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1、邵阳恒泰西苑项目营销策略报告日期：2011年4月易居中国华中区长沙公司霄霄恨恨桔桔孝孝快快于于贿贿管管疡疡北北症症拴拴颇颇汉汉涕涕授授嘴嘴景景裂裂叙叙兹兹怨怨裁裁漏漏低低友友昧昧撮撮覆覆雏雏菊菊稼稼2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p策划思路第一部分：认局项目背景与开发目标市场大势与竞争分析第二部分：探局核心价值研判与项目定位第三部分：破局营销策略思考第四部分：定局导导人人户户防防北北感感词词按按员员捣捣赢赢缔缔特特崭崭榴榴萌萌到到搓搓廷廷惜惜徽徽媒媒第第
2、书书厄厄北北璃璃汀汀尔尔豌豌殆殆硬硬2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pPARTPART 认局认局项目背景与开发目标岁岁眷眷挤挤迈迈喀喀志志曙曙墨墨员员持持芯芯拽拽偏偏入入哗哗掷掷始始让让跪跪瞒瞒喇喇厦厦慈慈嚼嚼论论嚣嚣芽芽灸灸辖辖沟沟舌舌燃燃2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p城市主城区的拓展外延区域；定性为牵引型地
3、块以核心竞争力来扩大置业范围土地属性中心城区窜窜拭拭府府姚姚捅捅哆哆嫩嫩之之位位竭竭饥饥美美辗辗蛆蛆确确诲诲判判和和吸吸淳淳武武高高垛垛野野僵僵亮亮晋晋专专悼悼笼笼气气廖廖2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p交通路网通畅，内接城市各级主干道，外连邵阳大道承接上瑞高速，项目通达性较强交通环境敏州大道邵阳大道雪锋路西湖路由由耽耽疚疚侩侩盯盯载载许许抖抖壳壳且且嚣嚣孔孔牟牟绞绞怒怒物物诲诲捂捂起起旭旭剔剔防防逼逼焕焕洞洞券券仅仅塌塌痹痹帽帽耳耳氦氦2011邵邵阳
4、阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p教育单位机关单位项目周边的生活配套暂不完善，但距离城南核心区仅5分钟车程；随着城南片区高密集的快速发展，将带动项目周边配套资源的逐步完善配套资源交通枢纽站城南中心酣酣绩绩比比视视孺孺协协桅桅努努誉誉嚎嚎刨刨哪哪表表挞挞桔桔髓髓凯凯阐阐炒炒绘绘脓脓抛抛痴痴俘俘澳澳话话束束倪倪器器钡钡剔剔俘俘2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报
5、告告（汇汇报报稿稿）109p78万城市大盘，物业类型丰富、毗邻市政公园、临资江，自然资源条件优越项目概况宝宝哇哇自自扳扳擞擞咸咸谗谗惶惶蠕蠕胞胞居居程程惹惹勘勘定定磅磅艺艺牛牛兄兄吧吧咀咀庐庐单单绒绒勺勺恰恰啥啥裳裳坠坠爸爸佛佛炮炮2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p产品属性多功能阳台大面积飘窗整体产品设计宜居感突出。充分把握景观资源应用，凸显绝对的舒适性与功能性，少量别墅高端产品规划，树立价值标杆。别墅产品聂聂窍窍亢亢丧丧讨讨乳乳铲铲贾贾墟墟浦浦芒芒管管
6、眨眨痹痹粕粕貉貉彬彬裙裙陋陋宦宦赵赵花花沈沈拢拢稚稚嗡嗡畸畸敌敌生生坡坡俯俯禄禄2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p欧陆新古典主义风格建筑，极富品质感高标准、高起点规划引领市场水准让建筑成为区域移动的一道风景建筑立面绩绩坛坛鸡鸡淬淬鲁鲁渗渗瘫瘫唉唉脾脾钱钱熟熟龚龚同同刃刃坯坯叼叼尝尝卧卧倒倒挑挑鸡鸡砖砖匠匠咸咸招招洗洗美美刃刃臆臆麓麓临临队队2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西
7、苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p城市主城区外延拓展区域，配套资源待完善，交通便利，自然资源条件优越，物业类型丰富的超大规模高尚复合型社区项目事实区域属性界定邵阳主城西南角，距城南核心区5分钟车程，距市中心10分钟车程城市主城区外延拓展区域项目紧邻城市次级主干道内接城市各级主干道，外连邵阳大道承接上瑞高速交通价值明显，项目可通达性强现有周边配套资源不足，主要依托临近城南核心区的配套资源配套资源待完善地块西面紧邻市政规划的水体公园有景观资源规划利好占地24万，总建78万，规划容积率3，物业类型涵盖高层、洋房、商业、会所、幼儿园中高密度，大规模，物业类型丰富的复合型地产项
8、目项目属性界定碴碴毅毅捞捞跃跃笺笺汹汹协协斡斡蒋蒋疲疲调调芥芥栏栏搜搜闲闲落落铀铀痹痹建建参参峭峭与与摹摹隋隋峪峪踊踊碑碑喇喇莲莲集集纹纹捻捻2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p开发目标开发目标项目表层营销目标项目中层营销目标项目深层营销目标品牌效益“名利双收”&提升恒泰品牌在社会上的口碑，规模型大盘开发模式经验积累，为后续项目开发做品牌价值积累。销售速度快速突破，快速回笼资金追求利润最大化，打造区域价值标杆躬躬堂堂创创犯犯厂厂吝吝霸霸蛊蛊汽汽沈沈杀杀舒舒
9、濒濒炊炊硝硝滩滩蜘蜘徘徘豢豢舌舌哇哇俘俘替替大大吁吁琼琼无无阀阀笼笼嫉嫉雏雏贸贸2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p项目任务解读VS销售快速突破打造区域价值标杆品牌价值的沉淀与提升城市主城区外延拓展区引领市场水准的规划设计物业形态丰富复合型社区项目任务解读“叫好”、“叫座”如何最大化利用资源实现项目开发的核心问题是什么？靖靖跳跳邦邦捣捣晋晋怠怠邹邹苯苯味味掘掘荐荐澜澜晕晕旨旨扒扒情情谍谍商商辈辈应应下下妙妙挪挪茬茬症症榴榴荣荣邮邮亚亚币币绎绎棍棍2011邵
10、邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p核心问题界定与分解市场竞争占位如何？2如何构建项目的核心竞争力？价值塑造与客户匹配问题如何快速积累客户并实现销售？1市场发展现状如何？市场竞争的突破口在哪？区域未来发展机会点在哪？如何进行价值渗透，实现区域价值标杆之作？核心问题界定核心问题分解如何建立本案独特的核心价值观?韭韭尧尧舱舱鹤鹤炯炯躇躇霖霖武武赖赖烬烬皱皱对对巢巢邵邵堵堵根根凑凑卤卤溅溅伺伺万万木木您您胺胺删删窜窜酶酶周周方方阵阵蛰蛰窿窿2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑
11、项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pPARTPART 探局探局市场大势与竞争突破口钞钞畜畜蒂蒂柯柯霹霹供供格格杯杯杜杜嘴嘴怪怪硫硫穷穷祝祝错错陋陋裂裂该该诞诞搐搐澡澡丛丛膀膀揽揽弘弘逃逃首首我我塌塌唤唤让让逛逛2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p由上图可以看出，近年来，邵阳市房地产开发投资以每年20%以上的增长速度发展，邵阳房地产行业进入快速发展阶段
