分析53 总的来说，目前项目周边在建、在售楼盘情况都以自用型为自用型为主要产品定位和客户定位，含有部分主要产品定位和客户定位，含有部分舒适宜居的大户型，舒适宜居的

36、大户型，另外另外地块周地块周边边配套商业匮乏。配套商业匮乏。 由此细分出本地块思路要点： （1 1）、）、以刚需住宅为主，主打性价比路线；以刚需住宅为主，主打性价比路线； （2 2）、）、建议将兼容的配套商业容积率面积做足建议将兼容的配套商业容积率面积做足，并在负一层做，并在负一层做商业商业。一、地块周边在售项目分析及竞争分析一、地块周边在售项目分析及竞争分析1、地块周边在售项目分析54 本地块位于三环路外侧，属于成都主城区外围。区域内项目以刚需和普通改善型为主，整体环境仍处于开发阶段。 目前区域内在销售的几个项目中，鑫苑名家基本进入尾盘销售，所剩套数在100套左右，考虑到我项目进入市场在半年

37、后，其销售应该基本结束，加之该楼盘品质较低，口碑一般，市场竞争力较弱。 华都美林湾与卓锦城主要特点是，项目规模大，开发周期长，品质较高，具备较高的市场知名度，是区域内的代表楼盘,由于这两个项目还将进行后续开放，对我项目存在一定的竞争威胁。但以上两楼盘主要定位于改善型项目，主要户型面积基本上在80平米以上，单价较高，竞争并不明显。一、地块周边在售项目分析及竞争分析一、地块周边在售项目分析及竞争分析2、竞争分析55二、客户定位分析二、客户定位分析 三圣乡片区业主年龄阶段主要以26-30岁为主，符合成都购房者主流年龄段； 另外，50岁以上也占到一定比例，与该片区环境适合养老有一定关系。（一）、片区内

38、购房客户特征-156二、客户定位分析二、客户定位分析 三圣乡片区业主家庭月收入普遍为1-2万元（39%），具备一定经济基础和消费实力。（一）、片区内购房客户特征-257二、客户定位分析二、客户定位分析 三圣乡片区业主以企业普通员工为主（27%），公务员、国企、事业单位人员（19%）次之，自由职业者也占到一定比例，教师医生军人等收入稳定行业也占到部分比例，还有部分个体经营者和艺术家也聚居于此。（一）、片区内购房客户特征-358二、客户定位分析二、客户定位分析 三圣乡区业主购房时主要关注价格价格（16%16%）和地段地段（14%14%），其次为户型户型面积或面积或特点特点、区域配套丰富程度、交通通

39、达度等，再次为项目配套、物业管理水平，最后为项目规划、园林景观、发展商实力及、人居氛围、投资潜力等，对建筑形象关注的人很少。（一）、片区内购房客户特征-459二、客户定位分析二、客户定位分析 一类为年龄段为25-45之间，家庭年均收入约12万，主要为锦江区成龙路两侧附近企业基层管理者、驿都大道拆迁户、周边大、中学校教师及个体经营者。 二类人群为川内二、三级城市客群，主要以小孩上学，投资、养老为主。（二）、本项目目标客群描述60二、客户定位分析二、客户定位分析 根据项目所在的区域位置以及项目所在区域的实际情况，本项目根据项目所在的区域位置以及项目所在区域的实际情况，本项目的目标客以以下几类人群为

40、主：的目标客以以下几类人群为主：1.三圣乡片区拆迁户、花卉市场、农家乐经营主及务工人员；2.周边企事业单位员工；3.在主城区工作的中级白领，年青刚需购买者；4.四川范围内的城市精英，有一定经济能力的客户群，主要作为投资或者成都居所；5.向往一线都市生活和生态化品质内涵的二级城市客户；6.SOHO型的艺术家、文化工作者；7.子女定居成都，父母于成都养老。（三）、本项目目标客群来源分析61三、产品定位三、产品定位1、市场定位 该片区为中端住宅项目较多的地方，住宅置业的刚需倾向较为明显。按照本项目的规划条件要求，结合周边项目现状，把本项目定位为“东三环青年品质居所东三环青年品质居所东三环青年品质居所

