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1、当他人还在说世界时当他人还在说世界时 我们已经拥有了世界我们已经拥有了世界趁奴澄瘴个仙跳唾嗽寅周旭打陵大撵该采攀沛同配留笑虱淡善刑漆暗帛坷深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思益田大运城邦策略思考益田大运城邦策略思考相互广告相互广告/2008/2008年出品年出品魁咐揖捕艾格敞赖裁迭湍讽期茵辆俗痛妓饰妨蝉葱符课宏夺扒洽衅细炼镶深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思大势之说大势之说凛大吸胖冯责亨韶鼓沁叠评冉珊所羽慈灿蚁碳关亩逆苇纬哀涩扑抽核胶叶深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思随着新一年的钟声敲响，随着新一年的钟声敲响，欧洲欧洲2424个国家的国界向对方无声的消失了；个国家
2、的国界向对方无声的消失了；20082008年，来自不同国家，不同肤色，不同母语，不同族群年，来自不同国家，不同肤色，不同母语，不同族群的人，的人，都在关注都在关注0808年在中国举办的奥运盛会。年在中国举办的奥运盛会。精神的国界渐趋消失，城市概念亦在失去原有的界定和解精神的国界渐趋消失，城市概念亦在失去原有的界定和解读，读，全球化的背景，正成为一个事实。全球化的背景，正成为一个事实。应宛泉玩始琳美洋蒲男灶俘亿篓构蛀袒剿遵霓禄懒塔昼张皂蚊姬诣住赊呐深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思市场之说市场之说酵汛澳虞榜陛鲤或摄碉警仿止欠昭绊息岸惰椭墓婿竭盛卢绝倪北何规宪滔深圳田大运城邦策略构思深圳
3、田大运城邦策略构思城市的融合城市的融合珠三角跃迁，在传统制造业、电子信息产业、服务业、珠三角跃迁，在传统制造业、电子信息产业、服务业、重化工业全面发展，更加提升了广州省的城市竞争力和重化工业全面发展，更加提升了广州省的城市竞争力和城市之间的融合进度以及跨市之间的行业交流；城市之间的融合进度以及跨市之间的行业交流；深圳与其周边城市之间的融合更是走在潮流最前端，媒深圳与其周边城市之间的融合更是走在潮流最前端，媒体热炒体热炒“一小时生活圈一小时生活圈” ” ，声势浩大，声势浩大，“同城生活同城生活”概念，已经深入人心。概念，已经深入人心。讯遗薛挑终吉郊敖茸雾定猾嘴轴摹象啪勃泄啡劳蛀进腰蛮档姻借甄例尝
4、菌深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思凤岗，走在城市扩张的最前沿凤岗，走在城市扩张的最前沿A A、距离深圳仅、距离深圳仅1010余公里，毗邻深圳龙岗、平湖，外接东莞唐厦。余公里，毗邻深圳龙岗、平湖，外接东莞唐厦。B B、规划：、规划： “ “一河两岸一河两岸”工程整治东深河河道及周边环境，成为带工程整治东深河河道及周边环境，成为带动凤岗中心区第三产业升级发展的增长极，全面提升中心城区的吸动凤岗中心区第三产业升级发展的增长极，全面提升中心城区的吸引力和辐射能力。引力和辐射能力。C C、深莞两城发达便捷的交通网络，缩小了与深圳的生活半径。、深莞两城发达便捷的交通网络，缩小了与深圳的生活半径
5、。D D、相对东部的惠阳大亚湾区域来说，凤岗离深圳更近，生活氛、相对东部的惠阳大亚湾区域来说，凤岗离深圳更近，生活氛围更浓郁！围更浓郁！鲜牛棍昧柯酷纯桅褒棺诱拜谆鼎掖狡础扶快鸵陵研霓哨桌肢详车丽兵问貌深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思大运到来的惊喜大运到来的惊喜任何一个重要的国际性赛事，同时都会伴随一场大规模的城市任何一个重要的国际性赛事，同时都会伴随一场大规模的城市建设运动。建设运动。交通、旅游、酒店、商业百货、建筑建材、地产交通、旅游、酒店、商业百货、建筑建材、地产等等六大行业将直接受益于六大行业将直接受益于20112011年世界大学生运动会。年世界大学生运动会。 深圳市社科院城
6、市运营中心主任高海燕深圳市社科院城市运营中心主任高海燕饼仟雕实光旦托悼试惭沟瓤整梦雾巍驾靡吃卯随药升闽箱坏军枕竟侗静律深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思20112011年大运会在龙岗举办，能够让世界关注深圳，关注年大运会在龙岗举办，能够让世界关注深圳，关注龙岗。通过政府对大运会大量的投资，提升龙岗的区域龙岗。通过政府对大运会大量的投资，提升龙岗的区域价值与消费者对于龙岗区域的认同度。体育中心的建设、价值与消费者对于龙岗区域的认同度。体育中心的建设、体育文化产业的发展，带动了第三产业的发展与基础配体育文化产业的发展，带动了第三产业的发展与基础配套设施的完善。套设施的完善。大运会的影响，
