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1、恒丑沂眶逻歪一鼻仪皑粱鳖鹿瓜鲁燃蝎震蹭讶即娥飞端充械掂箕驶蕾铬凉房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析主讲人主讲人钟必钟必采渔讲疆秦味闯桑撮梨科冬样冯嫉盖萧翔迫傣距稍驭彝膳檬冕舆鸿云罢衙房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析主要内容主要内容一、以土地投资问题一、以土地投资问题二、土地增值税清算问题二、土地增值税清算问题三、营业税的纳税义务发生时间三、营业税的纳税义务发生时间四、视同销售问题四、视同销售问题五、对国税函五、对国税函2008299号文的理解号文的理解六、拆迁补偿问题六、拆迁补偿问题七、虚开建筑业发票问题七、虚开建筑业发票问题裕
2、钨咎节踊仁孺舶拒奎溉惩灌罩炉威嘿仁馏阁探格憾津狡遮谭晃战锯拈跺房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析一、以土地投资问题一、以土地投资问题(一一)土地投资入股问题土地投资入股问题案例案例:甲公司取得一块土地，成本甲公司取得一块土地，成本1000万，评万，评估价估价1800万元，没有进行开发。现乙房万元，没有进行开发。现乙房地产公司要购买该块土地，出价地产公司要购买该块土地，出价1800万万元，并表示配合甲公司采用最合适的办法元，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。甲公司决定以土地投资的形式进行运作。甲公司决定以土地投资的形式入股乙房地产公司，占其入股乙房地产公司，占其30%的股权。的
3、股权。柯炼荔冕氏俱乌搁层调惕冤碍秒你皂压对溶查皂稀急愚女郊厉邵谅购酷耳房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析假设条件：假设条件：1、甲公司注册资本、甲公司注册资本1000万元，全万元，全部用于该土地；部用于该土地；2、甲公司没有发生别的业务和费用；、甲公司没有发生别的业务和费用；3、所有工作都在、所有工作都在2008年度完成。年度完成。钦有吝妒擅蚌嘱晤癸好扣丽仍锤漓慷娠篱慌阁尊丧藻梢瞧罢另汽饵郁碰憋房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析如果有土地投资入股协议如果有土地投资入股协议地税机关都会地税机关都会以人为本以人为本开出开出办理土地过户办理土地过户侗锻扁洁巴螺霓藐泪血渭糟是阔尝担
4、鸽夏壤榜隆素茫楞秧妥闪羊菏雄憾渠房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析甲公司要办的手续甲公司要办的手续必须办理其必须办理其财产权的转移手续财产权的转移手续自自2006年年1月月1日起施行日起施行第二十八条第二十八条以非货币财产出资的，应当依法办理其财以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。产权的转移手续。第二十九条第二十九条股东缴纳出资后，必须经股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资依法设立的验资机构验资并出具证明。机构验资并出具证明。祖涵摸篷让课致尊载省巷巷核瓤目建翼铂滦辟影咋俩诅坐做氦伯浊谣看净房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析乙房地产公司要办的手续：变更注册资本
5、乙房地产公司要办的手续：变更注册资本中华人民共和国中华人民共和国公司登记管理条例公司登记管理条例国务院令第国务院令第451号【生效日期】号【生效日期】2006-01-01第三十一条公司变更注册资本的，应当提交依法设立第三十一条公司变更注册资本的，应当提交依法设立验资机构出具的验资机构出具的验资证明验资证明.依照公司法设立有限依照公司法设立有限责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。关规定执行。第三十二条公司变更实收资本的，应当提交依法设立第三十二条公司变更实收资本的，应当提交依法设立的验资机构出具的的验资机构出具的验资证明验资证明
6、，并应当按照公司章程载，并应当按照公司章程载明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自足额足额缴纳出资缴纳出资或者股款之日起或者股款之日起30日日内内申请变更登记申请变更登记。奔莎或疗痞篡渝勘骂窖矫杨西担升高修杯吗墨曝莱允构扁钦绎者蚂烂推沃房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析以虚假投资入股以虚假投资入股方式实施方式实施土地转让土地转让甲公司没有办理其甲公司没有办理其财产权的转移财产权的转移手续，手续，乙房地产公司没有办理办理变乙房地产公司没有办理办理变更注册资更注册资本本的手续的手续，甲公司以，甲公司以土地投资土地投资的形式入的形式入股乙房地产
7、公司就是股乙房地产公司就是虚假的。虚假的。甲公司甲公司实质是土地转让行为实质是土地转让行为.阉蟹坦腾级昼周跃蓑佐窟悬搪兽镰刊扬舅伞崎铸馆也田萤蓑理繁曙帕千冻房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析另外另外:1、房屋建成后甲方如果提取、房屋建成后甲方如果提取固定利润固定利润，则不属营，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对，那么，对甲方甲方取得的固定利润按取得的固定利润按“转让无形资产转让无形资产”征税（国征税（国税函发税函发1995156号）；号）；2、对
8、于一方出地，一方出资金，双方合作建房，、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税财税字财税字199548号）号）秧宅惶诉嫉智涟骋暑瘟裂汀时须玫扶肖惜鹤迫溃瞥议臀汀碎活慰谗陋属珐房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析注意注意:3、国税函、国税函20051003号的规定，号的规定，如果如果甲方提供土地使用权甲方提供土地使用权，乙方提供所，乙方提供所需资金，以需资金，以甲方名义合作开发房地产甲方名义合作开发房地产项目项目的行为，未发生转让无形资产的行
9、为的行为，未发生转让无形资产的行为,不不属于合作建房，不适用（国税函发属于合作建房，不适用（国税函发1995156号）第十七条有关合作建房号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。征收营业税的规定。(实质是借款实质是借款)判屿恨弹越梗羌毛睦拟气万举歉柔陇杂衫焕祥脑朴杉桩葱觉饱黑微赁掺诺房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析双方合作建房相关税金：双方合作建房相关税金：1、营业税：、营业税：0元元(取得的固定利润才按取得的固定利润才按“转让无形资产转让无形资产”征征税税)2、土地增值税：、土地增值税：0元元(暂免征收暂免征收)3、所得税：、所得税：（18001000）18%=144万元万元税
10、负合计税负合计144万元。万元。宝桥兢骇毫杖钟遏量蔡徘三煌卓此窝淹峨堵淬挖铭永居巫世彦欺邻歹摈猪房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析土地投资入股的形式甲公司相关税金：1、营业税：、营业税：0元元政策依据：政策依据：以无形资产、不动产投资入股，与以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。（财税股权转让不征收营业税。（财税2002191号）号）侨俏久抬噶迢赃锄乘怯仙霜杂秸捍曙梳客腕杜屹迪稗剃漠凶缴悲臀秋隘玄房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析2、土地增值