41、东三环青年品质居所”。 本项目以高层住宅+配套商业构成。 其中住宅项目以二居以及小三居户型为主； 鉴于周边商业缺乏的现状，商业定位于区域型商业中心，做足20%的容积率。62三、产品定位三、产品定位2、项目主要卖点（1）、区位理想，成长性好。（2）、紧邻成龙路及东三环，交通便利，配置日益完善。（3）、优化项目设计方案，在建筑立面，景观配置等方面具备较好的品质表现。（4）、合理适用的户型设计，较大的赠送空间，较低的户型总价。（5）、可根据北高南低的坡地优势打造坡地景观。63三、产品定位三、产品定位3、形象定位 针对刚需人群，以及目标客户主要为40岁以下人群 ，在项目推广和社区产品打造上，拟体现以下

42、关键词：“青年新贵青年新贵、商业商业配套、配套、生态环境生态环境”。64三、产品定位三、产品定位4、产品定位 项目定位为刚需型住宅楼盘，户型产权面积以57-80平米两室与三室为主（每户都有较多的赠送面积），设计中注重户型朝向，景观方面的均好性。 （1）、产品组合形式：住宅产品组合形式：住宅+ + 配套商业配套商业 （2 2）、）、建筑形式：高层住宅建筑形式：高层住宅+ +底层临街商业底层临街商业+ +集中型集中型商业；商业； （3 3）、建筑风格：欧陆、建筑风格：欧陆主题主题； （4 4）、建筑外立面设计定位为欧陆风格，细节丰富，色彩较饱满；、建筑外立面设计定位为欧陆风格，细节丰富，色彩较饱满

43、； （5 5）、园林景观打造上，、园林景观打造上，将观赏性与参与性相结合，运动设施上更多考虑将观赏性与参与性相结合，运动设施上更多考虑年青年青 人需要。人需要。65三、产品定位三、产品定位5、户型比例住宅户型面积38-43（一室）赠送率15%57-63（二室）赠送率20%72-80（三室）赠送率20%85（三室以上）赠送率40%42-4968-7686-96119以上户型比例5%55%35%5%商业户型面积30-5080-100150-200200以上户型比例50%25%15%10%66（1）、地块方正，易于规划设计。（2）、修建商业面积较大，项目整体利润较高。（3）、临近三圣乡景区，居住环境

44、较好。（4）、地块所在区域为开发热点，容易引起购房者关注。（5）、利用坡地现状优势打造坡地景观，提升项目品质及售价。6、项目优势分析三、产品定位三、产品定位67（1）、临近交通干道，与三圣乡景区相联，较为嘈杂，影响居住。要强调交通便利与景区环境优势，吸引相关购房者。（2）、与周边项目相比，体量不大，不利于提升景观与配置。这就需要规划设计时作出项目特色，具备亮点。（3）、商业体量较大，对未来居住有一定影响。因此商业需要提前销售，同时保持较高的性价比，加快去化速度。（4）、周边地块较多，未来竞争可能较为激烈。控制户型面积与总价，加快项目去化速度。三、产品定位三、产品定位7、项目劣势及对策分析688

45、、项目案名建议荣盛荣盛幸福幸福028 028是代表成都这个城市的字符，幸福是每个人都想拥有的一种理想，不论是工作还是生活的都希望能在成都寻求幸福，这是热爱这片土地的人们作出的选择。项目又依临“三圣乡景区”的一个著名景点“幸福梅林”。该案名字面简单不过，但寓意深刻，采用汉字与阿拉伯字的组合，视觉效果上更能脱颖而出。三、产品定位三、产品定位69四、产品创新思路四、产品创新思路（一）、总平规划（一）、总平规划：p商业区修建下沉式商业广场，并在负一层引入中型超市，以带动人气，提升项目的商业凝聚力，提高项目总体销售价格。p充分利用坡地优势，打造坡地景观。p对入户大堂屋顶平台进行大面积赠送；住宅顶层户型适

46、度缩小面积，赠送屋顶花园，以提高销售单价。 为了确保项目在区域市场内取得竞争优势，我们将在总平规划、户型设计、总平规划、户型设计、建筑外立面、景观配套建筑外立面、景观配套等几个方面着力，以提升项目品质与附加值，提高项目的整体盈利能力。70光华逸家光华逸家7号楼号楼A1户型户型3室室2厅厅1卫卫1厨厨 57.36，实得面积：，实得面积：72，赠送率，赠送率25.52% 四、产品创新思路四、产品创新思路（二）户型设计：（二）户型设计：1、光华逸家户型参考：光华逸家光华逸家14号楼号楼B1户型户型3室室2厅厅2卫卫1厨厨 89.07，实得面积：，实得面积：106，赠送率，赠送率19.01% 四、产品

