淮北万孚鹿园项目前期市场调研报告1

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1、淮北万孚置业有限公司淮北万孚置业有限公司淮北房地产市场调研报告营销部1 1淮北城市概况淮北城市概况2 2淮北宏观经济分析淮北宏观经济分析3 3商业市场分析商业市场分析4 4城市商业需求分析城市商业需求分析5 5住宅市场分析住宅市场分析6 6项目地块分析项目地块分析7 7项目定位项目定位淮北市地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖一县三区：濉溪县、相山区、杜集区和烈山区，总面积2741平方公里，人口221.8万人。京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍高速公路穿境而过，离徐州观音机场60公里，至连云港港口280公里。城市规划区面积420平方公里，城市建成区已达80平

2、方公里。淮北市已形成了以煤炭、电力、纺织、酿酒、建材等为支柱的产业格局，年产原煤3000多万吨，电力装机容量210万千瓦，是中国能源基地、农副产品生产基地和全国塌陷土地复垦示范区。随着临涣、南坪两大煤化工等一批具有牵动作用的产业基地和重点项目取得重大进展，煤化工产业、煤矿装备制造业和淮北经济开发区等工业园区的不断发展壮大，淮北的经济实力和综合竞争能力将进一步增强。淮北市人口总量继续保持低速增长。人口自然增长率保持在7.38以上；2011年全市人口221.8万人，比上年末增加2.2万人，其中非农业人口96万人。年末常住人口212万人；中心城区人口约65.9万人，城镇化率达到53%。淮北市城市区位

3、及地位的重要性逐渐增强；淮北市的经济实力和综合竞争能力也逐步增强。这些都为房地产开发提供了可持续发展的市场空间，增强了房地产开发的抗风险能力。淮北城市概况uuGDPGDP增长情况增长情况uu产业结构情况产业结构情况uu社会消费品零售总额社会消费品零售总额uu固定资产投资情况固定资产投资情况uu财政收入情况财政收入情况uu居民收支分析居民收支分析uu小结小结2 2淮北宏观经济分析淮北宏观经济分析淮北市GDP增长情况分析2009年以来，淮北市国民经济发展步伐加快，年均GDP增长幅度保持在10%以上。2011年全年生产总值(GDP)554.9亿元，比上年增长12.2%，增幅比上年提高4.01个百分点

4、。良好的经济发展势头保证了房地产行业的稳步发展。2011年,淮北市人均生产总值26239元,比上年增加3930元。房地产需求还是以生存需求为主，生存需求与改善居住环境的需求兼而有之。淮北市产业结构情况分析 淮北市2011年第一产业增加值46.9亿元,增长4.8%;第二产业增加值368.1亿元,增长14.6%;第三产业增加值139.9亿元,增长8.6%。三次产业结构比例为8.5：66.3：25.2。淮北市经济快速发展主要是以第二产业和第三产业的发展所带动，目前工业仍居于主导地位，近几年，第三产业的迅猛发展使城市的产业结构进一步优化组合，将会带动以城市为核心的周边地区的经济发展。社会消费品零售总额

5、分析淮北市消费品市场繁荣活跃，社会消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好，近几年，淮北市全社会消费品零售总额年平均增长在19%以上。2011年全市累计实现社会消费品零售总额148.3亿元，增长18.2%，增幅为近3年来最高水平。2011年全年实现社会消费品零售总额148.3亿元,比上年增长18.2%,其中批发零售贸易业实现零售额126.9亿元,住宿餐饮业实现零售额21.3亿元,分别增长17.4%和18.9%;城乡市场同步增长,其中城市零售额121亿元,增长18.5%,县及县以下零售额27.3亿元,增长16.5%。固定资产投资情况分析近年来淮北市固定资产投资发展迅猛，近三年增速均在33.4

6、%以上。2011年，全市累计完成固定资产投资450.1亿元，增长30.4%，其中城镇投资430.9亿元，房地产投资64.4亿。固定资产投资的大幅增长，使淮北的基础设施建设日臻完善，为经济持续快速发展的奠定了基础。淮北市财政收入情况分析淮北市财政收入快速增长,特别是自2008年起增长幅度始终保持在20%以上，其中2011年，全市累计完成财政总收入90.4亿元，增长29.2%，良好的财政收入保证了淮北市基础设施建设的加快和城市化进程的提速，人民生活水平进一步提高，也促进了房地产行业的快速发展。淮北市居民收支情况分析淮北市居民人均可支配收入稳步增长，2011年已突破万元，达到17876元。收入水平的

7、大幅增长，也带来了人民对改善生活环境的追求。由左图可以看出，淮北市人均消费支出持续增长，且占可支配收入比重较大，近四年所占比重均在60%以上，说明淮北市居民消费能力较强。居民居住支出占消费支出比例未出现明显增长，说明淮北房价波动不大，还有一定的提升空间。2011年淮北市居民居住支出明显增长，生活水平的提高使居民对居住的条件、环境更加关注，这也对房地产开发提出了更高的要求。淮北市宏观经济分析小结淮北市国民经济发展步伐加快，年均GDP增长幅度保持在10%以上，良好的经济发展势头保证了房地产行业的稳步发展。房地产需求，以生存需求为主，生存需求与改善居住环境的需求兼而有之。目前淮北市经济快速发展中工业

8、仍居于主导地位，近几年，第三产业的迅猛发展使城市的产业结构进一步优化组合，将会带动以市区为核心的周边地区的经济发展。淮北市消费品市场繁荣活跃，社会消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好。近年来，淮北市固定资产投资的大幅增长，使淮北的基础设施建设日臻完善，为经济持续快速发展的奠定了基础。淮北市良好的财政收入保证了淮北市基础设施建设的加快和城市化进程的提速，人民生活水平进一步提高，也促进了房地产行业的快速发展。近年来，淮北市居民收入水平的大幅增长，带来了人民对改善生活环境的追求，生活水平的提高，使居民对居住的条件、环境更加关注，这也对房地产开发提出了更高的要求。3 3商业市场分析商业市场分析

9、uu城市商业规划城市商业规划uu城市商圈分析城市商圈分析uu城市商业街分析城市商业街分析uu商业项目分析商业项目分析淮北商业总体规划淮北商业总体规划淮北城市的商业功能定位为：淮北城市的商业功能定位为： 立足皖北，服务淮海经济区，辐射全国，接轨国际。淮北市商业发展总体目标：淮北市商业发展总体目标：建成2个市级商业功能区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业功能区（任井、濉河、庆相桥、方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。城市社会消费品总额近期达

10、到城市社会消费品总额近期达到148.3亿元，年递增亿元，年递增18.2%；远期达到；远期达到549.8亿元，年递增亿元，年递增20%。商品销售总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，2010年达到30%，2020年达到50%。各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增长12%。近期人均拥有城市商业网点营业面积达到近期人均拥有城市商业网点营业面积达到1平方米，远期达到平方米，远期达到1.2平方米平方米。淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为75万平方米；远期为万

11、平方米；远期为117.50万平方米万平方米。商业从业人员数：商业从业人员数：2010年达到年达到18万人，万人，2020年达到年达到30万人万人。淮北商业发展规划（淮北商业发展规划（2005200520202020年）年）规划两个市级商业中心规划两个市级商业中心老城区市级商业中心：老城区市级商业中心： 三横：三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐） 、古城路（综合服务）和惠黎路（五金机械电器） 四纵：四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰专卖）和洪山路（厨具、装潢）新城区市级商业中心新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）： 四横四横：惠苑路（集时尚消费

12、、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容） 四纵四纵：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美风情）和翠峰路（文化娱乐书店）惠苑路和人民路之间的中泰国际项目，未来规划建设成皖北最大的商业、惠苑路和人民路之间的中泰国际项目，未来规划建设成皖北最大的商业、服务业中心；同时相王国际、金色云天、国购广场和相山宾馆等多个商业服务业中心；同时相王国际、金色云天、国购广场和相山宾馆等多个商业项目的开工建设未来将使当地商业呈现群雄并起的格局。项目的开工建设未来将使当地商业呈现群雄并起的格局。淮北商圈规划淮北商圈规划老城区商圈老城区商圈

13、老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站北广场商老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站北广场商圈两大商业网络组成圈两大商业网络组成定位和功能定位和功能：本区的商业集聚度要高，经营服务功能要完善，行业齐全，商业现代化水平要高，要成为全市集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化为一体的一流繁华商业中心区。大型商业设施规划大型商业设施规划：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、闸河路等现状商业街为基础，构筑大规模市级商业功能区，将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐步迁出，同时对原有商业网点进行提升改造，提高商业集聚程度。淮北商圈规划淮北商圈规划淮孟商圈淮孟商圈以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎路

14、为横轴，以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎路为横轴，建成本区建成本区“井井”字型商业网络字型商业网络淮孟商圈淮孟商圈孟山路商业街孟山路商业街：规划对孟山路进行整体改造，提高品牌档次，逐步把孟山路建成淮北市第一商业大道。孟山路北段孟山路北段：重点建设淮海路与孟山路交叉口的城市广场二期、淮海商场、华松商务、金淮北等大型零售网点，形成大型多功能购物中心建筑群，以此作为市级商业中心的旗舰标志性建筑主体。孟山路南段孟山路南段：重点建设韩国城购物中心，建成以主要经营韩国产品，集商业、饮食、休闲、公寓办公为一体的现代商业综合广场。相城夜市纳入韩国城项目的用地范围，对其进行合理改造。淮海路淮海路：充分发挥

15、黄金地段优势，进一步拓展其地域和空间规模，由西向东，重点建设图书城、家乐福、百货大楼等大型零售网点。淮北商圈规划淮北商圈规划火车站北广场商圈火车站北广场商圈完善火车站与长途客运站周边的商业服务网点建设完善火车站与长途客运站周边的商业服务网点建设火车站北火车站北广场商圈广场商圈重点建设闸河路与淮海路交叉口的淮北饭店，长途客运站周边的商业服务网点建设。火车站北广场周边的商业服务网点建设，增加一组内部连通、设有地下停车场的商场、综合服务中心，酒店以及娱乐场所，增加超市、宾馆、餐饮、快餐店、酒吧等，发展通道商业。淮北商圈规划淮北商圈规划新城区商圈新城区商圈惠苑路商圈惠苑路商圈人民路商圈人民路商圈南黎路

16、商圈南黎路商圈定位和功能定位和功能：本区具备一定的聚集辐射功能，今后本区要辐射城市新区和皖北的部分城区；提高本区商业网点的品牌档次，突出专业和特色，增强其商业集聚力、辐射力。大型商业服务网点规划大型商业服务网点规划：北部重点建设位于桓谭路北的火车站南广场周边的商业服务网点、惠苑路步行街。人民路商圈人民路商圈：以龙山路以西、濉溪路以东的地段为中心，规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢，规划重点规划重点建设中泰广场、金海湾国际大酒店、口建设中泰广场、金海湾国际大酒店、口子酒业生态园、时代广场、温哥华商务子酒业生态园、时代广场、温哥华商务中心中心。新城区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民路商圈、新城

17、区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商业网络组成南黎路商圈三大商业网络组成城市商圈分析城市商圈分析商业现状与特征商业现状与特征商业网点建设量大，人均商业营业面积不断增加商业网点建设量大，人均商业营业面积不断增加 随着淮北市旧城改造的实施，所有新建延街楼房的底层几乎全是商业网点，商业网点的开工的建设量非常巨大。 据初步调查，截止截止20112011年底，相山区商业网点营业总面积已经超过年底，相山区商业网点营业总面积已经超过150150万平方米，万平方米，人均商业营业面积超过人均商业营业面积超过1.21.2平方米平方米。 随着城市建设“东进、南扩、西延”发展战略的深入实施，至2

18、011年主城区人均零售（包括餐饮业）营业面积要达到1.3平方米。 商贸流通的总量规模大幅增长；现代商业业态快速发展；个体私营经济发展迅速；消费层次不断提升，消费潜力巨大是目前淮北商业的主要特点。城市商圈分析城市商圈分析目前商圈目前商圈淮北目前的商圈以老城区商业中心和新城区商业中淮北目前的商圈以老城区商业中心和新城区商业中心为主心为主老城区商业中心主要集中在淮海商场以东，淮海路百货大楼以西，以淮海路为主线，方圆50万平方米区域。以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。大型商贸项目包括：东方百货、华松国际、金淮北大厦、相王国际、国际白马服装城、老体育场改造项目、工人文化宫、相

19、王广场、淮海商场、肯德基等。老城区商业中心老城区商业中心新城区商业中心新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合而成的区域。大型商贸项目包括：苏果超市、真棒特卖场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业步行街、休闲餐饮一条街和建设中的中泰国际。城市商圈分析城市商圈分析老城区商圈老城区商圈老城区商圈的市场主导地位无法撼动老城区商圈的市场主导地位无法撼动 老城区商圈由淮孟商圈和火车站商圈组成，淮海路商圈整体呈“哑铃状”，是淮北最早的商圈。其西端以西端以华松国松国际、金、金鹰百百货、东方百方百货、鼎盛国、鼎盛国际以及正在以及正在兴建的淮海建的淮海时代代为代表，是淮北市高端商代表，是淮北市高端商

20、业的核心，面向的是中高端的核心，面向的是中高端消消费群体群体； 东端以久端以久兴批批发购物中心物中心为代表，主要代表，主要经营小商品、小商品、中低端男女服装、鞋帽等，是以中低端男女服装、鞋帽等，是以“低端低端为主，中端主，中端为辅”的的商商业核心核心。淮北路东西端之间及孟山路上则主要以各种品牌专卖店为主。 此外，淮海路的几条主要商业街，如孟山路、友谊巷、相山路、古城路、新华巷等虽然经营重点各有所侧重，也都集中于这一商圈，扩大着这一商圈的影响力。 总的来讲，淮海路商圈是淮北商业最成熟的商圈，代表着淮北市商业发展的最高水平，已经为淮北市民所高度认同。 火火车站商圈站商圈则是因火是因火车站而形成的特

