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1、深圳冠利达大厦前期项目策划报告CONTENT报告框架告框架2内部内部环境解析境解析3区域客区域客户研究研究1外部外部环境解析境解析4项目深度剖析目深度剖析5环境分析境分析定位策略定位策略外部外部环境解析境解析宏宏观环境分析境分析深圳写字楼市深圳写字楼市场分析分析CONTENT报 告告 目目 录CONTENT一一场“政策的政策的风暴暴” 从北方朝深圳从北方朝深圳袭来来宏宏观政策政策政策政策风暴，雷声暴，雷声阵阵，各路媒体争先，各路媒体争先头条条报到到强暴雨信号暴雨信号观点一：点一：这次出台的国六条的次出台的国六条的细则很很“猛猛”，短期内将使得短期内将使得购房者持房者持币待待购静静观其其变，市，
2、市场的成交量尤其是房地的成交量尤其是房地产三三级市市场将受一定影响将受一定影响。观点二：点二：对比中央今年出台的比中央今年出台的“国六条国六条”及其及其细则，其与去年中央出台的政策，其与去年中央出台的政策“国国八条八条”与与“新八条新八条”的一个的一个最重要的区最重要的区别在于，在于，中央不但从中央不但从“方向方向”给出了指引，出了指引，还在在细则做出了明确的做出了明确的规定，并未定，并未给地方地方留有留有丝毫的回旋余地。毫的回旋余地。观点三：此次点三：此次调控并非控并非终极极调控，控，对于于调控不到位的部分及控不到位的部分及调控成效不控成效不显著，或地著，或地方政府方政府执行不行不坚决的地区
3、和城市，不排除决的地区和城市，不排除有有进一步行一步行动的可能。的可能。 【中原中原认为 ，针对写字楼市写字楼市场而言而言】但是但是宏宏观政策政策 自自20062006年年3 3月以来，新政月以来，新政频出，出，虽然一定程度上抑制了房地然一定程度上抑制了房地产市市场的的投机与投机行投机与投机行为，但政策出台主要，但政策出台主要针对住宅市住宅市场，对于商于商业和写字楼并没和写字楼并没有有实质性的影响，而且住宅税性的影响，而且住宅税费的上的上涨，一定程度增加了房地，一定程度增加了房地产投投资置置业的成本；住宅房价的的成本；住宅房价的涨幅幅远大于租金的大于租金的涨幅，住宅投幅，住宅投资回回报率下降使
4、投率下降使投资类型的客型的客户逐步向商逐步向商业和写字楼方向和写字楼方向倾斜。斜。本本项目作目作为写字楼，市写字楼，市场表表现相相对乐观；外部外部环境解析境解析宏宏观环境分析境分析深圳写字楼市深圳写字楼市场分析分析CONTENT报 告告 目目 录深圳写字楼市深圳写字楼市场0404年写字楼供年写字楼供应达到达到历史最高峰。史最高峰。0505年有所下降写字楼的年有所下降写字楼的销售面售面积仍在逐年增加。仍在逐年增加。资料来源：深圳中原深港研究中心 供求供求变化化二二级市市场资料来源：深圳中原深港研究中心 深圳写字楼市深圳写字楼市场受宏受宏观政策的利好影响，深圳写字楼价格逐年走高，政策的利好影响，深
5、圳写字楼价格逐年走高，未来价格走未来价格走势仍仍继续攀升。攀升。二二级市市场说明：明：2005-2006年的数据为深圳市国土局及深圳中原根据在建项目信息预测所得热点区域点区域变化化深圳写字楼市深圳写字楼市场蔡屋蔡屋围华强北北人民南人民南中心中心西区西区中心区中心区南山南山宝安宝安南山中心区南山中心区南山中心区南山中心区南山中心未来南山中心未来发展展势头强劲蔡屋蔡屋蔡屋蔡屋围围金融中心金融中心金融中心金融中心对金融、商金融、商务设施施进行重行重新新规划和布局，改造面划和布局，改造面积共共计29.529.5万平米万平米宝安中心区宝安中心区宝安中心区宝安中心区规划将建划将建设写写字楼字楼4040栋中
6、心西区中心西区中心西区中心西区中心区有力的承接地中心区有力的承接地带二二级市市场随着南山商随着南山商业文化中心写字楼文化中心写字楼项目的相目的相继开开发和宝安中心区的商和宝安中心区的商业规划，地划，地块竞拍，拍，深圳写字楼市深圳写字楼市场西移西移趋势日日渐明明显n原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板装饰，以大面积玻璃为主。n主题化、个性化、配套化、生态化、人性化写字楼的出现，是客户细分，市场细分发展的必然结果。n如金中环（酒店式服务）、深圳动漫城（集动漫画创意+包装制作+出版发行等产业链形式的专业性写字楼）等。n5A智能化都是各发展商使用最多的宣传主题。如：千兆
