《兰州安宁市场调研报告46p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《兰州安宁市场调研报告46p（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、安宁项目市场调研报告兰州大方商务策划有限公司2012年5月本方案引用数据来自国家统计局、中国房地产信息集团、中国指数研究院、甘肃统计信息网、兰州市住房保障和房地产管理局及相关权威媒体报道四、项目营销建议三、竞争产品分析二、调控政策分析一、宏观经济数据分析目录三、社区商业分析一季度居民消费价格同比上涨3.8%，涨幅比上年全年回落1.6个百分点。1宏观经济数据分析8.1%20.9%13.4%3.8%国家统计局最新公布的数据显示，一季度GDP同比增长8.1%。创近3年新低一季度，固定资产投资47865亿元，同比名义增长20.9%，增速比上年全年回落2.9个百分点3月末，广义货币（M2）余额89.56
2、万亿元，同比增长13.4%。分析：经济增长速度下降，内需回升依旧缓慢,通胀压力依然存在，宏观经济政策将稳增长放在更加重要的位置。房地产作为国民经济支柱产业的地位仍未改变，长期来看，政府将进一步引导房地产行业健康稳定发展。短期内不会有房价快速上涨的局面重现。链接：5月20日，温家宝炸开六省经济形势座谈会，强调把稳增长放在更加重要的位置。房地产开发投资商品房销售面积商品房销售额商品房待售面积1宏观经济数据分析全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，同比回落10.6个百分点全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%全国商品房销售额8672亿元，同比下降14.6%，其中
3、住宅销售额下降17.5%全国商品房待售面积30122万，增长35.5%分析：一季度房地产开发投资，商品房销售面积和销售金额同比都出现了较大幅度的下滑，房价小幅下降，存量房面积大幅增加，房地产企业的产品销售压力较大。从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1宏观经济数据分析特别关注：存款准备金率下调央行三年来首次下调存款准备金率，决定12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.11.30下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2012.2.242012.5.18分析:房地产市场的发展不仅受调控政策影响，也货币、信贷政策的取向
4、密切相关。受经济增速放缓影响，央行连续半年内三次调低存款准备金率，粗略计算，三次调整将释放银行体系市场流动性约1.3万亿元，这对于降低房地产企业融资成本，提振房地产企业增加投资和提振消费者信心均有十分积极的促进作用。如果宏观经济形势持续恶化，预期年内存款准备金率还会还有一到两次下调，并且不排除下调利率可能。2调控政策分析一季度国内调控政策核心促进房价合理回归差别化信贷政策3月7日央行在其官网发布消息提出满足首次购房家庭的贷款需求。，工行、农行、中行、建行共同研究差别化房贷政策。国有大行中已经出现首套房贷利率9折优惠。首套房贷房产税保障房小产权房扩大房产税试点范围国家发改委指出，2012年适时扩
5、大房产税试点范围。财政和税务已经会同有关部门，研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。增加保障房供地国土资源部部长在全国国土资源工作会议上表示，2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，保障性住房用地要应保尽保，计划指标单列。小产权房试点清理2012年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。续推限购令调控精装修个人公积金缴存比调至9%三类住房供地量不低于70%首套房贷最低享8折2调控政策分析兰州市房管局副局长杨学栋表示，坚持相对严格的调控政策，依然是2012兰州楼市的主
