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1、 Copyright Centaline Group, 2010 Copyright Centaline Group, 2010万科棠樾万科棠樾跨地域营销，跨地域营销，万科万科T2T2类指标性千亩别墅大盘类指标性千亩别墅大盘08-1108-11年连续四年销售金额增长年连续四年销售金额增长10-1110-11年，连续两年金额超年，连续两年金额超1010亿元亿元 Copyright Centaline Group, 2010那么，那么，万科万科棠樾棠樾究竟是什么一个项目？究竟是什么一个项目？ Copyright Centaline Group, 2010时间：时间： 20072007年年7 7月月
2、1212日日地点：地点：东莞市东莞市国有土地拍卖会国有土地拍卖会 Copyright Centaline Group, 2010在这场土地拍卖会上在这场土地拍卖会上有一幅塘厦镇大坪村企洞水库旁，有一幅塘厦镇大坪村企洞水库旁，3535万多平米地块备受关注万多平米地块备受关注经过金地、保利、招商在内的经过金地、保利、招商在内的7 7个买家个买家199199轮的激烈争夺叫价，最终轮的激烈争夺叫价，最终万科万科以总价以总价26.826.8亿元亿元“天价天价”成交成交这个价格，已经超过起拍价这个价格，已经超过起拍价6.166.16亿，多出亿，多出20.6420.64亿，涨幅达到亿，涨幅达到335%335
3、% Copyright Centaline Group, 201026.826.8亿！亿！1524315243元元/ /平方米！平方米！东莞国有土地拍卖东莞国有土地拍卖有史以来有史以来的的总价最高总价最高和和楼面地价最高楼面地价最高的双料的双料“地王地王”诞生！诞生！这幅土地也被称为这幅土地也被称为“广东地王广东地王” Copyright Centaline Group, 2010这幅土地最初的定位名是这幅土地最初的定位名是“双城水岸双城水岸”后改称后改称“棠樾棠樾” Copyright Centaline Group, 2010楔子。就是这么一个广东省地王项目就是这么一个广东省地王项目中原与
4、万科从最初到现在一同携手中原与万科从最初到现在一同携手完整的走过了四个年头完整的走过了四个年头今年是第五年今年是第五年 Copyright Centaline Group, 2010都说做万科盘很累都说做万科盘很累还是王石钦点关注的还是王石钦点关注的“广东地王广东地王”也是当时唯一由深圳万科团队操盘的异地项目也是当时唯一由深圳万科团队操盘的异地项目以东莞土地吸纳以东莞土地吸纳95%95%的深圳客源的深圳客源卖出深圳价格卖出深圳价格面对万科这个地王项目，又是王石钦点关注的。难度可想而知。 Copyright Centaline Group, 2010作为一个作为一个资源型非主流资源型非主流项目项
5、目其其价值突围价值突围已经不是一个简单的已经不是一个简单的营销技术层面营销技术层面问题问题而市场普遍以刚需盘为主而市场普遍以刚需盘为主刚需盘常有，而棠樾不常有刚需盘常有，而棠樾不常有 Copyright Centaline Group, 2010我想说的是我想说的是也许以后再没有一个项目像也许以后再没有一个项目像“万科棠樾万科棠樾”一样一样站在站在整盘思考整盘思考及及项目开发项目开发和和运营角度运营角度，去实现去实现价值营销价值营销！ Copyright Centaline Group, 2010价值营销，价值营销，我认为，这也是我们做营销的价值所在。我认为，这也是我们做营销的价值所在。 Co
6、pyright Centaline Group, 2010报告正文：报告正文：试图通过试图通过0808年年-12-12年间，棠樾定位调整年间，棠樾定位调整的思路历程，解密棠樾的营销之道！的思路历程，解密棠樾的营销之道！ Copyright Centaline Group, 2010那些年，那些年，我们一起走过的棠樾我们一起走过的棠樾深圳中原深圳中原黄奇锋黄奇锋ShenZhen.8.2012ShenZhen.8.2012 Copyright Centaline Group, 2010_壹壹, ,公元公元20082008年，棠樾元年年，棠樾元年_在东方，生活当以境界甄别在东方，生活当以境界甄别 C
7、opyright Centaline Group, 2010 从05年底，到2006年至2007年，我们一起见证了深圳楼市最疯狂的时候，不管是消费者还是发展商都表现了对市场极大的热情。l 价格连续两年按照30%以上的增长速度l 引发深圳客户去周边城市的置业潮l 07年限墅令第一次提出，别墅市场火热( (元元/ /平米平米) )06年环比涨幅32%07年环比涨幅34%万科用地王的价格拿地，在当时的市场情况下，无论是品牌的影响力还是营销的价格，大家都认为在这块地上是可以有所作为的。产品定位时的市场背景产品定位时的市场背景房地产市场价格不断上扬，市场信心爆棚房地产市场价格不断上扬，市场信心爆棚 Co
8、pyright Centaline Group, 2010土地（区位）资源产品与临世界第一大球会。区域容积率最低但是距离很尴尬，对深圳人我们在东莞，对东莞人但是距离很尴尬，对深圳人我们在东莞，对东莞人我们在郊区，缺乏生活配套我们在郊区，缺乏生活配套深圳周边最大的森林公园独享2700万原生森林、1500亩水库资源但是资源都不具有唯一性，不像十七英里的海，松但是资源都不具有唯一性，不像十七英里的海，松山湖的湖山湖的湖产品力是最重要的。不管市场如何变化，只有好的产品才是不被市场抛弃的。通过差异化产品突围通过差异化产品突围价值突围：从产品角度出发价值突围：从产品角度出发 Copyright Centa
9、line Group, 20101、空间背景：让中式建筑真正找到了母体有山有水的原生态环境，为打造融于自然的最高人居境界提供了基础。2、时间背景：让传统建筑赋予现代精神，符合国际化审美。在东方美学不断被推崇的今日，呈现开放而不失自我的姿态。东方的东方的很多老外习惯把China、Korea、Japan等国的东西统视为Oriental（东方的），不会太刻意区分意境的意境的他们感受的是东方意境，而非单一的中国意象。是一种融合各因素的综合感受，更具备开放性和包容性产品风格：东方意境美墅产品风格：东方意境美墅从第五园到棠樾，从中式到现代东方从第五园到棠樾，从中式到现代东方 Copyright Centa