7、网络光纤、自动消防报警与喷淋系统、智能化楼宇管理系统、智能化电梯系统、全信息化数字多媒体会议中心、智能化保安系统等等。深圳写字楼市深圳写字楼市场供供应品品质变化化外在形象的多外在形象的多样化化客客户定位的定位的细分分5A5A智能化智能化外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步，大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量 写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带动国内小买家进场吸纳的特点。KIMBERLY-CLARK 深圳写字楼市深圳写字楼市场租租购群体的群体的变化化2、深圳写字楼市场热点西移呈必然趋势3、市场细分趋势明显，专业化
8、写字楼将成为未来市场的热点1、深圳写字楼良性发展，价格不断上升，市场承接力同步加强4、租购群体多元化，写字楼市场投资气氛渐浓深圳写字楼市深圳写字楼市场深圳市深圳市场总结区域写字楼市区域写字楼市场现状状区域写字楼区域写字楼发展机遇展机遇报 告告 目目 录内部内部环境解析境解析区域市区域市场未来未来竞争格局争格局宝恒大厦宝恒大厦公路局大厦公路局大厦广广场大厦大厦海海晖大厦大厦邮电大厦大厦深信泰丰深信泰丰海关大厦海关大厦泰泰华大厦大厦冠利达大厦冠利达大厦经发大厦大厦供供销大厦大厦n宝安写字楼分布在广深公路（即宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿国道）沿线、创业二路沿二路沿线、新安路沿、新安路沿
9、线三大板三大板块；其中，写字楼物其中，写字楼物业分布在广深公路（即分布在广深公路（即107国道）沿国道）沿线居多。居多。区域市区域市场现状状写字楼分布写字楼分布资料来源：深圳中原深港研究中心 宝安写字楼数量有限，体量较小，且有部分以商住楼的形式出现，缺乏高档次写字楼 区域市区域市场现状状物物 业 介介 绍与深圳其他区域的写字楼市场相比，宝安区写字楼市场起步晚、发展慢，供需没有经历过大起大落，一直保持在较低水平。 资料来源：深圳中原深港研究中心 区域市区域市场现状状供供 需需 分分 析析租赁项目占主流，并且以只租不售为主。宝城写字楼近阶段入驻率整体上比较高，均达到90以上，租赁市场形势良好。资料
10、来源：深圳中原深港研究中心 区域市区域市场现状状供供 需需 分分 析析政府性商政府性商务写字楼写字楼n 公路局大厦和海关大厦，允许企业进驻办公，收取相应费用，出租率较高。纯 写写 字字 楼楼 n 公路局大厦、深信泰大厦、海关大厦等； 商商 务 写写 字字 楼楼n 由星级酒店及商务办公为一体的综合性写字楼，集商务、办公、娱乐、餐饮、休闲等多功能商务办公写字楼；如冠利达大厦、宝晖大厦等 其他物其他物业转变为写字楼写字楼n该种写字楼租金相对较低，而且由于非纯写字楼，其配套硬件缺乏，更缺少相应的物业管理，所以其管理费非常低；区域市区域市场现状状物物业形形态分析分析空间划分上多以中小户型为主，面积区间普
11、遍在40-60和100-150之间，主要原因是选择在宝安办公的企业多是中小型的公司，对办公面积的需求不大。资料来源：深圳中原深港研究中心 区域市区域市场现状状面面积区区间分析分析资料来源：深圳中原深港研究中心 高价位水平为5060元/月（含物管费），例如公路局大厦、宝晖大厦、海关大厦；中等价位水平为4550元/月（含物管费），例如邮电大厦、经发大厦等；低价位水平为2533元/月（含物管费），例如泰华大厦、供销大厦、冠利达大厦等区域市区域市场现状状租租赁市市场分析分析据最近调查统计资料显示：进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。资料来源：深圳中原深港研究中心
12、 区域市区域市场现状状客客户分析分析资料来源：深圳中原深港研究中心 电 子子 类 公公 司司 占占 主主 导 n区内商务写字楼进驻公司多以电子类客户为主，所占比例达 60%左右； 宝宝 安安 工工 业 厂厂 房房 客客 户 n在宝安设厂的企业需要符合身份的办公环境，来彰显其实力； 物物 流流 业 客客 户n 宝安作为未来的航空 + 配送的物流园区，必将吸纳众多相关公司进入宝安；服服 务 业 客客 户 n客户主要包括房地产业、进出口贸易、广告、证券公司、保险业等服务性行业； 其他区域公司在宝安其他区域公司在宝安设立分公司立分公司n其他一些城市企业驻深办事处或致力于在宝安拓展业务的公司；区域市区域