21、色商圈站而形成的特色商圈，主要是以餐饮、住宿、购物为主，由于历史形成的原因，该商圈商圈的形象并不佳，档次也不高，急需改造提升的形象并不佳，档次也不高，急需改造提升。随着金色云天、国购广场等规划项目的开工和建设，火车站商圈必将进一步升级扩大，并将进一步扩大老城区商圈的影响力。城市商圈分析城市商圈分析新城区商圈新城区商圈新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇 新城区商圈是由淮北市政府南迁而带动形成的新商圈，主要集中在相山路与惠黎路、惠苑路、人民路的三个交叉口一带，这个地区规划的高品质楼这个地区规划的高品质楼盘较多，体量也较大，居民数量不断增多，是淮北盘较多，体量也较大

22、，居民数量不断增多，是淮北市最有潜力的商圈市最有潜力的商圈。 代表商家主要是苏果平价店、真棒特卖场宝贝城和步行街，虽然从商业总体量上来看，现有的居民还不足以支撑，但假以时日，随着新购房入户的不断迁入和政府配套设施的不断完善，该商圈必将成为淮北市商业发展的生力军，逐步走向成熟的完善，目前该项商圈的业态主要以超市、专卖店、餐目前该项商圈的业态主要以超市、专卖店、餐饮等居民日常生活所必须的业态为主饮等居民日常生活所必须的业态为主。 此外，在相山路的南端，根据业态的特性和租在相山路的南端，根据业态的特性和租金承受能力，还规划有家居大卖场、淮北汽车城的金承受能力，还规划有家居大卖场、淮北汽车城的专业市场

23、，成为淮北最具专为业特色的商圈专业市场，成为淮北最具专为业特色的商圈。城市商圈分析城市商圈分析未来商圈趋势未来商圈趋势未来淮北商业将呈现出未来淮北商业将呈现出“四分天下四分天下”的局面的局面逐步形成以淮海时代广场和相王国际为代表的高端零售商场为主导商业形态；业态以精品百货、大卖场为核心业态，向品质化升级方式演进。逐渐以金色云天为代表的专业卖场、零售市场为主导商业形态；业态为零售、餐饮为主，向中高段市场演进。打造以中泰国际为核心的淮北未来高端城市商业综合体。淮孟淮孟商圈商圈火车站火车站南商圈南商圈中泰中泰商圈商圈专业市场集中的相山南路，将成为未来的“第四商圈”相山相山商圈商圈城市商业街分析城市商

24、业街分析商业街规划商业街规划重点建设淮海路商业街、孟山路服饰街、惠黎路惠苑路商业步重点建设淮海路商业街、孟山路服饰街、惠黎路惠苑路商业步行街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街行街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街淮海路商业街淮海路商业街惠黎路商业街惠黎路商业街惠苑路商业街惠苑路商业街恒谭路商业街恒谭路商业街孟孟山山路路专专业业街街张张寨寨路路商商业业街街相相山山南南路路专专业业街街淮海路商业街淮海路商业街：规划以百货店为龙头，以名牌专业店为主体，结合周围景观，逐步发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的中高档次、多功能、综合性的商业文化区。孟山路服装专业街孟山路

25、服装专业街：规划进一步细分市场，增加品牌，提升档次，服装鞋帽类要走品牌专卖路线。惠黎路商业街惠黎路商业街：规划将五金、建材、家电维修、家庭装饰等商业网点迁出，孟山路以东建成服装一条街，以西建成餐饮一条街。惠苑路商业步行街惠苑路商业步行街：规划定位为中、高档商业街，引进经营国内外名牌、名品的专卖百货店。相山南路商业街相山南路商业街：规划成为现代商务和现代休闲服务有机结合的商业街；南部积极建设家具建材市场，配套建设物流中心。桓谭路商业街桓谭路商业街：桓谭路北侧规划建设火车站南广场，设为购物、休闲、旅游文化的零售主导型商业街。张寨路商业街张寨路商业街：规划建设为观光、购物、休闲的零售主导型商业街。城

26、市商业街分析城市商业街分析商业街分布商业街分布老城区商业中心（老城区商业中心（3 3横横4 4纵）纵）横1淮海路：综合购物、休闲娱乐一条街横2古城路：综合服务一条街横3惠黎路：五金机械电器一条街纵1闸河路（含友谊巷)：纵2相山北路：电脑办公用品一条街纵3孟山路：服饰专卖一条街纵4洪山路：厨具、装潢一条街新城区商业中心（新城区商业中心（4 4横横4 4纵）纵）横1惠苑路：时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街横2黎苑路：运动健身一条街横横3 3人民路：行政文化、综合服务一条街人民路：行政文化、综合服务一条街横4南黎路：汽车销售维修美容一条街纵1相阳路：餐饮美食一条街纵2相山中(南)路：

27、专业卖场一条街纵3长山路：欧美风情一条街纵4翠峰路：文化娱乐书店一条街横横1 1横横2 2横横3 3纵纵1 1纵纵2 2纵纵3 3纵纵4 4横横1 1横横2 2横横3 3横横4 4纵纵1 1纵纵2 2纵纵3 3纵纵4 4淮北老城区商业街以淮北老城区商业街以3 3横横4 4纵分布，新城区商业街以纵分布，新城区商业街以4 4横横4 4纵分布纵分布城市商业街分析城市商业街分析淮海路淮海路淮北商业的第一金街淮北商业的第一金街淮海路是淮北最著名的商淮海路是淮北最著名的商业街，分布着餐街，分布着餐饮、服、服饰、百、百货、黄金珠宝等、黄金珠宝等诸多多业态，其中服装占，其中服装占据了据了绝对的比重，的比重，约

28、占占56%56%，其次是餐，其次是餐饮，约占占10%10%，其他诸如百货、医药、美容美发、金店、眼镜店等诸多业态合计约占36%。丰富的业态、高中低的不同档次使淮海路汇集了大量的人流和车流，尤其在傍晚和周末，更是人满为患。由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店，这里成为年轻人淘宝的好去处，购物人群主要物人群主要以以15153535这一年一年龄段段为主，且女性消主，且女性消费者明者明显多于男性消多于男性消费者者。在这里，淮北的知名服装品牌无论是运动的还是休闲的亦或是职业正装，几乎都能在百货店和专卖店中找到，而华松国际、鼎盛国际、东方百货、百货大楼、久兴批发城等知名百货店和专业市场均分布该条路，淮海路可

29、谓是淮北市的商业“金街”。淮海路商业街主要经营项目为服饰行业，主要为中等档次，且以休闲运动类服饰为主；商业街店铺主力户型为3050平米左右，开间35米，进深912米，品牌专卖店60120平米不等，装修水平一般，店铺货源陈设并不太讲究，尚未达到个性化、品位化的档次；商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好；商业街出租率100%， “一铺难求” ，目前的租金水平看，该商业街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白马友谊巷附近：1楼300/月/平方；负1楼200/月/平方；最高有到500/月/平方，主要是经营小饰品，因小饰品利润比较高，专卖点租金（150平以上）：20-24万/年。

30、街区印象：街区印象：城市商业街分析城市商业街分析古城路古城路相山路以东路段租金价格高于以西路段相山路以东路段租金价格高于以西路段古城路是一条古城路是一条东西向的商西向的商业街，店街，店铺面面积主要集主要集中在中在2020500500平米，租金主要集中在平米，租金主要集中在1.51.54 4元元/ /平米平米/ /天，以相山路天，以相山路为界，以界，以东的租金相的租金相对高些，以西高些，以西则相相对低些低些。整条路的经营业态有服饰、鞋帽、箱包、五金杂品、电器电子、美容美发、化妆品、娱乐等诸多业态。相山路以西至濉溪路，主要以相山路以西至濉溪路，主要以“服装、鞋帽、箱包服装、鞋帽、箱包”、“餐餐饮”

31、、“五金建材五金建材”及及“装装饰、装修、装修”为主，分主，分别占据占据了古城路了古城路该路段的路段的19.2%19.2%、18.6%18.6%、14.7%14.7%和和12.2%12.2%的份的份额。相山路以西至久相山路以西至久兴批批发城，城，则主要以五金主要以五金杂品、品、电子子电器、广告装潢器、广告装潢为主，分主，分别占据了占据了40.5%40.5%、12.8%12.8%和和12.1%12.1%的比重的比重，其它业态诸如医药、餐饮、休闲娱乐等所占比重均不超过10%。相山路以西路段相山路以西路段相山路以东路段相山路以东路段古城路是一条与淮海路平行的东西走向商业街区，俗称“二马路”，属于老城

32、区商圈，该街区主要经营：服装、鞋帽、箱包、餐饮、五金建材、电器电子、美容美发、化妆品、娱乐等诸多业态为主。城市商业街分析城市商业街分析相山路相山路连接新老城区的主力商业干道连接新老城区的主力商业干道惠苑路到人民路路段，主要以惠苑路到人民路路段，主要以经营服装类商品为主，服装类经营服装类商品为主，服装类商品能占约商品能占约57.4%57.4%的比重，其的比重，其次是餐饮，约占次是餐饮，约占9.2%9.2%的比重的比重。淮海路至古城路段，主要以经淮海路至古城路段，主要以经营数码电子、体育类商品和化营数码电子、体育类商品和化妆品为主，分别占据该路段妆品为主，分别占据该路段36.5%36.5%、29.

33、1%29.1%和和9.7%9.7%的比重的比重，店铺面积主要集中在5500平米这一区间，以20至80平米这一区间为最多。古城路至惠黎路段，主要以经古城路至惠黎路段，主要以经营广告印刷、数码电子、餐饮营广告印刷、数码电子、餐饮为主，分别占据该路段为主，分别占据该路段21.4%21.4%、19.6%19.6%、16.1%16.1%的比重的比重，店铺面积以30平米左右为多，租金视不同行业、不同面积及品牌知名店等有所不同，主要集中在主要集中在2525100100元元/ /平米平米/ /月月。惠黎路至惠苑路段主要以五金惠黎路至惠苑路段主要以五金机电、餐饮住宿及广告装潢为机电、餐饮住宿及广告装潢为主，分别

34、占据主，分别占据35.7%35.7%、18.6%18.6%、17%17%的比重的比重，由于该路段临近火车站，该路段的餐饮宾馆占据该路段的餐饮宾馆占据的比重较高的比重较高。此外，该路段还分布有真棒特卖场和淮北古玩大市场。城市商业街分析城市商业街分析孟山路孟山路靠近老城区核心商圈，经营状况良好靠近老城区核心商圈，经营状况良好孟山路是一条南北走向的城市主干道，也是淮北市著名的商业街，连接老城区商圈与新城区商圈从经营业态上来看，主要以服饰、餐饮为主，分别占据41%和31%的比例，由于该街区靠近市体育馆，因此经营运动类的店铺相对较多；该路段由于靠近淮海路人流量、车流量均较大，尤其是下午五点以后及周末，人

35、流量和车流量不亚于淮海路；孟山路是淮北著名的商业街，分布着诸多商业店铺，面积大多在50平米至200平米左右；街区印象：街区印象：城市商业街分析城市商业街分析步行街步行街当地唯一的商业步行街，但经营状况不理想当地唯一的商业步行街，但经营状况不理想 惠苑路惠苑路步行街是一条步行街是一条规划的划的东西向的商西向的商业街，街，总商商业面面积7 7万，各万，各类商商铺400400余余间。区域交通发达，有21路、8路、16路、19路等多路公交车到达，铺位的面位的面积多集中在多集中在25258080平米，主要以平米，主要以经营服装、餐服装、餐饮、美容美、美容美发、日用百、日用百货、五金、医、五金、医药等等为

36、主，其主，其中服装、餐中服装、餐饮占据了占据了较高的比重，分高的比重，分别为36.8%36.8%和和29.3%29.3%。 整条街的客流量主要集中在傍晚这一时段，以东面入口为客流量最大，一些商家傍晚也在这里举行活动，诸如商品特卖、表演等。真棒大卖场、五星电器、大华电脑城、苏果平价店、澳门豆捞均集中在这条街或周围。惠苑路商业街步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高（40元/月）；步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。门面空置率非常高；主要经营项目为服饰（80以上），主要为中低档次，以

37、休闲类为主；商业街店铺主力面积为4060平米左右，装修水平一般；商业街经营情况明显东好西差，未来几年该局面很难改变。目前经营店家100家左右。街区印象：街区印象：城市商业街分析城市商业街分析友谊巷友谊巷经营中低档次的小型商业街经营中低档次的小型商业街淮淮海海路路以以北北路路段段淮淮海海路路以以南南路路段段友谊巷是淮海路的一条南北向的商业街，这里经营的产品档次除了淮海路附近，大多以中低档为主，由于整条巷较窄，这里的购物人群主要以步行、骑电动车、摩托车为主，很少有汽车通行。从人气来讲，整条街以淮海路为界，北面的人气远远高于南边的人整条街以淮海路为界，北面的人气远远高于南边的人气气。这主要是由于北面