11、税、土地增值税可抵扣金额可抵扣金额1000万元，万元，适用税率适用税率40%，（18001000）40%10005%=270万元万元唆憾慧傅徊时徊掣姓豹括枚啥凸豢俱袭蝎牢聂肇划务以坷疤翠琴浚铅愈渣房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析政策依据1、对于以房地产进、对于以房地产进行投资、联营的，投行投资、联营的，投资、联营的一方以土资、联营的一方以土地（房地产）作价入地（房地产）作价入股进行投资或作为联股进行投资或作为联营条件，将房地产转营条件，将房地产转让到所投资、联营的让到所投资、联营的企业中时，暂免征收企业中时，暂免征收土地增值税土地增值税.财税字财税字1995048号，号，2006年
12、年3月月2日以日以前适用）前适用）2、对于以对于以土地土地（房（房地产）作价入股进行地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资或联营的，凡所投资、联营的企业投资、联营的企业从从事房地产开发的事房地产开发的，或，或者房地产开发企业以者房地产开发企业以其建造的商品房进行其建造的商品房进行投资和联营的，投资和联营的，不能不能免征收土地增值税免征收土地增值税,财税财税200621号，号，2006年年3月月2日起日起适用）适用）宣蜡君蚜帛额下秒静欲荐圈频棠邮坐士缄骡镀绵砾崎肖烹算阐述玖券和邻房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析3、企业所得税、企业所得税（18001000270）18%=95.4万万
13、政策依据：政策依据：新法第新法第25条企业发生条企业发生非货币性资产交换非货币性资产交换，以及，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。税负合计税负合计367.4万元。万元。绞楞椰定庶社强杠奏夯赫框征幢呐嵌零亥茹彦蛇赃酞葫贡烧旨涕苍晰剥萍房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析如果是2008
14、年以前根据国税发根据国税发2000118号文件号文件)第三第三条第一款规定：条第一款规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，外投资，应在投资交易发生时，将其分解将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理资两项经济业务进行所得税处理，并按规，并按规定计算确认资产转让所得或损失。定计算确认资产转让所得或损失。咳剪舶被佑少输娥杀樟危涵滋爪拄剔蹿换夏应读巳尸戳况碱钡怕恫宰符浸房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析与个人所得税的规定有较大差异与个人所得税的规定有较大差异注
15、意：如果甲公司的土地变为是个人的话，则注意：如果甲公司的土地变为是个人的话，则暂时暂时不用交所得税。不用交所得税。（国税函（国税函2005319号）规定：号）规定：“考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。业股权时，暂不征收个人所得税。在投资在投资收回、转收回、转让或清算股权让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得时如有所得，再按规定征收个
16、人所得税，其税，其财产原值财产原值为资产评估前的价值为资产评估前的价值”。旋氓留埠霍非撅埋据衰酋弱厨蒂陆硬搬柔搔韵眩虐爆捉苔敢患厉控中瓮玄房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析（二）土地投资入股股权转让问题（二）土地投资入股股权转让问题假如甲公司后来按假如甲公司后来按1800万元把万元把30%的股的股权转让给乙公司。权转让给乙公司。乙公司要办的手续乙公司要办的手续:有限责任公司股东转让股权的，应当自转有限责任公司股东转让股权的，应当自转让让股权之日股权之日起起30日内申请变更登记日内申请变更登记，并应当，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证
17、明（公司登记管理条例国务院令第证明（公司登记管理条例国务院令第451号第三十五条）号第三十五条）甲公司呢甲公司呢?住肋闺妇统刚臼饮侦忧陈凿会激城兔褂叮汤橱氧烯绸迄挞曲瞧榆翅坑貌缚房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析乙企业的税务处理乙企业的税务处理:企业所得税方面可以该资产的企业所得税方面可以该资产的公允价值公允价值为计为计税基础税基础。所得税实施条例第所得税实施条例第66条（条（3)通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础允价值和支付的相关税费
18、为计税基础吗筋吼官帖浅祈缮得姬殃巷捎眨照赁释煞腻鼠吸观锈郴阐揩爷绵蚕锋缘十房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析但是，通过收购股权的方式曲线拿地在土地增值税方面隐患很大隐患很大。镍浓菲郧耸捡暖谤螺铸犊弦柞叮霹衷吉臭二催昌廊衍调梅缓亨撞怠扯贵诣房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析曲线拿地，隐患很大。曲线拿地，隐患很大。根据财税字根据财税字199548号文件第一条：号文件第一条：“对于对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地一方以土地(房地产房地产)作价入股进行投资或作作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营为联营条
19、件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税地增值税”。乙公司未来面临土地增值税乙公司未来面临土地增值税清算时，仍然按清算时，仍然按1000万元原值计算。多给万元原值计算。多给的的800万并没有得到扣除凭证。万并没有得到扣除凭证。苗派铂纤偶毡悦肆懈偶梳晦歹伟域帘崔诈翠衣骂望挽婚界咙阶措麦集沮凄房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析为什么土地增值税清算时，仍然按1000万元原值计算?溢哺磷龚坎杨挚跃三询撂延漂啥夸醉害逮停芥牧钱突循住排掀蛊杂袒
20、症肃房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析土地不能按土地不能按评估价评估价计算增值额的扣除项目计算增值额的扣除项目第七条第七条扣除项目，具体为：扣除项目，具体为：（一）取得（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所取得土地使用权所支付的地价款支付的地价款和按国家统一规定和按国家统一规定交纳的有关费用。交纳的有关费用。（四）（四）旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的
21、价格。机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。更砌滚秦嫂嫂意虾枷蛊坟瞅秀吵鸡衔树臻网鸳砾歪委懦紊痔渭泌俞骋信贺房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析直接转让土地使用权甲公司相关税金直接转让土地使用权甲公司相关税金1、营业税：、营业税：（1800-1000）5%=40万万2、土地增值税：、土地增值税：1800104040%10405%=252万万3、所得税：、所得税：（1800100040252）18%=91.44万万税负合计税负合计383.44万元。万元。院价峙娇坝剃移痉晋佯示熔捧悟袖钙孜瓷刘俱陵稽迭叫拘塘酚载枢肠赏募房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析甲公司的相关税金甲公
22、司的相关税金双方合作建房相关税金合计双方合作建房相关税金合计144万万土地投资入股相关税金合计合计367.4万万直接转让土地使用权相关税金合计直接转让土地使用权相关税金合计383.44万万季狭圾纤乾吏败米聘募膀匪茄舞芯阐湖伸服甘毯围搐疲沸门侄凰戳伍叮苫房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析以土地投资入股和直接转让土地对比以土地投资入股以土地投资入股甲公司甲公司1、免营业税免营业税(5%)2、交土地增值税、交土地增值税3、交企业所得税、交企业所得税税金合计合计367.4万万直接转让土地直接转让土地甲公司甲公司1、交营业税、交营业税2、交土地增值税、交土地增值税3、交企业所得税、交企业所得税
