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1、 市场现状解读1 来访客群分析23后期营销策略从五区成交价格上来看,上半年住宅成交均价为3994元/,价格涨幅呈现两段式,1-3月价格不断上升,3月价格为上半年最高均价,4、5月份房价又是略有下跌,6-8月不断小幅度上升。从淮安五区住宅成交量来看,经过5月份的成交放量后,6、7、8成交量总体趋于平稳,五个区每月成交在1900套左右。6、7、8月份成交量趋于稳定,价格稳中有升淮安住宅市场周边项目8月1日8月29日整体去化表项目名价格(元)面积段() 认购套数(套)整体去化香水郡4100100-1742664.76%亿丰时代广场430094-1264070.9%翔宇壹号450088-1451059
2、.7%河畔花城500038-2491633.6%正中尚品430087-1211255.21%上海新城430090-155561.35%平均统计4416.718.2从项目周边楼盘的整体趋势上来看,成交量略有回升,整体均价为4416.7元/,月均去化套数为18.2套。淮安住宅市场亿丰时代广场亿丰时代广场销售情况面积段推出套数成交套数8.1-8.29签约套数94-11228194123-1265510399-10221618345总计299212528月份至今已签约近40套,成交均价4300元/。亿丰现阶段主要以推商铺为主,商铺现交两万抵三万,商户面积较小1622总价18万起,住宅总价优惠一万,1#
3、、5#剩余户型主要为123126的较大户型,9月份可能推出2#、6#楼。营销推广方面主要以商铺为主,8月份举办了少儿绘画大赛,并保持在广告媒体方面的投入强度。1号楼全部是99-102紧凑三房户型,先已基本售罄,剩余顶层户型5号楼为两梯三户型,边户户123-126三房,剩余房源较多,中户为94-112小三房,现只余一套9月份可能推出2号楼和6号楼,2号楼户型为99-102紧凑三房,6号楼为大户型,香水郡香水郡销售情况面积段推出套数成交套数8.1.8.29签约套数1001197655614317422120200以上710总计105686香水郡现阶段营销内容主要围绕3#楼的认购,推出以下几个活动:
4、1、看样板房送电影票以及抽奖IPHONE4S和餐具2、团购客户额外1%优惠3、付款方式优惠:一次性9折,按揭94折4、特价房源(主要针对5、6#楼的大户型)5、老带新奖励2000元,购房业主享受1%的优惠6、参加了25日的特价房展会活动8月份至今成认购26套,成交均价4100元/,顶楼复式与一楼带庭院户型价格在3900元/。3号楼认筹中,交五万抵六万一栋已售90%,一栋已售50%,主力户型为100-112小三房正中尚品本月认购12套,成交均价4300元/左右,新推7#、8#楼交一千抵两万销售情况面积段推出套数成交套数8.1.8.29日签约套数8796120673108121723911共计19
5、210614新推7#、8#1#2#3#4#5#6#9#在售全部为多层8月底已经推出7号楼,8号楼正在办卡,户型109、120,优惠:交一千抵两万。5号、6号楼户型面积:87、108和120,。1号楼-4号楼,户型面积88-121,成交均价4300元/左右。营销推广方面:参加了25日的特价房展会活动。河畔花城新推58#、59#,户型主要为88127均价5300元/,准现房均价5600元/,公寓6700元/,优惠活动:1、送装修基金8000元/套;2、电梯补贴3600元/套;3、补贴高层维修基金100元/平米;4、统一给予补贴契税1%;5、按揭优惠1%,全款优惠3%。6、看房即送万达电影票。销售情