38、集中了大量的居民小区，而友谊巷的北头又规划有农贸市场的原因。友谊巷店铺面积20100平米这个区间。经营业态，以淮海路为界，以淮海路为界，北边相对单一，主要以服装、鞋、餐饮及化妆品、饰品为主，其中服北边相对单一，主要以服装、鞋、餐饮及化妆品、饰品为主，其中服装、鞋占据了绝对的优约占装、鞋占据了绝对的优约占63.2%63.2%的份额，餐饮和化妆品、饰品的比的份额，餐饮和化妆品、饰品的比例大致相当，均占例大致相当，均占16.8%16.8%的份额的份额。在租金上，视店铺大小有所不同，主要集中在租金上，视店铺大小有所不同，主要集中6 6元元1010元这个区间元这个区间。南边经营的业态则相对较多，有服装、

39、餐饮、百货、化妆品、饰品、电子、电器、网吧，美容美发等。服装、纺织品及餐饮占的比重相对较大，分别占据37.5%和20.8%的市场份额，其次是美容、美发、化妆品、饰品类，约占9.7%的份额。城市商业街分析城市商业街分析新华巷新华巷老城区的主要商业走道老城区的主要商业走道新华巷是淮海路至民生路之间一条南北向的道路，该路的商铺主要集中在东面，多是底商，整条路人流量稀少。新华巷店铺面积多新华巷店铺面积多2020至至400400平米之间，以平米之间，以2020至至3030平米为多，经营业态主平米为多，经营业态主要以服装、餐饮百货、药店、饰品店、化妆品店为主要以服装、餐饮百货、药店、饰品店、化妆品店为主。

40、新华巷商业主要是满足周边居民小区的日常消费为主新华巷商业主要是满足周边居民小区的日常消费为主，整条街的店铺数量不多，相对而言，服装的比重最高，约占服装的比重最高，约占43.8%,43.8%,其次是餐饮和日用其次是餐饮和日用百货，约占百货，约占28%28%，租金在，租金在5 5元元/ /天天/ /平米左右平米左右。 城市商业街分析城市商业街分析濉溪路濉溪路本案本案该路段商业街铺主要分布于纺织路上，同时纺织路也是人流量最多的地方，周边有华孚纺织等大型企业分布，企业员工较多。位于濉溪路南段的家天下是该路段的一个大型居住社区，项目未来规划建设一定体量的商业街，目前沿街商铺主要以中小饭店、银行网点、零售

41、营业点为主，服务于周边居住的居民。濉溪路的沿街商铺面积集中在濉溪路的沿街商铺面积集中在35-40035-400之间，租金价格在之间，租金价格在0.60.6元元-0.9-0.9元。元。连接淮北与濉溪县之间的城市商业主干道人民路是离项目最近的商业街道，俗称“四马路”；人民路共有沿街商铺214家，业态主要以银行网点、汽修、酒店和零售营业点为主，商铺面积在10-300之间；租金价格在0.3元-3元之间，越往东面租金价格越高。人民路商业街区主要以经营烟酒副食品、汽修、美容美发、废人民路商业街区主要以经营烟酒副食品、汽修、美容美发、废品回收、小型餐饮为主，经营档次较低；店铺类型主要以品回收、小型餐饮为主，

42、经营档次较低；店铺类型主要以1-21-2层层陈旧街铺，租金价格在陈旧街铺，租金价格在0.30.3元元-0.7-0.7元左右，远远低于人民路中段元左右，远远低于人民路中段的租金价格的租金价格。城市商业街分析城市商业街分析人民路人民路新城区商圈的组成部分，规划中的人民路商圈徽商银行人民银行中国人寿东云阁酒店巴黎印象烟草专卖金苑小区和平医院批发市场批发市场城市商业街分析城市商业街分析惠黎路惠黎路以五金建材与汽配为主导的商业街以五金建材与汽配为主导的商业街惠黎路是一条东西向的道路，主要以经营惠黎路是一条东西向的道路，主要以经营“五金建材、装饰材料五金建材、装饰材料”及及“汽车配件和汽车维汽车配件和汽车

43、维修修”为主，分别占据了为主，分别占据了58%58%和和13%13%的份额的份额。店铺面积从10几平米至1000多平米不等到，主要以20至30平米的店铺为主，闲置率为3%左右。以相山路为界，相山路以东，主要以建材、相山路以东，主要以建材、五金、杂货为主，人气较旺，无论是店旁停放五金、杂货为主，人气较旺，无论是店旁停放的车辆还是在店铺中选择购商品的消费者均较的车辆还是在店铺中选择购商品的消费者均较多多，相山路以西，则人气和氛围较差相山路以西，则人气和氛围较差。整条街比较亮点的是几家特色餐饮，诸如阿里郎烧烤火锅等，夜间顾客爆满。相山路以西路段相山路以西路段相山路以东路段相山路以东路段东方百货东方百

44、货在营商业项目分析在营商业项目分析n项目地址：淮海路与孟山路交汇处n开业时间：2004年5月1日n投资单位：香港中原集团n管理公司：南京山百n经营面积：约8200n年营业额：日均约20万元n经营类别：1F缤纷天地：化妆品、黄金珠宝、钟表照材、烟酒食品、箱包皮具2F绅士广场：精品男装、男式正装、商务休闲、衬衫西裤、男女皮鞋3F时尚装苑：职业女装、女式时装、少淑女装、女式裙裤、羊绒精品4F美好家园：运动休闲、床上用品、家居用品、儿童用品n主力店：1F：玉兰油、欧莱雅；西铁城；金利来；飞利浦小家电；戴梦得珠宝2F：百丽、森达、哈森；罗蒙、开开、花花公子、虎都3F：影儿国际、渔、斯尔丽、天意、宜而爽4

45、F：阿迪达斯、KAPPA、美津浓、康先特、双星、李宁；罗莱家纺东方百货东方百货在营商业项目分析在营商业项目分析项目优劣势分析项目优劣势分析优势优势：地理位置优越，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大。开业时间较早（2004年5月开业），在淮北人中有较好的口碑。知名物业管理公司中原投资，南京山西路百货大楼有限公司负责运营管理。劣势劣势：项目体量较小，在商品备齐度上较华松和鼎盛有一定的差距。周边百货业“扎堆”，商业竞争异常激烈，而且随着未来金鹰商厦的开业，竞争将更趋白热化。店内格局不合理，存在诸多“死角”。层高偏低，进入卖场感觉压抑。金淮北大厦金淮北大厦在营商业项目分析在营商业项目分析n项目地址

46、：淮海路与孟山路交口的东南角 n开业时间：2006年10月n投资单位：淮北市天象房地产公司 n建筑面积：约20000（每层3000左右）n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 n楼层分布：1F生活元素：麦当劳、屈臣氏、化妆品、珠宝、皮具；2F潮流先锋：少女装、休闲服饰、时尚饰品；3F缤纷世界：职业女装、家居服、童装、针织羊绒；4F名流天下：品牌男装、男士内衣；5F雅致生活：运动服饰、运动器材、电玩城、家纺n销售情况：销售方式采取每年8%，返租五年n运营方式：采取联营扣点的方式，视不同品牌、不同品类扣点15%至30%扣点不等，免租一年，并需交纳质量保证金3000至5000元不等。金淮北大厦金淮北大厦

47、在营商业项目分析在营商业项目分析项目优劣势分析项目优劣势分析优势优势： 地理位置优越，地处淮北淮孟商圈的核心位置，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大，并有银行等完善的商业配套机构。 知名餐饮麦当劳和屈臣氏的入驻，为其带来了庞大的人流，增强了其人气。 室内人流动线规划较好，使每一家店铺均有相对公平的接待目标消费者的机会。 五楼规划有电玩城和儿童手工制作坊，是周边几家百货店唯一引入休闲娱乐的商业物业。这在增强与消费者互动与体验的同时，也增加了人气。劣势劣势： 与周边定位雷同，商业竞争激烈。周边集聚了华松国际购物中心、东方百货、金鹰百货等诸多中高端百货业态，这在聚集人气的同时也使得商业竞争异常激

48、烈。 虽然较几家百货店人流动线规划较好，但是通道的尽头处理不太恰当，处身其间，容易产生死胡同的错觉。 目标受众过于高端，除了二楼经营时尚女装人气较好外，店内人气不旺，与开业之初旺盛的人气有天壤之别。白马服装城白马服装城在营商业项目分析在营商业项目分析n项目地址：淮海路闸河路口（百货大楼旁） n开业时间：2006年9月27日n投资单位：淮北市宏昌房地产有限公司 n经营面积：约4000n经营品种：主营服饰，兼营餐饮、饰品等楼楼层层功功能能设设置置久兴批发市场久兴批发市场在营商业项目分析在营商业项目分析n久兴批发购物中心地处淮海路东端久兴批发购物中心地处淮海路东端，东岗楼立交桥西，总建筑面积8.2万

49、平米，是淮北市目前规模最大的批发市场，并成为淮海路商圈的中低端核心是淮北市目前规模最大的批发市场，并成为淮海路商圈的中低端核心。n市场共计五层，地下一层、地上四层，主要以营小商品、各种服装、箱包、数码产品、家具、电器等，并在负一楼留有仓库存储间，在经营档次上，主要以低档为主，也有部分品牌商品在销售，面向的消费群体是较为广泛。此外，还引进真棒特卖场、宏源电器等业态。n在铺位面积上，主要以在铺位面积上，主要以10102020平米为主平米为主，租金视楼层、位置、品牌知名度有所不同，负一层租金为负一层租金为100100元元/ /平米平米/ /月月，物业费5元/平米/月；一层为一层为10001000元至

50、元至15001500元元/ /平米平米/ /月月，物业费为5元/平米/月；二层为二层为750750元至元至12001200元元/ /平米平米/ /月月，物业费为10至15元/平米/月；三层约三层约400400元元/ /平米平米/ /月月，物业费10元至15元/平米/月；部分（如羽绒服等）采取联营扣点的方式，扣点率为10%；五楼租金为五楼租金为1818元至元至2828元元/ /平米平米/ /月月。在物业空置率方面，主要集中在三楼和在物业空置率方面，主要集中在三楼和四楼，分别约占四楼，分别约占20%20%和和40%40%。久兴批发市场久兴批发市场在营商业项目分析在营商业项目分析优势优势： 项目所处

51、位置为原东岗楼批发市场，有一定的人流基础。 项目定位在中低档，目标受众广泛，使其拥有广大消费者。 规模较大，有良好的规模效应。 真棒大卖场和宏源电器的引进，形成业态互补，吸引了新的客源。 同类产品较多，业户之间竞争激烈，直接导致价位较低，从而对低端消费人群颇具吸引力。劣势劣势： 产品线处于低端，部分产品存在假冒伪劣，企业形象较差，给人以“脏、乱、差”的感觉。 业态布局混乱，缺乏有效的动线引导。 虽然存在部分品牌商品，但是无法改变其低端的企业形象。项目优劣势分析项目优劣势分析金鹰百货金鹰百货在营商业项目分析在营商业项目分析n项目地址：淮海路与孟山路交口n开业时间：2010年11月20日n投资单位

52、：金鹰国际商贸集团(中国)有限公司n建筑面积：约30000n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 n楼层分布：1F名品特惠场、黄金珠宝、名品女鞋、化妆品、国际名表2F-精品女装、女士配饰、职业女装、女士皮具3F-内衣内秀、针织羊绒、青春休闲、女士配饰、少淑女装4F-男士配饰、内衣、男士皮具、名品男鞋、精品男装5F-数码家电、儿童世界、床上用品、运动地带-1F-烟酒、滋补、工艺小家电、流行量贩、精品超市老城区新建中的高端商业百货老城区新建中的高端商业百货华松国际华松国际在营商业项目分析在营商业项目分析n项目地址：淮海路与孟山路交口的东北角 n开业时间：2008年10月n投资单位：淮北市华松房地产公司

53、 n建筑面积：约36000（商业28000）n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 n楼层分布：-1F-五星电器；1F国际精品馆：黄金珠宝、名品化妆、烟酒名茶、通讯数码、精品皮鞋2F-绅士名流馆：精品男装、精品皮具3F-炫美名媛馆：精品女装、女士配饰4F-香榭丽人馆：时尚休闲、少淑女装5F-运动童趣馆：运动广场、儿童世界6F-8F：养身会所、英皇俱乐部、国会酒吧、健身部n运营方式：等采用联营的模式，主要经营品类服装的扣点为20%。华松国际华松国际在营商业项目分析在营商业项目分析项目优劣势分析项目优劣势分析优势优势： 地理位置优越，位于淮海路商圈，并占据商圈中的核心位置，人流量和车流量均较大。 电器

54、运营商五星电器的入驻为其带来了大量的人气。 定位在高端百货，有良好的企业形象。劣势劣势： 与鼎盛国际、东方百货及未来的金鹰商厦定位雷同，这在扩大商圈辐射力的同时，也使竞争异常激烈。 内部商业氛围不浓，客流量无论是平日还是周末，均不大。 商业布局通透性差，进入商场视线遮挡严重，并存在人为制造的“死角”。在建商业项目在建商业项目中泰国际中泰国际n项目地址：西依相阳路、南邻人民路、北靠黎苑路 n开业时间：2011年底n投资单位：安徽天象集团n建筑面积：270000n经营业态：购物、休闲、餐饮、会展、娱乐n项目介绍：是一个集国际会展中心、五星级酒店、甲级商务办公楼、景观社区、商业休闲广场及大型购物中心

55、、大剧院、VIP贵宾会所等为一体的复合型建筑群体。一期为广场，二期除会展中心外须建设写字楼和酒店，三期为住宅和商业配套。n项目印象：该项目为重要的政府“形象工程”，项目周边目前商业体和消费群均不足支撑目前区域商业。 黎苑路黎苑路: :专业店、便利店租金：1F：20-4520-45惠苑路惠苑路: :专业店1F租金：20-4020-40相山路相山路: :专业店、便利店租金：1F：65-9065-90相阳路相阳路: :专业店、便利店租金：1F：35-4535-45相阳路相阳路: :专业店、便利店租金：1F：40-5040-50项目为形象工程，周边商业体和消费群均不足以支项目为形象工程，周边商业体和消