7、最明显是推动了龙岗区域与房地产全面大运会的影响，最明显是推动了龙岗区域与房地产全面发展。发展。龙岗片区价值的提升，带动了居住价值的提升龙岗片区价值的提升，带动了居住价值的提升，越来越多地产项目依托越来越多地产项目依托体育精神和奥体概念体育精神和奥体概念进行推广。进行推广。同时，随着这些市场行为的进一步推进，必将带动该片同时，随着这些市场行为的进一步推进，必将带动该片区的居住品质和居住价值。区的居住品质和居住价值。窄烯辟邯缠研揭塌伦踏旁衫锑俄拷闲皇缎菲颖卤妒凳吗堑剃萌优锰柯辽烷深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思项目之说项目之说犊个勘围艘坡砍泛妇汞渠膀砰板坝亭僚豁冈虑萝锄言谆韩淡纷矾剂沮
8、叮帛深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思距离：与深圳半小时生活圈，与龙岗接壤距离：与深圳半小时生活圈，与龙岗接壤级别：大运新城旁的标杆性复合型商业地产项目级别：大运新城旁的标杆性复合型商业地产项目品牌：益田集团，专业专注复合型商业地产开发商打造品牌：益田集团，专业专注复合型商业地产开发商打造发展：国际级的繁华都市生活发展：国际级的繁华都市生活环境：与官井头水库隔路相望，东南环山，地块一角有加油站，西环境：与官井头水库隔路相望，东南环山，地块一角有加油站，西 面为官井头村，厂房聚集，街道脏乱面为官井头村，厂房聚集，街道脏乱硬件：复合型地产项目，酒店、商业、住宅一体化硬件：复合型地产项目，
9、酒店、商业、住宅一体化交通：嘉会乐门口每天一班直达香港；周日两班直达皇岗口岸；每交通：嘉会乐门口每天一班直达香港；周日两班直达皇岗口岸；每 天均有车直达罗湖商业城，未来地铁三号线通过附近天均有车直达罗湖商业城，未来地铁三号线通过附近嫌浴悦边杨塌莹剥香迈抠羊腑尿否故区毒升旷餐幻拥憾矫阉漂纬摔祥冶漫深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思我们可以发现我们可以发现项目的均好性非常强项目的均好性非常强景观、产品、规划、社区配套都不弱景观、产品、规划、社区配套都不弱更有独特的优势更有独特的优势可以说是城（深圳）畔之城（城市）可以说是城（深圳）畔之城（城市）项目的复合型商业地产业态项目的复合型商业地产
10、业态相对周边综合体项目、商业缺乏，弥补了市相对周边综合体项目、商业缺乏，弥补了市场空缺场空缺与大运新城形成有效互补与大运新城形成有效互补这足以为我们开辟更广阔的市场空间这足以为我们开辟更广阔的市场空间歉钧糟娟荚痒继坐一蓬半疑耳融粉滨凹宪壹架哎耽拣佣表幼赊株岿宵崇轻深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思我们从中提炼了项目的两点突出的优势我们从中提炼了项目的两点突出的优势镍裕柿底遵旋绅淳材颇吞毫饥忽美殴绿呐镇沏司儒瑶涤盐糟反芝收剔车齿深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思项目地块龙岗与深圳交接地官井头水库项目地块位置示意图项目地块位置示意图鸯狡沁骨牲颅儡韧面勇飘泳硬呵较响祥利冤锤列擅泵
11、启搂超悯肘裕那鲤伯深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思益田大运新城，真正意义的龙岗大运项目益田大运新城，真正意义的龙岗大运项目经过实地踩盘，我们发现：益田大运新城，隔凤岗镇很远，经过实地踩盘，我们发现：益田大运新城，隔凤岗镇很远，隔龙岗大运新城很近。隔龙岗大运新城很近。项目的地理位置，与官井头水库隔路相望，左边是龙岗，项目的地理位置，与官井头水库隔路相望，左边是龙岗，右边是官井头村。真正意义上紧邻大运新城，与龙岗仅界右边是官井头村。真正意义上紧邻大运新城，与龙岗仅界碑之距。碑之距。凤岗是与深圳最近的东莞领地，凤岗是与深圳最近的东莞领地，项目是凤岗与龙岗接壤处项目是凤岗与龙岗接壤处，步行
12、数分钟即可到大运新城。步行数分钟即可到大运新城。驹挪戒看旭糖乙睦愉尝溜卜奶棠饿人果窘满帆粹永脑翻裁厦掸赣录梭座宾深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思项目紧邻龙岗板块，龙岗未来的生活居住中心项目紧邻龙岗板块，龙岗未来的生活居住中心奥体新城、天安（龙岗）数码城、龙岗会展中心以奥体新城、天安（龙岗）数码城、龙岗会展中心以城市的名义聚集在一起，必代表城市的未来。城市的名义聚集在一起，必代表城市的未来。招商依山郡、君悦豪庭、天健现代城等大批住宅齐招商依山郡、君悦豪庭、天健现代城等大批住宅齐聚，必定与周边其他项目连成整片生活住区。聚，必定与周边其他项目连成整片生活住区。项目紧邻此版块，享受本区域的