10、line Group, 2010形不拘，神不移形不拘，神不移形式随着环境、时间而变化，但建筑神韵不变。万科的赞美生命与人本精神一脉相承中国意象中国意象TO TO 东方意境东方意境从中国形式到中国方式，不是表象的符号，而是可入境、可感悟的情景交融。不只说我是谁，更一起去探寻我要去哪里棠樾棠樾 状态的高低状态的高低 卖卖“境界境界” 17英里 世界的远近 与世界保持的距离 卖“距离”第五园 文化的深浅 骨子里的中国 卖“中国”产品超越：卖境界产品超越：卖境界 Copyright Centaline Group, 2010当当财力多寡财力多寡已无法直接划分阶层已无法直接划分阶层境界高低境界高低成为衡
11、量的另一个天平成为衡量的另一个天平 Copyright Centaline Group, 2010规划设计核心：规划设计核心：“努力营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方生活美学的居住氛围”，以水元素为主题，阐述东方生活美学中水的重要性，并运用东方文化特有的低调展现属于东方民族的奢华概念。 棠樾一期：悦水庄棠樾一期：悦水庄前所未有的产品震撼前所未有的产品震撼它开创全国首例，第一个第一个完全的再现小桥流水人家、户户环水而居的生活氛围；第一个第一个实现了别墅的完全的、纯粹的人车分流；并且凭借得天独厚的优势，利用上下游水库的高差，生态的解决了水的循环及长期自净问题。 Copyright Cental
12、ine Group, 2010建筑：建筑： 从北方院落和徽派建筑风格中获取灵感的现代建筑；注重东方建筑群落的整性，宅院错落有致。外观风格以传统灰砖为基调节器，以灰色洞石为陪衬，并点缀青绿色木质或金属元素，色勒出典雅传统中的现代韵味。 Copyright Centaline Group, 2010在这里您可以远离尘世的喧嚣，淡定静思，在这里您可以远离尘世的喧嚣，淡定静思，恢复心灵的元气。恢复心灵的元气。 园林：园林： 设计旨在与自然交心。传统的思维方式，强调的是人神与自然的关系，人对文明生活的向往，离不开对神秘自然界的崇拜。棠樾的水城部分，通过模拟自然世界，凸显其设计的现代化、精巧的布局，静谧而
13、朴实的风格，使其成为一处静思之地，让人们得以与自然怡然神交。 Copyright Centaline Group, 2010万科棠樾中的“棠樾”二字取名于安徽黄山歙县的“棠樾村”，该村以国内规模最宏大，保存最完好的明清牌坊群而闻名于世。棠樾村鲍氏家族世代以孝行扬名中华，历经400余年望隆乡梓，所沿袭的就是中国传统文化的精神内核。“棠樾”的另一层含义指海棠树的阴凉之处，古语有“前人种树后人乘凉”，寓意庇佑子孙后代。万科棠樾取这么富有传统文化内涵的名字，所要表达的也就是自己骨子里的“人文建筑追求”。 双城水岸更名为双城水岸更名为万科棠樾万科棠樾案名刷新项目价值，与定位衔接更紧密案名刷新项目价值，与
14、定位衔接更紧密 Copyright Centaline Group, 2010棠樾会所，五进式，什么是五进式呢？在古代，只有王侯将相，达官贵人才能居住这种五进式的大宅，而一般人家或官员只能居住一进或三进的院子。棠樾会馆：五进大宅说棠樾会馆：五进大宅说实现精神堡垒与人文落地实现精神堡垒与人文落地 Copyright Centaline Group, 2010五德堂原为婺源的古徽州祠堂，始建于18世纪康熙年间，迄今约300年。本世纪80年代被当地人整体拆除，2006年由万科出资挽救，于2008年在万科棠樾永久性重新搭建。 最能体现中国古徽州建筑艺术特色的戏台、享堂、祠堂以及主体院落空间，在五德堂中
15、都得到了完整保存。 2005年，万科从安徽迁移一座戏楼到深圳，诞生了深圳万科第五园；2008年，万科将享誉中外的棠樾古宅迁至广东，诞生了万科棠樾；300300年历史老房子，五德堂年历史老房子，五德堂 Copyright Centaline Group, 2010棠樾会馆一草一木，无不传神建筑三雕：木雕砖雕石雕 Copyright Centaline Group, 2010叶锦添是游走于服装、视觉艺术、电影美术、当代艺术创作间的著名艺术家。2001年凭卧虎藏龙获奥斯卡“最佳美术设计”。叶锦添最早在全世界推行他的“新东方主义新东方主义”的美学理念，是让世界瞭解到东方文化艺术之美最重要的艺术家让客户
16、自己来找我们谈产品传达在东方让客户自己来找我们谈产品传达在东方, ,生活当以意境甑别的生活意境，提升项目形象及精神内涵生活当以意境甑别的生活意境，提升项目形象及精神内涵营销事件：东方美学巡展营销事件：东方美学巡展与奥斯卡美学大师合作，至今仍被人津津乐道与奥斯卡美学大师合作，至今仍被人津津乐道 Copyright Centaline Group, 201020082008年，棠樾年，棠樾【境界境界】入世！入世！【东方生活美学东方生活美学】举世鉴赏！举世鉴赏！通过通过惊艳的产品惊艳的产品搭配市场搭配市场新鲜的概念新鲜的概念刺激市场，成功价值突围刺激市场，成功价值突围0808年，实现销售金额年，实现
17、销售金额8.88.8亿元亿元实现均价实现均价2300023000元元/ /平米；平米；600-1300600-1300万万/ /套套高出东莞同区域项目一倍有余高出东莞同区域项目一倍有余 Copyright Centaline Group, 2010_贰贰, ,公元公元20092009年年_谈古、论今、说国宅谈古、论今、说国宅 Copyright Centaline Group, 2010如果说一期悦水庄因期优质的产品能够在08年的别墅市场仍能够占到一定的江湖地位的话，那接下来的产品该如何面世在一期产品实现影响力后，推迟二期悦然庄（282平米纯双拼）的推出时间，因为在较差的市场下实现的利润空间比
18、较少，故推迟优质产品的推出时间将三期环山馆220平米别墅改小至190平米，降低项目门槛，调整密度，增加附加值。改赠送地下室为增送一层顶层，实用面积超过1：1，主打性价比。创造需求，让客户买单推迟优质产品入市，调整现金流换取走量推迟优质产品入市，调整现金流换取走量0909年市场之变：信心不足年市场之变：信心不足07-08年政策频出，市场下行，年政策频出，市场下行，09年始风雨摇摆年始风雨摇摆 Copyright Centaline Group, 2010“自身定位于购买关内大平面的客户，在棠樾别墅面前犹豫不绝，最终考虑到不景气的经济局面而决定：不买！”棠樾别墅不符合此类客户“改善型第一居所”的价