56、费群均不足以支撑目前区域商业。撑目前区域商业。在建商业项目在建商业项目金色云天金色云天火车站南广场新建的大型商业项目项目火车站南广场新建的大型商业项目项目u项目位置：项目位置：位于淮北市新规划的火车站南广场u商业面积：100000u项目投资方：淮北云天置业有限公司u设计单位：合肥华祥规划设计有限公司u进出口状况进出口状况：由于项目处于两面临路状况，进出口相对比较多，就目前规划的有，桓谭路、长山路及相山路各有一个出入口，桓谭路出入口位置明显，地形比较有利，长山路及相山路路段进出口需要加强引导。进出口设置需充分调动整体的利弊因素进行规划。u停车状况：停车状况：项目三面路段几乎包含淮北所有公交车路线

57、，市内各个区域至市场都比较方便；此地段也是出租车司机每天载客的黄金地段。u项目概况：项目概况：金色云天是在长山路西、桓谭路两侧投资兴建的集站前广场、大型商业、写字楼、酒店式公寓和高层住宅为一体的大型都市综合体。目前家乐目前家乐福、义务中国小商品已确定进驻该项目福、义务中国小商品已确定进驻该项目。在建商业项目在建商业项目金色云天金色云天项目功能布局划分项目功能布局划分在建商业项目在建商业项目金色云天金色云天优势：优势：位置优越，处于火车站的核心位置，属于市级商业中心区，商业氛围浓厚；交通便捷，三面临路，共有8趟公交车经过该项目；配套齐全，周边属于建成区，市政、生活等配套一应俱全；规划设计先进，多

58、种住宅产品及多业态组合形成多元化；周边大型商业一同开发，同时家乐福已确定基本入驻，给项目带来无比的号召力和人气；劣势：劣势：火车站南广场的开发时间与项目建成时间不对应，届时会影响商业运营；偏于主干道，视觉上遮挡比较严重；商业部分的销售和招商应统一运作，一分为二不利于商业部分的营销；项目优劣势分析项目优劣势分析失败商业项目失败商业项目亚太广场亚太广场定位错误导致后期经营不善定位错误导致后期经营不善n项目地址：相山路与黎苑路交汇处北n开业时间：2006年10月n投资单位：上海瑞欣公司 n建筑面积：约23500n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 n楼层分布：1F：黄金珠宝、文体、办公、小家电2F：服

59、装、鞋帽、内衣、床上用品3F：ITAT百货会员俱乐部(已撤出）n失败原因分析：从开业一直没有作旺，导致入场商家更换频繁；定位在中高档百货，但商品的质量、品牌、形象等与中高档百货相差太远；产权分散，导致经营管理无法集中统一。经营管理出现问题，以办会员卡为例，许多会员卡均办给了小孩子，其经营管理可想而知。失败商业项目失败商业项目万金时代广场万金时代广场产权分散，缺乏整体运营产权分散，缺乏整体运营n项目地址：淮海路核心商圈n开业时间：2007年9月n投资单位：安徽万金置业n建筑面积：约6700n经营品种：购物、休闲、娱乐n楼层分布：-1F：箱包、饰品（营业面积927）1F：精品男装：利郎、GXG、才

60、子、劲霸男装2-3F：空置状态（苏宁电器有意向入驻）n失败原因分析：周边竞争激烈，运营管理跟不上市场需求。产权分散，缺乏整体运作。商业项目商业项目现有商业现有商业淮北市商淮北市商业一一览表表序号序号项目名称目名称位置位置业态建建设规模模1金鹰百货淮海路、孟山路交叉口百货店占地1万，其中商业建筑面积约2.8万2百货大楼改造提升淮海路、友谊巷交叉口百货店占地0.3万3华松商业广场建安路8号(原医药公司)大型超市建筑面积8万4美味宫原址重建古城路、孟山路交叉口大型超市建筑面积0.6万5家乐福超市原老体育场大型超市建筑面积9.8万6淮海西路卖场淮海西路与西山路交叉口西南大型超市建筑面积2万7新蔡卖场新

61、蔡大型超市8韩国城孟山路东，夜市南，安康路西，惠黎路北购物中心占地面积1.4万9商业物流中心相阳路57号购物中心建筑面积8万10华松商务国际工程淮海路专业店建筑面积3.6万11金淮北淮海路孟山路交叉口专业店12麦迪森广场改造惠苑路步行街专业店建筑面积0.6万13盛世商贸城扩建相山南路专业店建筑面积1.6万14城市广场二期淮海路、洪山路交叉口专业店15电脑城惠苑路步行街专业店建筑面积1万16淮北学友海产品加工储藏董庄路南县材校东侧海产品市场建筑面积1.8万17淮北市奇石花卉市场董庄路北朱庄社区对面奇石花卉市场建筑面积1.7万18矿业设备博览城相杜路专业市场占地28.7万19久兴商城东办八号桥社区

62、专业市场建筑面积8万序号序号项目名称目名称位置位置业态建建设规模模20华阳药材市场周庄社区专业市场建筑面积5万21淮北汽车城相山南路两侧汽车专业市场占地12.7万，建筑面积66.7万22日用瓷器及酒店用品市场原渠沟综合市场专业市场建筑面积1.1万23陶瓷交易市场烈山工业小区专业市场占地5.3万，建筑面积1万24石榴交易市场蔡里村专业市场0.2万25粮食物流基地新蔡工业园专业市场占地7.2万26中泰国际广场孟山路与人民路交汇处综合性市场占地10万，建筑面积45万27金色云天长山路与惠苑路城市综合体建筑面积60万，商业面积：10万28德成新天地相阳路建筑面积：16万，商业3万29南湖世纪广场烈山迎

63、宾大道综合性商场占地130亩30国购广场长山路桥东侧购物中心占地415亩，建筑面积：115万31海容商业广场相山路与南黎路交汇处综合性市场占地2万，建筑面积8.6万商业项目商业项目现有商业现有商业淮北市商淮北市商业一一览表表商业项目商业项目商业成交分析商业成交分析随着住宅市场受宏观调控的影响，消费者看重投资少回报率高的商业地产市场，2011年商业地产的成交量逐步增长，增长幅度不大；从上图可以看出，2012年每月的商业地产成交量都在百套以上，由其是6月份达到230套，成交均价却是最低，可见开发商纷纷打出“以价换量”的促销方式；淮北商业市场分析小结淮北商业市场分析小结淮北市商业发展不均衡，新城区商

64、圈消费支撑相对不足，老城区商圈则存在规划落后，环境不协调、业态布局混乱的现象；市内缺乏知名度高、影响力广的大型购物超市，随着相王国际、中泰国际、金色云天等多个多功能商业项目落成运营，有望改写这一局面；市内各特色商业街是年轻人主要的逛街地点，但普遍面临缺乏统一规划、环境较差、急需升级或改造的局面；淮北市正在兴建的新兴项目具有规划起点高、综合性强的特点，一旦建成运营或将影响甚至改变淮北市的商业格局；经营失败的商业项目大都因为项目前期定位不清晰，从而导致招商的急功近利以及运营管理上的混乱和缺位，最终导致项目失败；淮北市政府的商业规划方向赋予了商业地产极好的契机，但新建大型综合项目众多，竞争激烈已是不

65、争的事实，未来淮北商业将形成群雄并起的格局。淮北目前的在营的临街商业体量约80万，在营商业项目体量约40万，在建商业项目体量约130万；按照淮北目前的商业去化率，至少要销售10年；市场库存压力大；结合市场调研分析与淮北商业地产的发展规律，得出结论 打造具备功能齐全、业态互补、集中式、一站式消打造具备功能齐全、业态互补、集中式、一站式消费的综合性主题商业，暨城市商业综合体可以作为本项费的综合性主题商业，暨城市商业综合体可以作为本项目商业部分价值的市场突破口目商业部分价值的市场突破口4 4城市商业需求分析城市商业需求分析uu经营者分析经营者分析uu消费者分析消费者分析uu消费需求分析消费需求分析经

66、营者分析经营者分析商铺性质及关注点商铺性质及关注点商铺经营者以租赁形式经营居多商铺经营者以租赁形式经营居多 本次市场调研通过对淮海路、孟山路、古城路、相山路、教育巷、利民巷、步行街、人民路、惠黎路等主要商业街区正在经营的沿街铺面的经营者进行抽样调查的形式得出总结。 被访者多以租赁的形式来经营，这部分的比例达到了90%，并对商铺的地段、交通、经营环境和经营档次非常在意，这四项占到了总数的74%。提示商业项目在整体商业规划中应该注重对已购铺业主的统一管理而不是开发自营者。经营者分析经营者分析拓展需求拓展需求临街商铺的商业形式受到绝大部分经营者的认可临街商铺的商业形式受到绝大部分经营者的认可目前的经

67、营者有相当的比重想拓展自己的业务，占到了被访者总数的73%，这部分人倾向于选择中档和中高档次的商铺；尤其对临街商铺情有独钟。受所处行业、经济实力等诸多的影响，被调查者大都倾向于50平米以下的中小商铺，并且绝大部分（超过75%）人希望店铺的租金或经营扣点不要超过营业额的20%。经营者分析经营者分析经营管理经营管理自营与联营的经验方式最受经营者的认可，报纸、口自营与联营的经验方式最受经营者的认可，报纸、口碑、户外、电视是当地经营者获取信息的主要媒介碑、户外、电视是当地经营者获取信息的主要媒介 在经营管理上，倾向于联营和自营比例基本相当，各占43%和41%，说明一方面经营者们大都已经习惯于目前的自营

68、自收，另一方面也说明相当一部分经营业户期望体验更先进、更轻松的管理和经营模式；同时这部分人受追逐利益的驱动，对商场管理费等非常看重，有接近80%的人选择了商场管理费要在10元以内。受经营类型和工作时间的限制，商铺的经营者们的信息获取相对较窄，免费发放的直投报纸（主要是安徽联众、邮政直投和服务指南等）和朋友介绍占据了信息来源的近一半的比例，其次，户外广告和电视广告的比重也较为明显。消费者分析消费者分析购物偏好购物偏好当地消费者购物首选购物中心，节假日与晚间购物当地消费者购物首选购物中心，节假日与晚间购物趋向较高趋向较高购物去向选择：购物去向选择：在被调查者的日用品消费习惯上，在大型购物中心被调查

69、者的日用品消费习惯上，在大型购物中心占到了绝对优势，占占到了绝对优势，占46%46%，大型商场和综合市场是其次选择，大型商场和综合市场是其次选择。这说明比较好的购物环境和消费信誉对消费者有着直接的影响。购物偏好：购物偏好：节假日、晚间的购物趋向优势较高，被调查者每周购物在两次以内的居民占到了近一半48%，每月购物消费支出在每月购物消费支出在300-1000300-1000元元的占的占78%78%，而且单次购物的平均额在，而且单次购物的平均额在50-30050-300元之间的占有元之间的占有58%58%。这至少说。这至少说明淮北市中低下购物消费群占主导地位明淮北市中低下购物消费群占主导地位；购物

70、地域认同：购物地域认同：淮海路的便利性和区域含金量最高，通过本公司在实地走访中也发现淮北市的大型超市业态目前并不是很饱和（只有苏果一家中心店），但小型社区超市的占据了市场，给居民的购物带来了方便。未来随着大润发、沃尔玛、家乐福等大型连锁卖场的进驻将会瓜分目前市场的份额。另外久兴小商品城或几条老服装街区在居民的消费比久兴小商品城或几条老服装街区在居民的消费比重也占有很大的市场消费比重，这些地方占有居民零售购物的重也占有很大的市场消费比重，这些地方占有居民零售购物的30%30%。消费者分析消费者分析消费倾向消费倾向餐饮消费是当地重要的消费支出，休闲娱乐业具备餐饮消费是当地重要的消费支出，休闲娱乐业

71、具备相当大的发展潜力相当大的发展潜力餐饮消费取向：餐饮消费取向：在餐饮方面，人们外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，这说明当地人群将就餐当作一个重要的社交方式。在就餐地点的选择上以中档餐厅和普通饭店占据绝对优势，人均的在就餐地点的选择上以中档餐厅和普通饭店占据绝对优势，人均的消费集中在消费集中在30-15030-150元之间元之间。在淮北当地的餐饮行业比较发达，竞争也非常激烈，而且酒水消费直接关系到餐饮的消费金额。休闲娱乐消费倾向：休闲娱乐消费倾向：针对消费者的休闲娱乐倾向调查中发现，人们的休闲娱乐时间在一周之内相对均衡，平均每周娱乐3次左右，休闲时间选择在家里呆着和逛商场购物娱乐的比

72、例分别占到了总体样本的17%和81%，休闲方式主要是看洗浴、泡吧、休闲方式主要是看洗浴、泡吧、KTVKTV、上网、广场、上网、广场健身，健身，一般情况下都是选择和朋友、家人一起，人均消费集中在一般情况下都是选择和朋友、家人一起，人均消费集中在30-12030-120元之间元之间。说明在现阶段的淮北比较缺乏丰富多样的休闲娱乐方式，但是人们非常需要借用这种方式同朋友进行沟通，而淮北当地的休闲娱乐经济有着相当的发展潜力，但是需要形式的变化和内容的丰富。淮北主要消费构成示意图（预估）主要主要顾客来源客来源淮北市居苏豫皖三省之要冲、卧淮海经济区之腹心。在这片3千平方公里不到的能源基地，总人口221万，其