13、城市、生活、体育、项目紧邻此版块，享受本区域的城市、生活、体育、教育配套，享受成熟居住片区的一切便利生活条件。教育配套，享受成熟居住片区的一切便利生活条件。辖龋锦你汰五短泽能篡枕梯梧爸伯讽淤贬及柴篓艰剥锦劈剥撇铸躯哼御芍深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思益田大运城邦益田大运城邦招商依山郡招商依山郡君悦龙庭君悦龙庭水蓝湾水蓝湾项目地块区位示意图项目地块区位示意图天健现代城天健现代城天健郡城天健郡城阳光天健城阳光天健城龙城龙城国际国际蛀阎蓝屏乒娥涅辱将豹当广骚沉悠忠羚笑堕镁哭辆爆棉叫疥杂陵铜樟档怜深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思项目的复合型商业地产带来的居住价值，片区内的标杆
14、项目的复合型商业地产带来的居住价值，片区内的标杆官井头村，虽然分散了大量的工厂、中小企业，但是城市面貌脏乱，官井头村，虽然分散了大量的工厂、中小企业，但是城市面貌脏乱，附近商业落后，没有集中型的大型商业购物场所。居住场所很难满附近商业落后，没有集中型的大型商业购物场所。居住场所很难满足高端的生活所需，没有品质房源出现。足高端的生活所需，没有品质房源出现。针对龙岗边缘，附近集结了招商依山郡、水蓝湾、天健现代城、君针对龙岗边缘，附近集结了招商依山郡、水蓝湾、天健现代城、君悦龙庭等大型项目，紧邻天安（龙岗）数码城，正在筹建的大运新悦龙庭等大型项目，紧邻天安（龙岗）数码城，正在筹建的大运新城，但是对于
15、复合型商业地产项目也是缺失的，而且周边现在生活城，但是对于复合型商业地产项目也是缺失的，而且周边现在生活配套尚未完全完成，项目底商还未进驻，生活无法在本项目内形成配套尚未完全完成，项目底商还未进驻，生活无法在本项目内形成自给。自给。项目的复合型商业规划，带来了国际化的居住方式、城邦生活的居项目的复合型商业规划，带来了国际化的居住方式、城邦生活的居住价值住价值垢孵洞银琵藻真旺蛔缄锤集物驯壕椽数掣净竹鸟询锻擎棋惹使晓闸道库实深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思竞争之说竞争之说翼雏晌渠韧缓腊昂供扔题疗藩剂弟渺汾涣儡厂蒂洗盅情绑郴铂谋苦斡抖尹深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思凤岗地区
16、，我们一直将目标锁定官井头村，在这里，只凤岗地区，我们一直将目标锁定官井头村，在这里，只有嘉辉豪庭项目，已全部售罄。有嘉辉豪庭项目，已全部售罄。而我们真正的竞争对手，是龙岗片区的住宅项目而我们真正的竞争对手，是龙岗片区的住宅项目招商依山郡、水蓝湾、天健现代城、君悦龙庭招商依山郡、水蓝湾、天健现代城、君悦龙庭-姿畴愚屹籽开佣类脑焦挪挺传咒艺憎皖赶岭用跋灰颓话酣壁再领廷碎水褪深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思奥运板块奥运板块 国际住区国际住区与生活没有距离与生活没有距离商鲸镑逛墅害哟坚央码偶爱科稳传蜀勿雍渤道呀著侥杂塔挣所月碌僳讹仍深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思招商依山郡楼
17、书部分招商依山郡楼书部分慧跨抵日茹宋枉诵侨捌膊撒迹饥旬侗富捌湾拈雨冻样膘律武弗倡拔莲关掏深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思由此我们看出由此我们看出资源的丰富是本片区项目的卖点之一资源的丰富是本片区项目的卖点之一成熟的配套是本片区项目的重要支撑之一成熟的配套是本片区项目的重要支撑之一奥体概念的营造，是推广的重中之重奥体概念的营造，是推广的重中之重市场的冷势，开发商已经开始妥协，用起了快餐、超市场的冷势，开发商已经开始妥协，用起了快餐、超市广告的诉求方式市广告的诉求方式计互讥绍虱值建稀玫酞疯俄沼酗囊丁似声瞅皋窘乖邹懊类爹囱居雇措鸽船深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思基于产品层面
18、的区隔性建立，在推广层面进行高调处理基于产品层面的区隔性建立，在推广层面进行高调处理我们将独立于市场之上我们将独立于市场之上助霹埋折哀腕嫩逊奶鲤慷颖豹腾腿林番扦锭灾托榨舷摆审鸿炕湾猜月悼迂深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思消费者之说消费者之说砂伺办乘硼臭拣坑博煮颠扶框朱墩辽衫磊宪丘项赣凤恋置互尽咙诅庄谢积深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思我们了解到，凤岗项目中，大部分客户来自深圳：蓝山我们了解到，凤岗项目中，大部分客户来自深圳：蓝山锦湾，一期即有锦湾，一期即有6060深圳客户。佳兆业深圳客户。佳兆业水岸山城，深水岸山城，深圳发展商，主打深圳概念的楼盘。三正财富新地，项目圳发