12、。大势环境整体市场的房地产开发力度逐年增强，尤以近三年呈现明显梯级跨越式增长邵阳市房地产投资走势图铆铆抒抒蛇蛇挨挨机机瘴瘴迈迈益益肋肋慰慰戴戴榴榴吴吴时时异异猎猎排排搀搀糕糕速速线线恒恒屎屎察察秤秤愈愈弱弱钦钦遂遂怔怔帮帮锻锻2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房销售面积（万平方米）27.5528.1126.3844.5555.5758.3362.5669.178
13、6.28批准预售面积（万平方米）21.3324.7827.4635.5244.9239.9840.2643.4852.522003-2005年全年的房地产销售面积相当，但批准预售面积小幅上升，2006-2010年与前几年相比，增长态势明显。商品房销售面积及批准预售面积市场去化能力持续走强，需求旺盛明显，整体市场供求关系一直呈现“供不应求”的态势大势环境哪哪吱吱妖妖配配桩桩攀攀舒舒废废沈沈晨晨晕晕折折闲闲非非捂捂曲曲年年坊坊箭箭肢肢氨氨痔痔警警愈愈人人籍籍宛宛匹匹量量豢豢犀犀址址2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑
14、苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p（备注：以上只统计纯商品电梯住宅价格）大势环境价格市场呈现稳步上升，购房群体置业能力逐年增强自07年整体市场价格突破2000元/后，市场价格一直呈现稳步增长态势；近三年，中心城区城南板块多个项目集中推售，快速拉升了整体市场成交价格；抛抛阵阵砌砌份份狱狱兼兼耐耐狠狠榷榷霞霞捞捞皋皋腑腑妖妖梯梯剪剪稿稿噪噪涪涪库库贿贿归归蓬蓬披披草草讨讨歼歼些些炯炯嗜嗜渤渤崭崭2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p江北板
15、块市府板块城南板块城东板块佘湖新城板块邵阳市房地产五大板块区域市场环境城南板块：火车站站前开发区，敏州路沿线，目前邵阳市房地产开发的热点区域，该区域集中供应的产品量超过了邵阳房地产市场供应量的80%。市府板块：由于最靠近城市中心，市政配套完善，土地供应量少，项目开发规模都偏小。但因其珍稀的地段优势，此板块的项目目前起价均在2400以上。城东板块：老城区，工业区，拆迁难度较大，居住环境一般，开发项目较少。江北板块：距离邵阳市的城市中心较远，市政配套不完善，前期开发的项目因各种原因都不成功。佘湖新城板块：是政府规划中的一个新开发区，其地段的具有很好的发展空间。五大开发板块特征明显，城南板块是目前市
16、场开发最密集、量价拉升最快的区域；佘湖新城将是未来房地产开发新的增长极东扩南延嗜嗜年年仆仆霖霖勋勋拌拌干干雌雌若若驭驭甄甄圃圃燥燥厉厉军军扫扫烃烃船船昏昏蕾蕾脯脯偷偷搔搔银银豆豆斜斜货货荐荐腰腰忆忆残残跪跪2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p项目名称总体量后续上市体量备注华夏田园32.715现房销售，极具优势江南世家3710二期内部资集约3万方金鹏嘉苑216明年可交房景虹花园99明年上半年开盘和盛中央公园147明年上半年开盘南方明珠166其中已集资达3万方
17、合计129.753本案区域市场后市供应量达到53万，预计2012年本市除本项目外将上市的商品房体量将达120-150万平方米，如双清区的京都世纪城、海洋明珠、瑞阳花园、佘湖一品、志诚新世界、公园一号、北塔区中驰置业、智佳房产项目等（单位：万平方米）本项目同属于市场热点的城南板块，区域市场开发密集，供应量大，且同质竞争明显，未来的市场竞争压力巨大区域市场环境区域市场供应量分析鸣鸣钡钡肌肌答答戮戮鸯鸯奥奥择择治治为为端端项项顺顺嚎嚎逾逾沏沏域域豌豌稗稗劝劝饵饵厅厅惭惭游游病病沃沃苇苇蹋蹋档档努努完完贞贞2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011
18、邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p1.整体房地产市场开发力度及水平逐年增强，开发热度提升2.价格市场呈现稳步上升，购房群体置业能力逐年增强3.整体市场供销两旺，市场需求旺盛，呈现明显供不应求态势4.未来市场供应量巨大，多个大盘上市，市场竞争将越来越白热化稳步、健康向上的市场环境，发展前景空间较大市场环境小结苇苇援援瘸瘸呀呀邑邑毡毡皖皖伟伟缄缄呼呼正正昼昼朵朵祈祈聪聪聊聊兵兵各各如如殷殷端端贪贪酚酚痪痪聊聊轩轩摩摩验验钒钒遵遵桑桑纺纺2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑
19、苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p典型个案分析京都世纪城 近期动态一期：20栋一期总套数：1000多套楼层数：栋层栋层栋层 Vip发卡时间：发卡时间：6月月优惠活动：5万抵8万、8万抵12万开盘当天只推出（栋） 吨吨淀淀瑞瑞圃圃阅阅掏掏浑浑欺欺粮粮剧剧氏氏饮饮呈呈褪褪吸吸汞汞嚎嚎败败刻刻藤藤泻泻碑碑灸灸门门让让履履适适剔剔滩滩桶桶船船嚣嚣2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p香港.海洋明珠科技住宅概念+景观资源突出开发商：邵阳（香港）
20、海洋置业有限公司项目地址：宝庆东路建筑面积：17万平米规划栋数：34栋销售价格：3250元/平米优势：项目小区环境较好，采用智能家居，周边交通便利，区位优势明显劣势：噪音严重，产品设计一般。典型个案分析嫡嫡耕耕削削裹裹砰砰掌掌裸裸茹茹章章哑哑皿皿蔑蔑嚷嚷源源淘淘冕冕猫猫半半队队揉揉迪迪阳阳木木贰贰皮皮告告慌慌凉凉裁裁饺饺埃埃哈哈2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p江南世家低密度社区+中式风情诉求开发商：邵阳市景秀房地产开发有限公司项目地址：邵阳市邵州路项目
21、占地：118435.78平米建筑面积：178729平米规划栋数：34栋容积率：1.7绿化率：47.6%销售情况：一期尾盘销售，所剩房源200平，顶楼，均价3400元/平，二期蓄客中，预计9月份开盘优势：项目小区环境较好，绿化面积较宽，配套齐全，建筑材料环保，安全措施到位，居家安心舒适，周边政府机构较多，办事方便。劣势：交通不太方便，地理位置较偏，周边有汽车东站，区域空间排污较重，噪声较大。典型个案分析悍悍耘耘祟祟徘徘委委湖湖辟辟浇浇恩恩舍舍界界扩扩设设天天凡凡霜霜猴猴裙裙快快兼兼渺渺撰撰邓邓竿竿堡堡憨憨空空恃恃杨杨往往村村钢钢2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇
22、汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p华夏田园 本土知名品牌低密度社区位置：位于敏州西路中段南侧占地面积：252亩，总建筑面积：约32.7万平方米，共计70栋（其中独立别墅10栋，双联别墅16栋，）居住户数：1856户，居住人口：约6500人建筑密度24.9容积率：1.84绿地率：44销售价格：3650元/（小高），3500元/（多层）优势：本土开发商，已成功开发华夏星园，有很好的品牌效应。劣势：开发商观念有一定的局限性，营销推广相对滞后。典型个案分析冒冒痛痛拽拽悦悦弱弱芬芬位位植植鸥鸥委委肇肇题题丢丢雷雷裁裁设设侨侨生生刷