19、值观“到访现场的拎LV包的人越来越少了！”为棠樾品牌慕名而来的客户愈来愈少。棠樾魅力渐行渐失，几乎走上了“第五园”的老路“来看的人愈来愈多，买的人却愈来愈少！”棠樾招惹来了一大批“买得起，住不起”的人！当然他们会找各种理由来拒绝棠樾，当然最典型的理由是：不知道买来干嘛！0909年客户之变：价值认同偏差年客户之变：价值认同偏差 Copyright Centaline Group, 2010“萧条时期经济疲软，减少传播投入，通过低价、打折等促销手段刺激购买，甚至参与争夺中低端市场”从品牌建设层面来讲，这些竭泽而渔的做法只会让项目迅速卷入恶性竞争循环之中，更加大项目的长期运营难度在一个非常短的时间里
20、，第五园、兰溪谷走下神坛，丹堤也差一点就损失CEO本色不仅愧对忠诚客户，不仅愧对忠诚客户，不仅失去目前客户，不仅失去目前客户，更可能失去更可能失去1-21-2年后复苏的市场。年后复苏的市场。仅依赖精神核心价值难以延续仅依赖精神核心价值难以延续棠樾品牌重塑，还要运作棠樾品牌重塑，还要运作5-65-6年的豪宅大盘，失节事大年的豪宅大盘，失节事大 Copyright Centaline Group, 20101【两代以上皆为栋梁】2【当代最具安全感阶层（从容、逍遥）】3【偏爱东方生活智慧及逸趣】4【自信的东方文化鉴赏力】5【追求家庭天伦之乐大于追求个人闲暇之乐】【初具东方贵族特征的棠樾典型东方家庭初
21、具东方贵族特征的棠樾典型东方家庭】“唯有唯有【东方家庭东方家庭】才懂得享用家的境界。才懂得享用家的境界。”东方生活美学升级东方家庭境界东方家庭境界“国宅国宅”形象统一，形象统一，从虚无的境界过渡到可感知的概念从虚无的境界过渡到可感知的概念如果是2008年的境界更集中与山水，那2009年，唯有家的境界才足以成为山水境界之上的境界 Copyright Centaline Group, 201020092009年棠樾全年推售铺排年棠樾全年推售铺排三期怀山馆190联排二期悦然庄282纯双拼四期澜山居80-129度假高层0909年棠樾统筹解决策略年棠樾统筹解决策略统一形象、产品分级、以高带低统一形象、产
22、品分级、以高带低三期二期四期 Copyright Centaline Group, 20100909年第一阶段，产品概念落地年第一阶段，产品概念落地如何实现从难以触摸的精神核心如何实现从难以触摸的精神核心“境界境界”，过渡到可以持续，过渡到可以持续丰满的产品概念丰满的产品概念“国宅国宅”？境界观点境界产物FROMFROMTOTO棠樾别墅价值体系棠樾国宅评价体系我国家自我价值认定自我价值认定东方贵族新伦理东方贵族新伦理当代中国正统当代中国正统国宅国宅中国亲生的房子，给中国亲生的你中国亲生的房子，给中国亲生的你从从0808年提出年提出“境界境界”的观点，到的观点，到0909年提出年提出“国宅国宅”
23、是境界的产物！是境界的产物！ Copyright Centaline Group, 2010围墙围墙户外户外怀山馆实销期、悦然庄蓄势期怀山馆实销期、悦然庄蓄势期灯箱灯箱0909年第一阶段，推广表现年第一阶段，推广表现增强文化内涵、给予厚重感，形象进一步升华增强文化内涵、给予厚重感，形象进一步升华 Copyright Centaline Group, 2010报报版版国宅系列国宅系列软文专题软文专题0909年第一阶段，推广表现年第一阶段，推广表现增强文化内涵、给予厚重感，形象进一步升华增强文化内涵、给予厚重感，形象进一步升华 Copyright Centaline Group, 2010忆美，中
24、国设计文化思潮会、少年国学课堂等“国宅杯”高尔夫慈善赛 对话北大樊纲“国宅大讲堂”0909年第一阶段，圈层活动年第一阶段，圈层活动积极开展积极开展“国宅国宅”系列圈层活动系列圈层活动 Copyright Centaline Group, 2010棠樾棠樾国宅名人堂国宅名人堂建设完成建设完成0909年第一阶段，现场体验年第一阶段，现场体验 Copyright Centaline Group, 2010棠樾业主专属组织棠樾业主专属组织棠汇棠汇成立，成立，棠汇棠汇专刊第一期发布，棠汇专刊第一期发布，棠汇VIPVIP业主卡业主卡0909年第一阶段，现场体验年第一阶段，现场体验 Copyright Ce
25、ntaline Group, 2010棠，花木之蝶棠，花木之蝶樾，山川之月樾，山川之月蝶舞弄月，观景而醉，居家最是无邪蝶舞弄月，观景而醉，居家最是无邪大千世界，好山好水，一袭东方味大千世界，好山好水，一袭东方味贵族宅第，谓之棠樾贵族宅第，谓之棠樾 方文山方文山棠樾赋棠樾赋20112011年始刻于棠樾年始刻于棠樾“山谷公园山谷公园”内内 Copyright Centaline Group, 20100909年第二阶段，营销升级年第二阶段，营销升级“国宅国宅”式微，纯双拼组团高端产品入市面临价值提升式微，纯双拼组团高端产品入市面临价值提升1 1、悦然庄已入市，、悦然庄已入市，溢价无新品推出时机溢价
26、无新品推出时机2 2、客户体验低于客户预期。、客户体验低于客户预期。 现场无主题线索反复强化客现场无主题线索反复强化客户认知户认知【达成目标的路障达成目标的路障】【解除路障解除路障】升级广告感受升级广告感受提炼主题线索提炼主题线索增进国宅体验增进国宅体验 Copyright Centaline Group, 2010国宅悦然庄国宅悦然庄麒麟麒麟1 1、麒麟主吉祥，瑞气、麒麟主吉祥，瑞气2 2、麒麟湖环绕、麒麟湖环绕3 3、麒麟象征一品武官（实业家）、麒麟象征一品武官（实业家）4 4、麒麟出，天下必盛世！（建国、麒麟出，天下必盛世！（建国6060年大庆）年大庆）0909年第二阶段，提炼主题线索年
27、第二阶段，提炼主题线索国宅深化，升级国宅深化，升级“悦然庄悦然庄” Copyright Centaline Group, 2010小区主入口（行走灯）小区主入口（行走灯）二期主入口二期主入口会所一进入口（灯箱包装）会所一进入口（灯箱包装）看楼通道沿线（路旗）看楼通道沿线（路旗）二期样板间沿线二期样板间沿线 Copyright Centaline Group, 2010家风即国风家风即国风家宴即国宴家宴即国宴家景即国景家景即国景0909年第二阶段，营销感受升级年第二阶段，营销感受升级颜志雄创作颜志雄创作“国宅国宅”系列作品系列作品 Copyright Centaline Group, 2010让