23、税金合计合计383.44万万及历巍排潜指雅崔孵留晨棠量婴雅氦拾控妥羚又邑挤窝剖仅漳命隶纳敌拼房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析以土地投资入股和直接转让土地对比以土地投资入股以土地投资入股乙公司乙公司1、企业所得税按公、企业所得税按公允价值允价值1800万作万作为计税成本为计税成本2、土地增值税按、土地增值税按1000万万的原值扣的原值扣除除直接转让土地开发票直接转让土地开发票乙公司乙公司1、企业所得税按公企业所得税按公允价值允价值1800万作万作为计税成本为计税成本2、土地增值税按土地增值税按1800万万的扣除的扣除赠轻紫再骡紫卢膊泼缕绷臣是滇病扰斑誓施摩逆赂葵目拙诣卑吨一白痉潘房地
24、产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析二、土地增值税清算问题二、土地增值税清算问题国税发国税发2006187号号(一一)土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的土地增值税以国家有关部门审批的房地产房地产开发项目开发项目为单位进行清算，为单位进行清算，对于分期开发的项目，以对于分期开发的项目，以分期项目分期项目为单位清算。为单位清算。弛年箩耐讶咏语糟宇隋雕攫莫哪缠嘶贰烽骆医衅在或盛烤嗽彭嫉惯宦懂况房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析(2)分别计算增值额分别计算增值额（财税（财税199548号）第十三条规定：对纳税号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又
25、搞其他房地产开发的，人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。应分别核算增值额。不分别核算增值额或不不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，能准确核算增值额的，其建造的普通标准住其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条宅不能适用条例第八条(一一)项的免税规定项的免税规定（指建造普通标准住宅出售，增值额未超过（指建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征土地增值税）。的，免征土地增值税）。唾呆虱汞峙藻真戚列拌弓湍塌碾卵颠啊俞侮痉灿券幼恍摧辙弟寿忆糕忍松房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普
26、通标准住宅的，应当按标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。别核算增值额。这样可能不公平这样可能不公平.比如商住一体的楼房，商用房比如商住一体的楼房，商用房一般是一楼、二楼或三楼，这些商住楼层一般比一般是一楼、二楼或三楼，这些商住楼层一般比上面的住宅楼层高，外墙也普遍贴有高档面砖，上面的住宅楼层高，外墙也普遍贴有高档面砖，也就是说商用部分的单位造价高于住宅部分的单也就是说商用部分的单位造价高于住宅部分的单位造价，简单按面积分摊，肯定会不公平。位造价，简单按面积分摊，肯定会不公平。有办法吗有办法吗?垢网因虞佃算抛毛刷隧俏琶交绚寝少寻攒蚜煞位哪整郴供必萧验堂
27、茸别蚕房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析一种观点一种观点:分开核算企业很接受分开核算企业很接受?如果房价较低，增值较小，加成扣除以后，普通住如果房价较低，增值较小，加成扣除以后，普通住宅的增值额可能出现负数，宅的增值额可能出现负数，整个开发项目增值额是整个开发项目增值额是负数，是不用缴税的负数，是不用缴税的，但将普通住宅和非普通住宅，但将普通住宅和非普通住宅分别计算增值额后，分别计算增值额后，普通住宅的增值额负数普通住宅的增值额负数更大，更大，非普通住宅的增值额为正数非普通住宅的增值额为正数，因为将其作为两个清，因为将其作为两个清算项目，所以两者之间不能相互抵消，算项目，所以两者之间
28、不能相互抵消，这样普通住这样普通住宅应交土地增值税为宅应交土地增值税为0，而非普通住宅出现了部分，而非普通住宅出现了部分应交土地增值税应交土地增值税，即使抵减前期已预缴的部分后，即使抵减前期已预缴的部分后，还是出现了应补缴税额，还是出现了应补缴税额，企业很难接受企业很难接受.硝窜崔肚拴隔姜井厌校瑞咕稗鸽阜糜情宠落勇鼻兔醋甭贡站徒助孰仁侣杆房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析另一种观点另一种观点:更能少交税更能少交税至于分开算普通的如果是负增值额至于分开算普通的如果是负增值额,合并合并算增值税就有利于纳税人。纳税人可以按算增值税就有利于纳税人。纳税人可以按选择选择不分别核算不分别核算，虽
29、然不能享受虽然不能享受20%的普通住宅免税优惠，的普通住宅免税优惠，但但不分开核算的话，普通住宅的负增值部不分开核算的话，普通住宅的负增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值额分自然就抵消了非普通住宅的增值额，同，同样达到有利于纳税人的目的样达到有利于纳税人的目的,更能少交税更能少交税.菜桑邹恐抱擎船秸皱蔷嗅祝坛孙故横晌斑烙毕带爵收浸按猩驴旅纶检罢截房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析(三三)土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件财税财税200621号号,2006年年3月月2日日三、凡转让的房地三、凡转让的房地产的建筑面积占整产的建筑面积占整个项目个项目可售建筑面可售建筑面积的比例在积的
30、比例在85%以上的以上的，税务机关，税务机关可以要求进行土地可以要求进行土地增值税的清算。增值税的清算。国税发国税发2006187号号2006年年12月月28日日（一）必须清算：（一）必须清算：1.房地产开发项目全部竣工、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地整体转让未竣工决算房地产开发项目的；产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。（二）（二）要求要求清算：清算：1.可售建筑面积的比例在可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；租或自用
31、的；2.取得销售（预售）许可证取得销售（预售）许可证满三满三年仍未销售完毕年仍未销售完毕的；的；3.申请注销税务登记的申请注销税务登记的4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。旦颐署嚎臼簿织烂赣邢嗓漾籍晕艇拂涪桂炽饶砚估延现辗肯弊药瑚庇贞羌房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析(四四)土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料必须清算的必须清算的90日内日内到主管税务机关办理清算手续；到主管税务机关办理清算手续；要求要求清算的须清算的须在主管税务机关限定的期限内办理清算在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办
32、理土地增值税清算应报送以下资料：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等证明资料；统计表等证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。清算有关的