73、中城市人口93万。虽然整个城市的面积不大，但随着市区人口的不断增加，城市的需求也在不断的改变。对于淮北的整个消费市场，主要来源为市区人口、周边区县、及部分外来人口，消费主要构成主要以市区人口为主。相对来说淮北整体的消费氛围还处中等水平。附加附加顾客来源客来源随着淮北城市及经济的不断发展，越来越多的外来人口涌进，这部分人口主要来自沿海地区及安徽周边省份，他们从事不同的职业和事业，他们身份不同、消费力也不同。以沿海福建、浙江为主的这些群体主要从事相关房地产建设开发、建材家居、娱乐餐饮等行业，主要为中小业主；以周边河南、河北等为主的群体主要从事服务、基础建设相关工作；另外，由于历史的原因，淮北和上海

74、的互动和交流比较频繁，这也是淮北市主要外来消费源头之一。这些外来人口不但给淮北城市的发展建设带来了很大的推动作用，同时也是一个巨大的消费群体，他们与本地群体共同构成淮北的消费市场。消费需求分析消费需求分析客源分析客源分析市区客源是当地消费的主力群，外来人口消费趋于市区客源是当地消费的主力群，外来人口消费趋于高端化高端化汽汽车购物人的状况：物人的状况：淮北目前的商业已经具有相当规模，以一马路为核心商圈，向周边辐射；以四大百货对立为格局，竞争激烈。商业氛围浓厚，但整体商业操作和和业态规划还相对较弱，特别是淮海路周边严重缺乏停车位置，大大制约了开车购物人群的消费能力。而汽车购物群体的消费力主要为中高

75、档次，一方面淮北的中高档次商业生存空间狭小，另一方面淮北又存在中高档次的部分消费需求，这就造成这部分人群的部分需求外向。经过调查，现阶段淮北中高端市段淮北中高端市场主要流向徐州、合肥等主要流向徐州、合肥等地。汽地。汽车购物群体的需求情况，算是淮北市物群体的需求情况，算是淮北市场的一个空缺，但也是整个市的一个空缺，但也是整个市场的一种无奈的一种无奈。公交公交车购物人的状况：物人的状况：由于地形原因，淮北日常的交通出行主要还是依靠公交车、出租车及机动车等。公交车购物群体相对来说偏向于中低端消费，因此与整个城市的整体消费水平来说是基本吻合的。因此公交车购物群体是淮北较主要的购物群体，他们主要以青年、

76、中老年为主，消费区域主要集中于相山区或一马路二马路相应路段，如以中低端为主的久兴批发商场及淮海路周边的几个特色商业街等等。淮北淮北总体体还是一个是一个发展中的城市，无展中的城市，无论未来消未来消费档次和水平无何，中端消档次和水平无何，中端消费在相当在相当长的一段的一段时间里仍将是主流。里仍将是主流。 步行购物人的状况：步行购物人的状况：步行购物人群主要针对所居住的相应区域，就目前此部分人群主要集中淮海商圈周边区域。从消费区域构成上，一马路、二马路是相对主要的区域。另外由于步行购物人群较注重购物乐趣或“淘”“逛”消费的特点，这就给某部分特殊路段带来了市场，就从目前淮北的商业路段业态上看，以教育巷

77、、利民巷、友谊巷等为主的特色街区，正是符合这部分人群的消费特征。从淮北街区分布情从淮北街区分布情况分析，步行况分析，步行购物人群市物人群市场空空间很大，瞄准很大，瞄准这部分人群必然会有更多的商部分人群必然会有更多的商业机会机会。消费需求分析消费需求分析交通方式分析交通方式分析公交车与步行是当地消费人群的主流出行方式公交车与步行是当地消费人群的主流出行方式 夜间购物状况夜间购物状况淮北及周边地区消费存在一个状况，即夜间营业时间不长，特别是在冬天，一般8点后基本不再营业。这也反映出淮北夜间购物的一些状况，其一，淮北并淮北并未有较大或较理想的夜间消费和休闲场所未有较大或较理想的夜间消费和休闲场所。其

78、二，消费习惯上淮北人有基本上晚消费习惯上淮北人有基本上晚上不出门待在家里的习惯上不出门待在家里的习惯（除有购物意向及夏天）。其三，由于淮北夜间天气较由于淮北夜间天气较冷、风沙大冷、风沙大（冬天），这就给夜间消费带来了一定的制约这就给夜间消费带来了一定的制约。夜间消费是个相对复杂的概念，夜间消费一般带着多重色彩，承载休闲、购物、娱乐、消遣等等因素。因此对于夜间消费，将是一个真正考验大型商业业态规划、布局、运营等全方面的策略。 节假日购物的状况节假日购物的状况节假日购物是各地方、各大小商业真正的黄金时间。对于淮北的节假日消费，与各城市基本无异。节假日期间由于消费者时间上的充裕，并且各大小商家花样繁

79、多的促销打折策略，都促使了节假日的消费高于非节假日。以淮海路为例子，以淮海路为例子，节假日人流约为日常人流的节假日人流约为日常人流的2 2倍以上。基本上，淮北的消费节假日比重还是相对倍以上。基本上，淮北的消费节假日比重还是相对较高的较高的。消费需求分析消费需求分析时间段分析时间段分析夜间购物氛围不成熟，节假日购物是当地人群的主流夜间购物氛围不成熟，节假日购物是当地人群的主流随着淮北经济的发展，人们生活水平的提高，对于消费的要求也在提升，消费的观念也在不断的变化和尝试着。这种观念的变化经历着三个层次：其一，从街从街边消消费向大商向大商场消消费。由于经济的发展，各大商业的开发及专业市场的运做，淮北

80、人渐渐从零散的消费转向一体化、集中消费的观念上。其二，从从单一消一消费向多面、多方向向多面、多方向尝试。一站式购物、网络购物、远程购物、上门服务等等新兴的购物方式，正在不断被淮北人所接受，未来的消费方式将呈现多种方向发展。其三，从有需求消从有需求消费向淘逛消向淘逛消费发展展。淮北人的消费心理正在由原来的有需要就去购物变为没事逛逛街、有好东西就买的消费观念。这正是理解和发现了消费购物中的乐趣。消费需求分析消费需求分析购物观念发展购物观念发展消费者观念正在朝多元化、专业化、休闲化消费发展消费者观念正在朝多元化、专业化、休闲化消费发展市民投资意识较强，投资需求比较旺盛，投资主体呈现多元化现象；但投资

81、方向较窄，主要集中在不动产投资上；商铺的经营者普遍存在拓展自己业务的意向，且大都倾向于50平米以下的铺面，尤其青睐临街店铺；商铺经营多以租赁的形式存在，经营者相对比较看重地段、交通、经营环境和经营档次；关于商场的管理模式，经营者对于联营和自营倾向的比例基本相当，但大都对商场管理费以及租金或扣点的承担能力较弱；消费者购物的时间集中度和地域认同度都比较高，特色商业街的吸引力仍然较强，但总体上比较认可购物中心这一形式；消费结构开始升级，消费观念开始转变，休闲娱乐消费的比重开始上升，但形势和内容都还有待于进一步引导；市区客户和矿区周末消费客户是本地商业的主要客户来源，客户购物出行以公交车为主，汽车购物

82、人群有增加的势头；夜间生活不够丰富，夜间购物的潜力需进一步的开发和引导。 城市商业需求分析小结城市商业需求分析小结5 5住宅市场分析住宅市场分析uu淮北房地产市场整体分析淮北房地产市场整体分析uu淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场板块分析uu竞争楼盘个案分析竞争楼盘个案分析淮北房地产市场整体概括-整体均价淮北市2011年房价从4月份开始总体保持稳定，随着消费者需求品质的提高，2012年房价增幅波动较大，截止7月份，涨幅达到1000元/平米左右；随着国家政策及大环境影响力度的逐步传递，从2012年6月份开始，我市房地产销售市场有所好转，刚性需求得到了一定的释放，以价换量的促销方式开始在我市房地

83、产市场上呈现，成交量开始小幅上升；淮北房地产市场整体概括-去化套数2012年上半年由于房地产调空政策的影响，且由于项目成本的增加及宏观调控力的增强，开发商面临的竞争压力也同步增大；6月份由于开发商纷纷打出以价换量的促销手段，加之端午小长假促销，带动房地产市场的成交量。淮北房地产市场分析全社会固定资产投资额不断增长，城市建设步伐加快，淮北市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预计房地产市场将逐渐回暖，出现不断走好的趋势。 从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在35%左右，显示市场相对较理性。淮北土地出让情况u06年淮北市住宅土地出让面积主要集中在老城区和新城区的中心位置。出让

84、面积较大，但由于容积率限制，建筑面积总量不大，目前已基本获得开发。07年淮北市住宅土地出让面积呈现出明显的放量，出让面积主要集中在新城区及周边区域。u08年淮北市住宅土地出让集中在新城区周边区域，总体出让面积较07年的放量有大幅回落，主要原因是由于整体市场不景气。09年淮北市住宅向外圈扩大，且放量增加，主要是08年后的反弹表现，并受宏观市场的影响，成交单价有所提升。u10年淮北市住宅上市体量来看，是一个项目集中上市年，放盘量属历年之最；由于项目成本增加及宏观调控力的增强，开发商面临竞争压力也同步增大。u据统计，截至2011年10月份淮北共计出让经营性用地10宗共1008亩，其中市中心住宅地块土

85、地拍卖价达到350万元/亩。按照2.0的容积率，即可为市场提供约200万的的产品，结合目前的去化率，需要市场去化3年，未来5年，随着市场已有存量，未上市存量，市场库存压力不容忽视；前几年淮北市土地市场总体平稳发展，目前老城区与新城区核心地带内地块已基本出让完毕，近年来出让的土地主要在新城区，且容积率在逐步提升，表明房地产市场产品类型向高层化发展。2011年淮北的土地市场也伴随着宏观调控进入了“冬天”，年内几次土地推介会均没达到预期效果，数宗土地以流拍告终，土地市场呈现有价无市的局面。淮北土地出让市场分析 左表为淮北相城区三年住宅土地成交情况。可以看出近年淮北城区住宅用地出让量不小。尤其是201

86、1年，如果按照平均2.0容积率计算，其可提供市场200万方产品（其中部分为商服用地非住宅）。参考近年销售面积，需要市场去化两年。加之已有存量（目前市三区上市库存89.1万方）和未上市库存，市场库存压力不容忽视；未来5-10年的竞争压力剧增；淮北房地产市场供给分析由于淮北预售期房较早，加之一系列限购政策的出台，导致房地产市场施工进度缓慢，从2008年出现供小于求的市场局面，但长期来看，施工量逐年增长，后期的市场供应量将会非常充足。n2011年全年商品房施工面积764.15万平，竣工面积74.49万平，商品房销售面积128.62万平，目前供小于求，但施工量大，未来市场的供应量将激增；n供求基本同步

87、上升，房地产市场处于发展期；n市场消费潜力逐步被激活；淮北市区商品房市场淮北市区自2009年以来，一手商品房市场成交量基本稳定；受国家严厉宏观调控影响，预计2012年全年成交量比2011年将有明显的下降趋势淮北市区近两年住宅占据市场绝对主力，而商业自2008年至2011年，年均需求年均需求量量6.366.36万万，占年均总量的25%左右，需求结需求结构比较稳定构比较稳定淮北市区住宅、商业市场分析从图中可以看出，从2009年2010年住宅市场成交基本保持稳定，上下浮动不大；2011年由于国家出台限购、限贷等一系列政策，对整体楼市影响比较大，2012年上半年的成交量比2011年全年成交量的一半还不

88、到，而商业成交却出现增长的趋势，对于普通投资者来说，目前的住宅市场前途很渺茫，投资商铺能够很快盈利，而且商铺受国家政策限制较少。淮北发展前景-城市化率不断提高，城区面积和人口增加必将带来巨大的住宅需求房地产市场分析房地产市场分析需求分析需求分析n淮北的城市化进程和人口的扩张必将带来巨大的住宅消费需求；n预计淮北市全市人口到2015年将达到240万人，到2020年城镇化率提高到65%，人口达到266万人；房地产市场分析房地产市场分析需求分析需求分析受需求上升的影响，淮北房价从2008年开始稳步上升，2011年受限购政策的影响，房价开始回落 淮北市2011年人均GDP4063美元，超过了2400美

89、元，根据国际惯例，人均GDP达到3000美元以上，房地产便步入住房需求缓慢发展阶段，随着经济实力的增强，将逐渐进入房地产快速发展的阶段。居民购房及购车将成为消费的主流。淮北市房地产业发展长期看好毋容置疑的，房地产业发展还有很大的潜力空间。淮北房地产的典型需求：n改善居住条件与居住环境的二次购房需求；n年轻人结婚购房需求；n每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；n以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求；n外来人口迁入淮北的置业需求；n为子女教育迁居购房的需求.淮北房地产市场小结123从成交结构来看，住宅市场受国家调控政策影响，成交量呈现一定幅度的波动；商业年均成交量稳定在3-5万，受

90、政策影响不大，2012年上半年成交量却出现增长的趋势；2011年年初，住宅市场成交大幅下滑，同时，随着 “限购令”的颁布，整个上半年市场陷入比较低迷的状态；而商办市场和高端住宅市场发力，使得量价有所回升；4受宏观调控政策影响，目前淮北各楼盘整体销售形势缓慢，各区域价格和去化率降幅明显。120平方米以上的大户型去化遇阻，尾盘剩余多为该类物业。从总价来看，平均总价在35万以下市场接受度较高，总价35万以上地段较好的中高端物业销售形势较好，其余接受度较本案地处濉溪路与南黎路交叉处，作为政府南扩的规划，未来建设项目较多，特别是商住类，市场竞争激烈程度不言而喻；商业市场（主要包括写字楼、商铺等）受政策影