28、世界看东方招商银行私人银行艺术展即“家风即国风铂金晚宴”“深圳30年，我们相爱30年”结婚怀旧派对家族PARTY“棠会”0909年第二阶段，活动圈层提升年第二阶段，活动圈层提升更高端、更细腻、更有内涵的活动开展更高端、更细腻、更有内涵的活动开展 Copyright Centaline Group, 2010云不能棠樾，又如何飘过五千年云不能棠樾，又如何飘过五千年 Copyright Centaline Group, 2010国宅不坐卧，又如何让天地有背影国宅不坐卧，又如何让天地有背影 Copyright Centaline Group, 2010高尔夫不打进水里，又如何观澜高尔夫不打进水里，又
29、如何观澜 Copyright Centaline Group, 20100909年第三阶段，高层定位突破年第三阶段，高层定位突破棠樾高层产品首度面世，梳理高层与别墅之间的关系棠樾高层产品首度面世，梳理高层与别墅之间的关系棠樾国宅别墅：大我的成全棠樾国宅别墅：大我的成全棠樾澜山居高层：小我的纵容棠樾澜山居高层：小我的纵容为了谁？为了谁？身心疲惫的城市精英们：即使你赚得了全世界，却赔上了你自己。何苦呢？在万丈红尘之中我们不懈地找寻着身心灵的归宿。也许我们无法彻底地摆脱“樊笼”，但一定要拥有让自己的身心灵自由呼吸的时空。我是谁？我是谁？私人时光私人时光境界行馆境界行馆外表：反浮躁都市，反日常生活；人
30、性：高扬个性，崇尚自由。 Copyright Centaline Group, 2010庄生逍遥行馆庄生逍遥行馆泰妃行馆泰妃行馆木匠兄妹行馆木匠兄妹行馆李白李白SOHOSOHO行馆行馆0909年第三阶段，升华年第三阶段，升华“行馆行馆”极致的情景样板房设计极致的情景样板房设计 Copyright Centaline Group, 2010户型标牌文字介绍大堂情景营造电梯插图、样板房台卡，通过沁入人心的文字打动客户物业相框，介绍物业服务0909年第三阶段，升华年第三阶段，升华“行馆行馆”无处不在的情景体验无处不在的情景体验 Copyright Centaline Group, 20100909年
31、第三阶段，推广表现年第三阶段，推广表现世界级度假酒店元素的运用世界级度假酒店元素的运用 Copyright Centaline Group, 2010“国色八景国色八景”+ +三大主题会所，三大主题会所，配套体验升级配套体验升级国色八景：【甘棠春色】【清风送香】【古玉新影】【横波飞渡】【令尹清泉】【幽谷碧潭】【一线飞瀑】【凌波微步】新三景：【桃枝著意】【乱红青径】【漱玉苇声】 Copyright Centaline Group, 20102002009 9年，棠樾年，棠樾“国宅国宅”价值体系价值体系区域价值：区域价值：三大城市，一片观塘三大城市，一片观塘项目价值：项目价值：6060年国家，一席
32、国宅年国家，一席国宅产品价值：产品价值：0909年定制，贵族双拼年定制，贵族双拼品牌价值：品牌价值：2525年万科，一个棠樾年万科，一个棠樾南中国首席别墅群南中国首席别墅群 Copyright Centaline Group, 20102002009 9年，棠樾年，棠樾“境界境界”之上，之上，“国宅国宅”凌驾！凌驾！0909年，实现销售金额年，实现销售金额9.79.7亿元亿元同比同比0808年销售金额增长年销售金额增长10%10% Copyright Centaline Group, 2010_叁叁, ,公元公元20102010年年-12-12年年_原岛湖山原岛湖山 城市养心大境城市养心大境
33、Copyright Centaline Group, 2010无论是无论是20082008年的年的“东方意境美墅东方意境美墅”还是还是20092009年的年的“国宅国宅”20102010年后营销费用大幅削减，支撑品牌内涵愈发吃力年后营销费用大幅削减，支撑品牌内涵愈发吃力进入进入20102010年，我们发现，棠樾依然面临着年，我们发现，棠樾依然面临着4 4大销售难题大销售难题 Copyright Centaline Group, 2010四大难题四大难题棠樾区位价值认同度仍然偏低，屡屡成为制约客户最终决策的瓶颈。如何分享土地红利，始终是横亘在棠樾面前待解决的重要课题。区位认知尴尬区位认知尴尬主要
34、集中在2010年下半年发售，各期产品推售之间的市场预热和推广期都非常有限，而且产品线复杂，总价段涉及150万的高层3000万的独栋。产品推盘节奏密集、复杂产品推盘节奏密集、复杂2009年通过有限的推盘量、全新的产品形态，还能吸纳愿意为资源型非主流项目埋单的客户的话，那么，进入2010年之后，如何实现客户扩容，也将成为一大现实问题。从澜山居后期的销售乏力、诚意客户明显不足、我们已经感受到了陶山居的客户容量压力，未来还要面对一样的产品，景观还不如但价格要更高的困境。客户扩容、同质产品客户升级客户扩容、同质产品客户升级基于对2008年东方生活美学品牌线的传承和提升，2009年棠樾在品牌体系方面主推了
35、“国宅”（别墅）、“境界行馆”（高层），但二者均未能充分得以塑造，品牌溢价能力相对弱势。未能有效建立起产品线与品牌线之间的价值关联。品牌溢价品牌溢价 Copyright Centaline Group, 2010l为什么客户下定时很冲动，回头就后悔？l为什么棠樾二期双拼总会陷入一套房卖上多个来回的怪圈？l为什么市场投资热浪袭人的时候，棠樾却坐了冷板凳？l为什么市场退潮时，受影响最大的还是棠樾？l棠樾作为一个千亩大盘，目前开发体量仅1/4，面对波动周期时，不能只通过价格调整来解决销售困局？挞定率挞定率非常高非常高易受市易受市场影响场影响降价降价不可取不可取销售困惑？销售困惑？ Copyright