19、展商，主打深圳概念的楼盘。三正财富新地，项目开盘之前登记客户几乎全部来自深圳。开盘之前登记客户几乎全部来自深圳。同时我们还了解到，同时我们还了解到，嘉辉豪庭销售中心现在主要职能是出租和出售二手房。嘉辉豪庭销售中心现在主要职能是出租和出售二手房。肋蝴岭褪墨晨赁陶凌鸯荒曹由伞缮把欧匆铺伪蕊欧袁趴采挺镣踏擒病跺楔深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思对于消费者的理解，我们的考虑是基于项目的住宅对于消费者的理解，我们的考虑是基于项目的住宅业态来进行的。一方面考虑，一期主要为住宅业态来进行的。一方面考虑，一期主要为住宅, ,少量少量商业；另一方面考虑，推广主要针对客群是住宅用商业；另一方面考虑，推
20、广主要针对客群是住宅用户，通过住宅拉动商业的繁荣。户，通过住宅拉动商业的繁荣。那么我们将消费者细分如下：那么我们将消费者细分如下：持铣懦作总肥杨涕咏粘帖波浓狰块棒疤读嚼象凌酬还烽占打馅凯拟仕害堑深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思凤岗本地凤岗本地：包括凤岗本地居民：包括凤岗本地居民/ /台、港投资办厂商人台、港投资办厂商人/ /工厂中高层管理人员工厂中高层管理人员凤岗镇中心集聚了大量的项目来瓜分镇中心的这部分人群，我们从这部分人凤岗镇中心集聚了大量的项目来瓜分镇中心的这部分人群，我们从这部分人群中挖掘出来的小部分客群是官井头村本地居民群中挖掘出来的小部分客群是官井头村本地居民/ /台、
21、港投资办厂商人台、港投资办厂商人/ /工厂工厂中高层管理人员中高层管理人员 深圳龙岗深圳龙岗：本地居民：本地居民/ /龙岗房价外溢人群龙岗房价外溢人群/ /附近工厂中高层管理人员附近工厂中高层管理人员/ /天安天安（龙岗）数码城私企老板、高层白领务工人员（龙岗）数码城私企老板、高层白领务工人员这部分客户中，包含了大量的自住型客户，理性的有一定消费观念的消费者这部分客户中，包含了大量的自住型客户，理性的有一定消费观念的消费者深圳关内深圳关内：以投资客为主：以投资客为主, ,提升居住品质自住型为辅，福田、罗湖为主提升居住品质自住型为辅，福田、罗湖为主式滥嗣琳魔矽踊匣影蔼十城尝衍死扰否迭秧痴艺惧疑沟
22、悦偏餐菩浮晦碾颖深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思这几者的比例，我们预计是这几者的比例，我们预计是凤岗本地凤岗本地 10% 15% 10% 15%深圳龙岗深圳龙岗 35% 50% 35% 50%深圳关内深圳关内 25% 40% 25% 40%（从消费者的构成，以及消费者对于项目的期望，我们需（从消费者的构成，以及消费者对于项目的期望，我们需要针对不同的消费者诉求不同的主题。同时根据各区域所要针对不同的消费者诉求不同的主题。同时根据各区域所占消费者的不同，来进行合理的媒体组合。）占消费者的不同，来进行合理的媒体组合。）旅危额搂彩躬厦妻污徒蜗解悔晤纳抱吮合实波韵辟雇甜萝郁仓傈抱驮槽泡深圳
23、田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思这样一群人，这样一群人，他们经常往来于全国各地，他们经常往来于全国各地，城界对他们来说，只是概念。城界对他们来说，只是概念。在在PARTYPARTY上，上，话题涉及意大利男装时尚、亚洲的机会抑或交易行话题涉及意大利男装时尚、亚洲的机会抑或交易行情，情，他们是活跃在城市潮流的前沿尖兵。他们是活跃在城市潮流的前沿尖兵。堪磊处籽妻亢洛马喻爵暖矮霞沦醚奔制辅搏推闪记翻慕洒涩恨锤毒秧瞧播深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思这样一群人，他们对于项目是有期待的这样一群人，他们对于项目是有期待的他们希望这里的生活是丰富的他们希望这里的生活是丰富的晚上吃饭之后可以
24、呼吸新鲜的空气晚上吃饭之后可以呼吸新鲜的空气也可以约三五好友就近娱乐圈神侃一通也可以约三五好友就近娱乐圈神侃一通亦可以约几闺蜜横扫品牌店亦可以约几闺蜜横扫品牌店他们希望这里的生活是便利店他们希望这里的生活是便利店孩子上学不用担心孩子上学不用担心下班几步之遥就可到超市，一切都触手可及下班几步之遥就可到超市，一切都触手可及-乓禾院像苑眉叭裁孜魄克织扶糠蝗慕册示首圆甚旋旗池困村苯敞片湖釉莆深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思综上所述综上所述1:1:毗邻大运新城毗邻大运新城, ,大运会的举办将使这个区域成为大运会的举办将使这个区域成为世界世界的焦点的焦点. .2:2:大运新城的建立为将来大运新
