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1、-1 1-泛华城市发展建设基金投融资及退出泛华城市发展建设基金投融资及退出泛华城市发展建设基金投融资及退出泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨方式探讨方式探讨方式探讨( ( ( (内部汇报版）内部汇报版）内部汇报版）内部汇报版）20112011年年年年-2 2-u本本PPTPPT作为部门内部学习讨论材料；作为部门内部学习讨论材料；u根据部门安排，将过往工作经历中关于泛华城市发展建设基金的投根据部门安排，将过往工作经历中关于泛华城市发展建设基金的投资方式和退出方式与各位同事做一个探讨。在该基金成立及募集的资方式和退出方式与各位同事做一个探讨。在该基金成立及募集的过程中，通过与内外沟通以及我们
2、自己的投资实践，做了几种模式过程中，通过与内外沟通以及我们自己的投资实践，做了几种模式的设计；的设计；u由于缺乏足够的投资及退出实践，对该模式的某些可操作性至今仍由于缺乏足够的投资及退出实践，对该模式的某些可操作性至今仍存在许多疑问，也是一直探索的问题。原本的意图是在投资发展中存在许多疑问，也是一直探索的问题。原本的意图是在投资发展中不断根据实际情况解决投融资模式问题；不断根据实际情况解决投融资模式问题；u在部门内部学习讨论中呈现以下模式，更多的目的是希望通过大家在部门内部学习讨论中呈现以下模式，更多的目的是希望通过大家更专业的视角，来反复审视以下模式的得与失。请大家不吝指正。更专业的视角，来
3、反复审视以下模式的得与失。请大家不吝指正。-3 3-成都重庆西安北京沈阳无锡天津湖州佛山镇江海南南京一、投资及退出方式一、投资及退出方式二、工作建议二、工作建议 目目目目 录录录录-4 4-投资方式总览投资方式总览 一一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨1 1、土地整理建设开发权、土地整理建设开发权2 2、特许经营权、特许经营权3 3、产业开发权、产业开发权 4 4、商业开发权、商业开发权泛华基金和泛华泛华基金和泛华金融战略合作伙伴金融战略合作伙伴项目投资公司项目投资公司（注册资本（注册资本N亿）亿）泛华城市发展建泛华城市发展建设基金设基金泛华投
4、泛华投资基金资基金管理有管理有限公司限公司项目投资公司项目投资公司（注册资本（注册资本N十亿）十亿）项目投资公司项目投资公司城投公司城投公司新区内基础设施投新区内基础设施投资分阶段注入资分阶段注入银行、非银行金融银行、非银行金融机构机构&投资基金投资基金城投公司城投公司产业投资产业投资战略合作伙伴战略合作伙伴现金现金现金现金现金现金债权融资债权融资土地注入土地注入开发性金融开发性金融债权投资债权投资控股控股60%参股参股40%增资扩股增资扩股-5 5-方式（方式（1）普通投资者普通投资者一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨投资投资管理管理现金注入
5、现金注入泛华城市发展建设基金泛华城市发展建设基金城投公司城投公司项目投资公司项目投资公司（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）项项目目 1项项目目 2项项目目 3项项目目 4退出模式一：资产证券化退出模式一：资产证券化退出模式二：股权投资收益退出模式二：股权投资收益退出模式三：资产经营性收益退出模式三：资产经营性收益北京泛北京泛华投资华投资基金管基金管理有限理有限公司公司（GP）泛华泛华建设建设集团集团 公司公司(LP1)LP2LPN项项目目 N 现金注入现金注入现金注入现金注入控股控股60%参股参股40%有
6、限合作伙伴有限合作伙伴-6 6-方式（方式（2）地方产业投资引导基金地方产业投资引导基金泛华城市发展泛华城市发展建设基金建设基金地方政府地方政府地方龙头企业地方龙头企业地方性地方性产业投资机构产业投资机构泛华城市发展建设基金泛华城市发展建设基金地方产业投资引导基金地方产业投资引导基金城投公司城投公司项项目目 1项项目目 2项项目目 3项项目目 4退出模式一：资产证券化退出模式一：资产证券化退出模式二：股权投资收益退出模式二：股权投资收益退出模式三：资产经营性收益退出模式三：资产经营性收益退出模式四：土地置换退出模式四：土地置换退出模式五：物业置换退出模式五：物业置换项目投资公司项目投资公司（土
7、地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）项项目目 N 现金注入现金注入控股控股60%参股参股40%现金注入现金注入一一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨-7 7-方式（方式（3）战略投资机构股权模式战略投资机构股权模式一一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨城投公司城投公司泛华城市发展建设基金泛华城市发展建设基金项目投资公司项目投资公司（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）（土地转让收益权，特许经营