36、 Centaline Group, 2010使用效率低使用效率低不能作为第一居所，短期不具备投资价值，近千万买来做什么？不能作为第一居所，短期不具备投资价值，近千万买来做什么？土地属性抗性大土地属性抗性大东莞盘、深圳价卖给深圳客？东莞盘、深圳价卖给深圳客？景观资源配置不匹配景观资源配置不匹配很难做到每一套别墅都有景观支撑，客户对景观资源很难做到每一套别墅都有景观支撑，客户对景观资源最敏感，但棠樾迄今为止最贵的二期双拼景观资源配置不支撑最敏感，但棠樾迄今为止最贵的二期双拼景观资源配置不支撑棠樾的价值建立及市场认同棠樾的价值建立及市场认同揭开迷局？不买棠樾三大理由揭开迷局？不买棠樾三大理由核心障碍
37、核心障碍 Copyright Centaline Group, 2010l难道难道东方生活美学、现代中式社区东方生活美学、现代中式社区就是棠樾开发主题的终极定义？就是棠樾开发主题的终极定义？l2 2年多来，经历了两轮市场调整周期，年多来，经历了两轮市场调整周期，299299户别墅业主、户别墅业主、232232户高层业户高层业主主为什么选择了棠樾？为什么选择了棠樾？l棠樾作为一个才开发了棠樾作为一个才开发了1/41/4的千亩大盘，的千亩大盘，未来未来4-54-5年要靠什么持续走年要靠什么持续走下去？下去？20102010年年 反思反思棠樾棠樾 Copyright Centaline Group,
38、 2010风格风格让位让位于客户需求于客户需求卖点卖点让位让位于买点于买点2010 2010 反思反思棠樾，三个棠樾，三个“基于基于”1 1、基于开发主题思考的营销战略方向调整：、基于开发主题思考的营销战略方向调整：客户的需求：换一种与深圳中心城区完全不同的生活状态客户的需求：换一种与深圳中心城区完全不同的生活状态客户的买点：自然资源，而非风格客户的买点：自然资源，而非风格 Copyright Centaline Group, 2010棠樾的生活代表一种棠樾的生活代表一种趋势趋势买棠樾就是把握买棠樾就是把握先机先机棠樾领引新的生活方式潮流棠樾领引新的生活方式潮流正如万科的开发：四季花城、万科城
39、、十七英里正如万科的开发：四季花城、万科城、十七英里2010 2010 反思反思棠樾，三个棠樾，三个“基于基于”2 2、基于生活方式建立的价值体系梳理：、基于生活方式建立的价值体系梳理： Copyright Centaline Group, 2010棠樾的生活棠樾的生活可以可以落地落地棠樾是棠樾是可以可以拿来用的拿来用的麒麟湖由水塘变为湖，会所功能、社区配套的不断完善麒麟湖由水塘变为湖，会所功能、社区配套的不断完善2010 2010 反思反思棠樾，三个棠樾，三个“基于基于”3 3、基于逐步成熟的配套运营支持：、基于逐步成熟的配套运营支持： Copyright Centaline Group,
40、2010深圳深圳“家庭养生度假式居住家庭养生度假式居住”首选目的地首选目的地一个看似矛盾却高度统一的开发主题定义，一个看似矛盾却高度统一的开发主题定义，用度假去打动客户，用居住来落定客户用度假去打动客户，用居住来落定客户，前者是棠樾已有的优势，后者是棠樾运营的基础目标。前者是棠樾已有的优势，后者是棠樾运营的基础目标。2010 2010 反思反思棠樾，结论棠樾，结论 Copyright Centaline Group, 20102010 2010 基于开发主题建立的基于开发主题建立的价值体系价值体系客户客户（生活方式改变）（生活方式改变）棠樾新的价值体系核心是棠樾新的价值体系核心是建立具备使用效
41、率的生活方式！建立具备使用效率的生活方式！产品产品（配套差异化）（配套差异化）土地土地（资源差异化）（资源差异化） Copyright Centaline Group, 2010土地（资源差异化）土地（资源差异化）深圳深圳3030分钟生活圈内唯一同时拥有原生态的湖泊、山岭、岛屿分钟生活圈内唯一同时拥有原生态的湖泊、山岭、岛屿这三种适合家庭长期养生度假式居住的资源条件，除棠樾无他。这三种适合家庭长期养生度假式居住的资源条件，除棠樾无他。在弱势片区建立项目强势区隔，实现竞品差异化。在弱势片区建立项目强势区隔，实现竞品差异化。 Copyright Centaline Group, 2010客户（生活
42、方式改变）客户（生活方式改变）越是发达的国家、发达的城市，随着城市生命周期发展，财富越是发达的国家、发达的城市，随着城市生命周期发展，财富阶层的生活由城市中心向自然中心转变是一种趋势，阶层的生活由城市中心向自然中心转变是一种趋势，棠樾开启了深圳的这种趋势。棠樾开启了深圳的这种趋势。创造客户买点，解决购买理由。创造客户买点，解决购买理由。 Copyright Centaline Group, 2010产品（配套差异化）产品（配套差异化）基于开发主题确立后统一棠樾配套体系，基于开发主题确立后统一棠樾配套体系，1 1座湖心岛座湖心岛2 2大景观中大景观中轴轴3 3大主题会所的硬件、酒店公司服务落地的
43、软件，生活方式落地大主题会所的硬件、酒店公司服务落地的软件，生活方式落地具备基础。具备基础。营销指导设计，强化价值体系，实现开发主题落地。营销指导设计，强化价值体系，实现开发主题落地。 Copyright Centaline Group, 2010家庭养生度假式居住家庭养生度假式居住开发主题开发主题全年推广语：全年推广语：原岛湖山原岛湖山 城市养心大境城市养心大境 Copyright Centaline Group, 2010结合开发主题，如何实现落地？结合开发主题，如何实现落地？1 1、亮灯计划、亮灯计划2 2、营销活动配套化经营、营销活动配套化经营 Copyright Centaline
44、Group, 2010棠樾自棠樾自0808年销售以来，随着一期悦水庄、三期怀山馆的先后入伙，年销售以来，随着一期悦水庄、三期怀山馆的先后入伙，1010年中入住率仅年中入住率仅14%14%一期悦水庄一共一期悦水庄一共124124户，入伙户，入伙1515户；户；三期怀山馆一共三期怀山馆一共140140户，入伙户，入伙2323户。户。20102010年年7 7月，二期悦然庄入伙；月，二期悦然庄入伙；20102010年年1212月，四期澜山居入伙月，四期澜山居入伙不解决不解决“亮灯亮灯”问题，棠樾只会是一座空城。问题，棠樾只会是一座空城。老带新做不起来（客户不愿意介绍、客户不愿意回来）老带新做不起来（