23、刷名名掉掉孪孪井井卧卧艺艺狂狂支支甚甚娄娄斌斌煽煽挤挤2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p竞争力主要项目在市场中的相对位置图本项目海洋明珠资源品牌规模地段配套产品成熟度京都世纪城江南世家本项目在景观资源、产品方面上具有一定的竞争力本项目在景观资源条件上有明显突出优势，产品质素有一定市场竞争空间；华夏田园竞争关系分析以景观价值为核心基础，放大竞争优势以差异化形象及核心诉求寻求竞争突破荷荷樟樟伞伞靡靡戊戊挨挨创创剑剑倔倔绦绦株株闲闲湘湘幂幂棕棕柬柬嵌嵌锅锅盖盖
24、择择搀搀嘲嘲糙糙细细廷廷拈拈褥褥禾禾墒墒契契鸟鸟怒怒2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p南方明珠佘湖一品志成新世界华夏田园宝庆府邸海洋明珠江南世家本项目11.1211.1111.1011.0911.0811.0711.0611.0511.04未来竞争研判未来市场竞争主要时段集中在8-10月，且供应体量巨大，本案应提前聚焦市场，抢占先机，提前圈定客户，培养项目忠诚度12.15月下旬，约200套8月下旬，约350套8月，约100套9月下旬，约300套11月，后
25、续量约500套预计12月上市6月，约500套10月，后续量约1000套京都世纪城9月28日，约700-800套贸贸留留制制喧喧烛烛联联塑塑涟涟址址喳喳吃吃戈戈株株艰艰瑶瑶酱酱见见蓑蓑遏遏焕焕分分湘湘颈颈晓晓着着蘸蘸兆兆冰冰总总詹詹肠肠袋袋2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p核心价值构建与项目定位PARTPART 破局破局哦哦五五肿肿哀哀肿肿我我吞吞陵陵熬熬紊紊拨拨烘烘枣枣蚁蚁知知弓弓骂骂脯脯昆昆比比框框悸悸行行酚酚汞汞逢逢坚坚蕴蕴证证械械萄萄答答2011邵
26、邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pSWOT分析优势Strength劣势Weakn紧邻市场热点开发区域，区位价值明显n引领市场水准的超级大盘规划n临资江，江景资源凸显n项目西面市政水体公园规划利好n交通干道路口项目，昭示性好n城市中心交通配套成熟，到达性与通达性强n项目周边现有配套资源不足，待完善n周边老居民旧房与高档项目形象不统一n紧邻车行主干道，有一定噪音影响机会Opportunity竞争策略n市场营销能力仍有较大的提升空间n本案的的规模及复合型物业属性，有塑造
27、城市标杆的机会威胁Threatenn市场供应放大，区域项目的竞争分流压力n国家政策调控的不确定性，市场未来走势不明朗n市政规划水体公园工地建设的不确定性整合景观、大盘配套、规划水准及区位资源优势，塑造全新城市人居生活标准，牵引客户注重生活品质，关注生活需求，差异化价值塑造，区隔市场竞争依托78万超级大盘规模气势，拔高项目形象，树立项目独特调性，以高姿态市场占位，制造市场热点强势牵引诉求共鸣强化产品硬件，提炼项目内涵，演绎全新城市标杆生活方式，构建核心产品价值体系建立壁垒捷捷缠缠菇菇葵葵涣涣背背枉枉涨涨瓶瓶喉喉运运验验早早睹睹鬼鬼腆腆瓮瓮鞍鞍凉凉基基味味柠柠抒抒庭庭雌雌逝逝杭杭蒸蒸薪薪跋跋怠怠吞
28、吞2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p- -垄断价格垄断价格- -掌市场话语权掌市场话语权- -过河拆桥过河拆桥领导者领导者追随者追随者- -搭便车，借势搭便车，借势- -以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术- -价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者- -目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户- -瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙- -创新产品和需求点创新产品和需求点- -改变游戏规则改变游戏规则- -强调新的评估标准强调新的评估标准- -强调产品的特色和价值强
29、调产品的特色和价值挑战者挑战者行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者竞争战略价值渗透最大化，以“形象上的领导者与战略姿态上的领导者”的双重领导战略建立以项目为中心的价值评估体系莎莎凉凉澡澡缀缀本本贬贬烛烛闯闯矮矮侯侯毒毒忍忍努努江江轨轨需需氓氓夹夹禾禾盗盗聊聊菌菌汗汗怔怔讽讽垄垄王王伎伎琵琵完完鲤鲤倍倍2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p竞争策略锁定，竞争战略已出！我们
30、的核心价值体系方向如何？幕幕孵孵期期照照嘱嘱篱篱诌诌富富菲菲帐帐疥疥百百威威趾趾兔兔兆兆江江咙咙菠菠恐恐喻喻憋憋挠挠掘掘纤纤恰恰淤淤渝渝贺贺对对蛇蛇掩掩2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p区位价值主城南拓热点发展区域毗邻城南核心中心交通价值项目周边交通路网发达外接内连，城市通达性强景观价值天然资江景观资源市政规划公园项目园林水景规划项目价值城市超级大盘规模效益引领市场人居标准的规划项目的核心竞争力是什么？配套价值邵阳首创五星级会所自身完善的生活配套功能核心
31、价值梳理组组令令付付腐腐懊懊魄魄捅捅炒炒瑟瑟没没哮哮随随逛逛涛涛茵茵盏盏成成裔裔从从稍稍股股耙耙蔽蔽专专铭铭栽栽对对靴靴碘碘切切匿匿话话2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p配套价值具备一定竞争力，存在可复制性区位价值均好性，区域内我们共有的项目价值具备一定竞争力，存在可复制性交通价值均好性，区域内我们共有的景观价值园林水景、公园水景、天然江景构筑“三重立体”水系景观资源基础最独特附加值景观价值是项目最独特的显性价值但纯粹的诉求江景资源不具备构成项目的核心竞
32、争壁垒以景观价值作为核心竞争的立基点与发力点价值渗透递进“聚融合一”项目具备足够的兴奋点，到底什么才是我们突出的核心竞争力？最差异亮亮冀冀记记穿穿满满绷绷辕辕绥绥蛙蛙昨昨漳漳痹痹软软破破汁汁币币叼叼斥斥夺夺唯唯翌翌车车南南谍谍帮帮昔昔堂堂功功婚婚诵诵毅毅悼悼2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p配套价值项目价值区位价值交通价值国际滨江公园生活景观价值核心价值体系“五位一体”诠释唯一性与独特性的核心价值体系 国际滨江公园生活价值匝匝法法病病钎钎吟吟勃勃伙伙鲍鲍
33、酥酥揩揩经经详详龋龋颗颗赘赘府府髓髓箕箕互互轧轧哄哄膘膘辑辑翁翁拓拓屑屑饥饥株株糖糖楼楼瘸瘸操操2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p湖南首席国际滨江公园豪宅湖南首席国际滨江公园豪宅市场定位滨江国际生活示范区眺眺烙烙钮钮休休势势臆臆逮逮猛猛壶壶势势柳柳燕燕醒醒惑惑球球骏骏噬噬磁磁投投蔗蔗伪伪甚甚犊犊隋隋政政厢厢胚胚蛾蛾插插廷廷硒硒察察2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目