47、创新思路四、产品创新思路1、光华逸家户型参考：（二）户型设计：（二）户型设计：（二）户型设计（二）户型设计73典型户型产权面积赠送面积实得面积赠送率户型占比销售单价销售总价（元）一室二厅一卫4064615%5%8000320000二室二厅一卫62.9713.2676.2321%55%8600541542三室二厅一卫78.3915.9394.3220%35%8400658476三室二厅二卫853411940%5%9000765000四、产品创新思路四、产品创新思路3、本项目户型设计：（住宅设计以面积超过住宅设计以面积超过20%20%的赠送率为出发点和卖点）：的赠送率为出发点和卖点）：2、成都市建

48、设项目容积率计算规则：74卓锦城六期华都美林湾鑫苑名家锦江城市花园一期四海逸家（三）、建筑外立面：（三）、建筑外立面：1、周边项目外立面展示四、产品创新思路四、产品创新思路p以欧陆新古典主义风格为基础，强调纵向线条的细腻，突出建筑外形的俊朗挺拔；p住宅外立面贴小面砖，商业考虑石材。752、本项目外立面造型设计-1（三）、建筑外立面：（三）、建筑外立面：四、产品创新思路四、产品创新思路产品创新设想762、本项目外立面造型设计-2（三）、建筑外立面：（三）、建筑外立面：四、产品创新思路四、产品创新思路77（四）、景观配套：（四）、景观配套：1、周边项目景观展示华都美林湾鑫苑名家锦江城市花园一期四海

49、逸家四、产品创新思路四、产品创新思路p利用坡地自然的肌理，打造缓坡景观，曲径通幽，蔚然成趣。p设置球类运动场、运动健身器械区、儿童游乐区等配套，体现项目“运动”活力理念。78（四）、景观配套：（四）、景观配套：2、本项目景观配套设计-1四、产品创新思路四、产品创新思路（四）、景观配套：（四）、景观配套：792、本项目景观配套设计-2四、产品创新思路四、产品创新思路（五）、入户大堂：（五）、入户大堂：80四、产品创新思路四、产品创新思路第三部分第三部分 开发初步设想开发初步设想81一、开发进度总体说明一、开发进度总体说明 2012年7月取得土地。 预计2012年11月初开工建设，于2013年2月

50、开始销售； 2015年3月实现项目全面清盘。 对于开发计划，由于地上建筑面积为11.3万平米。建设考虑两期建设。两期之间开工周期相隔10个月左右。销售周期分为两期四批次。每批次相隔4个月左右推向市场，也可以根据实际销售情况进行调整。82一、开发进度总体说明一、开发进度总体说明项目名称开盘时间销售周期（月）月均销售套数月去化率卓锦城六期2011-8-1910117.29.39%华都美林湾2011-5-171330.15 7.69%鑫苑名家2011-11-4845.75 11.27%（1）、周边楼盘去化率汇总统计：（2）、本案产品去化率说明：项目名称总套数开盘时间销售周期（月）月均销售套数月去化率

51、一期（住宅）7802013-211719.1%二期（住宅）5002013-11862.512.5%一期（商业）1232013-2148.797.14%二期（商业）2542013-111615.886.25%83二、本项目开发进度表二、本项目开发进度表84第四部分第四部分 经济测算与分析经济测算与分析85规划指标：规划指标：一、产品配置一、产品配置86二、产品定价和销售收入二、产品定价和销售收入（一）、定价参考（一）、定价参考-1-1：说明：万科海悦汇城为精装房，销售均价含1200元/平米的装修，以清水房7300元每平米计算，如只考虑户型赠送因素，相比时代天成，赠送率提升了20%左右，价格提升了

52、15.8%左右。即面积赠送率每提高1%，价格提升0.79%87项目名称万科海悦汇城时代天城宏达世纪锦城产权面积（）596049.6474.0686.47567784赠送面积（）21232.898.5615.684109实得面积（）808352.5382.62102.15608793赠送率35.6%38.3%5.8%11.6%18.1%7.14%12.99%10.71%销售均价（元/）85008500640063006100665068006700销售总价（万元） 50.155131.7746.6652.7537.2452.3656.28二、产品定价和销售收入二、产品定价和销售收入（一）、定价参

53、考（一）、定价参考-2-2：说明：以中德英伦联邦清水房8500元每平米计算，如只考虑户型赠送因素，相比领峰项目，赠送率提升了25%左右，价格提升了13.39%左右。即面积赠送率每提高1%，价格提升0.54%88项目名称中德英伦联邦蒂凡尼领峰产权面积（）709013050801065584112赠送面积（）2848415121961522赠送率40%53%31%9%15%18%11%18%20%实得面积（）9813817155921256199134销售均价（元/）890085008200670065006200780075007000销售总价（万元）62.376.5106.633.55265.

