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1、2024/7/27大连理工大学城市学院1第5章 物业管理投标物业管理投标概述物业管理投标的程序物业管理投标策略2024/7/27大连理工大学城市学院2第1节 物业管理投标概述一、物业管理投标的概念与原则n1、物物业业管管理理投投标标物物业业管管理理企企业业根根据据招招标标文文件件中中确确定定的的管管理理服服务务要要求求与与标标准准，编编制制投投标标文件，参与投标的活动。文件，参与投标的活动。n2、投标的原则、投标的原则n真实性原则真实性原则n合理竞争原则合理竞争原则2024/7/27大连理工大学城市学院3二、物业管理投标的组织机构n开发部开发部n财务部财务部n工程部工程部第1节 物业管理投标概
2、述2024/7/27大连理工大学城市学院4第2节 物业管理投标程序n准备阶段准备阶段n实施阶段实施阶段n结束阶段结束阶段 取得从业资格取得从业资格筹措资金筹措资金收集有关招标资料收集有关招标资料进行投标可行性分析进行投标可行性分析申请资格预审申请资格预审购买、阅读招标文件购买、阅读招标文件考察物业现场考察物业现场 制定管理服务方法及工作量制定管理服务方法及工作量拟定资金计划拟定资金计划标价试算标价试算 标价评估与调整标价评估与调整办理投标保函办理投标保函编制标书编制标书 封送标书、保函封送标书、保函现场答辩现场答辩中标后合同的签订与实施中标后合同的签订与实施未中标的总结未中标的总结资料的整理和
3、归档资料的整理和归档2024/7/27大连理工大学城市学院5一、准备阶段2、进行投标可行性分析n招标物业条件分析招标物业条件分析n本公司投标条件分析本公司投标条件分析n竞争对手分析竞争对手分析n风险分析风险分析了解招标物业的性质了解招标物业的性质特殊服务要求特殊服务要求物业开发商状况物业开发商状况以往类似的物业管理经验以往类似的物业管理经验公司的人力资源优势公司的人力资源优势公司的技术优势公司的技术优势公司的财务管理优势公司的财务管理优势公司的劣势公司的劣势潜在竞争者潜在竞争者同类物业管理公司同类物业管理公司当地竞争者的地域优势当地竞争者的地域优势通货膨胀风险通货膨胀风险经营风险经营风险自然风
4、险自然风险其他风险其他风险第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院62024/7/27大连理工大学城市学院7二、实施阶段1、购买阅读标书n首先，阅读招标文件，对前后文不一致、内容不清晰首先，阅读招标文件，对前后文不一致、内容不清晰的情况及时发现，找出错误，再按其不同性质与重要的情况及时发现，找出错误，再按其不同性质与重要性，将错误与遗漏划分为性，将错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复招标前由业主明确答复”和和“计入索赔项目计入索赔项目”两类。两类。n此外，投标公司还应注意招标文件中的各项规定，如此外，投标公司还应注意招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书
5、等，尤其是图纸、开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，做出仔细研究。视，做出仔细研究。第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院8二、实施阶段2、考察物业现场n在物业竣工前期介入在物业竣工前期介入n应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交等，做好日后养护、
6、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。与开发商商议。n在竣工后期介入，应按以下标准视察项目在竣工后期介入，应按以下标准视察项目n工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；技术技术经检验是否达到国家规定的质量标准，能否满足使用要求；经检验是否达到国家规定的质量标准，能否满足使用要求；竣工工程是否达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设竣工工程是否达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；备运转正常；设备调试、试运转是否达到设计要求；设备调试、试运转是否达到设计要求；是是否确保外在质量无重大问题；否确保外在质量无重大问题；周围公用设施分
7、布情况。周围公用设施分布情况。 第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院9二、实施阶段3、制定管理服务方法及工作量n将招标项目参数列出，越细越好；将招标项目参数列出，越细越好；n分析项目的难点，确定重点，有针对性管理；分析项目的难点，确定重点，有针对性管理；n人力配置；人力配置； n确定分阶段达到的目的；确定分阶段达到的目的；n成本测算；成本测算； n需要招标单位提供的帮助、条件。需要招标单位提供的帮助、条件。 第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院10二、实施阶段4、拟定资金计划n制定资金计划的目的主要有：制定资金计划的目的主要有：n一是复核投标