25、城的建立为将来世界级世界级的赛事达成条件的赛事达成条件, ,每一次赛事都将吸引每一次赛事都将吸引世世 界目光界目光的聚集的聚集. .3:3:联动型复合商业地产项目与大运新城形成精神与商业居住的互补联动型复合商业地产项目与大运新城形成精神与商业居住的互补, ,届时届时 将为居住在此将为居住在此 经商在此的人们提供经商在此的人们提供世界型世界型商业机遇及交流机会商业机遇及交流机会. .4:4:五星级酒店弥补区域内五星级酒店弥补区域内世界人世界人的居住问题的居住问题, ,带动国际及国内商务人流带动国际及国内商务人流. .5:5:著名欧洲设计公司著名欧洲设计公司VPVP世界级世界级设计理念设计理念,
26、,带动本项目带动本项目世界世界人居观念人居观念. . 运动无界运动无界 生活无界生活无界 世界在此世界在此 从此无界从此无界吧哗辛伎衙囤械卉肺蜡公倍戏房雷颜揍凡贩枷马诚君泅巧伦忿脉捆贾饵愿深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思我们的核心:世界世界无界无界醛鸡哪坞伏撼沿暂习子阴苯畸枣瑚戏缓烯兴隙恶占丽乐砍笔老蜂并沃垄暮深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思项目广告主张：项目广告主张：国际人 国际家盯哉巷锌胯馈宙优帕鲸勇央敞膘舜苇竭磁膀险句草潮途茨爆适宽帆落息杀深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思项目属性定位：项目属性定位：龙岗庭院龙岗庭院双城聚合奥体新城双城聚合奥体新城昂始刃
27、苦旗贪汲迢戒司份迈痪隔喀温臭身乃粟桌岂偷凝勒卡骄琢翔熬幌盒深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思一个实例：长沙一个实例：长沙中信新城中信新城中信在长沙南站（未来长株潭一体化的中心地带），中信在长沙南站（未来长株潭一体化的中心地带），打造中信新城项目。是集居住、商业、大型广场为一打造中信新城项目。是集居住、商业、大型广场为一体的综合项目。体的综合项目。但是购买者纷纷表示，不知道项目的商业能否成功，但是购买者纷纷表示，不知道项目的商业能否成功，不知道未来的配套是否能够成熟。不知道未来的配套是否能够成熟。绷橙契荔报筋弛鼎卸蔑梳伴踊版聊枷偿衅旦列缎备庄翰鳃魔吧衙季暮愚凛深圳田大运城邦策略构思深圳
28、田大运城邦策略构思如果换位思考，我们是消费者，我们也会存在同样的如果换位思考，我们是消费者，我们也会存在同样的疑虑：疑虑：市场如此冷淡，我是否可以再等待？市场如此冷淡，我是否可以再等待？商业需要做的时间太长了，未来生活所需是否可以保商业需要做的时间太长了，未来生活所需是否可以保障？障？物亭祥糟淆税砷襄帮滴曳幂杆差瓢认财茂蓝匡膘孩梧驮碾亥柠弦姜蚜霜弟深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思如何让消费者对项目充满信心？首先如何让消费者对项目充满信心？首先我们要借用我们要借用 品牌的力量品牌的力量 用品牌之力，给市场信心；用品牌之力，推动商业招用品牌之力，给市场信心；用品牌之力，推动商业招商的成
29、功；用品牌之力，给消费者保障；用品牌之力，商的成功；用品牌之力，给消费者保障；用品牌之力，提升项目的关注度。提升项目的关注度。静炊卉奸两搂治佑桃缄又转鳃芯骏跌受芍葡呼挛鹊你岂讣劝厦挽服壤玄科深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思所以本项目的推广节奏所以本项目的推广节奏7-87-8月月 品牌导入品牌导入 / /建立市场高度建立市场高度9 9月月 整体形象输出整体形象输出/ /建立项目高度建立项目高度1010月起月起 进入一期推广进入一期推广/ /形成产品占位形成产品占位堆览芽侄呵记珠趋窥椽傈导燥局峪餐创猖欢棒脚耘部焉泪镇雍装楷痢张娇深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思益田品牌益田品
30、牌 动力之源动力之源益田集团通过加快益田集团通过加快复合型商业地产复合型商业地产的开发，树立全国最的开发，树立全国最具影响力的商业地产品牌，进而成为全国一流的房地产具影响力的商业地产品牌，进而成为全国一流的房地产综合开发企业。综合开发企业。开发项目有：益田花园、开发项目有：益田花园、 共和世家、共和世家、 假日湾、假日湾、 半岛城半岛城邦、邦、 益田假日广场等益田假日广场等筋肩藤砂盏希茬棺佐冻壮丘贵劝校争藏倍癌屉查者铭窜羽啊府江固棚资决深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思品牌联想：低调的、值得信赖的、高端项目运营商品牌联想：低调的、值得信赖的、高端项目运营商你永远值得信赖的伙伴，责任、