54、7242.96378.4二、产品定价和销售收入二、产品定价和销售收入（二）、定价策略（二）、定价策略-1-1：2室2厅1卫户型：89项目名称卓锦城本项目产权面积（）66.9562.97赠送面积（）6.1713.26 实得面积（）73.1276.23 赠送率9.22%21%销售均价（元/）83008600销售总价（万元）55.5754.15 实得单价（元/）760071042室2厅1卫户型（可变3室）：项目名称卓锦城华都美林湾本项目产权面积（）77.9478.9578.39赠送面积（）10.618.3615.93 实得面积（）88.5587.3194.32 赠送率13.61%10.59%20%销

55、售均价（元/）830077008400销售总价（万元）64.6960.791565.85实得单价（元/）730569636981二、产品定价和销售收入二、产品定价和销售收入（二）、定价策略（二）、定价策略-2-2：3室2厅2卫户型：90项目名称卓锦城华都美林湾四海逸家本项目产权面积（）117.0511597.385赠送面积（）10.6417.01114.734实得面积（）127.69132.01212119赠送率9.09%14.79117.88%40%销售均价（元/）83007700215009000销售总价（万元）97.1588.55209.2076.50实得单价（元/）7608670898

56、686429二、产品定价和销售收入二、产品定价和销售收入1.住宅8600元/平米：考虑到目前周边楼盘价格已经持续探底，本项目相对周边项目较高的面积赠送率，卓锦城六期均价8300元/平米的销售实际，四海逸家提升整个片区品质的趋势，我们认为住宅均价做到8600元/平米没有问题。2.商业23300元/平米：根据周边商业价格情况，预计销售均价一层36000元 /平 米 、 二 层 22000元 /平 米 、 三 层 12000元 /平 米 ， 均 价 为（36000+22000+12000）/3=23333元/平米，商业均价可以设定23300元/平米。91（二）、定价策略（二）、定价策略-3-3：二、

57、产品定价和销售收入二、产品定价和销售收入（四）销售进度说明：（四）销售进度说明：1.住宅：一期开盘当月销20%，后面每月8%，11个月卖完；二期开盘当月销30%，后面每月10%，8个月卖完；2.商业：一期开盘当月销10%，后面每月7%，14个月卖完；二期开盘当月销10%，后面每月6%，16个月卖完。（三）销售收入：（三）销售收入：92科目产品可售数量价格(元/平米)销售收入(万元)项目整体住宅90570 8600 77890 商业22667 23300 52814 收入合计(万元)130705 三、非土地成本说明三、非土地成本说明93科 目预算金额（万元）单位成本（元/）一、土地成本0.000

58、.00二、项目前期费用1285.34 113.41 三、综合规费3046.44 268.79 四、建筑工程成本24252.67 2139.87 五、配套系统2774.20 244.77 六、环境绿化1666.02 147.00 七、管理费用631.49 55.72 八、销售费用1750.81 154.48 九、财务费用0.00 0.00 十、不可预见费340.01 30.00 土地外成本35746.99 3154.04 四、经济测算四、经济测算在现金流分析的基础上，得出以下数据折现率12.00%公司内部利率12%财务利息3035.37 万元净现值42988.82 万元内部收益率87.73%投资

59、回收期16个月现金流累计为正的时间2013年11月自有资金投入期8个月自有资金投入 38,404.69 万元项目利润 55,064.53 万元94四、经济测算四、经济测算项目经济测算表项目经济测算表95（一）、静态经济测算结论： 在不考虑财务成本时，本项目竞买的最高价格限制在楼面价在不考虑财务成本时，本项目竞买的最高价格限制在楼面价3600元元/平米。平米。（二）、动态经济测算结论： 在考虑财务成本时，本项目竞买的最高价格限制在楼面价在考虑财务成本时，本项目竞买的最高价格限制在楼面价3470元元/平米。平米。第五部分第五部分 结论和建议结论和建议96 我司认为该地块具有优良的利润地价比，较快的去化速度，客户辐射范围较广，属于优质地块，建议公司购置该地块进行开发。 我们认为，楼面地价36003600元元/ /平米平米以下都可以接受。请各位委员审议！97