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1、创作时间：二零二一年六月三十日 创作时间：二零二一年六月三十日 商业综合体业态规划之马矢奏春创作 创作时间：二零二一年六月三十日 任何建筑都一样, 设计首先需要解决的是功能规划和交通组织.而对商业综合体而言, 业态规划和动线规划就更为重要, 这是商业设计的核心, 也是难点, 是空间组织的提纲和线索.业态规划和动线规划是紧密联系在一起的, 我们不能抛开业态谈动线, 也不能不考虑动线来安插业态. 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步, 是梳理建筑的各种功能空间的关系, 绘出功能关系图.商业项目之分歧, 在于各种业态之间并没有直观的工艺流程关系, 甚至项目设计之初, 根本就没有确定业态设置, 仅仅
2、只是限定了规模, 这就要求建筑师必需对各种业态做到心中有数, 了解各种业态的功能、层次以及价值贡献, 如此才华驾轻就熟地进行规划. 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲, 药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化我们常把这些绚丽多彩的业态年夜体分为零售、创作时间：二零二一年六月三十日 创作时间：二零二一年六月三十日 休闲娱乐和餐饮三年夜类, 这三年夜类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一, 依据项目定位和经营情况略有
3、调整. 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费.对应业态, 可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态, 其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态. 3.按消费条理分类 可划分为从日常必需性消费到奢侈性消费的若干层次, 商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等, 对应百货的定位可以有年夜众百货、时尚百货, 精品百货等, 餐饮可以分为日常性快餐、处所风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的年夜酒楼. 4.按对项目的价值贡献 按业态对商业项目的价值贡献分析, 可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值.
4、如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升, 而年夜型超市更看重的则是其聚客能力.一般而言, 业态的规模和品牌知名度与租金是成反比的：品牌知名度越高、规模越年夜, 单元面积的租金就越低. 二、业态规划原则 与所有类型的建筑设计一样, 规划要挖掘项目用地的环境特点和优势, 业态规划应与交通、环境对应.比如, 将体现项目定位创作时间：二零二一年六月三十日 创作时间：二零二一年六月三十日 的主题性主力店放在比力醒目的区位, 临主入口、主干道安插.餐饮则面朝景观, 追求环境效果等.除这些基本规律之外, 购物中心的业态规划还要注意以下几个原则： 1.合理分区 把复杂的商业综合体功能进行分解归类, 做
5、到分区明确, 达到易于消费者识别和方便引导的目的. 1）按性质分区 物以类聚, 人以群分, 商业也是一样.我们发现, 自然形成的传统商业街区往往是同类业态聚集到一起自行车一条街、五金配件一条街、酒吧一条街等, 因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比力和选择, 从而实现整体竞争力, 达到共赢.商业综合体内分歧业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全分歧的, 并置则显得格格不入杂乱无章.较容易理解的是动态分区, 防止抵触干扰.所谓动, 就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态, 如滑冰场、电玩、歌舞厅等, 所谓静, 就是追求舒适、宁静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等.规划首先将业态性质归年夜类,