91、响不大，近年成交增长平稳商业市场（主要包括写字楼、商铺等）受政策影响不大，近年成交增长平稳5淮北房地产市场明显回暖，其主要原因：一是随着地方对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降低准备金率、降低利息等政策逐步出台，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，释放了一定的购买力；二是就市场内在因素而言，开盘数量明显增多，库存明显增多，低价或平价开盘活跃，以达到以价换量回笼资金的效果；淮北市房地产呈现板块竞争状态，以城南板块最为激烈，随着城市发展方向的转移，城南板淮北市房地产呈现板块竞争状态，以城南板块最为激烈，随着城市发展方向的转移，城南板块认可度逐渐提升，但老城区板块还是永恒的明星地段块认可

92、度逐渐提升，但老城区板块还是永恒的明星地段房地产市场分析房地产市场分析市场板块分析市场板块分析均价：4500-6000元/平项目为中大规模，较分散建筑形态：多层和小高层是主流，部分花园洋房、别墅代表楼盘：凤凰城、家天下、亿嘉左岸、恒大雅苑、相王府邸主要特点：景观、房价较低发展慢的区域发展慢的区域城西板块城西板块均价：4500-5700元/平建筑形态：多层、小高层、高层是主流代表楼盘：万马相山庭院、金色云天、深蓝华庭、贰拾肆克拉、锦绣和庄、首府主要特点：区域前景、景观、交通便利最活跃的区域最活跃的区域城南板块城南板块老城区板块老城区板块均价：4500-7500元/平项目规模不太大建筑形态：小高层

93、、高层代表楼盘：华松天骄国际、和协国际、华松国际、金色云天主要特点：成熟的配套、便利的交通、稀缺性最成熟的区域最成熟的区域城东板块城东板块均价：3300-5000元/平项目为中大规模建筑形态：多层、小高层、高层为主，少量别墅、洋房代表楼盘：温哥华城、翡翠岛、天赐良园、慢城主要特点：生态景观、区域前景前景好的区域前景好的区域房地产市场分析房地产市场分析城西板块分析城西板块分析项目名称项目名称产品类型产品类型总建筑面总建筑面（万）（万）房型面积房型面积 （）（）均价报价均价报价（元（元/ /）总价总价（万元（万元/ /套）套）凤凰城凤凰城多层、洋房、高层、别墅10080-130270021-35家

94、天下家天下水景天成水景天成多层、小高层、高层2858-130470016-42亿嘉亿嘉左岸左岸多层、小高层21万多81-98450036-45恒大雅苑恒大雅苑高层49.480-130580046-75相王府邸相王府邸高层、小高层1080-130500040-65金地御景金地御景城西板块代表楼盘介绍城西板块代表楼盘介绍n 楼盘数量较少，但产品类型丰富；n 项目为中大规模楼盘，分布较分散；n 房型选择面较大，面积较紧凑；n 楼盘均价在35006000元/平方米之间。房地产市场分析房地产市场分析老城区板块分析老城区板块分析老城区板块代表楼盘介绍老城区板块代表楼盘介绍项目名称项目名称产品类型产品类型总

95、建筑面积总建筑面积（万）（万）房型面积房型面积（）（）均价报价均价报价（元（元/ /）总价总价（万元（万元/ /套）套）华松天骄国际华松天骄国际高层、小高层7.550-175730036-127.75金色云天金色云天高层6080-130590047-76辉业都市花园辉业都市花园高层7.180-120即将上市恒茂世家恒茂世家高层、多层5.5680-120即将上市华松商业广场华松商业广场高层11.4260-130550033-72淮海时代广场淮海时代广场高层7.2860-137550033-75鼎盛国际鼎盛国际高层2.733-120售罄一品观邸一品观邸高层3.249-113售罄18-43国正融华仕

96、家国正融华仕家高层2.550-60 90-130售罄22-27（公寓）30-44（大户型）n 项目规模不大，主要产品为小高层、高层；n 房型选择面较大，新建项目面积有放大的趋势；n 楼盘均价在38007500元/平方米之间，主力均价在45005500元/平方米。房地产市场分析房地产市场分析城南板块分析城南板块分析城南板块代表楼盘介绍城南板块代表楼盘介绍项目名称项目名称产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积（万）（万）房型面积房型面积（）（）均价报价均价报价（元（元/ /）总价总价（万元（万元/ /套套) )深蓝华庭深蓝华庭多层、小高、高层8.587-126470040-59华佳梅苑华佳梅苑多层、

97、小高12113-144售罄相山庭院相山庭院多层、洋房、别墅2577-8848003643贰拾肆克拉贰拾肆克拉高层3.645-122580026-70万福大厦万福大厦高层3.645-135售罄-金方金方星河湾星河湾多层、小高、高层1089-143470041-68水岸水岸碧桂园碧桂园多层、小高、高层8.966-131售罄20-40百年香樟百年香樟小高6.0875-144售罄德成德成新天地新天地酒店式公寓1670-115-皇御豪庭皇御豪庭高层9.255-220550030-122锦绣和庄锦绣和庄高层、小高层28.3480-1305400n 项目开发密集度高，形成内部联动效应，市民认可度较高；n 产

98、品以多层、小高、高层为主，房型选择多，新建项目单身公寓类产品增多；n 楼盘均价在45005500元/平方米之间，主力总价在50万/套以内。房地产市场分析房地产市场分析城东板块分析城东板块分析城东板块代表楼盘介绍城东板块代表楼盘介绍项目名称项目名称产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积（万）（万）房型面积房型面积（）（）均价报价均价报价（元（元/ /）总价总价（万元（万元/ /套套) )蓝湖绿城蓝湖绿城多层、高层2286-137售罄-翡翠岛翡翠岛多层、高层、别墅27106-142600063-86天赐良园天赐良园多层、小高1280-130售罄-湖畔御景湖畔御景多层、小高层、别墅6.2589-143

99、 550048-79温哥华城温哥华城金水河畔金水河畔多层、小高、别墅6087-142450039-64东湖公馆东湖公馆小高层、电梯花园洋房、独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅11-即将上市-高尔夫家园高尔夫家园多层、花园洋房1080-140550044-77n 项目多为中大规模楼盘，开发密集，初步形成一定的配套设施；n 物业类型丰富，房型选择面较大，以经济型房型为主；n 楼盘均价在45006000元/平方米之间，主力总价在4070万元/套；n 受城市东扩规划利好，随着配套设施逐步完善，未来发展前景看好。项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析 锦绣和庄的房产项目，是集会所、商铺、写字楼、休闲娱乐和

100、居住于一体的房产复合体产品，营造优雅、精致的城市格调住区生活。锦绣和庄项目地处经济开发区，北靠南黎路，南傍跃河，东临相山路，西至相阳路，规划总用地面积约12万平方米。周边环境优美，交通便利， 与30亩滨河景观为邻，充满欧式风情的主入口广场尽显华丽形象，充分展示优雅的居住理念。开发完成后将成为当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的的大型中高档楼盘。项目周边竞争楼盘-锦绣和庄项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析楼盘位置楼盘位置相山路与南黎路交叉口开开 发发 商商淮北华辰房地产开发有限公司已销售套数111套占地面积占地面积12万建筑面积建筑面积283370M2产品类型产品类型高层、小高层容积率容

101、积率2.25规划户数规划户数991绿化率绿化率39.8%主力户型主力户型88.22两房、125.28三房装修情况装修情况框架、毛坯物业管理物业管理淮北锦绣物业服务有限公司物业费用物业费用高层1元/月 小高层1元/月 开盘时间开盘时间二期2011年1月交付时间交付时间二期一标2012年12月31日前，二标为2013年8月周边配套周边配套教育圈/ 矿物局中学 、淮北十二中、国泰中学、同仁中学、1000m社区幼儿园。 医疗圈/ 妇幼保健院、瑶海医院、卫生大厦。休闲圈/ 体育馆、世纪广场、博物馆。商务圈/ 社区名流会所、惠我南黎大酒店、高档写字楼 。商业圈/ 2.5万m社区情景商业街、盛世商贸城、大华

102、步行街。交通圈/ 扼守城市两大主动脉相山路和南黎路，8路、21路公交车站近在咫尺在售房源价格在售房源价格项目分为四期开发，二期在售均价5400元项目周边竞争楼盘-锦绣和庄二期项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目周边竞争楼盘-首府 首府小区是公司着力打造的重点项目，项目占地217.5亩，总建筑面积达33万平方米。该项目定位为淮北市高档小区的示范工程，全力营造闲适、优雅的品质生活氛围。项目包括高层住宅、联排别墅、花园洋房以及业主休闲会所等。项目总投资10亿元，一期为6栋高层和19栋别墅组成，其中1、2、3#为28层，4、5#楼为22层，6#楼21层，别墅有联排和叠拼两种。二期三期尚在规划中

103、。楼盘位置楼盘位置长山中路55号（长山路与南黎路交汇处）开开 发发 商商淮北市首府房地产开发有限公司已销售套数333套占地面积占地面积218亩建筑面积建筑面积33万M2产品类型产品类型高层别墅容积率容积率1.8规划户数规划户数581绿化率绿化率35%主力户型主力户型78-136两房、三房装修情况装修情况框架、毛坯物业管理物业管理淮北华府物业服务有限公司物业费用物业费用高层1.5元/月开盘时间开盘时间2011年11月交付时间交付时间一期2013年上半年周边配套周边配套通19路公交车，十二中，新大润发，妇幼保健院，梅苑中小学，建行，农行，口子国际酒店，新局中在售房源价格在售房源价格在售一期1、2、

104、4、6号楼，面积82155高层瞰景洋房，加推5#楼，82155房源，均价5300元/左右。分别为A1、A2两种户型项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目周边竞争楼盘-首府项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目周边竞争楼盘-深蓝华庭 深蓝华庭位于淮北市新城区核心区域，项目占地60亩，总建筑面积84528平米，共由11幢多层、2幢高层、5幢小高层和一条商业休闲街组成。 深蓝华庭项目开发商安徽省德城投资发展有限公司是一家具有德国和新加波背景的实力型开发企业。在2006年的“香港徽商大会”上由淮北市委市政府引入，开始深耕淮北房地产市场。德城投资为引进国外的先进开发理念，重金礼聘德国维思平建

105、筑设计公司，谋篇布局，筹划蓝图。并由北京奥运场馆和机场航站楼设计者维思平首席设计师克劳斯罗森担纲设计，为淮北人民首次带来纯德式艺术生活享受！ 德式建筑，尽显奢华格调；艺术庭院，演绎浪漫情怀；金装生活，彰显非凡品味。深蓝华庭，淮北首席艺术园林社区。源自德国的人居艺术蓝本，界定阶层生活美学观，雕琢城市精英生活领地！楼盘位置楼盘位置淮北市董庄路与翠峰路交汇处开开 发发 商商安徽省德城投资发展有限公司占地面积占地面积60亩建筑面积建筑面积85350平米产品类型产品类型多层、小高层、高层容积率容积率2.0规划户数规划户数908绿化率绿化率40%主力户型主力户型87两房、96.32三房、114三房装修情况

106、装修情况毛坯物业管理物业管理安徽众源物业管理有限公司淮北分公司物业费用物业费用未定开盘时间开盘时间2011年4月交付时间交付时间2012年12月28日周边配套周边配套沃尔玛超市、梅苑小学、国际双语幼儿园在售房源价格在售房源价格18#楼在售43-49户型，4880元/平起，仅剩6套；10、11、15#楼在售71、89、92、95、110、131房源，4600元/起，还剩不足12套；高层：84平方，一口价4280元/平。销售均价4700元/平方。项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目周边竞争楼盘-深蓝华庭项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目周边竞争楼盘-恒大雅苑 紧邻淮北城市黄金干道

107、人民路与濉溪路，位于淮北市西部新濉河板块，接驳相山区新CBD中心，既可坐拥绝美生态景观，又可共享濉溪主城与市区的绝佳资源。总占地面积约159亩，以新古典主义建筑为规划理念，全力构筑总建筑面积近50万平方米的全成品欧陆皇家园林城邦；项目以32F、33F高层建筑为主，共17栋现代质感建筑美轮美奂，总规划户数三千余户，容积率为4.01，绿化率约35%，建筑密度仅为20.87%，打造淮北市又一标杆性精品住区。首期占地约46.14亩，总建约12万平米，规划938户，含7栋高层，5200平米超级会所，抒写惬意生活！淮北恒大雅苑以“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”创造恒久人居气度；项目总体

108、配套完备，3000平米国际双语幼儿园、5200平米五星级皇家豪华会所、20000余平米风情商业街等公共建筑设施一应俱全，居家出行咫尺便利，进一步创设淮北高品质居住区楼盘位置楼盘位置淮北市人民路与濉溪路交叉口西侧开开 发发 商商淮北恒通置业有限公司已销售套数已销售套数204套占地面积占地面积106055建筑面积建筑面积494057.4M2产品类型产品类型高层容积率容积率4.01规划户数规划户数三千多户绿化率绿化率35%主力户型主力户型79两房、89两房、109三房、119三房、133三房、157四房装修情况装修情况精装物业管理物业管理金碧物业物业费用物业费用-开盘时间开盘时间2012年1月15日

109、交付时间交付时间2014年周边配套周边配套中国人民银行、中国工商银行、客运站、真棒超市、沃尔玛超市、市中医院；10000平米欧陆皇家园林、2000平米中心湖、20000平米欧洲风情商业街、3000平米国际双语幼儿园、5200平米五星级豪华会所（内有健身房、棋牌室、瑜珈馆、琴房等）在售房源价格在售房源价格12#、13#、14#楼80-160户型在售，折后均价约6300元/，送1500元/豪装。目前加推11#楼，毛坯房，均价5000元/项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目周边竞争楼盘-恒大雅苑项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目周边竞争楼盘-金地御景 金地广场*金地御景项目住宅用地