8、权，产业开发收益权，商业开发收益权）战略投资机构战略投资机构项项目目 1项项目目 2项项目目 3项项目目 4退出模式一：资产证券化退出模式一：资产证券化退出模式二：股权投资收益退出模式二：股权投资收益退出模式三：资产经营性收益退出模式三：资产经营性收益现金注入现金注入现金注入现金注入控股控股60%参股参股40%项项目目 N -8 8-方式（方式（4）债权融资债权融资一一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨泛华城市发展建设基金泛华城市发展建设基金银行、非银行金融机构银行、非银行金融机构&战略投资机构战略投资机构城投公司城投公司项目投资公司项目投资公司
9、（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）退出模式一：资产证券化退出模式一：资产证券化退出模式二：股权投资收益退出模式二：股权投资收益退出模式三：资产经营性收益退出模式三：资产经营性收益项项目目 1项项目目 2项项目目 3项项目目 4还还款款保保证证项项目目 N 现金注入现金注入控股控股60%参股参股40%现金注入现金注入本息本息 偿还偿还-9 9-方式（方式（5）境外上市公司境外上市公司有效资产有效资产+经营性收益经营性收益+股权转让收益股权转让收益泛华城市发展建设基金泛华城市发展建设基金项目投资公司项目投资公
10、司（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）投融资机构投融资机构投融资机构投融资机构城投公司城投公司部分收购部分收购现金注入现金注入控股控股60%参股参股40%现金注入现金注入定向发债定向发债股票股票增值增值收益收益定定向向增增发发债息债息收益收益债权溢债权溢价收益价收益境外上市公司境外上市公司一一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨-1010-方式（方式（6）产业投资者产业投资者一一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨城
11、投公司城投公司产业投资者产业投资者项目投资公司项目投资公司（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）泛华城市发展建设基金泛华城市发展建设基金参股参股40%现金注入现金注入控股控股60%项项目目 1项项目目 2项项目目 3项项目目 4退出模式一：资产证券化退出模式一：资产证券化退出模式二：股权投资收益退出模式二：股权投资收益退出模式三：资产经营性收益退出模式三：资产经营性收益退出模式四：土地（房地产开发退出模式四：土地（房地产开发 项目公司股权）项目公司股权）退出模式五：特许经营权项目公退出模式五：特许经营权项目公
12、 司股权司股权退出模式六：物业退出模式六：物业还还款款保保证证本息本息偿还偿还项项目目 N -1111-方式（方式（7）境外私募基金境外私募基金有效资产有效资产+经营性收益经营性收益+股权转让收益股权转让收益项目投资公司项目投资公司（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）境外私募基金境外私募基金&产业投资基金产业投资基金泛华城市发展建设基金泛华城市发展建设基金城投公司城投公司上市公司上市公司参股参股40%现金现金注入注入控股控股60%定定向向增增发发现金注入现金注入股权收购股权收购控控股股一一 泛华城市发展建设
13、基金投融资及退出方式探讨泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨-1212-退出安排退出安排一一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨讨建设开发用地建设开发用地转让收益转让收益特许经营权特许经营权收益收益产业开发收益产业开发收益商业开发收益商业开发收益项目投资公司项目投资公司泛华股权收益泛华股权收益（ 60% 60% ）城投公司城投公司股权收益股权收益（ 40% 40% ）泛华城市发泛华城市发展建设基金展建设基金产业投资战产业投资战略合作伙伴略合作伙伴金融机构金融机构非银行非银行金融机构金融机构XxXx城投按照约定的时间、城投按照约定的时间、条件和方式回购泛华及泛条件和方式回购泛华及泛华合作伙伴控制的华合作伙伴控制的60%60%的股权。的股权。如如XxXx城投无法按照约定的时间、条件城投无法按照约定的时间、条件和方式回购泛华及泛华合作伙伴的股和方式回购泛华及泛华合作伙伴的股权，泛华方面将继续持有股权，且享权，泛华方面将继续持有股权，且享受股权收益，直至投资全部收回。受股权收益，直至投资全部收回。正常情况正常情况非正常情况非正常情况-1313-二二 工作建议工作建议 （1） 加强对外沟通，在深入研究的基础上，结合实践需要，落加强对外沟通，在深入研究的基础上，结合实践需要，落实具体事务；实具体事务；-1414-