6、况面积段推出套数成交套数8.1.-8.29日签约套数38-7844044885-1014582506101-1375241715140以上32231总计145448820成交均价5000元/,8月份至今认购16套,现主推58#、59#楼翔宇壹号销售情况面积段推出套数成交套数8.1-8.29日签约套数88-1021711402120-135124690140以上124417总计4192509成交均价4500元/左右,8月份至今成交认购10余套。翔宇壹号在售二期现房4号楼、5号楼、6号楼、7号楼,户型有两房两厅一卫、三房两厅两卫,面积88-143平米,以大户型为主,均价4700元/平米,一次性付款
7、97折、按揭98折。预计9月底10月初推出三期8号楼、9号楼200多套房源,面积80平米-108平米,营销推广方面依然以户外(淮海路公交站牌)为主。现阶段主推预计10月推出市场总结:市场总结:1、淮安五区8月份的住宅成交量与6、7月份相仿,经过5月份的成交量骤增后,成交量趋于稳定,波动不大,一部分是因为天气较热,一部分是因5月的旺市,较多开发商取消以往优惠。2、从区域周边的项目来看,亿丰时代依然保持着良好的住宅销售势头,而香水郡销售量也有一定的涨幅,根据实地调研周边楼盘的来访量都有较大的增加,随着9月份传统旺季的到来,天气逐渐凉爽,淮安市区成交量有望有一次较大的突破。3、从本项目来看,由于房源
8、有限,户型面积也多在120以上,去化量受到一定的影响,因此如何为剩余这部分产品拓宽客源,提升这部分产品的去化速度是9月份营销工作的重点。 市场现状解读1 来访客群分析23后期营销策略8月来访客群分析从来访客户区域看,清河区提供主要来访量达到31组,其次淮阴区为12组,开发区10组。从来访渠道上看,项目现场占据主要渠道,共计达到40组,占据来访一半,其次为短信19组,其它渠道效果不够理想。8月来访客群分析从来访客户职业看,一般企业员工为54组,可考虑采取团购策略,整体上看,缺乏较高质量的客户群。从来来访客群需求看,主要需求户型为120以下的户型,MI户型有效需求不足。客群分析总结:客群分析总结:
9、1、从整体来访量89组来看,日均来访客户约3组,相对于亿丰、香水郡日均5-6组的来访,来访量不足。2、从来访客群的质量看,清河区域来访已占据重要位置,但客户质量不高,对M/I户型的有效需求不足,还需对香缇产品与水渡口楼盘作细致比较,强调香缇低均价、低总价、高品质稀缺景观多层的优势。3、从来访渠道来看,主要是项目现场与短信最为有效,后期需保持短信的轰炸力度,并拓宽渠道面,增加更多的有效渠道。 市场现状解读1 来访客群分析23后期营销策略n从市场来看,淮安依旧保持着较为平稳的成交量,随着金九银十的传统旺季到来,加大营销力度,趁着较好的市场环境,加快对剩余房源的去化。n从客群来看以及剩余房源来看,加
10、强对水渡口板块客群的争夺以及开发区客群的深入,是下阶段营销的重点。n从营销渠道来看,项目现场展示已经获得较大效果,可继续加强的余地不大,短信渠道也较为有效,需要保持轰炸力度,而其它活动的有效性不够,因此拓展其它的有效渠道是后期营销的主要工作。根据以上分析,对后期营销提出以下几点主要总则:1、加强对开发区地缘客群挖掘的深度2、提升对清河、浦区域客群的有效性3、更加合理的安排对客群的营销活动营销总纲:营销总纲:阶段推广语:阶段推广语:1、翔宇大道上,最后的多层现房!4380元/起,附送超值储藏室!2、水渡口买小三房,不如选择多层景观楼王!126总价55万起,附送约超值储藏室!针对水渡口板块客群:首