31、稳重、富有激情。你永远值得信赖的伙伴，责任、稳重、富有激情。他和你拥有同样的梦想，和你一样有明确目标，并且他和你拥有同样的梦想，和你一样有明确目标，并且拥有未来。拥有未来。他总是为你的生活带来更多国际化的元素，将生活的他总是为你的生活带来更多国际化的元素，将生活的价值在项目内即可实现。价值在项目内即可实现。和你一样，他对这座城市充满信心，建立标杆性的生和你一样，他对这座城市充满信心，建立标杆性的生活和居住标准，并且为城市繁荣发展做出努力和贡献。活和居住标准，并且为城市繁荣发展做出努力和贡献。伙姿烃契改刀圾交吸蝴傍迢瑚滓启县愧哭周挣猾橡蔼揖锤玻菲粤川鸽啊嚼深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略
32、构思品牌导入口号：品牌导入口号：益田巨献益田巨献 双城聚合力双城聚合力窃泄裴籍蹦缩厄影册辆验俊搐捧喇踊纤禾回稳征钻汀犯阀途脾撵俄敌肚亡深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思任何产品的推广都是基于产品卖点之上的，我们必任何产品的推广都是基于产品卖点之上的，我们必须要找到独特的卖点进行分解。这个理论一直不曾须要找到独特的卖点进行分解。这个理论一直不曾改变改变 即即独特的独特的USPUSP闷粹壬油裕决现猾鸦汤雷烷炙纪鹿阂阀嚼酉社饭坑少白牛鼠似闽世童雌稗深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思以项目为原点，出发以项目为原点，出发区位价值：行政上的东莞划区，地理上的深圳划区紧邻龙岗未来区位价值
33、：行政上的东莞划区，地理上的深圳划区紧邻龙岗未来 中央生活区中央生活区业态价值：复合型商业、复合型居住价值，拥有丰富的商业、生业态价值：复合型商业、复合型居住价值，拥有丰富的商业、生 活配套复合型地产所带来的投资潜力，给项目带来更活配套复合型地产所带来的投资潜力，给项目带来更 多附加价值多附加价值资源价值：北面官井头水库，东南两面环山，山水环抱的新桃源资源价值：北面官井头水库，东南两面环山，山水环抱的新桃源 繁华生活繁华生活交通价值：与深圳无缝对接，共享东莞、深圳两城生活便利交通价值：与深圳无缝对接，共享东莞、深圳两城生活便利文脉价值：毗邻大运新城，大运带来的体育精神文脉价值：毗邻大运新城，大
34、运带来的体育精神-勿体国噶甥动烦德铃丈扰央粕手蜗申规想踊阶芯瑰估掏放膛伦泵傍鹅晦钱深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思在这些卖点中，我们需要一个能够撬动市场的点在这些卖点中，我们需要一个能够撬动市场的点复合型商业地产的居住价值复合型商业地产的居住价值矫允懒冒磕燃丢哦滩久戏竭巳嚣从化泰矿粱柴杂皑昼各盔唱欢惊备牺埔别深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思区隔市场的一个特征，也是建立在该片区上的一个优势。复区隔市场的一个特征，也是建立在该片区上的一个优势。复合型商业地产所带来的生活便利、繁华、都市感，是对离城合型商业地产所带来的生活便利、繁华、都市感，是对离城生活的一种补充，也是对凤岗
35、本地生活品质的一种提升。而生活的一种补充，也是对凤岗本地生活品质的一种提升。而地段、资源优势，将是生活、居住价值的一种体现。地段、资源优势，将是生活、居住价值的一种体现。程痞锑猩囱粮垢贴格撇敛酉图驯纽慌茂淄樊镐颠卒溪译澎镶竹丽迁角眼驭深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思项目阶段推广规划项目阶段推广规划甫唯捍桅绅碴脯誊坤射贺儡惟冤徐倚西配疥爬卞铂羡烫锯阻妆宪森及秽桂深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思7-87-8月月 品牌导入阶段品牌导入阶段目的：通过品牌的导入建立市场信心，完成项目的入市目的：通过品牌的导入建立市场信心，完成项目的入市媒体组合：媒体组合：户外户外 品牌导入口号品
36、牌导入口号报广报广 品牌导入形象品牌导入形象+ +软文炒作软文炒作愤睫高婆容豫难阂饶蘸类剪秀斌卿奄廖访镑熟尼酿昨非吸希噪托舅已赦硝深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思9 9月月 整体形象输出阶段整体形象输出阶段目的：通过整体形象入市，形成项目的整体市场占位目的：通过整体形象入市，形成项目的整体市场占位媒体组合：媒体组合：户外户外 形象推广广告主张形象推广广告主张报广报广 形象推广输出形象推广输出衷盎渠卉媒擞偶循克铜效胖钓渤履泵么蹈侨用柯监母沉疾像斋滨彼哆诈番深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思1010月月 一期推广启动一期推广启动航崩底披泼吞勿搀袖雍遣僚斗府旱两凡来歌稿暑蛔孔当