6、基调，严格落实此前已执行一年有余的“限购令”和“一房一价”制度。从2012年1月1日起，兰州住房公积金调整。单位资助比例，由此前的7%10%，统一提高至职工工资总额的12%，个人缴存比例则由7%上调至9%。近日省国土资源厅对今年用地提出要求。2012年三类住房(保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房)供地量不低于总量的70%。3月26日，记者获悉，除工行、建行和交通银行外，兰州部分银行首套房贷利率可享利率优惠。农行表示对于准入客户，在购买第一套房产时，可由开发商来办理按揭贷款，团购房可以享受利率8折优惠。一一季季度度本本地地房房地地产产调调控控政政策策解解读读2调控政策分析本轮政策调控
7、的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机本轮宏观调控及其影响2010.4至今调控成效明显，客户观望情绪浓厚，市场成交明显萎缩，开发商定价趋于谨慎。金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高严格贷款审批手续、对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭调整利率结构，上涨短期利率贷款。限购、限贷、限价，运用多重手段强化调控效果。实质：政府宏观调控方向的转变调控市场心理调控购买能力政府抑制房价上涨决心坚定，长期而言房价增幅将趋于理性；手段趋于多元化，时效趋于长期化，除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”外，未来将强化“金融、税收政策”的措施；调控将更注重长效机制，促进房地产市场健康稳定发展。未来政策方向预
8、判政策打压金融紧缩市场观望投资需求受限改善需求推迟首次置业等刚性需求平稳增长2调控政策分析差别化信贷政策扩大房产税试点范围投机、投资需求逐步有序退出本轮宏观调控及其影响本轮宏观调控对兰州市房地产市场的影响2调控政策分析分析：2012年3-4月，兰州房地产市场如预期出现各种回暖迹象，楼市小阳春效应渐显，成交量明显回升，价格出现小幅下调。虽然调控持续，但兰州刚需旺盛，市场需求依然强劲，楼盘打折、团购等促销活动使其销量增加，兰州楼市“以价换量”策略渐已展开，“量升价跌”的态势继续显现。目前兰州市商品住宅受去年偏冷市场氛围、依然没有调整到位的价格预期和季节性淡市尚未完全结束等因素影响，本轮转暖预期出现
9、明显滞后迹象，但最终依然会实现。9601500916760747380315690775565469557317657064616241726970196807成交套数成交均价8月9月10月11月12月1月2月3月4月0200400600800100012001400160050005500600065007000750080002011年8月2012年4月兰州房地产市场销售及成交均价示意图111.8517.353.437.358.17726970196807供应量（万）成交量（万）成交均价2月3月4月0246810121416182065006600670068006900700071007
10、200730074002012年24月兰州市商品住宅供求情况对比图2调控政策分析分析：目前来看，市场供应量有放大趋势，但尚未完全开启，成交价格依然处于瓶颈期。各项目销售报价呈现零星向下走势但没有形成整体性价格调整趋势。调控政策有在特定领域的调整放松但总体基调未变。总体而言，2012年二季度兰州商品住宅价格走势将会发生代表性变化，但实际价格分化更有可能发生在第三季度，加速调整企业和产品定位及推广策略，目前依然紧要。本轮宏观调控对兰州市房地产市场的影响城关区63%安宁区13%七里河区10%西固区4%红古区10%2012年14月兰州市商品住宅成交面积区域对比图本轮宏观调控对兰州市房地产市场的影响2调
11、控政策分析分析：受市场存量影响，一季度城关区依然是依然是成交量最大的区域。随着安宁区项目的集中上市，预计自二季度后半段起，安宁板块成交量将大幅增加。一房3%两房60%三房20%四房5%五房及以上2%跃层10%2012年一季度成交房型年一季度成交房型结结构分析构分析本轮宏观调控对兰州市房地产市场的影响2调控政策分析一季度房型成交结构仍然以两房为主，占总成交量的60%，两房配比中90-100平米为成交主力户型。三房成交配比中，140-150平米为成交主力户型。虽然整体市场观望依然明显，但性价比较高的中低端项目仍然受到追捧。客户普遍关注中小户型的产品，未来紧凑型产品将成市场需求主流，90平米左右两房