13、市场现状状客客户特征分析特征分析4、写字楼面积区间较小，且租金水平低2、租赁占主流，且租赁市场发展形式良好3、写字楼形态多样，市场化程度不高 5、写字楼客户以电子、高科技、物流为主，基本 -以本土企业为主，对外的辐射能力较弱1、宝安写字楼市场目前尚处于起步发展阶段，档次低区域市区域市场现状状区域市区域市场总结区域写字楼市区域写字楼市场现状状区域写字楼区域写字楼发展机遇展机遇报 告告 目目 录内部内部环境解析境解析区域市区域市场未来未来竞争格局争格局广深沿江高速广深沿江高速宝安大道宝安大道地地铁1号号线写字楼的辐射能力取决于交通的辐射力，宝安写字楼市场随着交通路网的不断完善，将迎来历史性的突破，
14、使更多的企业商务宝安形成可能 西部跨海大西部跨海大桥市市场发展机遇展机遇区域交通区域交通规划划入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨国企业入驻深圳乃至本区域，大面积租购写字楼，与国内其他企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量 人民币升值的预期，吸引大量外来资金投资国内房地产市场，带动房地产价格不断上涨，同时吸引内资机构及国内小买家的介入经济环境的向好，有效吸引大量外来境的向好，有效吸引大量外来资金金进入宝安写字入宝安写字楼市楼市场，置，置业或投或投资市市场发展机遇展机遇经济发展机遇展机遇宝安区每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外贸出口拉动实现的增幅每年都达到了五成左右 高
15、新技术产业发展迅速,全年高新科技产品产值359亿元,占工业总产值的39%,比上年增长38%。宝安整个工业的产业结构调整已经初见成效 2003年10月30日中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的意见公布，预示宝安的城市化进程已经拉开序幕 城市化发展将进一步加快宝安的产业结构调整，劳动密集型产业比例将进一步减小，高科技及相关产业将得到飞速发展市市场发展机遇展机遇发展展战略略2005年，宝安区新增企业占全市13.9%，仅次于福田和罗湖新增企业投资额占全市14.2%，仅次于福田和罗湖数据来源：深圳市工商行政管理2005年度总结报告 市市场发展机遇展机遇宝安企宝安企业状况状况数据
16、来源：深圳市工商行政管理2005年度总结报告 商贸、信息咨询、高科技、金融保险、物流行业的迅速发展，为宝安写字楼市场未来的发展提供发展的基础市市场发展机遇展机遇宝安企宝安企业状况状况随着交通路网的不断完善，宝安写字楼的辐射能力将加强，越来越多的企业将进驻宝安劳动密集型产业比例将进一步减小，高科技及相关产业将得到飞速发展2005年，宝安区新增企业占全市13.9%，仅次于福田和罗湖商贸、信息咨询、高科技、金融保险、物流行业的迅速发展，使上述行业将成为写字楼的主流客户市市场辐射射产业结构构企企业数量数量行行业变化化市市场发展机遇展机遇小小结区域写字楼市区域写字楼市场现状状区域写字楼区域写字楼发展机遇
17、展机遇报 告告 目目 录内部内部环境解析境解析区域市区域市场未来格局未来格局西部组团定位前海湾地区物流宝安中心区规划大铲岛建设未来格局未来格局影响写字楼市影响写字楼市场的因素的因素宝安新宝安新规划划A002-0013宗地宗地A002-0020宗地宗地随着宝安中心区3块写字楼用地竞拍，拉开了宝安写字楼发展的序幕，未来中心区规划将有40栋写字楼投放，新的商务中心即将形成影响写字楼市影响写字楼市场的因素的因素宝安中心区写字楼宝安中心区写字楼规划划未来格局未来格局占据宝安中心区，高占据宝安中心区，高规划、高起划、高起点、高点、高标准的新型商准的新型商务区区位于宝安老城区，周位于宝安老城区，周边配套完善
18、，配套完善，交通便利的交通便利的传统型商型商务区区未来格局未来格局规划划交通交通配套配套位置位置品牌品牌产品品老城区老城区宝安中心区宝安中心区地铁一号线，宝安大道，沿海广深高速等将进一步提高中心区对外辐射力宝安中心区未来商务环境将更为纯粹宝安中心区定位为深圳次中心，区域未来规划有40栋写字楼老城区拥有成熟配套宝安中心区规划将吸引更多知名开发商集约开发（如：荣超） 宝安中心区将吸引更多企业进驻，将逐步形成以总部经济未来格局未来格局竞争格局争格局面对宝安中心区未来日益激烈的竞争，我们将如何去应对？未来格局未来格局策略：策略： 田忌田忌赛马，瞄准，瞄准对手短板手短板 同宝安中心区比同宝安中心区比较，