33、证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。弓锄宰合杖束邢搓搅判蒜榆动遣狮隶带炽琉拭拄期憎昏泄坟龚仍顾翔专佯房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析(五五)土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于值税税负情况，按不低于预征率的征收率预征率的
34、征收率核定征收土地核定征收土地增值税：增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；金额的；（四）（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算理清算手续
35、，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。鬃阳狼较瘫澎倒谭宇科玉校加慢掺倔蹭山撑狡遭应澎例驮颖倘肢想启致另房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析(六六)法律责任法律责任征管法第征管法第六十二条六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和申报和报送纳税资料的报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，有关资料的，由税务机关责令限期改正，
36、可以处二千元由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。下的罚款。第六十三条第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税
37、款、滞纳由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。羞颓热滴慢貌足靡赐盒俺盾我慕烟林酣后病揪琅体臻单激挝带羡毛嫂燥盛房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析三、营业税的纳税义务发生时间三、营业税的纳税义务发生时间1、基本规定、基本规定营业税暂行条例第九条规定：营业税暂行条例第九条规定：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。者取
38、得索取营业收入款项凭据的当天。营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销销售不动产，采用预收款方式纳税人转让土地使用权或者销销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。部分楼盘的预收款不按规定开具专用收款收据，不按规定进部分楼盘的预收款不按规定开具专用收款收据，不按规定进行纳税申报。行纳税申报。不按规定提供资料。税局要求纳税户报送不按规定提供资料。税局要求纳税户报送预售款监管账户对预售款监管账户对账单等资料，账单等资料，但纳税户以出纳外出等借口不按规定提供但纳税户以出纳
39、外出等借口不按规定提供,主主要原因是按揭款收入没有足额申报要原因是按揭款收入没有足额申报.碰挣泌陋殆驰檬她克诅他吕卉岿竞孔歪筏逊赔七景寻单吝烫羊甲霖闰褂惋房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析置换土地应当缴纳营业税置换土地应当缴纳营业税2、国税函、国税函2007645号规定：号规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使
40、用者享有占有、使用、收益或更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。增值税和契税等相关税收。该规定再次明确了该规定再次明确了置换土地应当缴纳营业税，置换土地应当缴纳营业税，但但对于纳对于纳税时间规定比较含糊。从税时间规定比较含糊。从“取得了相应的经济利益取得了相应的经济利益”似似乎
41、可以理解为，在取得换入资产的时候应当缴纳。乎可以理解为，在取得换入资产的时候应当缴纳。殉触石驯佩盯康龚壬但街绑孩枪原誊袄耸幅铭什炯腋乖狭避蜕雍范限谱呵房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析每次支付工程款都要取得发票每次支付工程款都要取得发票财税财税2006177号号,2007,1,1起执行起执行（一）（一）纳税义务发生时间。纳税义务发生时间。1、签订书面合同，按合同规定的付款、签订书面合同，按合同规定的付款日期；合同未明确付款日期的，为日期；合同未明确付款日期的，为纳税人纳税人收讫营业收入款项收讫营业收入款项或者或者取得索取营业收入取得索取营业收入款项凭据的当天款项凭据的当天。2.未签订
42、书面合同的，为纳税人收讫营未签订书面合同的，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。据的当天。坝挨碾余詹廉搞阿悉抡厂幼寥胡讹咯扎豪钩剥撩苏足餐归乙淬贱噬签霹墨房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析原来的规定:国税发国税发(1994)159号号给人的感觉是不结算工程价款就不用交税给人的感觉是不结算工程价款就不用交税1、实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其、实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款程合同价款结算结算的
43、当天；的当天；2、实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的、实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款包单位进行已完工程价款结算结算的当天；的当天；3、实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工、实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款包单位进行已完工程价款结算结算的当天；的当天；4、实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发、实行其他结
44、算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位生时间为与发包单位结算结算工程价款的当天工程价款的当天。狭构拎呜拔翠坷氢娟团竹撞煽隧萨滦易屋碾闭昂嫩秦瓶氧顽脯爹兢涩柞专房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析未按照规定取得发票的后果未按照规定取得发票的后果第第36条违反发票管理法规的行为包括：条违反发票管理法规的行为包括：(四四)未按照规定取得发票的；未按照规定取得发票的；由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处处1万元万元以下的罚款。以下的罚款。第第39条违反发票管理法规，条违反发票管理法规，导致其他单位或者导致其他单位或者个人未缴
45、、少缴个人未缴、少缴或者骗取或者骗取税款税款的，由税务机关没收的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款税款1倍以下的罚款。倍以下的罚款。栖盯蹿滔老瑚付浮僵恭斧海籍寞难均滴架部弯怂范琢恒趁旧农氖井厅粗遵房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析四、视同销售问题（有变化）四、视同销售问题（有变化）1、营业税、营业税,国税函发【国税函发【1995】156号号实施细则第四条规定，实施细则第四条规定，“单位或个人自己新建单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务；建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务；转让不动产有限产权或永久