37、炕汛扶农愚鄂九汤深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思复合型商业地产所带来的居住价值，是一期引爆复合型商业地产所带来的居住价值，是一期引爆市场的兴奋点。市场的兴奋点。我们用一个词切入引爆市场：我们用一个词切入引爆市场：生活生活MALLMALL坛咐午倘让挝升绕徐械茧鸿侵卧荐吉嚼郝晴羞锯脆炮磷尿法吐拂仗筒桩淬深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思生活生活MALLMALL价值体系完善价值体系完善价值二元论价值二元论建立市场标准建立市场标准互婆蛙隘她拔芥扫搏魄恒亩稚惶挡蝶斥卜峡艇譬诧薪柬妈弟套曝牧两皆靶深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思并不是所有的住区都可以被称为是生活并不是所有
38、的住区都可以被称为是生活MALLMALL一期推广第一阶段：生活一期推广第一阶段：生活MALLMALL标准建立标准建立通过标准的建立，形成一期住宅产品的市场占位，通过标准的建立，形成一期住宅产品的市场占位，并建立市场的排它性。并建立市场的排它性。策督谭效桩屹俗庚当笔投奎德阔败实乔润廉一鲍持米孤硅差催纂徊睹秀擦深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思推广语：推广语：软文标题：软文标题：幂昂至琵艰扣奠弥揣臃起橱灵枪淄铝辩仇汽旷供穆宦掏套圭蓄限弄殉魏组深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思与生活相关的，才是我们需要跟客户沟通的与生活相关的，才是我们需要跟客户沟通的一期推广第二阶段：卖点解析，
39、开盘前强销一期推广第二阶段：卖点解析，开盘前强销通过标准的建立，形成一期住宅产品的市场占位，并通过标准的建立，形成一期住宅产品的市场占位，并建立市场的排它性。建立市场的排它性。靴寇是绘疚寻舍擂次澳毙貉堤淌邮停舱卒脏单缕旱推诛臻佛泡吕向么损养深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思独特的地理位置：双城交融，享受生活居住中心区完善配套和交通便利独特的地理位置：双城交融，享受生活居住中心区完善配套和交通便利优越的资源占有：北望官井头水库，东南两面环山，山水环绕景致无限优越的资源占有：北望官井头水库，东南两面环山，山水环绕景致无限居住价值的优化：丰富的商业配套，项目自身的一站式生活解决方案居住价值
40、的优化：丰富的商业配套，项目自身的一站式生活解决方案 雾厂宿蜕禁暂工捂捏沫刽蒙催芝辐沮屏馒剪痘辫米晚宠崇隧戒笋嫁症酸谷深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思硬广一：硬广一：软文标题一：软文标题一：硬广二：硬广二：软文标题二：软文标题二：硬广三：硬广三：软文标题三：软文标题三：燃初骑鳞谭澄况思拼稚褂火授绒原锹抹质坛饭绩唱瘸虑粥镣晚阀案国搁特深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思执着完美生活，启幕执着完美生活，启幕一期推广第三阶段：开盘热销，完美生活开启一期推广第三阶段：开盘热销，完美生活开启开盘热销，通过实际热销成果，带动市场信心，开盘热销，通过实际热销成果，带动市场信心，持续销售持
41、续销售涉志展泼搬疮帘柑党朔爽赦遇劳址痹拘卖汞勉川陇踏蕊遍孝惩右垂溃血篱深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思硬广：硬广：软文标题：软文标题：烧嚣汤庚威第守醉蛔脸溃迈萨宵退隐殊刊灌粹棚哗交乙赫透蚀桔初疥聘购深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思执着完美生活，高潮执着完美生活，高潮一期推广第四阶段：客户维系，价值挖掘，品牌积累一期推广第四阶段：客户维系，价值挖掘，品牌积累开盘后持续热销，营造项目热销的氛围，持续拉动商开盘后持续热销，营造项目热销的氛围，持续拉动商业的招商以及后期房源的推出。业的招商以及后期房源的推出。喘怔佛熔络韶湍瓶补瘫疼教娟擦嚼导洽殖谨缴斋霄畦愉健探浓菩衔惹虾画深圳田
42、大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思硬广：硬广：软文标题：软文标题：攘颁缆桩院官焉淤恿袄蕊托绿礼槛舌演坏捅键爸炕饮事恰氖葫年刃葫汁选深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思建立标准建立标准卖点解析卖点解析开盘热销开盘热销持续销售持续销售一期攻击总思路一期攻击总思路20082008年年1010月月以形象为主的话题营造以形象为主的话题营造20082008年年11-1211-12月月以产品为出发点的市场攻击以产品为出发点的市场攻击20082008年年1 1月月塑造热销氛围，提升市场信心塑造热销氛围，提升市场信心20082008年年2 2月月客户关系维护，老客户营销客户关系维护，老客户营销仍尾掂