6、 比如万达广场的模式, 一般会分成百货楼、娱乐楼, 另外有些休闲配套类的归入时尚楼, 或者叫综合楼, 有的专门设个超市楼, 如图 1. 图 1 万达商业综合体基本模型 2）按管理要求分区 创作时间：二零二一年六月三十日 创作时间：二零二一年六月三十日 业态的经营时间分歧是更为客观的分区要求：如有的超市开门较早, 而餐饮、娱乐等业态关门则较晚, 甚至 24 小时营业, 应按管理要求相对集中, 最好设有自力的退场流线.如图 2, 美国JERDE 事务所设计的北京蓝色港湾, 将酒吧集中到外围圆弧形的街道, 餐厅则集中在另一个方向朝向公园安插.同为 JERDE 事务所设计的石家庄勒泰中心将特色餐饮、酒
7、吧集中在项目一侧形成“庄里街”, 娱乐业态的入口与之呼应, 特别地设了一个室外的飞梯从庄里街空中直达位于五层的影城, 如图 3. 图 2 北京 SOLANA 蓝色港湾平面图 图 3 石家庄勒泰中心总平面图 3）按层次分区 一般规模的商业项目年夜体应该有一个目标消费群, 该消费主体的消费能力、消费习惯以及对应的品牌层次相对明确, 在一个商业项目内并存高档和中高档消费业态的其实未几见, 有些项目则因为规模较年夜, 或者服务半径内客源缺乏等原因, 安插了分歧层次的业态.这就必需注意加以分区, 否则低端业态拉低了高端业态的环境品质, 带来的无效客流也是对高端业态的干扰.如精品百货, 不希望距离超市入口
8、太近, 特别是国际奢侈品牌, 一定要自力一个区域, 不受其他业态干扰.例如合肥包河万达广场是万达首次引入国际一线奢侈品牌, 都集中在首层自力的区域. 4）按租金水平分区 创作时间：二零二一年六月三十日 创作时间：二零二一年六月三十日 分歧业态可接受的租金水平是分歧的.通过研究一些项目的租金情况可以归纳出一些规律.超市行业的毛利很低, 经营在于年夜客流和货品的快速周转, 其能接受的租金低, 一般设于地下或者位置不太好的区域, 首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝.除年夜品牌的洋快餐外, 餐饮的坪效较低, 一般设于高楼层.年夜部份健身休闲娱乐业态的租金也不高, 且大都属目的性消费, 宜安插在较
9、背的位置.在规划阶段, 应依据用地条件, 对各方位的租金进行预判断才华合理安插业态, 并设计为相应的空间标准和环境条件, 比如与地铁相连的地下层, 其租金往往不比首层低. 2.增强互动 分区是为了易于识别和引导, 但也应适度.混合性是商业综合体的优势所在, 其核心理念就是业态的关联性.我们可以将商业综合体的各种业态视为一个生态群落, 尽力缔造多种业态共生的条件, 从而增进消费, 使商业综合体这个业态群落繁荣生长.具体来说, 就是增强业态之间的互动关系. 1）利用消费的关联性 正如影城的爆米花、KTV 的酒水都是商家重要的利润点, 这是利用消费关联的缩影.在商业综合体中, 我们常看到娱乐与餐饮互
10、动、儿童娱乐教育与儿童服饰和玩具零售的互动、运动健身馆与运动服饰和户外品牌的互动等形式.在空间安插上, 深圳万象城将滑冰场设在中心位置, 餐饮安插在周边, 不单是为带孩子训练创作时间：二零二一年六月三十日 创作时间：二零二一年六月三十日 的家长提供了休息的场所, 有滑冰饰演可以欣赏成为餐饮最年夜的卖点, 如图 4. 图 4 深圳万象城模型 2）利用品牌的互补性 将同一年夜类的商品或服务在品牌层次、风格品味、目标客群年龄等方面的分歧有意识地组合在一起, 以实现抵消费需求的一网打尽.国外的一些品牌如 ZARA, 会伴生一些副牌同时呈现, 这是经过长期经验积累形成的发展战略. 3.引导客流 利用主力
11、店安插最年夜可能地给随机性消费的商户带来客流, 是商业综合体规划的关键价值所在.将聚客能力强的主力店, 如百货、超市等设于主动线的两端, 防止呈现盲肠区；将目的性消费业态置于高楼层或地下商业价值偏低的位置, 尤其像影城这样年夜客流的主力店拉动客流.另外, 从这一角度考虑, 纯目的性消费的专业卖场, 如家居建材与购物中心的其他业态互动关系很弱, 如果不为制造总规模、消化总面积, 引入的意义不年夜. 4.顺应流程 从顾客需求的角度考虑业态空间的安插, 如超市需要与停车场及公共交通顺畅衔接, 使小推车平层或者通过自动步道达到车位, 一般设于地下一层可以解决这个流程问题.石家庄勒泰中心是一个即将开业的年夜型城市综合体, 不单有近 20 万平方米的年夜商业, 还有甲级写字楼、五星级酒店、高级公寓等物业类型, 设创作时间：二零二一年六月三十日 创作时间：二零二一年六月三十日 计在商业裙房内嵌入了一个小教堂, 将餐饮、酒店宴会厅、客房和小教堂连接起来, 使相关业态很好地满足了现今有巨年夜市场潜力的婚礼庆典需求, 如图 5. 图 5 石家庄勒泰中心商业中嵌入的红色小教堂 创作时间：二零二一年六月三十日