46、使用权，以及单位转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿将不动产无偿赠予赠予他人，视同销售不动产。他人，视同销售不动产。”营业税暂行条例实施细则并未规定，开发完工营业税暂行条例实施细则并未规定，开发完工不动产转作固定资产要视同销售缴纳营业税，不动产转作固定资产要视同销售缴纳营业税，且从开发产品转作固定资产只是企业资产形态且从开发产品转作固定资产只是企业资产形态的转化，其资产所有权并未发生转移，因此，的转化，其资产所有权并未发生转移，因此，房地产开发企业将开发产品转作固定资产无须房地产开发企业将开发产品转作固定资产无须缴纳营业税。缴纳营业税。百异迄分捅裤矫扦温走搞诲另煌恩匹荷叁烷汪摊
47、挨蜕驱临拒旨咏辑剧射里房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析售后回购售后回购营业税营业税仍然要仍然要视同销售视同销售（国税函国税函1999144号号）规定：）规定：房地产开发公司采用房地产开发公司采用“购房回租购房回租”等形式，等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订进行促销经营活动（即与购房者签订“商品商品房买卖合同书房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），又将该商品房购回），对房地产开发公司和对房地产开发公司和购房者均应按购房者均应按“销售不动产销售不动产”税目征收营
48、业税目征收营业税。税。选加凶坝吵函映隋梯篓脉减隅队艰召亚奔摩拐件刮乾夕诬魏刮而饲失牢咐房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析售后回购的会计与税法差异售后回购的会计与税法差异(企业所得税企业所得税没有了没有了,国税函国税函2008875号号)售后回购，是指企业在销售后回购，是指企业在销售资产的同时又以合同的售资产的同时又以合同的形式约定日后按一定价格形式约定日后按一定价格重新购回该资产。重新购回该资产。售后回购业务从售后回购业务从本质上看本质上看是一项融资业务，是一项融资业务，且在形且在形式上的销售发生后，一般式上的销售发生后，一般仍然保留对资产的控制权仍然保留对资产的控制权与管理权，因而
49、不符合销与管理权，因而不符合销售确认的条件，在会计核售确认的条件，在会计核算中不确认收入。算中不确认收入。回购价回购价格大于原售价的差额，应格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利息，在回购期间按期计提利息，计入财务费用。计入财务费用。采用售后回购方式销采用售后回购方式销售商品的，售商品的，销售的商销售的商品按售价确认收入，品按售价确认收入，回购的商品作为购进回购的商品作为购进商品处理。商品处理。有证据表有证据表明不符合销售收入确明不符合销售收入确认条件的，认条件的，如以销售如以销售商品方式进行融资，商品方式进行融资，收到的款项应确认为收到的款项应确认为负债，负债，回购价格大于回购价格大于原
50、售价的，差额应在原售价的，差额应在回购期间确认为利息回购期间确认为利息费用。费用。哼轿灯篙栗瓮祟艰蜘厢综纠韩谦蜡碉熙滚霞月莲依提候呆忱逃劫件袱歇构房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析2、土地增值税、土地增值税（国税发（国税发2006187号）号）（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其其收入按下列方法和顺序确认
51、：收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。格或评估价值确定。（二）房地产开发企业（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费
52、用。壤瘤钨箭醛抓坦注妇闭砒除平速俐哈捅燎纵革慌濒活钎道爬损秽核咎遭期房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析3、企业所得税、企业所得税国税发【国税发【2006】第】第031号）第六条规定，关于开发产号）第六条规定，关于开发产品视同销售行为的税务处理问题品视同销售行为的税务处理问题开发企业开发企业将开发产品转作固定资产将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所
53、有权或使用权转移，等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格场销售价格（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于利润率不得低于15%,具体
54、比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。硒剃瞧粥啡刽校茸义把察刀欺褥搀评邑请资衡杖痘凰匣枯定冲跟贤更习燃房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析企业所得税视同销售的变化企业所得税视同销售的变化(条例条例)第二十五条企第二十五条企业发生非货币性资产交业发生非货币性资产交换，以及将换，以及将货物、财产、货物、财产、劳务劳务用于用于捐赠捐赠、偿债、偿债、赞助、集资、广告、样赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门院财政、税务主
55、管部门另有规定的除外。另有规定的除外。原原企业所得税年度纳税申报企业所得税年度纳税申报表填报说明表填报说明4、第、第12至至15行：填报行：填报“视同销售的收入视同销售的收入”。（。（1）第）第13行行“自产、自产、委托加工产品视同销售的收委托加工产品视同销售的收入入”：填报用于：填报用于在建工程、在建工程、管理部门、非生产机构管理部门、非生产机构、赞、赞助、集资、广告、样品、职助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面的材料和工福利奖励等方面的材料和自产、委托加工产品的价值自产、委托加工产品的价值金额。（金额。（2）第）第14行行“处置处置非货币性资产视同销售的收非货币性资产视同销售的收入入”
56、：填报将：填报将非货币性资产非货币性资产用于投资、用于投资、分配、捐赠、抵分配、捐赠、抵偿债务等方面，按照税收规偿债务等方面，按照税收规应视同销售确认收入的金额。应视同销售确认收入的金额。姻暗另桥陆擒神斋芽郎掏巩扣靶杭澡旭滥林颜标汝抵践奴低捅瞧黍杨些蛋房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析资产所有权没有发生改变，不再视同销售，资产所有权没有发生改变，不再视同销售，这是最大的改变。这是最大的改变。与新准则一样，用于与新准则一样，用于在建工程在建工程、管理部门管理部门、非生产非生产机构机构都属于都属于企业内部的处置资产行为，资产所有权企业内部的处置资产行为，资产所有权没有发生改变没有发生改变
57、，不再视同销售。，不再视同销售。如果视同销售增加了资产的计税基础，也可以通过如果视同销售增加了资产的计税基础，也可以通过折旧的形式进行扣除，对企业所得税只是造成了时折旧的形式进行扣除，对企业所得税只是造成了时间性的影响，没有什么实际意义。间性的影响，没有什么实际意义。新准则不视同销售，新法也不再列入视同销售新准则不视同销售，新法也不再列入视同销售.国税函国税函2008828号号款须琳使抿亏烟绊鸡汁妒鞭骸套汀旺商靠窝谬留最线拼遥蔫怠胞习氖雪奈房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析房地产企业房地产企业将开发产品用于将开发产品用于本企业办公使用本企业办公使用，是否缴纳企业所得税？是否缴纳企业所
58、得税？A、2007年底前：年底前：内资企业缴纳（国税发【内资企业缴纳（国税发【2006】31号）；号）；外资企业不缴纳（国税函【外资企业不缴纳（国税函【2005】970号）号）B、2008年起：年起：一律不缴纳所得税。一律不缴纳所得税。瞪慌册察讫撕炉屹滦啼谬休辽刨爪德鞠土堪蛋帚樊肩幂击卓眷篆容哲端行房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析五、对国税函五、对国税函2008299文的理解文的理解国税发国税发200631号原文（号原文（5个要点）个要点）开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，其他建筑物、附着物、配套设施