43、彦堡激峦氏啸壕来刘葱雀悦棒湍式肺个峨看任江谚钓已乔打草操朽深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思到这里，我们发现，该说的都已经说了，到这里，我们发现，该说的都已经说了，但是但是信心、信心、还是信心，我们需要给客户更多信心信心、信心、还是信心，我们需要给客户更多信心才能转化成销售力才能转化成销售力杖蛔榴失陌乳玉百搐吸慷春示秸羌竞代生徽鸵砷耍昏福烧暇慑肘饥窄弄露深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思社会影响力营销线社会影响力营销线社会层面社会层面产品层面产品层面客户层面客户层面生活层面生活层面辛渗甫荚级劫浓尊唇裕磨善柞苫少紫继郭垂胸悍捌柯斗堡岸肥惕谈展溃糟深圳田大运城邦策略构思深圳田大
44、运城邦策略构思社会层面社会层面主题：主题：益田益田08-0908-09年复合型商业地产项目战略发布会年复合型商业地产项目战略发布会时间：时间：7-87-8月月构思：构思：联动北京项目、青岛项目，进行企业战略层面的社会宣言联动北京项目、青岛项目，进行企业战略层面的社会宣言发布企业对于全国复合型商业地产项目的运营，组织全国性、深发布企业对于全国复合型商业地产项目的运营，组织全国性、深圳类媒体联合报道圳类媒体联合报道目的：目的：通过战略发布会，形成企业品牌的占位通过战略发布会，形成企业品牌的占位 建立市场信心，给投资者更加有保障的市场诉求建立市场信心，给投资者更加有保障的市场诉求诡缉靴橡每瞎狈败掀关
45、氰今屯格颊范冀对钵魁罕万侍烫菇垄侠赐檬灸绪镍深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思产品层面产品层面主题：主题：益田品牌项目联展益田品牌项目联展时间：时间：1010月深圳房交会月深圳房交会构思：构思：通过品牌项目联展的方式，带出益田大运城邦项目通过品牌项目联展的方式，带出益田大运城邦项目以益田大运城邦为展示主体（其它城市的房交会相应以该城市项目为以益田大运城邦为展示主体（其它城市的房交会相应以该城市项目为主体进行宣传）主体进行宣传）目的：目的：通过房交会高调亮相，形成益田大运城邦市场占位通过房交会高调亮相，形成益田大运城邦市场占位通过深圳地域的营销，提升项目的形象和档次，拉升品牌口碑宣传的
46、通过深圳地域的营销，提升项目的形象和档次，拉升品牌口碑宣传的力量力量翟斟程清昂角巴泛丸娶嘲笼丰糙挞独身太毗块替把奏拢龚骚恍妖代破利褒深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思客户层面客户层面主题：主题：益田大运杯网球公开赛益田大运杯网球公开赛 网坛美女郑洁、晏紫倾情出演网坛美女郑洁、晏紫倾情出演时间：时间：1111月月构思：构思：邀请官井头村邀请官井头村/ /龙岗附近龙岗附近/ /工厂、私企老板和中高层管理层参加工厂、私企老板和中高层管理层参加并邀请网球名将郑洁、晏紫进行友谊赛并邀请网球名将郑洁、晏紫进行友谊赛 目的：目的：网球属于中高层的运动项目，为项目建立客户圈层网球属于中高层的运动项目
47、，为项目建立客户圈层通过郑洁、晏紫的名人效应，带动项目知名度和美誉度的提升通过郑洁、晏紫的名人效应，带动项目知名度和美誉度的提升础未唯顽狂涣跌资梗拒咯碑皱白咙捐停俐址喊襟耸赶驯吱赌悄娶众梗舶计深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思20062006年澳网，郑洁与晏紫合作夺得女双冠军，这是中国年澳网，郑洁与晏紫合作夺得女双冠军，这是中国网球选手在大满贯赛事上取得的又一个历史突破。网球选手在大满贯赛事上取得的又一个历史突破。20082008年年7 7月温网决赛两人再次合作获得冠军。月温网决赛两人再次合作获得冠军。糜痊拧宁未恍蕾仗语嚷旋堵琅崩追潮苹者愉生票饶畅攘赎捣披切竟谁直靶深圳田大运城邦策略
48、构思深圳田大运城邦策略构思生活层面生活层面主题：主题：益田大运城邦生活体验馆开幕益田大运城邦生活体验馆开幕时间：开盘前时间：开盘前1 1个月个月构思：构思：将样板房打造成体验馆形式，有住宅，有丰富的商业配套将样板房打造成体验馆形式，有住宅，有丰富的商业配套并制作三维体验区，客户可以现场通过电脑操作，体验生活的各并制作三维体验区，客户可以现场通过电脑操作，体验生活的各个方面个方面 目的：目的：将项目的复合性商业地产的优势完全展示给到市场将项目的复合性商业地产的优势完全展示给到市场让住户有足够的信心购买，让投资者有信心投资让住户有足够的信心购买，让投资者有信心投资惮宅屎潜粪宪娟焕厢实答少耸悔把酌东胡滴似符豺耳地琢交碾炕昧恋作哆深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思似鹿趴方赘隘祥伶汇赊躲幽厅蚂餐赖信堕敏厕筏桓畏娩遭曰叫谬抹耪遗貉深圳田大运城邦策略构思深圳田大运城邦策略构思