8、可行性研究结果；一是复核投标可行性研究结果；n二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。n物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项目为：目为：n标书规定的预付款、保证金等。标书规定的预付款、保证金等。n接管期间费用支出。接管期间费用支出。n接管期间收入。接管期间收入。n其他资金来源。其他资金来源。第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院11二、实施阶段5、标价试算n明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件；条件；n计算或复核服务工作量；
9、计算或复核服务工作量；n掌握了物业现场基础信息；掌握了物业现场基础信息；n掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；n拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院12二、实施阶段n6、标价评估与调整n7、办理投标保函第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院13二、实施阶段8、编制标书n标书的主要内容：标书的主要内容：n物业管理公司介绍物业管理公司介绍n管理服务人员配备方案管理服务人员配备方案n管理服务用房及其他物资装备配置方案管理服务
10、用房及其他物资装备配置方案n管理服务费用收支预算方案管理服务费用收支预算方案n管理服务分项标准以及服务承诺管理服务分项标准以及服务承诺n社区文化服务方案社区文化服务方案n管理服务模式设想管理服务模式设想第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院14二、实施阶段8、编制标书n标书制作中的注意事项：标书制作中的注意事项：n确保填写无遗漏，无空缺。确保填写无遗漏，无空缺。 n不得任意修改填写内容不得任意修改填写内容 n填写方式规范填写方式规范 n不得改变标书格式不得改变标书格式 n计算数字必须准确无误。计算数字必须准确无误。 n报价合理。报价合理。n包装整洁美观。包装整洁美观。n
11、报价方式规范。报价方式规范。n严守秘密，公平竞争。严守秘密，公平竞争。 第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院15二、实施阶段9、封送标书、保函n封送标书的一般惯例是：封送标书的一般惯例是：n准备正本和副本（通常正本准备正本和副本（通常正本1 1份，副本份，副本2 2份）。份）。n标书的正本及每一份副本用内外两层封套分标书的正本及每一份副本用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上别包装与密封，密封后打上“正本正本”或或“副副本本”的印记（的印记（一旦正本和副本有差异，以正一旦正本和副本有差异，以正本为准本为准）。）。n两层封套上均按投标邀请书的规定写明投递两层封套上均按
12、投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、业名称、“在某日某时之前不要启封在某日某时之前不要启封”等。等。第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院16三、结束阶段n中标后合同的签订与实施中标后合同的签订与实施/未中标的未中标的总结总结n资料的整理和归档资料的整理和归档第2节 物业管理投标程序2024/7/27大连理工大学城市学院17第3节 物业管理投标的策略一、影响竞标结果的关键因素n标价标价n经济条件经济条件n竞争状况和公司实力竞争状况和公司实力 2024/7/27大连理工大学城市学院18第三节 物业管理投标的策略二、物业管理投标策略的类型n攻势策略攻势策略n守势策略守势策略n低成本策略低成本策略n差异策略差异策略2024/7/27大连理工大学城市学院19第3节 物业管理投标的策略三、物业管理投标报价策略n投标前期投标前期提出问题，引起注意提出问题，引起注意n投标中期投标中期灵活谈判，创造机会灵活谈判，创造机会n预留空间，游刃有余预留空间，游刃有余n多方案报价，扬长避短多方案报价，扬长避短n投标后期投标后期把握主动，有进有退把握主动，有进有退n创新思维，组织答辩创新思维，组织答辩n知己知彼，合理报价知己知彼，合理报价n讲求策略，讨价还价讲求策略，讨价还价n不急不躁，步步为营不急不躁，步步为营