110、21745，商业用地10000，计47.6亩，住宅容积率4.2，建筑密度22%，商业容积率5.0，建筑密度40%。绿地率30%。规划建筑面积约16.68万，其中住宅6栋，1#，2#楼为层，3#楼为,4#楼28层，5#，6#楼33层；小区一共分为4期开发，一期1#2#楼为18+1层，二期3#楼为多层，4#楼为29层，三期5#6#楼为32层百米地标建筑。四期一栋酒店式公寓楼盘位置楼盘位置淮北市人民中路与濉溪路交叉口（渠沟大转盘）开开 发发 商商淮北平和置业有限公司已销售套数已销售套数87套占地面积占地面积31744建筑面积建筑面积17万M2产品类型产品类型多层洋房、高层、商业容积率容积率4.2规划

111、户数规划户数839绿化率绿化率34.7%主力户型主力户型90.23三室两厅一卫、121.1三室两厅两卫装修情况装修情况毛坯物业管理物业管理淮北金地物业有限公司物业费用物业费用-开盘时间开盘时间2012年6月交付时间交付时间2013年12月31日周边配套周边配套学校；超市；中山医院；酒店；公交车站；长途车站；周边环境优越；交通便利在售房源价格在售房源价格1、2#楼在售92114户型，均价5000元/。购房享9.2折优惠。每天推出一套113特价房源项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目周边竞争楼盘-金地御景项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目周边竞争楼盘-恒大名都 淮北恒大名都项目紧

112、邻淮北城市黄金干道相阳路，位于淮北南拓新城核心板块，接驳相山区新CBD中心。整体占地约434亩，以新古典主义建筑为规划理念，全力构筑总建筑面积达85万平方米的全成品欧陆皇家园林城邦；项目以31F、32F高层建筑为主，共七十余栋现代质感建筑美轮美奂，总规划户数六千余户，容积率为3.0，绿化率约40%，建筑密度仅为21%，楼间距均在100米以上，超卓人居空间几达完美境界，是淮北市标杆性精品住区。首期占地约135亩，总约建24万平米，规划1724户，含16栋高层，淮北绝无仅有的10000平米超大中心内湖，抒写惬意生活！淮北恒大名都以“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”创造恒久人居气度

113、；项目总体配套完备，国际双语幼儿园、皇家豪华会所、大型剧院、顶级运动中心、名品商业中心等公共建筑设施一应俱全，居家出行咫尺便利，领袖淮北的超卓高端大型都市精英生活版图由此打造。楼盘位置楼盘位置濉溪县濉河东路北、龙脊山路东侧开开 发发 商商淮北粤通置业有限公司已销售套数621套占地面积占地面积29万建筑面积建筑面积100万产品类型产品类型高层 商业 五星级皇家会所 恒大剧院 运动中心容积率容积率3.0规划户数规划户数六千余户绿化率绿化率40%主力户型主力户型90两房、135三房装修情况装修情况精装物业管理物业管理金碧物业物业费用物业费用-开盘时间开盘时间2011年4月10日交付时间交付时间201

114、3年6月周边配套周边配套教育幼儿园：小区自建双语幼儿园小学：三小、四小、实验小学（濉溪县重点小学）中学：濉溪初级中学、濉溪城关中学高中：新局中（淮北实验中学）大学：淮北煤炭高级技工学校、淮北职业技术学院东区二医疗淮北市中医院、濉溪县红十字会二门诊三商业淮北汽配城、新城区CBD、沃尔玛购物中心、社区风情商业街、社区大型商业中心四娱乐休闲类南湖湿地公园、乾隆湖风景区、濉河景观长廊、相山公园在售房源价格在售房源价格在售1-12#楼88-273户型房源，精装均价4500元/左右，送1500元/精装修项目分析项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目周边竞争楼盘-恒大名都项目分析项目分析最新楼市动态2012年

115、8月11日u【万润东方银座】在售72-128的房源，均价为4750元/，最低价为4500元/最高价为5200元/，一次性付款享98折优惠，按揭贷款享99折优惠；u【嘉和御景园橘郡】均价3550元/平米，最低价2800-2900元/平米，最高价3960元/平米，住房面积有117平米、124平米、143平米、163平米、114平米、115平米。小高层97折。多层现房无折扣。准现房今年年底交房；u【中瑞商城】住宅所剩不多，均为6层房源，还剩13套，面积130-160房源，送7楼阁楼。均价在3500元/。商铺剩40多套，30-70面积房源，均价13000元/左右，三年返租。全付清96折，按揭99折。招

116、商同步进行中！2012年8月13日u【家天下水景天成】在售E区、D区多层现房，面积从126144，最低价3900多元/，最高价5100元/，均价4700元/；u【金地御景】在售1#、2#房源，房源面积91.32、91.91、112.96、114.14，价格48005200元/左右，均价5000元/左右，一房一价。优惠活动：总房款9.2折，买面积超过100平方减10000元；u【相王府邸】在售1号楼18层高层，8号楼20层高层，房源面积90.7-116，最低价4800元/，最高价5300元/，均价5000元/。3#在认筹，认筹期间，前50名VIP客户可享受5000元抵20000元；前51100名

117、VIP客户可享受5000元抵18000元；第101名以后享受5000元抵15000元；u【恒大名都】新品豪宅【尚爵】限量大优惠，臻选10套90156南北向精品户型，单价4380元/起，送1500元/精装修，拎包入住，另有90270御湖尊邸、3080铂金准现铺同步火爆热销享额外85折优惠。凭单页来访即有精美礼品赠送，先到先得，送完为止；8月淮北最新楼市动态项目分析项目分析最新楼市动态2012年8月14日u【恒大雅苑】三对三篮球对抗赛热力开战，冠军队奖金600元亚军队奖金300元纪念奖精美神秘礼品；u【华松蚂蚁公寓】精装现房蚂蚁公寓59平方C户型限量发售一口价5500元/平米，送1500元/平米的

118、奢华精装；2012年8月15日u【金水河畔】温哥华升级改善计划，最高优惠10万元。熙园144200方大平层，诚邀品鉴。御园买房送院子+车库；u【顺达盛世花园】8月18日盛大开盘现场更多惊喜优惠，此次开盘房源面积87-128，多种臻品户型供业主选择，惊喜的是每户都有3到十几个平方不等的面积赠送，并且小区采用领先技术达到户户独立供暖，让您享受到绝佳的设计理念，买的更加实惠；u【玉兰花城】玉兰花城多层臻品房源，首付1万元起，月供500元起；多层精品复式房源1880元/；中心景观小高层优惠及赠送独立储藏室；86极致小户型，即将认购；2012年8月16日u【红星凯越广场】17、18、25日三场活动浓情上

119、映，活动一：品牌商家品鉴会；动二：红星凯越广场接待中心盛大公开暨红星美凯龙耀世入驻；活动三：红星凯越广场幸运大抽奖活动；特等奖1名：西门子对开门电冰箱一台，一等奖2名：三星液晶电视一台，二等奖5名：美的立式空调一台，三等奖10名：电动车一辆，四等奖30名：4L微电脑电饭煲一台，幸运奖50名：立式风扇；u【国购广场】国购钜献淮北，中心晋级在即，淮北国购广场招商销售中心开放盛典，将于8月18日华彩启幕；u【金地御景】业主答谢会暨业主旅行团首期活动发布会8月18日开启8月淮北最新楼市动态竞争格局竞争格局淮北大盘少，中小规模楼盘较多。城南板块是目前竞争最激烈的区域，区域内部已经形成联动，市民接受度逐渐

120、提高。老城区土地稀缺，配套成熟，是市民最认可的区域，但楼盘较少。城东围绕桓谭公园开发项目增多，配套逐渐完善，认可度也有所提升。淮北房地产产品品质从建筑用材、户型设计、景观规划、智能化等方面都得到全方位提升，但产品总体来讲品质还比较一般。物业形态较丰富，受到容积率的限制，今后的产品多以小高层、高层为主。价格分区明显，老城区房价一枝独秀，城南房价逐渐提升，城东板块略高于城西板块。目前淮北市房地产市场仍然是内向型市场，即以本地消费为主，对外地消费者的吸纳有限。淮北消费者对环境、教育资源、交通等方面比较看重，尤其学区房受追捧。总价50万以上产品的主力客户为煤矿等行业的领导、私营业主、事业单位中层以上人

121、员。产品特征产品特征客户特征客户特征房地产市场分析房地产市场分析板块分析小结板块分析小结6 6项目环境分析项目环境分析uu区域环境分析区域环境分析uu项目周边配套分析项目周边配套分析uu项目项目SWOTSWOT分析分析uu项目入市机会点分析项目入市机会点分析项目分析项目分析区域环境分析区域环境分析本案本案地理位置：华孚商业城项目位于淮北市西南，是淮北市西南主要居住区之一，紧邻濉溪县，濉溪路是连接濉溪县与淮北市的必经之路。项目商业沿街面较开阔，紧临东西向的南黎路、南北向的濉溪路，且两条主干道交汇于项目西北角，使项目具有较好的商业开发价值。交通：项目周边公共交通便利性较差，项目周边公交车、出租车较

122、少，南黎路与濉溪路以大型重型车辆进出城市为主，噪音、粉尘污染较厉害。该地块位于城南板块与城西板块的结合处，同时也是淮北市区与濉溪的交界处，属于城市南扩的中心地段项目周边整体环境分析2公里u超市：真棒特卖场人民路店、上海华联超市1611店、真棒特卖场淮纺路店u交通物流：市汽车总公司、汽车南站、中北巴士公司、淮北庆相桥客运站、物流中心u公交：小1路、大1路、9路、10路、11路、12路、19路u学校：电厂培训中心、淮北市第五中、市濉溪路小学、淮北职业技术学院（西区）、矿业集团公司党校干校、淮北职业技术学院（南区）、淮北煤炭职业计划学院、李楼技校、淮北职业技术学院（东区）、淮北市特殊教育学校、淮海中

123、学、梅苑学校（西区）、求实初级中学、濉溪中学、淮纺路小学、庆相桥幼儿园、银河幼儿园u银行：中国人民银行淮北市中心支行、工商银行淮北分行、中国建设银行淮北支行、中国邮政银行淮北支行u大型市场：渠沟农贸市场、果品市场、渠沟花鸟市场、纺织苑菜市场u政府部门：烟草专卖局、市地方海事局、税务分局、消防大队、市纺织协会、公安刑警大队u医院：市中医院、淮北阳光女子专科医院、市人民医院纺织分院、相淮妇产医院u公司/工厂：酒精厂、淮北矿业集团工程建设公司土建工程管理部、淮北中芬选矿设备有限公司、淮北中北汽车钢板公司、淮北世容服装有限公司、辉克药业公司、淮北热电厂、污水处理厂、口子集团、天宏集团、淮北淮矿汽车运输

124、有限公司u小区：恒大雅苑、金地御景、新城国际、华松现代花园南苑、百合公寓、深蓝华庭、顺龙花园、濉河小区、家天下、溪河苑、天元家居小区、亿嘉左岸、临尚春城、盛世花园，铭城花园、顺达嘉园、恒大名都u小餐馆/饭店：123间、面积：6642平方；洗浴中心：24间，面积：1296平方；便利超市：46间，面积：2484平方；社区卫生服务站，26间，面积：3246平方；u宾馆：海纳商务宾馆、淮洲商务宾馆、浅草湾商旅连锁酒店、宜佳128商务快捷宾馆、安佳商务快捷宾馆、天信宾馆、大海宾馆、家天下宾馆、鑫瑞宾馆等；项目分析项目分析区域环境分析区域环境分析目前项目周边公里范围内的配套项目分析项目分析SWOT分析分析

125、项目紧临两条城市主干道，沿街商业面开阔；濉溪路、南黎路交汇于项目西北角，具有较好的商业开发价值；项目地块规整，有利于整体规划与开发；濉溪路是通往濉溪县的主要干道，使项目能够辐射到濉溪县城。项目学校配套资源丰富，能够提升项目住宅价值地块优势分析（strength）项目公共交通不便利，不能有效的辐射城市其他区域；大型车辆来往密集，不利于商业人流组织；周边居住人口收入低，消费能力不强；华孚缺少大型商业项目的规划、开发、运营能力。项目周边环境较差使项目品质难以提升；项目周边配套比较欠缺，缺少商业、生活等配套设施。地块劣势分析（weakness）项目周边居住人口较多，综合性社区商业项目缺乏；项目商业区位

126、优势较好，有条件吸引大型主力业态投资入驻；餐饮、住宿业具有较好的市场发展潜力；项目连接濉溪县与淮北市，对建设的后续辐射具有机会地块机会分析（Opportunity）城市商业体量的急剧增加，对项目大体量商业开发带来、招商、销售、运营的压力区域商业规划不完善，商业配套不足；现有商业项目较多，分流消费群体，市场竞争激烈；城市住宅潜在供应量巨大，对项目未来住宅销售带来威胁。地块威胁分析（Threat）地块SWOT分析项目分析项目分析入市机会点分析项目入市机会点分析为了对本项目进行准确的市场定位，综合以上对淮北市住宅及商业市场的分析，可以发现本项目的入市机会点如下：商业项目入市点分析：u根据市场调研，发