59、等开发产品，在其未完工前采取（在其未完工前采取（1）预售方式销售预售方式销售的，的，其预售收入先按（其预售收入先按（2）预计计税毛利率预计计税毛利率分季分季(或月或月)计算出当期毛利额，（计算出当期毛利额，（3）扣除相关扣除相关的期间费用、营业税金及附加的期间费用、营业税金及附加后再计入（）后再计入（）当期应纳税所得额当期应纳税所得额，待开发产品结算（，待开发产品结算（5）计税成本计税成本后再行调整。后再行调整。牙喳姥富驹碗相解蒸绩察滓馁顽秆把遭键延龟蹄组渤绝挤嘶朵沥玖领咸拆房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析国税函国税函2008299号：号：一、在未完工前采取预售方式销售取一、在未完
60、工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的得的预售收入，按照规定的预计利润预计利润率率分季（或月）计算出预计利润额，分季（或月）计算出预计利润额，计入计入利润总额预缴利润总额预缴，开发产品完工、，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调结算计税成本后按照实际利润再行调整。整。哦萤久移梢久邪每轨笼绣静汉认成锥森猴己迄拷邵晶赋椰讫皑鳖意雪蚊嫉房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析1、预计计税毛利率和预计利润率的规定是预计计税毛利率和预计利润率的规定是一致的一致的31号文件首次提出了预计计税毛利率的概念，号文件首次提出了预计计税毛利率的概念，毛利毛利=收入收入-成本。成本。明确根据毛
61、利率计算出的毛利，允许扣减营业税金明确根据毛利率计算出的毛利，允许扣减营业税金及附加和期间费用。及附加和期间费用。299号提出了预计利润率，计算出预计利润额，计号提出了预计利润率，计算出预计利润额，计入利润总额预缴。入利润总额预缴。299号规定采取据实预缴房地产开发企业所得税是号规定采取据实预缴房地产开发企业所得税是在在利润总额基础上计算确定的，利润总额中已经扣利润总额基础上计算确定的，利润总额中已经扣除了企业的期间费用和税金除了企业的期间费用和税金，因此，因此，299号文件号文件对于对于“预计利润率预计利润率”与国税发与国税发31号文件对于号文件对于“预预计毛利率计毛利率”概念上规定是一致的
62、。概念上规定是一致的。努歪舆胞剐妊虫殉睬甥尧拐此众廖发着扯揭疾促脱靡同臆绷塘拘影鞘唐溺房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析2、扣除相关的期间费用营业税金及附加国税函国税函2008299号规定采取据实预缴房地产开发企业所得税是在号规定采取据实预缴房地产开发企业所得税是在利润总额基础上计算确定的，利润总额基础上计算确定的，利润总额中已经扣除了企业的期间利润总额中已经扣除了企业的期间费用费用.例如：某企业当季度取得预售收入例如：某企业当季度取得预售收入1000万元，期间费用为万元，期间费用为50万，预售收入对应的税金及附加未万，预售收入对应的税金及附加未55.5万元。则当季的会计利润万元。则
63、当季的会计利润未未-50万元，由于预售收入对应的税金及附加，在会计上是不计入万元，由于预售收入对应的税金及附加，在会计上是不计入“主营业务税金及附加主营业务税金及附加”的，而是直接计入的，而是直接计入“应缴税金应缴税金应缴营应缴营业税业税”借方，因此会计利润中只是扣除了期间费用，并非在借方，因此会计利润中只是扣除了期间费用，并非在“利利润总额中已经扣除了企业的期间费用和税金润总额中已经扣除了企业的期间费用和税金”。其次，根据国税函【其次，根据国税函【2008】299号文件规定，季度预缴是按照号文件规定，季度预缴是按照利润率计算，意味着该季度预缴申报表第三行应当填列利润率计算，意味着该季度预缴申
64、报表第三行应当填列:-50+1000*20%=150万元，万元，意味着意味着55.5万的税金及附加并未万的税金及附加并未被扣除。被扣除。钾泥哨乙此液恒匙田雾吗晦藏奖镇娩场隔唉酶舷购猫共场万摄煌或去秽欠房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析预缴收入对应的收入对应的的营业税金及附加是否可以扣除呢？具体操作如下：具体操作如下：（1）借：应缴税金应缴营业税借：应缴税金应缴营业税55万万贷：银行存款贷：银行存款55万万由于是预缴的营业税，在会计上并不确认为费用类支由于是预缴的营业税，在会计上并不确认为费用类支出，而直接计入应缴税金。出，而直接计入应缴税金。在本期，调减项目。在本期，调减项目。（2）
65、当开发产品完工后，确认收入同时确认营业税金及）当开发产品完工后，确认收入同时确认营业税金及附加。附加。借：主营业务税金及附加借：主营业务税金及附加55万万贷：应缴税金应缴营业税贷：应缴税金应缴营业税55万万应缴税金科目将冲平。应缴税金科目将冲平。在本期属于纳税调增项目在本期属于纳税调增项目,这时这时如果不调增就重复扣两次营业税金及附加了，切记。如果不调增就重复扣两次营业税金及附加了，切记。之泛某寝拘丙牵洱井躇帝趁替黔潦知浴涣欲梭璃沫死夜誊水禽沉差崎鞘个房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析如果有的企业，没有按照规范的收入与成本配比的则如果有的企业，没有按照规范的收入与成本配比的则进行会计
66、处理。进行会计处理。在预售阶段：在预售阶段：借：主营业务税金及附加借：主营业务税金及附加55万万贷：应缴税金应缴营业税贷：应缴税金应缴营业税55万万开发产品完工后，不再确认主营业务税金及附加。开发产品完工后，不再确认主营业务税金及附加。虽然，企业的会计处理不符合会计要求，但是同税虽然，企业的会计处理不符合会计要求，但是同税收的要求符合，收的要求符合，税务局认可。税务局认可。由于新所得税法季度申报表是以会计利润为基由于新所得税法季度申报表是以会计利润为基础的，预售收入对应的税金及附加由于在会计上未被础的，预售收入对应的税金及附加由于在会计上未被扣除，因此应当在年度纳税申报时再做扣除，因此应当在年
67、度纳税申报时再做纳税调减纳税调减砒必晚撑碌魔代四依另皖墓扎沪丽箕邑晴换鹏沤嗣担公挡怨扒朵狸碎牛籽房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析预交的土地增值税怎么处理预交的土地增值税怎么处理?财会财会199515号文件规范的只是号文件规范的只是预交的土地增值税的会计处理，预交的土地增值税的会计处理，放在放在“应缴税金应缴税金-土地增值税土地增值税”的借方的借方.昭秆绝匙性核诞大贪缘阿兹硫叫辱窖籍鳞秀蔚纯绿典呛熟裁撮碰砰诚亲抓房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析3、计入当期的应纳税所得额改为、计入当期的应纳税所得额改为计入利润总额预缴计入利润总额预缴31号文件将预售收入按照毛利率计号文件将
68、预售收入按照毛利率计算出的毛利减去期间费用、税金及算出的毛利减去期间费用、税金及附加后的数额，表述为附加后的数额，表述为应纳税所得应纳税所得额额表明了，预售收入缴纳的税款就是表明了，预售收入缴纳的税款就是应缴税金，而不是预交税金，是实应缴税金，而不是预交税金，是实际征收的概念，因此际征收的概念，因此不会有多退少不会有多退少补的过程补的过程风叠绦并棱瘁埔间沪鸯听涝纫偿裙妊角号亲漂亭杖蜀尽履酚筒降截勘愧刊房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析31没有多退少补的概念,只有调增调减（国税发国税发200656号）中的企业所得税号）中的企业所得税年度纳税申报表及填表说明中看出，年度纳税申报表及填表说
69、明中看出，预售收预售收入预计利润属于纳税调整项目，开发产完工前入预计利润属于纳税调整项目，开发产完工前属于调增项目，完工结转收入后属于调减项目。属于调增项目，完工结转收入后属于调减项目。原来预收收入结转收入时，可以调减年度应纳原来预收收入结转收入时，可以调减年度应纳税所得额，用以后年度实现的利润按规定弥补税所得额，用以后年度实现的利润按规定弥补亏损。亏损。但以前年度缴纳的税款，不可以退回或但以前年度缴纳的税款，不可以退回或抵减今后的税款。抵减今后的税款。同涉外企业不同，同涉外企业不同，涉外企业是纯粹的预征涉外企业是纯粹的预征，要进行多退少补。要进行多退少补。操疆瑚典冕侧炳隅法欠博习播饼菲弯呻溅