12、、120平米左右三房将成为畅销户型。受金融信贷政策影响，兰州在售项目畅销户型趋于小型化，大户型产品普遍滞销。随着更多符合首次置业的刚需人群大量入市，成交量有望快速回暖。首次置业：成长型客户二次置业：舒适型客户刚性需求主导下，客户已不仅仅满足于楼盘的地段、产品的升值空间，对社区的环境及配套提出了更多的要求：生活配套：商业配套，满足基本的购物需求教育配套：子女上学问题能否得到很好的解决；园林配套：居住舒适度的要求能否满足；会所配套：会所设施建设，满足社区的休闲功能；本轮宏观调控对兰州市房地产市场的影响2调控政策分析敏感点1：关心工作、生活的便利性敏感点2：对价格极其敏感、关注总价敏感点3：功能全面
13、，有赠送面积，性价比高敏感点：良好的居住感受、自我价值建筑内部使用价值建筑外部使用价值来自社区的生活支持房源选择的自主性06年次贷危机发生75年地价上涨5年15年有金融自由化和政府鼓励的市场以更短的时间达到更高的顶点无金融自由化和政府鼓励的市场，以较慢的时间达到较低的顶点91年泡沫破灭定为支柱产业和放开金融，中国房地产业发展前期上涨迅猛受到政策和金融的抑制，出现振荡和上升速度放缓01年房价上涨美国中国日本市场基本面启示一：中短期内，兰州房地产市场形势将与全国的宏观面保持一致，增长速度有所放缓。房地产市场的演变速度主要取决于金融自由化与政策的博弈；在政策调控、金融抑制的背景下，中国房地产市场整体
14、增长速度将有所放缓；全国一盘棋，兰州市场中短期内的市场形势将与全国的宏观面保持一致。2调控政策分析16强化销售管理，提高服务水平建立启动区，制定合理的价格把握市场先机，进行快速销售金融信贷政策的限制目标客户敏感点分析刚需开始大量入市启示二：准确把握客户敏感点进行营销推广，抢占刚需市场，迅速回笼资金，降低企业风险。2调控政策分析3竞争产品分析板块概述安宁板块是过去5年兰州房地产市场的重要增长点之一。优良的教育(高校、中等教育等)资源、良好的自然环境、新规划优势、相对丰富的土地资源是安宁板块房地产市场快速发展的重要动力。板块东侧靠近七里河黄河大桥部分是板块内近3年发展速度最快的两个部分之一，另一个
15、部分是板块西南侧的营门滩区域。两个部分的新建商品房项目众多，档次普遍相对较高规模较大，区域聚集效应明显。两个部分之间的高校集中区是板块主要客群来源之一。3竞争产品分析兰州城建的火车头兰州交通的加速度兰州绿化的模范区兰州教育的排头兵2011年安宁区施工项目共192项，累计完成全社会固定资产投资102.6亿元，其中建筑安装完成投资68.17亿元。城市快速公交系统和规划建设中的兰州轻轨一号线西段支线将从西站延伸至安宁沙井驿。快速交通将彻底激活安宁板块。全区森林覆盖率达42%，绿化覆盖率达38.8%，人均公共绿地面积达11.82平方米，位居全市第一。安宁区现有十九所大中专院校和科研单位，15所中学，1
16、8所小学以及50所幼儿园，是省内高校聚集区和高科技人才密集区。区区 域域 价价 值值 分分 析析安宁当前缺乏的配套设施主要有：餐饮休闲娱乐、大型超市和购物中心、商业金融、商务办公等。3竞争产品分析远达锦绣半岛景园盛世华都盛达银河星座阳光怡园银滩雅苑天居锦河丹堤乾昌水榭华庭加莱印象中集幸福里金盛花园新厦水岸天成安宁影视文化中心中和山水兴城众邦金水湾兴兰阳光里新康花园飞天世纪新城兰亭雅居安宁亚泉湾伊真学府美苑在售项目待售项目安宁板块目前有在售项目8个，待售项目12个（含本案），预计年内退货量10070套。项目众多，竞争激烈，能否在全市范围的竞争中脱颖而出成为本项目成败的关键。中海凯旋门项目名称推盘
17、数量销售状态新厦水岸天成197现房，8000-9000元/平米，全款最多优惠300元/。7月底可交房入住。剩余不足200套，68-180房源均有。安宁影视文化中心415正在认购，均价7700元/，主打39.94-118.37平米户型，目前88和103的户型均已预订完毕。全款98折，按揭99折优惠。5月15日至6月15日可购买价值10000元的认筹卡，解筹后可享受全款大于98折的优惠。中和山水兴城122现房，起价7280，剩房面积93-200平米，样板间全部开放，目前无优惠兴兰阳光里214现房，7月31日期开始交房，高层6400-7455元/平米，多层起价8300-8500元/平米，目前购房没有