19、前，前进路老城区配套路老城区配套优势明明显我我们的策略是：的策略是： 分分 流流包装定位方面与宝安中心区形成差异化，最大限包装定位方面与宝安中心区形成差异化，最大限度地分流宝安中心区写字楼客度地分流宝安中心区写字楼客户未来格局未来格局3区域客区域客户研究研究报 告告 目目 录交通交通规划影响的划影响的经济环境境带来的来的发展展战略催生的略催生的企企业状况新生的状况新生的新增客新增客户原有客原有客户区域区域规划吸引的划吸引的现有写字楼租客有写字楼租客房地房地产投投资客客客客户来源来源区域区域规划吸引的客划吸引的客户交通交通规划影响的客划影响的客户经济环境境带来的投来的投资类型客型客户产业结构构调
20、整催生的客整催生的客户新生的企新生的企业客客户区域区域辐射力决定客射力决定客户的流向的流向客客户来源来源经济环境境带来的来的发展展战略催生的略催生的企企业状况新生的状况新生的新增客新增客户原有客原有客户现有写字楼租客有写字楼租客房地房地产投投资客客客客户来源来源针对宝安写字楼宝安写字楼现有租客，房地有租客，房地产投投资客和宝安未来将大量新增的关内客和宝安未来将大量新增的关内同行同行业客客户，深圳中原三，深圳中原三级市市场工商工商铺部部协同深港研究中心同深港研究中心对上述客上述客户进行了抽行了抽样调研，本次取研，本次取样如下：如下： 宝安写字楼宝安写字楼现有租客有租客20份份 房地房地产投投资客
21、客20份份 宝安新宝安新兴客客户20份份客客户调研研客客户研究研究受受访企企业九成九成为私私营企企业，其余，其余为外外资企企业。客客户置置业心理分析心理分析调研研企企业性性质和和规模模10人以下的企人以下的企业有有16家，占家，占27%，10-50人企人企业32家，占家，占53%，超，超过50人的人的企企业有有12家，占家，占20%。中小。中小规模公司模公司是目前宝安区写字楼需求的主流。是目前宝安区写字楼需求的主流。客客户研究研究受受访企企业中，从事中，从事贸易、易、电子、金融、的企子、金融、的企业较多，建多，建筑筑/房地房地产和制造和制造业也占一定份也占一定份额 。客客户置置业心理分析心理分
22、析调研研行行业分布分布客客户研究研究当当问及及购买写字楼会考写字楼会考虑的因素的因素时，项目位置的提及率最高，此外，大厦目位置的提及率最高，此外，大厦的形象是影响客的形象是影响客户购买写字楼的重要写字楼的重要因素。因素。置置业考考虑因素因素客客户置置业心理分析心理分析调研研大厦形象大厦形象设计是影响是影响项目档次的最目档次的最主要因素，受主要因素，受访60家企家企业当中，有当中，有23家企家企业提及大厦形象提及大厦形象设计，其次，其次是大堂是大堂设计和和电梯品牌。梯品牌。 客客户研究研究中午就餐不方便是受中午就餐不方便是受访企企业最希望解最希望解决的决的问题，共有，共有17家企家企业，提到此，
23、提到此问题。此外，有。此外，有12家企家企业提出没有休提出没有休闲商商谈地方。地方。银行被行被认为是写字楼最是写字楼最为需要的配套，需要的配套，共有共有23家企家企业提及。其次餐提及。其次餐饮中心和中心和商商务中心提及率都比中心提及率都比较高。高。需要解决的需要解决的问题和配套和配套设施的重要性施的重要性客客户置置业心理分析心理分析调研研客客户研究研究受受访企企业当中有当中有20家表示如果自身没家表示如果自身没有会有会议室，当开会人数超室，当开会人数超过20人就需人就需要租用会要租用会议室，但也有室，但也有12家企家企业表示表示当开会人数超当开会人数超过40人才会租用会人才会租用会议室。室。受
24、受访企企业当中有当中有45家表示希望加家表示希望加强物物业管理的服管理的服务，而在其它三个服，而在其它三个服务选项方方面，受面，受访者大多都是者大多都是选择多个多个选项，这说明他明他们对其它的服其它的服务同同样非常希望改非常希望改进。会会议室使用情况和需要加室使用情况和需要加强的服的服务客客户置置业心理分析心理分析调研研客客户研究研究受受访企企业对现住写字楼没有表示住写字楼没有表示不太不太满意的，表示比意的，表示比较满意和一意和一般的企般的企业均均为50%。表示比表示比表示比表示比较满较满意的地方：意的地方：意的地方：意的地方：交通方便，配套较完善价格合理不不不不满满意的地方：意的地方：意的地