45、客户不愿意介绍、客户不愿意回来）没有人气（周六日旺场的人都没有）没有人气（周六日旺场的人都没有）居住落地只会是一纸空谈。居住落地只会是一纸空谈。什么是亮灯计划？什么是亮灯计划？ Copyright Centaline Group, 2010“亮灯计划亮灯计划”让开发主题落地让开发主题落地l通过通过优化优化产品力产品力提升提升销售附加值销售附加值l通过通过优化优化配套服务能力配套服务能力提升提升客户居住信心客户居住信心亮灯计划让更多的人住进来亮灯计划让更多的人住进来 Copyright Centaline Group, 2010A A、通过优化产品力提升销售附加值、通过优化产品力提升销售附加值基
46、于棠樾家庭养生度假式居住开发主题，着眼解决短期度假需求的落地，启动别墅精装修试点。7月份在二期悦然庄双拼率先试行别墅花园精装修。一方面也创造了销售节点，同时也让一度冷却的棠樾再度成为市场关注的焦点。7 7月，别墅精装修试点启动月，别墅精装修试点启动花园精装修花园精装修 Copyright Centaline Group, 20101111月，首创别墅精装修正式落地月，首创别墅精装修正式落地小双拼精装修小双拼精装修精装修的交楼解决了度假客和自住客装修烦恼，实际加快了客户入住的时间。40%的成交客户选择精装修！11月，小双拼适中的面积（180平）更适合成为别墅精装修的首个试点产品。自住客对于精装修
47、高度认可，成为传奇小双拼热销的有力武器之一！A A、通过优化产品力提升销售附加值、通过优化产品力提升销售附加值 Copyright Centaline Group, 20101010月，高层户型优化改造，纯度假转向度假自住兼宜月，高层户型优化改造，纯度假转向度假自住兼宜97平米一房（原总统套房）97平米两房（度假自住兼宜）根据澜山居高层（第一批高层）销售情况反馈，客户对于97平豪华度假产品接受度不高，97平单位为澜山居高层滞销产品，尾盘销售产品。将97平大套房改造为两个房间的度假自住均适宜产品，吸纳更多自住客。改造后成为陶山居高层（第二批高层）的畅销产品，目前已全部售罄！澜山居陶山居u其它产品
48、改造11月份：106平两房改成三房12月份：89平一房改成两房A A、通过优化产品力提升销售附加值、通过优化产品力提升销售附加值 Copyright Centaline Group, 20101111月，打造深圳万科首个带租约家庭度假酒店行馆月，打造深圳万科首个带租约家庭度假酒店行馆背景：客户认筹率低，缺乏市场兴奋点（10月1日-10月17日半个月时间内到访新客户约300批，认筹33个，认筹率仅10%）结合开发主题提出产品竞争核心选择的是深圳财富阶层主流生活方式未来的高成长性家庭长期养生度假式居住，承载的是一种未来具备必然趋势的强大购买力。落地差异化“一体三翼”投资的是有别于市场上其它酒店公寓
49、的全新理财模式，既不同于观澜湖酒店的纯商务性，也不同于金海湾公寓的纯度假性，棠樾具备“一体三翼”的投资功能，可以出租获利，可以选择自住，可以灵活变现。短线投资、长期投资、自住需求可以各取所需。万科棠樾美境寓馆开盘受追捧万科棠樾美境寓馆开盘受追捧 热销近热销近8 8成，成，100%100%为深圳客户为深圳客户A A、通过优化产品力提升销售附加值、通过优化产品力提升销售附加值 Copyright Centaline Group, 2010B B、通过优化配套服务能力提升客户居住信心通过优化配套服务能力提升客户居住信心V.O.V.O.模式模式建立高端项目建立高端项目新的客户关系维护模式新的客户关系维
50、护模式整合万科资源，引入万科酒店管理公司引入万科酒店管理公司（中国知名私人游艇会浪骑游艇会管理机构）进行酒店式管理。V.O.Vanke Organizer（万科东道主）宾客关系专员“定制式的奢逸”提供家庭养生度假生活私享的全面定制服务。 Copyright Centaline Group, 2010制定制定更丰富的软性增值更丰富的软性增值服务提升服务提升计划计划l早餐吧服务：下午提供下午茶服务l24小时送餐服务（早餐吧及棠樾会馆）l免费行李保管服务（前台）：提供行李保管服务，但不包含贵重物品l商务服务（复印、扫描、打印、传真）l免费订票服务：预订从深圳出发的火车票、飞机票l洗衣服务：为业主提供
51、干湿洗衣服务，并可上门收取衣物l日常用品售卖及送货上门l家政服务（打扫卫生、房屋巡检等）l免费代订球场（棠樾内部网球场、高尔夫练习场、棋牌室、卡拉OK、桌球）l免费电招电瓶车、高尔夫球场l新鲜蔬果配送B B、通过优化配套服务能力提升客户居住信心通过优化配套服务能力提升客户居住信心 Copyright Centaline Group, 2010棠樾会馆开通中心城家乐福购物巴士棠樾会馆开通中心城家乐福购物巴士B B、通过优化配套服务能力提升客户居住信心通过优化配套服务能力提升客户居住信心 Copyright Centaline Group, 20101212月，棠樾会馆澜山居客房试营业月，棠樾会馆
52、澜山居客房试营业“长期养生度假式居住”的资源差异化+产品差异化，创造了“家庭度假型酒店行馆”生意模式的差异化。 l“家庭式家庭式”定位模式：定位模式：棠樾酒店行馆主要定位为“5人模式”（“夫妻+小学以下子女” +父母，三代）及“3人模式”（夫妻+中学以上子女，两代）的经营方向，顺应的是深圳家庭度假市场发展需求趋势。l最大化投资效率：最大化投资效率：棠樾酒店行馆产品定位为89-97平米的1+1套房，可以最大化效率的解决“5人模式”及“3人模式”，摊薄家庭度假人均消费成本，具备差异化的市场竞争空间，这这种模式是棠樾资源最适合的。B B、通过优化配套服务能力提升客户居住信心通过优化配套服务能力提升客
53、户居住信心 Copyright Centaline Group, 2010配套建设体系：配套建设体系：1岛：企洞水库白鹭岛2轴：麒麟湖、山谷公园3会所：l棠樾会馆商务休闲功能l霁风休闲会所家庭休闲功能l朗月体育中心运动健身功能实施意义：实施意义：l2010年，配套真值兑现，支撑了价值提升；l差异化定位的产品配套体系，支撑了无可替代的项目价值优势确立（同时具备原生态湖泊、山岭、岛屿资源的唯一性优势不仅存在于外部，而且融入到了产品自身规划中）l全面满足家庭全生命周期成员养生度假生活所需，使开发主题落地成为可能。“1 1岛岛2 2轴轴3 3会所会所”配套体系建设配套体系建设 Copyright Ce