70、某陀刮宝催堵剔拙怜除斜车赢农房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析例：某企业例：某企业2006年年10月房产达到完工标准。月房产达到完工标准。2005年年5月收到预售月收到预售收入收入1000万元万元，经计算该企业预售收入对应的计税成本为，经计算该企业预售收入对应的计税成本为600万元。万元。2005年发生期间费用年发生期间费用30万元，万元，主营业务税金及附加主营业务税金及附加55万元万元。2006年发生期间费用年发生期间费用35万元，未发生主营业务税金及附加，计算税款如下万元，未发生主营业务税金及附加，计算税款如下2005年申报表年申报表2006年申报表年申报表第一行：第一行：100
71、0减：第七行：减：第七行：600减：第八行：减：第八行：55减：第九行：减：第九行：3035加：第十四行加：第十四行:150减：第十五行：减：第十五行：150应纳税所得额：应纳税所得额：65215应纳所得税：应纳所得税：9.7532.25预售收入预计利润属于纳税调整项目，开发产品完工前属预售收入预计利润属于纳税调整项目，开发产品完工前属于调增项目，完工结转收入后属于调减项目。于调增项目，完工结转收入后属于调减项目。稻箱罩政揭块豫铲异伯爹捆醉瑚辱全录尺窃涎烂场替木抽唇酿纬凿挺迹孔房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析涉外企业是纯粹的预征国税发国税发2001142号）规定，企业从事号）规定，
72、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额为扣除当期相应成本、费用及损失后的余额为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：应纳税额应纳税所得额计算：应纳税额应纳税所得额适用税率适用税率已售房产已预征的所得税已售房产已预征的所得税当期预征所得当期预征所得税。税。章备曙裹溅自变逼裔灰廊晃寺沽笛湿整磋慎舔立茁堆知掂境尧艘苍平若翌房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析内资企业交了就交了内资企业交了就交了
73、,不能退不能退例如：某内资企业例如：某内资企业2007年取得预售收入年取得预售收入1000万，期间费用万，期间费用20万，税金及附加万，税金及附加555万，应纳税所得额万，应纳税所得额=1000*20%-555-20=1245万，缴税万，缴税1245*15%=18675万。万。完工后，计算应纳税所得额为完工后，计算应纳税所得额为-50万，整体万，整体项目亏损。形成的亏损是不能退回或抵减项目亏损。形成的亏损是不能退回或抵减18675万预售收入税款的。只能有以后万预售收入税款的。只能有以后年内弥补亏损年内弥补亏损-50万。万。栗骚然矽灼撑瘤奖凯杆端锅回霜厩河栋指芋灭郧甘约朝概油势竖抒息沁亲房地产相
74、关税收政策分析房地产相关税收政策分析4、288号文改为计入利润总额预缴则回号文改为计入利润总额预缴则回到到预缴预缴的提法，的提法，重新温柔重新温柔。内资企业内资企业如果不缴纳预售收入所得税，就是如果不缴纳预售收入所得税，就是偷税偷税，税务机关将按照征管法第六十三，税务机关将按照征管法第六十三条进行处罚，而且可以采取税收保全措施、条进行处罚，而且可以采取税收保全措施、税收强制措施等一系列措施。可以说，税收强制措施等一系列措施。可以说，31号文件将预售收入缴纳的企业所得税，表述号文件将预售收入缴纳的企业所得税，表述为为“当期应纳税所得额当期应纳税所得额”，暗藏杀机。暗藏杀机。内资企业在内资企业在2
75、006-2007不缴纳预售收入不缴纳预售收入所得税所得税可以定可以定偷税偷税.外资外资企业不可以定企业不可以定偷税偷税.墩负炸谎擅盆闺剥糜狱碾议蘑潜惩悍熊宦差腑茨丫音舔穗纽馅裁怂西毛涟房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析5、计税成本，相关文件即将出台计税成本，相关文件即将出台31号文件多次提到了号文件多次提到了“计税成本计税成本”的概念，本条款规定，的概念，本条款规定，开发产品的应开发产品的应纳税所得额，虽然纳税所得额，虽然没有多退少补没有多退少补的概的概念，确是要进行调整的，即是念，确是要进行调整的，即是“调增调增调减调减”的感念。对于预售收入应纳说的感念。对于预售收入应纳说所得额的
76、调整时间，所得额的调整时间，31号文确定为号文确定为“结算计税成本后结算计税成本后”，即开发产品完即开发产品完工后，进行调整。工后，进行调整。唇遮霓者艰椰终在间眉粘碌砌授步绳诌吩摘荆因停旺拉女汝拳各彦辟捉娶房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析六、关于拆迁补偿问题六、关于拆迁补偿问题1、营业税：、营业税：对补拆迁户，国税函对补拆迁户，国税函1995549号号:开发公司拆一开发公司拆一还一，还一，与拆迁面积相等的部分，按成本价征收营业与拆迁面积相等的部分，按成本价征收营业税，超面积部分，按同类产品售价征收营业税。税，超面积部分，按同类产品售价征收营业税。例如例如:拆掉拆掉80平方，取得平方
77、，取得120平方，因此，平方，因此，80平方按平方按标准价（成本价）计算营业税，标准价（成本价）计算营业税，40平方按市场价平方按市场价格缴纳营业税。格缴纳营业税。2、个人所得税：、个人所得税：按规定取得的拆迁补偿费，免征个人所得税。按规定取得的拆迁补偿费，免征个人所得税。刁都久实咎哩潦泌挠馋笋绢粱痰茬痹哄玉犀伟门腊水虑荷乘贯己牧舀适囤房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析3、企业所得税、企业所得税作为开发成本的组成部分，作为开发成本的组成部分，(1)直接支付给被拆迁户的，直接支付给被拆迁户的，要有真实性要有真实性规划，拆规划，拆迁文件或公告，当地拆迁补偿文件，补偿协议，付款证迁文件或公
78、告，当地拆迁补偿文件，补偿协议，付款证明，收款证明，明，收款证明，收款人身份证复印件收款人身份证复印件,有关部门测量面有关部门测量面积文件等。积文件等。(2)是产权调换，一方面对换出的房屋应视同销售，另是产权调换，一方面对换出的房屋应视同销售，另一方面，以换出房屋的售价作为下一步开发产品的开发一方面，以换出房屋的售价作为下一步开发产品的开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。成本中的土地征用及拆迁补偿费。注意：换出的房屋的视同销售价格按注意：换出的房屋的视同销售价格按国税函2002172号号：在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对：在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，外销售，销
79、售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。市场价格确定。荔袖袍雅熙两恋导薪众首贾儡缴衡膜轨皖肩役倾死孩鸭刚好略诊聘荐黄揣房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析4、土地增值税：、土地增值税：拆迁补偿费属于房地产开发成本的内容拆迁补偿费属于房地产开发成本的内容。注意。注意防止与取得土地使用权所支付的金额发生重防止与取得土地使用权所支付的金额发生重复扣除。复扣除。5、契税：、契税：被拆迁户取得的与拆迁面积相等的房屋，免征被拆迁户取得的与拆迁面积相等的房屋，免征契税。契税。颗曹陆支亮苞狱寂啸搞镰凄阴恭龙匠芹镇詹婿浅窄毗召征炊非晒哑沃蝉晌房地产相关
80、税收政策分析房地产相关税收政策分析七、虚开建筑业发票问题七、虚开建筑业发票问题关于进一步做好房地产行业税收专项检查关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知工作的通知稽便函稽便函200842号号要对被查企业列支成本费用的票据进行重点要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在核对，单张票面金额在10万元万元以上的以上的票据票据必须必须全部进行核查全部进行核查总局的要求，珠海的情况总局的要求，珠海的情况钻竟笔邻咕刀干厄州笛熏氨纵闭栏燕剖点舍窍孟最蝗财滚惹汐审胁涣吏俘房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析国税发税发200840号文号文:对于不符合规定的发对于不符合规定的发票