25、方：意的地方：物业管理电梯上下班拥挤中午就餐不便洗手间太小对现有写字楼的有写字楼的满意度意度客客户置置业心理分析心理分析调研研客客户研究研究调查数据数据显示，若再次示，若再次选择，考，考虑40-60的公司最多，的公司最多，27家公司提及，此外，家公司提及，此外，100-150的提及次数也有的提及次数也有18家。家。再次再次选择需求需求客客户置置业心理分析心理分析调研研客客户研究研究调研小研小结客客户置置业心理分析心理分析调研研客户对于面积的需求呈两级分化格局，40406060平米区间占主流。配套：心理：面积：对于物业管理方面非常看重；同时注重餐饮、娱乐、休闲空间、金融服务等对于物业的形象、设计
26、非常看重；虽然现处于事业发展阶段，希望企业外在形象能给其带来更广阔的发展空间客客户研究研究4项目深度剖析目深度剖析项目深度剖析目深度剖析项目目位位置置本本项目位于宝安目位于宝安3030区前区前进路西路西侧。被誉。被誉为“宝安宝安华强北北”本本项目目占地面占地面积：8810mm建筑面建筑面积：38800mm（主楼（主楼35033m,35033m,附楼附楼3814m3814m，商，商业9050m9050m）容容积率：率：4.54.5主楼主楼层数数：层商商业裙楼裙楼层数：数：层建筑高度：建筑高度：100100米米使用年限：年使用年限：年面面积区区间：m项目目概概况况项目目S W O T分析分析劣劣势
27、机遇机遇优势威威胁l地理位置地理位置：本宗地位于宝安传统的经济核心区域；l周周边环境境：周边写字楼聚集，配套齐全，附近有两个大酒店；l交通网交通网络：项目能直达107国道，南头关口，交通便捷l周周边配套配套：项目周边规划的市政、商业、餐饮等配套齐全，符合写字楼开发的要求；l商商业氛氛围：本项目周边多为商业、办公用地，建成后交通便利，具备较浓的商业办公氛围。项目深度剖析目深度剖析项目目S W O T分析分析劣劣势机遇机遇威威胁优势l经济环境：宝安的经济发展持续向好；l规划前景：蛇口港、赤湾港的扩建，必将引来物流及相关行业集聚；l产业发展：深圳将发展成以集装箱运输为主的港口城市、与香港功能互补的区
28、域中心城市，此两点皆可视作宝安为深圳未来发展重点的政府潜台词；l产品打造：目前老城区高档写字楼是稀缺产品，创新空间大项目深度剖析目深度剖析项目目S W O T分析分析劣劣势威威胁优势l项目低端形象：项目原来的低端商务写字楼的形象，对本项目 打造高端产品有一定的负面影响；l项目使用年限：项目37年的使用年限对本项目售价造成不利影响 l项目空间格局设计已经属于过时产品。l区域形象：二线关的存在，对本项目打造高档定位存在一定负面影响；l市政规划：目前宝安的大部分利好仍处于规划之中，现阶段吸引高端客户有一定难度机遇机遇项目目S W O T分析分析威威胁优势机遇机遇劣劣势l项目竞争：宝安中心区大量写字楼
29、用地的出让，吸引 了市场的目光，其良好的规划和配套将分 流大量客户；片区竞争：南山商业文化中心区较高档的规划及其关 内的优势，对本项目片区构成巨大威胁。【内在三大问题点】已有低端形象仅剩37年使用年限过时的空间格局【外在三大问题点】宝安未来市场竞争激烈项目所在区域辐射能力有限写字楼市场尚处于起步阶段项目定位目定位形象定位形象定位客客户定位定位价格定位价格定位产品建品建议报 告告 目目 录产品品资源源客客户地段地段宝安老城区宝安老城区 周周边配套配套齐全全地地处繁繁华地区地区打造可随意打造可随意组合的灵活空合的灵活空间写字写字楼楼产品品 看重成熟配套和区域的看重成熟配套和区域的发展机遇展机遇注重
30、形象注重形象交通交通交通便利交通便利项目形象定位目形象定位项目整体定位目整体定位定位内容深港西部深港西部深港西部深港西部brainstormbrainstormbrainstormbrainstorm商商商商务务空空空空间间（B S OB S OB S O）定位诠释 “ “深港西部深港西部”指本指本项目的地理位置和区位目的地理位置和区位优势 “ “BS”为“brainstorm”“brainstorm”的的缩写，中文本意写，中文本意为“头脑风暴，暴，创造性思造性思维”， 本本项目位于繁目位于繁华的都市空的都市空间，小面，小面积的平面分割，能的平面分割，能够激激发创造性思造性思维的的办公公空空间
31、，我，我们称之称之为“brainstorm office”“brainstorm office”。 也代表我也代表我们的的项目目经改造后，将成改造后，将成为一个具有灵活空一个具有灵活空间的高档商的高档商务写字楼。写字楼。项目形象定位目形象定位B S OB S O命名诠释“BSO”即即“Brainstorm Office” ,“Brainstorm Office” ,指能指能够激激发创造性思造性思维的、高效的商的、高效的商务空空间。 伴随着深港西部通道的开通，深港伴随着深港西部通道的开通，深港经济合作的合作的进一步加一步加强，宝安，宝安经济的的发展将展将 更更趋国国际化，以英文字母化，以英文字母