54、ntaline Group, 2010结合开发主题，如何实现落地？结合开发主题，如何实现落地？1 1、亮灯计划、亮灯计划2 2、营销活动配套化经营、营销活动配套化经营 Copyright Centaline Group, 2010利用外部资源营销活动利用外部资源营销活动邀请活动公司组织，结合项目特色，项目调性，客户人群等进行活动统筹和安排。邀请活动公司组织，结合项目特色，项目调性，客户人群等进行活动统筹和安排。结合自身资源营销活动结合自身资源营销活动依托项目自身配套，让客户在参与活动的同时，亲自体验项目的配套，感受项目价值。依托项目自身配套，让客户在参与活动的同时，亲自体验项目的配套，感受项目
55、价值。星河丹堤峰景会所；观澜湖球会资源基于将配套融入活动，参与活动同时感受配套价值；基于将配套融入活动，参与活动同时感受配套价值；1 1、配套化：、配套化：将活动成为项目配套的一部分；将活动成为项目配套的一部分；2 2、经营化：发挥自身优势、经营化：发挥自身优势把活动作为配套设施去经营。把活动作为配套设施去经营。棠樾活动特色棠樾活动特色“营销活动配套化经营营销活动配套化经营”什么是什么是“营销活动配套化经营营销活动配套化经营” Copyright Centaline Group, 2010“营销活动配套化经营营销活动配套化经营”让生活方式落地让生活方式落地l差异性的营销活动配套化差异性的营销活
56、动配套化l活动人群细分化活动人群细分化l活动功能细分化活动功能细分化让更多人感受棠樾可生活让更多人感受棠樾可生活 Copyright Centaline Group, 2010A A、差异性的营销活动配套化差异性的营销活动配套化核心：根据棠樾项目拥有的稀缺山林、湖泊、岛屿自然资源，实核心：根据棠樾项目拥有的稀缺山林、湖泊、岛屿自然资源，实现项目差异化价值，定制差异化、配套化特色活动项目。现项目差异化价值，定制差异化、配套化特色活动项目。麒麟湖水上自行车麒麟湖花灯湖畔篝火晚会高尔夫球体验游泳池水上趣味活动在棠樾原生的湖山岛境间感受养心逸趣。在棠樾原生的湖山岛境间感受养心逸趣。 Copyright
57、 Centaline Group, 2010B B、活动人群细分化、活动人群细分化核心：针对三大类客户（老人、小孩和中青年），定制活动项目。核心：针对三大类客户（老人、小孩和中青年），定制活动项目。全面满足家庭全生命周期成员养生度假生活所需。全面满足家庭全生命周期成员养生度假生活所需。针对小孩森林课堂、儿童厨房、宠物乐园儿童厨房教小孩子包饺子、做汤圆、做蛋糕、烧饼等森林课堂制作植物标本，植物认知、小工艺制作等宠物乐园动物认领、喂食等金宝贝教学 Copyright Centaline Group, 2010B B、活动人群细分化、活动人群细分化瑜伽教学民间游戏抽陀螺古人游戏投壶民间游戏抖空竹休闲
58、怡情垂钓古人运动 蹴鞠休闲怡情环湖自行车 Copyright Centaline Group, 2010C C、活动功能细分化、活动功能细分化核心：日常类核心：日常类( (主要解决住户的生活休闲问题主要解决住户的生活休闲问题, ,逐步固化逐步固化) )、 特色特色类类( (是活动开展的主线，主要解决客户休闲不单调、持续回头的是活动开展的主线，主要解决客户休闲不单调、持续回头的问题问题) )、时令类、时令类( (配合促销暖场配合促销暖场) )四大主题家庭度假活动：四大主题家庭度假活动：春棠养心季、夏趣乐翻天、秋养乐春棠养心季、夏趣乐翻天、秋养乐活家、冬赏合家欢活家、冬赏合家欢一年一度的品牌活动一
59、年一度的品牌活动“棠会棠会”川剧变脸 Copyright Centaline Group, 2010C C、活动功能细分化、活动功能细分化万客会社区专场东海岸、兰乔圣菲万客会社区专场湖南同乡会万圣节活动万圣节活动特色烧烤 Copyright Centaline Group, 2010首创首创一站式家庭度假解决方案一站式家庭度假解决方案 家庭套票主要依托棠樾3亿打造的城市养心配套，定制差异化的家庭养生度假项目。活动开展针对老、中、幼老、中、幼开展，全面满足家庭全生命周期成员度假休闲生活所需，针对“5 5人模式人模式”、“3 3人模式人模式”量身定做。随着未来社区配套完善，活动内容更加丰满，活动内
60、容更加丰满，未来客源丰富。未来客源丰富。“酒店住宿酒店住宿+ +养生度假养生度假”家庭套票。家庭套票。全天候满足全家庭生命周期成员养生度假生活所需1、澜山居客房1间/夜 8、 桌球室2、澜山居早餐吧中式早餐2份9、游戏室3、免费洗烫上衣2件10、麻将VIP室4、免费使用健身中心（含健身房）11、高尔夫练习场5、钓鱼12、网球场6、 划船/水上单车13、定向越野、湖畔漫步7、双人自行车骑行1辆/单人自行车2辆14、全天中式运动体验 Copyright Centaline Group, 2010“营销活动配套化经营营销活动配套化经营”让生活方式落地让生活方式落地结合棠樾资源特色，依托配套活动经营，
61、结合棠樾资源特色，依托配套活动经营，传递棠樾生活方式，支持开发主题落地，传递棠樾生活方式，支持开发主题落地，促进销售走量及溢价实现。促进销售走量及溢价实现。来访量提升，社区氛围更浓厚来访量提升，社区氛围更浓厚通过活动感染和传递生活方式通过活动感染和传递生活方式 Copyright Centaline Group, 2010家庭养生度假式居住家庭养生度假式居住亮灯计划亮灯计划营销活动配套化营销活动配套化棠樾整体的开发主题：棠樾整体的开发主题：开发主题落地：开发主题落地：生活方式落地：生活方式落地：价值营销价值营销20102010年后棠樾年后棠樾“生活境界生活境界”内涵更加饱满、价值落地更加坚实！
62、内涵更加饱满、价值落地更加坚实！ Copyright Centaline Group, 2010将将资源优势提升到唯一性资源优势提升到唯一性建立区隔性的市场建立区隔性的市场 Copyright Centaline Group, 2010将将外部配套与城市关系整合外部配套与城市关系整合提升产品的使用效率提升产品的使用效率 Copyright Centaline Group, 2010将将城市生命周期与客户生命周期相结合城市生命周期与客户生命周期相结合提升生活方式的溢价能力提升生活方式的溢价能力 Copyright Centaline Group, 2010将将产品规划体系与外部资源相融合产品规划