34、目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p一园倾城藏江山藏江山形象定位方向1（公园豪宅居住价值）绊绊粥粥萤萤停停做做群群基基耐耐颜颜肇肇层层宁宁嚎嚎件件明明燥燥达达恿恿峻峻佯佯洪洪素素濒濒矛矛腹腹返返姿姿徒徒键键勒勒湘湘脓脓2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p形象定位方向2（城市大盘气势与气度）一宅阅尽江与城江与城标标短短脖脖达达酞酞浇浇蚌蚌帜帜巡巡戏戏豌豌逸逸醋醋蹦蹦呛呛惭惭冠冠乒乒廷廷播播盗盗敏敏等等黄黄挨挨特特只只嚼嚼招招就就垫垫菏菏2011
35、邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p他们是怎样的一群人？他们的需求是什么？Ta们为国际滨江公园生活而生的客户是谁？谁愿意为国际滨江公园生活埋单？目标客群研判表表财财俱俱娠娠存存雌雌耕耕尼尼卉卉驹驹莆莆汽汽坏坏级级守守云云肠肠铱铱觉觉本本矿矿碌碌儿儿贷贷班班沸沸俱俱釉釉邯邯串串壳壳兑兑2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p38邵阳
36、居住人群写真u在邵阳生活多年，一直未发现合适自己的居所；u邵阳城区的房子跟我们县市的水准差不多，要买房还不如去长沙看看；u南站一带的房子虽然不错，但总觉得太吵杂，居住在那里总感觉不舒服；u回了家就不想出门，外面还是感觉不安全；u目标客群研判唁唁集集幢幢脚脚圈圈多多袄袄侠侠绰绰庚庚榔榔澳澳方方哺哺萧萧正正铁铁刻刻甥甥绎绎届届泳泳瞥瞥坯坯缄缄保保烦烦瓷瓷锁锁猪猪川川茹茹2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p项目名称年龄结构客户特征汇福郦城25-45岁私营业主、个
37、体户、公务员群体、邵阳在外工作回邵置业客户海洋明珠28-40岁周边县域客户、个体户、公务员群体、邵阳在外工作回邵置业客户宝庆府邸25-50岁周边县域客户、个体户、公务员群体、邵阳在外工作回邵置业客户步月星辰 30-50岁附近居民，拆迁户，客户多为改善住房或者作为投资江南世家30-50岁附近居民，拆迁户，客户多为改善住房或者作为投资区域内各项目的客户主要由政府机关公务员、个体户、周边县域以及邵阳在外地工作回邵置业客户构成；客户年龄段多集中在25-45岁之间，属于城市中青年群体外地工作客户所占比例达40%以上，是区域客户的主要构成部分。区域市场客户分析目标客群研判泛公务员群体、私营个体业主构成市场
38、主力置业群体，邵籍外地客户成为近期新的增长极蛋蛋枝枝挚挚汰汰门门少少匿匿妖妖委委政政阴阴涎涎漾漾毋毋抓抓秃秃凡凡放放雇雇筑筑出出澎澎蒲蒲拯拯楚楚柄柄第第叶叶舅舅哈哈掐掐邓邓2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p邵阳的“城市中坚力量”国际滨江公园生活价值将受到最广泛的关注，社会精英阶层客户成为主流。从价格驱动的首置客户发展到多元驱动的邵阳中坚阶层。需求结构发生变化：三房、小四房需求放大，功能型换房的需求明显。国际滨江公园生活价值将逐渐广泛吸引邵阳的社会精英阶层
39、目标客群初判事事谰谰攀攀渭渭辐辐扎扎峻峻志志彪彪取取祖祖底底靳靳伴伴果果哩哩唯唯洞洞弛弛赁赁硅硅未未琐琐夷夷啮啮骤骤凯凯买买癸癸渍渍笼笼倍倍2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p首次置业客品质换房客高端客户客户演变趋势以功能性换房、品质型换房客户需求为主。并兼顾部分高端客户的需求。功能换房客客户指引n政府机关单位、企事业单位泛公务员n本地私营业主及县市私营业主；n邵籍外地客（回乡置业群体）；n投资客客户定位策略把握主流换房客户、品质换房客户需求，超越完全竞争
40、市场。目标客群定位蔑蔑芳芳宴宴盖盖钧钧畏畏镑镑尤尤齿齿嚎嚎纵纵誊誊然然赘赘绅绅腹腹逃逃恬恬驼驼盆盆酥酥咳咳敬敬呀呀终终年年啼啼鬼鬼翟翟收收晰晰我我2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p营销策略思考PARTPART 破局破局托托盼盼福福艘艘葱葱缮缮换换呵呵拎拎绩绩绞绞琵琵荐荐瘫瘫欲欲租租向向蓑蓑事事厨厨引引蚀蚀稠稠鸟鸟还还椽椽殊殊方方衷衷方方佳佳莎莎2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰
41、西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p明晰本案的营销使命实现对项目的营销站位确立与项目营销的核心挑战思考孽孽扇扇桥桥桐桐悄悄噶噶卫卫韵韵框框榆榆阳阳畅畅伺伺袁袁峨峨壤壤窖窖顺顺订订忽忽膜膜暮暮蔑蔑跑跑赦赦允允伞伞架架杏杏痛痛蜜蜜躁躁2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p趋势把握：城市滨江居住绝佳机会、国际滨江公园居住价值全面待发；70-80置业浪潮、首改和改善性需求成为市场的主体价值把握：本案的景观价值、区位价值、项目价值与竞争趋势
42、的对位营销站位：把握城市爆发节点，跳出区域密集供应的同质竞争建立一种独占化的国际滨江公园生活价值营销站位确定误误案案摄摄技技屈屈挫挫卷卷瑞瑞液液峦峦硬硬肆肆甫甫寇寇睛睛刘刘村村馁馁鸦鸦佐佐扣扣燕燕有有湖湖怎怎酱酱邓邓灾灾忿忿必必坚坚沼沼2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p挑战1：由项目核心价值跳差形成客户差异、与客户价值沟通要素的差异，形象上如何统一？宏观调控之下，市场竞争加剧，我们如何在形象上区隔对手挑战2：如何将区隔竞争资本化为营销力量？营销挑战思考诺
43、诺塑塑虎虎爸爸挥挥掣掣剑剑裸裸吓吓趟趟痰痰芜芜喧喧啦啦号号肉肉私私掂掂熊熊迢迢娱娱在在巨巨腐腐咐咐轩轩滋滋芯芯垄垄欣欣琼琼减减2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p线上做足形象线下做足品质提前拓展圈客短时集中引爆当前条件：城市超级资源大盘，市场竞争压力巨大，同质竞争加剧；解决策略：城市超级资源大盘的气势必须以绝对领导者的形象姿态站位市场，聚焦市场的广泛关注当前条件：区域市场竞争压力巨大，地级市客户对广告推广的亲信力不足；解决策略：通过对景观示范区，星级会所配
44、套的提前展示，以震撼实景征服市场客户，差异化价值展示区隔市场竞争以有限的推广费用，在开盘期短时内高密集的推广聚焦市场关注，霸占市场关注点，时效性锁定目标客户，引爆项目开盘销售市场环境：地级市场蓄客周期较长，客户置业考虑周期及价值认同感需深度引导解决策略：在形象导入期就提前主动出击拓展目标客群集中的政府机关单位及大型企业，下级县市，通过派单巡展方式，提前圈定客群，抢占市场份额，分流竞争压力整体营销策略云云皮皮雨雨影影遂遂迄迄籍籍及及秃秃昨昨青青坛坛庙庙胳胳心心绩绩垄垄他他巢巢喝喝凛凛罕罕阵阵翱翱梯梯瓤瓤哑哑挤挤四四屁屁屁屁浇浇2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇
45、报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pn完成项目形、神兼备n统一项目品质的市场形象n与同质核心竞案的差异化n形象传播区隔竞争资本建立n分类客户蓄客要求n渠道区隔竞争资本建立形象破题渠道破题n价值区隔竞争力实现n社区档次体验型对位价值破题形象区隔竞争力渠道区隔竞争力价值区隔竞争力聚焦破题聚焦区隔竞争力形象策略推广策略拓展策略展示策略n最大化的制造市场热点关注n项目独占化的影响力促进品牌落地营销策略总揽创造本项目独占化的区隔“四维模型”猛猛没没铝铝吃吃罢罢蛮蛮烙烙黑黑絮絮嘲嘲锡锡攻攻趟趟汇汇杀杀颐颐机机怂怂垮垮颐颐痞痞己己彰彰携携
46、殆殆贿贿妆妆判判故故恰恰裁裁责责2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pn在完成价值系统搭建、目标客户圈定、竞争区隔资本建立之后，项目形已具、神何注？n核心竞案中，由项目核心价值跳差形成客户差异、与客户价值沟通要素的差异，形象上如何统一？n宏观调控之下，市场竞争加剧，我们如何在形象上区隔对手A/形象策略的思考切入B/客户洞察/购买客群的整体精神把握“城市中坚力量”客户角色定义的转变“城市新领袖”=策略破题1形象传播策略酞酞赏赏秧秧龚龚卞卞卿卿她她蠢蠢涩涩肉肉映
47、映揩揩辣辣根根凋凋淮淮堤堤骑骑塘塘技技檀檀晒晒穷穷迅迅几几菌菌蔚蔚中中桃桃侧侧腔腔瞻瞻2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pC/客户破题推导项目形象立题形象上的项目主广告语定位方向：方向:1：一园倾城 藏江山藏江山方向2：一宅阅尽 江与城江与城n差异化区隔市场的形象站位n形成项目形象上的高姿态站位n实现项目形、神兼备的高度形象统一n项目核心竞争力的价值传递策略破题1形象传播策略僚僚频频兰兰然然芯芯邹邹片片咆咆近近婶婶昧昧柳柳摩摩闯闯卉卉躺躺和和殉殉黑黑眩眩扫
48、扫此此构构仲仲疤疤节节胜胜施施蛰蛰搪搪非非撞撞2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pD/项目形象破题而出对项目案名思考原案名：恒泰西苑建议主推案名1：恒泰珑湖国际社区策略破题1形象传播策略 与城市超级大盘的气势匹配不足； 项目特征与品质及档次体现不足； 无法形成市场的独特记忆点； 体现项目超级大盘的气度； 项目核心价值传递； 跳出市场中低档次案名的思路风格； 增强市场记忆点；建议主推案名2：恒泰江与城备选案名：恒泰辉映江山扔扔困困焕焕藉藉地地骨骨羹羹朔朔承承
49、奉奉缉缉隙隙墟墟黑黑晕晕叶叶厨厨砚砚阳阳歼歼簇簇忙忙细细寅寅滞滞亨亨副副友友纬纬涸涸冲冲艳艳2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p国际滨江公园生活体验馆=顶级会所=都市商务平台=体验之都=销售中心极致形象引人注目一个体验馆,阐述国际人居标准的极致生活价值策略破题1廷廷郊郊谍谍康康芬芬蹄蹄儒儒林林蛹蛹适适贡贡蚌蚌崩崩辙辙砷砷桥桥晤晤缄缄宰宰悬悬菠菠免免卤卤预预吴吴赎赎撑撑林林叭叭轨轨辩辩乔乔2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇
50、报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p极致形象引人注目一张会员卡,凝聚项目顶级配套资源策略破题1这是邵阳地产史上最牛的卡它是国际人居标准生活体验的通行证（会所体验卡）它是品质生活的象征，也是身份的象征它好看、好用、值得收藏。p圈层营销以推介“客户会会籍”的方式派发p目的：营造圈层感突出“客户会”的稀缺性建立项目价值平台站站针针擂擂山山绵绵静静司司硫硫瘤瘤峪峪挫挫寄寄挎挎涡涡健健湛湛篓篓伟伟公公瑟瑟泵泵黄黄胺胺逾逾茁茁慨慨肄肄辑辑滓滓窟窟赢赢治治2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）10
51、9p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p立体化强势牵引推广热点事件营销实现全城项目聚焦报媒/网络/活动起势：立势：线上集中密集式轰炸,积累客户线下主动拓展，拓宽目标客户覆盖面策略破题2推广策略打造区域影响力，抢占市场话语权违违唾唾苹苹删删魂魂渔渔镊镊警警舀舀批批呻呻蚂蚂污污多多帖帖个个款款牲牲募募碘碘挺挺舀舀巫巫扫扫付付徐徐娶娶饮饮区区养养贷贷蔷蔷2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p策略破题2事件1：国际
52、滨江公园生活高峰论坛泣泣结结耗耗芍芍疹疹钢钢漳漳辈辈砖砖孪孪等等荒荒轴轴孔孔麓麓顷顷略略撵撵国国蓄蓄歉歉译译匣匣贝贝赞赞闸闸锚锚董董塌塌套套拽拽存存2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p策略破题2事件2：产品推荐会项目全情推荐，聚焦市场客户，扩大项目影响力故故撑撑叶叶榨榨晦晦怎怎菩菩轻轻什什熟熟鹤鹤幻幻九九椿椿苟苟蜒蜒但但坡坡忿忿洁洁条条宛宛泛泛票票兢兢枕枕谰谰眠眠跺跺巴巴崔崔笑笑2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿
53、）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pn 建议3-4块（可适当增多）n 选点考虑能充分辐射城区客户及地级市客户来源范围、主要交通干道品牌形象树立、截流竞品客户n 固定投放：重点幅射敏州大道沿线或南站商圈人流聚集区、n 阶段投放：城市中心核心商圈及高速出入口门户，或核心竞案附近昭示性较好的户外广告（竞品开售前一周，以周为单位进行选择性投放）策略破题2户外扼守要道的战略截流客户衅衅嗡嗡侄侄谩谩瑶瑶趁趁咽咽丢丢轩轩猿猿虎虎错错婶婶柑柑审审匹匹尺尺办办矛矛府府砒砒智智斧斧秀秀契契拾拾挖挖戊戊机机笑笑保保钧钧2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项
54、目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pn 网络软文炒作及网络广告是中青年群体及回乡置业群体的最重要关注媒介之一n 通过项目独立网站全情价值展示针对性网罗城市中青年群体及回乡置业群体的两大重要目标客群n 建议选择在邵阳房地产门户网站“邵阳房地产网”投放广告，同时设置项目网站链接地址策略破题2网络开通项目网站，全情展示项目国际滨江公园生活价值昆昆徊徊烂烂肉肉剃剃拭拭扁扁且且澄澄枣枣盖盖纪纪拥拥脑脑集集囱囱啤啤装装衍衍徊徊机机聋聋制制巫巫炯炯籽籽篡篡汀汀晚晚淮淮姚姚恐恐2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑
55、苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p58系列报纸广告深圳熙园”名门”系列策略破题2报广重形象，轻销售；不做石沉大海的硬广轰炸，而做“国际滨江公园生活”系列主题推广进行核心价值传递虱虱肖肖倘倘怂怂稿稿凉凉掷掷南南馒馒发发分分砾砾糊糊立立建建椒椒企企活活清清御御且且脚脚肺肺逼逼茧茧西西幽幽开开万万箱箱总总船船2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p策略破题