32、“BSO”“BSO”命名，亦能体命名，亦能体现一定的国一定的国际化。化。项目定位目定位形象定位形象定位客客户定位定位价格定位价格定位产品建品建议报 告告 目目 录定位依据一定位依据一区域客区域客户特征特征进驻宝城写字楼的企宝城写字楼的企业以以电子、高科技、物流企子、高科技、物流企业为主，主，它它们是目前宝安的企是目前宝安的企业支柱。支柱。项目客目客户定位定位定位依据二定位依据二区域客区域客户需求需求客户主要需求40-6040-60的办公面积需求完善的商务配套和休闲配套，主要以银行、餐饮和商务中心为主这些公司虽然规模不大，但是很在意公司的形象，所以对写字楼的外在形象包装尤为看中面面积小小配套全配
33、套全形象高形象高项目客目客户定位定位定位依据三定位依据三未来客未来客户变化及化及发展方向展方向交通交通规划影响的关内及周划影响的关内及周边区域客区域客户经济环境境带来的增加投来的增加投资的原有客的原有客户发展展战略催生的第三略催生的第三产业客客户企企业状况新生的其他客状况新生的其他客户新增客新增客户区域区域规划吸引的大量物流和科技企划吸引的大量物流和科技企业项目客目客户定位定位区域客区域客区域客区域客户户特征特征特征特征区域客区域客区域客区域客户户需求需求需求需求未来客未来客未来客未来客户变户变化方向化方向化方向化方向客客户定位定位项目客目客户定位定位 细分：分： 宝安片区原有小型企业及投资客
34、为主力客户； 其中以外贸、IT、电子、高科技等行业为主； 其中以中介、装饰等行业为辅；小型企小型企业、投、投资客客项目客目客户定位定位项目客目客户定位定位核心客核心客户：投投资客、宝安原有小型企客、宝安原有小型企业重要客重要客户：外外贸、IT、电子、高科技子、高科技边缘客客户：中介、装修、咨：中介、装修、咨询偶得客偶得客户：南山或香港客：南山或香港客户项目定位目定位形象定位形象定位客客户定位定位价格定位价格定位产品建品建议报告目告目录项目价格定位目价格定位比比较较因素因素：区位前景、交通、商服配套、教育配套、周边环境、项目环 境、规模、装修档次、户型结构、开发商公信力、成熟度、 宣传包装等权重
35、重设置：置：比比较对象象：公路局大厦、宝晖大厦、广场大厦、海关大厦等项目价格定位目价格定位项目价格定位目价格定位项目价格定位目价格定位修正后各相关楼修正后各相关楼盘租金租金Pi=( Qr/ Qi)Pi 注：Pi为按揭均价，Qi为合计分值Pa=( Qr/Qa)Pa =54Pb=( Qr/Qb)Pb =52Pc=( Qr/Qc)Pc =58Pd=( Qr/Qd)Pd =57各相关楼各相关楼盘权重取重取值为WiPr=PiWi =PaWa + PbWb + PcWc + PdWd =55参考均价参考均价为：55元元/收益收益还原法：原法：计算公式：算公式： V Va/r1a/r11/1/（1 1r r
36、）n n V：物业总价 a：纯收益 r：收益还原利率（根据银行1年期固定资产贷款利率加上分险调整系数6.02，取8） n：剩余使用年限租金租金还原法原法计算算项目目写字楼均价写字楼均价=7296 =7296 76527652元元/M/M2 2项目价格定位目价格定位产 品品 建建 议外立面公共卫生中央空调会议厅大堂装修客户首要关注因素物业管理电梯厅客户次要关注因素边缘因素可不考虑因素会所走道楼梯商务中心客客户关注程度回关注程度回顾 玻璃幕玻璃幕墙+x元素元素目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有节能的功效但费用较贵，站在为开发商节约成本但又能保证外立面现代美观的角度考虑，我们建议采用几种建筑材料混
37、达的形式，玻璃幕墙搭配彩色钢条或者木百叶。既现代时尚又美观大方，而且节约成本。外立面外立面 楼体灯光是项目在夜晚中华丽的盛装。楼体灯光工程楼体灯光工程结合楼合楼顶造型，可运用雷射灯光映射出造型，可运用雷射灯光映射出项目目LOGOLOGO、名称等增加、名称等增加项目的昭示性。目的昭示性。投入使用后，夜景也可成投入使用后，夜景也可成为项目的独有特色，增加目的独有特色，增加项目的展示性。目的展示性。为了提高附加了提高附加值，我我们需要一个景需要一个景观标志！志！产品建品建议 入口广入口广场设计一个地一个地标性景性景观。让本本项目成目成为整个区域的地整个区域的地标和焦点和焦点让人耳目一新，人耳目一新，