18、任何优惠。兰亭雅居50剩余房源最高价格7500元/平方米，起价6520元/平米，剩余88平，,92平，94平，98平，107平户型。3竞争产品分析项目名称推盘数量销售状态新康花园427起价7000元/平米，均价7300元/平米，总共21层，每上一层加50。飞天世纪新城50现房，剩余房源85平米户型居多。起价7800元/平米，均价8000元/平米。众邦金水湾100现房，160-240平米，起价7400-9000元/平米，均价7800/平米。好居名苑90起价5980-7980元/平米，均价7300元/平米一次性付款优惠60元/平米。天居锦河丹堤600开盘6300-7500元/平米，一次性付款96折
19、，按揭97折，VIP客户折后优惠10000元。开盘成交291套。3竞争产品分析项目名称推盘数量销售状态远达锦绣半岛1359一期正在地基部分施工当中，预计年底招商完成。住宅部分将主打精装小户型。伊真学府美苑395总高16层的3号楼已经封顶，目前正在室内工程阶段。1号楼已经建至27层，2号楼建至29层，乾昌水榭华庭412项目总用地7468.2，建筑面积36526，总高28层，目前正在进行基坑部分施工。预计2012年10月中旬开盘。景园盛世华都844已动工，正在进行基坑作业。金盛科技花园二期300二期目前正在销售，最高售价6700元/平米。3竞争产品分析项目名称推盘数量销售状态加莱印象1062占地面
20、积约38.642亩，目前已经动工，正在进行基坑作业。银滩雅苑916部分建至12层以上，团购价5950-6800.。120以下付定金20万，120-140平付定金25万，13年10月交房。阳光怡园857正在施工，小区共有12幢高层住宅，最高33层，共有四种套型结构、九种户型。预计2013年12月31日前交房。中集幸福里1360总建筑面积25万平米，由11栋高层建筑和5栋多层建筑组成，面积从60140不等。盛达银河星座300共有14栋楼，一期主推三栋楼1、2、3号楼，目前1号楼正在-1层车库部分施工，2、3号楼均在地基部分施工。3竞争产品分析应对策略3竞争产品分析未来供应量巨大及调控政策影响，竞争
21、激烈大规模集中式开发版块内竞争明显缺乏差异性产品呈现严重同质化营销水平较低，专业度不够，现场体验差强势的教育价值平台差异化产品市场定位强化启动区建设，提高销售人员专业水平爆破式营销，挤压式开盘，抢占市场先机市场竞争格局总结3竞争产品分析典型竞争项目研究项目名称天居锦河丹堤项目位置安宁区银滩桥西银滩路（众邦金水湾北侧）建筑面积154172容积率3.80户型面积70-140绿化率51.65%产权年限50年停车位400车位配比0.34户数总1176户一期600户开盘时间2012年6月交房时间2013年6月价格7200-7600元/开发商兰州天居房地产开发有限公司建筑风格新古典主义风格物业公司深圳市午
22、越物业管理有限公司（国家一级资质）景观风格新古典主义法式庭院整合推广亦邦机构（西安）主广告语给兰州一座深圳的城销售电话0931-7671888、76719993竞争产品分析典型竞争项目研究项目位置3竞争产品分析典型竞争项目研究项目规划天居锦河丹堤物业形态以高层为主，商住一体，拟建七栋14层34层不等的高层建筑。七幢高层建筑围合成一个整体中心花园，中间景观最大化。同时使得每户都能享受到中心景观，体现居住的均好性。3竞争产品分析典型竞争项目研究鸟瞰图3竞争产品分析典型竞争项目研究外景图3竞争产品分析典型竞争项目研究园林效果图主入口效果图3竞争产品分析典型竞争项目研究A1户型1室2厅1卫1厨73.5
23、7A2户型1室2厅1卫1厨72.253竞争产品分析典型竞争项目研究B1户型2室2厅1卫1厨90.68C2户型2室2厅1卫1厨99.413竞争产品分析典型竞争项目研究D户型3室2厅2卫1厨113.35F1户型4室2厅2卫1厨137.103竞争产品分析典型竞争项目研究现代地中海风格3竞争产品分析典型竞争项目研究现代日式风格3竞争产品分析典型竞争项目研究现代欧式风格3竞争产品分析典型竞争项目研究销售中心内部3竞争产品分析典型竞争项目研究销售中心外部项目点评：1、绿化率高，由建筑围合成一个整体中心花园，中间景观最大化。2、户型设计较好，面积及样板房装修风格面向群体定位准确，中小户型，有赠送面积和可改造