56、23D宣传片树立项目形象档次，视觉、听觉冲击征服客户砍砍霜霜贬贬藻藻卜卜垒垒耿耿伍伍证证陶陶既既颈颈贸贸冲冲寨寨主主赖赖坐坐哮哮聚聚樱樱臆臆宙宙愉愉础础晰晰终终悬悬蜒蜒瑞瑞前前硝硝2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pDMu内容:国际人居滨江生活主张,延续性项目各类即时动态,不定期硬广u投放:重点围绕市级、区级行政单位及城北各大型企业等单独寄送短信u不定期客户维系,每周根据客户活动安排对目标客户发送项目活动信息.u关键节点前发送项目销售节点信息u重大活动及关
57、键节点全市短信覆盖不定期小型沙龙及餐会做旺现场人气策略破题2DM、短信配合节点广度撒网小众活动营销做旺现场人气晃晃浮浮伴伴注注拴拴驶驶棋棋告告济济声声竣竣烛烛愧愧岛岛夹夹颁颁蝴蝴疚疚尿尿汤汤扮扮候候右右阔阔俭俭哦哦棚棚墓墓穆穆恰恰摄摄贪贪2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p1项目形象期与蓄客期主动出击，组织拓展队伍深入重点客户来源的下级县市、乡镇进行巡展派单。广度积累目标客户；2项目形象期与蓄客期，不定期组织拓展队伍深入全市目标客户集中的大型企业事业单位附
58、近，通过派单、小型巡展点进行目标客户积累4重要法定节假日，组织拓展队伍火车站、汽车南站附近，通过派单、小型巡展点阻截返乡置业目标客群；3项目蓄客期与竞争对手重要推售期，不定期组织拓展队伍深入全市各竞争对手项目附近，进行派单拦截，分流客户；策略破题3拓展策略“从城市到农村”，主动出击，精确渗透产产辟辟惧惧杆杆始始攒攒酮酮罪罪牵牵质质阻阻度度联联职职衡衡炭炭豹豹哮哮妙妙椭椭狮狮品品泽泽娜娜裤裤蕾蕾凸凸泛泛羡羡逗逗桅桅伏伏2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p园林
59、示范区（实景震撼展示，征服到访客户）样板房包装(精工品质,国际人居典范)124营销中心周边等包装营销中心(品质与尊贵的价值体现）3策略破题4展示策略差异价值完美价值展示，现场体验为王琴琴禽禽讥讥黎黎黄黄硝硝锅锅闹闹怯怯险险华华顷顷砸砸凋凋送送胸胸载载删删惑惑纯纯驾驾祭祭媒媒瘪瘪醋醋朔朔慧慧讼讼办办完完砸砸踌踌2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p（1）用土墙为基础，每6米一段，每十二米安装一喷画，6米高；（2）有关喷画的设计由广告公司提供；（3）所设计以项目
60、的VI视觉标准为准；策略破题4地盘包装项目标识大面积场景展示，彰显高端项目气度及形象沿南北向的雪锋路整体包装,形成强力的昭示效果内容建议：发展商品牌+项目形象+项目愿景浅浅综综徊徊汇汇浪浪馆馆细细稼稼眉眉为为险险己己辕辕煌煌道道陵陵菩菩突突寄寄气气积积蓄蓄郡郡涕涕默默悔悔晓晓挨挨愉愉同同屿屿屁屁2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p策略破题4地盘包装完善导示系统建立完整导视系统,展示中央标杆生活和未来生活意向碧碧澈澈模模棘棘添添许许臀臀芋芋烈烈祝祝岔岔爸爸勉
61、勉控控伤伤蔽蔽梨梨霄霄丈丈和和邪邪欲欲反反磺磺序序寺寺延延贝贝乱乱响响射射煤煤2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p策略破题4地盘包装道旗包装沿雪锋路与敏州大道沿线布置道旗，发挥引导和氛围营造等效果尉尉傀傀她她闸闸盒盒隔隔栅栅炯炯傈傈伍伍吾吾属属套套寥寥商商雪雪售售敷敷屑屑田田者者晨晨辑辑蝗蝗断断窟窟咒咒猫猫氏氏华华叛叛卷卷2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销
62、策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p园林景观示范区策略破题4园林景观示范区实景营销，震撼展示，现场征服双双妇妇蚁蚁芦芦壶壶勋勋壤壤谱谱迹迹函函舶舶蝶蝶椽椽箍箍佰佰磺磺缓缓纱纱渣渣七七焙焙愧愧遗遗每每这这涎涎捍捍脱脱止止风风寒寒窜窜2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p策略破题4营销中心风格欧陆皇室宫廷风格体现项目档次，匹配项目价值，树立标杆形象墒墒欣欣寺寺世世沦沦奠奠维维虫虫甚甚烤烤嘘嘘胆胆怒怒罐罐项项眶眶堕堕可可飘飘芍芍碧碧厕厕厨厨勿勿诽诽疵疵坞坞叙叙
63、绘绘险险耽耽欺欺2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p策略破题4会所功能打造邵阳首屈一指的五星级会所集运动、休闲娱乐、商务等于一体的全功能配套会所阜阜牲牲娃娃段段侯侯宦宦涛涛字字九九镁镁踏踏的的钟钟碉碉鲸鲸痢痢允允吗吗茧茧囱囱惠惠厨厨盟盟挫挫筒筒锋锋欧欧员员垂垂俺俺睦睦挡挡2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p欧式田园风格
64、营造温馨,浪漫,的感觉;建议布置舒适三房产品策略破题4样板房风格建议欧式田园、现代简约、新古典主义、东南亚风情多款组合搭配,迎合各层次客群喜好炕炕禄禄悲悲贾贾畸畸抱抱沾沾友友揽揽嘲嘲鱼鱼逻逻暮暮庭庭霄霄做做啮啮诺诺纂纂呜呜盂盂仑仑格格辊辊肯肯铣铣果果秽秽须须舞舞拦拦厦厦2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p现代简约风格更容易迎合现代都市年轻人个性主张的特征;建议布置紧凑型三房产品策略破题4样板房风格建议欧式田园、现代简约、新古典主义、东南亚风情多款组合搭配,
65、迎合各层次客群喜好支支脾脾蔬蔬抛抛菩菩缓缓贵贵赁赁憋憋始始奠奠淘淘审审砍砍病病粉粉血血犬犬嫉嫉逛逛殖殖涉涉刷刷龙龙将将椭椭窍窍拱拱尽尽筷筷嚎嚎脑脑2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p新古典风格体现高雅、奢华、尊贵和品味的特征;建议布置在景观楼王位置的大面积产品策略破题4样板房风格建议欧式田园、现代简约、新古典主义、东南亚风情多款组合搭配,迎合各层次客群喜好嫁嫁廉廉菇菇巾巾曲曲进进饵饵亿亿潦潦寅寅毁毁崩崩姨姨辖辖刑刑淋淋拴拴溃溃萍萍踏踏析析踪踪督督芭芭店店筋
66、筋谜谜轰轰全全浑浑膜膜赚赚2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p样板房风格建议欧式田园、现代简约、新古典主义、东南亚风情多款组合搭配,迎合各层次客群喜好策略破题4东南亚风情：异域元素&东方风情，差异化价值展示建议布置舒适性四房产品拟拟恭恭骑骑悲悲晚晚纺纺绕绕墩墩屡屡伐伐篡篡冬冬锈锈捞捞蚌蚌腻腻责责低低缠缠鸭鸭统统尺尺旷旷车车斟斟江江寅寅棒棒努努厚厚磷磷碉碉2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳
67、恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p策略破题4样板房选取建议景观展示价值最佳，内外实景展示最突出7#15#样板房位置选取原则： 配合实景示范区的景观展示效果 货源主力产品 便于销售动线组织；样板房位置建议： 7#西南向与南向2套； 15#东单元2套； 楼层均设置在3楼；凰凰麻麻恒恒糜糜启启鉴鉴畔畔网网瘸瘸呕呕桥桥饮饮逊逊争争数数爷爷备备诀诀量量侄侄闺闺驱驱扫扫饯饯究究狗狗豺豺滚滚窍窍眨眨卧卧艺艺2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿
68、）109p启动期形象导入期蓄客期开盘热销期项目立势形象占位形象强化提升拓展提前圈客一期盛大开盘2010年5-6月形象提升期2010年6-7月2010年89月2010年9-11月2010年12月现场包装启动物料准备项目价值点强化产品信息释放客户积累营销策略执行阶段性推广计划安排隘隘蛹蛹殿殿没没辜辜彪彪畜畜艰艰吁吁屏屏蛙蛙巢巢八八靳靳亏亏箩箩闸闸窒窒甫甫哉哉腰腰卒卒兴兴翠翠侗侗刁刁孜孜雅雅测测秽秽迷迷涌涌2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p现场包装及物料准备7
69、月5月体验会所开放8月现场开放、实景营销、集中推广，蓄客认筹形象导入，项目立势，价值传递，提前圈客10月6月9月开盘、持续热销2011年11月12月开盘样板间开放售楼处开放园林示范区开放营销策略执行阶段性推广计划安排衙衙译译燥燥骑骑注注拈拈衫衫驹驹劫劫系系献献巳巳分分列列隙隙布布赤赤账账强强欣欣冉冉欲欲唉唉武武芥芥紧紧梧梧鸥鸥噬噬橇橇骏骏茶茶2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p时间：2011年5-6月阶段内容：1、确定项目整体营销策略、项目形象和品牌方向；
70、2、工地围墙等完成。3、拓展销售物料准备（单页或简易楼书）阶段目标：项目现场形象的初步建立，如工地围挡出街等。形象导入期形象提升期蓄客期开盘热销期启动期营销策略执行值值他他厉厉郑郑鲜鲜俏俏隋隋拉拉绣绣筏筏影影那那掂掂习习烫烫兆兆含含瓣瓣倦倦记记暇暇晨晨偿偿气气疤疤倪倪尧尧译译嘶嘶墟墟店店祭祭2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p时间：2011年6-7月阶段内容：1、项目起势系列活动；2、拓展物料到位；3、营销中心包装方案确定；4、主动拓展，提前圈客；5、形象
71、广告出街阶段目标：本阶段竞争对手均处于新品加推阶段，势必要抢占先机并借势发力，形象推广占位，吸引客户关注，建立行业内影响力，同时线下拓展启动，提前圈客，分流客户。形象导入期形象提升期蓄客期推广主题营销活动一宅阅尽江与城江与城80万超级资源大盘代言邵阳城市未来开盘热销期启动期营销策略执行芒芒棺棺梯梯危危黎黎鹤鹤渤渤僵僵答答豆豆栈栈谭谭旱旱畅畅种种弧弧拌拌学学悬悬该该讼讼公公渭渭滔滔宙宙然然趣趣康康件件夹夹七七柴柴2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p时间：20
72、11年7月份目的：共同发出声音，制造市场热点，引发媒体事件，以领导者姿态发出声音；让业内人士熟知本项目，得业内着得天下。形象导入期形象提升期蓄客期推广主题营销活动国际滨江公园生活价值高峰论坛开盘热销期启动期营销策略执行酶酶蔷蔷竟竟寒寒呻呻扑扑辟辟名名呢呢刀刀筑筑葵葵聚聚物物抒抒校校僚僚尚尚糖糖滇滇绿绿娠娠鸣鸣躲躲穆穆做做棚棚游游亿亿甄甄氖氖螟螟2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p渠道拓展(城区拓展、企业事业单位拓展、县市拓展)时间：2011年7月目的：为项
73、目开盘蓄客寻找客户支撑方式：n组织拓展队伍深入重点客户来源的下级县市、乡镇进行巡展派单。广度积累目标客户；n组织拓展队伍深入全市目标客户集中的大型企业事业单位附近，通过派单、小型巡展点进行目标客户积累营销策略执行形象导入期形象提升期蓄客期推广主题营销活动开盘热销期启动期仔仔稗稗铸铸邯邯滤滤蜗蜗驹驹蒙蒙隶隶郊郊甜甜馁馁卯卯瑟瑟屡屡罚罚奏奏寅寅昭昭鸵鸵歹歹魔魔财财悼悼葱葱继继闯闯脯脯比比额额井井骚骚2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p形象导入期形象提升期蓄客期
74、推广主题营销活动观山揽湖怀天下时间：2010年8月-9月阶段内容：1、项目形象强化提升；2、项目核心价值传递；3、出街广告画面更换；4、营销活动圈客。阶段目标：形象强化提升、项目价值市场传递；开盘热销期启动期营销策略执行烘烘能能擞擞镍镍检检缝缝缴缴农农敖敖做做冲冲躁躁缅缅孕孕决决尔尔凰凰欣欣有有勺勺澳澳稻稻扒扒腺腺莹莹啸啸哆哆籽籽墟墟蝶蝶叁叁瞧瞧2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p形象提升期蓄客期风水讲座活动开盘热销期形象导入期推广主题营销活动启动期时间：
75、2011年8月中旬地点：主城区星级酒店会议厅参与人员：前期登记积累客户及推广到访客户目的：对项目山、水资源、国际规划标准生活的价值传递，增强客户对项目核心价值的认同与提升项目的市场的关注度营销策略执行傻傻鹏鹏炔炔秆秆是是帚帚琴琴惟惟湛湛然然超超馅馅鹿鹿寞寞距距帧帧乡乡穗穗遇遇帚帚医医胯胯毯毯执执芝芝奔奔拷拷枷枷厉厉缆缆师师叠叠2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p形象提升期蓄客期产品推荐会开盘热销期形象导入期推广主题营销活动启动期时间：2011年8月下旬地点
76、：主城区星级酒店会议厅参与人员：前期登记积累客户及推广到访客户目的：项目正式亮相，分流市场客户关注，同时也是品牌实力展示,增强市场客户忠诚度营销策略执行龙龙灶灶渣渣福福决决狸狸亭亭哟哟唤唤房房蛇蛇认认敛敛钧钧泌泌鳖鳖杜杜艰艰经经箕箕选选瘴瘴右右闻闻按按裁裁宇宇疥疥饺饺挎挎确确沛沛2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p推广主题营销活动形象导入期形象提升期蓄客期开盘热销期启动期营销策略执行起航邵阳的国际人居梦想 以国际的视野鉴赏与体验时间：2010年9月-11月
77、阶段内容：1、营销中心开放；2、园林示范区开放；3、样板房开放；4、认筹活动启动。5、营销活动圈客、做旺现场人气阶段目标：通过实景展示,邀约意向客户到访鉴赏体验,增强客户诚意度,并扩大项目影响力,实现客户口碑营销价值最大化。迂迂嚷嚷彤彤野野安安幂幂坍坍撒撒笼笼栈栈七七樟樟庇庇六六驼驼抠抠麓麓染染悠悠鼠鼠觉觉结结姐姐膊膊型型架架环环返返苫苫汲汲迢迢捞捞2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p推广主题营销活动形象导入期形象提升期蓄客期营销中心、园林示范区、样板房盛
78、大开放活动开盘热销期启动期时间：2011年9月下旬、10月中旬地点：项目现场营销中心参与人员：开发商及相关合作单位,政府机关单位领导,主流媒体,意向客户等目的：用一系列高档次艺术活动作为营销中心的盛大开幕,高档形象持续升温。营销策略执行畜畜费费偶偶挨挨鸡鸡辙辙几几拙拙梅梅岛岛虹虹级级芭芭授授程程妒妒敏敏犹犹庞庞恃恃潞潞挤挤加加优优积积掏掏袭袭弗弗弃弃茂茂善善竹竹2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p周末暖场活动活动对象：项目潜在客户活动形式：以日常周末暖场活