38、彻底改底改变本本项目的形象和档次目的形象和档次光影的变化 空间的流动产品建品建议 夜光中，夜光中，银色光芒的玻璃盒子色光芒的玻璃盒子将使本将使本项目成目成为世人关注的焦点世人关注的焦点广广场财富与富与艺术的的结合合产品建品建议 广场设置标志性雕塑注意效率空间和休闲空间的融合性，在设计中体现人文关怀将铺地作为一种特色景观来打造大堂用材上可基本保持原有风格，建议聘请专业大师进行灯光设计，提升大堂的档次与品味。现阶段大堂色彩过重，可在灯光的处理上略显柔和。豪豪华现代大堂代大堂产品建品建议 公共空公共空间设计建建议产品建品建议 公共空公共空间设计建建议公共公共过道道/走廊走廊/电梯梯间1234公共过道
39、的装修借鉴：地板借鉴图1天花借鉴图1或图2，与大堂和电梯 间的装饰风格相匹配；墙面无需用墙纸，如图1或图2，简洁大方且光线好项目收费项目*宽带网络专线。*提供商情咨询。*代订国内外订房及航空机位及交通安排*国内外旅游咨询服务。*会议安排。*邮件收发、快递、空运安排。*代订书籍、杂志、报纸。* 转接及留言服务。*附属设备维修。 收费项目*商务文件打字、 、复印。*各项文书处理、代办翻译服务*代办证件、执照年检、年审本本项目物目物业管理建管理建议 细微之处，彰显高档品质。公共空公共空间设计建建议信信报箱箱统一一标号，采用号，采用优质不不锈钢。变频多联休空调满足企业24小时办公的需求；相对传统中央空
40、调加新风系统；分户计量必不可少VAV变风量、新风系统也将成就项目的高档形象办公空间的空气环境越来越成为置业关注焦点分分户计量量空空调系系统可在样板间装修时作适当指引电梯是写字楼中最重要的垂直交通工具，便捷是企业关注点。电梯种类：客梯及消防载货电梯；电梯品牌：知名电梯品牌，如：三菱、日立、OTIS等品牌；其它：电梯内采用中高档的内装饰；电梯系梯系统商务中心的服务内容：中英文秘书服务；企业注册服务；公用资料库；相关涉外、贸易政策咨询；相关会计、律师、报关咨询联系服务复印、 、电脑维修网络及胶卷冲印等配套服务商商务中心中心商商业发展建展建议新安湖商圈新安湖商圈中心区商圈中心区商圈碧海中心区商圈碧海中
41、心区商圈前前进路商圈路商圈宝宝安安区区传统的的政政 治治、经济、文文 化化、金金融融和和商商 业中中心心；人人流流大大，商商业氛氛 围浓厚厚；西西部部发展展轴的的 中中心心服服务区区；新新中中心心区区，商商 商商业氛氛围有有待待 培培植植成熟成熟培植培植西西乡新新兴的的高高尚尚住住宅宅区，区，发展展迅迅速；速；人人流流大，大，消消费力力强，商商业氛氛围逐逐渐形形成；成；新新兴的的发展区域，商展区域，商业刚刚起步，定位起步，定位较高，高，发展前景可期展前景可期发展展起步起步宝安区各商圈特点宝安区各商圈特点誉誉为为“宝安宝安华华强强北北”前进路是目前宝安最繁华的地段前前进路商圈商路商圈商业经营现状
42、状天虹商场、沃尔玛、人人乐、海雅等，以及本土本土的中小型百货超市（南城）等，总营业面积已接近20万平方米。百百货与超市与超市类服装服装类以前：主要集中在西乡服装步行街和相邻的32区上合市场等，大都档次较低，业态组合比较零乱。 目前：宝安的服装零售开始向百货店内转移,如海雅百货、天虹商场等。 前前进路商路商业形形态分析分析电子子类家用家用电器器类 趋向宝安电子城、创业电子大厦两家集中，再加上富海，宝安电子业市场竞争日趋加剧。家电零售商巨头看好宝安的市场，纷纷在宝安开店：顺电、国美电器、苏宁电器等，总营业面积达到3万多平米。前前进路商路商业形形态分析分析主要市主要市场：宝润装饰材料城（78区）、好
43、运来综合性家居广场（79区）辅助市助市场：前进路沿线的街铺西乡的餐饮目前比较零散，虽然也有一些高档的酒楼茶肆，没有形成餐饮聚集的旺区，餐饮档次与规格也比较低。餐餐饮类装装饰建材与家居建材与家居类前前进路商路商业形形态分析分析本本项目在前目在前进路商圈将如何占位路商圈将如何占位 ? ?4层裙楼 建筑面积9050.1定位原定位原则：一、符合消一、符合消费者心理需求者心理需求二、与写字楼的和二、与写字楼的和谐统一一三、利于三、利于项目后期的整合推广目后期的整合推广四、利于后期的四、利于后期的经营管理管理本本项目裙楼商目裙楼商业定位定位集中式商集中式商业业态选择集中式商集中式商业业态选择集中式商集中式