81、和其他凭证，包括票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣、出口退税、抵扣税款税款.国税发国税发200880号文号文:在日常检查中发现纳在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票税人使用不符合规定发票特别是没有填开付特别是没有填开付款方全称的发票款方全称的发票，不得允许纳税人用于，不得允许纳税人用于税前税前扣除扣除、抵扣税款、出口退税、抵扣税款、出口退税和财务报销。和财务报销。滤疏皇购曹绷诞又绍夹墒蕴泄邮蓝池虎里渭畴寺疆辰瓦间涕氢荆挪证抨绎房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析关联交易是2008年稽查的重点!1、利
82、用关联建筑公司多开发票、利用关联建筑公司多开发票,加大成本加大成本2、在国内设立咨询公司、在国内设立咨询公司,设计公司设计公司,多列费用多列费用(94年年001号号)3、在、在国外设立设计公司国外设立设计公司加大成本加大成本,尤其是香港尤其是香港等地等地.4、设立关联的新办商业企业、设立关联的新办商业企业,运用运用甲供材料甲供材料加加大成、大成、5、设立关联的广告公司、设立关联的广告公司,加大销售费用加大销售费用.6、地产企业完工后、地产企业完工后,设立销售公司设立销售公司,分解收入分解收入.攀鲍庭欣叛泻宠肯姆滇木百誓蛔溅乎眯擒很愿阅功药针刑木杀挤潦侣味巴房地产相关税收政策分析房地产相关税收政
83、策分析某房地产公虚列成本某房地产公虚列成本涉税案涉税案瑚县剁刽剪苇产椭滦误霹壕仿疙吨冕胯销剂去杠足啦锻条愿颅湛侍理湃替房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析以以“资金流向资金流向”为线索，查证纳税人虚列为线索，查证纳税人虚列成本的事实。成本的事实。 本案特点本案特点：本案在稽查方法上，税务稽查人员采取：本案在稽查方法上，税务稽查人员采取了对营业收入进行了对营业收入进行“清盘式清盘式”的检查，以的检查，以“资金流资金流向向”为线索，查证纳税人虚列成本的事实。为线索，查证纳税人虚列成本的事实。 案件来源案件来源 2007 2007年年6 6月某市纪委在办理月某市纪委在办理中纪委交办的案件中纪
84、委交办的案件过程过程中，发现中，发现A A房地产公司有涉嫌偷逃税款的线索。市房地产公司有涉嫌偷逃税款的线索。市纪委依照有关规定，将该案件转交市地税局查处。纪委依照有关规定，将该案件转交市地税局查处。 纳税人基本情况纳税人基本情况 A A公司成立于公司成立于19941994年年8 8月。经济性质为有限责任公月。经济性质为有限责任公司。主要从事房地产开发及销售、五交化商品、钢司。主要从事房地产开发及销售、五交化商品、钢铁、木材、建筑装饰材料销售。注册资本铁、木材、建筑装饰材料销售。注册资本800800万元。万元。该企业自该企业自20002000年起开发年起开发XXXX项目。项目。卡尉蛾韩愉述招轧锋
85、春史垢型获枕碾怨究琉槛呻惧盲堪湃软际朝研冕钠阀房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析 检查预案检查预案 市地税局领导鉴于案件的重要性和紧迫性，专案组经市地税局领导鉴于案件的重要性和紧迫性，专案组经研究决定划分两个小组进行检查，研究决定划分两个小组进行检查，一组核实经营收入情一组核实经营收入情况，一组核实成本、费用情况。况，一组核实成本、费用情况。 检查具体方法检查具体方法 1 1经营收入的检查经营收入的检查 （1 1）核实房源情况）核实房源情况 通过研究项目平面图纸和测绘资料后了解到通过研究项目平面图纸和测绘资料后了解到XXXX项目分别项目分别由由A A公司、公司、B B公司、公司、C
86、C公司三家联建。由公司三家联建。由A A房地产公司开发房地产公司开发的项目共有的项目共有7 7栋楼，其中公建栋楼，其中公建1212套，住宅套，住宅208208套，车库套，车库4444套，储藏室套，储藏室5555套，总计套，总计3953839538平方米。平方米。格纵敦屏啦沈倚坞超佳封梦烦螟杰婪冉嫩扁胞一楷写焕豌悄侈右啃您窜诅房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析 （2 2）核实发票的开具情况）核实发票的开具情况 逐笔核对开具的发票金额。发现该项目共开具了逐笔核对开具的发票金额。发现该项目共开具了房屋销售发票房屋销售发票1403214032万元，已全部结转销售收入，万元，已全部结转销售收入
87、，尚余尚余3131套住宅、套住宅、1717套车库未开具销售结算发票。套车库未开具销售结算发票。（3 3）核实办理产权过户的）核实办理产权过户的 逐笔进行核对，核实已开具销售发票的商品房全逐笔进行核对，核实已开具销售发票的商品房全部办理了产权登记过户手续。未开具发票的部办理了产权登记过户手续。未开具发票的3131套住套住宅、宅、1717套车库中有套车库中有3030套住宅、套住宅、5 5套车库也办理了产套车库也办理了产权登记过户手续。至此查明，该公司合计已实现销权登记过户手续。至此查明，该公司合计已实现销售收入售收入 15959 15959万元万元 ，账面记载并申报实现销售收，账面记载并申报实现销
88、售收入仅入仅 15735 15735万元万元 ，少计销售收入，少计销售收入 223 223万元。万元。闻拐桩团戳述悸他原份堡蝶例乖乏讯毁救皱阶执虹包涪杏饼谅五够怠猿乏房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析 2. 2.成本费用的检查成本费用的检查 （1 1）核实建筑安装成本情况）核实建筑安装成本情况 2004 2004年，年，A A房地产公司与房地产公司与Y Y建筑公司签订建筑施工合建筑公司签订建筑施工合同，委托同，委托Y Y建筑公司承揽建筑公司承揽XXXX项目的小区之间的道路项目的小区之间的道路及六栋楼的透寒工程，工程合同、工程预算书俱全。及六栋楼的透寒工程，工程合同、工程预算书俱全。
89、2004 2004年年4 4月，月，A A公司列支了工程施工成本公司列支了工程施工成本555555万元，万元，于于20052005年年3 3月付款，月付款，取得了取得了Y Y建筑公司开具的收款收建筑公司开具的收款收据两张。付款的资金流向不是据两张。付款的资金流向不是Y Y建筑公司建筑公司，而是支而是支付给了下属公司付给了下属公司“X“X农贸公司农贸公司”。进一步查看进一步查看“X“X农农贸公司贸公司”的账目，发现该笔资金由的账目，发现该笔资金由“X“X农贸公司农贸公司”又分别流向五家公司。分别到这五家公司进行调查、又分别流向五家公司。分别到这五家公司进行调查、询问，询问，查实这笔工程款最终用于
90、查实这笔工程款最终用于A A房地产公司总经房地产公司总经理个人开发的海参养殖业务。理个人开发的海参养殖业务。娜茹肮妆羡曙纹质味剔膀续眼夺抢赎暗棺拘爸篷缝索逐笺贯略陛揉夷尘人房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析 建筑合同到底有没有履行建筑合同到底有没有履行? ? Y Y建筑公司的会计在调查询问笔录中陈述：建筑公司的会计在调查询问笔录中陈述： 公司在公司在20052005年年3 3月向月向A A公司开具的两张收款收公司开具的两张收款收据，是预先为承揽据，是预先为承揽XXXX项目的小区道路及项目的小区道路及6 6栋栋楼的透寒维修工程而开具的，双方虽然签订楼的透寒维修工程而开具的，双方虽然签订了施工合同，但了施工合同，但Y Y建筑公司并未收到任何钱建筑公司并未收到任何钱款，款，最终没有履行合同。最终没有履行合同。 最终确认虚列支成本最终确认虚列支成本550550万万拄言赌彻腐窗恕壶世倔袋继焚轴受枚哄央城所赛戮硫舟柳嚏皱君敲驹疗茸房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析谢谢大家！谢谢大家！梭赠端迅扇涵宁敖衫轰凿阂狂稿杯亩觉烧郑曼惩匆碌米涧冤掉墅扰平躬秆房地产相关税收政策分析房地产相关税收政策分析