11、先从市场现状来看,水渡口板块的成交上升势头较为明显,来访成交均出现放量态势,加之香缇较多产品在120以上,13#楼更是水渡口板块较为稀缺的多层,价格优势也较为明显,因此针对水渡口板块进行低总价、低单价、更为舒适的产品特征进行重点营销。万达停车场奇袭计划万达是水渡口板块客群节假日重点的休闲购物吃饭场所,而停车场为免费停车,车辆较多,更无人管理,因此建议在周五、周六7点8点之间派人对万达停车场车辆进行传单散发,将宣传单页甲放在雨刷下,单页正面内容为“免费领取万达电影票”,细则规定凭借驾驶证才可领取一张,反面为项目宣传内容”水渡口买三房,不如选择香缇豪庭景观楼王等“地点:万达停车场时间:9月17、1
12、8日(周五、周六晚)参与人员:单页派发公司,派销售员跟进监督参加人数:5-10人针对水渡口板块客群:针对水渡口板块客群:淮海路超市撒网计划针对淮海路几家大型超市,节假日巨大人流,同时发放印有项目LOGO和宣传语的塑料袋,”水渡口买三房?何不选择香缇豪庭景观楼王“,这部分客流一是作为我们项目的水渡口板块客群的宣传对象,二是巨大人流同时拿有香缇购物袋,不会当做单页丢掉,成为项目宣传的有效载体。地点:乐天玛特、苏果超市、乐购时间:9月24、25日(周五、周六晚)参与人员:派发公司,派销售员跟进监督参加人数:10-20人针对开发区客群:本区域客群是项目主要的地缘客户,大多也对香缇豪庭项目较为熟知,但是
13、大多数客群对香缇现有产品的价值了解还不够透彻,加上香水郡、亿丰时代两个楼盘在9月份将有密集的营销攻势,因此除了保持现场较多户外展示外,应针对开发区的各个大厂进行定点团购宣传,把开区域区域客群对项目的认知深入到对项目产品的认知。企业专场团购推荐会筛选开发区2-3家规模较大企业,给予团购优惠,邀请意向客户参加专场推荐活动活动主题:香缇豪庭9月感恩回馈企业专场优惠活动地点:项目地售楼处时间:9月4日周六晚(可根据实际情况进行调整)参与人员:2-3家企业员工、干部等参加人数:3050人针对开发区客群:企业观影团购活动考虑到对推荐会有抗性的大型企业,可以通过企业员工证明,到香缇豪庭售楼处免费领取专场电影
14、票,在该电影放映前播放香缇豪庭宣传片,结束后参与抽奖,奖品为购房抵用券。活动主题:去香缇豪庭看房,就送敢死队2电影票!地点:万达影院时间:9月4日周六晚(影片内容:敢死队2)参与人员:2-3家企业员工、干部等参加人数:80-100人针对开发区客群:针对大学城客群:从地理位置上来看,大学城与开发区距离市区较为相似,虽然大学城房价较低,但多层较为稀缺,因此本项目的景观楼王多层,具有一定吸引力,加上9月教师节的契机,建议针对大学城教师进行一波营销攻势。与大学工会联系,以教师节名义,香缇豪庭赠送教师小礼品,通过工会通知到教师,在教师节当天食堂或其它固定地点,教师经过登记后可领取礼品,礼品袋内放有项目宣
15、传资料,并告知凭借教师证可有一定程度优惠,对于有意向的教师客群可派车进行接送看房。活动主题:感念师恩,香缇豪庭教师特惠活动地点:大学城高校时间:9月10日全天参与人员:教师群体参加人数:100-200人教师节活动针对大学城客群:创新的老带新活动:以前的操作模式老客户带来新客户后,在业务员处登记,成交后给予优惠。问题问题一:有的老客户不愿介绍新客户,怕新客户购买后不满意,怕新客户认为他只是为了得到好处(优惠)。问题二:老客户获知“老带新”政策后,不积极来开展“老带新”的活动。问题三:在业务员处登记导致操作流程有漏洞,不好界定是否是老带新。1、通知老客户领取“业主权益卡”,可获得小礼品。2、老客户可将此卡交新客户,新客户获得3000元购房优惠。3、凭此卡购房成功后,老客户获得减免一年物管费的权益。4、此卡注明期限。创新的老带新活动:香缇豪庭业主权益卡房展会派单不论从宣传上还是从参加楼盘数量来看,这届房展会规模还是较大的,正逢金九银十,因此不可放弃本次活动带来的客流,虽然不参加,但可派人派发香缇豪庭的宣传单页。地点:国际会展中心时间:9月3110月2日参与人员:派单公司参加人数:2人谢谢你的阅读知识就是财富丰富你的人生