24、空间，得房率高，总价较低。3、现场体验较好，项目包装及销售人员专业水平较高。4、周边环境比较杂乱，配套缺乏，交通体系不完善。4社区商业分析基础数据分析总建筑面积139506商业建筑面积2900住宅建筑面积110720总户数1168户总居住人口3738人商业面积占住宅面积的比例2.6%户均商业面积2.48人均商业面积0.77根据国内大型社区成功的商业配套经验，人均商业面积1是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点，亚泉湾项目人均商业面积0.77，定位为偏外向型社区商业类型。社区商业类型社区商业类型外向型外向型偏外向型或内向型偏外向型或内向型人均商业面积人均商业面积13 1 本案人均商业面积本案
25、人均商业面积0.774社区商业分析按人均商业面积计算商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一，可参考的计算经验数据为：4社区商业分析社区商业类型外向型偏外向型内向型商业面积占住宅面积的比例511252本案商业面积占住宅面积的比例2.6%亚泉湾项目商业面积占住宅面积的比例为2.6%，定位为偏外向型社区商业类型。与通过人均商业面积计算得出的结论一致。按商业面积和住宅面积比例计算偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低。一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；需要能做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作
26、用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场培养需要的周期较长。4社区商业分析偏外向型社区商业具备的条件概述4社区商业分析价格分析片区租金位置面积()租金（元/月）租金（元/月）租金（元/月）租金中位数（元/月）知行学院附近8036001.545.044.72师大附近206001.030.0培黎广场5711500.720.2培黎广场4012001.030.0租金平均数（元/月）西太华超市门口2022003.7110.0师大西门4038003.295.0费家营十字188001.544.453.7桃海市场后面7024001.134.3蓝天公寓门口2016002.780.0宝石花路2512001.6
27、48.0片区每平米月平均租金53.7元，租金中位数44.72元，建议亚泉湾平均租金为（20.2+110）/2=65.1元/平米月,按投资回报率4%，25年收回投资计算，可得出亚泉湾商铺销售均价为19530元/平米。4社区商业分析价格分析参考售价目前部分在售商铺售价偏高，投资回报率过低（低于银行同期存款利率），难以吸引投资客户的关注，去化周期较长。亚泉湾项目销售均价19530元/平米，投资回报率为4%，有利于销售的快速推进，加快回款速度。项目名称恒大名都新厦水岸天成中和山水兴城地5大道售价（万/平米）1.21.82.12.21.862.06投资回报率年限（年）18.627.934.73428.9
28、32投资回报率（%）3.585.32.882.943.463.13银行存款利率3.25%通货膨胀率3%是否值得投资是否否是5项目营销建议建设精神堡垒及项目导视系统，对启动区与施工区进行围挡区隔，增强引导性，提高客户参与度。对销售人员进行封闭式专业培训，使到场客户产生良好的购房体验，口口相传。物业服务人员和销售人员同步进驻营销中心，增强客户的尊贵感。集中广告投放，海陆空全面密集覆盖，迅速增加受众知晓度销售：爆破式营销，挤压式开盘，营造热销氛围。制定合理价格，抢占市场先机，迅速回笼资金，降低企业经营风险。营销中心、样板房、景观园林同步面世，提高客户对企业实力的信任度。推广包装价格启动销售服务专业引
29、客成交谢谢谢！谢！Thanks!Thanks!MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt
30、9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQz
31、wxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