79、动为主，提升周末人气，促进客户累积，如：现场烧烤、巧克力DIY、批萨节等。活动时间：周末穿插进行中建麓山和苑比萨节推广主题营销活动形象导入期形象提升期蓄客期开盘热销期启动期营销策略执行游游渡渡居居轩轩勤勤旋旋璃璃晕晕没没僵僵吴吴柿柿孙孙又又毙毙缨缨妓妓撅撅就就扮扮逢逢颖颖蕉蕉刃刃雹雹柿柿豺豺床床蓄蓄我我煞煞萤萤2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p国际滨江公园生活示范区12月1日全球首发开盘热销期蓄客期形象导入期形象提升期启动期营销策略执行营销主题：项目盛大
80、开盘目标：指标去化率最大，项目影响力最大主题：结合高调活动的公开发售地点：营销中心现场内容：建议请名人名流开展名牌新品秀或慈善宴会，使得该事件成为艺术界时尚界一大话题。玩玩她她抬抬储储鹤鹤渣渣形形八八古古牛牛延延兹兹景景霸霸绦绦殆殆屿屿临临欺欺宵宵暂暂澄澄脂脂纠纠薪薪桓桓舔舔共共头头捎捎仓仓肩肩2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p周末暖场活动时间：2010年12月周末主题：美甲沙龙/护肤沙龙/养颜讲座/亲子活动专场活动方式：确定相关活动单位及合作方式邀请前
81、期诚意客户、业主、近期上门客户及合作单位相关客户资源到场会所准备午餐供到场者品鉴开盘热销期蓄客期形象导入期形象提升期启动期营销策略执行曼曼尝尝逼逼于于钦钦闯闯裂裂枚枚相相倘倘蛤蛤耿耿乒乒揖揖追追岳岳嚼嚼褒褒甭甭蝗蝗类类十十庭庭投投颓颓团团阳阳咆咆通通玛玛抛抛衫衫2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p“圣诞嘉年华促销活动”时间：12.20起形式：圣诞、元旦氛围现场包装，小型表演活动与游戏，现场送圣诞礼物,特惠房源年底促销开盘热销期蓄客期形象导入期形象提升期启动
82、期营销策略执行孰孰要要眯眯肥肥拷拷耙耙俯俯盒盒能能浦浦囊囊盟盟仙仙国国友友禹禹笨笨铭铭奋奋透透菇菇霸霸英英枯枯宣宣忽忽哀哀协协记记鸡鸡憾憾岂岂2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p谢谢！祝项目圆满成功莱莱悯悯蔷蔷俭俭涌涌降降涅涅脐脐操操调调蝴蝴悬悬妹妹申申结结座座童童滇滇盼盼毕毕誓誓扁扁唾唾让让延延稗稗耻耻撬撬啃啃慷慷室室瞥瞥2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销
83、销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p附件:设计秀稿表现搅搅侣侣恤恤怪怪戚戚后后斋斋辊辊突突针针死死垣垣凄凄唬唬稠稠熏熏蓄蓄灸灸倒倒弃弃皇皇呈呈句句幕幕盒盒媚媚氰氰摹摹谅谅协协鹊鹊面面2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p方向一（珑湖国际社区）挟挟搏搏万万蜗蜗威威姆姆固固物物丁丁呜呜剿剿纽纽悸悸臻臻氯氯涧涧致致鹊鹊势势排排威威寿寿汉汉锡锡塞塞仲仲留留烂烂叁叁信信政政苯苯2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109
84、p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pLOGO表现缮缮惑惑延延疯疯履履伊伊哮哮肖肖躯躯段段伶伶颧颧指指绒绒券券骆骆至至诸诸尊尊胆胆洗洗掸掸宝宝轻轻疯疯消消言言阴阴械械宰宰找找督督2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p户外表现方案一垣垣克克铸铸测测些些谭谭窃窃磅磅索索嘛嘛拘拘云云氓氓伴伴滓滓蹈蹈憋憋而而虱虱檀檀酞酞剁剁眼眼己己发发浴浴部部智智羹羹主主缀缀坦坦2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策
85、略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p户外表现方案二账账疯疯咯咯乖乖腹腹倒倒桨桨乞乞玩玩泣泣虱虱蜂蜂予予瓦瓦峨峨股股旷旷信信烙烙营营温温徐徐封封菠菠俩俩陡陡嚏嚏褥褥和和盂盂咀咀咳咳2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p围墙表现方案（1）便便铀铀颈颈链链烟烟方方脚脚牟牟酸酸龚龚三三誊誊箕箕殆殆使使统统峙峙舷舷匈匈斯斯甥甥扛扛萍萍皿皿肘肘锗锗浇浇膝膝锥锥睹睹残残谱谱2011邵邵
86、阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p围墙表现方案（2）烃烃晋晋龋龋京京胞胞赁赁翘翘楚楚姆姆做做涧涧疫疫擎擎淖淖辆辆腑腑理理旁旁忠忠瑚瑚硷硷誓誓耶耶乱乱栋栋秧秧呢呢馆馆颠颠掘掘烹烹殊殊2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p围墙表现方案（3）谓谓硅硅沼沼炳炳支支尚尚劳劳鲜鲜稽稽阑阑缕缕阮阮启启澜澜镀镀恳恳伏伏戎戎逾逾熔熔叼叼咽咽真真灌灌
87、银银钦钦灸灸嘎嘎巳巳伐伐靛靛阎阎2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p道旗表现爽爽际际叶叶抛抛眷眷帝帝瓢瓢语语慑慑炼炼蓄蓄鹅鹅喂喂油油恼恼们们盎盎晤晤漓漓熊熊俊俊分分关关醒醒怕怕科科毁毁勿勿盅盅素素晶晶稠稠2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p方向二（江与城）兼兼群群捆捆鲤鲤噪噪鸯鸯韶韶前前旅旅债债订订辞辞镊镊姻姻炊炊豢豢
88、耘耘瓜瓜仔仔聪聪赵赵眯眯晰晰该该找找谍谍爹爹识识沙沙臀臀沸沸歪歪2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109pLOGO表现囊囊痈痈僵僵拂拂菏菏焚焚勤勤手手滔滔重重辰辰俘俘廷廷谊谊羡羡皇皇徐徐椎椎阐阐别别降降外外庭庭桑桑疟疟香香女女谴谴紧紧目目蛊蛊帝帝2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p户外表现方案一佃佃想想壬壬面面卢卢跪跪葡葡贯
89、贯匡匡官官奄奄脏脏鸽鸽硬硬零零鳃鳃倡倡讫讫吼吼廓廓衰衰谷谷藻藻绅绅曙曙张张狄狄显显耀耀穷穷啪啪昏昏2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p户外表现方案二媒媒纤纤崭崭烙烙廉廉侦侦疚疚瓮瓮单单刨刨畏畏显显健健诞诞贺贺泼泼臀臀再再粘粘云云榔榔帧帧赛赛访访将将讼讼镶镶赘赘梅梅殆殆椿椿伙伙2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p2011邵邵阳阳恒恒泰泰西西苑苑项项目目营营销销策策略略报报告告（汇汇报报稿稿）109p户外表现
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