63、体系与外部资源相融合在区隔性市场基础之上在区隔性市场基础之上建立项目的无可替代性建立项目的无可替代性 Copyright Centaline Group, 20102010年形象上一改中式元素，以“原岛湖山”，更多是通过资源和意境，走“实景养心”路线1010年小清新，推广表现年小清新，推广表现 Copyright Centaline Group, 20102011年，形象宣传上增加人物元素，增强棠樾的生活氛围，随着配套成熟及亮点计划开展，支持养心居住支持养心居住落地落地1111年人物生活，推广表现年人物生活，推广表现 Copyright Centaline Group, 2010万科全国首个业
64、主高尔夫球队成立万科全国首个业主高尔夫球队成立邀请张连伟莅临指导球队比赛邀请张连伟莅临指导球队比赛p通过前期补贴，知道运营的方式，给予业主球队支持，VI体系、会刊、招募、不定期组织邀请赛针对高尔夫会员的资源倾斜，提针对高尔夫会员的资源倾斜，提供住宿、餐饮、度假村内配套设供住宿、餐饮、度假村内配套设施优惠政策施优惠政策( (灯箱、楼体拦截灯箱、楼体拦截) )针对球会会员赠送针对球会会员赠送PGAPGA高尔夫定高尔夫定制礼品一份制礼品一份、TiteisTiteis球一盒球一盒现场高尔夫体验与现场高尔夫体验与教学教学内部渠道拓展内部渠道拓展 Copyright Centaline Group, 20
65、10外部渠道拓展外部渠道拓展周边高尔夫衍生渠道周边高尔夫衍生渠道老蒋牛肉店老蒋牛肉店p门店包装、菜牌包装、易拉宝p老蒋老板及店员建立关键人系统介绍成交1万元高尔夫订场机构（绿地、汤茹）高尔夫订场机构（绿地、汤茹）p低成本转介费p推荐会员入住棠樾酒店、享棠樾餐饮高尔夫练习场高尔夫练习场/ /培训机构广告植入培训机构广告植入p易拉宝p培训机构会员活动、会籍卡包装 Copyright Centaline Group, 2010丰富度假村骨架就起来了，在常规的酒店之外，还有田园生态（开心农场）、演艺项目丰富度假村骨架就起来了，在常规的酒店之外，还有田园生态（开心农场）、演艺项目（票友会）、运动休闲（中
66、产一日游）、沙龙课程（诺亚沙龙（票友会）、运动休闲（中产一日游）、沙龙课程（诺亚沙龙) )，题材日益丰满。，题材日益丰满。度假村经营和推广模式的重建度假村经营和推广模式的重建p棠樾度假村推广手册p体验套票诺亚财富系列沙龙讲座诺亚财富系列沙龙讲座度假村的经营载体度假村的经营载体p业主票友会、太极会开心农场、荔枝节开心农场、荔枝节 Copyright Centaline Group, 20102010-20112010-2011年，年，万科棠樾万科棠樾价值营销核心价值营销核心为营销推动、运营为先为营销推动、运营为先营销推动营销推动对开发主题反思调整的主导、以把握客户需求为出发点的配套及服务推动（如
67、：以价值体系梳理推动开发主题调整、推行别墅精装修、推行软性增值服务等）运营为先运营为先基于营销思考的基础上，提升配套及服务体系（如：亮灯计划、活动配套经营化等） Copyright Centaline Group, 20101010年，实现销售金额年，实现销售金额10.810.8亿元亿元1111年，实现销售金额年，实现销售金额11.811.8亿元亿元资源型非主流项目资源型非主流项目连续连续两年超两年超1010亿元亿元连续连续四年实现稳步增长四年实现稳步增长 Copyright Centaline Group, 2010_说在最后说在最后_ Copyright Centaline Group,
68、2010棠樾自棠樾自20082008年面市以来，年面市以来，在几届操盘手不断思索努力下，在几届操盘手不断思索努力下，面对这样一个面对这样一个地王项目地王项目，走过了一条走过了一条非常曲折非常曲折且且纠结的发展轨迹纠结的发展轨迹。 Copyright Centaline Group, 2010从最初的从最初的度假定位度假定位，到销售遭遇瓶颈后，到销售遭遇瓶颈后，开始思考有没有可能做一居？开始思考有没有可能做一居？当做了很多种尝试想解决配套问题之后，当做了很多种尝试想解决配套问题之后，最终发现最终发现一居一居之路基本不通。之路基本不通。 Copyright Centaline Group, 201
69、0于是开始转二居（趋势第一居所），于是开始转二居（趋势第一居所），由二居开始了由二居开始了产品调整产品调整、配套调整配套调整、运营调整运营调整l 于是有了棠樾现在的于是有了棠樾现在的三大主题会所三大主题会所、l 有了有了万科酒店万科酒店的进驻和的进驻和棠樾度假村棠樾度假村，l 有了有了总价控制原则主导下的产品组合调整总价控制原则主导下的产品组合调整（面积做小，联排、叠（面积做小，联排、叠拼开始逐渐成为主力，取代早期的独栋、双拼领衔格局）拼开始逐渐成为主力，取代早期的独栋、双拼领衔格局）l 包括有了包括有了营销赋予营销赋予的的全新价值体系和功能定位全新价值体系和功能定位家庭长期养生家庭长期养生度
70、假式居住（游离一居和二居之间）度假式居住（游离一居和二居之间） Copyright Centaline Group, 2010棠樾周年，传世元年棠樾周年，传世元年公元二零零九年，黄帝纪元四柒零柒年，共和六十年，棠樾创始一年欣赏过世界，亦拜师于传统，棠樾的开创起源于摒弃摒弃了模仿和抄袭西洋经典,摒弃了效仿和照搬东方传统选择了探索当代东方的独有道路，为东方人居创造全新的传世方向摒弃者可以开创，开创者必然引领第一次动用千亩级土地，只为一个棠樾第一次倾万科上下之力、各界人文友人之力，只为一个棠樾第一次采用风水规划、人文景观规划、社区专属文化规划，只为一个棠樾不负此等山水，亦不负此间时光只为泱泱华夏，棠
71、樾有此一寸意境山河以当今之盛世中华，东方必出贵族以品德为贵，以智慧为贵，以鉴赏为贵，以传承为贵，是为贵以儒做人，以道养身，以国为家，以家同堂，是为东方贵族棠樾迄今喜迎300余棠樾主人，是为东方贵族之南中国典范共同挥毫这一当代绝无仅有、世界有目共赏之东方生活画卷棠樾周年，传世元年对于东方生活境界的追求棠樾始终与东方贵族志同道合万科人有幸同道 Copyright Centaline Group, 2010万科棠樾万科棠樾有幸同道有幸同道 Copyright Centaline Group, 2010总有棠樾在心头总有棠樾在心头我相信一个项目只要付出了汗水，付诸了感情，即使离开，相我相信一个项目只要付出了汗水，付诸了感情，即使离开，相信在未来的某个地方、某个时间，我依然还会关注着棠樾。信在未来的某个地方、某个时间，我依然还会关注着棠樾。