127、现淮北整体商业业态布局较为杂乱，多为满足当地居民生活配套所需的小舢板式商业，随着程式化进程的加速，大型城市综合体的适机介入具有市场需求空间；u根据消费者调查问卷，得知56%的消费者偏好品牌消费，而目前淮北市商圈中的品牌集中度不高，尚未发挥出品牌集聚所产生的吸引力，城市综合体项目高端品牌具有消费需求；u淮北目前的城市综合体商业项目仅国购广场（在建位于火车站商圈城市东北向）目前，城市西南乃至濉溪县均无大型的城市综合体项目及规划，这为本项目打造城市综合体带来机会。u随着淮北商业的发展，目前，越来越多的品牌商家感受到了集中展示，体验式消费对产品推广销售的重要性，本项目可以充分利用这一机会点入市；u目前

128、淮北在营，在建的商业体量逐年增加，但型综合类商业并不多，本项目须把“差异化”作为机会点，打造功能齐全、集中展示、一站购的城市综合体项目；项目分析项目分析入市机会点分析项目入市机会点分析住宅入市机会点分析：u 目前淮北市住宅市场产品同质化现象比较严重，产品品质较为普通，本项目可以将产品创新作为入市机会点之一，通过高品质、高性价比的新型产品占领市场。例如简欧风格、新古典主义风格同时可加入一些智能化住宅元素、生态住宅元素、和谐社区元素、新都市社区元素等。使项目更具竞争力；u目前淮北千亩大盘并不多见，而消费者对大盘的认同度比较高，因此本项目城市综合体大盘在住宅开发商具有较大的机会。u随着宏观政策的调控

129、，供应体量的增加，市场竞争只会越来越激烈。未来35年，营销模式的重要性将会逐渐显现。本项目可以把握这一入市点，通过先进的营销方式，宣传推广手段，抢占市场制高点；u针对淮北消费者贫富两极分化，高收入者对品质、环境要求较高，价格承受力强，而低端消费者收入较低，价格承受能力有限的特点，项目可借用大盘优势，分区规划，开发不同消费者适用的产品；u淮北正值东进南扩的发展趋势，本项目位于淮北与濉溪城乡结合处，对项目的入市具有很大的优势；7 7项目规划与定位项目规划与定位uu项目规划方案项目规划方案uu项目整体定位项目整体定位 uu项目形象定位项目形象定位uu项目功能定位项目功能定位uu商业整体定位商业整体定

130、位u商业功能定位u商业业态定位u住宅定位u项目展望项目规划方案一项目规划方案一项目定位依据项目定位依据淮北城市整体经济情况2008年2009年2010年2011年数值增长率数值增长率数值增长率数值增长率年均增长率2015年2018年2020年全年生产总值（GDP)（亿元）349.114.40%371.911.00%461.614.20%554.912.20%12.95%842.341057.921201.64人均生产总值（元）1702934.35%180968.40%2230023.23%2623917.62%20.90%48174.864626.6575594.6人均可支配收入（元）1285

131、110.40%137366.90%1519110.60%1787617.70%11.40%26019.432132.9836208.7人均消费支出（元）88218.40%90823.00%97337.20%1280331.60%12.55% 19230.1224050.4627264.02人均居住支出（元）652.8628.30%934.3943.10%737.32-21.10%133180.50%32.70%3071.964377.685248.16社会消费品零售总额（亿元）89.222.70%105.9318.70%125.5219.20%148.318.20%19.70%265.1835

132、2.84411.28全社会固定资产投资（亿元）204.735.40%280.336.90%366.930.90%450.130.40%33.40%1051.31502.21802.8财政收入（亿元）42.419%52.223.10%7034.10%90.429.10%26.33%185.6257304.6财政支出（亿元）4136%54.332.40%65.921.50%87.232.40%30.63%194274.1327.5人口（万人）215.86.66217.76.2219.68.7221.87.387.23228.2233236.2人口城镇化率54.80%56.10%56.60%55.7

133、0%0.80%58.90%61.30%63%1、整体定位、整体定位淮北市以商业、居住为主的城市副中心2、形象定位、形象定位淮北华孚（万孚）新城商业汇优生活释义：与老城区商业进行鲜明对比，突出华孚（万孚）品牌3、功能定位、功能定位淮北以居住、教育为主，发展城市配套商业功能的城市副中心。4、商业整体定位、商业整体定位淮北市最大的城市商业综合体5、商业功能定位、商业功能定位集购物、餐饮、娱乐、影视、休闲、旅游等全商业模式6、商业业态定位、商业业态定位步行街、超市、百货商场、电影院、游乐场、KTV、中西餐厅、品牌餐饮包含吃、喝、玩、乐、购的一站式购物中心。7、住宅定位、住宅定位具有完善商业、教育、生活

134、配套的高尚居住区项目定位方案一项目定位方案一项目开发方案一项目开发方案一1、本项目开发目的、本项目开发目的本项目1600亩用地，是淮北市屈指可数的大盘，并且地处淮北与濉溪的连接处，地块未来潜力巨大，根据项目规划，商业面积与住宅面积比为1:10，虽然商业在整个项目中所占比重不大，但是其意义重大，城市商业综合体的定位能够大幅提升住宅的价值与去化速度。因此本项目开发最终目的应是，借商业的噱头来提升住宅的价值，最终项目利益最大化。2、开发周期、开发周期项目总建筑面积256万平米，根据淮北市近几年年均消化量约90万平米，未来本项目占据淮北市总销量20%计算，预计，本项目开发周期为15年。3、开发次序、开

135、发次序本项目将先对7号、8号、9号地块进行统一规划，分批拿地的方式进行开发，然后利用销售的资金，去拿1号、4号、5号地块进行统一规划、定位；最后对2号、3号、6号地块进行规划及定位。采用资金流的开发模式进行分期开发；4、投资风险、投资风险房地产市场受宏观经济环境、相关经济政策、市场供应量等因素影响较大，且以上因素都具备相当的不确定性；区域房地产市场供应量偏大，市场调控逐渐增强，后市受政策性影响较大，对项目后续开发销售带来一定的市场风险；项目投资成本一般，开发周期较短，在预期销售价格与目前市场价基本持平的情况下，任然保持了较高的项目投资收益，主要原因在于土地获取价格具有优势，土地成本较低，项目运

136、作风险较小；商业招商的风险，目前淮北人均商业面积已趋于饱和，达1.3平方米，故商业项目的业态定位，预招商及后期运营都直接决定项目的投资风险；淮北万孚项目投资测算土地面积（亩）1656容积率2.5计算中考虑商业全部销售建筑面积（万平米）276商业可售27.8万住宅可售246.3万千分之7配套用房面积不计入销售面积，地下车位按1：0.8计算，25平米/个，共1000个项目开发周期按15年计算序号序号项目名称项目名称计算依据计算依据地价地价 5959万万/ /亩亩 金额金额( (万元万元) )总收入总收入1700200.00 1700200.00 销售收入销售收入1700200.00 1700200

137、.00 总投资总投资1210057.58 1210057.58 一一土地费用土地费用255852.00 255852.00 二二前期工程费用前期工程费用25596.24 25596.24 ( (一一) )勘察设计费勘察设计费9891.84 9891.84 （二）（二）报建费报建费10322.40 10322.40 （三）（三）三通一平费用三通一平费用2208.00 2208.00 （四）（四）临时设施费临时设施费估算估算4 4元元/ /平米平米1104.00 1104.00 （五）（五）工程监理费工程监理费5 5元元/ /平米平米1380.00 1380.00 （六）（六）预结算编审费预结算编

138、审费2.52.5元元/ /平米平米690.00 690.00 项目投资成本项目投资成本三三城市配套费城市配套费43056.00 43056.00 （一）（一）规费规费29256.00 29256.00 （二）（二）城市基础设施配套费城市基础设施配套费按当地交费标准按当地交费标准5050元元/ /平米平米13800.00 13800.00 四四建安工程费建安工程费779000.00 779000.00 五五配套费用配套费用14620.27 14620.27 六六不可预见费不可预见费按以上二到五项之和的按以上二到五项之和的25868.18 25868.18 七七管理费用管理费用以上一到六项之和的以

139、上一到六项之和的1.51.517159.89 17159.89 八八财务费用财务费用按贷款按贷款3 3亿元亿元, ,资金占用资金占用2 2年年6400.00 6400.00 九九营销费用营销费用销售总额的销售总额的2.52.542505.00 42505.00 营业税及附加营业税及附加销售总额的销售总额的. .93511.00 93511.00 土地增值税土地增值税0.00 0.00 税前利润税前利润396631.42 396631.42 投资利润率（税前）投资利润率（税前）33%33%所得税所得税利润的利润的99157.86 99157.86 税后利润税后利润297473.57 297473

140、.57 通过调查分析可知，淮北房地产开发仍然处于比较初级的发展阶段，目前市场上缺少具有高性价比的创新产品，而本项目具有开发此类产品的条件，综合看来，项目具有一定的市场竞争力，开发风险比较小方案一：项目投资成本概算项目规划方案二项目规划方案二项目定位方案二项目定位方案二1、整体定位、整体定位淮北市城中千亩教育住宅大盘2、形象定位、形象定位淮北华孚（万孚）新城千亩教育大盘开启新城优学生活3、功能定位、功能定位淮北市以居住为主，具有完善教育、商业、生活配套的城中城。4、建筑规划定位、建筑规划定位新古典主义建筑风格为主的高层、小高层、洋房建筑项目开发方案二项目开发方案二1、本项目开发目的、本项目开发目

141、的本项目1200余亩用地，是淮北市屈指可数的大盘，并且地处淮北与濉溪的连接处，地块未来潜力巨大，根据项目规划，本项目将首重教育配套，次重商业配套，最终将打造具有完善教育配套的教育地产大盘，同时具有完善的具有竞争优势的商业配套。通过教育配套提升项目住宅价值。2、开发周期、开发周期项目总建筑面积256万平米，根据淮北市近几年年均消化量约90万平米，未来本项目占据淮北市总销量20%计算，预计，本项目开发周期为15年。3、开发次序、开发次序本项目一次规划分步实施，首期开发1号（商业综合体）2号（住宅）地块。后续根据销售情况，分批拿地。4、投资风险、投资风险房地产市场受宏观经济环境、相关经济政策、市场供

142、应量等因素影响较大，且以上因素都具备相当的不确定性；区域房地产市场供应量偏大，市场调控逐渐增强，后市受政策性影响较大，对项目后续开发销售带来一定的市场风险；项目投资成本一般，开发周期较短，在预期销售价格与目前市场价基本持平的情况下，任然保持了较高的项目投资收益，主要原因在于土地获取价格具有优势，土地成本较低，项目运作风险较小；商业招商的风险，目前淮北人均商业面积已趋于饱和，达1.3平方米，故商业项目的业态定位，预招商及后期运营都直接决定项目的投资风险；规划设计的科学性：规划设计必须体现市场功能的需要，并从市场的角度对项目规划设计进行调整。淮北万孚项目投资测算土地面积（亩）1054容积率2.5计

143、算中考虑商业全部销售建筑面积（万平米）173商业可售10万住宅可售150万千分之7配套用房面积不计入销售面积，地下车位按1：0.8计算，25平米/个，共1000个项目开发周期按10年计算商业五星级酒店及超市不可售，出租租金未计入收入序号序号项目名称项目名称计算依据计算依据地价地价 5959万万/ /亩亩 金额金额( (万元万元) )总收入总收入980000.00 980000.00 销售收入销售收入980000.00 980000.00 总投资总投资753693.57 753693.57 一一土地费用土地费用162843.00 162843.00 二二前期工程费用前期工程费用16044.02

144、16044.02 ( (一一) )勘察设计费勘察设计费6200.32 6200.32 （二）（二）报建费报建费6470.20 6470.20 （三）（三）三通一平费用三通一平费用1384.00 1384.00 （四）（四）临时设施费临时设施费估算估算4 4元元/ /平米平米692.00 692.00 （五）（五）工程监理费工程监理费5 5元元/ /平米平米865.00 865.00 （六）（六）预结算编审费预结算编审费2.52.5元元/ /平米平米432.50 432.50 三三城市配套费城市配套费26988.00 26988.00 （一）（一）规费规费18338.00 18338.00 （二

145、）（二）城市基础设施配套费城市基础设施配套费按当地交费标准按当地交费标准5050元元/ /平米平米8650.00 8650.00 四四建安工程费建安工程费481000.00 481000.00 五五配套费用配套费用9238.75 9238.75 六六不可预见费不可预见费按以上二到五项之和的按以上二到五项之和的15998.12 15998.12 七七管理费用管理费用以上一到六项之和的以上一到六项之和的1.51.510681.68 10681.68 八八财务费用财务费用按贷款按贷款3 3亿元亿元, ,资金占用资金占用2 2年年6400.00 6400.00 九九营销费用营销费用销售总额的销售总额的

146、2.52.524500.00 24500.00 营业税及附加营业税及附加销售总额的销售总额的. .53900.00 53900.00 土地增值税土地增值税0.00 0.00 税前利润税前利润172406.43 172406.43 投资利润率（税前）投资利润率（税前）23%23%所得税所得税利润的利润的43101.61 43101.61 税后利润税后利润129304.82 129304.82 项目投资成本项目投资成本方案二：项目投资成本概算 通过调查分析可知，淮北房地产开发仍然处于比较初级的发展阶段，目前市场上缺少具有高性价比的创新产品，而本项目具有开发此类产品的条件，综合看来，项目具有一定的市场竞争力，开发风险比较小项目展望与城市功能定位项目展望与城市功能定位老城区中心老城区主要由淮孟商圈和火车站商圈组成，主要以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心前景看好的区域，主要以政治、文化为主的商业中心是最活跃的区域，主要以商业、居住为主本项目将以商业、居住、教育为主，发展城市配套商业功能的城市商业副中心本案濉溪城东区