44、商业业态选择集中式商集中式商业业态选择集中式商集中式商业业态选择餐饮娱乐业是前进路商圈集中式商业理想的业态选择休闲餐饮类大型餐饮类小型餐饮类私家美食私家美食 SSP Restaurant SSP Restaurant咖啡、果汁、饮品休休闲快餐快餐（如：肯德基、麦当劳、味千拉面等）私家美食私家美食 SSP Restaurant SSP Restaurant大型餐大型餐饮（杭帮菜、淮扬菜、粤菜等大型中式餐厅）特色主特色主题餐餐厅（含异国风味餐厅如：日本、韩国料理、墨西哥餐厅、巴西烤肉、东南亚餐厅等；音乐主题餐厅、卡通主题餐厅等）私家美食私家美食 SSP Restaurant SSP Restaur
45、ant4F 生活娱乐休闲3F 品牌中西餐饮2F 品牌中西餐饮1F 写字楼配套商业裙楼商裙楼商业模模块规划划商商业裙楼运裙楼运营方式方式营销推广推广商商业时间节点点招商筹备招商工作展开跟进07.7-8销售工作筹备裙楼立面部分完成写字楼销售带来一定社会影响商家确定开始进场装修商业开售第一第一阶段段 初步推广工作初步推广工作总结第一第一阶段推广的市段推广的市场反反应，并就推广策略、目并就推广策略、目标商商户及租及租赁条款，作出最适当的条款，作出最适当的调整整制作招商制作招商资料及筹料及筹备法律文法律文件件少量的宣少量的宣传公关工作公关工作直直销大型大型租租户第二第二阶段段 全面推广工作全面推广工作针
46、对每一每一类型的型的租租户进行直行直销推广推广跟跟进所有目所有目标客客户营销推广推广招商步招商步骤第三第三阶段段 落落实商商户进驻商商场与商与商户洽洽谈租租赁条款条款 落落实进驻商商户，签订正式合正式合约 全面全面发放招商推广消息放招商推广消息 第四第四阶段段 交付使用及交付使用及试业开幕开幕协助商助商户进场，入，入图审批、批、装修等工程装修等工程问题 安排新安排新闻发布会、布会、记者会、者会、作广泛开作广泛开业前宣前宣传 开幕活开幕活动，举办宣宣传活活动，打开知名度打开知名度 营销推广推广招商步招商步骤充分充分调动整个中原商整个中原商业部的客部的客户资源，同源，同时，利用中原，利用中原良好的
47、信誉和品牌，良好的信誉和品牌，为项目目牵线搭搭桥。定向吸引法定向吸引法营销推广推广招商方法招商方法列列举项目独到商目独到商业价价值和商和商业前景，利用中原网前景，利用中原网络向个向个体主力商家体主力商家进行推荐，以独特行推荐，以独特卖点吸引点吸引买家。家。网网络推荐法推荐法营销推广推广招商方法招商方法针对项目特性邀目特性邀请主力商家参与上市主力商家参与上市发布会，由布会，由发展商、展商、代理商、市政府代理商、市政府对项目作目作详细推介，同推介，同时结合媒介同步作。合媒介同步作。定向目定向目标发布会布会营销推广推广招商方法招商方法带租租约销售售商商业销售需要有良好的商售需要有良好的商业氛氛围和足
48、和足够的人流量，通的人流量，通过前期商前期商业经营已基本建立了商已基本建立了商业氛氛围和市和市场的知名度，的知名度，所以中原建所以中原建议商商场和内和内铺带租租约形式形式销售，售，这样有利于有利于吸引更多的投吸引更多的投资客客户，减，减轻项目的目的销售售压力。力。营销推广推广销售方法售方法为保利（集团）提供南山保利大厦的定位策划及销售代理服务；为华侨城集团公司提供华侨城写字楼项目前期策划服务；为深圳市祈年房地产公司提供中心区写字楼专案前期策划服务；为香港嘉德信投资提供深圳写字楼市场投资前景研究服务；为嘉国实业（深圳）提供中银花园写字楼评估服务；为香港嘉德信投资京广中心、蔚海名苑、江苏大厦、广州
49、中诚大厦、广州电子大厦等投资可行性研究服务； 为云南烟草集团提供金润大厦前期策划服务；为金宝维实业提供中央商务大厦策划服务；为嘉里中心区写字楼提供前期策划服务；为金地集团提供福田科技广场提供策划服务；为中洲集团香江日航项目提供策划咨询服务中原曾中原曾为如下公司提供了如下公司提供了专业的写字楼服的写字楼服务中原曾中原曾为如下公司提供了如下公司提供了专业的写字楼服的写字楼服务n为世贸广场提供项目策划及销售代理服务；n为南方国际广场提供项目策划及销售代理服务；n为英龙展业大厦提供项目策划及销售代理服务；n为金中环国际商务大厦提供项目策划及销售代理服务；n为星河世纪提供项目策划及销售代理服务；n为财富大厦提供项目策划及销售代理服务；n为万轩大厦提供项目策划及销售代理服务中原将集合大量写字楼中原将集合大量写字楼项目的目的经验服服务于冠利达改造于冠利达改造项目！目！祝本祝本项目目圆满成功成功
